有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成29年11月1日-平成30年4月30日)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が2018年4月30日(当期末日)現在保有するその他投資資産のうち、主要なものの概要は以下のとおりです。
(ア)価格及び投資比率
(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約に記載された売買代金を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
(注2)「期末算定価額」は、当期末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切捨てて記載しています。鑑定評価の概要は、後記「(オ)不動産鑑定評価書の概要」のとおりです。
(注3)「投資比率」は、全ての保有資産の取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡していますが、当期末日時点における概要として、準共有持分60%分相当の数値を記載しています。
(イ)建物及び賃貸借の概要
(注1)「竣工年月」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、東京日産西五反田ビルについては、登記簿に建築時期の記載がないため、検査済証の発行日を記載しています。
(注2)「不動産賃貸事業収益」は、当期の不動産賃貸事業収益(当期に取得した資産がある場合、当該資産については取得日以降の不動産賃貸事業収益)を記載しています。
(注3)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注4)「テナント総数」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数を記載しています。保有資産につきエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約(以下「パススルー型マスターリース契約」といいます。)が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。なお、1テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には1テナントとして、貸室が複数の物件にわたる場合には複数テナントとして算出しています。
(注5)「賃貸面積」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、保有資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を、また、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
(注6)「賃貸可能面積」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
(注7)「稼働率」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8)「名古屋プライムセントラルタワー」の建物に関して本投資法人は、区分所有権並びに規約共用部分及び団地共用部分の持分を保有していますが、マスターリース契約上マスターリース会社において事務所棟及び駐車場棟(事務所棟共用部分)全体の賃料等を合算し、専有面積割合に基づき分配を受けることになっています。このため、賃貸面積及び賃貸可能面積については建物全体の各面積のうち本投資法人の専有面積割合に相当する面積を、また、テナント総数及び稼働率については物件全体の数値を記載しています。
(注9)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡していますが、不動産賃貸事業収益については、準共有持分40%の売却日までは100%相当の金額を、売却日以後は60%相当の金額を合算しています。なお、賃貸面積及び賃貸可能面積については建物全体の各面積のうち60%に相当する面積を、また、テナント総数については物件全体の数値を記載しています。
(注10) エンドテナントに係る賃貸借契約について解除予告若しくは解約申入れがなされている場合又は賃料不払いがある場合にも、当期末日時点における有効な賃貸借契約に基づきテナント総数、賃貸面積及び稼働率を記載しています。なお、本書の日付現在、本投資法人の収益に重大な影響を及ぼす解除予告若しくは解約申入れ又は賃料不払いはありません。
(ウ)運用資産の賃貸借の推移
(注1)「テナント総数」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数を記載しています。保有資産につきエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。なお、1テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には1テナントとして、貸室が複数の物件にわたる場合には複数テナントとして算出しています。
(注2)「総賃貸可能面積の合計」は、特に記載のない限り、各期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積の合計を記載しています。
(注3)「総賃貸面積の合計」は、特に記載のない限り、各期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積の合計を記載しています。なお、保有資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を、また、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法人の持分に相当する面積を合計しています。
(注4)「稼働率」は、特に記載のない限り、各期末日時点における各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(エ)信託受益権の概要
(オ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所から当期末日を価格時点とする不動産鑑定評価書を取得しています。なお、当該鑑定評価機関と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別な利害関係はありません。
各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
(注1) 記載された各価格のうち本投資法人の持分に相当する金額を、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)「NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)のうち本投資法人の持分に相当する金額を、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しています。なお、上記の鑑定評価額及びその概要については、準共有持分60%分相当の数値を記載しています。
(カ)建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、保有資産毎に、下表記載の各調査会社に建物状況調査を委託し、報告書(以下「建物状況調査報告書」といいます。)を取得しています。建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。
各保有資産に関する建物状況調査報告書の概要は以下のとおりです。
(注1)「緊急・短期修繕費」は、建物状況調査報告書に記載された、緊急及び調査時点より概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用のうち本投資法人の持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、建物状況調査報告書に記載された、調査時点以降12年間の予想修繕更新費用を年平均額に換算しており、本投資法人の持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
(注3)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しています。なお、上記の長期修繕費については、建物全体に係る数値を記載しています。
(キ)地震リスク分析の概要
本投資法人は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に各保有資産の個別PML値算定とポートフォリオPML値算定を委託し、報告書を取得しています。当該報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。
各保有資産に関する個別PML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
(注) PML値とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。ポートフォリオ全体欄には、SOMPOリスケアマネジメント株式会社による2017年3月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づいて、取得済資産のポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
(ク)主要な不動産物件に関する状況
当期末日時点において、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産のうち、主要な不動産物件(一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その不動産賃貸事業収益が不動産賃貸事業収益の合計の10%以上を占めるものをいいます。)は以下のとおりです。
(注)「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(ケ)主要テナントへの賃貸の状況
本投資法人が保有している不動産及び信託不動産について、当期末日時点で、賃貸面積(保有資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が、同日時点における保有資産の賃貸面積の合計の10%以上を占めているテナントはありません。
(コ)賃貸面積上位10テナントに関する情報
当期末日時点で、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積の上位10社を占めるテナントは下表のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
(注2)「総賃貸面積に占める割合」は、全ての保有資産の賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(サ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末日時点で保有している不動産及び信託不動産に関して、同日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下表における工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
(注)「工事予定金額」は、本投資法人の持分に相当し、本投資法人が負担を予定している金額を記載しています。
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末日時点で保有している不動産及び信託不動産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は631,426千円であり、当期費用に区分された修繕費134,840千円と合わせ、合計766,266千円の工事を実施しています。
(注)「工事金額」は、本投資法人の持分に相当し、本投資法人が負担した金額を記載しています。
(シ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な大規模修繕等の工事費用支払いに充当することを目的とし、以下のとおり修繕積立金を積み立てています。
(単位:百万円)
(ス)担保の内容
該当事項はありません。
(セ)運用不動産の概要
a.個別の運用不動産の概要
当期末保有資産の個別資産毎の概要は、別段の記載がない限り、以下のとおりです。なお、表中の各記載は、特に記載のない限り、当期末日のものを記載しています。
(ⅰ)「特定資産の概要」欄に関する説明
(a)「取得年月日」欄には、本投資法人が当該個別資産を取得した年月日を記載しています。
(b)「取得価格」欄には、当該個別資産に係る売買契約に記載された当該個別資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。)を、百万円未満を切捨てて記載しています。
(c)「土地」欄に関する説明
・「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「住居表示」欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地(複数ある場合には、そのうちの一所在地)を記載しています。
・「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、所有形態が(準)共有である場合には、他の(準)共有者の持分を含みます。
・「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「建蔽率」「容積率」欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
・「所有形態」欄には、当該個別資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(d)「建物」欄に関する説明
・「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
・「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。当該個別資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく1棟の建物全体の構造を記載しています。
・「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、所有形態が(準)共有である場合には、他の(準)共有者の持分を含みます。
・「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
・「所有形態」欄には、当該個別資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(e)「PM会社」欄には、当期末日時点において、プロパティ・マネジメント業務を委託しているPM会社を記載しています。
(f)「マスターリース会社」欄には、当期末日時点において、マスターリース業務を委託しているマスターリース会社を記載しています。
(ⅱ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄には、当該個別資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、当該個別資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(ⅲ)「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明
(a)「不動産鑑定評価書の概要」欄には、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所が当該個別資産に関して作成した不動産鑑定評価書をもとに記載しています。
