有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(平成27年9月1日-平成28年2月29日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、その資産の運用に際して「安定性」を最重要視し、長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用を行うとともに、運用資産の着実な成長を図ることにより、長期的な安定収益の確保と投資主価値の最大化を目指すことを基本方針としています。本投資法人は、かかる基本方針を達成するために、人々の生活に密着した必要不可欠な資産である物流施設及び商業施設を投資対象とし、なかでも「高機能型物流施設」(注1)及び「専門店集積型商業施設」(注2)に対する投資によって投資主への安定した運用成果の分配を目指します。
(注1) 「高機能型物流施設」とは、本投資法人が物流適地と考える立地に所在し、十分な競争力を有すると本投資法人が考える水準を満たす設備・仕様を備えた物流施設をいいます。以下同じです。
(注2) 「専門店集積型商業施設」とは、本投資法人が商業適地と考える立地に所在し、商品やサービスがその地域の消費者に広く認知されていると本投資法人が考える専門店を核として構成され、その地域の顧客層や購買力等に合致したテナント業態及び規模を有する商業施設、又は周辺の複数の商業施設と一体となっている商業施設群のうち当該専門店が入居している商業施設をいいます。以下同じです。
本投資法人は、生産者と消費者を繋ぐ物流施設と、流通小売企業と消費者を繋ぐ商業施設を、いずれも消費者との接点となる、人々の生活に密着した分野に係る資産と考えています。すなわち、これらの資産は、いかなる経済環境のもとにおいても必要不可欠なものであり、今後も安定的な需要が見込まれ、安定性を最重要視する本投資法人の基本方針に適うものと考えています。
また、本投資法人は、物流施設及び商業施設について、他の用途の不動産と比較した場合、法人テナントとの長期賃貸借契約が可能であり、かつ稼働率も高い水準で安定しているという傾向があるため、長期にわたる安定的な収益を確保するのに適したアセットタイプであると考えています。本投資法人は、これらのアセットタイプについて、適切な物件の選定及び運営を通じてテナント満足度の高い資産の運用を行うことが可能であり、長期の賃貸借契約を締結することによって、本投資法人の長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用が可能になると考えています。
本投資法人は、前記のとおり長期的に安定収益を実現できる物流施設及び商業施設の2つのアセットタイプに対して、組入比率の制約を設けず柔軟に投資することにより、他のアセットタイプに投資する場合と比較してよりキャッシュフローの安定したポートフォリオの構築を目指します。また、本投資法人は、その成長戦略の遂行にあたり、本資産運用会社独自のノウハウとネットワークを活かし、物件取得チャンネルの多角化を推進するとともに、全国の豊富な土地情報と顧客基盤に裏打ちされた、物流施設と商業施設の豊富な開発実績を有する大和ハウスグループとのコラボレーションを通じて、競争力の高い資産の継続的な取得による資産規模の着実な拡大を図り、更には、資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産価値の維持・向上を目指します。
② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設
(イ)高機能型物流施設への投資とその優位性
本投資法人は、その投資対象とする高機能型物流施設について、長期的にキャッシュフローの安定性を高める見地から、立地及びスペックの二つの観点について、以下の考え方に基づき、物件選定を進めていきます。
立地の観点からは、消費地及び生産地への近接性、並びにそれらを結びつける交通ネットワーク(高速道路、空港、港湾等)へのアクセスが、物件選定において非常に重要な要素であると、本投資法人は考えています。
また、近年の消費者ニーズの多様化に対応できる物流システム構築の流れの中では、受注出荷処理、在庫管理及び配送管理等の高度な情報処理や、ピッキング、値札付、梱包及び検品等の流通加工等の様々な作業(以下「付加価値提供サービス」といいます。)を物流施設内で行うニーズが高まっていることから、かかるニーズに対応できる労働力の確保が容易であり、通勤利便性が高い立地であることも重要な要素であると、本投資法人は考えています。
一方、スペックの観点からは、運用資産が付加価値提供サービスを実施するためのスペースや仕様を備えていることが重要な要素であると考えています。具体的には、原則として、一定規模以上の延床面積(6,000㎡以上)や、床荷重(1.5t/㎡以上)、天井高(5.0m以上)、柱間隔(8.0m以上)といった仕様を有すること、規模と取扱荷物、配送頻度等に適した設備(接車バース、エレベーター、垂直搬送機等)が設置され、作業環境が整備されていること、立地に応じた駐車場台数が確保されていること等を重視して物件選定を行う方針です。
更に、本投資法人は、前記の立地及びスペックの二つの観点からの物件選定にあたり、長期安定的な資産運用を実現するための選択肢を確保するために、以下の二つの観点にも配慮します。
(ⅰ)テナントニーズへの対応の可能性
本投資法人は、前記の立地及びスペックの二つの観点に従い選別された高機能型物流施設は、様々なテナントのニーズに合致する十分に汎用的な物件であると考えています。すなわち、テナントの利用形態や取扱荷物の特性にあわせたテナントニーズへの個別対応が可能なスペックを有するかどうかも重要であると考えています。そして、かかる個別対応を行うことができる物流施設は、高いテナント満足度を獲得することが可能であり、これにより、テナントに長期の賃貸借契約を締結する強いインセンティブが生じるものと、本投資法人は考えています。本投資法人は、物流施設がかかるテナントニーズへの対応可能性のある汎用的なスペックを有することを重視して物件選定を行う方針です。
(ⅱ)将来的なテナントの入替えへの対応の可能性
本投資法人は、テナントニーズへの個別対応がなされている物件に投資する場合にも、後継テナントのニーズに応じたリニューアル等の対応が可能な高機能型物流施設を選別し、投資します。
前記の立地及びスペックの二つの観点から選別された高機能型物流施設は、物流施設として求められる幅広い物流テナントのニーズに適応できる汎用性等の特徴に照らして、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保を実現できる運用資産であると本投資法人は考えています。
本投資法人は、上記の(ⅰ)及び(ⅱ)に加えて、自然環境等周辺環境への負荷が少ないことなどの要素も加味し、前記の立地及びスペックの二つの観点に合致した物流施設を選定していく方針です。
<競争力のある設備・仕様を備えた高機能型物流施設>(注) 本投資法人は、上記仕様のすべてを備えていない場合であっても、他の要素を考慮し、投資を行う場合があります。
(ロ)専門店集積型商業施設への投資とその優位性
本投資法人は、その投資対象とする専門店集積型商業施設について、長期的にキャッシュフローの安定性を高める見地から、立地及びテナントの二つの観点について、以下の考え方に基づき、物件選定を進めています。
立地の観点からは、商業施設として長期的かつ安定的な集客力を維持するために求められる要件として、幹線道路、生活道路、市街地からのアクセスが良好であり、施設自体の視認性が高いことを重視します。また、商業施設は、個別性が強いことから、それぞれの物件が立地する商圏や地域の特性を精緻に見極め、それらに合致したフロア構成、駐車場台数等の施設特性を有することを重視します。更に、物件規模についても商圏の特性に応じた適切な規模を有していることを重視しています。
一方、テナントの観点からは、各業種において競争力を有する専門店を中心とした施設であること、生活に密着した認知度の高いテナント構成であること、核テナント(注)との賃貸借契約が長期で締結されていること、中長期的に安定した稼働率が見込めること等を重視して物件選定を行う方針です。
(注) 「核テナント」とは、賃貸面積が2,000㎡以上のテナントをいいます。以下同じです。
前記の立地及びテナントの二つの観点から選別された専門店集積型商業施設は、その特徴に照らして、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保を実現できる運用資産であると本投資法人は考えています。
<競争力のある専門店を中心とする専門店集積型商業施設>③ 大和ハウスグループとのコラボレーション
本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、利益相反取引への対策に留意しつつ、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略の実現によって基本方針の達成を目指します。物流施設及び商業施設の企画開発等はいずれも大和ハウスグループの中核事業のひとつと位置付けられていることから、本投資法人は、大和ハウスグループが有する高機能型物流施設及び専門店集積型商業施設の企画開発力、全国的に事業展開を行ってきた歴史を通じて蓄積されてきた各地域の土地情報、長年にわたり築き上げられた幅広いテナントとの強固なリレーション、テナントリーシング力、プロパティ・マネジメントの強み、及び企画開発から管理までを一貫して請け負うことができる総合力を最大限に活用して、本投資法人の外部成長と内部成長を実現する方針です。
外部成長の面では、高機能型物流施設について、主として大和ハウスグループの開発物件であり、消費地及び生産地への近接性並びにそれらを結びつける交通ネットワーク(高速道路、空港、港湾等)へのアクセス、労働力確保の見地から通勤利便性、幅広い物流テナントニーズに適応できる汎用性等に優れた物流施設である「Dプロジェクト」及び「DPL」シリーズから取得する方針であり(注1)、かかる取得によりポートフォリオの競争力を維持しつつ安定的な外部成長を実現できると考えています。
また、専門店集積型商業施設については、大和ハウスグループが長期にわたりロードサイドを中心にその出店ノウハウを蓄積し、テナント誘致の競争力を獲得してきた複合商業施設を軸として、地域や商圏の特徴に応じた最適な規模及び物件特性を有する商業施設を取得する方針です。
本資産運用会社は、大和ハウスとの企画・開発会議を設置し、物流施設及び商業施設の開発に関する情報を共有しています。また、大和ハウスが開発する物流施設及び商業施設を将来的に本投資法人が取得する可能性があることから、大和ハウスによる物流施設及び商業施設の開発に際して、本投資法人の投資方針に沿った立地、スペック等の要望や提案を行っています。これにより、本投資法人の投資方針に沿った新規物件の取得の可能性を高め、本投資法人の更なる成長を目指します。
更に、内部成長の面では、物流施設及び商業施設の豊富な施工実績を持つ大和ハウスが総合建設会社として培ってきたノウハウ及び大和ハウスグループの運営管理ノウハウを最大限に活用した「ライフサイクルコスト(注2)の最適化」を図る方針です(なお、詳細については、後記「④ 成長戦略 (ロ)内部成長戦略」をご参照下さい。)。
また、本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、本投資法人において十分な利益相反対策を講じることにより透明性の高い取引を行う方針です。
本投資法人は、以上のような本投資法人の成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
