訂正有価証券届出書(新規公開時)
有報資料
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針
当社では、経営理念として「より多くの人々の不安を『夢』や『希望』に変える」を掲げ、「『人生』の選択肢を増やす」ことをミッションとし、日本全国のお客様へ不動産を中核とした特徴ある商品やソリューションを提供し、お客様の精神的・経済的豊かさを実現することを目指してまいります。
(2) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、不動産の買取資金を自己資金もしくは借入金により調達していることを鑑み、金融コストが加味されている利益指標である経常利益を経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標として位置付けております。
また、取引規模の拡大が当面の経営課題と位置付けており、不動産コンサルティングサービスにおいては取引件数ならびに仕入戸数を、不動産管理サービスにおいては管理戸数・管理棟数を重要な経営管理指標と位置付けております。
当社の売上高の大半は不動産コンサルティングサービスにおける売上高であるため、取引件数及び仕入件数を指標として重視しております。
取引件数及び仕入件数の確保においては、販売戸数/人月、仕入戸数/人月及び機能毎の人員数をモニタリングしております。販売戸数/人月、仕入戸数/人月は、それぞれの戸数を、機能毎の各月人員数にて割ったものとなります。なお、販売機能は営業職に限定せず、販売機能を支援する事務職(マーケティング、営業事務、ローン斡旋事務)を含めた人員数としており、仕入機能は営業職に限定せず、仕入機能を支援する事務職(仕入事務)を含めた人員数としております。これは、同業他社との比較性を担保するためとなります。
販売戸数/人月、仕入戸数/人月は、パフォーマンスを示す指標であるため、分析に当たっては前年同期比や、予算計画比を確認、予算策定に当たっては、併せて同業他社比を確認しております。人員数は採用計画の進捗を確認しつつ、人材配置の検討を含めて達成に必要な経営判断を行っております。
経常利益の分析に当たっては、販売物件の販売単価及び粗利率をモニタリングし、予算計画との大きな差異が生じていないかを確認しており、異常値を示すものがあれば、一過性のものかどうかの確認も併せて行っています。
首都圏を中心に「VERXEED」「VERXEED STAIR」の自社ブランドの企画・開発及び販売経路の拡大、顧客サポートの体制の充実に取り組んだ結果、各指標は以下のとおり推移しております。
(注) 仕入戸数は、開発物件につき土地仕入契約日、仕入物件につき仕入契約日を基準日として集計しております。
(3) 経営環境及び経営戦略等
<経営環境>当事業年度におけるわが国経済は、雇用情勢及び所得環境の改善による個人消費の持ち直し、堅調な設備投資を背景に、内需主導による緩やかな景気回復基調で推移した一方で、国際情勢の緊張に伴う原材料価格の高止まりや米国の通商政策による為替・金利変動などの影響から、景気や物価等の動向については、今後も引き続き注視する必要があります。
当社が属する不動産業界におきましては、国内では日銀の追加利上げが意識されやすい環境にあるものの、国内不動産市場は国際的に見て低位の金利水準、安定した賃貸需要、高い流動性などを背景に、投資家の取得意欲は堅調であります。加えて、現在の国内不動産市場は、国内外のREIT・政府系投資機関・私募リート等、長期保有目的の投資家や事業者が増加している為、不動産市場全体としては以前よりも市場が崩れにくい環境になっていると認識しております。
首都圏における投資用マンションの市場動向としては、株式会社不動産経済研究所※6によると、2025年度上期に供給された投資用マンションは42物件(前年比:14物件減(25.0%減))、1,864戸(前年比:303戸減(14.0%減))、戸当たりの平均価格については3,434万円(前年比:161万円減(4.6%減))となっております。東京都23区のうち供給が行われたエリアは、8区(前年同期16区)で前年同期から半減しており、引き続き、近郊エリアや郊外の供給が高いシェアを維持すると想定されます。また、中古マンション市場全体としては、公益財団法人東日本不動産流通機構※7によると、成約件数が5四半期連続で増加、成約㎡単価は22四半期連続で上昇しており、成約件数は、首都圏内のすべての地域で増加が続いている状況にあります。
こういった不動産市場に鑑み、今後も全体観としては引き続き堅調な市場が継続するものと想定されるものの、より物件選別色が強まる環境が到来する可能性を視野に入れた経営を行っていく必要があるものと考えております。
