有価証券報告書(内国投資証券)-第6期(平成28年11月1日-平成29年4月30日)
(3)【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
① 役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします(規約第18条)。
(ア)執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(イ)監督役員の報酬は、1人当たり月額60万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(注) 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(規約第19条)。
② 本資産運用会社への支払報酬
本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、以下の報酬を以下に定める方法及び時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅建業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします(規約第37条)。
(ア)運用報酬①
本投資法人の直前の決算期の翌日から3ヶ月後の日までの期間(以下「計算期間Ⅰ」といいます。)及び計算期間Ⅰの末日の翌日から当該決算期までの期間(以下「計算期間Ⅱ」といいます。)の運用に対する対価として、次に定める方法により算出される本投資法人の総資産額に0.45%(年率)を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に、当該計算期間Ⅰ又は計算期間Ⅱの実日数を乗じ、365で除して得られる金額(1円未満切捨て)とします。
<「計算期間Ⅰ」における総資産額>計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表(投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限ります。以下同じです。)に記載された総資産額。
<「計算期間Ⅱ」における総資産額>直前の計算期間Ⅰにおける総資産額に、計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産(規約に定める不動産関連資産をいいます。以下同じです。)の取得価格(売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の取得の対価の金額、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出資金、本投資法人が行う合併の場合は合併により承継する当該不動産関連資産の合併時における評価額をそれぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得又は承継に要する費用(もしあれば)を除きます。以下同じです。)を加算し、処分した不動産関連資産(収用されたものを含みます。)の直前の決算期における貸借対照表上の帳簿価額(但し、直前の決算期における貸借対照表上に計上されていない不動産関連資産についてはその取得価格)を減算した額。
本投資法人は、「計算期間Ⅰ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅰの末日より2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、計算期間Ⅰの末日より1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
本投資法人は、「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅱの末日より2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、計算期間Ⅱの末日より1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(イ)運用報酬②
当該決算期を最終日とする営業期間の運用に対する対価として、以下の計算式に従って算出される金額(1円未満切捨てとし、かつ0円を下限とします。)とします。
<計算式>運用報酬②=NOI(※1)×調整後EPU(※2)×0.0008%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率
※1 NOI:本投資法人の当該決算期における損益計算書上の賃貸事業収入及び運営委託収入の合計から賃貸事業費用及び運営委託費用(但し、減価償却費及び固定資産除去損を除きます。)の合計を控除した金額。
※2 調整後EPU:A/B
A:当該決算期を最終日とする営業期間の運用に対する対価として算出される運用報酬②の金額を控除する前の当該営業期間に係る日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期利益(消費税等精算前及び運用報酬②控除前並びに負ののれん発生益控除後)に本投資法人に前営業期間における次期繰越損失があるときはその金額を填補した後の金額。
B:当該決算期における発行済投資口の総口数(但し、本投資法人が当該決算期末において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合、当該決算期末における発行済投資口の総口数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいうものとします。)
運用報酬②は、各決算期より4ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、各決算期より3ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(ウ)取得報酬
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、その取得価格に1.0%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に相当する金額(1円未満切捨て)とします。但し、本投資法人が、本資産運用会社の投信法に定める利害関係人等、又は本資産運用会社の利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等から取得した場合においては、その取得価格に0.5%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。また、本投資法人が行う合併における不動産関連資産の承継については、その取得価格の0.5%を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に相当する金額(1円未満切捨て)とします。
取得報酬は、当該資産の引渡後(本投資法人が行う合併においては、合併の効力発生後)2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該資産の引渡後(本投資法人が行う合併においては、合併の効力発生後)1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(エ)譲渡報酬
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合において、その譲渡価格(売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の譲渡の対価の金額、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額をそれぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。以下同じです。)に0.5%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。但し、本投資法人が、本資産運用会社の投信法に定める利害関係人等、又は本資産運用会社の利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等に対して譲渡した場合においては、その譲渡価格に0.25%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。