(注1) 「Dプロジェクト」及び「DPL」は大和ハウスの登録商標ですが、本投資法人は大和ハウスより、かかる商標の使用許諾を受けています。なお、本投資法人は、このほか、「フォレオ」についても大和ハウスより商標の使用許諾を受けています。
(注2) 「ライフサイクルコスト」とは、建物の設計から施工、運用、解体処分までの建物の生涯を通じて生じる様々な費用を総称していいます。ライフサイクルコストは、初期建設費であるイニシャルコストと、光熱費や保全・修繕費等のランニングコストで構成され、本投資法人は、主としてかかるライフサイクルコストのうち、ランニングコストに注目した運用戦略を採用しています。以下同じです。
④ 成長戦略
(イ)外部成長戦略
a.大和ハウスグループによるサポート
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、パイプライン・サポート会社各社との間で個別にサポート契約を締結し、安定的な外部成長を目指します。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保のための、テナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約の締結に向けた継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
b.独自の外部成長戦略
本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、十分な利益相反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です(本投資法人が講じる利益相反対策の詳細は、後記「(ハ)大和ハウスのREIT戦略と投資主利益に配慮した運営体制の確保」をご参照下さい。)。本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
(ロ)内部成長戦略
本投資法人は、長期安定的な賃貸借契約が締結されている物件を選別して投資する方針であることから、収益性を高めるためには、運営の効率化による費用の抑制を図ることによって内部成長を推進することが重要となると、本投資法人は考えています。
大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた物流施設及び商業施設の豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコストの最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やPM業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持及び向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持及び向上並びにコスト削減を目指します。
(ハ)大和ハウスのREIT戦略と投資主利益に配慮した運営体制の確保
a.大和ハウスのREIT戦略
大和ハウスは、テナントが主として個人である賃貸住宅については大和ハウス・レジデンシャル投資法人に対して、テナントが主として法人である物流施設と商業施設については本投資法人に対して、物件情報の提供や優先的売買交渉権の付与等を行うサポート契約を締結し、それぞれの投資法人の成長戦略を支える方針です。
また、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、本投資法人は十分な利益相反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です。本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
b.大和ハウスによる投資口の保有(セイムボート出資)
大和ハウスは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を共通のものとするという観点から、サポート契約において、(ⅰ)本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び(ⅱ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
c.利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用
ⅰ.投資主の利益保護を目的とした意思決定フローにおける第三者性の確保
本投資法人は、利害関係者との取引を行うにあたっては、第三者である外部委員の賛成を要件とするコンプライアンス委員会の決議と、第三者である役員のみで構成され、その過半数の賛成を要件とする投資法人役員会の承認を要することとしており、第三者性を確保した運営体制を採用しています。
ⅱ.利益相反取引防止に係る自主ルールの採用
本投資法人は、利害関係者との取引に関して大要以下のルールを採用しており、利益相反取引防止に努めています(かかる利益相反取引防止に係る自主ルールの詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引防止規程」をご参照下さい。)。
(注) 大和ハウスがウェアハウジングした物件を取得する場合には、1投資案件当たりの投資額に、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用を加算した金額をもって、取得することができるものとします。
(ニ)パイプライン・サポート会社とのサポート契約の活用
本投資法人は、パイプライン・サポート会社との間で、パイプライン・サポート等に関する契約(いずれも有効期間は10年間であり、更新できます。)を締結しています。本投資法人は、着実な外部成長及び内部成長を実現するためにパイプライン・サポート等に関する契約を最大限に活用します。
本投資法人が締結している各パイプライン・サポート等に関する契約の概要は、以下のとおりです。
(注) グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
⑤ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ構築方針の基本的考え方
本投資法人は、物流施設及び商業施設を運用資産として、ポートフォリオを構築することを基本方針とします。
a.投資対象地域
本投資法人は、三大都市圏(注)に60%(取得価格ベース)以上投資します。
b.投資対象規模
物流施設、商業施設ともに運用の効率性等の観点から原則として1物件当たり10億円以上とします。また、単一物件がポートフォリオ全体に占める割合については、当該投資物件取得後の投資総額の30%を上限とします。
(注) 「三大都市圏」とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をそれぞれいいます。以下同じです。
(ロ)投資対象物件の投資基準
前記「② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設 (イ)高機能型物流施設への投資とその優位性」及び「同(ロ)専門店集積型商業施設への投資とその優位性」に定めるものに加え、原則として以下の投資基準を充足する物件に投資します。
(注) 「PML」とは、当該地域で予想される最大規模の地震(475年に1度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%を超える大地震)を対象物件が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻すための工事費が総建替費に占める割合(%)を示したものをいいます。以下同じです。
(ハ)用途毎の方針
a.物流施設
ⅰ.分類
本投資法人は、投資対象とする高機能型物流施設を、以下の2つのタイプに分類しています。
ⅱ.評価項目
本投資法人の投資対象となる高機能型物流施設の評価項目は、以下のとおりです。調達、生産から販売、消費に至るサプライチェーンの中で、市場動向への迅速な対応、物流の効率化に寄与する立地特性、施設仕様を有すると判断でき、中長期にわたる競争優位性及び収益の安定性を確保できる物件に投資を行います。
b.商業施設
ⅰ.分類
本投資法人は、投資対象とする専門店集積型商業施設を、以下の3つのタイプに分類しています。
(注) モール型のうち、エンクローズドモールとは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショッピングモールをいいます。また、オープンモールとは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けないタイプ(庇程度の屋根を設ける場合を含みます。)のショッピングモールをいいます。
ⅱ.評価項目
本投資法人が投資対象とする専門店集積型商業施設の評価項目は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナントの信用力、契約賃料の妥当性、競合施設の近隣への出店可能性の有無等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
(ニ)開発案件等への投資方針
本投資法人は、原則として、取得する時点で未稼働の物件等は投資対象としません。ただし、未稼働物件又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、稼働又は竣工後の入居テナント確保が十分可能と判断され、取得後の収益の安定性が見込まれ、かつ、完工、引渡しのリスクが極小化されている場合には、投資を行うことができるものとします。
もっとも、かかる開発案件の取得の意思決定においては、当初の意思決定時点で建物が竣工していないことから、竣工後の物件が当該意思決定時の想定と異なるものとなり、結果的に本投資法人の投資基準に合致しなくなることもあります。そのため、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が締結する開発案件の売買契約について、「当該開発案件の竣工後に本投資法人及び本資産運用会社が行うデュー・デリジェンス(竣工済物件におけるデュー・デリジェンスと同様のものです。)において本投資法人の投資基準に適合すること」を停止条件として締結することとします。
スポンサーの組成する開発型SPC(特別目的会社)に対しては、原則としてエクイティ出資(株式等の取得の他、匿名組合出資を含みます。以下同じです。)は行わないものとします。ただし、スポンサー以外の第三者の組成する開発型SPCに対しては、物件の買取りの優先交渉権を取得することを目的としたエクイティ出資を行うことができるものとします。
(ホ)その他の投資態度
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします(規約第34条第3項)。
また、本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。)第22条の19第5項(注)に定める不動産等の価額の割合が100分の70以上となるよう資産運用を行うものとします(規約第34条第4項)。
(注) 平成27年4月1日付で施行された、租税特別措置法施行規則等の一部を改正する省令(平成27年財務省令第30号)による租税特別措置法施行規則の改正により、該当する旧租税特別措置法施行規則の本規定は削除されています。当該改正は、平成27年4月1日以後に開始する事業年度分の法人税より適用されます。
