有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(平成27年9月1日-平成28年2月29日)
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
(注1) 営業収益等には、消費税等は含まれていません。
(注2) 平成26年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口の分割を行っています。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益又は当期純損失については第11期期首に当該投資口分割が実施されたと仮定して算定しています。
(注3) 記載した指標は以下の方法により算定しています。
総資産経常利益率=経常利益÷((期首総資産額+期末総資産額)÷2)×100
自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
自己資本利益率=当期純利益÷((期首純資産額+期末純資産額)÷2)×100
配当性向=1口当たり分配金額(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100
賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+当期減価償却費
1口当たりFFO=(当期純利益+減価償却費±不動産等売却損益)÷発行済投資口の総口数
有利子負債=借入金+投資法人債
総資産有利子負債比率=有利子負債÷期末総資産額×100
1口当たり当期純利益又は当期純損失は、当期純利益又は当期純損失を第7期から第9期までについては14,600口、第10期については69,833口(※)、第11期から第12期については245,080口、第13期については288,123口(※)、第14期については293,480口、第15期については343,234口(※)、第16期については350,700口で除することにより算出しています。
(※)第10期、第13期及び第15期計算期間における日数加重平均投資口数です。
(注4) 不動産売却に伴う損失1,087百万円を計上したため、営業損失を計上しています。
(注5) 第10期、第13期及び第15期の配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向=分配総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
(注6) 第8期から第16期の財務諸表については、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第193条の2第1項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けていますが、第7期の財務諸表については、当該監査を受けていません。
(注7) 本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、また、比率は四捨五入して記載しています。
② 運用状況
(イ)当期の概況
a.投資法人の主な推移
大和ハウスリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、大和ハウス・リート・マネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人として平成19年9月14日に設立され、平成19年10月23日に関東財務局への登録が完了しました(関東財務局長第66号)。
本投資法人は、平成24年11月27日に公募による新投資口の発行を行い、翌28日付で株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード3263)しました。
本投資法人は、基本方針である「安定性」を最重要視した運用を達成するために、物流施設と商業施設を投資対象とし、中でも「高機能型物流施設」及び「専門店集積型商業施設」(いずれも後記「2 投資方針 (1)投資方針 ① 基本方針」に定義します。以下同じです。)への投資を行います。また、本投資法人は全国の豊富な土地情報と顧客基盤に裏打ちされた物流施設と商業施設の豊富な開発実績を有する大和ハウスグループ(注1)とのコラボレーションを通じて、競争力の高い資産の取得による資産規模の着実な成長を図り、更には、資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産価値の維持・向上を目指します。
当期(平成28年2月期)においては、借入金による資金調達により、商業施設のドリームタウンALi(取得価格7,790百万円)を取得しました。その結果、平成28年2月29日現在の本投資法人の保有資産は41物件(取得価格合計203,763百万円)(注2)となりました。
(注1) 「大和ハウスグループ」は、大和ハウス工業株式会社(以下「大和ハウス」といいます。)並びにその連結子会社142社、非連結子会社2社、持分法適用関連会社25社及び持分法非適用関連会社2社(平成28年3月31日現在)により構成されます。以下同じです。
(注2) 「取得価格合計」については、百万円未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
b.投資環境と運用実績
日本経済は、政府の経済政策や日本銀行の金融政策により、企業収益が改善し設備投資が増加するなど、緩やかな回復基調にあります。
不動産市場においては、国土交通省が平成28年2月に発表した地価LOOKレポートによると、主要都市の高度利用地100地区における地価の上昇を示す地区が全体の約9割を占めており、これまでの金融緩和等を背景とする不動産市場への投資意欲の高まりが、引き続き地価の上昇基調を継続させていると見られます。
J-REIT市場では、平成27年1月に東証REIT指数が約8年ぶりの高値をつけましたが、以降は弱含みで推移し、特に同年6月後半からは海外の株式市況及び財政懸念の影響を受け、投資家のリスク回避姿勢が強まりました。その後、平成28年1月の日本銀行によるマイナス金利導入の金融政策に基づく国債の利回り低下等の影響もあり、東証REIT指数は再び上昇基調に転じました。また、J-REITによる平成27年1月から12月における資産取得は、年後半の鈍化はあったものの、引き続き堅調に推移しており、J-REIT全体の資産取得額は1兆6,146億円、前年比0.8%増の実績となりました。
本投資法人が投資対象とする物流施設に関して、本年以降に新設の物流施設の供給が大幅に増加し、一時的に空室率が上昇する懸念はあるものの、高機能大型物流施設に対する旺盛な需要と開発エリアの広域化から、現状の底堅さが引き続き継続するものと見られます。
また、もう一つの投資対象である商業施設を取り巻く環境については、日本経済の雇用及び所得状況の改善を受け、商業販売統計による小売業販売額(自動車及び燃料販売額を除きます。)が、平成27年の1年間において前年比1.1%増の実績と底堅い動きとなっています。販売額が堅調なスーパーやコンビニ業界では、通信販売・宅配と連携した高齢世帯や共働き世帯等を対象とする新たな顧客サービスの提供の動きが見られるほか、インバウンド効果により外国人を対象とするビジネスも拡大基調にあると見られます。