譲渡報酬は、当該資産の引渡後2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該資産の引渡後1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(オ)支払方法
資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
③ 一般事務受託者(会計)である有限会社東京共同会計事務所への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、一般事務受託者(会計)である有限会社東京共同会計事務所に対して以下の業務を委託しています。
a.計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)
b.会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務)
c.納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務。但し、税理士業務(税理士法第2条第1項に規定する業務をいいます。)に該当する事務を除きます。)
d.a.乃至c.に付随する業務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、前記(ア)の業務に対して以下のとおり報酬を支払います。
前記(ア)a.及びb.に定める業務のうち月次業務に係る報酬の月額は、後記の算式を上限として別途、本投資法人及び一般事務受託者(会計)が合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は決算期の末日から10日以内に当該各決算期に対応する営業期間に属する月分の報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった月分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
記
月次業務に係る報酬上限(月額)=300,000円+当月末日において本投資法人が所有する不動産の物件数×50,000円(消費税及び地方消費税は別途。)
※ 不動産には、不動産を主たる信託財産とする信託受益権を含むものとします。
※ 物件数の算定上、原則として土地は1画地を1件として、建物は1棟を1件として算定することとし、本投資法人及び一般事務受託者(会計)による協議の上決定します。但し、土地及びかかる土地上の建物については纏めて1件として算定します。
前記(ア)a.及びb.に定める業務のうち決算業務に係る報酬は、決算期毎に10,000,000円(消費税及び地方消費税は別途。)を上限として、その物件構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者(会計)が別途合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は各決算期の末日から4ヶ月以内に当該決算期分の報酬金額を本投資法人に請求し、本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
前記(ア)c.に定める業務の報酬は、決算期毎に1,000,000円(消費税及び地方消費税は別途。)を上限として、別途、本投資法人及び一般事務受託者(会計)が合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は各決算期の末日から10日以内に当該決算期に係る金額を本投資法人に請求し、本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
本投資法人が新規に不動産を取得した場合(区分所有権等の部分的取得を含みます。)における固定資産台帳の初期登録作業に係る報酬は、1物件当たり300,000円(消費税及び地方消費税は別途。)を上限として、別途、本投資法人及び一般事務受託者(会計)が合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は、各決算期の末日から10日以内に、当該各決算期に対応する各営業期間中に当該作業が完了した分を対象として算定される当該報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、当該請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
なお、経済事情の著しい変動等により以上の報酬が不相当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者(会計)の間で協議の上、書面による合意によりこれを改定できるものとします。
また、以上の報酬その他の一般事務受託者(会計)に対する一般事務委託契約に基づく報酬の支払いに要する費用は、本投資法人の負担とします。
④ 投資主名簿等管理人への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、投資主名簿等管理人である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
a.投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務(但し、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。)
b.a.に定める他、以下の帳簿その他の投信法及び投信法施行規則の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務(但し、該当する事務が生じていない場合を除きます。)
(ⅰ)分配利益明細簿
(ⅱ)投資証券台帳
(ⅲ)投資証券不発行管理簿
(ⅳ)投資証券払戻金額帳
(ⅴ)未払分配利益明細簿
(ⅵ)未払払戻金明細簿
c.投資口の名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又は抹消
d.振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
e.投資主の投資証券不所持申出並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務
f.投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人(以下「投資主等」といいます。)の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
g.a.乃至f.に掲げるものの他、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
h.投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事務
i.投資主等に対して分配する金銭(以下「分配金」といいます。)の計算及びその支払いに関する事務
j.投資主等からの照会に対する応答に関する事務
k.投資口の統計資料並びに法令又は契約に基づく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務
l.投資口の募集、投資口の併合・分割に関する事務その他本投資法人が臨時に指定する事務
m.投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
n.投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務(a.乃至m.の事務に関連するものに限ります。)