⑥ デュー・デリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際して、以下に記載する「デュー・デリジェンス項目」の各調査項目について、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、収益の安定性及び成長性を阻害する要因等の有無を把握するとともに、それらの評価に基づいて投資対象資産としての妥当性を検証します。
(イ)デュー・デリジェンス項目
(ロ)土壌汚染調査基準
本投資法人は、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及びその他の環境関連法令、都道府県及び政令指定都市等の地方自治体の条例又は指導内容等に従って適切に処理されている物件を投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結時までに外部専門家による土壌汚染調査を実施し、本資産運用会社が別途定める「土壌汚染調査・対策フロー」に基づき、投資適格性の評価・判断を行います。なお、土壌汚染以外のその他環境に関する事項についてもデュー・デリジェンス項目に基づき判断を行います。
<土壌汚染調査・対策フロー>(注1) 地歴(過去の土壌汚染対策工事を含みます。)調査だけでは土壌汚染の問題が存在する可能性が低いと判断できない場合。
(注2) 健康被害が生じる可能性や、周辺環境に影響を及ぼす可能性が客観的に低いと判断される場合には、「土壌汚染の問題が存在する可能性が低いと判断できる場合」に分類します。
(注3) 売主との協議により、売主又は買主が汚染の除去等を行うことを決定した場合。
⑦ フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、フォワード・コミットメント等の実行に際しては、あらかじめ慎重に検討して対応するものとしており、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等について一定の基準に従うものとしています。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、設定理由、解約条件及び履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響を含むフォワード・コミットメント等の概要を開示するものとしています。
⑧ 管理運営方針
(イ)基本方針
本投資法人は、中長期的な運用を行い、安定的な収益の確保を図ります。テナントニーズを把握することで競争力の維持向上、収入の拡大及び費用の低減を行い、個別物件のキャッシュフローの極大化を目指します。また、計画的な改修工事によって資産価値の向上を図ります。
(ロ)プロパティ・マネジメント会社の選定方針
プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)の選定に当たっては、「PM会社選定基準」の各選定事項を十分に勘案の上、物件の特性を最もよく理解し、適切な管理業務を行うことができると考えられるPM会社に業務を委託します。組入物件が大和ハウスグループの開発物件である場合には、原則として大和ハウスグループからPM会社を選定し、一貫した業務体制を有する大和ハウスグループの総合力を最大限に活用することで、個別物件のキャッシュフローの極大化を図ります。
大和ハウスグループは、マーケティング、用地選定、企画・開発から建築、リーシング、管理・運営に至るまで、物件開発に関するすべての業務をグループ内で完結する体制を有しており、一貫した管理運営を行うことが可能です。ただし、大和ハウスグループへ業務委託を行う場合には、利益相反取引防止の観点から、本資産運用会社で定める利益相反取引防止規程に基づく所定の手続に従って行うこととします。
また、定期的(原則として毎年)に「PM会社選定基準」の各選定事項を勘案し、PM会社の運営実績を評価します。その結果によっては当該PM会社に対して改善の指示等を行うほか、PM会社の変更を検討するものとします。
(ハ)リーシング方針
マーケット動向及びテナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討を行うとともに、PM会社を活用した優良テナントの確保に努めるものとします。
テナントの選定に当たっては、信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、業種、要求賃貸面積、当該物件におけるテナント構成等を総合的に判断します。
a.物流施設
固定賃料の長期賃貸借契約(原則10年以上)を基本とすることで、賃料収入の安定化及び運営管理の効率化を図ります。
b.商業施設
核テナントについては固定賃料の長期賃貸借契約(原則10年以上)を基本とすることで、賃料収入の安定化及び運営管理の効率化を図ります。また、テナント数、核テナントとの契約内容等物件ごとの状況に応じて、サブリース型マスターリース契約、パススルー型マスターリース契約及びテナントとの直接契約を選択します。マスターレッシーの選定に当たっては上記諸要因に加え、契約実績、テナント管理能力及び施設運営管理能力等を総合的に判断します(注)。
(注) 「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー(転貸人)に転貸を目的として賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント(転借人)に転貸することをいい、転貸借による受取賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース型マスターリース、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式をパススルー型マスターリースといいます。以下同じです。
(ニ)修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な視野から、物件毎に市場競争力、テナントの満足度の維持及び向上を考慮した営業戦略的な修繕計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕等は、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、テナントの営業政策上の観点から必要なものについては早期に実施します。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費及び修繕計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
(ホ)付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険を運用資産に付保します。
地震保険の付保は、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断します。個別物件のPMLが15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担等を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
引受保険会社の選定に際しては、原則として大和ハウスインシュアランス株式会社(注)を保険代理店とし、複数の保険会社の条件等を検討します。
(注) 大和ハウスの全額出資子会社であり、損害保険代理業を営んでいます。
⑨ 売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。ただし、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。
売却に当たっては、不動産鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該投資物件の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断します。
⑩ 財務方針
(イ)基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
(ロ)エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮した上で、機動的に行います。
(ハ)デット・ファイナンス
a.安定した財務運営
金融機関との良好な関係に基づく安定したバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を図るとともに、必要に応じてコミットメントラインを設定する等、安定性に配慮します。
b.LTV水準
財務健全性の確保のため、本投資法人の資産総額のうち有利子負債(借入金額、投資法人債発行残高、短期投資法人債発行残高)残高の占める割合(ローン・トゥー・バリューといい、以下「LTV」といいます。)は、60%を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
c.借入れの限度額及び借入先
原則として、無担保及び無保証で調達します。借入金、投資法人債及び短期投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。
資金の借入先は、信用力、実績及び資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関(金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令(昭和25年政令第245号。その後の改正を含みます。)(以下「地方税法施行令」といいます。)附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに限ります。))(以下「機関投資家」ということがあります。)を選定するものとします。
d.担保設定方針
資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
e.コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
f.投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
g.短期投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、短期投資法人債の発行を行うことがあります。
(ニ)その他
a.デリバティブ取引に係る権利
借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。
b.キャッシュ・マネジメント
想定される資金需要(不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等)に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
テナントから預かった敷金及び保証金等を可能な範囲で取得・運用資金として活用します。
⑪ 開示方針
(イ)基本方針
本投資法人は、常に投資家の視点に立ち、投信法及び金融商品取引法その他の適用法令並びに東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、迅速、正確かつ公平な情報開示を行います。
(ロ)利害関係者との取引に関する情報開示
本投資法人が、利害関係者と一定の取引を行う場合には、透明性確保の観点から、本資産運用会社の定める利益相反取引防止規程及び適用ある法令諸規則の定めに従って、適切な方法により速やかに情報開示を行います。
(ハ)物件取得時の情報開示