かかる投資環境の中、本投資法人は、大和ハウスグループとのパイプラインの活用により、当期(平成28年2月期)に商業施設のドリームタウンALi(取得価格7,790百万円)を取得しました。これにより、資産規模の拡大とともにポートフォリオの分散を実現した結果、平成28年2月29日現在の保有物件は41物件(期末帳簿価額合計197,336百万円)、総賃貸可能面積1,002,859.37㎡、稼働率99.95%(小数第3位を切り捨てて記載しています。)となりました。
c.資金調達の概要
本投資法人は、当期(平成28年2月期)において、平成27年9月28日に不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、長期借入金5,000百万円の資金調達を行い、また平成27年11月30日に既存借入金の返済資金の一部に充当するため、長期借入金19,000百万円の資金調達を行いました。これら長期借入金のうち、変動金利適用の23,000百万円については、金利スワップ契約を締結して金利の固定化を実施しています。この結果、平成28年2月29日現在での本投資法人の有利子負債総額は、102,000百万円(借入総額100,000百万円、投資法人債総額2,000百万円)であり、長期負債比率(注1)及び固定金利比率(注2)ともに96.1%となっています。
なお、平成28年2月29日現在、本投資法人が外部格付機関から取得している格付は以下のとおりです。
(注1) 「長期負債比率」は、平成28年2月29日時点における有利子負債の総額に占める長期有利子負債の割合を記載しています。平成28年2月29日時点において満期弁済日又は償還期限まで1年未満の長期有利子負債についても長期有利子負債として計算しています。
(注2) 「固定金利比率」は、平成28年2月29日時点における有利子負債の総額に占める固定金利による有利子負債の割合を記載しています。なお、金利スワップ契約により金利が固定化された有利子負債は、固定金利比率の算出においては、固定金利による有利子負債として計算しています。
d.業績及び分配の概要
当期(平成28年2月期)の業績は、営業収益6,938百万円、営業利益3,969百万円、経常利益3,382百万円、当期純利益3,381百万円となりました。
上記の業績の結果、分配金については、本投資法人の規約第46条第1号に定める分配方針に基づき、税制の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口1口当たりの分配金は9,642円となりました。
(ロ)次期の見通し
a.投資環境
日本国内の景気動向は、政府による経済対策等の効果により、引き続き回復基調で推移していくことが期待されます。
J-REIT市場においては、資金調達の環境や投資家の期待利回りの低下傾向を背景に、各投資法人の投資意欲は引き続き高い水準で推移するものと思われます。一方、一部の投資対象不動産の取得価格に過熱感も見られ、投資環境が厳しさを増しているほか、三大都市圏以外への投資、保有資産への追加投資、再開発への取り組み等、投資対象や投資内容の広がりも見受けられるようになるものと思われます。
本投資法人は、資産運用の基本方針である「安定性」を最重要視した運用に基づき、引き続き長期的な安定収益の確保と投資主価値の最大化を目指すとともに、更なる資産規模の拡大と中長期的な資産価値の維持・向上に努めていきます。
b.運用方針及び対処すべき課題
(ⅰ)外部成長戦略について
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、大和ハウス、大和リース株式会社(以下「大和リース」といいます。)、株式会社フジタ(以下「フジタ」といいます。)、大和物流株式会社(以下「大和物流」といいます。)、大和情報サービス株式会社(以下「大和情報サービス」といいます。)及びダイワロイヤル株式会社(以下「ダイワロイヤル」といいます。)の各社との間で個別にパイプライン・サポート等に関する覚書(以下、「サポート契約」ということがあり、また、その相手先を総称して「パイプライン・サポート会社」ということがあります。)を締結し、安定的な外部成長を目指しています。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュ・フローの確保のための、テナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約の締結に向けた継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
また、本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
(ⅱ)内部成長戦略について
本投資法人は、長期安定的な賃貸借契約が締結されている物件を選別して投資する方針であることから、取得した物件の収益性を高めるためには、運営の効率化による費用の抑制を図ることによって内部成長を推進することが重要であると、本投資法人は考えています。
また、大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた物流施設及び商業施設の豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコストの最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やプロパティ・マネジメント業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持・向上並びにコスト削減を目指します。
なお、保有資産へのLED照明の導入等により、省エネルギーへの投資と収益性の向上を実現させる環境配慮への取組みを継続して行っていきます。
(ⅲ)財務戦略について
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
本投資法人は安定したレンダーフォーメーションを維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化、有利子負債の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化により、財務基盤の安定性の向上に努めます。
(ⅳ)本投資法人と大和ハウス・レジデンシャル投資法人との合併について
本投資法人は、従来の運用戦略により、持続的な外部成長と安定した分配金を実現し、長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じ、投資口の価値向上に努めていく方針としていましたが、物流系REITセクターにおけるポジショニングや、現状の資産規模で効率的な資産入替えや内部成長を実現するための施策が限定的である点が、現時点における課題であると考えています。
このような状況のもと、本投資法人は、これらの課題へ対処するとともに、本投資法人の今後の更なる成長を推進していくための選択肢の一つとして、居住施設を投資対象とする大和ハウス・レジデンシャル投資法人(以下「DHI」といいます。以下、本投資法人と併せて「両投資法人」と総称します。)と合併に関する協議を開始することに合意し、これまで検討を重ねてまいりました。その結果、DHIとの合併を行うことが運用資産の着実な成長を通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化に資する最良の施策であると判断するに至り、両投資法人は、それぞれ、平成28年4月15日開催の各投資法人役員会にて、平成28年9月1日を効力発生日として、DHIを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」といいます。)を行うことについて決議し、同日付にて合併契約(以下「本合併契約」といいます。)を締結いたしました。
