有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(令和1年10月1日-令和2年3月31日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念及び特徴
(イ)本投資法人の基本理念
高齢化や大都市圏への人口集中が進行する中、生活必需品に対する安定したニーズを背景として、今後も生活密着性の高い商業施設(注1)への需要の高まりが見込まれると同時に、商業施設の小規模化・専門店化が進行しており、社会構造の変化及び多様化する消費者のニーズに対応することができるチェーンストア型専門店(注2)(以下「専門店」といいます。)をテナントに含む生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑤ 商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設」をご参照下さい。)。また、高齢化や大都市圏への人口集中が進行する中、生活密着型商業施設は、国土交通省が都市計画運用指針を通じて推進するコンパクトシティの理念に合致し、地域コミュニティの活性化につながる場所であると、本投資法人は考えています。一方、IT技術の進展を背景にEコマース(電子商取引)が進展し、消費者に商品を提供するという観点において、消費地に近接した物流施設の重要性が高まってきていること等、商業施設と物流施設(注3)の垣根が低下しつつあり、消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設を商業施設の延長線上にあるものとして捉え、また、モノの流れの多様化や配送拠点から消費者である配送先までの最終区間を意味するラストマイル(以下「ラストマイル」といいます。)への対応を行う中で、消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設の需要が今後も伸びるものと、本投資法人は考えています。これらの考えのもと、本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資に加えて、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも厳選投資を行うことで、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指すことを基本理念としています。
(注1)別途記載する場合を除き、本「2 投資方針」において「商業施設」とは、不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち、店舗用途(飲食店、スポーツクラブ、コンビニエンスストア、結婚式場、アミューズメント施設、テーマパーク等の複合的観光施設、学習塾、託児所、保険代理店、旅行代理店、マッサージ店、美容院・エステティックサロン及び公共テナントを含みます。)の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいい、本資産運用会社が定める「パイプライン会議」及び「優先検討権」のルールにおける商業施設の定義(当該定義については、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ) 各投資法人間における利益相反の防止(優先検討権の概要)」をご参照下さい。)とは異なります。なお、上記託児所には、保育施設(不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち幼稚園、幼保連携型認定こども園、保育所その他これに類する用途の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)に該当するものは含まれません。
(注2)「チェーンストア型専門店」とは、専門スーパー及び専門量販店を総称していいます。なお、「専門スーパー」とは、取扱商品のうち衣・食・住にわたる商品の割合が70%以上の衣料品スーパー、食料品スーパー及び住関連スーパーを総称していい、「専門量販店」とは、家電量販専門店、ドラッグストア及びホームセンターを総称していいます。以下同じです。
(注3)「物流施設」とは、不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち、倉庫又は工場用途(食品等の製造・加工等を行うプロセスセンター用途、食品庫用途を含みます。)の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下同じです。
(ロ)本投資法人の特徴
本投資法人は、商業施設を主な投資対象とし、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を通じて投資主価値の最大化を目指します。本投資法人は、商業施設の中でも生活密着型商業施設を重点投資対象とします。また、本投資法人は、商業施設を補って商品を提供する物流施設に対しても厳選投資を行います。
本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している商業施設をいいます(詳細については、後記「② 本投資法人の重点投資対象」をご参照下さい。)。
