本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるGLPジャパン・アドバイザーズ株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)は、2020年2月27日(木)開催の投資委員会及び取締役会において、本投資法人の運用資産にかかる運用の方針を定める運用ガイドラインの一部変更を行うことを決議し、本投資法人の運用に関する基本的方針に変更が生じたため、金融商品取引法第24条の5第4項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第1項及び第2項第3号の規定に基づき、本臨時報告書を提出するものです。

(1) 変更の理由
本投資法人のさらなる収益の確保と運用資産の成長を図ることを目的として、運用ガイドラインに定める運用の基本方針及びポートフォリオ構築方針に底地(第三者が賃借してその上に建物を所有している土地をいいます。)への投資基準を新設するものです。また、併せて軽微な字句の修正等も行っております。
(2) 変更の内容についての概要
2019年11月28日付で提出された有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1)投資方針」の一部が2020年2月27日付で以下のとおり変更されました。
なお、特に断らない限り、2019年11月28日付有価証券報告書で定義された用語は、本書においても同一の意味を有するものとします。
の部分は変更箇所を示します。
第一部 ファンド情報
第1 ファンドの状況
2 投資方針
(1)投資方針
① 基本方針
本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的として、投資対象資産に投資し、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことをその基本方針とする旨規定しています(規約第31条、規約別紙1 Ⅰ)。
本投資法人は、基本方針に基づき、主として、物流施設又は物流施設に付随・関連する不動産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います(規約第31条、規約別紙1 Ⅱ 1)。
特に、本投資法人は、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、大規模(延床面積10,000㎡以上)かつ機能的な設計(注)を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、本投資法人の主たる投資対象とします。また、かかる先進的物流施設の中でも、機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。
(注)機能的な設計を備えているかについて着目すべき諸要素については、後記「③ ポートフォリオ構築方針 / B.投資基準(物流施設)」 中の「機能性」の項目をご参照ください。
また、先進的物流施設への投資に際しては、上記の条件に加えて、「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース(積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高配送効率のためのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプウェイ」、「オフィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース(更衣室、休憩スペース、売店等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照度)」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能にも着目します。
こうした機能は、配送や庫内作業の効率化、事業の継続性、安全性等の観点からテナントの業務に対して付加価値を与えるものと考えられます。例えば、十分な柱間隔や天井高を確保することは、テナントによる設備の設置やレイアウトの自由度を高めることとなり、適切な床荷重を設定することで様々な荷物への対応が可能となります。また、トラックが上層階にアクセスできるようにするランプウェイや十分な積載スペース等の機能は、多数のトラックの集中にも対応できる処理能力を提供するものであり、リードタイムの短縮や頻繁な輸送への対応が可能となります。
さらに、充実した従業員スペースは、庫内作業等のための労働力確保に大きく寄与するものと考えます。
なお、本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地についても、現在当該底地上に物流施設が存在する場合、又は再開発を行うことにより将来当該底地上に物流施設を建設することが可能と見込まれる場合には、本投資法人の投資対象とします。底地への投資を行うことを通じて、さらなる収益の確保と運用資産の成長を目指す方針です。
(中略)
③ ポートフォリオ構築方針
(中略)
B.投資基準(物流施設)
本投資法人は、安定した収益の確保を図るとの観点から、安定稼働している物流施設又は当該物流施設に付随・関連する資産に投資を行うこととしています。具体的には、取得決定時点又は、取得時点において、完成後1年以上経過しているか、又は稼働率が93%以上に達している物流施設又は当該物流施設に付随・関連する資産を投資対象とします。
また、本投資法人は、物流施設又は物流施設に付随・関連する資産を取得するに当たり、主に立地、規模及び機能性等を考慮し、投資の判断を行います。具体的には、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら、安定稼働している先進的物流施設を中心とする物流施設又は物流施設に付随・関連する資産を本体又は裏付けとする不動産関連資産を対象として投資を行います。
(中略)
C.投資基準(底地)
本投資法人は、さらなる収益の確保と運用資産の成長を図るとの観点から、現在その上に物流施設が存在している底地又は再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地を本体又は裏付けとする不動産関連資産等についても投資を行います。
底地を取得するにあたり、立地を考慮するとともに、現在その上に存在し、又は再開発を行うことにより将来その上に建設することが可能と見込まれる物流施設について、物流施設の投資基準における規模、機能性等を考慮し、投資の判断を行います。
現在その上に物流施設が存在している底地を取得する場合には、当該物流施設の取得に係る優先交渉権が得られる見込みがあるなど当該物流施設の取得の蓋然性を考慮して、投資の判断を行うものとします。
また、再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することを見込んで底地を取得する場合には、以下の基準等を考慮して、投資の判断を行うものとします。

稼働状況	竣工後に安定稼働することが見込まれること
リスク分析・管理	開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格(変動)リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害リスク等の不動産の開発に係る各種リスクが、適切に分析及び管理されていること
投資手法	投資手法が再開発の特性を踏まえた適切なものであること
事業進捗	再開発の事業進捗のモニタリングが適切に行われること
ポートフォリオ全体への影響	再開発が直ちにキャッシュ・フローを生まないことに鑑み、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えることがないこと
取得の蓋然性	当該物流施設の取得に係る優先交渉権が得られる見込みがあるなど物流施設の取得の蓋然性があること

D.デュー・ディリジェンス基準
(中略)
E.土壌汚染調査基準
不動産関連資産等の取得に当たっては、原則として、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、運用ガイドラインに基づき、以下の「土壌調査フローチャート」に従って調査・検討を行います。
(中略)
F.フォワード・コミットメント等を行う際の留意点
(後略)
(3) 変更の年月日
2020年2月27日