(ハ)決算後に生じた重要な事実
a.本投資法人と大和ハウス・レジデンシャル投資法人との合併
本投資法人及びDHIは、それぞれ平成28年4月15日開催の各投資法人役員会にて、平成28年9月1日を効力発生日として、本合併を行うことについて決議し、同日付にて本合併契約を締結いたしました。
(ⅰ)本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで持続的な投資主価値の向上を目指して、中長期的な安定収益の確保と資産規模の着実な成長を図る運用を行ってきましたが、本投資法人においては、物流系REITセクターにおけるポジショニングや、現状の資産規模で効率的な資産入替えや内部成長を実現するための施策が限定的である点、DHIにおいては、LTV水準が高止まりする中で居住施設に特化したポートフォリオの内部成長機会が限定的な状況にある点が、現時点におけるそれぞれの課題であると考えています。このような状況のもと、両投資法人は、これらの課題へ対処するとともに、両投資法人の今後のさらなる成長を推進していくための選択肢の一つとして、合併に関する協議を開始することに合意し、これまで検討を重ねてまいりました。その結果、両投資法人は、本合併を行うことが運用資産の着実な成長を通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化に資する最良の施策であると判断するに至り、平成28年4月15日、本合併契約を締結いたしました。
両投資法人は、本合併により、①「総合型REIT」への転換を図ることによる外部成長力の強化と内部成長機会の追求、②「規模拡大」によるJ-REIT業界でのポジショニングと運用柔軟性の向上、及び③「大和ハウスグループの総合力」によるバリューチェーンを活用した成長のこれまで以上の加速等の効果が期待できるものと考えています。
両投資法人のスポンサーである大和ハウスグループは、「心を、つなごう」を経営ビジョンに掲げ、「人・街・暮らしの価値共創グループ」として、社会のニーズに応じた幅広い事業分野での事業展開、積極的なイノベーション・新規分野の開拓を進めることにより≪社会的貢献≫に取り組み、中長期的かつ安定的に資本コストを上回る経済的価値を生み出す≪株主価値創造≫を図っており、両投資法人は、このような大和ハウスグループの理念を共有しています。
本合併後の存続投資法人は、これまでの両投資法人の投資対象に加え、ホテル、オフィス等の新たな資産も投資対象とする総合型REITへと転換を図ります。これまで以上に、大和ハウスグループの総合力を活用し、成長力の強化を図り、ポートフォリオの収益性と質の向上、持続的な外部成長と安定した分配金を実現することを目指していく方針です。
なお、本合併に伴い、本合併後の存続投資法人において保有資産の効率的な運用を行うため、本合併の効力発生を停止条件とし、平成28年9月1日を効力発生日として、DHIの資産運用会社である大和ハウス・アセットマネジメント株式会社を吸収合併存続会社、本資産運用会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行います。
(ⅱ)合併方式
本合併の方式は、DHIを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は合併により解散します。
(ⅲ)合併比率
本合併に当たって、本投資法人の投資口1口に対しDHIの投資口2.2口を割当交付します。これにより、本投資法人の投資主については、交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じるため、当該端数投資口を法律の規定に基づいて市場取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(ⅳ)合併交付金の交付
DHIは、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の営業期間に係る本投資法人の投資主に対する金銭の分配の代わり金として、本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取を請求した本投資法人の投資主を除きます。)(以下「割当対象投資主」といいます。)に対して、同営業期間に係る金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から本投資法人に係る割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した額の合併交付金)を、本合併の効力発生日後、合理的な期間内に支払う予定です。
b.第12回投資主総会付議予定議案
平成28年5月27日開催予定の本投資法人の第12回投資主総会に、本合併契約の承認、本資産運用会社との資産運用委託契約の解約、役員(執行役員1名、補欠執行役員1名、監督役員2名及び補欠監督役員1名)の選任議案並びに規約一部変更に係る議案を付議する予定です。
c.資産の取得
本投資法人は、平成28年4月15日付で、以下の資産の取得にかかる売買契約を締結し、本合併後の存続投資法人は、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を取得する予定です。
(注1) 取得に係る諸費用、租税公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。
(注2) 大和ハウス工業株式会社は、投信法に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、利益相反取引防止規程に基づく自主ルールに則り、必要な審議及び決議を経ています。
また、那覇新都心センタービル(ダイワロイネットホテル那覇おもろまち)の取得先であるDO新都心開発特定目的会社は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社が一部出資する特定資産の取得、保有及び処分を目的とした特別目的会社であり、本資産運用会社の利益相反取引防止規程に定める利害関係者に該当するため、必要な審議及び決議を経ています。
(注3) 各物件の取得に係る売買契約は、フォワード・コミットメント等(先日付の売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引き渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。)に該当します。
本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合には、本売買契約の目的を達成することができない場合に限り、催告の上、本売買契約を解除することができるものとされており、本売買契約が解除された場合には、違反当事者に対して売買代金額の20%相当額(ただし、那覇新都心センタービル(ダイワロイネットホテル那覇おもろまち)の取得にかかるDO新都心開発特定目的会社との売買契約については10%相当額)の違約金の支払を請求することができるものとされています(なお、かかる違約金は損害賠償額の予定とされ、相手方当事者は違約金の額を超える損害を請求することはできないものとされています。)。