(b) 不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
(c) 同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
(d) 鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
1.恵比寿プライムスクエア
(注) 本件土地の北西側接面道路端から30mまでが指定容積率400%、30mを超える部分の指定容積率は300%となっています。
3.CSタワー・CSタワーアネックス
(注1) 本物件の敷地権の目的たる土地の面積です。
(注2) 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、他の区分所有者及び共有者の持分を含んだ面積です。
(注3) 西側前面道路の道路境界線から30m以内は600%、西側前面道路の道路境界線から30m超は500%となります。
(注4) 登記簿上の敷地権割合は371,518分の324,252(約87.3%)です。
(注5) 本投資法人が保有する信託受益権に係る信託財産を構成する区分所有権及び共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約23,470.10㎡であり、対象の専有部分は、「CSタワー」の地上2階から18階の事務所部分(3階は共有持分2,095,080,156分の1,130,979,603)及び地下1階及び地下2階の駐車場並びに「CSタワーアネックス」の住宅17戸及び1階の店舗1区画です。
(参考)本物件のイメージ図
4.クイーンズスクエア横浜
(注1)「クイーンズスクエア横浜」の全体の敷地の登記簿面積を記載しています。
(注2) 別途、みなとみらい21中央地区地区計画で最低限度が100%、みなとみらい21中央地区24街区で最高限度が900%と定められています。
(注3) 5筆27,566.68㎡の共有持分21.5%(約5,926.84㎡)が対象であり、全体敷地の約13.3%に相当します。他の17筆は他の地権者が所有しています。
(注4)「クイーンズスクエア横浜」の全体の建物の登記簿面積を記載しています。
(注5) 本物件の専有部分は次のとおりです。
専有部分①家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の5 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造33階建
事務所、店舗ほか 地下1階から5階部分、地上1階から28階部分 154,117.35㎡のうち共有持分21.5%
専有部分②家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の6 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造8階建
店舗 地下1階から3階部分、地上1階から5階部分 4,817.08㎡のうち共有持分21.5%
専有部分③家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の7 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート28階建
ホテル 地下1階から3階部分、地上1階から25階部分55,584.71㎡のうち共有持分21.5%
専有部分④家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の8 鉄筋コンクリート6階建
駐車場、 地下1階から5階部分、地上1階部分 91,137.03㎡のうち共有持分15.4069%
(参考)本物件のイメージ図
本投資法人が保有するのは、上記イメージ図中の本投資法人保有部分に係る共有持分21.5%です。但し、駐車場については、上記イメージ図中の本投資法人保有部分に係る共有持分15.4069%です。
5.名古屋プライムセントラルタワー
(注1)「名古屋プライムセントラルタワー」(業務棟)の全体敷地面積です。
(注2) 本件土地の東側道路「3・2・53東志賀町線」境界より30mの部分をまでが指定容積率500%、30mを超える部分の指定容積率は400%となっています。
(注3) 本投資法人が保有する信託受益権に係る土地の対象は、171,186,093,653,547/343,951,500,000,000(約49.77%)の共有持分、不動産登記簿の記載に基づく土地面積は約3,714.39㎡です。
(注4)「名古屋プライムセントラルタワー」業務棟1棟の延床面積です。
(注5)「名古屋プライムセントラルタワー」駐車場棟1棟の延床面積です。
(注6) 本投資法人が保有する区分所有部分の用途です。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権を構成する区分所有権の対象は業務棟3階から13階及び1階仮眠室の約49.77%で、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、約16,857.67㎡です。
(注8) 本投資法人が保有する規約共用部分及び団地共用部分として保有する持分の不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、約1,627.59㎡です。
(参考)本物件のイメージ図
6.東京日産西五反田ビル
(注1) 本物件の敷地権の目的たる土地全体の面積です。
(注2) 北側道路の道路境界線から30m以内は商業地域、30m超は近隣商業地域です。
(注3) 北側道路の道路境界線から30m以内は500%、30m超は300%です。
(注4) 登記簿上の敷地権割合は、1,278,984分の844,996(約66.1%)です。
(注5) 登記簿に建築時期の記載がないため、検査済証の発行日を記載しています。
(注6) 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の信託財産を構成する区分所有権に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は8,449.96㎡であり、対象の専有部分は、1号館の2階の一部(倉庫)及び3階(事務所)、4階(屋上の倉庫)、2号館の2～7階(事務所)及び10階～11階(事務所)並びに別館の1階の一部(事務所)です。
(参考)本物件のイメージ図
7.オルトヨコハマ
(注1) 本物件の敷地権の目的たる土地全体の面積です。
(注2) 東側道路の都市計画道路境界線から25m以内は近隣商業地域で指定建蔽率80%、25m超は第一種住居地域で指定建蔽率60%です。
(注3) 登記簿上の敷地権割合は、100,000,000分の42,694,012(約42.69%)です。
(注4)「オルトヨコハマ」ビジネスセンター(業務棟)1棟の構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注5)「オルトヨコハマ」オルトモールコート(商業棟)1棟の構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注6)「オルトヨコハマ」駐車場棟1棟の構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の信託財産を構成する区分所有権に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、ビジネスセンター21,864.21㎡、オルトモールコート1,413.30㎡、駐車場棟1,997.35㎡であり、対象の専有部分は、ビジネスセンターの1階の一部及び2階の一部(店舗、事務所)並びに3階から7階(事務所)、オルトモールコート1階及び2階(店舗)、並びに駐車場棟の一部です。なお、オルトモールコートの一部区画については、5者で共有しており、当該区画において本投資法人が信託受託者を通じて保有する共有持分の割合は100,000,000分の21,421,501(約21.42%)です。
(参考)本物件のイメージ図
8.西新宿KFビル
(注1) 本物件土地のうち174番77(376.33㎡)は、公道として使用されています。
(注2) 本物件は区分所有建物ですが、本投資法人が信託受託者を通じて本物件の全ての区分所有権を保有しています。
9.品川シーサイドイーストタワー
10.アキバCOビル
11.サンタワーズセンタービル
(注1) 本投資法人が信託受託者を通じて保有する「サンタワーズセンタービル(C棟)」の敷地面積です。
(注2) 本物件(C棟)並びにA棟、B棟及びD棟から構成される「サンタワーズ」全体は、東京都総合設計許可要綱実施細目による総合設計許可により建設されており、1階の外部周囲に公開空地を提供する見返りとして、77.21%の容積率の割増し及び道路幅員の斜線規制の緩和が認められています。
(注3) 本建物の敷地は、各区分所有者等がそれぞれその一部を所有しており(いわゆる分有)、区分所有者間において相互に他の区分所有者の所有する土地を使用できる旨を合意しています。なお、A棟、B棟及びD棟を含めた「サンタワーズ」全体の敷地面積は4,361.76㎡です。
(注4) 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有面積を含んだ面積です。
(注5) 本投資法人が信託受託者を通じて保有している区分所有権の対象は「サンタワーズセンタービル」(C棟)全体であり、その専有面積は8,356.72㎡(登記簿ベース)です。
12.仙台本町ビル
(注)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しています。なお、上記の「特定資産の概要」のうちの「取得価格」及び「不動産鑑定評価書の概要」については、準共有持分60%分相当の数値を記載しています。
13.博多プライムイースト
(注1) 南西側前面道路の道路境界から30m以内は500%、30m超は400%となります。
(注2) 本物件は区分所有建物ですが、本投資法人が本物件の全ての区分所有権を保有しています。
14.錦糸町プライムタワー
(注) 北側京葉道路の交差点の隅切線より20mまでは商業地域で建蔽率80%/容積率700%、北側京葉道路の交差点の隅切線より20m超は準工業地域で建蔽率60%/容積率300%となります。なお、本物件については、総合設計制度が適用され、敷地内に公開空地を提供する見返りとして、70.01%の容積率の割増しが認められています。
15.アクア堂島東館
(注1) 建物の敷地全体(3,542.00㎡)のうち、本投資法人が信託受託者を通じて保有する面積です。
(注2) 本物件(東館)は、西館のアクア堂島NBFタワーとともに一体の建物として、総合設計許可により建設されており、1階の外部周囲に公開空地を提供する見返りとして、91.64%の容積率の割増しが認められています。
(注3) 本物件の敷地は、各区分所有者がそれぞれその一部を所有しており(いわゆる分有)、区分所有者間において相互に他の区分所有者の所有する土地を使用できる旨を合意しています。
(注4) アクア堂島東館の全体に係る延床面積です。本投資法人が信託受託者を通じて保有しているのは、その区分所有権の共有持分であり、区分所有権に対応する不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積及び共有持分の割合は、①東館(事務所棟)の1階～15階9,302.39㎡(共有持分100,000分の29,874(約29.87%))、②フォンターナ(店舗棟)の1階～2階729.20㎡(共有持分100,000分の23,654(約23.65%))、③フォンターナ(店舗棟)の3階～4階880.36㎡(共有持分100,000分の23,654(約23.65%))並びに④駐車場及び倉庫の地下1階～地下2階部分4,257.08㎡(共有持分100,000分の23,654(約23.65%))です。
(参考)本物件のイメージ図
本投資法人が保有するのは、上記イメージ図中の本投資法人保有部分のうち、東館(事務所棟)の1階から15階については共有持分約29.87%、フォンターナ(店舗棟)の1階から2階及び3階から4階については共有持分約23.65%、地下駐車場及び倉庫については共有持分約23.65%です。
b.個別物件の収支の状況
(単位:百万円)
(単位:百万円)
(注)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(単位:百万円)
(単位:百万円)
(単位:百万円)
(注)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(単位:百万円)
(注)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しており、当期については、準共有持分40%の売却日までは100%相当の金額を、売却日以後は60%相当の金額を合算しています。
(単位:百万円)
本投資法人が2018年4月30日(当期末日)現在保有するその他投資資産のうち、主要なものの概要は以下のとおりです。
(ア)価格及び投資比率
| 地域 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 期末帳簿価額 (百万円) | 期末算定価額 (百万円) (注2) | 投資比率 (%) (注3) | 取得年月日 |
| 東京23区 | 恵比寿プライムスクエア | 東京都 渋谷区 | 25,014 | 25,425 | 27,587 | 15.6 | 2014年 6月6日 |
| CSタワー・CSタワーアネックス | 東京都 台東区 | 13,700 | 13,752 | 17,200 | 8.6 | 2014年 6月6日 | |
| 東京日産西五反田ビル | 東京都 品川区 | 6,700 | 6,889 | 7,410 | 4.2 | 2015年 5月11日 | |
| 西新宿KFビル | 東京都 新宿区 | 6,600 | 6,845 | 7,080 | 4.1 | 2015年 6月30日 | |
| 品川シーサイドイーストタワー | 東京都 品川区 | 25,066 | 25,126 | 26,600 | 15.7 | 2016年 6月1日 | |
| アキバCOビル | 東京都 千代田区 | 8,078 | 8,299 | 9,580 | 5.0 | 2016年 6月1日 | |
| サンタワーズセンタービル | 東京都 世田谷区 | 6,615 | 6,742 | 7,100 | 4.1 | 2016年 6月1日 | |
| 錦糸町プライムタワー | 東京都 江東区 | 15,145 | 15,375 | 16,100 | 9.5 | 2017年 1月20日 | |
| 東京23区以外の東京圏 | クイーンズスクエア横浜 | 神奈川県 横浜市 | 16,034 | 15,949 | 19,100 | 10.0 | 2014年 9月30日 |
| オルトヨコハマ | 神奈川県 横浜市 | 13,000 | 12,855 | 14,400 | 8.1 | 2015年 6月1日 | |
| その他大都市圏 | 名古屋プライムセントラルタワー | 愛知県 名古屋市 | 14,600 | 14,120 | 19,000 | 9.1 | 2014年 6月6日 |
| 博多プライムイースト | 福岡県 福岡市 | 4,500 | 4,535 | 4,720 | 2.8 | 2016年 6月1日 | |
| アクア堂島東館 | 大阪府 大阪市 | 1,910 | 1,959 | 2,030 | 1.2 | 2017年 3月31日 | |
| その他の投資対象地域 | 仙台本町ビル(注4) | 宮城県 仙台市 | 3,000 | 3,179 | 3,192 | 1.9 | 2016年 6月1日 |
| 合計 | 159,962 | 161,056 | 181,099 | 100.0 | - | ||
(注1)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約に記載された売買代金を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
