有価証券報告書(内国投資信託受益証券)-第27期(平成29年4月7日-平成29年10月6日)

(1)【投資方針】
[1]米国REITおよびJ-REITに投資し、信託財産の成長を図ることを目的として積極的な運用を行なうことを基本とします。
◆ファンドは、「米国REITマザーファンド」、「J-REITマザーファンド」および「J-REITマザーファンド2」への投資を通じて米国REITおよびJ-REITに投資を行ないます。なお、マザーファンドの組入比率は原則として高位を維持することを基本とします。
◆米国REITおよびJ-REITへの資産配分については、J-REITへの投資比率を30%程度を中心に10%～50%程度の範囲内とし、ファンドの資金動向、J-REITの市場規模・流動性等を勘案して決定することを基本とします。
◆「J-REITマザーファンド」への投資比率と「J-REITマザーファンド2」への投資比率については、J-REITに投資する各マザーファンドへの分散、ファンドの資金動向、J-REITの市場動向等を考慮して行なうことを基本とします。
現状、J-REITの運用にあたっては、主として「J-REITマザーファンド」への投資を行なっております。
■米国REITおよびJ-REITへの資産配分■
※上記の通り、J-REITへの投資比率は30%程度を中心としますが、今後J-REITの市場規模・流動性が増してきた場合等には、ファンドの資金動向等を勘案し、J-REITへの投資比率を50%程度まで引き上げることを基本とします。また、J-REIT市場の流動性が低下した場合等には、J-REITへの投資比率を10%程度まで引き下げる場合があります。
[2]「米国REITマザーファンド」における米国REITへの投資にあたっては、収益性・成長性等を勘案して選定した米国REITに分散投資を行ない、高水準の配当収益の獲得と中長期的な値上がり益の追求を目指して運用します。
◆「米国REITマザーファンド」の運用にあたっては、「ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシー」に運用の指図に関する権限のうち、次に関する権限を委託します。

◆	委託する範囲	:	米国REITの運用
◆	委託先名称	:	HEITMAN REAL ESTATE SECURITIES LLC (ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシー)
◆	委託先所在地	:	米国 イリノイ州 シカゴ市
◆	委託に係る費用	:	「米国REITマザーファンド」を投資対象とする証券投資信託の委託者が受ける報酬から支払うものとし、その報酬額は、当該マザーファンドの平均純資産総額(日々の純資産総額の平均値)に、次の率を乗じて得た額とします。
			マザーファンドの平均純資産総額	率
			300億円以下の部分	年0.55%
			300億円超500億円以下の部分	年0.45%
			500億円超の部分	年0.40%

※運用の指図に関する権限の委託を中止または委託の内容を変更する場合があります。
◆主として、個別銘柄の調査・分析等を中心とした「ボトムアップアプローチ」により投資銘柄を選定することを基本とします。
◆「米国REITマザーファンド」における米国REITの組入比率は原則として高位を維持することを基本とします。
◆実質組入外貨建資産については、原則として為替ヘッジを行ないません。
◆資金動向、市況動向等によっては上記のような運用ができない場合があります。

■ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーの紹介■
◆ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーは、米国シカゴに本拠を置き、主に不動産証券の投資、運用を専門とする資産運用会社です。
◆1989年の米国不動産証券運用開始以来、不動産関連の長い経験を持つ運用メンバーを中心に、各銘柄のファンダメンタルズ分析を重視し、銘柄評価、銘柄選定、ポートフォリオマネジメントを行なっています。
◆同じハイトマン・グループ(ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーと親会社を共にし、不動産投資に関する各種サービスを提供している資産運用子会社群を指します。以下、総称して「ハイトマン」といいます。)内の他の運用チーム(実物不動産投資、モーゲージ)とも連携をとり、不動産証券の投資判断に役立てています。
■ハイトマンの米国REITに対する投資哲学■

◇各銘柄のリスクや収益機会を把握するためには、不動産の実務経験が重要。 ◆ハイトマンでは、実物不動産投資の経験と実績に裏付けされたREIT運用を行なっています。

◇銘柄選択においては、長期にわたってキャッシュフローを成長させることのできるREITを重視。 ◆投資銘柄の選択にあたっては、主として以下の観点に重点を置きます。 ★経営戦略・ビジネスプラン ★経営陣の経験と経営に関する深み ★市場リスク・地理的なリスク ★物件ポートフォリオのグレード

◇各企業のバランスシートも重要なポイント。 ◆バランスシート分析にあたっては、主として以下の観点に重点を置きます。 ★レバレッジが高すぎない ★キャッシュフローが高く安定している

◇ボトムアップによる銘柄選択が、セクター(物件タイプ)選択よりも重要。 ◆徹底した調査分析に基づいた銘柄選択が重要であると考えます。

◇単なる割安銘柄投資ではなく、GARP※に基づいたバリュー投資が基本。 ※GARP:Growth At a Reasonable Price/適正価値における成長銘柄投資。

■運用プロセス■
※上記運用プロセス図は、今後変更となる場合があります。
[3]「J-REITマザーファンド」におけるJ-REITへの投資にあたっては、個別銘柄の流動性、収益性・成長性等を勘案して選定したJ-REITに分散投資を行ない、高水準の配当収益の獲得と中長期的な値上がり益の追求を目指して運用します。
◆個別銘柄の流動性・収益性等の判断に基づき、市場ウェイトに対してオーバー・ウェイト/アンダー・ウェイト等を決定し、ポートフォリオを構築します。
◆「J-REITマザーファンド」におけるJ-REITの組入比率は原則として高位を維持することを基本とします。
■運用プロセス■
※上記運用プロセス図は、今後変更となる場合があります。
◆資金動向、市況動向等によっては上記のような運用ができない場合があります。
[4]「J-REITマザーファンド2」におけるJ-REITへの投資にあたっては、マクロ経済分析、不動産市場分析、個別銘柄分析等に基づきポートフォリオを構築し、高水準の配当収益の獲得と中長期的な値上がり益の追求を目指して運用します。
◆「J-REITマザーファンド2」におけるJ-REITの組入比率は原則として高位を維持することを基本とします。
※J-REITの運用にあたっては、主として「J-REITマザーファンド」への投資を行なっております。「J-REITマザーファンド2」は、運用資産額が少額であるため、現状、短期金融商品等で運用を行なっております。
◆資金動向、市況動向等によっては上記のような運用ができない場合があります。
≪REITについて≫
◆REIT(Real Estate Investment Trust)とは、「不動産(Real Estate)」に投資する「投資信託(Investment Trust)」のことです。