ただし、本合併後の存続投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本合併後の存続投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達を完了していることを条件とされており、本合併後の存続投資法人が売買代金の支払いに必要な資金を調達できない場合には、損害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、本売買契約はその効力を失うものとされています。したがって、資金調達が完了できずフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本合併後の存続投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
(注4) 本書の日付現在は現物不動産ですが、取得予定日までに現所有者は本物件を信託受託者に信託し、本合併後の存続投資法人は、かかる信託の受益権を取得する予定です。
① 主要な経営指標等の推移
| 期別 | 第7期 | 第8期 | 第9期 | 第10期 | 第11期 | |
| 決算年月 | 平成23年8月 | 平成24年2月 | 平成24年8月 | 平成25年2月 | 平成25年8月 | |
| 営業収益 | (百万円) | 1,093 | 768 | 748 | 2,421 | 4,128 |
| うち不動産賃貸事業収益 | (百万円) | 1,093 | 768 | 748 | 2,421 | 4,128 |
| 営業費用 | (百万円) | 418 | 1,490 | 382 | 968 | 1,807 |
| うち不動産賃貸事業費用 | (百万円) | 340 | 344 | 326 | 826 | 1,442 |
| 営業利益又は営業損失(△) | (百万円) | 674 | △721(注4) | 365 | 1,452 | 2,320 |
| 経常利益又は経常損失(△) | (百万円) | 561 | △806 | 318 | 919 | 1,967 |
| 当期純利益又は当期純損失(△) | (百万円) | 318 | △709 | 198 | 918 | 1,967 |
| 出資総額 | (百万円) | 7,300 | 7,300 | 7,300 | 59,381 | 59,381 |
| 発行済投資口の総口数 | (口) | 14,600 | 14,600 | 14,600 | 122,540 | 122,540 |
| 純資産額 | (百万円) | 7,784 | 7,074 | 7,273 | 60,272 | 61,348 |
| (対前期比) | (%) | 4.3 | △9.1 | 2.8 | 728.7 | 1.8 |
| 総資産額 | (百万円) | 23,534 | 21,156 | 21,330 | 127,779 | 131,372 |
| (対前期比) | (%) | △0.4 | △10.1 | 0.8 | 499.0 | 2.8 |
| 1口当たり純資産額(注2) | (円) | 533,165 | 484,575 | 498,152 | 491,863 | 250,320 |
| 1口当たり当期純利益又は当期純損失(△) (注2)(注3) | (円) | 21,842 | △48,589 | 13,576 | 13,158 | 8,027 |
| 分配総額 | (百万円) | - | - | - | 891 | 1,967 |
| 1口当たり分配金額 | (円) | - | - | - | 7,278 | 16,055 |
| うち1口当たり利益分配金 | (円) | - | - | - | 7,278 | 16,055 |
| うち1口当たり利益超過分配金 | (円) | - | - | - | - | - |
| 総資産経常利益率(注3) | (%) | 2.4 | △3.6 | 1.5 | 1.2 | 1.5 |
| (年換算) | (%) | 4.7 | △7.2 | 3.0 | 2.5 | 3.0 |
| 自己資本比率(注3) | (%) | 33.1 | 33.4 | 34.1 | 47.2 | 46.7 |
| (対前期増減) | (%) | 1.5 | 0.4 | 0.7 | 13.1 | △0.5 |
| 自己資本利益率(注3) | (%) | 4.2 | △9.5 | 2.8 | 2.7 | 3.2 |
| (年換算) | (%) | 8.3 | △19.1 | 5.5 | 5.5 | 6.4 |
| 配当性向(注3) | (%) | - | - | - | 97.1(注5) | 100.0 |
| <参考情報> | ||||||
| 投資物件数 | (件) | 5 | 4 | 4 | 24 | 25 |
| 総賃貸可能面積 | (㎡) | 74,224.40 | 70,802.37 | 70,802.37 | 531,535.41 | 540,812.49 |
| テナント数 | (件) | 13 | 12 | 13 | 39 | 40 |
| 期末稼働率 | (%) | 99.9 | 99.8 | 99.9 | 100.0 | 100.0 |
| 当期減価償却費 | (百万円) | 165 | 164 | 159 | 605 | 843 |
| 当期資本的支出 | (百万円) | 5 | 0 | 5 | - | 57 |
| 賃貸NOI(Net Operating Income)(注3) | (百万円) | 919 | 589 | 581 | 2,200 | 3,529 |
| 1口当たりFFO(Funds from Operations) (注3) | (円) | 33,198 | 37,211 | 24,510 | 12,445 | 22,941 |
| 有利子負債(注3) | (百万円) | 13,680 | 12,400 | 12,400 | 61,000 | 63,000 |
| 総資産有利子負債比率(注3) | (%) | 58.1 | 58.6 | 58.1 | 47.7 | 48.0 |
| 当期運用日数 | (日) | 184 | 182 | 184 | 181 | 184 |
| 期別 | 第12期 | 第13期 | 第14期 | 第15期 | 第16期 | |
| 決算年月 | 平成26年2月 | 平成26年8月 | 平成27年2月 | 平成27年8月 | 平成28年2月 | |
| 営業収益 | (百万円) | 4,153 | 4,928 | 5,146 | 6,305 | 6,938 |
| うち不動産賃貸事業収益 | (百万円) | 4,153 | 4,928 | 5,146 | 6,305 | 6,938 |
| 営業費用 | (百万円) | 1,832 | 2,074 | 2,143 | 2,621 | 2,969 |
| うち不動産賃貸事業費用 | (百万円) | 1,462 | 1,669 | 1,689 | 2,140 | 2,383 |
| 営業利益又は営業損失(△) | (百万円) | 2,321 | 2,853 | 3,003 | 3,683 | 3,969 |