(注2)「期末算定価額」は、当期末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切捨てて記載しています。鑑定評価の概要は、後記「(オ)不動産鑑定評価書の概要」のとおりです。
(注3)「投資比率」は、全ての保有資産の取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡していますが、当期末日時点における概要として、準共有持分60%分相当の数値を記載しています。
(イ)建物及び賃貸借の概要
| 物件名称 | 竣工年月 (注1) | 不動産賃貸 事業収益 (百万円) (注2)(注3) | 対総不動産 賃貸事業 収益比率 (%)(注3) | テナント 総数 (注4) | 賃貸面積 (㎡) (注5) | 賃貸可能 面積(㎡) (注6) | 稼働率 (%) (注7) |
| 恵比寿プライムスクエア | 1997年1月 | 801 | 13.1 | 100 | 17,317.92 | 17,354.67 | 99.8 |
| CSタワー・CSタワーアネックス | 1991年8月 | 553 | 9.0 | 25 | 19,948.51 | 19,998.31 | 99.8 |
| クイーンズスクエア横浜 | 1997年6月 | 956 | 15.6 | 94 | 41,737.81 | 41,954.39 | 99.5 |
| 名古屋プライムセントラル タワー(注8) | 2009年3月 | 非開示 | 非開示 | 51 | 16,938.35 | 17,117.10 | 99.0 |
| 東京日産西五反田ビル | 1990年4月 | 249 | 4.1 | 8 | 8,522.42 | 8,522.42 | 100.0 |
| オルトヨコハマ | 2000年11月 | 551 | 9.0 | 23 | 23,593.92 | 23,593.92 | 100.0 |
| 西新宿KFビル | 1993年1月 | 192 | 3.1 | 17 | 6,189.86 | 6,287.78 | 98.4 |
| 品川シーサイドイーストタワー | 2004年8月 | 875 | 14.3 | 20 | 27,892.63 | 27,892.63 | 100.0 |
| アキバCOビル | 2000年5月 | 非開示 | 非開示 | 1 | 5,514.42 | 5,514.42 | 100.0 |
| サンタワーズセンタービル | 1992年6月 | 234 | 3.8 | 12 | 7,788.95 | 7,788.95 | 100.0 |
| 仙台本町ビル(注9) | 1984年11月 | 185 | 3.0 | 42 | 5,256.91 | 5,377.58 | 97.8 |
| 博多プライムイースト | 1992年4月 | 161 | 2.6 | 19 | 7,018.05 | 7,018.05 | 100.0 |
| 錦糸町プライムタワー | 1994年8月 | 518 | 8.5 | 16 | 17,606.11 | 17,606.11 | 100.0 |
| アクア堂島東館 | 1993年4月 | 82 | 1.4 | 17 | 3,028.26 | 3,189.68 | 94.9 |
| 合計 | 6,119 | 100.0 | 445 | 208,354.11 | 209,216.00 | 99.6 | |
(注1)「竣工年月」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、東京日産西五反田ビルについては、登記簿に建築時期の記載がないため、検査済証の発行日を記載しています。
(注2)「不動産賃貸事業収益」は、当期の不動産賃貸事業収益(当期に取得した資産がある場合、当該資産については取得日以降の不動産賃貸事業収益)を記載しています。
(注3)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(注4)「テナント総数」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数を記載しています。保有資産につきエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約(以下「パススルー型マスターリース契約」といいます。)が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。なお、1テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には1テナントとして、貸室が複数の物件にわたる場合には複数テナントとして算出しています。
(注5)「賃貸面積」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、保有資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を、また、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
(注6)「賃貸可能面積」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
(注7)「稼働率」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8)「名古屋プライムセントラルタワー」の建物に関して本投資法人は、区分所有権並びに規約共用部分及び団地共用部分の持分を保有していますが、マスターリース契約上マスターリース会社において事務所棟及び駐車場棟(事務所棟共用部分)全体の賃料等を合算し、専有面積割合に基づき分配を受けることになっています。このため、賃貸面積及び賃貸可能面積については建物全体の各面積のうち本投資法人の専有面積割合に相当する面積を、また、テナント総数及び稼働率については物件全体の数値を記載しています。
(注9)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡していますが、不動産賃貸事業収益については、準共有持分40%の売却日までは100%相当の金額を、売却日以後は60%相当の金額を合算しています。なお、賃貸面積及び賃貸可能面積については建物全体の各面積のうち60%に相当する面積を、また、テナント総数については物件全体の数値を記載しています。
(注10) エンドテナントに係る賃貸借契約について解除予告若しくは解約申入れがなされている場合又は賃料不払いがある場合にも、当期末日時点における有効な賃貸借契約に基づきテナント総数、賃貸面積及び稼働率を記載しています。なお、本書の日付現在、本投資法人の収益に重大な影響を及ぼす解除予告若しくは解約申入れ又は賃料不払いはありません。
(ウ)運用資産の賃貸借の推移
| 第1期末 (2014年10月末) | 第2期末 (2015年4月末) | 第3期末 (2015年10月末) | 第4期末 (2016年4月末) | 第5期末 (2016年10月末) | |
| 物件数 | 5 | 5 | 8 | 8 | 13 |
| テナント総数(注1) | 243 | 242 | 299 | 301 | 384 |
| 総賃貸可能面積の合計 (㎡)(注2) | 107,500.15 | 107,500.15 | 145,900.88 | 145,904.29 | 203,212.97 |
| 総賃貸面積の合計 (㎡)(注3) | 104,896.52 | 95,938.08 | 143,707.02 | 144,800.26 | 200,433.08 |
| 稼働率(%)(注4) | 97.6 | 89.2 | 98.5 | 99.2 | 98.6 |
| 第6期末 (2017年4月末) | 第7期末 (2017年10月末) | 第8期末 (2018年4月末) | |
| 物件数 | 14 | 14 | 14 |
| テナント総数(注1) | 426 | 448 | 445 |
| 総賃貸可能面積の合計 (㎡)(注2) | 212,887.94 | 212,842.85 | 209,216.00 |
| 総賃貸面積の合計 (㎡)(注3) | 206,170.60 | 211,224.34 | 208,354.11 |
| 稼働率(%)(注4) | 96.8 | 99.2 | 99.6 |
(注1)「テナント総数」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数を記載しています。保有資産につきエンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。なお、1テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には1テナントとして、貸室が複数の物件にわたる場合には複数テナントとして算出しています。
(注2)「総賃貸可能面積の合計」は、特に記載のない限り、各期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積の合計を記載しています。
(注3)「総賃貸面積の合計」は、特に記載のない限り、各期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積の合計を記載しています。なお、保有資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を、また、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法人の持分に相当する面積を合計しています。
(注4)「稼働率」は、特に記載のない限り、各期末日時点における各保有資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(エ)信託受益権の概要
| 物件名称 | 信託受託者 | 信託期間満了日 |
| 恵比寿プライムスクエア | みずほ信託銀行株式会社 | 2024年4月末日 |
| CSタワー・CSタワーアネックス | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2024年6月末日 |
| クイーンズスクエア横浜 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2024年2月末日 |
| 名古屋プライムセントラルタワー | 三井住友信託銀行株式会社 | 2024年6月末日 |
| 東京日産西五反田ビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2025年5月末日 |
| オルトヨコハマ | 三井住友信託銀行株式会社 | 2025年6月末日 |
| 西新宿KFビル | 三井住友信託銀行株式会社 | 2025年6月末日 |
| 品川シーサイドイーストタワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2026年6月末日 |
| アキバCOビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2026年6月末日 |
| サンタワーズセンタービル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2026年6月末日 |
| 仙台本町ビル | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年6月末日 |
| 博多プライムイースト | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2026年6月末日 |
| 錦糸町プライムタワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2027年1月末日 |
| アクア堂島東館 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2027年3月末日 |
(オ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所から当期末日を価格時点とする不動産鑑定評価書を取得しています。なお、当該鑑定評価機関と本投資法人又は本資産運用会社との間には、特別な利害関係はありません。
各保有資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
| 物件名称 | 鑑定評価機関 | 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 不動産鑑定評価書の概要 | ||||||
| 収益価格(百万円) | 積算価格 (百万円) (注1) | NOI (百万円) (注2) | |||||||
| 直接還元法 | DCF法 | ||||||||
| 価格 (注1) | 還元 利回り (%) | 価格 (注1) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | |||||
| 恵比寿プライムスクエア | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 27,587 | 28,126 | 3.5 | 26,999 | 3.3 | 3.7 | 25,235 | 1,052 |
| CSタワー・CSタワーアネックス | 17,200 | 17,300 | 4.4 | 17,000 | 4.1 | 4.6 | 11,500 | 836 | |
| クイーンズスクエア横浜 | 19,100 | 19,300 | 4.4 | 18,800 | 4.1 | 4.7 | 18,000 | 954 | |
| 名古屋プライムセントラルタワー | 19,000 | 19,200 | 4.4 | 18,800 | 4.1 | 4.6 | 15,100 | 857 | |
| 東京日産西五反田ビル | 7,410 | 7,490 | 4.0 | 7,320 | 3.7 | 4.2 | 7,510 | 335 | |
| サンタワーズセンタービル | 7,100 | 7,200 | 4.2 | 6,990 | 3.9 | 4.4 | 7,370 | 326 | |
| 仙台本町ビル(注3) | 3,192 | 3,246 | 4.7 | 3,138 | 4.5 | 4.9 | 3,270 | 167 | |
| オルトヨコハマ | JLL森井鑑定株式会社 | 14,400 | 14,700 | 4.8 | 14,000 | 4.6 | 5.0 | 13,900 | 755 |
| 品川シーサイドイーストタワー | 26,600 | 27,000 | 3.9 | 26,200 | 3.7 | 4.1 | 27,000 | 1,116 | |
| 博多プライムイースト | 4,720 | 4,760 | 4.7 | 4,670 | 4.5 | 4.9 | 3,160 | 238 | |
| アクア堂島東館 | 2,030 | 2,130 | 4.2 | 1,980 | 4.0 | 4.4 | 2,700 | 101 | |
| 西新宿KFビル | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 7,080 | 7,250 | 3.7 | 7,000 | 3.8 | 3.9 | 7,600 | 282 |
| アキバCOビル | 9,580 | 9,890 | 3.5 | 9,450 | 3.6 | 3.7 | 13,000 | 352 | |
| 錦糸町プライムタワー | 16,100 | 16,200 | 4.2 | 16,000 | 4.2 | 4.4 | 20,200 | 723 | |
| 合計 | 181,099 | 183,792 | - | 178,347 | - | - | 175,545 | 8,094 | |