o.a.乃至n.に掲げる委託事務に係る印紙税等の納付に関する事務
p.投資主等の個人番号(「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(平成25年法律第27号。以下「番号法」といいます。)に定義される意味を有します。以下同じです。)及び法人番号(番号法に定義される意味を有します。以下同じです。)の収集及び登録に関する事務
q.投資主等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
r.a.乃至q.に掲げる委託事務に付随する事務
s.a.乃至r.に掲げる委託事務の他、本投資法人及び投資主名簿等管理人による協議の上定める事務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、投資主名簿等管理人が前記(ア)の業務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、後記表に基づき計算した金額を上限として、投資主数、その他の事務処理量に応じて本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意した手数料並びにこれに係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
前記表に定めのない業務に対する手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人による協議の上決定するものとします。
投資主名簿等管理人は、かかる手数料を毎月計算して翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替による方法により支払うものとします。
⑤ 資産保管会社への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社に対して、以下の業務を委託しています。
a.資産保管業務
b.金銭出納管理業務
c.a.及びb.に付随関連する業務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、前記(ア)の業務に対して、以下の計算方法に従い資産保管会社に報酬を支払います。
ある暦月(以下「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額(但し、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社の間で別途書面による合意により定めた金額とします。
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料(月額)については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
また、前記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切捨てるものとします。
前記(ア)に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社による協議の上決定するものとします。
資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、前記計算方法に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該決算期の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
⑥ 一般事務受託者(機関運営)への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、一般事務受託者(機関運営)である三井住友信託銀行株式会社に対して、以下の業務を委託しています。
a.本投資法人の機関(役員会及び投資主総会をいいます。)の運営に関する事務(但し、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計等、本投資法人が別途投資口等に関係する事務の代行業務受託者に委託する事務を除きます。)
b.その他a.に付随関連する業務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、委託業務の対価として一般事務受託者(機関運営)に対し、以下の手数料の合計金額を上限として、本投資法人及び一般事務受託者(機関運営)間で別途書面による合意により定めた金額並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
前記(ア)に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者(機関運営)による協議の上決定するものとします。
一般事務受託者(機関運営)は、本投資法人の営業期間毎に、前記計算方法に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該決算期の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに一般事務受託者(機関運営)の指定する銀行口座へ振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
⑦ 一般事務受託者(投資法人債)への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に関する一般事務受託者(投資法人債)である株式会社三井住友銀行に対して、以下の業務を委託しています。
a.上記各投資法人債の払込金の本投資法人への交付
b.投資法人債原簿の作成その他の投資法人債原簿に関する事務
c.投資法人債券台帳の作成
d.投資法人債原簿の備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
e.租税特別措置法等に基づく納税事務
f.上記各投資法人債の買入消却に関わる事務
g.投資法人債券台帳の管理
h.上記各投資法人債の一通貨当たりの利子額等の銘柄情報の株式会社証券保管振替機構(以下「機構」といいます。)宛の通知
i.投資法人債要項の機構宛の交付
j.上記各投資法人債の新規記録情報の承認及び新規記録の確認
k.上記各投資法人債の引受金融商品取引業者からの払込金の受領、機構宛払込完了の通知
l.上記各投資法人債の新規記録手数料の取扱
m.上記各投資法人債の銘柄情報のうち、一般事務受託者(投資法人債)が通知すべき事項の機構宛通知
n.上記各投資法人債の元金償還及び利金支払に関する請求情報(以下「元利金請求内容情報」といいます。)の機構からの取得
o.上記各投資法人債の元金償還及び利金支払に関する配分情報(以下「決済予定額情報」といいます。)の機構からの取得
p.元利金請求内容情報及び決済予定額情報の確認
q.上記各投資法人債の元金償還及び利金支払を行う場合の決済予定額情報の資金決済会社宛の通知
r.上記各投資法人債の元利金支払事務
s.上記各投資法人債に関して本投資法人が一般事務受託者(投資法人債)に別途書面により通知した元利金支払手数料の取扱
t.その他機構が定める社債等に関する業務規程、同施行規則及び機構の諸規程に定める事務
u.その他協議の上必要と認められる事務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人が第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に関する委託業務の対価として、一般事務受託者(投資法人債)に支払う報酬額は、500万円を上限として、本投資法人及び一般事務受託者(投資法人債)間で別途書面による合意により定めた金額並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額とし、当該投資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事務受託者から受領することにより、支払済みです。