本投資法人の物件取得時には、テナント、マーケット状況、物件の特性など投資の判断材料となった事項について、個別に開示すべき情報を検討し、詳細に情報開示していく方針です。
(ニ)その他の情報開示
本投資法人は、上記(イ)から(ハ)までに該当しない情報であっても、投資家にとって有用かつ適切と判断する情報については、本資産運用会社の定める適時開示規程に基づき、自主的に情報開示するものとします。
① 基本方針
本投資法人は、その資産の運用に際して「安定性」を最重要視し、長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用を行うとともに、運用資産の着実な成長を図ることにより、長期的な安定収益の確保と投資主価値の最大化を目指すことを基本方針としています。本投資法人は、かかる基本方針を達成するために、人々の生活に密着した必要不可欠な資産である物流施設及び商業施設を投資対象とし、なかでも「高機能型物流施設」(注1)及び「専門店集積型商業施設」(注2)に対する投資によって投資主への安定した運用成果の分配を目指します。
(注1) 「高機能型物流施設」とは、本投資法人が物流適地と考える立地に所在し、十分な競争力を有すると本投資法人が考える水準を満たす設備・仕様を備えた物流施設をいいます。以下同じです。
(注2) 「専門店集積型商業施設」とは、本投資法人が商業適地と考える立地に所在し、商品やサービスがその地域の消費者に広く認知されていると本投資法人が考える専門店を核として構成され、その地域の顧客層や購買力等に合致したテナント業態及び規模を有する商業施設、又は周辺の複数の商業施設と一体となっている商業施設群のうち当該専門店が入居している商業施設をいいます。以下同じです。
本投資法人は、生産者と消費者を繋ぐ物流施設と、流通小売企業と消費者を繋ぐ商業施設を、いずれも消費者との接点となる、人々の生活に密着した分野に係る資産と考えています。すなわち、これらの資産は、いかなる経済環境のもとにおいても必要不可欠なものであり、今後も安定的な需要が見込まれ、安定性を最重要視する本投資法人の基本方針に適うものと考えています。
また、本投資法人は、物流施設及び商業施設について、他の用途の不動産と比較した場合、法人テナントとの長期賃貸借契約が可能であり、かつ稼働率も高い水準で安定しているという傾向があるため、長期にわたる安定的な収益を確保するのに適したアセットタイプであると考えています。本投資法人は、これらのアセットタイプについて、適切な物件の選定及び運営を通じてテナント満足度の高い資産の運用を行うことが可能であり、長期の賃貸借契約を締結することによって、本投資法人の長期的にキャッシュフローの安定性を高める運用が可能になると考えています。
本投資法人は、前記のとおり長期的に安定収益を実現できる物流施設及び商業施設の2つのアセットタイプに対して、組入比率の制約を設けず柔軟に投資することにより、他のアセットタイプに投資する場合と比較してよりキャッシュフローの安定したポートフォリオの構築を目指します。また、本投資法人は、その成長戦略の遂行にあたり、本資産運用会社独自のノウハウとネットワークを活かし、物件取得チャンネルの多角化を推進するとともに、全国の豊富な土地情報と顧客基盤に裏打ちされた、物流施設と商業施設の豊富な開発実績を有する大和ハウスグループとのコラボレーションを通じて、競争力の高い資産の継続的な取得による資産規模の着実な拡大を図り、更には、資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産価値の維持・向上を目指します。
② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設
(イ)高機能型物流施設への投資とその優位性
本投資法人は、その投資対象とする高機能型物流施設について、長期的にキャッシュフローの安定性を高める見地から、立地及びスペックの二つの観点について、以下の考え方に基づき、物件選定を進めていきます。
立地の観点からは、消費地及び生産地への近接性、並びにそれらを結びつける交通ネットワーク(高速道路、空港、港湾等)へのアクセスが、物件選定において非常に重要な要素であると、本投資法人は考えています。
また、近年の消費者ニーズの多様化に対応できる物流システム構築の流れの中では、受注出荷処理、在庫管理及び配送管理等の高度な情報処理や、ピッキング、値札付、梱包及び検品等の流通加工等の様々な作業(以下「付加価値提供サービス」といいます。)を物流施設内で行うニーズが高まっていることから、かかるニーズに対応できる労働力の確保が容易であり、通勤利便性が高い立地であることも重要な要素であると、本投資法人は考えています。
一方、スペックの観点からは、運用資産が付加価値提供サービスを実施するためのスペースや仕様を備えていることが重要な要素であると考えています。具体的には、原則として、一定規模以上の延床面積(6,000㎡以上)や、床荷重(1.5t/㎡以上)、天井高(5.0m以上)、柱間隔(8.0m以上)といった仕様を有すること、規模と取扱荷物、配送頻度等に適した設備(接車バース、エレベーター、垂直搬送機等)が設置され、作業環境が整備されていること、立地に応じた駐車場台数が確保されていること等を重視して物件選定を行う方針です。
更に、本投資法人は、前記の立地及びスペックの二つの観点からの物件選定にあたり、長期安定的な資産運用を実現するための選択肢を確保するために、以下の二つの観点にも配慮します。
(ⅰ)テナントニーズへの対応の可能性
本投資法人は、前記の立地及びスペックの二つの観点に従い選別された高機能型物流施設は、様々なテナントのニーズに合致する十分に汎用的な物件であると考えています。すなわち、テナントの利用形態や取扱荷物の特性にあわせたテナントニーズへの個別対応が可能なスペックを有するかどうかも重要であると考えています。そして、かかる個別対応を行うことができる物流施設は、高いテナント満足度を獲得することが可能であり、これにより、テナントに長期の賃貸借契約を締結する強いインセンティブが生じるものと、本投資法人は考えています。本投資法人は、物流施設がかかるテナントニーズへの対応可能性のある汎用的なスペックを有することを重視して物件選定を行う方針です。
(ⅱ)将来的なテナントの入替えへの対応の可能性
本投資法人は、テナントニーズへの個別対応がなされている物件に投資する場合にも、後継テナントのニーズに応じたリニューアル等の対応が可能な高機能型物流施設を選別し、投資します。
前記の立地及びスペックの二つの観点から選別された高機能型物流施設は、物流施設として求められる幅広い物流テナントのニーズに適応できる汎用性等の特徴に照らして、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保を実現できる運用資産であると本投資法人は考えています。
本投資法人は、上記の(ⅰ)及び(ⅱ)に加えて、自然環境等周辺環境への負荷が少ないことなどの要素も加味し、前記の立地及びスペックの二つの観点に合致した物流施設を選定していく方針です。
<競争力のある設備・仕様を備えた高機能型物流施設>(注) 本投資法人は、上記仕様のすべてを備えていない場合であっても、他の要素を考慮し、投資を行う場合があります。
(ロ)専門店集積型商業施設への投資とその優位性
本投資法人は、その投資対象とする専門店集積型商業施設について、長期的にキャッシュフローの安定性を高める見地から、立地及びテナントの二つの観点について、以下の考え方に基づき、物件選定を進めています。
立地の観点からは、商業施設として長期的かつ安定的な集客力を維持するために求められる要件として、幹線道路、生活道路、市街地からのアクセスが良好であり、施設自体の視認性が高いことを重視します。また、商業施設は、個別性が強いことから、それぞれの物件が立地する商圏や地域の特性を精緻に見極め、それらに合致したフロア構成、駐車場台数等の施設特性を有することを重視します。更に、物件規模についても商圏の特性に応じた適切な規模を有していることを重視しています。
一方、テナントの観点からは、各業種において競争力を有する専門店を中心とした施設であること、生活に密着した認知度の高いテナント構成であること、核テナント(注)との賃貸借契約が長期で締結されていること、中長期的に安定した稼働率が見込めること等を重視して物件選定を行う方針です。
(注) 「核テナント」とは、賃貸面積が2,000㎡以上のテナントをいいます。以下同じです。
前記の立地及びテナントの二つの観点から選別された専門店集積型商業施設は、その特徴に照らして、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保を実現できる運用資産であると本投資法人は考えています。
<競争力のある専門店を中心とする専門店集積型商業施設>③ 大和ハウスグループとのコラボレーション
本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、利益相反取引への対策に留意しつつ、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略の実現によって基本方針の達成を目指します。物流施設及び商業施設の企画開発等はいずれも大和ハウスグループの中核事業のひとつと位置付けられていることから、本投資法人は、大和ハウスグループが有する高機能型物流施設及び専門店集積型商業施設の企画開発力、全国的に事業展開を行ってきた歴史を通じて蓄積されてきた各地域の土地情報、長年にわたり築き上げられた幅広いテナントとの強固なリレーション、テナントリーシング力、プロパティ・マネジメントの強み、及び企画開発から管理までを一貫して請け負うことができる総合力を最大限に活用して、本投資法人の外部成長と内部成長を実現する方針です。
外部成長の面では、高機能型物流施設について、主として大和ハウスグループの開発物件であり、消費地及び生産地への近接性並びにそれらを結びつける交通ネットワーク(高速道路、空港、港湾等)へのアクセス、労働力確保の見地から通勤利便性、幅広い物流テナントニーズに適応できる汎用性等に優れた物流施設である「Dプロジェクト」及び「DPL」シリーズから取得する方針であり(注1)、かかる取得によりポートフォリオの競争力を維持しつつ安定的な外部成長を実現できると考えています。
また、専門店集積型商業施設については、大和ハウスグループが長期にわたりロードサイドを中心にその出店ノウハウを蓄積し、テナント誘致の競争力を獲得してきた複合商業施設を軸として、地域や商圏の特徴に応じた最適な規模及び物件特性を有する商業施設を取得する方針です。
本資産運用会社は、大和ハウスとの企画・開発会議を設置し、物流施設及び商業施設の開発に関する情報を共有しています。また、大和ハウスが開発する物流施設及び商業施設を将来的に本投資法人が取得する可能性があることから、大和ハウスによる物流施設及び商業施設の開発に際して、本投資法人の投資方針に沿った立地、スペック等の要望や提案を行っています。これにより、本投資法人の投資方針に沿った新規物件の取得の可能性を高め、本投資法人の更なる成長を目指します。
更に、内部成長の面では、物流施設及び商業施設の豊富な施工実績を持つ大和ハウスが総合建設会社として培ってきたノウハウ及び大和ハウスグループの運営管理ノウハウを最大限に活用した「ライフサイクルコスト(注2)の最適化」を図る方針です(なお、詳細については、後記「④ 成長戦略 (ロ)内部成長戦略」をご参照下さい。)。
また、本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、本投資法人において十分な利益相反対策を講じることにより透明性の高い取引を行う方針です。