(注1) 記載された各価格のうち本投資法人の持分に相当する金額を、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)「NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法による運営純収益(Net Operating Income)のうち本投資法人の持分に相当する金額を、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注3)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しています。なお、上記の鑑定評価額及びその概要については、準共有持分60%分相当の数値を記載しています。
(カ)建物状況調査報告書の概要
本投資法人は、保有資産毎に、下表記載の各調査会社に建物状況調査を委託し、報告書(以下「建物状況調査報告書」といいます。)を取得しています。建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。
各保有資産に関する建物状況調査報告書の概要は以下のとおりです。
| 物件名称 | 調査時点 | 調査会社 | 緊急・短期 修繕費(千円) (注1) | 長期修繕費 (千円) (注2) |
| 恵比寿プライムスクエア | 2014年1月 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 6,012 | 93,531 |
| CSタワー・CSタワーアネックス | 2014年3月 | デロイト トーマツ PRS 株式会社 | - | 119,350 |
| クイーンズスクエア横浜 | 2014年3月 | 日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 | 153,903 | 163,858 |
| 名古屋プライムセントラルタワー | 2014年3月 | 株式会社ERIソリューション | 2,458 | 20,098 |
| 東京日産西五反田ビル | 2015年4月 | 株式会社アースアプレイザル | 52,068 | 56,120 |
| オルトヨコハマ | 2015年3月 | 株式会社アースアプレイザル | 113,665 | 77,421 |
| 西新宿KFビル | 2015年6月 | 株式会社ERIソリューション | 2,180 | 23,485 |
| 品川シーサイドイーストタワー | 2016年2月 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 4,440 | 100,596 |
| アキバCOビル | 2016年2月 | 株式会社ERIソリューション | - | 13,148 |
| サンタワーズセンタービル | 2016年2月 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 2,520 | 38,821 |
| 仙台本町ビル(注3) | 2016年2月 | 株式会社ERIソリューション | - | 37,076 |
| 博多プライムイースト | 2015年10月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | - | 23,558 |
| 錦糸町プライムタワー | 2016年5月 | デロイト トーマツ PRS 株式会社 | - | 74,891 |
| アクア堂島東館 | 2017年2月 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 1,085 | 18,842 |
| 合計 | 338,331 | 860,795 | ||
(注1)「緊急・短期修繕費」は、建物状況調査報告書に記載された、緊急及び調査時点より概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用のうち本投資法人の持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、建物状況調査報告書に記載された、調査時点以降12年間の予想修繕更新費用を年平均額に換算しており、本投資法人の持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
(注3)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しています。なお、上記の長期修繕費については、建物全体に係る数値を記載しています。
(キ)地震リスク分析の概要
本投資法人は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に各保有資産の個別PML値算定とポートフォリオPML値算定を委託し、報告書を取得しています。当該報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。
各保有資産に関する個別PML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
| 物件名称 | PML値(%) (注) |
| 恵比寿プライムスクエア | 2.35 |
| CSタワー・CSタワーアネックス | 3.21 |
| クイーンズスクエア横浜 | 2.96 |
| 名古屋プライムセントラルタワー | 3.61 |
| 東京日産西五反田ビル | 7.14 |
| オルトヨコハマ | 4.94 |
| 西新宿KFビル | 5.03 |
| 品川シーサイドイーストタワー | 4.94 |
| アキバCOビル | 6.18 |
| サンタワーズセンタービル | 0.96 |
| 仙台本町ビル | 2.66 |
| 博多プライムイースト | 1.56 |
| 錦糸町プライムタワー | 2.79 |
| アクア堂島東館 | 7.37 |
| ポートフォリオ全体 | 2.32 |
(注) PML値とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。ポートフォリオ全体欄には、SOMPOリスケアマネジメント株式会社による2017年3月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づいて、取得済資産のポートフォリオ全体に関するPML値(ポートフォリオPML値)を記載しています。
(ク)主要な不動産物件に関する状況
当期末日時点において、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産のうち、主要な不動産物件(一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、その不動産賃貸事業収益が不動産賃貸事業収益の合計の10%以上を占めるものをいいます。)は以下のとおりです。
| 物件名称 | 恵比寿プライムスクエア | |
| テナント総数 | 100 | |
| 不動産賃貸事業収益(百万円) | 801 | |
| 総不動産賃貸事業収益に占める割合(%) | 13.1 | |
| 賃貸面積(㎡) | 17,317.92 | |
| 賃貸可能面積(㎡) | 17,354.67 | |
| 最近5年間の稼働率の推移(%)(注) | 2018年4月30日 | 99.8 |
| 2017年10月31日 | 97.2 | |
| 2017年4月30日 | 89.6 | |
| 2016年10月31日 | 97.5 | |
| 2016年4月30日 | 99.3 | |
| 2015年10月31日 | 98.2 | |
| 2015年4月30日 | 95.6 | |
| 2014年10月31日 | 98.4 | |
| 物件名称 | クイーンズスクエア横浜 | |
| テナント総数 | 94 | |
| 不動産賃貸事業収益(百万円) | 956 | |
| 総不動産賃貸事業収益に占める割合(%) | 15.6 | |
| 賃貸面積(㎡) | 41,737.81 | |
| 賃貸可能面積(㎡) | 41,954.39 | |
| 最近5年間の稼働率の推移(%)(注) | 2018年4月30日 | 99.5 |
| 2017年10月31日 | 99.8 | |
| 2017年4月30日 | 98.8 | |
| 2016年10月31日 | 98.8 | |
| 2016年4月30日 | 99.8 | |
| 2015年10月31日 | 98.7 | |
| 2015年4月30日 | 98.5 | |
| 2014年10月31日 | 97.2 | |
| 物件名称 | 品川シーサイドイーストタワー | |
| テナント総数 | 20 | |
| 不動産賃貸事業収益(百万円) | 875 | |
| 総不動産賃貸事業収益に占める割合(%) | 14.3 | |
| 賃貸面積(㎡) | 27,892.63 | |
| 賃貸可能面積(㎡) | 27,892.63 | |
| 最近5年間の稼働率の推移(%)(注) | 2018年4月30日 | 100.0 |
| 2017年10月31日 | 100.0 | |
| 2017年4月30日 | 100.0 | |
| 2016年10月31日 | 100.0 | |
| 2016年4月30日 | - | |
| 2015年10月31日 | - | |
| 2015年4月30日 | - | |
| 2014年10月31日 | - | |
(注)「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(ケ)主要テナントへの賃貸の状況
本投資法人が保有している不動産及び信託不動産について、当期末日時点で、賃貸面積(保有資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が、同日時点における保有資産の賃貸面積の合計の10%以上を占めているテナントはありません。
(コ)賃貸面積上位10テナントに関する情報
当期末日時点で、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積の上位10社を占めるテナントは下表のとおりです。
| テナント名 | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注1) | 総賃貸面積に 占める割合(%) (注2) | |
| 1 | 富士通株式会社 | オルトヨコハマ | 13,989.74 | 6.7 |
| 2 | 株式会社東急ホテルズ | クイーンズスクエア横浜 | 13,506.72 | 6.5 |
| 3 | 株式会社相鉄ホテルマネジメント | 品川シーサイドイーストタワー | 9,237.18 | 4.4 |
| 4 | 八千代エンジニヤリング株式会社 | CSタワー・CSタワーアネックス | 8,533.78 | 4.1 |
| 5 | 株式会社みなとみらい東急スクエア | クイーンズスクエア横浜 | 6,395.39 | 3.1 |
| 6 | 株式会社マーベラス | 品川シーサイドイーストタワー | 6,225.70 | 3.0 |
| 7 | 株式会社グッドスマイルカンパニー | アキバCOビル | 5,514.42 | 2.6 |
| 8 | 東京急行電鉄株式会社 | クイーンズスクエア横浜 | 5,512.59 | 2.6 |
| 9 | 非開示(注3) | 錦糸町プライムタワー | 3,234.82 | 1.6 |
| 10 | 不二サッシ株式会社 | 東京日産西五反田ビル | 2,864.37 | 1.4 |
| 上位10社合計 | 75,014.71 | 36.0 | ||
(注1)「賃貸面積」は、特に記載のない限り、当期末日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
(注2)「総賃貸面積に占める割合」は、全ての保有資産の賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(サ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末日時点で保有している不動産及び信託不動産に関して、同日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下表における工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
| 物件名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額 (千円)(注) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支出 総額 | ||||
| 恵比寿プライムスクエア | 東京都 渋谷区 | 空調VAV更新工事 | 自 2018年5月 至 2018年9月 | 15,514 | - | - |
| 特定天井落下防止対策工事 | 自 2018年8月 至 2018年10月 | 10,615 | - | - | ||
| CSタワー・ CSタワーアネックス | 東京都 台東区 | 共用部改修工事(2フロア) | 自 2018年6月 至 2018年10月 | 30,350 | - | - |
| 火災報知機他更新工事 | 自 2018年6月 至 2018年10月 | 51,459 | - | - | ||
| クイーンズスクエア横浜 | 神奈川県 横浜市 | 商業棟 自動火災報知設備更新工事 | 自 2018年4月 至 2019年3月 | 33,200 | - | - |
| ホテル棟 自動火災報知設備更新工事 | 自 2019年4月 至 2020年3月 | 39,291 | - | - | ||
| オフィス棟・商業棟 放送設備更新工事 | 自 2020年4月 至 2021年3月 | 43,921 | - | - | ||
| 東京日産西五反田ビル | 東京都 品川区 | 防火シャッター改修工事 | 自 2018年6月 至 2018年10月 | 13,803 | - | - |
| オルトヨコハマ | 神奈川県 横浜市 | 業務棟 各階女子トイレブース更新 | 自 2018年5月 至 2018年10月 | 12,500 | - | - |
| 品川シーサイドイーストタワー | 東京都 品川区 | 外壁補修工事(第1期) | 自 2018年5月 至 2018年10月 | 17,826 | - | - |
| 受変電設備高低圧配電盤内部品交換工事 | 自 2018年5月 至 2018年5月 | 11,564 | - | - | ||
| 錦糸町プライムタワー | 東京都 江東区 | 空調機更新工事 | 自 2018年5月 至 2018年10月 | 70,750 | - | - |
(注)「工事予定金額」は、本投資法人の持分に相当し、本投資法人が負担を予定している金額を記載しています。
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末日時点で保有している不動産及び信託不動産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は631,426千円であり、当期費用に区分された修繕費134,840千円と合わせ、合計766,266千円の工事を実施しています。
| 物件名称 | 所在地 | 目的 | 工事期間 | 工事金額 (千円)(注) |
| 恵比寿プライムスクエア | 東京都 渋谷区 | ろ過装置設備更新工事 | 自 2018年2月 至 2018年3月 | 10,296 |
| 防災設備更新工事(火報受信機・感知器等) | 自 2017年10月 至 2018年3月 | 46,050 | ||
| CSタワー・CSタワーアネックス | 東京都 台東区 | 外壁改修工事(西面及び南面) | 自 2018年1月 至 2018年4月 | 31,865 |
| クイーンズスクエア横浜 | 神奈川県 横浜市 | 会計情報システム更新工事 | 自 2017年4月 至 2018年3月 | 28,943 |
| オフィス棟 自動火災報知設備更新工事 | 自 2017年6月 至 2018年3月 | 28,360 | ||
| ホテル棟 放送設備更新工事 | 自 2017年6月 至 2018年3月 | 19,941 | ||