また、元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手数料を元金100円につき0.075銭(1回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務受託者経由で、機構の加入者に対して支払います。
⑧ 会計監査人報酬
会計監査人の報酬額は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、原則として当該決算期から3ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により行います(規約第25条)。
⑨ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問合せ下さい。
(照会先)
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
〒106-6114 東京都港区六本木六丁目10番1号
電話番号 03-6447-3395
以下は、本書の日付現在の状況です。
① 役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします(規約第18条)。
(ア)執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(イ)監督役員の報酬は、1人当たり月額60万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(注) 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(規約第19条)。
② 本資産運用会社への支払報酬
本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、以下の報酬を以下に定める方法及び時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅建業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします(規約第37条)。
(ア)運用報酬①
本投資法人の直前の決算期の翌日から3ヶ月後の日までの期間(以下「計算期間Ⅰ」といいます。)及び計算期間Ⅰの末日の翌日から当該決算期までの期間(以下「計算期間Ⅱ」といいます。)の運用に対する対価として、次に定める方法により算出される本投資法人の総資産額に0.45%(年率)を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に、当該計算期間Ⅰ又は計算期間Ⅱの実日数を乗じ、365で除して得られる金額(1円未満切捨て)とします。
<「計算期間Ⅰ」における総資産額>計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表(投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限ります。以下同じです。)に記載された総資産額。
<「計算期間Ⅱ」における総資産額>直前の計算期間Ⅰにおける総資産額に、計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産(規約に定める不動産関連資産をいいます。以下同じです。)の取得価格(売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の取得の対価の金額、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出資金、本投資法人が行う合併の場合は合併により承継する当該不動産関連資産の合併時における評価額をそれぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得又は承継に要する費用(もしあれば)を除きます。以下同じです。)を加算し、処分した不動産関連資産(収用されたものを含みます。)の直前の決算期における貸借対照表上の帳簿価額(但し、直前の決算期における貸借対照表上に計上されていない不動産関連資産についてはその取得価格)を減算した額。
本投資法人は、「計算期間Ⅰ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅰの末日より2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、計算期間Ⅰの末日より1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
本投資法人は、「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬①を、計算期間Ⅱの末日より2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、計算期間Ⅱの末日より1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(イ)運用報酬②
当該決算期を最終日とする営業期間の運用に対する対価として、以下の計算式に従って算出される金額(1円未満切捨てとし、かつ0円を下限とします。)とします。
<計算式>運用報酬②=NOI(※1)×調整後EPU(※2)×0.0008%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率
※1 NOI:本投資法人の当該決算期における損益計算書上の賃貸事業収入及び運営委託収入の合計から賃貸事業費用及び運営委託費用(但し、減価償却費及び固定資産除去損を除きます。)の合計を控除した金額。
※2 調整後EPU:A/B
A:当該決算期を最終日とする営業期間の運用に対する対価として算出される運用報酬②の金額を控除する前の当該営業期間に係る日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税引前当期利益(消費税等精算前及び運用報酬②控除前並びに負ののれん発生益控除後)に本投資法人に前営業期間における次期繰越損失があるときはその金額を填補した後の金額。
B:当該決算期における発行済投資口の総口数(但し、本投資法人が当該決算期末において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合、当該決算期末における発行済投資口の総口数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいうものとします。)
運用報酬②は、各決算期より4ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、各決算期より3ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(ウ)取得報酬
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、その取得価格に1.0%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に相当する金額(1円未満切捨て)とします。但し、本投資法人が、本資産運用会社の投信法に定める利害関係人等、又は本資産運用会社の利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等から取得した場合においては、その取得価格に0.5%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。また、本投資法人が行う合併における不動産関連資産の承継については、その取得価格の0.5%を上限として別途本投資法人と資産運用会社が合意する料率を乗じた金額に相当する金額(1円未満切捨て)とします。
取得報酬は、当該資産の引渡後(本投資法人が行う合併においては、合併の効力発生後)2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該資産の引渡後(本投資法人が行う合併においては、合併の効力発生後)1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(エ)譲渡報酬
