有価証券報告書(内国投資信託受益証券)-第6期(平成27年11月6日-平成28年5月6日)

(1)【投資方針】
① 基本方針
この投資信託は、信託財産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
② 運用方法
1.主要投資対象
国内リートマザーファンド受益証券を主要投資対象とします。
2.投資態度
a.マザーファンド受益証券への投資を通じて、主としてわが国の金融商品取引所(金融商品取引法第2条第16項に規定する金融商品取引所をいいます。以下同じ。)に上場(これに準ずるものを含みます。以下同じ。)している不動産投資信託証券※に投資を行い、信託財産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
※ 不動産等および不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資する投資法人の投資証券(投資信託の受益証券を含みます。)とします。(以下同じ。)
◆ 不動産市況およびJリート個別銘柄の調査・分析に基づく銘柄選択により、付加価値の獲得を追求します。
◆ Jリートへの実質投資比率は、原則として高位を維持します。
◆ 調査・分析においては、不動産業務に関する高度な専門性・ノウハウを有する「みずほ信託銀行」から提供される情報を活用します。
※ みずほ信託銀行と投資助言契約を締結し、同社より提供される不動産市況およびJリートが投資する個別不動産の調査・分析情報を銘柄選択に活用します。
b.東証REIT指数(配当込み)※を運用上のベンチマークとします。
※ 東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているリート(REIT:不動産投資信託)全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数で、「配当込み指数」の算出にあたっては、配当金の権利落ちによる市場価格の調整が考慮されます。

東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所(㈱東京証券取引所)の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。なお、当ファンドは、㈱東京証券取引所により提供、保証または販売されるものではなく、㈱東京証券取引所は、東証REIT指数の指数値の算出または公表の誤謬、遅延または中断、およびファンドの発行または売買に起因するいかなる損害に対しても、責任を有しません。

c.原則として、マザーファンド受益証券の組入比率は、高位を維持することを基本とします。
d.原則として毎月分配を目指します。
◆ 投資するJリート各銘柄から実質的に受取る配当等収益等を中心に、原則として毎月安定した収益分配を継続的に行うことを目指します。
◆ 毎年3月、6月、9月および12月の決算時には、基準価額水準等を勘案し、上記安定分配相当額のほか、値上がり益などを加えて分配する場合があります。
e.市場動向や資金動向等によっては、前記のような運用ができない場合があります。
○Jリートとは?
(1) Jリート(J-REIT)とは、「Japanese Real Estate Investment Trust」を略したもので、日本の不動産投資信託のことです。
※ 本書においては、不動産投資信託および不動産投資信託証券のことを「リート」と称する場合があります。
(2) Jリートは、投資家から資金を集め、主に“賃貸料収入が得られる不動産”(オフィスビル、商業施設、賃貸マンションなど)に投資して、そこから得られた賃貸料収入や不動産の売却益を投資家に配当する金融商品です。
(3) Jリートでは、賃貸料収入を中心とする収入から、リートの運営に必要な経費(不動産の維持・管理費用等)を控除した残りの利益のほとんどを投資家へ分配する等の一定の要件を満たすことにより、実質的に法人税が非課税となるため、魅力的な分配が期待できます。
③ ファンドの投資プロセス
当ファンドは、国内リートマザーファンド受益証券への投資を通じて、以下の投資プロセスにより運用を行います。
Step1:Jリートの全銘柄を調査対象銘柄とします。
※信用リスクおよび流動性リスクが高いと判断される銘柄は除外する場合があります。
Step2:トップダウンアプローチによる調査・分析を実施します。独自の実体経済および内外金融・市場分析とみずほ信託銀行から提供される不動産市況情報を参考に市況サイクル、賃貸料・空室率・需給動向等を運用担当部にて独自に調査・分析し、オフィスビル、商業施設等の物件タイプ(セクター)の魅力度を測定します。
Step3:ボトムアップアプローチによる調査・分析を実施します。Step2を踏まえたうえで、みずほ信託銀行より提供されるJリート個別銘柄が投資する個別の不動産の情報等も参考にし、運用担当部にて独自に、主にJリート各個別銘柄の運営状況・戦略等の定性分析ならびに保有物件・新規取得物件の成長力分析、バランスシート分析およびバリュエーション分析を実施します。ここでは、Jリートの個別銘柄の魅力度を測定し、投資対象銘柄を選定します。
Step4:長期的な配当(分配)および資産価値の成長性、ならびにJリート価格の割安性を重視して銘柄を選択し、ポートフォリオを構築します。
※上記のプロセスは、今後変更される場合があります。

<参考>みずほ信託銀行の不動産業務について
● 専門家数(平成28年4月1日時点)
不動産鑑定士および鑑定士補	77名
宅地建物取引主任者	1,958名
1級建築士	19名
● 仲介実績
仲介取扱高 6,557億円(平成27年4月から平成28年3月まで、みずほ信託銀行調べ)