| 経常利益又は経常損失(△) | (百万円) | 1,960 | 2,359 | 2,546 | 2,972 | 3,382 |
| 当期純利益又は当期純損失(△) | (百万円) | 1,959 | 2,359 | 2,545 | 2,971 | 3,381 |
| 出資総額 | (百万円) | 59,381 | 78,048 | 78,048 | 105,459 | 105,459 |
| 発行済投資口の総口数 | (口) | 122,540 | 293,480 | 293,480 | 350,700 | 350,700 |
| 純資産額 | (百万円) | 61,340 | 80,407 | 80,593 | 108,430 | 108,840 |
| (対前期比) | (%) | △0.0 | 31.1 | 0.2 | 34.5 | 0.4 |
| 総資産額 | (百万円) | 131,509 | 163,088 | 166,825 | 216,936 | 222,081 |
| (対前期比) | (%) | 0.1 | 24.0 | 2.3 | 30.0 | 2.4 |
| 1口当たり純資産額(注2) | (円) | 250,288 | 273,979 | 274,614 | 309,183 | 310,353 |
| 1口当たり当期純利益又は当期純損失(△) (注2)(注3) | (円) | 7,996 | 8,188 | 8,673 | 8,657 | 9,642 |
| 分配総額 | (百万円) | 1,959 | 2,359 | 2,545 | 2,971 | 3,381 |
| 1口当たり分配金額 | (円) | 15,992 | 8,039 | 8,674 | 8,473 | 9,642 |
| うち1口当たり利益分配金 | (円) | 15,992 | 8,039 | 8,674 | 8,473 | 9,642 |
| うち1口当たり利益超過分配金 | (円) | - | - | - | - | - |
| 総資産経常利益率(注3) | (%) | 1.5 | 1.6 | 1.5 | 1.5 | 1.5 |
| (年換算) | (%) | 3.0 | 3.2 | 3.1 | 3.1 | 3.1 |
| 自己資本比率(注3) | (%) | 46.6 | 49.3 | 48.3 | 50.0 | 49.0 |
| (対前期増減) | (%) | △0.1 | 2.7 | △1.0 | 1.7 | △1.0 |
| 自己資本利益率(注3) | (%) | 3.2 | 3.3 | 3.2 | 3.1 | 3.1 |
| (年換算) | (%) | 6.4 | 6.6 | 6.4 | 6.2 | 6.2 |
| 配当性向(注3) | (%) | 100.0 | 100.0(注5) | 100.0 | 100.0(注5) | 100.0 |
| <参考情報> | ||||||
| 投資物件数 | (件) | 26 | 32 | 33 | 40 | 41 |
| 総賃貸可能面積 | (㎡) | 572,794.19 | 738,355.09 | 762,373.09 | 980,662.56 | 1,002,859.37 |
| テナント数 | (件) | 40 | 46 | 47 | 54 | 55 |
| 期末稼働率 | (%) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 当期減価償却費 | (百万円) | 844 | 1,010 | 1,044 | 1,359 | 1,487 |
| 当期資本的支出 | (百万円) | 6 | 23 | 19 | 3 | 106 |
| 賃貸NOI(Net Operating Income)(注3) | (百万円) | 3,536 | 4,269 | 4,501 | 5,523 | 6,042 |
| 1口当たりFFO(Funds from Operations) (注3) | (円) | 22,887 | 11,482 | 12,233 | 12,350 | 13,884 |
| 有利子負債(注3) | (百万円) | 63,000 | 74,500 | 77,500 | 98,000 | 102,000 |
| 総資産有利子負債比率(注3) | (%) | 47.9 | 45.7 | 46.5 | 45.2 | 45.9 |
| 当期運用日数 | (日) | 181 | 184 | 181 | 184 | 182 |
(注1) 営業収益等には、消費税等は含まれていません。
(注2) 平成26年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合で投資口の分割を行っています。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益又は当期純損失については第11期期首に当該投資口分割が実施されたと仮定して算定しています。
(注3) 記載した指標は以下の方法により算定しています。
総資産経常利益率=経常利益÷((期首総資産額+期末総資産額)÷2)×100
自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
自己資本利益率=当期純利益÷((期首純資産額+期末純資産額)÷2)×100
配当性向=1口当たり分配金額(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100
賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+当期減価償却費
1口当たりFFO=(当期純利益+減価償却費±不動産等売却損益)÷発行済投資口の総口数
有利子負債=借入金+投資法人債
総資産有利子負債比率=有利子負債÷期末総資産額×100
1口当たり当期純利益又は当期純損失は、当期純利益又は当期純損失を第7期から第9期までについては14,600口、第10期については69,833口(※)、第11期から第12期については245,080口、第13期については288,123口(※)、第14期については293,480口、第15期については343,234口(※)、第16期については350,700口で除することにより算出しています。
(※)第10期、第13期及び第15期計算期間における日数加重平均投資口数です。
(注4) 不動産売却に伴う損失1,087百万円を計上したため、営業損失を計上しています。
(注5) 第10期、第13期及び第15期の配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向=分配総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
(注6) 第8期から第16期の財務諸表については、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第193条の2第1項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けていますが、第7期の財務諸表については、当該監査を受けていません。
(注7) 本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、また、比率は四捨五入して記載しています。
② 運用状況
(イ)当期の概況
a.投資法人の主な推移