着実な資産規模の拡大及び資産価値の向上のため、本投資法人は、本資産運用会社の親会社であるケネディクスを中心とするケネディクス・グループ並びにサポート会社である三井住友ファイナンス&リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディコンサルティング及び伊藤忠商事株式会社(以下、ケネディクス・グループ及びサポート会社5社を総称して「スポンサー及びサポート会社」といいます。)から幅広いサポートを受け、多様なパイプラインによる外部成長機会及び商業施設についての運用ノウハウ等を最大限に活用した成長戦略を推進します。また、生活密着型商業施設の堅実な運営を通じて安定的な収益を確保し、投資主価値の最大化を目指します(詳細については、後記「④ スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。)。
(ハ)本投資法人の戦略及び優位性
a.生活密着型商業施設への重点投資
本投資法人は、前記「(ロ) 本投資法人の特徴」に記載のとおり、生活密着型商業施設への重点投資を行います。
本投資法人は、今後ますます日本の高齢化と大都市圏への人口集中が進行する中、商圏の小規模化が都市部において進展するものと、考えています。また、このように社会構造が変化していく中においても、生活必需品に対するニーズはこれまでと同様、安定的に推移していくものと、本投資法人は考えています。これらの認識を背景として、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している生活密着型商業施設に対する消費者のニーズは今後も安定的に推移し、生活密着型商業施設への安定的な需要が見込まれるものと、本投資法人は考えています。更に、人口構成の変化による社会構造の変化に伴い、消費者のニーズが多様化する中で、商業施設の小規模化・専門店化が進行しており、このような社会構造の変化、多様化する消費者ニーズを捉えた専門店をテナントに含む生活密着型商業施設への需要は今後ますます高まるものと、本投資法人は考えています。本投資法人は、生活必需品に対する安定したニーズ及び商業施設の小規模化・専門店化の進行に着目して、生活密着型商業施設への重点投資を行います。
また、本投資法人は、底地(第三者が賃借してその上に建物を所有している土地をいいます。以下同じです。)上の建物が生活密着型商業施設の特徴を有する場合には、底地にも投資を行い、かかる底地への投資を行うことを通じて、長期的に安定した収益を確保するとともに、本投資法人の成長を実現することを企図しています(底地への投資の詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 d. 底地への投資方針～成長機会の拡大～」をご参照下さい。)。
本投資法人のポートフォリオは、生活密着型商業施設を中心に構成されており、J-REITとして日本初の生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオ構成は、本投資法人の基本理念に合致すると同時に、社会構造の変化や多様化する消費者のニーズに対応したものであると、本投資法人は考えています。
b.安定的なキャッシュ・フローの創出及び賃料のアップサイドの追求
本投資法人は、生活密着型商業施設を中心とする物件及びテナント等のポートフォリオの分散を図ることによって、景気の変動に左右されにくい長期安定的なキャッシュ・フローを創出することを目指しています。また、物件又はテナントの特性等に応じて歩合賃料を導入し、賃料のアップサイドを追求するとともに、適切なテナント入替え及び賃貸借契約の更改を行うことによる収益の安定化及び収益力の向上を目指します。
c.スポンサー及びサポート会社による多様なサポートの活用
本投資法人は、前記「(ロ) 本投資法人の特徴」に記載のとおり、スポンサー及びサポート会社との多様なサポート契約を通じて、スポンサー及びサポート会社が有する多様なパイプラインによる豊富な外部成長機会を確保します。また、本資産運用会社によるPM業務の一括受託等を通じて、現場に近い商業施設マネジメントを実現し、内部成長の追求ができる運用体制を構築します。更に、定期的なテナントとのコミュニケーションを通じて、テナント及び消費者のニーズを把握し、課題点については物件の競争力を維持するための資本的支出を活用することでテナント満足度の向上及び物件競争力の更なる強化による収益の安定化を目指すとともに、テナント構成の最適化や未消化容積を活用した建物の増築の実施等を通じて、キャッシュ・フローのアップサイドを追求します(詳細については、後記「③ 本投資法人の成長戦略 (ロ) 内部成長戦略」をご参照下さい。)。
d.投資主利益最大化のためのガバナンス体制
本投資法人は、上記のとおり、スポンサー及びサポート会社の多様なサポートを最大限活用していくことで、投資主価値を最大化することを目指します(詳細については、後記「④ スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。)。一方で、スポンサーと本投資法人との間の利益相反により投資主利益を損なうことがないよう、本投資法人及び本資産運用会社においては、独立性を確保したガバナンス体制を構築し、投資主利益を保護しています。具体的には、資産の取得等における利害関係取引について、コンプライアンス委員会、KRR運用委員会及び本投資法人役員会における審議及び決議を必要とする仕組みを取り入れています。また、上記のようなガバナンス体制の構築以外にも、本投資法人の投資主との利益の一致を図る取組みとして、(ⅰ)本投資法人の成長とケネディクス・グループの利益が一致するビジネスモデル、(ⅱ)1口当たり分配金額及び投資口パフォーマンスに連動させた資産運用報酬体系の導入による投資主と本資産運用会社における利益の方向性の一致を図っています。