ただし、当社の事業の柱である不動産コンサルティングサービスに対して大きな影響を与えるのは、賃料相場と金利環境であると考えております。首都圏の分譲マンションの賃料(坪単価)は足許から過去5年間堅調に推移しております※8。この傾向から新築マンション、中古マンションともに、需給の緩みは発生していないものと想定されるものの、今後の賃金上昇等の継続性や根本にある景気の動向等に起因して、賃料上昇局面が調整局面に突入する可能性も想定し、今後の経済情勢については引き続き注視しております。足許の景気動向としては、コロナ禍からの回復、正常化の軌道に乗っていることが確認された形になり、先行きの好材料としては足許のコロナ禍以前まで回復しつつあるインバウンドの更なる拡大がありますが、外需産業が国内経済を牽引している環境においては、米国や中国の経済動向について注視すべきと考えております。
金利環境においては、米国をはじめとする諸外国による利上げは一巡し、日本国内の長期金利には引き続き上昇圧力がかかっている環境と認識しております。足許においては、日銀による追加利上げが実行されておりますが、今後の物価動向や景気動向等を注視しつつ、慎重な金融政策を行っていく環境が暫く継続するものと想定しております。当社としても、今後の日本及び諸外国の景気動向、国内の賃金動向を含む物価動向、それらに起因する金利動向については、引き続き注視し、経営を行っていく予定です。
※6: 株式会社不動産経済研究所の首都圏投資用マンション動向(2025年上期及び2024年年間)
※7: 公益財団法人東日本不動産流通機構の季報マーケットウォッチ(2025年10月～12月期)首都圏中古マンション市場の動向
※8: 公益財団法人東日本不動産流通機構の首都圏賃貸取引動向(2025年10月～12月期)
<経営戦略>前述の経営環境に加えて、生活スタイルや働き方の変化、国家主導での資産運用の後押し、DX化※9やルール整備等による不動産の活用促進等、国民の考え方の変化や当社の事業である投資用不動産市場の更なる活性化の兆しを見せている市場と認識しております。既存顧客層のうち大宗を占める個人顧客層に加えて、法人顧客や企業オーナーへと当社商品の販売網を拡大していく方針です。当社の経営理念(vertex CORE)である「より多くの人々の不安を夢や希望に変える」、その為に「『人生』の選択肢を増やす」という当社のミッション達成を目指し、人材の育成基盤の高度化に注力し、当社の強みであるコンサルティング営業を組織として磨き上げてまいります。また、社内のシステム(SFA)開発を促進し、顧客属性や顧客ニーズなどの顧客関連データや在庫滞留期間や在庫の賃料データ、空室データなどの在庫データを活用したデータドリブンなコンサルティングやソリューション開発の基盤構築やオーナーアプリや入居者アプリ等のUI※10をわかりやすく且つ課題解決に効果的な仕組みにしていくことによって、更に先を行くコンサルティングができる体制へと研鑽していきます。「より多くの人々」へのデリバリー体制を整備する為に、足許中部、関西、九州、北海道、中四国に展開している拠点の他、更に全国に拡大していきます。「『人生』の選択肢を増やす」ことを追求し、コンサルティング営業を通じたニーズ把握に紐づくソリューションの多様化を進めていきます。具体的には個人顧客に関しては、個人年金保険等に代わる資産運用商品、団体信用生命保険による生命保険、医療保険(がん、三大疾病など)の代替効果、法人顧客に対しては、事業の多角化の観点からの不動産賃貸業の提案、減価償却等の費用が収益より先行して赤字となることによる税の繰り延べ効果を考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な保有プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。顧客或いは社会的なニーズとして、環境配慮型不動産や生活スタイルの変化に合わせたマンションの開発が必要であるという認識を持ち、多様化するニーズに対応する為、ゼネコン機能の内製化に取り組み、足許3号案件まで竣工し、4号案件の建設着手を準備している状況となります。また、中古区分マンションの仕入につきシステム導入による情報収集機能の強化等を進めることによって在庫調達能力を高め、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。また不動産を中核とした投資商品の拡充の為に継続的にVERFUNDを組成しつつ、ファンド規模の拡大やファンド商品の多様化を図っていきます。現在小規模不動産特定共同事業としてVERFUNDを運営しております。今後更にファンド事業を拡大していくために、小規模不動産特定共同事業から不動産特定共同事業に変更し、匿名組合型ファンドに加えSPC型ファンドを運営する予定です。