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合において、その譲渡価格(売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の譲渡の対価の金額、交換の場合は交換により譲渡した当該不動産関連資産の評価額をそれぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税を除きます。以下同じです。)に0.5%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。但し、本投資法人が、本資産運用会社の投信法に定める利害関係人等、又は本資産運用会社の利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等に対して譲渡した場合においては、その譲渡価格に0.25%を上限として別途本投資法人と本資産運用会社が合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨て)とします。
譲渡報酬は、当該資産の引渡後2ヶ月以内に支払います。なお、本資産運用会社は、当該資産の引渡後1ヶ月以内に本投資法人に請求するものとします。
(オ)支払方法
資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
③ 一般事務受託者(会計)である有限会社東京共同会計事務所への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、一般事務受託者(会計)である有限会社東京共同会計事務所に対して以下の業務を委託しています。
a.計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)
b.会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務)
c.納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務。但し、税理士業務(税理士法第2条第1項に規定する業務をいいます。)に該当する事務を除きます。)
d.a.乃至c.に付随する業務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、前記(ア)の業務に対して以下のとおり報酬を支払います。
前記(ア)a.及びb.に定める業務のうち月次業務に係る報酬の月額は、後記の算式を上限として別途、本投資法人及び一般事務受託者(会計)が合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は決算期の末日から10日以内に当該各決算期に対応する営業期間に属する月分の報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった月分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
記
月次業務に係る報酬上限(月額)=300,000円+当月末日において本投資法人が所有する不動産の物件数×50,000円(消費税及び地方消費税は別途。)
※ 不動産には、不動産を主たる信託財産とする信託受益権を含むものとします。
※ 物件数の算定上、原則として土地は1画地を1件として、建物は1棟を1件として算定することとし、本投資法人及び一般事務受託者(会計)による協議の上決定します。但し、土地及びかかる土地上の建物については纏めて1件として算定します。
前記(ア)a.及びb.に定める業務のうち決算業務に係る報酬は、決算期毎に10,000,000円(消費税及び地方消費税は別途。)を上限として、その物件構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者(会計)が別途合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は各決算期の末日から4ヶ月以内に当該決算期分の報酬金額を本投資法人に請求し、本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
前記(ア)c.に定める業務の報酬は、決算期毎に1,000,000円(消費税及び地方消費税は別途。)を上限として、別途、本投資法人及び一般事務受託者(会計)が合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は各決算期の末日から10日以内に当該決算期に係る金額を本投資法人に請求し、本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
本投資法人が新規に不動産を取得した場合(区分所有権等の部分的取得を含みます。)における固定資産台帳の初期登録作業に係る報酬は、1物件当たり300,000円(消費税及び地方消費税は別途。)を上限として、別途、本投資法人及び一般事務受託者(会計)が合意して定める額とします。一般事務受託者(会計)は、各決算期の末日から10日以内に、当該各決算期に対応する各営業期間中に当該作業が完了した分を対象として算定される当該報酬金額を纏めて本投資法人に請求します。本投資法人は一般事務受託者(会計)に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、当該請求のあった月の翌月末日までに、一般事務受託者(会計)の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
なお、経済事情の著しい変動等により以上の報酬が不相当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者(会計)の間で協議の上、書面による合意によりこれを改定できるものとします。
また、以上の報酬その他の一般事務受託者(会計)に対する一般事務委託契約に基づく報酬の支払いに要する費用は、本投資法人の負担とします。
④ 投資主名簿等管理人への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、投資主名簿等管理人である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して以下の業務を委託しています。
a.投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務(但し、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。)
b.a.に定める他、以下の帳簿その他の投信法及び投信法施行規則の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務(但し、該当する事務が生じていない場合を除きます。)
(ⅰ)分配利益明細簿
(ⅱ)投資証券台帳
(ⅲ)投資証券不発行管理簿
(ⅳ)投資証券払戻金額帳
(ⅴ)未払分配利益明細簿
(ⅵ)未払払戻金明細簿
c.投資口の名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又は抹消
d.振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
e.投資主の投資証券不所持申出並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務
f.投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人(以下「投資主等」といいます。)の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
g.a.乃至f.に掲げるものの他、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