大和ハウスリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、大和ハウス・リート・マネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人として平成19年9月14日に設立され、平成19年10月23日に関東財務局への登録が完了しました(関東財務局長第66号)。
本投資法人は、平成24年11月27日に公募による新投資口の発行を行い、翌28日付で株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード3263)しました。
本投資法人は、基本方針である「安定性」を最重要視した運用を達成するために、物流施設と商業施設を投資対象とし、中でも「高機能型物流施設」及び「専門店集積型商業施設」(いずれも後記「2 投資方針 (1)投資方針 ① 基本方針」に定義します。以下同じです。)への投資を行います。また、本投資法人は全国の豊富な土地情報と顧客基盤に裏打ちされた物流施設と商業施設の豊富な開発実績を有する大和ハウスグループ(注1)とのコラボレーションを通じて、競争力の高い資産の取得による資産規模の着実な成長を図り、更には、資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産価値の維持・向上を目指します。
当期(平成28年2月期)においては、借入金による資金調達により、商業施設のドリームタウンALi(取得価格7,790百万円)を取得しました。その結果、平成28年2月29日現在の本投資法人の保有資産は41物件(取得価格合計203,763百万円)(注2)となりました。
(注1) 「大和ハウスグループ」は、大和ハウス工業株式会社(以下「大和ハウス」といいます。)並びにその連結子会社142社、非連結子会社2社、持分法適用関連会社25社及び持分法非適用関連会社2社(平成28年3月31日現在)により構成されます。以下同じです。
(注2) 「取得価格合計」については、百万円未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
b.投資環境と運用実績
日本経済は、政府の経済政策や日本銀行の金融政策により、企業収益が改善し設備投資が増加するなど、緩やかな回復基調にあります。
不動産市場においては、国土交通省が平成28年2月に発表した地価LOOKレポートによると、主要都市の高度利用地100地区における地価の上昇を示す地区が全体の約9割を占めており、これまでの金融緩和等を背景とする不動産市場への投資意欲の高まりが、引き続き地価の上昇基調を継続させていると見られます。
J-REIT市場では、平成27年1月に東証REIT指数が約8年ぶりの高値をつけましたが、以降は弱含みで推移し、特に同年6月後半からは海外の株式市況及び財政懸念の影響を受け、投資家のリスク回避姿勢が強まりました。その後、平成28年1月の日本銀行によるマイナス金利導入の金融政策に基づく国債の利回り低下等の影響もあり、東証REIT指数は再び上昇基調に転じました。また、J-REITによる平成27年1月から12月における資産取得は、年後半の鈍化はあったものの、引き続き堅調に推移しており、J-REIT全体の資産取得額は1兆6,146億円、前年比0.8%増の実績となりました。
本投資法人が投資対象とする物流施設に関して、本年以降に新設の物流施設の供給が大幅に増加し、一時的に空室率が上昇する懸念はあるものの、高機能大型物流施設に対する旺盛な需要と開発エリアの広域化から、現状の底堅さが引き続き継続するものと見られます。
また、もう一つの投資対象である商業施設を取り巻く環境については、日本経済の雇用及び所得状況の改善を受け、商業販売統計による小売業販売額(自動車及び燃料販売額を除きます。)が、平成27年の1年間において前年比1.1%増の実績と底堅い動きとなっています。販売額が堅調なスーパーやコンビニ業界では、通信販売・宅配と連携した高齢世帯や共働き世帯等を対象とする新たな顧客サービスの提供の動きが見られるほか、インバウンド効果により外国人を対象とするビジネスも拡大基調にあると見られます。
かかる投資環境の中、本投資法人は、大和ハウスグループとのパイプラインの活用により、当期(平成28年2月期)に商業施設のドリームタウンALi(取得価格7,790百万円)を取得しました。これにより、資産規模の拡大とともにポートフォリオの分散を実現した結果、平成28年2月29日現在の保有物件は41物件(期末帳簿価額合計197,336百万円)、総賃貸可能面積1,002,859.37㎡、稼働率99.95%(小数第3位を切り捨てて記載しています。)となりました。
c.資金調達の概要
本投資法人は、当期(平成28年2月期)において、平成27年9月28日に不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、長期借入金5,000百万円の資金調達を行い、また平成27年11月30日に既存借入金の返済資金の一部に充当するため、長期借入金19,000百万円の資金調達を行いました。これら長期借入金のうち、変動金利適用の23,000百万円については、金利スワップ契約を締結して金利の固定化を実施しています。この結果、平成28年2月29日現在での本投資法人の有利子負債総額は、102,000百万円(借入総額100,000百万円、投資法人債総額2,000百万円)であり、長期負債比率(注1)及び固定金利比率(注2)ともに96.1%となっています。
なお、平成28年2月29日現在、本投資法人が外部格付機関から取得している格付は以下のとおりです。
| 信用格付業者 | 格付内容 | 格付の見通し |
| 株式会社日本格付研究所 | 長期発行体格付:AA- | 安定的 |
| 債券格付(第1回無担保投資法人債):AA- | - |
(注1) 「長期負債比率」は、平成28年2月29日時点における有利子負債の総額に占める長期有利子負債の割合を記載しています。平成28年2月29日時点において満期弁済日又は償還期限まで1年未満の長期有利子負債についても長期有利子負債として計算しています。
(注2) 「固定金利比率」は、平成28年2月29日時点における有利子負債の総額に占める固定金利による有利子負債の割合を記載しています。なお、金利スワップ契約により金利が固定化された有利子負債は、固定金利比率の算出においては、固定金利による有利子負債として計算しています。
d.業績及び分配の概要
当期(平成28年2月期)の業績は、営業収益6,938百万円、営業利益3,969百万円、経常利益3,382百万円、当期純利益3,381百万円となりました。
上記の業績の結果、分配金については、本投資法人の規約第46条第1号に定める分配方針に基づき、税制の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口1口当たりの分配金は9,642円となりました。
(ロ)次期の見通し
a.投資環境
日本国内の景気動向は、政府による経済対策等の効果により、引き続き回復基調で推移していくことが期待されます。
J-REIT市場においては、資金調達の環境や投資家の期待利回りの低下傾向を背景に、各投資法人の投資意欲は引き続き高い水準で推移するものと思われます。一方、一部の投資対象不動産の取得価格に過熱感も見られ、投資環境が厳しさを増しているほか、三大都市圏以外への投資、保有資産への追加投資、再開発への取り組み等、投資対象や投資内容の広がりも見受けられるようになるものと思われます。
