有価証券報告書(内国投資信託受益証券)-第9期(平成27年5月9日-平成28年5月9日)

(1)【投資方針】
① 基本方針
この投資信託は、信託財産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
② 運用方法
1.主要投資対象
国内リートマザーファンド受益証券および海外リートマザーファンド受益証券を主要投資対象とします。
2.投資態度
a.主として各マザーファンド受益証券への投資を通じて、日本を含む世界各国(地域を含みます。以下同じ。)の不動産投資信託証券※に投資を行い、信託財産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
※ 不動産投資信託証券とは、「一般社団法人投資信託協会規則に定める不動産投資信託証券」、「不動産等および不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資する投資信託証券(投資法人の投資証券(投資信託の受益証券を含みます。))」をいいます。(以下同じ。)
◆ 日本を含む世界各国の金融商品取引所(金融商品取引法第2条第16項に規定する金融商品取引所をいいます。以下同じ。)または外国金融商品市場(金融商品取引法第2条第8項第3号ロに規定する外国金融商品市場をいいます。以下同じ。)に上場(これに準ずるものを含みます。)している不動産投資信託証券を実質的な主要投資対象とします。
◆ 不動産投資信託証券への投資にあたっては、不動産業務について高い専門性を有する「みずほ信託銀行」および「CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社」から提供される情報を活用します。
国内リートマザーファンド:みずほ信託銀行
海外リートマザーファンド:CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社
・各マザーファンドにおいて、両社から提供される不動産関連情報を銘柄選択に活用します。
b.各マザーファンド受益証券への配分比率は、S&P先進国REIT指数※におけるわが国の不動産投資信託証券と、わが国以外の国の不動産投資信託証券の時価総額構成比率と概ね同率となるよう調整します。
※ 「S&P先進国REIT指数」は、世界主要国に上場する不動産投資信託(REIT)及び同様の制度に基づく銘柄の浮動株修正時価総額に基づいて算出される指数です。
c.原則として、マザーファンド受益証券への投資比率は、高位を維持することを基本とします。
d.実質組入※外貨建資産については、原則として為替ヘッジを行いません。
※ 「実質組入」とは、投資対象である当該資産につき、当ファンドの信託財産に属する当該資産の時価総額とマザーファンドの信託財産に属する当該資産のうち当ファンドの信託財産に属するとみなした額との合計額をいいます。(以下同じ。)
e.市況動向やファンドの資金事情等によっては、上記のような運用ができない場合があります。
③ ファンドの投資プロセス
当ファンドは、主として国内リートマザーファンド受益証券および海外リートマザーファンド受益証券への投資を通じ、以下のプロセスにより日本を含む世界各国の不動産投資信託証券に投資を行います。
<国内リートマザーファンドの投資プロセス>Step1:J-REITの全銘柄を調査対象銘柄とします。
※信用リスクおよび流動性リスクが高いと判断される銘柄は除外する場合があります。
Step2:トップダウンアプローチによる調査・分析を実施します。独自の実体経済および内外金融・市場分析とみずほ信託銀行から提供される不動産市況情報を参考に市況サイクル、賃貸料・空室率・需給動向等を運用担当部にて独自に調査・分析し、オフィスビル・商業施設等の物件タイプ(セクター)の魅力度を測定します。
Step3:ボトムアップアプローチによる調査・分析を実施します。Step2を踏まえたうえで、みずほ信託銀行より提供されるJ-REIT個別銘柄が投資する個別の不動産の情報等も参考にし、運用担当部にて独自に、主にJ-REIT各個別銘柄の運営状況・戦略等の定性分析ならびに保有物件・新規取得物件の成長力分析、バランスシート分析およびバリュエーション分析を実施します。ここでは、J-REITの個別銘柄の魅力度を測定し、投資対象銘柄を選定します。
Step4:長期的な配当(分配)および資産価値の成長性、ならびにJ-REIT価格の割安性を重視して銘柄を選択し、ポートフォリオを構築します。
※ 委託会社は、みずほ信託銀行株式会社と投資助言契約を締結し、不動産市況の調査・分析情報および個別不動産の評価に関する情報等の提供を受けます。
※ 上記のプロセスは、今後変更される場合があります。
<海外リートマザーファンドの投資プロセス>Step1:日本を除く世界各国の外国金融商品市場に上場(これに準ずるものを含みます。)されている不動産投資信託証券(REIT)のうち、原則として時価総額50百万ドル以上を調査対象銘柄とします。
Step2:トップダウンアプローチによる調査・分析を実施します。マクロ経済環境、不動産市場動向、REITの相対バリュエーション分析、金利見通し等に加え、CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社より提供される不動産関連情報等をもとに市況サイクル、賃貸料・空室率・需給動向等を調査・分析し、地域(国)、オフィスビル・商業施設等の物件タイプ(セクター)の魅力度を測定します。
Step3:ボトムアップアプローチによる調査・分析を実施します。Step2を踏まえたうえでバリュエーション等による定量分析を行います。一方で、経営陣の質、既保有不動産の分析(内部成長分析)、新規資産取得に関する分析(外部成長分析)、バランスシート分析、財務戦略等による定性分析を行い、REIT個別銘柄の魅力度を測定し、投資対象銘柄を選定します。なお、CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社より提供される投資関連情報を積極的に活用します。
Step4:トップダウンアプローチによる地域(国)・セクター分析、ボトムアップアプローチによる銘柄分析の結果を踏まえ、配当のタイミング等を勘案し、最終的なポートフォリオを構築します。

※ 上記のプロセス(調査対象銘柄の基準となる時価総額を含みます。)は、今後変更される場合があります。
<「REIT」とは>「REIT」とは「Real Estate Investment Trust」を略したもので、不動産投資法人または不動産投資信託を総称した一般呼称です。REITは、投資家から資金を集め、主に“賃貸料収入が得られる不動産”(オフィスビル、商業施設、賃貸マンションなど)に投資して、そこから得られた賃貸料収入や不動産の売却益を投資家に配当する金融商品です。本書においては、不動産投資信託証券を「REIT」と称する場合があります。
<「J-REIT」とは>「J-REIT」という呼称は、一般に、日本の不動産投資法人または不動産投資信託の総称として使われますが、本書においては、国内リートマザーファンドが投資対象とする不動産投資信託証券を「J-REIT」といいます。
<みずほ信託銀行>みずほ信託銀行は、不動産業務において豊富な経験を有しており、不動産仲介取扱い高では国内大手の一社です。また、国内不動産市況の調査・分析や不動産の評価等では高い専門性を有しています。
CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社は、世界最大級の商業用不動産サービス会社であるCBREグループの運用会社です。世界中の拠点における豊富な不動産情報を活用した運用が同社の特色です。