本投資法人は、以上のような本投資法人の成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
(注1) 「Dプロジェクト」及び「DPL」は大和ハウスの登録商標ですが、本投資法人は大和ハウスより、かかる商標の使用許諾を受けています。なお、本投資法人は、このほか、「フォレオ」についても大和ハウスより商標の使用許諾を受けています。
(注2) 「ライフサイクルコスト」とは、建物の設計から施工、運用、解体処分までの建物の生涯を通じて生じる様々な費用を総称していいます。ライフサイクルコストは、初期建設費であるイニシャルコストと、光熱費や保全・修繕費等のランニングコストで構成され、本投資法人は、主としてかかるライフサイクルコストのうち、ランニングコストに注目した運用戦略を採用しています。以下同じです。
④ 成長戦略
(イ)外部成長戦略
a.大和ハウスグループによるサポート
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、パイプライン・サポート会社各社との間で個別にサポート契約を締結し、安定的な外部成長を目指します。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュフローの確保のための、テナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約の締結に向けた継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
b.独自の外部成長戦略
本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、十分な利益相反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です(本投資法人が講じる利益相反対策の詳細は、後記「(ハ)大和ハウスのREIT戦略と投資主利益に配慮した運営体制の確保」をご参照下さい。)。本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
(ロ)内部成長戦略
本投資法人は、長期安定的な賃貸借契約が締結されている物件を選別して投資する方針であることから、収益性を高めるためには、運営の効率化による費用の抑制を図ることによって内部成長を推進することが重要となると、本投資法人は考えています。
大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた物流施設及び商業施設の豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコストの最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やPM業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持及び向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持及び向上並びにコスト削減を目指します。
(ハ)大和ハウスのREIT戦略と投資主利益に配慮した運営体制の確保
a.大和ハウスのREIT戦略
大和ハウスは、テナントが主として個人である賃貸住宅については大和ハウス・レジデンシャル投資法人に対して、テナントが主として法人である物流施設と商業施設については本投資法人に対して、物件情報の提供や優先的売買交渉権の付与等を行うサポート契約を締結し、それぞれの投資法人の成長戦略を支える方針です。
また、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求する上で、本投資法人は十分な利益相反対策を講じて透明性の高い取引を行う方針です。本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
b.大和ハウスによる投資口の保有(セイムボート出資)
大和ハウスは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を共通のものとするという観点から、サポート契約において、(ⅰ)本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び(ⅱ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
c.利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用
ⅰ.投資主の利益保護を目的とした意思決定フローにおける第三者性の確保
本投資法人は、利害関係者との取引を行うにあたっては、第三者である外部委員の賛成を要件とするコンプライアンス委員会の決議と、第三者である役員のみで構成され、その過半数の賛成を要件とする投資法人役員会の承認を要することとしており、第三者性を確保した運営体制を採用しています。
ⅱ.利益相反取引防止に係る自主ルールの採用
本投資法人は、利害関係者との取引に関して大要以下のルールを採用しており、利益相反取引防止に努めています(かかる利益相反取引防止に係る自主ルールの詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引防止規程」をご参照下さい。)。
| 利害関係者との取引種類 | 取引基準の概要 |
| 物件取得 | 鑑定評価額を超える場合には取得しない(注) |
| 物件売却 | 鑑定評価額未満となる場合には売却しない |
| 物件賃貸 | 市場価格、周辺相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して適正な賃貸条件に基づき賃貸する |
| PM業務委託 | 原則として実績、マーケット水準、役務提供の内容及び業務総量を勘案の上、適正な条件で決定する 本資産運用会社による定期的なパフォーマンス・チェックの結果、基準に達しない場合には契約を更新しない |
| 売買・賃貸の媒介業務の委託 | 宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。)(以下「宅地建物取引業法」といいます。)に規定する報酬の範囲内とし、提供業務の内容等を勘案の上、適正な条件で決定する |
| 工事発注(1件当たり1,000万円以上の工事) | 第三者見積価格又は意見書等の検証資料を取得の上、対象物件に対する熟知度等を総合的に判断して適正価格により発注する |
(注) 大和ハウスがウェアハウジングした物件を取得する場合には、1投資案件当たりの投資額に、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用を加算した金額をもって、取得することができるものとします。
(ニ)パイプライン・サポート会社とのサポート契約の活用
本投資法人は、パイプライン・サポート会社との間で、パイプライン・サポート等に関する契約(いずれも有効期間は10年間であり、更新できます。)を締結しています。本投資法人は、着実な外部成長及び内部成長を実現するためにパイプライン・サポート等に関する契約を最大限に活用します。
本投資法人が締結している各パイプライン・サポート等に関する契約の概要は、以下のとおりです。
| a.大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書 | |
| ⅰ. 優先的売買交渉権の付与及び優先的物件情報の提供 | 大和ハウスは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利(以下、本ⅰ.において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します(注)。 ・自ら又は自らが出資し若しくは不動産等のアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社(以下、本a.において、「グループSPC」といいます。)が保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産等(本投資法人から取得した不動産等を含みます。)を売却しようとする場合 ・大和ハウス及びグループSPCを除く大和ハウスのグループに属する会社(大和ハウスの連結子会社をいい、本資産運用会社及び本投資法人並びに大和ハウス・アセットマネジメント株式会社を除きます。以下、本a.において、「グループ会社」といいます。)が保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産等を売却しようとする場合 |
| <優先的売買交渉権の概要>・所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できる ・上記所定の期間の経過まで、大和ハウスは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはならない ・情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる <適用除外>以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。 ・第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先交渉権を付与することをあらかじめ合意している場合 ・共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先交渉権を付与することを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合 ・行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合 ・覚書締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与することを要する場合 | |
| また、大和ハウスは、自らの取引先である個人又は法人(デベロッパーを含みます。)が所有又は開発する国内の適格不動産等について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動産等に関する情報を提供します。 | |
| ⅱ. 売却物件に関する情報の提供 | 大和ハウスは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨を通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。 |
| ⅲ. リーシングサポート業務の提供 | 大和ハウスは、本投資法人の為に、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が取得を意図する適格不動産等及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。 |
| a.大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書 | |