本投資法人は、資産運用の基本方針である「安定性」を最重要視した運用に基づき、引き続き長期的な安定収益の確保と投資主価値の最大化を目指すとともに、更なる資産規模の拡大と中長期的な資産価値の維持・向上に努めていきます。
b.運用方針及び対処すべき課題
(ⅰ)外部成長戦略について
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、大和ハウス、大和リース株式会社(以下「大和リース」といいます。)、株式会社フジタ(以下「フジタ」といいます。)、大和物流株式会社(以下「大和物流」といいます。)、大和情報サービス株式会社(以下「大和情報サービス」といいます。)及びダイワロイヤル株式会社(以下「ダイワロイヤル」といいます。)の各社との間で個別にパイプライン・サポート等に関する覚書(以下、「サポート契約」ということがあり、また、その相手先を総称して「パイプライン・サポート会社」ということがあります。)を締結し、安定的な外部成長を目指しています。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュ・フローの確保のための、テナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約の締結に向けた継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
また、本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
(ⅱ)内部成長戦略について
本投資法人は、長期安定的な賃貸借契約が締結されている物件を選別して投資する方針であることから、取得した物件の収益性を高めるためには、運営の効率化による費用の抑制を図ることによって内部成長を推進することが重要であると、本投資法人は考えています。
また、大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた物流施設及び商業施設の豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコストの最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やプロパティ・マネジメント業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持・向上並びにコスト削減を目指します。
なお、保有資産へのLED照明の導入等により、省エネルギーへの投資と収益性の向上を実現させる環境配慮への取組みを継続して行っていきます。
(ⅲ)財務戦略について
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
本投資法人は安定したレンダーフォーメーションを維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化、有利子負債の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化により、財務基盤の安定性の向上に努めます。
(ⅳ)本投資法人と大和ハウス・レジデンシャル投資法人との合併について
本投資法人は、従来の運用戦略により、持続的な外部成長と安定した分配金を実現し、長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じ、投資口の価値向上に努めていく方針としていましたが、物流系REITセクターにおけるポジショニングや、現状の資産規模で効率的な資産入替えや内部成長を実現するための施策が限定的である点が、現時点における課題であると考えています。
このような状況のもと、本投資法人は、これらの課題へ対処するとともに、本投資法人の今後の更なる成長を推進していくための選択肢の一つとして、居住施設を投資対象とする大和ハウス・レジデンシャル投資法人(以下「DHI」といいます。以下、本投資法人と併せて「両投資法人」と総称します。)と合併に関する協議を開始することに合意し、これまで検討を重ねてまいりました。その結果、DHIとの合併を行うことが運用資産の着実な成長を通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化に資する最良の施策であると判断するに至り、両投資法人は、それぞれ、平成28年4月15日開催の各投資法人役員会にて、平成28年9月1日を効力発生日として、DHIを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」といいます。)を行うことについて決議し、同日付にて合併契約(以下「本合併契約」といいます。)を締結いたしました。
(ハ)決算後に生じた重要な事実
a.本投資法人と大和ハウス・レジデンシャル投資法人との合併
本投資法人及びDHIは、それぞれ平成28年4月15日開催の各投資法人役員会にて、平成28年9月1日を効力発生日として、本合併を行うことについて決議し、同日付にて本合併契約を締結いたしました。
(ⅰ)本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで持続的な投資主価値の向上を目指して、中長期的な安定収益の確保と資産規模の着実な成長を図る運用を行ってきましたが、本投資法人においては、物流系REITセクターにおけるポジショニングや、現状の資産規模で効率的な資産入替えや内部成長を実現するための施策が限定的である点、DHIにおいては、LTV水準が高止まりする中で居住施設に特化したポートフォリオの内部成長機会が限定的な状況にある点が、現時点におけるそれぞれの課題であると考えています。このような状況のもと、両投資法人は、これらの課題へ対処するとともに、両投資法人の今後のさらなる成長を推進していくための選択肢の一つとして、合併に関する協議を開始することに合意し、これまで検討を重ねてまいりました。その結果、両投資法人は、本合併を行うことが運用資産の着実な成長を通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化に資する最良の施策であると判断するに至り、平成28年4月15日、本合併契約を締結いたしました。
両投資法人は、本合併により、①「総合型REIT」への転換を図ることによる外部成長力の強化と内部成長機会の追求、②「規模拡大」によるJ-REIT業界でのポジショニングと運用柔軟性の向上、及び③「大和ハウスグループの総合力」によるバリューチェーンを活用した成長のこれまで以上の加速等の効果が期待できるものと考えています。
両投資法人のスポンサーである大和ハウスグループは、「心を、つなごう」を経営ビジョンに掲げ、「人・街・暮らしの価値共創グループ」として、社会のニーズに応じた幅広い事業分野での事業展開、積極的なイノベーション・新規分野の開拓を進めることにより≪社会的貢献≫に取り組み、中長期的かつ安定的に資本コストを上回る経済的価値を生み出す≪株主価値創造≫を図っており、両投資法人は、このような大和ハウスグループの理念を共有しています。
本合併後の存続投資法人は、これまでの両投資法人の投資対象に加え、ホテル、オフィス等の新たな資産も投資対象とする総合型REITへと転換を図ります。これまで以上に、大和ハウスグループの総合力を活用し、成長力の強化を図り、ポートフォリオの収益性と質の向上、持続的な外部成長と安定した分配金を実現することを目指していく方針です。