② 本投資法人の重点投資対象
本投資法人は、生活密着型商業施設に重点投資する方針のもと、収益の安定性及びポートフォリオの収益性の向上に資することが期待される商業施設及び物流施設についても、厳選して投資を行います。かかる商業施設及び物流施設への厳選投資により、安定的なキャッシュ・フローの創出を図るとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオを構築することを目指します。
本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している商業施設をいいます。本投資法人は、生活密着型商業施設とは、一般的に以下の特徴を有しているものと考えています。
a. 日常生活圏に立地
商圏は周囲1～10km程度(一般的には3～5km程度)で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心
b. 高い来店頻度
地域のニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度が高く、平日・休日による差異が小さい
c. 多様な専門店群
消費者の多様化した嗜好に対応した食品・衣料品・日用品等、商品種別ごとの専門店テナントが入居
本投資法人は、保有資産を、用途、テナント構成、立地及び商圏等の要素から、生活密着型商業施設におけるNSC(ネイバーフッドショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)、CSC(コミュニティショッピングセンター)、都市駅前型及びSS(スペシャリティストア)並びに物流施設(L)の6つのタイプに分類しています。本投資法人が考える生活密着型商業施設における各タイプの特徴は、以下のとおりです。
本投資法人は、保有する商業施設がいずれも生活密着型商業施設に該当すると判断しています。本投資法人より早い時期にJ-REIT市場に上場し、商業施設を主たる投資対象としている各J-REITの保有資産は、本書の日付現在、郊外型大規模商業施設(RSC(リージョナルショッピングセンター)(注1)、総合スーパー(GMS)(注2)及びアウトレットモール)並びに都市型商業施設(ブランド専門店等)が過半を占めています。したがって、本投資法人は、生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオを有する、初のJ-REITです。本投資法人は、高い利便性及び多様な消費者ニーズがあり、商業施設セクターにおけるボリュームゾーンを形成する生活密着型商業施設への重点投資を継続することにより、更なる投資主価値の向上を目指します。
(注1)「RSC(リージョナルショッピングセンター)」とは、多数の専門店(一般的には100テナント以上)を有し、商圏が概ね10km以上の大規模ショッピングセンターをいいます。以下同じです。
(注2)「GMS」とは、ゼネラルマーチャンダイズストア(General Merchandise Store)の略であり、食料品・日用品のみならず、衣料品や家電、家具等、日常生活で使う様々な商品を中心とした大衆品を総合的に品揃えしている商業施設又は小売業態をいい、総合スーパーと同義です。以下同じです。
(注3)上記は、生活密着型商業施設が有していると本投資法人が考えている物件規模、来店頻度、商圏等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。上記は、生活密着型商業施設を含む商業施設一般についての本投資法人の分析であり、各商業施設が上記の特徴を有していることを保証又は約束するものではありません。
③ 本投資法人の成長戦略
(イ)外部成長戦略
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社との多様なパイプラインによる外部成長機会を活用し、中長期的に更なるポートフォリオの規模拡大を目指します。本投資法人は、不動産投資のプロフェッショナルであるケネディクス・グループの商業施設におけるリソース及びノウハウを活用し、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される生活密着型商業施設への重点投資を追求します。また、本投資法人は、かかるケネディクス・グループの物流施設におけるリソース及びノウハウも活用し、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行います。
a. 外部成長戦略における基本方針
i. 商業施設投資のプロフェッショナルによる厳選投資
ii. スポンサー及び商業施設投資・開発・運営等の専門家集団であるサポート会社による開発機能を含めた強力なパイプライン・サポート
iii.優先交渉権等の活用による商業施設及び物流施設に関するパイプラインの確保
iv. 取得機会の最大化を実現するための多様な取得ルート及び取得手法の活用