| ⅳ. ウェアハウジング機能の提供 | 本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、覚書当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産等(以下、本ⅳ.において、「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下、本ⅳ.において、「ウェアハウジング」といいます。)を大和ハウスに依頼することができます。 <大和ハウスが提供するウェアハウジング機能の概要>・本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、ウェアハウジングを大和ハウスに依頼することができる ・大和ハウスが前記の依頼を受諾した場合、大和ハウス、本投資法人及び本資産運用会社は、基本的事項について書面により合意し、大和ハウスは、かかる合意に基づき大和ハウス又は大和ハウスが保有又は運営する特別目的会社において当該取得予定不動産等を取得し、保有する ・大和ハウスは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、大和ハウス、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却する ・本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、大和ハウスに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができる。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、通算で1年間を超えることはできない |
| ⅴ. 本投資法人の保有資産の再開発に関する支援 | 本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合には大和ハウスに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされています。 <大和ハウスに対する優先的物件情報提供の概要>・所定の期間、大和ハウスが当該不動産等に係る再開発計画案(当該不動産等を大和ハウスが買い取り、収益不動産(毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産等に該当するものをいいます。)の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限ります。)による取得を優先的に検討できる ・上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはならない |
| 所定の期間内に、大和ハウスから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウスに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利(以下、本ⅴ.において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。 <優先的売買交渉権の概要>・所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス以外の第三者との間で、当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不動産等に関する情報も提供してはならず、また、大和ハウスとの間で、当該不動産等の売買交渉をする ・情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件が大和ハウスの提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、大和ハウスに対しその購入意思を再度確認し、大和ハウスが再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じる | |
| ⅵ. 施設運営に関するアドバイザリー業務の提供 | 大和ハウスは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等のコスト並びに運営費用(以下、本ⅵ.において、「ライフサイクルコスト」といいます。)を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資法人の為に、修繕・リニューアルに関するノウハウの提供その他の施設運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとし、本投資法人の保有する不動産等のライフサイクルコストの最適化に協力します。 |
| a.大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書 | |
| ⅶ. その他の支援 | 大和ハウスは、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、不動産等取得及び運用に関する助言・補助、人材の派遣を含め必要とされる人材確保への協力、並びに投資判断に必要な資料及び情報の提供、本資産運用会社の役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行います。 |
| ⅷ. 投資口の取得及び保有 | 大和ハウスは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び、本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認します。 |
(注) グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
| b.大和リース、大和物流、大和情報サービス及びダイワロイヤルとのパイプライン・サポート等に関する覚書 | |
| ⅰ. 優先的売買交渉権の付与及び優先的物件情報の提供 | 上記各社との間で、それぞれ、左記の事項について、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書の概要については、上記.「a. 大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書」をご参照下さい。 |
| ⅱ. 売却物件に関する情報の提供 | |
| ⅲ. リーシングサポート業務の提供 | |
| ⅳ. その他の支援 | 大和リース、大和物流、大和情報サービス及びダイワロイヤルは、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、不動産等取得及び運用に関する助言・補助、並びに投資判断に必要な資料及び情報の提供、その他の必要な支援を行います。 |
| c.フジタとのパイプライン・サポート等に関する覚書 | |
| ⅰ. 優先的売買交渉権の付与及び優先的物件情報の提供 | 左記の事項について、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書の概要については、上記.「a. 大和ハウスとのパイプライン・サポート等に関する覚書」をご参照下さい。 |
| ⅱ. 売却物件に関する情報の提供 | |
| ⅲ. その他の支援 | フジタは、本投資法人及び本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、投信法及び適用法令に反しない範囲で、不動産等取得及び運用に関する助言・補助、並びに投資判断に必要な資料及び情報の提供、その他の必要な支援を行います。 |
⑤ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ構築方針の基本的考え方
本投資法人は、物流施設及び商業施設を運用資産として、ポートフォリオを構築することを基本方針とします。
a.投資対象地域
本投資法人は、三大都市圏(注)に60%(取得価格ベース)以上投資します。
b.投資対象規模
物流施設、商業施設ともに運用の効率性等の観点から原則として1物件当たり10億円以上とします。また、単一物件がポートフォリオ全体に占める割合については、当該投資物件取得後の投資総額の30%を上限とします。
(注) 「三大都市圏」とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をそれぞれいいます。以下同じです。
(ロ)投資対象物件の投資基準
前記「② 本投資法人が投資対象とする物流施設と商業施設 (イ)高機能型物流施設への投資とその優位性」及び「同(ロ)専門店集積型商業施設への投資とその優位性」に定めるものに加え、原則として以下の投資基準を充足する物件に投資します。
| 投資基準 | |
| 築年数 | 概ね10年以内の物件とします。ただし、大規模修繕等により建物性能が向上したものはこの限りではありません。 |
| テナント | 信用度及び反社会的勢力との関係をチェックします。 |
| 耐震性 | 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済み又はPML(Probable Maximum Loss:予想最大損害率)(以下「PML」といいます。)(注)が15%未満の建物であることを原則とし、ポートフォリオPMLは10%未満を維持します。 |
| 権利関係 | 完全所有権を原則とします。共有物件の場合、持分割合は原則として50%以上とし、他の所有者の信用力等を検討の上、個別物件毎に総合的に判断します。区分所有等の場合も同様に判断します。また、借地物件については、原則として、建物所有を目的とする借地権付の建物のみを投資対象とし、借地権設定者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料負担の有無その他の借地契約の内容等を総合的に検討して判断します。 |
| 環境・地質等 | 建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査・分析した上で、現況及びその中長期的な影響を検討し、個別物件毎に総合的に判断します。 |
| 遵法性 | 都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)等の関連諸法令を遵守している物件に投資します。 |
(注) 「PML」とは、当該地域で予想される最大規模の地震(475年に1度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%を超える大地震)を対象物件が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻すための工事費が総建替費に占める割合(%)を示したものをいいます。以下同じです。
(ハ)用途毎の方針
a.物流施設
ⅰ.分類
本投資法人は、投資対象とする高機能型物流施設を、以下の2つのタイプに分類しています。
| 分類 | BTS型 (ビルド・トゥ・スーツ型) | マルチテナント型 |
| 概要 | 将来的なテナントの入替えにも対応できるように、建物の一定の汎用性を確保しながら、テナントの要望を取り入れたタイプの物流施設 | 様々な業種にマッチする物流適地に立地しており、同地に適した規模・グレード・設備を有する物流施設 |
ⅱ.評価項目
本投資法人の投資対象となる高機能型物流施設の評価項目は、以下のとおりです。調達、生産から販売、消費に至るサプライチェーンの中で、市場動向への迅速な対応、物流の効率化に寄与する立地特性、施設仕様を有すると判断でき、中長期にわたる競争優位性及び収益の安定性を確保できる物件に投資を行います。
| 立地 | ・消費地、生産地への近接性 ・高速道路、空港、港湾等へのアクセス性 ・労働力確保の容易性と通勤利便性 ・自然環境等の周辺環境 | |
| 規模 | ・延床面積6,000㎡以上 | |
| 契約内容 | ・賃料水準 ・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間 ・敷金金額 ・中途解約条項 | |