なお、本合併に伴い、本合併後の存続投資法人において保有資産の効率的な運用を行うため、本合併の効力発生を停止条件とし、平成28年9月1日を効力発生日として、DHIの資産運用会社である大和ハウス・アセットマネジメント株式会社を吸収合併存続会社、本資産運用会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行います。
(ⅱ)合併方式
本合併の方式は、DHIを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は合併により解散します。
(ⅲ)合併比率
本合併に当たって、本投資法人の投資口1口に対しDHIの投資口2.2口を割当交付します。これにより、本投資法人の投資主については、交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じるため、当該端数投資口を法律の規定に基づいて市場取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(ⅳ)合併交付金の交付
DHIは、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の営業期間に係る本投資法人の投資主に対する金銭の分配の代わり金として、本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取を請求した本投資法人の投資主を除きます。)(以下「割当対象投資主」といいます。)に対して、同営業期間に係る金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から本投資法人に係る割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した額の合併交付金)を、本合併の効力発生日後、合理的な期間内に支払う予定です。
b.第12回投資主総会付議予定議案
平成28年5月27日開催予定の本投資法人の第12回投資主総会に、本合併契約の承認、本資産運用会社との資産運用委託契約の解約、役員(執行役員1名、補欠執行役員1名、監督役員2名及び補欠監督役員1名)の選任議案並びに規約一部変更に係る議案を付議する予定です。
c.資産の取得
本投資法人は、平成28年4月15日付で、以下の資産の取得にかかる売買契約を締結し、本合併後の存続投資法人は、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を取得する予定です。
| 物件名称 | 那覇新都心センタービル(ダイワロイネットホテル那覇おもろまち) |
| 取得予定価格(注1) | 7,600,000千円 |
| 取得先(注2) | 大和ハウス工業株式会社 DO新都心開発特定目的会社 |
| 資産の種類 | 不動産を信託財産とする信託の受益権(注4) |
| 所在地(住所) | 沖縄県那覇市おもろまち一丁目1番12号 |
| 取得予定日(注3) | 平成28年9月28日 |
| 物件名称 | Dプロジェクトひびき灘 |
| 取得予定価格(注1) | 2,080,000千円 |
| 取得先(注2) | 大和ハウス工業株式会社 |
| 資産の種類 | 不動産を信託財産とする信託の受益権(注4) |
| 所在地 | 福岡県北九州市若松区響町三丁目1番地5 |
| 取得予定日(注3) | 平成28年9月28日 |
| 物件名称 | Dプロジェクト盛岡Ⅱ |
| 取得予定価格(注1) | 1,280,000千円 |
| 取得先(注2) | 大和ハウス工業株式会社 |
| 資産の種類 | 不動産を信託財産とする信託の受益権(注4) |
| 所在地(住所) | 岩手県滝沢市大釜風林3番15号 |
| 取得予定日(注3) | 平成28年9月28日 |
| 物件名称 | スポーツデポ・ゴルフ5小倉東インター店 |
| 取得予定価格(注1) | 2,230,000千円 |
| 取得先(注2) | 大和ハウス工業株式会社 |
| 資産の種類 | 不動産を信託財産とする信託の受益権 |
| 所在地(住所) | 福岡県北九州市小倉南区上葛原二丁目18番17号 |
| 取得予定日(注3) | 平成28年9月28日 |
(注1) 取得に係る諸費用、租税公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。
(注2) 大和ハウス工業株式会社は、投信法に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、利益相反取引防止規程に基づく自主ルールに則り、必要な審議及び決議を経ています。
また、那覇新都心センタービル(ダイワロイネットホテル那覇おもろまち)の取得先であるDO新都心開発特定目的会社は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社が一部出資する特定資産の取得、保有及び処分を目的とした特別目的会社であり、本資産運用会社の利益相反取引防止規程に定める利害関係者に該当するため、必要な審議及び決議を経ています。
(注3) 各物件の取得に係る売買契約は、フォワード・コミットメント等(先日付の売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引き渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。)に該当します。
本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合には、本売買契約の目的を達成することができない場合に限り、催告の上、本売買契約を解除することができるものとされており、本売買契約が解除された場合には、違反当事者に対して売買代金額の20%相当額(ただし、那覇新都心センタービル(ダイワロイネットホテル那覇おもろまち)の取得にかかるDO新都心開発特定目的会社との売買契約については10%相当額)の違約金の支払を請求することができるものとされています(なお、かかる違約金は損害賠償額の予定とされ、相手方当事者は違約金の額を超える損害を請求することはできないものとされています。)。
ただし、本合併後の存続投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本合併後の存続投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達を完了していることを条件とされており、本合併後の存続投資法人が売買代金の支払いに必要な資金を調達できない場合には、損害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、本売買契約はその効力を失うものとされています。したがって、資金調達が完了できずフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本合併後の存続投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
(注4) 本書の日付現在は現物不動産ですが、取得予定日までに現所有者は本物件を信託受託者に信託し、本合併後の存続投資法人は、かかる信託の受益権を取得する予定です。
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