有価証券報告書(内国投資信託受益証券)-第4期(平成26年1月16日-平成27年1月15日)

(1) 【投資方針】
① 基本方針
この投資信託は、信託財産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
② 運用方法
1.主要投資対象
海外リートマザーファンド受益証券を主要投資対象とします。
2.投資態度
a.マザーファンド受益証券への投資を通じて、日本を除く世界各国の不動産投資信託証券※に主として投資を行います。
※ 外国金融商品市場(金融商品取引法第2条第8項第3号ロに規定する外国金融商品市場をいいます。以下同じ。)に上場(これに準ずるものを含みます。)している不動産投資信託証券を実質的な主要投資対象とします。
b.マザーファンド受益証券への投資比率は、高位を維持することを基本とします。
c.実質組入※外貨建資産については、原則として為替ヘッジを行いません。
※ 「実質組入」とは、投資対象である当該資産につき、当ファンドの信託財産に属する当該資産の時価総額とマザーファンドの信託財産に属する当該資産のうち当ファンドの信託財産に属するとみなした額との合計額をいいます。(以下同じ。)
d.S&P先進国REIT指数(除く日本、配当込み、円ベース)を運用上のベンチマークとします。
※「S&P 先進国REIT指数(除く日本、配当込み、円ベース)」は、スタンダード・アンド・プアーズ(S&P社)が公表している指数で、日本を除く世界主要先進国に上場するREITおよび同様の制度に基づく銘柄の浮動株修正時価総額に基づいて算出されています。
「S&P 先進国REIT指数(除く日本、配当込み、円ベース)」は、S&P Dow Jones Indices LLC(以下、「SPDJI」といいます。)の商品であり、これを利用するライセンスがみずほ投信投資顧問に付与されています。「Standard & Poor's®」および「S&P®」はStandard & Poor's Financial Services LLC(以下、「S&P」といいます。)の登録商標で、「Dow Jones®」はDow Jones Trademark Holdings LLC(以下、「Dow Jones」といいます。)の登録商標であり、これらの商標を利用するライセンスがSPDJIに、特定目的での利用を許諾するサブライセンスがみずほ投信投資顧問にそれぞれ付与されています。当ファンドは、SPDJI、Dow Jones、S&Pまたはそれぞれの関連会社によって支援、保証、販売、または販売促進されているものではなく、これら関係者のいずれも、かかる商品への投資の妥当性に関するいかなる表明も行わず、「S&P 先進国REIT指数(除く日本、配当込み、円ベース)」の誤り、脱落、または中断に対して一切の責任も負いません。
e.市況動向やファンドの資金事情等によっては、上記のような運用ができない場合があります。
③ ファンドの投資プロセス
当ファンドは、海外リートマザーファンド受益証券への投資を通じ、以下のプロセスにより日本を除く世界各国の不動産投資信託証券に投資を行います。
Step1:日本を除く世界各国の外国金融商品市場に上場(これに準ずるものを含みます。)されている不動産投資信託証券(REIT)のうち、原則として時価総額50百万ドル以上を調査対象銘柄とします。
Step2:トップダウンアプローチによる調査・分析を実施します。マクロ経済環境、不動産市場動向、REITの相対バリュエーション分析、金利見通し等に加え、CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社より提供される不動産関連情報等をもとに市況サイクル、賃貸料・空室率・需給動向等を調査・分析し、地域(国)、オフィスビル・商業施設等の物件タイプ(セクター)の魅力度を測定します。
Step3:ボトムアップアプローチによる調査・分析を実施します。Step2を踏まえたうえでバリュエーション等による定量分析を行います。一方で、経営陣の質・既保有不動産の分析(内部成長分析)、新規資産取得に関する分析(外部成長分析)、バランスシート分析、財務戦略等による定性分析を行い、REIT個別銘柄の魅力度を測定し、投資対象銘柄を選定します。なお、CBRE・クラリオン・セキュリティーズ社より提供される投資関連情報を積極的に活用します。
Step4:トップダウンアプローチによる地域(国)・セクター分析、ボトムアップアプローチによる銘柄分析の結果を踏まえ、配当のタイミング等を勘案し、最終的なポートフォリオを構築します。
※ 上記のプロセス(調査対象銘柄の基準となる時価総額を含みます。)は、今後変更される場合があります。
<「REIT」とは>「REIT」とは「Real Estate Investment Trust」を略したもので、不動産投資法人または不動産投資信託を総称した一般呼称です。REITは、投資家から資金を集め、主に" 賃貸料収入が得られる不動産"(オフィスビル、商業施設、賃貸マンションなど)に投資して、そこから得られた賃貸料収入や不動産の売却益を投資家に配当する金融商品です。本書においては、不動産投資信託証券を「REIT」と称する場合があります。