不動産に関連する機能(販売、仕入、賃貸管理、建物管理、ファンド)の連携によるシナジーはもちろん、財務や法務等を含めた全社的な連携によって、会社一体となって「深いコンサルティング×不動産を中核とした多様なソリューション」を提供できる企業を目指していきます。
※9: DXとは、デジタル技術を社会に浸透させて人々の生活をより良いものへと変革することを指します。デジタルトランスフォーメーション(Digital Transformation)の略称として用いております。
※10: UIとは、ユーザーインターフェース(顧客接触面)の略称であり、本文章に於いては、アプリケーションの操作画面のことを指しております。
<優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題>当社では、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
① 人材の確保と育成強化
当社は、定期的な研修・教育の実施等により、人材の成長を促進してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速する為に、会社横断的なマネジメント体制の強化、これによる部署間連携の強化、全社一丸となった顧客ニーズへの対応できる体制構築を企図した人事制度の改善、特にマネジメント教育制度の拡充を行ってまいります。採用方針に従った優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。当社は、業容拡大を目指して、引き続き積極的な新卒採用及び専門職等の中途採用による人員拡大により、業績拡大を図る方針であります。
② 仕入物件の継続的な確保
当社においては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。当社が仕入のターゲットとする首都圏(東京都、神奈川県)、特に東京23区では、地価上昇や建築費の高騰等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。当社は、原則、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。今後も前述の方針を継続する他、開発物件につきゼネコン機能の内製化を進め開発物件のコスト抑制を、中古区分マンションの仕入につきシステム導入による情報収集機能の強化等を進めることによって在庫調達能力を高め、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
③ 販路拡大・多様化による安定的な販売の実現
自社ブランドの「VERXEED」シリーズの間取りは、単身者向けの1KやDINKS向けの1LDK等が中心となっております。また、供給エリアは、前述同様首都圏(東京都、神奈川県)であり、特に東京23区で賃貸需要の高い立地としております。日本国内の人口が減少している中、コロナ禍前後においても「VERXEED」シリーズの賃貸需要は高く、今後も安定的な投資商品として需要の拡大を見込んでおります。また、自社ブランドに加えて、中古区分マンションも仕入を行い、当社の新築中古の在庫バランスをとりつつ、総在庫量を拡大してまいります。
当社は、「VERXEED」シリーズの販売戸数及び当社によって選定された中古マンションを増加し、業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、法人に対するコンサルティング営業機能を強化し、当社2020年11月期から2025年11月期までの組織化を進めてまいりました。今後は成長フェーズへと加速させてまいります。
個人に対するコンサルティング営業機能については、日本全国の個人投資家へ積極的にアプローチを行うため、中部支店、関西支店、九州支店、北海道支店、中四国支店の設立を足掛かりに、各地方、都道府県の潜在的な個人顧客数及び法人顧客数等のマーケットポテンシャルを勘案し、東北地方、北信越地方への拠点拡大、販路拡大に努めてまいります。
④ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが、当社においては、マンション建築事業主からマンションを1棟単位で仕入れること(以下、「専有物件」という。)も行っております。専有物件の場合、当社は初期段階で手付金等の自己負担のみで、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社としては、多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。なお、販売物件の採算を考慮し、当初想定された販売期間を延長する場合は、資金調達が必要となります。また、当社はミニマンション(総戸数20戸未満のマンション)用地の仕入も行っております。また、マンション用地の隣地を取得することによって、開発規模の拡大の可能性も加味した仕入を行っております。隣地を取得するまでの間に関しては、ブリッジローンを実行する可能性があります。