(上記i.及びii.の詳細については、それぞれ後記「④ スポンサー及びサポート会社との協働 (イ) ケネディクス・グループを中心とした幅広いサポートの活用」及び同「(ハ) サポート会社の概要」をご参照下さい。)
b. 優先交渉権等の活用による商業施設及び物流施設に関するパイプラインの確保
本投資法人は、ケネディクス・グループにおける運用資産及び開発案件の取得並びにサポート会社との間に有する優先交渉権を活用し、積極的な外部成長を目指します。
c.本投資法人における物件の選定
i. 本投資法人の物件選定基準
本投資法人は、施設としての魅力、立地の状況、収益性及びテナント構成の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。また、本投資法人は、商業施設を補って商品を提供する機能を発揮しうる物流施設を選定して投資を行います。詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 a. 物件選定基準」をご参照下さい。
ii. ポートフォリオの用途構成
本投資法人は、投資の80%以上を商業施設に対して行い、商業施設の中でも重点投資対象である生活密着型商業施設が取得価格(不動産取得に係る購入価格のみを指し、諸税、取得費用等を含みません。以下同じです。)ベースでポートフォリオ全体の80%以上となるように投資することで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 b. ポートフォリオの用途構成」をご参照下さい。
iii.本投資法人の投資対象地域
本投資法人は、四大都市圏(注)を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等(注)、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行います。
(注)「四大都市圏」及び「政令指定都市・中核市等」の具体的な範囲については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ)ポートフォリオ構築方針 c. 本投資法人の投資対象地域」をご参照下さい。
iv. 底地への投資方針～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 d. 底地への投資方針～成長機会の拡大～」をご参照下さい。
(ロ)内部成長戦略
本投資法人は、安定性及び成長性の両方を追求するポートフォリオを構築するとともに、AM業務及びPM業務を一体的に推進することで、適切な商業施設マネジメント及び物流施設マネジメントを推進し内部成長を追求するとともに、地域コミュニティの活性化に向けた取組みを行うことで中長期的な資産価値の向上を目指します。
a. 内部成長における基本方針
i. 安定性及び成長性の両方を追求するポートフォリオの構築
ii. AM業務及びPM業務の一体的な推進を通じたテナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化
iii.本資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設マネジメントの実現
iv. 商業施設マネジメントによる内部成長を追求するとともに、地域コミュニティの活性化への貢献を目指す
b. AM業務及びPM業務の一体的な推進
本投資法人は、本資産運用会社によるAM業務及びPM業務の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指します。
c. 本資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設マネジメントの実現
本投資法人は、本資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じて現場に近い商業施設マネジメントを実現し、ノウハウの蓄積及びテナント満足度の向上を目指します。具体的には、ポートフォリオのテナント企業に対して直接アプローチを行い、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を図ります。そのために、本投資法人は、業況モニタリングを通じて、定期的なテナントとのコミュニケーションによるテナントニーズの把握や、来店客へのアンケートによる来店客ニーズの把握を行い、テナント及び来店客の満足度向上に向けた課題点の発見を図ります。発見した課題点を基に、ケネディクス・グループの商業施設におけるリソース及びノウハウを最大限に活用し、CAPEXの有効活用、テナント構成の最適化、建物増築による資産価値向上の実現及びコスト削減(照明のLED化、ビルマネジメントの効率化等)といったソリューションを実行し、テナント満足度の向上及びノウハウの蓄積を目指します。
d.商業施設マネジメントによる内部成長の追求
本投資法人は、適切な商業施設マネジメントを通じて、収益の安定化、更なる収益力の向上及び資産価値の向上を目指します。
i. CAPEXの有効活用
本投資法人は、CAPEXを有効活用することにより、コスト削減及びテナント満足度の向上に加え、物件競争力の向上を通じた収益の安定化を目指します。本投資法人は、適切なタイミングで効果的なCAPEXの活用を行うことで、コスト削減及びテナント満足度向上に加え、物件競争力の向上を通じた収益の安定化を図ることができるものと考えています。