| テナント | ・業種 ・テナント構成 ・要求賃貸面積 | ・賃料収入の安定性 ・信用状況 ・競争力 |
| 設備・仕様 | ・接車バース ・床荷重(1.5t/㎡以上) ・床高 ・天井高(5.0m以上) ・柱間隔(8.0m以上) ・空調照明設備 | ・エレベーター、垂直搬送機 ・事務所、休憩室 ・作業環境 ・駐車場 ・施設としての汎用性 |
b.商業施設
ⅰ.分類
本投資法人は、投資対象とする専門店集積型商業施設を、以下の3つのタイプに分類しています。
| 分類 | モール型(注) | ロードサイド型 | アーバン型 |
| 概要 | 幹線道路、生活道路沿いに立地したエンクローズドモール、オープンモールからなる商業施設 | 幹線道路、生活道路沿いに立地し独立した店舗による単体及び複合商業施設 | ターミナル駅近郊、都市繁華街に立地する商業施設 |
(注) モール型のうち、エンクローズドモールとは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショッピングモールをいいます。また、オープンモールとは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けないタイプ(庇程度の屋根を設ける場合を含みます。)のショッピングモールをいいます。
ⅱ.評価項目
本投資法人が投資対象とする専門店集積型商業施設の評価項目は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナントの信用力、契約賃料の妥当性、競合施設の近隣への出店可能性の有無等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
| 分類 | モール型 | ロードサイド型 | アーバン型 | |
| 立地 | ・幹線道路、生活道路からのアクセス性 ・施設全体の視認性 ・商圏内の規模の優位性 | ・幹線道路、生活道路からのアクセス性 ・施設全体の視認性 | ・最寄り駅の乗降客数 ・周辺繁華街の繁華度とその継続性 | |
| 規模 | 延床面積8,000㎡以上 | 延床面積3,000㎡以上 | 延床面積500㎡以上 | |
| 契約内容 | ・賃料水準 ・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間 ・敷金金額 ・中途解約条項 | |||
| テナント | ・業種 ・テナント構成 ・要求賃貸面積 ・賃料収入の安定性 | ・信用状況 ・競争力 ・ブランド力 ・集客力 | ||
| 設備・仕様 | ・フロア形状、導線 ・電気、水道、ガス容量 ・空調照明設備 ・内外装 | ・エレベーター、エスカレーター ・駐車場 ・施設としての汎用性 | ||
(ニ)開発案件等への投資方針
本投資法人は、原則として、取得する時点で未稼働の物件等は投資対象としません。ただし、未稼働物件又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、稼働又は竣工後の入居テナント確保が十分可能と判断され、取得後の収益の安定性が見込まれ、かつ、完工、引渡しのリスクが極小化されている場合には、投資を行うことができるものとします。
もっとも、かかる開発案件の取得の意思決定においては、当初の意思決定時点で建物が竣工していないことから、竣工後の物件が当該意思決定時の想定と異なるものとなり、結果的に本投資法人の投資基準に合致しなくなることもあります。そのため、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が締結する開発案件の売買契約について、「当該開発案件の竣工後に本投資法人及び本資産運用会社が行うデュー・デリジェンス(竣工済物件におけるデュー・デリジェンスと同様のものです。)において本投資法人の投資基準に適合すること」を停止条件として締結することとします。
スポンサーの組成する開発型SPC(特別目的会社)に対しては、原則としてエクイティ出資(株式等の取得の他、匿名組合出資を含みます。以下同じです。)は行わないものとします。ただし、スポンサー以外の第三者の組成する開発型SPCに対しては、物件の買取りの優先交渉権を取得することを目的としたエクイティ出資を行うことができるものとします。
(ホ)その他の投資態度
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合が100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします(規約第34条第3項)。
また、本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。)第22条の19第5項(注)に定める不動産等の価額の割合が100分の70以上となるよう資産運用を行うものとします(規約第34条第4項)。
(注) 平成27年4月1日付で施行された、租税特別措置法施行規則等の一部を改正する省令(平成27年財務省令第30号)による租税特別措置法施行規則の改正により、該当する旧租税特別措置法施行規則の本規定は削除されています。当該改正は、平成27年4月1日以後に開始する事業年度分の法人税より適用されます。
⑥ デュー・デリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際して、以下に記載する「デュー・デリジェンス項目」の各調査項目について、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、収益の安定性及び成長性を阻害する要因等の有無を把握するとともに、それらの評価に基づいて投資対象資産としての妥当性を検証します。
(イ)デュー・デリジェンス項目
| 調査・評価内容 | 評価・分析事項の概要 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | ⅰ.テナント(必要に応じて、転借人を含みます。以下同じです。)の信用状況 ⅱ.テナントの賃料支払状況 ⅲ.テナントの賃借目的、契約形態、契約内容等 ⅳ.テナントの業種、業界動向、業界内でのポジショニング及び収益実績等 ⅴ.当該物件におけるテナント構成 ⅵ.関連法令等の遵守状況 |
| マーケット調査 | ⅰ.当該物件の周辺地域のマーケット賃料、稼働率 ⅱ.当該物件の周辺地域の競合状況及びテナントの需要動向 ⅲ.当該物件の周辺地域の都市計画及び開発計画の動向 | |
| 収益性評価 | ⅰ.賃貸借契約形態及び賃料の安定性 ⅱ.現行賃料とマーケット賃料の乖離状況及びその将来見通し ⅲ.テナント退去の可能性及び代替テナント確保の容易性 ⅳ.テナントの賃料減額の見込み ⅴ.公租公課の変動可能性 ⅵ.PM契約の形態及び管理水準、PMフィーの妥当性 ⅶ.修繕履歴及び修繕計画、現行の劣化状況を踏まえた予想修繕費、設備等の更新費等の負担(年度修繕計画及び中長期修繕計画の検証)とその妥当性 ⅷ.修繕積立の状況及び積立金額の妥当性 ⅸ.費用水準、支出関連契約の妥当性 | |
| 物理的調査 | 立地評価 | ⅰ.街路の状況、地域特性、周辺環境 ⅱ.交通アクセスの優位性及び競争力 ⅲ.周辺地域の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴 ⅳ.商業立地としての安定性及びその成長性 ⅴ.競合施設の状況 ⅵ.周辺地域での開発状況 ⅶ.他用途への転用の可能性 ⅷ.物流動向及び物流ニーズに基づいた交通立地上の優位性、競争力の有無(消費地への近接性、高速道路ICへのアクセス、労働力確保の容易性、接道状況等) |
| 建物評価 | ⅰ.建物(竣工年月日、主要構造、規模等)及びその設備(電気設備、空調設備、給排水衛生施設、防犯設備、昇降機設備、駐車場等)の状況 ⅱ.建築仕様(基準階面積、フロア形状、天井高、照度、外構、屋上、外装、内装等)の確認(設計図書、建築確認通知書、検査済証等) ⅲ.建物管理状況、管理に関する契約内容 ⅳ.修繕履歴、現行の劣化状況、修繕計画の検証 ⅴ.設計者、施工者、建築主、建築確認機関等 ⅵ.当該物件が周囲の環境に与える影響 | |
| 安全性評価 | ⅰ.テナントによる特殊な危険物等の使用の有無 ⅱ.テナントによる安全管理の状況(過去の事故又は災害発生の履歴等) ⅲ.テナントによる保険の付保状況 ⅳ.耐震性能(新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準をいいます。)又はそれと同等の性能を有することの確認) ⅴ.PMLの状況 | |
| 調査・評価内容 | 評価・分析事項の概要 | |
| 物理的調査 | 土壌汚染・ 環境・地質調査 | ⅰ.アスベスト、ポリ塩化ビフェニル(PCB)、フロン等の有害汚染物質の使用及び管理状況 ⅱ.土地利用履歴 ⅲ.土壌環境基準対象物質(四塩化炭素等)の使用可能性 ⅳ.事故の履歴(化学物質の漏えい事故、火災、水害等の有無) ⅴ.廃棄物の処理(廃棄物投棄可能性の有無) ⅵ.土地の形質変更、地下水汚染、周辺地域の地下水・土壌汚染、周辺地域における化学物質使用業者の有無 ⅶ.過去の土壌汚染に係る指摘の有無 ⅷ.法、条例、公害防止協定、要綱等に基づく、土壌・地下水にかかる行政との協議の有無 ⅸ.液状化の発生可能性 |
| 法的調査 | 権利関係 | ⅰ.所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・準共有、区分所有、担保の設定状況等の権利関係 ⅱ.登記関係(登記簿、公図等) ⅲ.テナントとの賃貸借契約の内容 ⅳ.信託契約の内容 ⅴ.行政法規関係(都市計画法等) ⅵ.訴訟の有無とその状況、相手方との取決め、協定書等 ⅶ.前所有者等の状況 |
| 法令上の制限 | ⅰ.遵法性、既存不適格の有無 ⅱ.建物関連法令等、条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制限等の有無 | |
| テナント関係 | ⅰ.賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等の調査 ⅱ.テナントとの紛争の有無及び紛争発生の可能性 | |
| 境界調査 | ⅰ.境界確定の状況 ⅱ.越境物の有無とその状況、隣接地権者等との紛争の有無 | |
(ロ)土壌汚染調査基準
本投資法人は、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及びその他の環境関連法令、都道府県及び政令指定都市等の地方自治体の条例又は指導内容等に従って適切に処理されている物件を投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結時までに外部専門家による土壌汚染調査を実施し、本資産運用会社が別途定める「土壌汚染調査・対策フロー」に基づき、投資適格性の評価・判断を行います。なお、土壌汚染以外のその他環境に関する事項についてもデュー・デリジェンス項目に基づき判断を行います。
<土壌汚染調査・対策フロー>(注1) 地歴(過去の土壌汚染対策工事を含みます。)調査だけでは土壌汚染の問題が存在する可能性が低いと判断できない場合。
(注2) 健康被害が生じる可能性や、周辺環境に影響を及ぼす可能性が客観的に低いと判断される場合には、「土壌汚染の問題が存在する可能性が低いと判断できる場合」に分類します。
(注3) 売主との協議により、売主又は買主が汚染の除去等を行うことを決定した場合。