当社は、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を実施しておりますが、さらなる強化に努める方針であります。
⑤ 顧客本位のサービスの充実とコンプライアンス意識熟成による信頼獲得
当社では、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。
具体的には個人顧客に関しては、個人年金保険等に代わる資産運用商品、団体信用生命保険による生命保険、医療保険(がん、三大疾病など)の代替効果、法人顧客に対しては、事業の多角化の観点からの不動産賃貸業の提案、減価償却等の費用が収益より先行して赤字となることによる税の繰り延べ効果を考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な保有プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。
また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社との間で家賃保証サービスを締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、コンプライアンス意識の醸成、サービスの充実を常に図る方針であります。
なお、コンプライアンス意識の醸成について、以下の施策を実施しております。
・法務コンプライアンス統括室設置
・全役職員及び取引企業等を対象とした内部通報窓口の設置とその研修
・部長以上を対象としたリスク管理・コンプライアンス委員会でのリスク管理、コンプライアンス等に関する情報共有
・全役職員を対象としたコンプライアンス全般に関する研修(四半期毎)
・社内報にて、宅建業法等の禁止事項の周知
・営業部門を対象として、宅建業法に基づく重要事項説明に関する研修、及びテストを実施。一定の基準を下回る者には当該説明を行わせない施策
・火災保険代理店業務に携わる者の火災保険募集人資格試験を受験
(1) 経営方針
当社では、経営理念として「より多くの人々の不安を『夢』や『希望』に変える」を掲げ、「『人生』の選択肢を増やす」ことをミッションとし、日本全国のお客様へ不動産を中核とした特徴ある商品やソリューションを提供し、お客様の精神的・経済的豊かさを実現することを目指してまいります。
(2) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、不動産の買取資金を自己資金もしくは借入金により調達していることを鑑み、金融コストが加味されている利益指標である経常利益を経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標として位置付けております。
また、取引規模の拡大が当面の経営課題と位置付けており、不動産コンサルティングサービスにおいては取引件数ならびに仕入戸数を、不動産管理サービスにおいては管理戸数・管理棟数を重要な経営管理指標と位置付けております。
当社の売上高の大半は不動産コンサルティングサービスにおける売上高であるため、取引件数及び仕入件数を指標として重視しております。
取引件数及び仕入件数の確保においては、販売戸数/人月、仕入戸数/人月及び機能毎の人員数をモニタリングしております。販売戸数/人月、仕入戸数/人月は、それぞれの戸数を、機能毎の各月人員数にて割ったものとなります。なお、販売機能は営業職に限定せず、販売機能を支援する事務職(マーケティング、営業事務、ローン斡旋事務)を含めた人員数としており、仕入機能は営業職に限定せず、仕入機能を支援する事務職(仕入事務)を含めた人員数としております。これは、同業他社との比較性を担保するためとなります。
販売戸数/人月、仕入戸数/人月は、パフォーマンスを示す指標であるため、分析に当たっては前年同期比や、予算計画比を確認、予算策定に当たっては、併せて同業他社比を確認しております。人員数は採用計画の進捗を確認しつつ、人材配置の検討を含めて達成に必要な経営判断を行っております。
経常利益の分析に当たっては、販売物件の販売単価及び粗利率をモニタリングし、予算計画との大きな差異が生じていないかを確認しており、異常値を示すものがあれば、一過性のものかどうかの確認も併せて行っています。
首都圏を中心に「VERXEED」「VERXEED STAIR」の自社ブランドの企画・開発及び販売経路の拡大、顧客サポートの体制の充実に取り組んだ結果、各指標は以下のとおり推移しております。
| 指標 | 第14期事業年度 (自 2023年12月1日 至 2024年11月30日) | 第15期事業年度 (自 2024年12月1日 至 2025年11月30日) |