ii. テナント構成の最適化
本投資法人は、積極的に魅力的な新規テナントの誘致・入替え等、最適なテナント構成を構築することにより、集客力を向上させ、収益の安定化と収益力の向上を目指すことが可能であると考えています。
iii.建物増築による資産価値向上の実現
本投資法人は、各物件の持つ競争力や本投資法人の財務に与える影響等を勘案した上で、各物件の未消化容積を活用し、建物増築を行うことで、賃貸可能面積を増加させ、収益力及び資産価値の向上を図ることも検討します。
本投資法人による、かかる未消化容積の活用による建物増築として、ロゼオ水戸及びウニクス伊奈において、敷地内に新たに建物を建築(増築)し、追加取得しています。今後もかかる未消化容積の活用による建物増築の手法を活用し、収益力及び資産価値の向上を目指します。
e. 中長期的な地域コミュニティの活性化に資する投資・運用
本投資法人は、サービス系テナントの誘致や地元参加型のイベント等を通じて地域コミュニティの活性化を図ることにより、中長期的な商業施設としての資産価値の向上を目指します。
f. 物流施設マネジメントの推進
本投資法人が投資対象とする物流施設に関しては、荷主が、本投資法人が保有する商業施設のエンドテナントと同様の業種であることが多いことを踏まえ、必要に応じて本投資法人が有する商業施設のエンドテナントとのリレーションも活用し、テナントとの良好な関係構築に努めます。荷主又は物流会社等のテナントとの良好な関係構築により、長期安定的な物流施設の運用を目指します。
g. ESGに関する取組み
本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資を通じて、中長期にわたる安定した資産運用を目指しています。
i.サステナビリティ方針
本資産運用会社ではESG(Environment:環境、Social:社会、Governance:ガバナンス)への取組みを重要な経営課題と位置付けています。その推進のため、本資産運用会社では以下のとおりサステナビリティ方針を制定しています。
(i) 持続可能な環境への貢献
運用物件の環境性能の向上という社会的使命に応え、エネルギー消費、CO2排出、水消費、廃棄物排出など運用物件が環境へ与える影響の継続的削減や有害物質の削減・適切な管理を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献します。
(ii) 多様な社会への貢献
運用物件が社会へ与える影響を考慮し、多様な社会の実現に貢献します。テナントや地域コミュニティの安全・安心、健康と快適性、多様性の確保等に努めます。
(iii) ステークホルダーへの責任
PM会社との連携、投資家、テナント、取引先や地域コミュニティなど、運用物件やファンドに関わる様々なステークホルダーとの対話を重視し、不動産のアセットマネジメント会社として責任ある投資運用を目指します。
(iv) 魅力ある職場の実現
従業員の活躍を支援する取組みや職場環境の整備等により、魅力ある働きやすい職場を目指します。研修などの教育・啓発活動を充実させ、従業員の能力を最大限に引き出すことに努めます。
(v) 規律ある組織体制の構築
コンプライアンスやリスクマネジメントの徹底を図ります。国際的なESGイニシアティブにもコミットし、また、ESGに関する情報開示を積極的に行うことで、規律ある組織による規律ある不動産の投資運用を目指します。
ii. 環境に対する方針
本投資法人及び本資産運用会社は、環境への取組みを一段と推進するため、環境方針を定めています。本投資法人及び本資産運用会社が定めた環境方針の内容は以下のとおりであり、本投資法人は、かかる環境方針に基づき投資運用を行います。
(i) 環境法令・規則の遵守
環境関連法令・規則を遵守し、環境に配慮した投資運用を推進します。
(ii) 省エネルギー対策の推進
資源やエネルギーの重要性を意識し、運用する不動産において省エネルギー対策の計画的な取組みを推進します。
(iii)環境負荷の低減
環境に与える負荷の低減を意識し、運用する不動産においてCO2削減、廃棄物削減、リサイクル推進等の対策に取り組みます。また、有害物質や環境汚染物質の取扱いに十分注意します。
(iv) 環境情報の公開
投資主、テナント、取引先等の様々な関係者に対し、環境方針や環境への取組状況などの必要な情報開示に努めます。
(v) 環境教育・啓発活動
本資産運用会社社内における環境教育・啓発活動により、本資産運用会社役職員の環境意識の向上に努めます。
iii. 環境に対する取組みへの評価
本投資法人は、環境に対する取組みへの評価として、2020年3月末日現在、保有する14物件についてDBJ Green Building認証(注1)を、2物件についてCASBEE(注2)不動産評価認証を取得しています。
また、本投資法人は、初参加した2016年から4年連続でGRESBリアルエステイト評価(注3)に参加し、「実行と計測」及び「マネジメントと方針」両面での高い評価を受け、「Green Star」評価を取得しました。また、2019年の評価では、総合スコアは「東アジア・商業・上場」部門の中で1位となり、相対評価による「GRESBレーティング」は4スターを取得し、前年の3スターから評価が向上しています。