⑦ フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、フォワード・コミットメント等の実行に際しては、あらかじめ慎重に検討して対応するものとしており、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等について一定の基準に従うものとしています。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、設定理由、解約条件及び履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響を含むフォワード・コミットメント等の概要を開示するものとしています。
⑧ 管理運営方針
(イ)基本方針
本投資法人は、中長期的な運用を行い、安定的な収益の確保を図ります。テナントニーズを把握することで競争力の維持向上、収入の拡大及び費用の低減を行い、個別物件のキャッシュフローの極大化を目指します。また、計画的な改修工事によって資産価値の向上を図ります。
(ロ)プロパティ・マネジメント会社の選定方針
プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)の選定に当たっては、「PM会社選定基準」の各選定事項を十分に勘案の上、物件の特性を最もよく理解し、適切な管理業務を行うことができると考えられるPM会社に業務を委託します。組入物件が大和ハウスグループの開発物件である場合には、原則として大和ハウスグループからPM会社を選定し、一貫した業務体制を有する大和ハウスグループの総合力を最大限に活用することで、個別物件のキャッシュフローの極大化を図ります。
大和ハウスグループは、マーケティング、用地選定、企画・開発から建築、リーシング、管理・運営に至るまで、物件開発に関するすべての業務をグループ内で完結する体制を有しており、一貫した管理運営を行うことが可能です。ただし、大和ハウスグループへ業務委託を行う場合には、利益相反取引防止の観点から、本資産運用会社で定める利益相反取引防止規程に基づく所定の手続に従って行うこととします。
また、定期的(原則として毎年)に「PM会社選定基準」の各選定事項を勘案し、PM会社の運営実績を評価します。その結果によっては当該PM会社に対して改善の指示等を行うほか、PM会社の変更を検討するものとします。
| 選定事項 | 内容 |
| 用途又はエリアの管理業務受託実績 | ・対象施設と同じ用途又はエリアでの管理業務実績があるか |
| 決算内容及び財務状況等の経営内容 | ・過去3期における業績内容 |
| 組織体制 | ・緊急時の対応を含めた人員配置は十分か ・情報管理体制(社内・社外)は十分なレベルにあるか ・社内監査体制は独立した組織であるか ・有資格者及び専門技術者の有無等 |
| テナントリーシング能力 | ・テナントリーシング能力は十分にあるか、また適切にリーシング業務が行われているか ・用途又はエリアの賃貸マーケットに十分精通しているか |
| 施設運営管理能力、施設技術管理能力 | ・担当部署において十分かつ適切な人員配置はなされているか ・テナント管理は適切に行うことができるか |
| PM能力、施設維持管理能力 | ・担当部署において十分かつ適切な人員配置はなされているか ・PMレポート実績があるか ・PMレポートは要求水準をみたしているか |
| PM業務内容に相応した報酬水準 | ・委託する業務内容に応じた、適切な範囲内での報酬水準となっているか |
(ハ)リーシング方針
マーケット動向及びテナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討を行うとともに、PM会社を活用した優良テナントの確保に努めるものとします。
テナントの選定に当たっては、信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、業種、要求賃貸面積、当該物件におけるテナント構成等を総合的に判断します。
a.物流施設
固定賃料の長期賃貸借契約(原則10年以上)を基本とすることで、賃料収入の安定化及び運営管理の効率化を図ります。
b.商業施設
核テナントについては固定賃料の長期賃貸借契約(原則10年以上)を基本とすることで、賃料収入の安定化及び運営管理の効率化を図ります。また、テナント数、核テナントとの契約内容等物件ごとの状況に応じて、サブリース型マスターリース契約、パススルー型マスターリース契約及びテナントとの直接契約を選択します。マスターレッシーの選定に当たっては上記諸要因に加え、契約実績、テナント管理能力及び施設運営管理能力等を総合的に判断します(注)。
(注) 「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー(転貸人)に転貸を目的として賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント(転借人)に転貸することをいい、転貸借による受取賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース型マスターリース、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式をパススルー型マスターリースといいます。以下同じです。
(ニ)修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な視野から、物件毎に市場競争力、テナントの満足度の維持及び向上を考慮した営業戦略的な修繕計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
修繕等は、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、テナントの営業政策上の観点から必要なものについては早期に実施します。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費及び修繕計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
(ホ)付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険及び損害賠償保険を運用資産に付保します。
地震保険の付保は、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響並びに保険の実効性を勘案して総合的に判断します。個別物件のPMLが15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担等を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
引受保険会社の選定に際しては、原則として大和ハウスインシュアランス株式会社(注)を保険代理店とし、複数の保険会社の条件等を検討します。
(注) 大和ハウスの全額出資子会社であり、損害保険代理業を営んでいます。
⑨ 売却方針
本投資法人は、中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。ただし、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために必要であると判断する場合には、運用資産の短期的な売却を検討することがあります。
売却に当たっては、不動産鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、マーケット調査、類似の取引事例、当該投資物件の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断します。
⑩ 財務方針
(イ)基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
(ロ)エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮した上で、機動的に行います。
(ハ)デット・ファイナンス
a.安定した財務運営
金融機関との良好な関係に基づく安定したバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を図るとともに、必要に応じてコミットメントラインを設定する等、安定性に配慮します。
b.LTV水準
財務健全性の確保のため、本投資法人の資産総額のうち有利子負債(借入金額、投資法人債発行残高、短期投資法人債発行残高)残高の占める割合(ローン・トゥー・バリューといい、以下「LTV」といいます。)は、60%を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
c.借入れの限度額及び借入先
原則として、無担保及び無保証で調達します。借入金、投資法人債及び短期投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。
資金の借入先は、信用力、実績及び資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関(金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令(昭和25年政令第245号。その後の改正を含みます。)(以下「地方税法施行令」といいます。)附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに限ります。))(以下「機関投資家」ということがあります。)を選定するものとします。
d.担保設定方針
資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
e.コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
f.投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
g.短期投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、短期投資法人債の発行を行うことがあります。
(ニ)その他
a.デリバティブ取引に係る権利
借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。
b.キャッシュ・マネジメント
想定される資金需要(不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等)に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
テナントから預かった敷金及び保証金等を可能な範囲で取得・運用資金として活用します。
⑪ 開示方針
(イ)基本方針
本投資法人は、常に投資家の視点に立ち、投信法及び金融商品取引法その他の適用法令並びに東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、迅速、正確かつ公平な情報開示を行います。
(ロ)利害関係者との取引に関する情報開示
本投資法人が、利害関係者と一定の取引を行う場合には、透明性確保の観点から、本資産運用会社の定める利益相反取引防止規程及び適用ある法令諸規則の定めに従って、適切な方法により速やかに情報開示を行います。
(ハ)物件取得時の情報開示
本投資法人の物件取得時には、テナント、マーケット状況、物件の特性など投資の判断材料となった事項について、個別に開示すべき情報を検討し、詳細に情報開示していく方針です。
(ニ)その他の情報開示
本投資法人は、上記(イ)から(ハ)までに該当しない情報であっても、投資家にとって有用かつ適切と判断する情報については、本資産運用会社の定める適時開示規程に基づき、自主的に情報開示するものとします。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