| 経常利益(千円) | 1,118,823 | 1,758,362 |
| 取引件数(戸) | 846 | 1,026 |
| 仕入戸数(戸) | 839 | 863 |
| 管理戸数(戸) | 4,549 | 5,023 |
| 管理棟数(棟) | 80 | 91 |
(注) 仕入戸数は、開発物件につき土地仕入契約日、仕入物件につき仕入契約日を基準日として集計しております。
(3) 経営環境及び経営戦略等
<経営環境>当事業年度におけるわが国経済は、雇用情勢及び所得環境の改善による個人消費の持ち直し、堅調な設備投資を背景に、内需主導による緩やかな景気回復基調で推移した一方で、国際情勢の緊張に伴う原材料価格の高止まりや米国の通商政策による為替・金利変動などの影響から、景気や物価等の動向については、今後も引き続き注視する必要があります。
当社が属する不動産業界におきましては、国内では日銀の追加利上げが意識されやすい環境にあるものの、国内不動産市場は国際的に見て低位の金利水準、安定した賃貸需要、高い流動性などを背景に、投資家の取得意欲は堅調であります。加えて、現在の国内不動産市場は、国内外のREIT・政府系投資機関・私募リート等、長期保有目的の投資家や事業者が増加している為、不動産市場全体としては以前よりも市場が崩れにくい環境になっていると認識しております。
首都圏における投資用マンションの市場動向としては、株式会社不動産経済研究所※6によると、2025年度上期に供給された投資用マンションは42物件(前年比:14物件減(25.0%減))、1,864戸(前年比:303戸減(14.0%減))、戸当たりの平均価格については3,434万円(前年比:161万円減(4.6%減))となっております。東京都23区のうち供給が行われたエリアは、8区(前年同期16区)で前年同期から半減しており、引き続き、近郊エリアや郊外の供給が高いシェアを維持すると想定されます。また、中古マンション市場全体としては、公益財団法人東日本不動産流通機構※7によると、成約件数が5四半期連続で増加、成約㎡単価は22四半期連続で上昇しており、成約件数は、首都圏内のすべての地域で増加が続いている状況にあります。
こういった不動産市場に鑑み、今後も全体観としては引き続き堅調な市場が継続するものと想定されるものの、より物件選別色が強まる環境が到来する可能性を視野に入れた経営を行っていく必要があるものと考えております。
ただし、当社の事業の柱である不動産コンサルティングサービスに対して大きな影響を与えるのは、賃料相場と金利環境であると考えております。首都圏の分譲マンションの賃料(坪単価)は足許から過去5年間堅調に推移しております※8。この傾向から新築マンション、中古マンションともに、需給の緩みは発生していないものと想定されるものの、今後の賃金上昇等の継続性や根本にある景気の動向等に起因して、賃料上昇局面が調整局面に突入する可能性も想定し、今後の経済情勢については引き続き注視しております。足許の景気動向としては、コロナ禍からの回復、正常化の軌道に乗っていることが確認された形になり、先行きの好材料としては足許のコロナ禍以前まで回復しつつあるインバウンドの更なる拡大がありますが、外需産業が国内経済を牽引している環境においては、米国や中国の経済動向について注視すべきと考えております。
金利環境においては、米国をはじめとする諸外国による利上げは一巡し、日本国内の長期金利には引き続き上昇圧力がかかっている環境と認識しております。足許においては、日銀による追加利上げが実行されておりますが、今後の物価動向や景気動向等を注視しつつ、慎重な金融政策を行っていく環境が暫く継続するものと想定しております。当社としても、今後の日本及び諸外国の景気動向、国内の賃金動向を含む物価動向、それらに起因する金利動向については、引き続き注視し、経営を行っていく予定です。
※6: 株式会社不動産経済研究所の首都圏投資用マンション動向(2025年上期及び2024年年間)
※7: 公益財団法人東日本不動産流通機構の季報マーケットウォッチ(2025年10月～12月期)首都圏中古マンション市場の動向
※8: 公益財団法人東日本不動産流通機構の首都圏賃貸取引動向(2025年10月～12月期)
