有価証券報告書(内国投資信託受益証券)-第19期(平成25年8月13日-平成26年2月12日)

(1)【投資方針】
[1]米国のREIT※を主要投資対象とし、主として高水準の配当収益の獲得により信託財産の成長を図ることを目的として運用を行なうことを基本とします。
※ファンドが投資対象とするREITには、株式会社が発行する優先株に相当するREITも含みます。
◆収益性等を勘案して選定したREITに分散投資を行ない、高水準の配当収益の獲得を目指します。
◆主として、個別銘柄の調査・分析等を中心とした「ボトムアップアプローチ」により投資銘柄を選定することを基本とします。
◆REITの組入比率は原則として高位を維持することを基本とします。
◆外貨建資産については、原則として為替ヘッジは行ないません。

[2]ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーに、運用の指図に関する権限の一部を委託します。
◆運用にあたっては、「ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシー」に運用の指図に関する権限のうち、次に関する権限を委託します。

◆ 委託する範囲 : 米国の金融商品取引所に上場(これに準ずるものを含みます。)されているREIT(不動産投資信託)の運用 ◆ 委託先名称 : HEITMAN REAL ESTATE SECURITIES LLC (ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシー) ◆ 委託先所在地 : 米国 イリノイ州 シカゴ市 ◆ 委託に係る費用 : 委託者が受ける報酬から支払うものとし、その報酬額は、信託財産の平均純資産総額(月末純資産総額の平均値)に、次の率を乗じて得た額とします。 平均純資産総額 率 300億円以下の部分 年0.67% 300億円超の部分 年0.64%

※運用の指図に関する権限の委託を中止または委託の内容を変更する場合があります。
■ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーの紹介■
◆ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーは、米国シカゴに本拠を置き、主に不動産証券の投資、運用を専門とする資産運用会社です。
◆1989年の米国不動産証券運用開始以来、不動産関連の長い経験を持つ運用メンバーを中心に、各銘柄のファンダメンタルズ分析を重視し、銘柄評価、銘柄選定、ポートフォリオマネジメントを行なっています。
◆同じハイトマン・グループ(ハイトマン・リアル・エステイト・セキュリティーズ・エルエルシーと親会社を共にし、不動産投資に関する各種サービスを提供している資産運用子会社群を指します。以下、総称して「ハイトマン」といいます。)内の他の運用チーム(実物不動産投資、モーゲージ)とも連携をとり、不動産証券の投資判断に役立てています。
■ファンドにおけるREIT投資の考え方■

◇各銘柄のリスクや収益機会を把握するためには、不動産の実務経験が重要。 ◆ハイトマンでは、実物不動産投資の経験と実績に裏付けされたREIT運用を行なっています。

◇銘柄選択においては、予想配当水準に加え、長期にわたってキャッシュフローを成長させることのできるREITを重視。 ◆投資銘柄の選択にあたっては、主として以下の観点に重点を置きます。 ★経営戦略・ビジネスプラン ★予想配当金額 ★市場リスク・地理的なリスク ★物件ポートフォリオのグレード

◇各企業のバランスシートも重要なポイント。 ◆バランスシート分析にあたっては、主として以下の観点に重点を置きます。 ★資本構成 ★キャッシュフローの安定性

◇ボトムアップによる銘柄選択が、セクター(物件タイプ)選択よりも重要。 ◆徹底した調査分析に基づいた銘柄選択が重要であると考えます。

■運用プロセス■
上記の運用プロセスは、今後変更となる場合があります。
資金動向、市況動向等によっては上記のような運用ができない場合があります。
≪REITについて≫
◆REIT(Real Estate Investment Trust)とは、「不動産(Real Estate)」に投資する「投資信託(Investment Trust)」のことです。