h.投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事務
i.投資主等に対して分配する金銭(以下「分配金」といいます。)の計算及びその支払いに関する事務
j.投資主等からの照会に対する応答に関する事務
k.投資口の統計資料並びに法令又は契約に基づく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務
l.投資口の募集、投資口の併合・分割に関する事務その他本投資法人が臨時に指定する事務
m.投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
n.投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務(a.乃至m.の事務に関連するものに限ります。)
o.a.乃至n.に掲げる委託事務に係る印紙税等の納付に関する事務
p.投資主等の個人番号(「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(平成25年法律第27号。以下「番号法」といいます。)に定義される意味を有します。以下同じです。)及び法人番号(番号法に定義される意味を有します。以下同じです。)の収集及び登録に関する事務
q.投資主等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
r.a.乃至q.に掲げる委託事務に付随する事務
s.a.乃至r.に掲げる委託事務の他、本投資法人及び投資主名簿等管理人による協議の上定める事務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、投資主名簿等管理人が前記(ア)の業務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、後記表に基づき計算した金額を上限として、投資主数、その他の事務処理量に応じて本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意した手数料並びにこれに係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
| 項 目 | 手 数 料 | 対 象 事 務 |
| 投資主名簿管理料 (基本料) | 1.月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1(月額) 5,000名まで 390円 10,000名まで 330円 30,000名まで 280円 50,000名まで 230円 100,000名まで 180円 100,001名以上 150円 但し、月額の最低額を220,000円とする 2.月中に失格となった投資主1名につき55円 | 1.投資主名簿の保管、管理に関する事務 2.決算期日における投資主確定及び投資主リスト、統計諸資料の作成に関する事務 3.分配金振込指定投資主の管理に関する事務 4.前記(ア)b.に定める法定帳簿の作成、管理及び備置 |
| 分配金計算料 | 1.投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額 5,000名まで 120円 10,000名まで 105円 30,000名まで 90円 50,000名まで 75円 100,000名まで 60円 100,001名以上 50円 但し、1回の最低額を350,000円とする 2.振込指定分 1投資主につき130円加算 | 分配金の計算、分配金支払原簿の作成、領収証又は振込通知の作成、振込票又は振込磁気テープの作成、支払済領収証の整理集計、支払調書の作成、特別税率及び分配金振込適用等の事務 |
| 分配金支払料 | 1.分配金領収証1枚につき500円 2.月末現在未払投資主1名につき5円 | 1.取扱(払渡)期間経過後の分配金の支払事務 2.未払投資主の管理に関する事務 |
| 諸届受理料 | 諸届受理1件につき250円 | 住所変更、商号変更、代表者変更、改姓名、常任代理人等の投資主名簿の記載の変更を要する届出及び事故届、改印届、分配金振込指定書の受理並びに特別税率及び告知の届出の受理に関する事務 |
| 個人番号関係手数料 | 1.振替投資口に係る個人番号の登録1件につき250円 2.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円 | 1.個人番号の収集及び登録に関する事務 2.個人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務 |
| 諸通知封入発送料 | 1.封入発送料 (1)封書 ①定型サイズの場合 封入物2種まで1通につき25円 1種増す毎に5円加算 但し、定形サイズでも追加手封入がある場合には、追加手封入1通につき15円加算 ②定形外サイズ又は手封入の場合 封入物2種まで1通につき45円 1種類増す毎に15円加算 (2)はがき 1通につき15円 但し、1回の発送につき最低額を50,000円とする 2.書留適用分 1通につき30円加算 3.発送差止・送付先指定 1通につき200円 4.振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した場合、封入物2種とみなし、1件につき照合料15円を加算 5.ラベル貼付料 1通につき5円 6.共通用紙作成料(下記料率を適用する場合、別に定める委託投資法人負担経費明細表の帳簿用紙印刷費は調製費に代えて用紙代とする。) (1)議決権行使書(委任状)用紙、行使勧誘はがき等(用紙の両面に印刷するもの) 1枚につき2円 但し、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につき2円加算(但し、議決権行使書(委任状)用紙の仕様変更の場合は最低額60,000円とする。) (2)分配金計算書、宛名台紙等(用紙の片面に印刷するもの) 1枚につき1円 但し、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につき2円加算 | 1.投資主総会招集通知状、同決議通知状、議決権行使書(委任状)、資産運用報告書、分配金領収証等投資主総会関係書類の封入発送事務 2.共通用紙等の作成事務 |
| 返戻郵便物整理料 | 返戻郵便物1通につき250円 | 投資主総会招集通知状、同決議通知状、資産運用報告書等の返戻郵便物の整理、再発送に関する事務 |
| 議決権行使書 (委任状)作成集計料 | 1.議決権行使書(委任状)作成料 作成1枚につき18円 2.議決権行使書(委任状)集計料 集計1枚につき50円 但し、1回の集計につき最低額を100,000円とする 3.投資主提案による競合議案がある場合 1通につき50円加算 4.不統一行使分 1通につき50円加算 | 議決権行使書(委任状)の作成、提出議決権行使書(委任状)の整理及び集計の事務 |
| 証明・調査料 | 発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき1,600円 発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき800円 | 分配金支払、投資主名簿記載等に関する証明書の作成及び投資口の取得、異動(譲渡、相続、贈与等)に関する調査資料の作成事務 |
| 振替制度関係手数料 | 1.総投資主通知に関するデータ受理料 総投資主通知受理料 投資主1名1件につき100円 2.個別投資主通知に関するデータ受理料 個別投資主通知受理1件につき250円 3.情報提供請求データ受理料 情報提供請求1件につき250円 | 1.総投資主通知にかかるデータの受理及び各種コード(所有者、常任代理人、国籍等)の登録並びに投資主名簿更新に関する事務 2.個別投資主通知データの受理及び個別投資主通知明細の作成に関する事務 3.情報提供請求データの振替機関への送信に関する事務 4.振替口座簿記録事項の通知に関する事務 |