<経営戦略>前述の経営環境に加えて、生活スタイルや働き方の変化、国家主導での資産運用の後押し、DX化※9やルール整備等による不動産の活用促進等、国民の考え方の変化や当社の事業である投資用不動産市場の更なる活性化の兆しを見せている市場と認識しております。既存顧客層のうち大宗を占める個人顧客層に加えて、法人顧客や企業オーナーへと当社商品の販売網を拡大していく方針です。当社の経営理念(vertex CORE)である「より多くの人々の不安を夢や希望に変える」、その為に「『人生』の選択肢を増やす」という当社のミッション達成を目指し、人材の育成基盤の高度化に注力し、当社の強みであるコンサルティング営業を組織として磨き上げてまいります。また、社内のシステム(SFA)開発を促進し、顧客属性や顧客ニーズなどの顧客関連データや在庫滞留期間や在庫の賃料データ、空室データなどの在庫データを活用したデータドリブンなコンサルティングやソリューション開発の基盤構築やオーナーアプリや入居者アプリ等のUI※10をわかりやすく且つ課題解決に効果的な仕組みにしていくことによって、更に先を行くコンサルティングができる体制へと研鑽していきます。「より多くの人々」へのデリバリー体制を整備する為に、足許中部、関西、九州、北海道、中四国に展開している拠点の他、更に全国に拡大していきます。「『人生』の選択肢を増やす」ことを追求し、コンサルティング営業を通じたニーズ把握に紐づくソリューションの多様化を進めていきます。具体的には個人顧客に関しては、個人年金保険等に代わる資産運用商品、団体信用生命保険による生命保険、医療保険(がん、三大疾病など)の代替効果、法人顧客に対しては、事業の多角化の観点からの不動産賃貸業の提案、減価償却等の費用が収益より先行して赤字となることによる税の繰り延べ効果を考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な保有プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。顧客或いは社会的なニーズとして、環境配慮型不動産や生活スタイルの変化に合わせたマンションの開発が必要であるという認識を持ち、多様化するニーズに対応する為、ゼネコン機能の内製化に取り組み、足許3号案件まで竣工し、4号案件の建設着手を準備している状況となります。また、中古区分マンションの仕入につきシステム導入による情報収集機能の強化等を進めることによって在庫調達能力を高め、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。また不動産を中核とした投資商品の拡充の為に継続的にVERFUNDを組成しつつ、ファンド規模の拡大やファンド商品の多様化を図っていきます。現在小規模不動産特定共同事業としてVERFUNDを運営しております。今後更にファンド事業を拡大していくために、小規模不動産特定共同事業から不動産特定共同事業に変更し、匿名組合型ファンドに加えSPC型ファンドを運営する予定です。
不動産に関連する機能(販売、仕入、賃貸管理、建物管理、ファンド)の連携によるシナジーはもちろん、財務や法務等を含めた全社的な連携によって、会社一体となって「深いコンサルティング×不動産を中核とした多様なソリューション」を提供できる企業を目指していきます。
※9: DXとは、デジタル技術を社会に浸透させて人々の生活をより良いものへと変革することを指します。デジタルトランスフォーメーション(Digital Transformation)の略称として用いております。
※10: UIとは、ユーザーインターフェース(顧客接触面)の略称であり、本文章に於いては、アプリケーションの操作画面のことを指しております。
<優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題>当社では、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。
① 人材の確保と育成強化
当社は、定期的な研修・教育の実施等により、人材の成長を促進してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速する為に、会社横断的なマネジメント体制の強化、これによる部署間連携の強化、全社一丸となった顧客ニーズへの対応できる体制構築を企図した人事制度の改善、特にマネジメント教育制度の拡充を行ってまいります。採用方針に従った優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。当社は、業容拡大を目指して、引き続き積極的な新卒採用及び専門職等の中途採用による人員拡大により、業績拡大を図る方針であります。
② 仕入物件の継続的な確保
当社においては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。当社が仕入のターゲットとする首都圏(東京都、神奈川県)、特に東京23区では、地価上昇や建築費の高騰等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。当社は、原則、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。今後も前述の方針を継続する他、開発物件につきゼネコン機能の内製化を進め開発物件のコスト抑制を、中古区分マンションの仕入につきシステム導入による情報収集機能の強化等を進めることによって在庫調達能力を高め、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