| 統合ネットワークシステム更新工事 | 自 2017年6月 至 2018年2月 | 16,336 | ||
| 東京日産西五反田ビル | 東京都 品川区 | 高圧受変電設備機器更新工事 | 自 2017年10月 至 2018年1月 | 10,398 |
| 1階外構部床面タイル更新工事(第1期) | 自 2017年12月 至 2018年3月 | 11,586 | ||
| 品川シーサイドイーストタワー | 東京都 品川区 | ゴンドラ設備部品交換工事 | 自 2018年4月 至 2018年4月 | 10,655 |
| 共用部LED化工事 | 自 2018年4月 至 2018年4月 | 12,574 | ||
| サンタワーズセンタービル | 東京都 世田谷区 | 冷温水発生器更新工事(第1期) | 自 2017年12月 至 2018年4月 | 57,620 |
| 錦糸町プライムタワー | 東京都 江東区 | 1階専用部振動・騒音対策工事 | 自 2017年10月 至 2017年12月 | 23,280 |
| アクア堂島東館 | 大阪府 大阪市 | ウォールスルーエアコン更新工事 (4フロア) | 自 2017年10月 至 2017年12月 | 16,430 |
(注)「工事金額」は、本投資法人の持分に相当し、本投資法人が負担した金額を記載しています。
(シ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な大規模修繕等の工事費用支払いに充当することを目的とし、以下のとおり修繕積立金を積み立てています。
(単位:百万円)
| 区分 | 第4期 自 2015年11月1日 至 2016年4月30日 | 第5期 自 2016年5月1日 至 2016年10月31日 | 第6期 自 2016年11月1日 至 2017年4月30日 | 第7期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日 | 第8期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日 |
| 当期首積立金残高 | 29 | 34 | 129 | 129 | 41 |
| 当期積立額 | 5 | 94 | - | - | 21 |
| 当期積立金取崩額 | - | - | - | 87 | 38 |
| 次期繰越額 | 34 | 129 | 129 | 41 | 24 |
(ス)担保の内容
該当事項はありません。
(セ)運用不動産の概要
a.個別の運用不動産の概要
当期末保有資産の個別資産毎の概要は、別段の記載がない限り、以下のとおりです。なお、表中の各記載は、特に記載のない限り、当期末日のものを記載しています。
(ⅰ)「特定資産の概要」欄に関する説明
(a)「取得年月日」欄には、本投資法人が当該個別資産を取得した年月日を記載しています。
(b)「取得価格」欄には、当該個別資産に係る売買契約に記載された当該個別資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。)を、百万円未満を切捨てて記載しています。
(c)「土地」欄に関する説明
・「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「住居表示」欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地(複数ある場合には、そのうちの一所在地)を記載しています。
・「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、所有形態が(準)共有である場合には、他の(準)共有者の持分を含みます。
・「用途地域」欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「建蔽率」「容積率」欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
・「所有形態」欄には、当該個別資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(d)「建物」欄に関する説明
・「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
・「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。当該個別資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分ではなく1棟の建物全体の構造を記載しています。
・「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合があります。また、所有形態が(準)共有である場合には、他の(準)共有者の持分を含みます。
・「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
・「所有形態」欄には、当該個別資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(e)「PM会社」欄には、当期末日時点において、プロパティ・マネジメント業務を委託しているPM会社を記載しています。
(f)「マスターリース会社」欄には、当期末日時点において、マスターリース業務を委託しているマスターリース会社を記載しています。
(ⅱ)「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄には、当該個別資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、当該個別資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(ⅲ)「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明
(a)「不動産鑑定評価書の概要」欄には、一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所が当該個別資産に関して作成した不動産鑑定評価書をもとに記載しています。
(b) 不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
(c) 同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
(d) 鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
1.恵比寿プライムスクエア
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2014年6月6日 | ||
| 取得価格 | 25,014百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都渋谷区広尾一丁目48番2外1筆 | 建物 | 建築時期 | 1997年1月31日 |
| 住居表示 | 東京都渋谷区広尾一丁目1番7号、39号、40号 | ||||
| 面積 | 12,179.49㎡ | 構造・階数 | ① 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付22階建 ② 鉄筋コンクリート造アルミニューム板葺地下2階付2階建 ③ 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造アルミニューム板葺地下2階付13階建 | ||
| 用途地域 | 第2種住居地域 | 延床面積 | ① 42,313.89㎡ ② 7,050.00㎡ ③ 18,217.11㎡ | ||
| 建蔽率 | 60% | 用途 | ① 事務所、店舗、駐車場 ② 店舗、駐車場 ③ 共同住宅、スポーツクラブ、駐車場 | ||
| 容積率 | 400%・300%(注) | ||||
| 所有形態 | 所有権(信託受益権の準共有持分49%) | 所有形態 | 所有権(信託受益権の準共有持分49%) | ||
| PM会社 (事務所・店舗) | 東急不動産株式会社 | マスターリース会社 (事務所・店舗) | 東急不動産株式会社 | ||
| PM会社 (住宅) | 東急住宅リース株式会社 | マスターリース会社 (住宅) | 東急住宅リース株式会社 | ||
| 特記事項 | |||||
| ・他の信託受益権の準共有者との協定により、本物件の信託受益権の準共有持分を譲渡する際には、他の全ての準共有者に一定期間優先交渉権を与えることとされます。また、他の準共有者以外の第三者に売却する場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾が必要とされます。また、本物件の信託受益権の準共有持分につき質権、譲渡担保権の設定その他の譲渡以外の処分を行う場合にも、他の全ての準共有者の事前の書面による承諾が必要とされます。 | |||||
(注) 本件土地の北西側接面道路端から30mまでが指定容積率400%、30mを超える部分の指定容積率は300%となっています。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 27,587,000 | |
| 直接還元法による価格 | 28,126,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 1,052,490 | |
| 正味純収益(NCF) | 984,976 | |
| 還元利回り | 3.5% | |
| DCF法による価格 | 26,999,000 | |
| 割引率 | 3.3% | |
| 最終還元利回り | 3.7% | |
| 積算価格 | 25,235,000 | |
| 土地比率 | 86.1% | |
| 建物比率 | 13.9% | |
3.CSタワー・CSタワーアネックス
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2014年6月6日 | ||
| 取得価格 | 13,700百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都台東区浅草橋五丁目8番1外2筆 | 建物 | 建築時期 | 1991年8月31日 |
| 住居表示 | 東京都台東区浅草橋五丁目20番8号、20番6号 | ||||
| 面積 | 3,715.18㎡(注1) | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下3階付18階建(注2) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 32,996.92㎡(注2) | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、居宅、駐車場 | ||
| 容積率 | 600%・500%(注3) | ||||
| 所有形態 | 敷地権(注4) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有持分)(注5) | ||
| PM会社 | 株式会社エム・エス・ビルサポート | マスターリース会社 (CSタワー) | 該当なし | ||
| マスターリース会社 (CSタワーアネックス) | 三井不動産レジデンシャルリース株式会社 | ||||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件土地の南側及び東側に隣接する土地上の建物北側の螺旋階段より北側の公道に向かって、本物件土地上に当該隣接地所有者のための通路が存在し、当該通路部分を当該隣地所有者の通行目的で引き続き確保する必要があります。なお、当該隣地所有者との間で当該通路の設置、確保に関して覚書等は締結されていません。 | |||||
(注1) 本物件の敷地権の目的たる土地の面積です。
(注2) 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、他の区分所有者及び共有者の持分を含んだ面積です。
(注3) 西側前面道路の道路境界線から30m以内は600%、西側前面道路の道路境界線から30m超は500%となります。
(注4) 登記簿上の敷地権割合は371,518分の324,252(約87.3%)です。
(注5) 本投資法人が保有する信託受益権に係る信託財産を構成する区分所有権及び共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約23,470.10㎡であり、対象の専有部分は、「CSタワー」の地上2階から18階の事務所部分(3階は共有持分2,095,080,156分の1,130,979,603)及び地下1階及び地下2階の駐車場並びに「CSタワーアネックス」の住宅17戸及び1階の店舗1区画です。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 17,200,000 | |
| 直接還元法による価格 | 17,300,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 836,325 | |
| 正味純収益(NCF) | 760,297 | |
| 還元利回り | 4.4% | |
| DCF法による価格 | 17,000,000 | |
| 割引率 | 4.1% | |
| 最終還元利回り | 4.6% | |
| 積算価格 | 11,500,000 | |
| 土地比率 | 79.9% | |
| 建物比率 | 20.1% | |
(参考)本物件のイメージ図
4.クイーンズスクエア横浜
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2014年9月30日 | ||
| 取得価格 | 16,034百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 神奈川県横浜市西区みなとみらい二丁目3番1他21筆 | 建物 | 建築時期 | 1997年6月30日 |
| 住居表示 | 神奈川県横浜市西区みなとみらい二丁目3番2号、3号、4号、5号、7号、8号、9号 | ||||
| 面積 | 44,406.40㎡(注1) | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造地下5階付37階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 498,282.77㎡(注4) | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、店舗、ホテル、駐車場 | ||
| 容積率 | 600%(注2) | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有持分)(注3) | 所有形態 | 区分所有権(共有持分) (注5) | ||
| PM会社 | 住商ビルマネージメント株式会社 | マスターリース会社 | 合同会社TRY90 | ||
| 特記事項 | |||||
| ・横浜市、前土地所有者等との間で締結された基本協定書により、原則として権利・義務を第三者に譲渡することはできず、特別の事情によりその必要が生じ、予め書面により横浜市等の承諾を得た場合にのみ譲渡できるものとされています。また、対象土地及び対象建物を譲渡する場合は、一部の他の土地所有者の承諾を得なければならないものとされています。加えて、対象土地を第三者に転貸し、又は対象土地を第三者に譲渡する場合には、横浜市の承諾が必要となります。 ・横浜市並びに本物件の専有部分に係る各信託の信託受託者及び当該各信託に係る各受益者間で締結された覚書により、本物件に係る信託受益権を、横浜市の承諾なしに、第三者に移転し、又は貸し付けることが禁止されています。 ・本物件土地の一部につき、歩道橋の設置のため、横浜市を地上権者とする地上権が設定されています。 ・本物件の共有者間で締結された共有者間協定書において、共有持分の譲渡及び担保権の設定を行う場合には、他の共有者全員の同意を得なければならないことが合意されています。但し、本物件の共有持分を譲渡する際には、他の全ての共有者に一定期間優先交渉権を与えることとされ、同期間経過後は、他の共有者の同意なしに譲渡できます。また、本物件の各共有持分を信託財産とする各信託受益権の各受益者間で締結された受益者間協定書において、当該信託受益権の譲渡及び担保権の設定を行う場合には、他の受益者の同意を得なければならないことが合意されています。但し、本物件に係る信託受益権を譲渡する際には、他の全ての受益者に一定期間優先交渉権を与えることとされ、同期間経過後は、他の受益者の同意なしに譲渡できます。 | |||||