前記表に定めのない業務に対する手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人による協議の上決定するものとします。
投資主名簿等管理人は、かかる手数料を毎月計算して翌月中に本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替による方法により支払うものとします。
⑤ 資産保管会社への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社に対して、以下の業務を委託しています。
a.資産保管業務
b.金銭出納管理業務
c.a.及びb.に付随関連する業務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、前記(ア)の業務に対して、以下の計算方法に従い資産保管会社に報酬を支払います。
ある暦月(以下「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額(但し、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産保管会社の間で別途書面による合意により定めた金額とします。
| 各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12 |
なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料(月額)については、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
また、前記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切捨てるものとします。
前記(ア)に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人及び資産保管会社による協議の上決定するものとします。
資産保管会社は、本投資法人の営業期間毎に、前記計算方法に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該決算期の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
⑥ 一般事務受託者(機関運営)への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、一般事務受託者(機関運営)である三井住友信託銀行株式会社に対して、以下の業務を委託しています。
a.本投資法人の機関(役員会及び投資主総会をいいます。)の運営に関する事務(但し、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計等、本投資法人が別途投資口等に関係する事務の代行業務受託者に委託する事務を除きます。)
b.その他a.に付随関連する業務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人は、委託業務の対価として一般事務受託者(機関運営)に対し、以下の手数料の合計金額を上限として、本投資法人及び一般事務受託者(機関運営)間で別途書面による合意により定めた金額並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
| 役員会 1開催当たり | 上限50万円 |
| 投資主総会 1開催当たり | 上限200万円 |
前記(ア)に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者(機関運営)による協議の上決定するものとします。
一般事務受託者(機関運営)は、本投資法人の営業期間毎に、前記計算方法に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該決算期の属する月の翌月末日までに、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに一般事務受託者(機関運営)の指定する銀行口座へ振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
⑦ 一般事務受託者(投資法人債)への支払報酬
(ア)委託業務
本投資法人は、第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に関する一般事務受託者(投資法人債)である株式会社三井住友銀行に対して、以下の業務を委託しています。
a.上記各投資法人債の払込金の本投資法人への交付
b.投資法人債原簿の作成その他の投資法人債原簿に関する事務
c.投資法人債券台帳の作成
d.投資法人債原簿の備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
e.租税特別措置法等に基づく納税事務
f.上記各投資法人債の買入消却に関わる事務
g.投資法人債券台帳の管理
h.上記各投資法人債の一通貨当たりの利子額等の銘柄情報の株式会社証券保管振替機構(以下「機構」といいます。)宛の通知
i.投資法人債要項の機構宛の交付
j.上記各投資法人債の新規記録情報の承認及び新規記録の確認
k.上記各投資法人債の引受金融商品取引業者からの払込金の受領、機構宛払込完了の通知
l.上記各投資法人債の新規記録手数料の取扱
m.上記各投資法人債の銘柄情報のうち、一般事務受託者(投資法人債)が通知すべき事項の機構宛通知
n.上記各投資法人債の元金償還及び利金支払に関する請求情報(以下「元利金請求内容情報」といいます。)の機構からの取得
o.上記各投資法人債の元金償還及び利金支払に関する配分情報(以下「決済予定額情報」といいます。)の機構からの取得
p.元利金請求内容情報及び決済予定額情報の確認
q.上記各投資法人債の元金償還及び利金支払を行う場合の決済予定額情報の資金決済会社宛の通知
r.上記各投資法人債の元利金支払事務
s.上記各投資法人債に関して本投資法人が一般事務受託者(投資法人債)に別途書面により通知した元利金支払手数料の取扱
t.その他機構が定める社債等に関する業務規程、同施行規則及び機構の諸規程に定める事務
u.その他協議の上必要と認められる事務
(イ)報酬金額、支払方法及び支払時期
本投資法人が第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に関する委託業務の対価として、一般事務受託者(投資法人債)に支払う報酬額は、500万円を上限として、本投資法人及び一般事務受託者(投資法人債)間で別途書面による合意により定めた金額並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額とし、当該投資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を一般事務受託者から受領することにより、支払済みです。
また、元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手数料を元金100円につき0.075銭(1回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務受託者経由で、機構の加入者に対して支払います。
⑧ 会計監査人報酬
会計監査人の報酬額は、監査の対象となる決算期毎に2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、原則として当該決算期から3ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により行います(規約第25条)。
⑨ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問合せ下さい。
(照会先)
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
〒106-6114 東京都港区六本木六丁目10番1号
電話番号 03-6447-3395
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