③ 販路拡大・多様化による安定的な販売の実現
自社ブランドの「VERXEED」シリーズの間取りは、単身者向けの1KやDINKS向けの1LDK等が中心となっております。また、供給エリアは、前述同様首都圏(東京都、神奈川県)であり、特に東京23区で賃貸需要の高い立地としております。日本国内の人口が減少している中、コロナ禍前後においても「VERXEED」シリーズの賃貸需要は高く、今後も安定的な投資商品として需要の拡大を見込んでおります。また、自社ブランドに加えて、中古区分マンションも仕入を行い、当社の新築中古の在庫バランスをとりつつ、総在庫量を拡大してまいります。
当社は、「VERXEED」シリーズの販売戸数及び当社によって選定された中古マンションを増加し、業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、法人に対するコンサルティング営業機能を強化し、当社2020年11月期から2025年11月期までの組織化を進めてまいりました。今後は成長フェーズへと加速させてまいります。
個人に対するコンサルティング営業機能については、日本全国の個人投資家へ積極的にアプローチを行うため、中部支店、関西支店、九州支店、北海道支店、中四国支店の設立を足掛かりに、各地方、都道府県の潜在的な個人顧客数及び法人顧客数等のマーケットポテンシャルを勘案し、東北地方、北信越地方への拠点拡大、販路拡大に努めてまいります。
④ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが、当社においては、マンション建築事業主からマンションを1棟単位で仕入れること(以下、「専有物件」という。)も行っております。専有物件の場合、当社は初期段階で手付金等の自己負担のみで、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社としては、多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。なお、販売物件の採算を考慮し、当初想定された販売期間を延長する場合は、資金調達が必要となります。また、当社はミニマンション(総戸数20戸未満のマンション)用地の仕入も行っております。また、マンション用地の隣地を取得することによって、開発規模の拡大の可能性も加味した仕入を行っております。隣地を取得するまでの間に関しては、ブリッジローンを実行する可能性があります。
当社は、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を実施しておりますが、さらなる強化に努める方針であります。
⑤ 顧客本位のサービスの充実とコンプライアンス意識熟成による信頼獲得
当社では、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。
具体的には個人顧客に関しては、個人年金保険等に代わる資産運用商品、団体信用生命保険による生命保険、医療保険(がん、三大疾病など)の代替効果、法人顧客に対しては、事業の多角化の観点からの不動産賃貸業の提案、減価償却等の費用が収益より先行して赤字となることによる税の繰り延べ効果を考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な保有プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。
また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社との間で家賃保証サービスを締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、コンプライアンス意識の醸成、サービスの充実を常に図る方針であります。
なお、コンプライアンス意識の醸成について、以下の施策を実施しております。
・法務コンプライアンス統括室設置
・全役職員及び取引企業等を対象とした内部通報窓口の設置とその研修
・部長以上を対象としたリスク管理・コンプライアンス委員会でのリスク管理、コンプライアンス等に関する情報共有
・全役職員を対象としたコンプライアンス全般に関する研修(四半期毎)
・社内報にて、宅建業法等の禁止事項の周知
・営業部門を対象として、宅建業法に基づく重要事項説明に関する研修、及びテストを実施。一定の基準を下回る者には当該説明を行わせない施策
・火災保険代理店業務に携わる者の火災保険募集人資格試験を受験
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