(注1)「クイーンズスクエア横浜」の全体の敷地の登記簿面積を記載しています。
(注2) 別途、みなとみらい21中央地区地区計画で最低限度が100%、みなとみらい21中央地区24街区で最高限度が900%と定められています。
(注3) 5筆27,566.68㎡の共有持分21.5%(約5,926.84㎡)が対象であり、全体敷地の約13.3%に相当します。他の17筆は他の地権者が所有しています。
(注4)「クイーンズスクエア横浜」の全体の建物の登記簿面積を記載しています。
(注5) 本物件の専有部分は次のとおりです。
専有部分①家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の5 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造33階建
事務所、店舗ほか 地下1階から5階部分、地上1階から28階部分 154,117.35㎡のうち共有持分21.5%
専有部分②家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の6 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造8階建
店舗 地下1階から3階部分、地上1階から5階部分 4,817.08㎡のうち共有持分21.5%
専有部分③家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の7 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート28階建
ホテル 地下1階から3階部分、地上1階から25階部分55,584.71㎡のうち共有持分21.5%
専有部分④家屋番号:みなとみらい2丁目3番2の8 鉄筋コンクリート6階建
駐車場、 地下1階から5階部分、地上1階部分 91,137.03㎡のうち共有持分15.4069%
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 19,100,000 | |
| 直接還元法による価格 | 19,300,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 954,267 | |
| 正味純収益(NCF) | 849,438 | |
| 還元利回り | 4.4% | |
| DCF法による価格 | 18,800,000 | |
| 割引率 | 4.1% | |
| 最終還元利回り | 4.7% | |
| 積算価格 | 18,000,000 | |
| 土地比率 | 60.3% | |
| 建物比率 | 39.7% | |
(参考)本物件のイメージ図
本投資法人が保有するのは、上記イメージ図中の本投資法人保有部分に係る共有持分21.5%です。但し、駐車場については、上記イメージ図中の本投資法人保有部分に係る共有持分15.4069%です。
5.名古屋プライムセントラルタワー
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2014年6月6日 | ||
| 取得価格 | 14,600百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 愛知県名古屋市西区名駅二丁目2705番1外9筆 | 建物 | 建築時期 | 2009年3月18日 |
| 住居表示 | 愛知県名古屋市西区名駅二丁目27番8号 | ||||
| 面積 | 7,463.11㎡(注1) | 構造・階数 | ① 鉄骨造陸屋根23階建 ② 鉄骨造陸屋根8階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | ① 46,955.22㎡(注4) ② 12,647.67㎡(注5) | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | ① 事務所(注6) ② 駐車場 | ||
| 容積率 | 500%・400%(注2) | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有持分)(注3) | 所有形態 | ① 区分所有権(注7) ② 規約共用部分及び団地共用部分として保有する持分(注8) | ||
| PM会社 | 東京建物株式会社 | マスターリース会社 | 東京建物株式会社 | ||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件土地の一部について、その前々所有者である名古屋市及び前所有者の間の土地売買契約において、名古屋市の了承した実施案に従って行う当該土地の所有権の移転及び第三者に対する使用及び収益を目的とする権利の設定等を除いて、名古屋市の承認を得ずして当該土地につき、売買、贈与、交換、出資等により第三者へ所有権を移転すること、並びに借地権その他の使用及び収益を目的とする権利を第三者に設定することはできないものとされており、本物件の信託受託者は本物件の取得に伴い、かかる義務を承継しています。 ・本物件土地の一部には、バスの操車場として利用するため、名古屋市を地権者とする地上権が設定されています。 ・本物件の各区分所有権者及び本投資法人間の共同運用事業協定書により、本投資法人は、本物件の区分所有権者の事前の承諾なしに、信託受益権の譲渡、担保提供その他の処分を行うことが禁止され、また、本物件に係る信託受益権を譲渡する際には、信託受託者を除く他の区分所有権者に一定期間優先交渉権を与えることとされています。 ・本物件の区分所有権者兼共有持分者間の共有者間協定書により、各区分所有権者兼共有持分権者は、自己の所有する対象土地の所有権と対象建物の区分所有権の共有持分を分離して処分することが禁止されています。また、各区分所有権者兼共有持分権者は、互いに、自己の所有する対象土地の所有権と対象建物の区分所有権の共有持分を譲渡する場合、優先交渉権を有するものとされています。 | |||||
(注1)「名古屋プライムセントラルタワー」(業務棟)の全体敷地面積です。
(注2) 本件土地の東側道路「3・2・53東志賀町線」境界より30mの部分をまでが指定容積率500%、30mを超える部分の指定容積率は400%となっています。
(注3) 本投資法人が保有する信託受益権に係る土地の対象は、171,186,093,653,547/343,951,500,000,000(約49.77%)の共有持分、不動産登記簿の記載に基づく土地面積は約3,714.39㎡です。
(注4)「名古屋プライムセントラルタワー」業務棟1棟の延床面積です。
(注5)「名古屋プライムセントラルタワー」駐車場棟1棟の延床面積です。
(注6) 本投資法人が保有する区分所有部分の用途です。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権を構成する区分所有権の対象は業務棟3階から13階及び1階仮眠室の約49.77%で、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、約16,857.67㎡です。
(注8) 本投資法人が保有する規約共用部分及び団地共用部分として保有する持分の不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、約1,627.59㎡です。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 19,000,000 | |
| 直接還元法による価格 | 19,200,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 857,470 | |
| 正味純収益(NCF) | 846,212 | |
| 還元利回り | 4.4% | |
| DCF法による価格 | 18,800,000 | |
| 割引率 | 4.1% | |
| 最終還元利回り | 4.6% | |
| 積算価格 | 15,100,000 | |
| 土地比率 | 69.0% | |
| 建物比率 | 31.0% | |
(参考)本物件のイメージ図
6.東京日産西五反田ビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2015年5月11日 | ||
| 取得価格 | 6,700百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都品川区西五反田四丁目573番1外8筆 | 建物 | 建築時期 | 1990年4月25日(注5) |
| 住居表示 | 東京都品川区西五反田四丁目32番1号、9号 | ||||
| 面積 | 4,952.55㎡(注1) | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建(注6) | ||
| 用途地域 | 商業地域・近隣商業地域(注2) | 延床面積 | 21,404.84㎡(注6) | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所 | ||
| 容積率 | 500%・300%(注3) | ||||
| 所有形態 | 敷地権(注4) | 所有形態 | 区分所有権(注7) | ||
| PM会社 | 株式会社東急コミュニティー | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件土地は、本物件建物の建築確認取得後の北側道路拡張工事に伴う敷地形質の変更により、その敷地面積が減少しており、これにより本物件建物は容積率を満たさなくなったため、既存不適格となっています。 | |||||
(注1) 本物件の敷地権の目的たる土地全体の面積です。
(注2) 北側道路の道路境界線から30m以内は商業地域、30m超は近隣商業地域です。
(注3) 北側道路の道路境界線から30m以内は500%、30m超は300%です。
(注4) 登記簿上の敷地権割合は、1,278,984分の844,996(約66.1%)です。
(注5) 登記簿に建築時期の記載がないため、検査済証の発行日を記載しています。
(注6) 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の信託財産を構成する区分所有権に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は8,449.96㎡であり、対象の専有部分は、1号館の2階の一部(倉庫)及び3階(事務所)、4階(屋上の倉庫)、2号館の2～7階(事務所)及び10階～11階(事務所)並びに別館の1階の一部(事務所)です。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 7,410,000 | |
| 直接還元法による価格 | 7,490,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 335,524 | |
| 正味純収益(NCF) | 299,562 | |
| 還元利回り | 4.0% | |
| DCF法による価格 | 7,320,000 | |
| 割引率 | 3.7% | |
| 最終還元利回り | 4.2% | |
| 積算価格 | 7,510,000 | |
| 土地比率 | 83.8% | |
| 建物比率 | 16.2% | |
(参考)本物件のイメージ図
7.オルトヨコハマ
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2015年6月1日 | ||
| 取得価格 | 13,000百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 神奈川県横浜市神奈川区新子安一丁目1番11 | 建物 | 建築時期 | 2000年11月30日 |
| 住居表示 | 神奈川県横浜市神奈川区新子安一丁目2番4号、5号 | ||||
| 面積 | 23,852.76㎡(注1) | 構造・階数 | ① 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付7階建(注4) ② 鉄筋コンクリート造陸屋根2階建(注5) ③ 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付2階建(注6) | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域・第一種住居地域(注2) | 延床面積 | ① 34,121.18㎡(注4) ② 3,626.25㎡(注5) ③ 19,514.38㎡(注6) | ||
| 建蔽率 | 80%・60%(注2) | 用途 | ① 事務所 ② 店舗 ③ 駐車場 | ||
| 容積率 | 200% | ||||
| 所有形態 | 敷地権(注3) | 所有形態 | 区分所有権(一部区分所有権の共有持分)(注7) | ||
| PM会社 | JFEライフ株式会社 | マスターリース会社 | 三井物産フォーサイト株式会社 | ||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件建物の一部を構成する商業棟の共有区画について、区分所有者間で締結された覚書により、当該覚書の当事者がその保有する共有持分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合には、事前に他の当事者に譲渡の申出を行い、他の当事者の3分の2以上の同意を得ることが必要とされており、また、他の当事者は、かかる譲渡の申出から1ヶ月間先買権を有するものとされています。 | |||||
(注1) 本物件の敷地権の目的たる土地全体の面積です。
(注2) 東側道路の都市計画道路境界線から25m以内は近隣商業地域で指定建蔽率80%、25m超は第一種住居地域で指定建蔽率60%です。
(注3) 登記簿上の敷地権割合は、100,000,000分の42,694,012(約42.69%)です。
(注4)「オルトヨコハマ」ビジネスセンター(業務棟)1棟の構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注5)「オルトヨコハマ」オルトモールコート(商業棟)1棟の構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注6)「オルトヨコハマ」駐車場棟1棟の構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有部分を含んだ面積です。
(注7) 本投資法人が保有する信託受益権の信託財産を構成する区分所有権に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は、ビジネスセンター21,864.21㎡、オルトモールコート1,413.30㎡、駐車場棟1,997.35㎡であり、対象の専有部分は、ビジネスセンターの1階の一部及び2階の一部(店舗、事務所)並びに3階から7階(事務所)、オルトモールコート1階及び2階(店舗)、並びに駐車場棟の一部です。なお、オルトモールコートの一部区画については、5者で共有しており、当該区画において本投資法人が信託受託者を通じて保有する共有持分の割合は100,000,000分の21,421,501(約21.42%)です。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 JLL森井鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 14,400,000 | |
| 直接還元法による価格 | 14,700,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 755,099 | |
| 正味純収益(NCF) | 705,744 | |
| 還元利回り | 4.8% | |
| DCF法による価格 | 14,000,000 | |
| 割引率 | 4.6% | |
| 最終還元利回り | 5.0% | |
| 積算価格 | 13,900,000 | |
| 土地比率 | 71.4% | |
| 建物比率 | 28.6% | |
(参考)本物件のイメージ図
8.西新宿KFビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2015年6月30日 | ||
| 取得価格 | 6,600百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都新宿区西新宿八丁目174番13、174番77(注1) | 建物 | 建築時期 | 1993年1月29日 |
| 住居表示 | 東京都新宿区西新宿八丁目14番24号 | ||||
| 面積 | 2,131.17㎡(注1) | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,828.37㎡ | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、共同住宅 | ||
| 容積率 | 500% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
(注1) 本物件土地のうち174番77(376.33㎡)は、公道として使用されています。
(注2) 本物件は区分所有建物ですが、本投資法人が信託受託者を通じて本物件の全ての区分所有権を保有しています。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 7,080,000 | |
| 直接還元法による価格 | 7,250,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 282,201 | |
| 正味純収益(NCF) | 268,189 | |
| 還元利回り | 3.7% | |
| DCF法による価格 | 7,000,000 | |
| 割引率 | 3.8% | |
| 最終還元利回り | 3.9% | |
| 積算価格 | 7,600,000 | |
| 土地比率 | 91.8% | |
| 建物比率 | 8.2% | |
9.品川シーサイドイーストタワー
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2016年6月1日 | ||
| 取得価格 | 25,066百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都品川区東品川四丁目101番1 | 建物 | 建築時期 | 2004年8月31日 |
| 住居表示 | 東京都品川区東品川四丁目12番8号 | ||||
| 面積 | 6,695.00㎡ | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付23階建 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 43,014.06㎡ | ||
| 建蔽率 | 60% | 用途 | 店舗・事務所・ホテル・駐車場 | ||
| 容積率 | 300% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ジョーンズラングラサール株式会社 | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 JLL森井鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 26,600,000 | |
| 直接還元法による価格 | 27,000,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 1,116,871 | |
| 正味純収益(NCF) | 1,054,280 | |
| 還元利回り | 3.9% | |
| DCF法による価格 | 26,200,000 | |
| 割引率 | 3.7% | |
| 最終還元利回り | 4.1% | |
| 積算価格 | 27,000,000 | |
| 土地比率 | 82.0% | |
| 建物比率 | 18.0% | |
10.アキバCOビル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2016年6月1日 | ||
| 取得価格 | 8,078百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都千代田区外神田三丁目50番外8筆 | 建物 | 建築時期 | 2000年5月23日 |
| 住居表示 | 東京都千代田区外神田三丁目16番12号 | ||||
| 面積 | 851.75㎡ | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 6,957.74㎡ | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、駐車場 | ||
| 容積率 | 700% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ベスト・プロパティ | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 9,580,000 | |
| 直接還元法による価格 | 9,890,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 352,891 | |
| 正味純収益(NCF) | 346,024 | |
| 還元利回り | 3.5% | |
| DCF法による価格 | 9,450,000 | |
| 割引率 | 3.6% | |
| 最終還元利回り | 3.7% | |
| 積算価格 | 13,000,000 | |
| 土地比率 | 92.4% | |
| 建物比率 | 7.6% | |
11.サンタワーズセンタービル
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2016年6月1日 | ||
| 取得価格 | 6,615百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都世田谷区三軒茶屋2丁目145番3 | 建物 | 建築時期 | 1992年6月22日 |
| 住居表示 | 東京都世田谷区三軒茶屋2丁目11番22号 | ||||
| 面積 | 1,746.41㎡(注1) | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付18階建(注4) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 25,577.35㎡(注4) | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、店舗 | ||
| 容積率 | 600%(注2) | ||||
| 所有形態 | 所有権(分有)(注3) | 所有形態 | 区分所有権(注5) | ||
| PM会社 | 株式会社エム・エス・ビルサポート | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
(注1) 本投資法人が信託受託者を通じて保有する「サンタワーズセンタービル(C棟)」の敷地面積です。
(注2) 本物件(C棟)並びにA棟、B棟及びD棟から構成される「サンタワーズ」全体は、東京都総合設計許可要綱実施細目による総合設計許可により建設されており、1階の外部周囲に公開空地を提供する見返りとして、77.21%の容積率の割増し及び道路幅員の斜線規制の緩和が認められています。
(注3) 本建物の敷地は、各区分所有者等がそれぞれその一部を所有しており(いわゆる分有)、区分所有者間において相互に他の区分所有者の所有する土地を使用できる旨を合意しています。なお、A棟、B棟及びD棟を含めた「サンタワーズ」全体の敷地面積は4,361.76㎡です。
(注4) 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、共用部分及び他の区分所有者の専有面積を含んだ面積です。
(注5) 本投資法人が信託受託者を通じて保有している区分所有権の対象は「サンタワーズセンタービル」(C棟)全体であり、その専有面積は8,356.72㎡(登記簿ベース)です。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 7,100,000 | |
| 直接還元法による価格 | 7,200,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 326,448 | |
| 正味純収益(NCF) | 302,283 | |
| 還元利回り | 4.2% | |
| DCF法による価格 | 6,990,000 | |
| 割引率 | 3.9% | |
| 最終還元利回り | 4.4% | |
| 積算価格 | 7,370,000 | |
| 土地比率 | 87.0% | |
| 建物比率 | 13.0% | |
12.仙台本町ビル
| 特定資産の概要(注) | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2016年6月1日 | ||
| 取得価格 | 3,000百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 宮城県仙台市青葉区本町二丁目3番8外2筆 | 建物 | 建築時期 | 1984年11月26日 |
| 住居表示 | 宮城県仙台市青葉区本町二丁目3番10号 | ||||
| 面積 | 1,995.04㎡ | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 13,049.82㎡ | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、店舗 | ||
| 容積率 | 600% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件土地の一部につき、高速鉄道事業に要する施設の所有のため、仙台市を地上権者とする地上権が設定されています。 | |||||
| 不動産鑑定評価書の概要(注) (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 3,192,000 | |
| 直接還元法による価格 | 3,246,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 167,205 | |
| 正味純収益(NCF) | 152,487 | |
| 還元利回り | 4.7% | |
| DCF法による価格 | 3,138,000 | |
| 割引率 | 4.5% | |
| 最終還元利回り | 4.9% | |
| 積算価格 | 3,270,000 | |
| 土地比率 | 86.6% | |
| 建物比率 | 13.4% | |
(注)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しています。なお、上記の「特定資産の概要」のうちの「取得価格」及び「不動産鑑定評価書の概要」については、準共有持分60%分相当の数値を記載しています。
13.博多プライムイースト
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2016年6月1日 | ||
| 取得価格 | 4,500百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 福岡県福岡市博多区博多駅東二丁目189番 | 建物 | 建築時期 | 1992年4月22日 |
| 住居表示 | 福岡県福岡市博多区博多駅東二丁目10番35号 | ||||
| 面積 | 2,052.76㎡ | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付8階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,213.20㎡ | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | ||
| 容積率 | 500%・400%(注1) | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| PM会社 | 福岡地所株式会社 | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
(注1) 南西側前面道路の道路境界から30m以内は500%、30m超は400%となります。
(注2) 本物件は区分所有建物ですが、本投資法人が本物件の全ての区分所有権を保有しています。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 JLL森井鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 4,720,000 | |
| 直接還元法による価格 | 4,760,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 238,066 | |
| 正味純収益(NCF) | 223,579 | |
| 還元利回り | 4.7% | |
| DCF法による価格 | 4,670,000 | |
| 割引率 | 4.5% | |
| 最終還元利回り | 4.9% | |
| 積算価格 | 3,160,000 | |
| 土地比率 | 80.9% | |
| 建物比率 | 19.1% | |
14.錦糸町プライムタワー
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2017年1月20日 | ||
| 取得価格 | 15,145百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 東京都江東区亀戸一丁目5番10外9筆 | 建物 | 建築時期 | 1994年8月31日 |
| 住居表示 | 東京都江東区亀戸一丁目5番7号 | ||||
| 面積 | 7,413.46㎡ | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付17階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域・準工業地域(注) | 延床面積 | 28,789.18㎡ | ||
| 建蔽率 | 80%・60% | 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | ||
| 容積率 | 700%・300%(注) | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件の土地の一部(118.57㎡)について、亀戸一丁目町会に対して町会会館の所有を目的として使用貸借しています。 | |||||
(注) 北側京葉道路の交差点の隅切線より20mまでは商業地域で建蔽率80%/容積率700%、北側京葉道路の交差点の隅切線より20m超は準工業地域で建蔽率60%/容積率300%となります。なお、本物件については、総合設計制度が適用され、敷地内に公開空地を提供する見返りとして、70.01%の容積率の割増しが認められています。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 16,100,000 | |
| 直接還元法による価格 | 16,200,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 723,551 | |
| 正味純収益(NCF) | 680,222 | |
| 還元利回り | 4.2% | |
| DCF法による価格 | 16,000,000 | |
| 割引率 | 4.2% | |
| 最終還元利回り | 4.4% | |
| 積算価格 | 20,200,000 | |
| 土地比率 | 87.7% | |
| 建物比率 | 12.3% | |
15.アクア堂島東館
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 取得年月日 | 2017年3月31日 | ||
| 取得価格 | 1,910百万円 | ||||
| 土地 | 所在地 | 大阪府大阪市北区堂島浜一丁目54番3 | 建物 | 建築時期 | 1993年4月21日 |
| 住居表示 | 大阪府大阪市北区堂島浜一丁目4番4号 | ||||
| 面積 | 753.71㎡(注1) | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付19階建 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 24,726.19㎡(注4) | ||
| 建蔽率 | 80% | 用途 | 事務所、店舗、駐車場 | ||
| 容積率 | 800%・600%(注2) | ||||
| 所有形態 | 所有権(分有)(注3) | 所有形態 | 区分所有権の共有持分 | ||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 該当なし | ||
| 特記事項 | |||||
| ・本物件の建築に関する共同事業者間で締結された契約において、敷地と建物を分割して譲渡することの禁止、敷地及び建物を譲渡する場合の他の共同事業者の優先買取権などが定められており、本物件の取得に伴いかかる権利・義務を承継しています。 | |||||
(注1) 建物の敷地全体(3,542.00㎡)のうち、本投資法人が信託受託者を通じて保有する面積です。
(注2) 本物件(東館)は、西館のアクア堂島NBFタワーとともに一体の建物として、総合設計許可により建設されており、1階の外部周囲に公開空地を提供する見返りとして、91.64%の容積率の割増しが認められています。
(注3) 本物件の敷地は、各区分所有者がそれぞれその一部を所有しており(いわゆる分有)、区分所有者間において相互に他の区分所有者の所有する土地を使用できる旨を合意しています。
(注4) アクア堂島東館の全体に係る延床面積です。本投資法人が信託受託者を通じて保有しているのは、その区分所有権の共有持分であり、区分所有権に対応する不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積及び共有持分の割合は、①東館(事務所棟)の1階～15階9,302.39㎡(共有持分100,000分の29,874(約29.87%))、②フォンターナ(店舗棟)の1階～2階729.20㎡(共有持分100,000分の23,654(約23.65%))、③フォンターナ(店舗棟)の3階～4階880.36㎡(共有持分100,000分の23,654(約23.65%))並びに④駐車場及び倉庫の地下1階～地下2階部分4,257.08㎡(共有持分100,000分の23,654(約23.65%))です。
| 不動産鑑定評価書の概要 (単位:千円) | ||
| 鑑定評価機関 JLL森井鑑定株式会社 | ||
| 価格時点 2018年4月30日 | ||
| 鑑定評価額 | 2,030,000 | |
| 直接還元法による価格 | 2,130,000 | |
| 賃貸純収益(NOI) | 101,593 | |
| 正味純収益(NCF) | 89,395 | |
| 還元利回り | 4.2% | |
| DCF法による価格 | 1,980,000 | |
| 割引率 | 4.0% | |
| 最終還元利回り | 4.4% | |
| 積算価格 | 2,700,000 | |
| 土地比率 | 85.1% | |
| 建物比率 | 14.9% | |
(参考)本物件のイメージ図
本投資法人が保有するのは、上記イメージ図中の本投資法人保有部分のうち、東館(事務所棟)の1階から15階については共有持分約29.87%、フォンターナ(店舗棟)の1階から2階及び3階から4階については共有持分約23.65%、地下駐車場及び倉庫については共有持分約23.65%です。
b.個別物件の収支の状況
(単位:百万円)
| 物件番号 | 1 | 3 | |||
| 物件名称 | 恵比寿プライムスクエア | CSタワー・ CSタワーアネックス | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 645 | 702 | 509 | 507 | |
| その他賃貸事業収入 | 89 | 99 | 56 | 45 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 735 | 801 | 566 | 553 | |
| 管理委託費 | 69 | 60 | 55 | 55 | |
| 水道光熱費 | 110 | 101 | 45 | 41 | |
| 損害保険料 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| 修繕費 | 26 | 24 | 9 | 6 | |
| 公租公課 | 69 | 65 | 39 | 37 | |
| 減価償却費 | 67 | 70 | 73 | 74 | |
| その他賃貸事業費用 | 9 | 13 | 1 | 1 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 354 | 337 | 226 | 217 | |
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 380 | 464 | 339 | 335 | |
| NOI(③+減価償却費) | 448 | 535 | 413 | 410 | |
(単位:百万円)
| 物件番号 | 4 | 5 | |||
| 物件名称 | クイーンズスクエア横浜 | 名古屋プライム セントラルタワー | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 821 | 815 | 非開示(注) | 非開示(注) | |
| その他賃貸事業収入 | 155 | 141 | |||
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 977 | 956 | |||
| 管理委託費 | 132 | 133 | |||
| 水道光熱費 | 165 | 143 | |||
| 損害保険料 | 3 | 3 | |||
| 修繕費 | 16 | 17 | |||
| 公租公課 | 117 | 118 | |||
| 減価償却費 | 135 | 139 | |||
| その他賃貸事業費用 | 27 | 19 | |||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 599 | 576 | |||
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 378 | 380 | 248 | 239 | |
| NOI(③+減価償却費) | 514 | 520 | 394 | 385 | |
(注)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(単位:百万円)
| 物件番号 | 6 | 7 | |||
| 物件名称 | 東京日産西五反田ビル | オルトヨコハマ | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 234 | 234 | 552 | 551 | |
| その他賃貸事業収入 | 17 | 14 | - | - | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 251 | 249 | 552 | 551 | |
| 管理委託費 | 20 | 20 | 62 | 57 | |
| 水道光熱費 | 27 | 23 | - | - | |
| 損害保険料 | 1 | 1 | 2 | 2 | |
| 修繕費 | 7 | 5 | 17 | 0 | |
| 公租公課 | 24 | 24 | 50 | 43 | |
| 減価償却費 | 25 | 26 | 87 | 88 | |
| その他賃貸事業費用 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 107 | 102 | 220 | 192 | |
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 143 | 146 | 331 | 359 | |
| NOI(③+減価償却費) | 169 | 172 | 418 | 447 | |
(単位:百万円)
| 物件番号 | 8 | 9 | |||
| 物件名称 | 西新宿KFビル | 品川シーサイドイーストタワー | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 177 | 177 | 812 | 753 | |
| その他賃貸事業収入 | 15 | 15 | 124 | 121 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 192 | 192 | 936 | 875 | |
| 管理委託費 | 14 | 14 | 81 | 82 | |
| 水道光熱費 | 13 | 13 | 131 | 105 | |
| 損害保険料 | 0 | 0 | 1 | 1 | |
| 修繕費 | 2 | 6 | 13 | 15 | |
| 公租公課 | 17 | 16 | 72 | 71 | |
| 減価償却費 | 14 | 14 | 102 | 104 | |
| その他賃貸事業費用 | 0 | 0 | 1 | 1 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 63 | 66 | 404 | 384 | |
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 129 | 125 | 532 | 491 | |
| NOI(③+減価償却費) | 144 | 140 | 634 | 595 | |
(単位:百万円)
| 物件番号 | 10 | 11 | |||
| 物件名称 | アキバCOビル | サンタワーズセンタービル | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 非開示(注) | 非開示(注) | 210 | 217 | |
| その他賃貸事業収入 | 17 | 16 | |||
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 228 | 234 | |||
| 管理委託費 | 28 | 30 | |||
| 水道光熱費 | 28 | 24 | |||
| 損害保険料 | 0 | 0 | |||
| 修繕費 | 10 | 1 | |||
| 公租公課 | 19 | 19 | |||
| 減価償却費 | 19 | 20 | |||
| その他賃貸事業費用 | 5 | 0 | |||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 111 | 96 | |||
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 151 | 151 | 116 | 137 | |
| NOI(③+減価償却費) | 162 | 162 | 136 | 158 | |
(注)「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
(単位:百万円)
| 物件番号 | 12 | 13 | |||
| 物件名称 | 仙台本町ビル(注) | 博多プライムイースト | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 171 | 165 | 148 | 150 | |
| その他賃貸事業収入 | 20 | 19 | 14 | 11 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 192 | 185 | 163 | 161 | |
| 管理委託費 | 19 | 19 | 19 | 20 | |
| 水道光熱費 | 20 | 18 | 12 | 10 | |
| 損害保険料 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 修繕費 | 10 | 1 | 3 | 3 | |
| 公租公課 | 19 | 20 | 9 | 10 | |
| 減価償却費 | 24 | 24 | 20 | 20 | |
| その他賃貸事業費用 | 0 | 3 | 0 | 0 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 94 | 87 | 67 | 66 | |
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 97 | 97 | 95 | 94 | |
| NOI(③+減価償却費) | 121 | 121 | 115 | 115 | |
(注)「仙台本町ビル」については、2018年4月18日に信託受益権の準共有持分40%を、2018年5月17日に残りの準共有持分60%を譲渡しており、当期については、準共有持分40%の売却日までは100%相当の金額を、売却日以後は60%相当の金額を合算しています。
(単位:百万円)
| 物件番号 | 14 | 15 | |||
| 物件名称 | 錦糸町プライムタワー | アクア堂島東館 | |||
| 期 | 前期 | 当期 | 前期 | 当期 | |
| 2017年10月期 | 2018年4月期 | 2017年10月期 | 2018年4月期 | ||
| 日数 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |
| 賃貸事業収入 | 478 | 472 | 69 | 71 | |
| その他賃貸事業収入 | 42 | 45 | 18 | 11 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 520 | 518 | 87 | 82 | |
| 管理委託費 | 51 | 49 | 13 | 13 | |
| 水道光熱費 | 49 | 37 | 11 | 9 | |
| 損害保険料 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 修繕費 | 7 | 31 | 7 | 2 | |
| 公租公課 | 0 | 0 | 0 | 5 | |
| 減価償却費 | 34 | 36 | 5 | 6 | |
| その他賃貸事業費用 | 4 | 0 | 1 | 1 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 148 | 155 | 39 | 38 | |
| ③不動産賃貸事業損益(①-②) | 371 | 362 | 47 | 44 | |
| NOI(③+減価償却費) | 406 | 398 | 53 | 50 | |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