更に、本投資法人は、2019年3月に、株式会社三井住友銀行による「SMBC環境配慮評価融資」(注4)において、資産運用について良好な環境配慮を実施している点が評価され、「A」の評価を取得しました。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社は、2019年3月に、三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社による「MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR」(注5)において、最高評価「Sランク」を取得しました。
本投資法人は、今後も適切な商業施設マネジメントを通じて、地域コミュニティの活性化をはじめ、環境・社会に配慮した取組みを進めていきます。
(注1)「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度をいいます。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しているとされています。
(注2)「CASBEE」とは、国土交通省が主導して開発された建築物の環境性能評価システムで、建築物それ自体の環境品質・性能に関する評価と、建築物の外部に対する環境負荷に関する評価の両面から総合的な環境性能の評価を行う制度です。
(注3)「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れている会社に付与されるものです。
(注4)「SMBC環境配慮評価融資」は、融資の実行に当たって、株式会社三井住友銀行と株式会社日本総合研究所が作成した独自の評価基準に基づき企業の環境配慮状況を評価するものです。
(注5)「MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR」は、ESGに関する取組みが企業価値の向上に資するという機運が高まっていること及びESG関連情報の積極的な開示について外部ステークホルダーからの要請も高まっていることを背景に三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社が開発した、企業のESG(E環境・S社会・Gガバナンス)に関する取組みを評価する、J-REIT専用の商品です。本評価に当たっては、日本を代表する格付会社の一つである株式会社日本格付研究所(JCR)もサポートして評価結果が付与されます。
iv. 社会への取組み
本投資法人は、地元参加型のイベントの開催等を通じて地域コミュニティの活性化を図っています。また、保有施設を災害時の一時的な避難場所として提供する協定を地方自治体と締結する等、地域行政との連携を図っています。
④ スポンサー及びサポート会社との協働
(イ)ケネディクス・グループを中心とした幅広いサポートの活用
ケネディクス及びKIPとの不動産情報提供等に関する覚書並びにサポート会社である三井住友ファイナンス&リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディコンサルティング及び伊藤忠商事株式会社とのサポート契約に基づき、本投資法人は、スポンサーであるケネディクスを中核としたケネディクス・グループ及びサポート会社から外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。また、本投資法人は、スポンサー及びサポート会社が有する多様なパイプラインによる外部成長機会及び商業施設についての運用ノウハウ等を最大限に活用した内部成長戦略を推進します。なお、不動産情報提供等に関する覚書及びサポート契約の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5) その他 ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続」をご参照下さい。
(ロ)ケネディクス・グループの概要
a. ケネディクス・グループの概要
ケネディクス・グループは、独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成及び運用を主たる事業として営んでおり、変化の激しい市場の「トレンド」を迅速かつ的確に捉えながら優良案件の発掘と投資機会の獲得に注力し、「機動性」と「柔軟性」を有する不動産投資運用を行っています。その理念及び人材は本資産運用会社にも受け継がれています。
b. ケネディクス・グループによるJ-REITへの強いコミットメント
ケネディクス・グループは、J-REITのうち、本投資法人、KDO、KDR、日本ロジスティクスファンド投資法人及びプレミア投資法人のスポンサーを務めています。また、ケネディクス・グループは、J-REIT以外にも私募REIT(注)であるKPIや各種私募ファンド及び海外REIT等も手掛けており、不動産投資のプロフェッショナルとして、変化の激しい市場の「トレンド」を迅速かつ的確に捉えながら、「機動性」と「柔軟性」をもった不動産投資運用に注力してきました。
以上のように、ケネディクス・グループにおける不動産投資信託事業の重要性は高く、運用する不動産投資信託の健全な成長はケネディクス・グループにとっても利益が一致するものと、本投資法人は考えています。
(注)「私募REIT」とは、オープンエンド型非上場不動産投資法人をいいます。
c. ケネディクス・グループの受託資産残高の推移
ケネディクス・グループの受託資産残高(注1)は2008年の金融危機後も着実に増加し、受託資産残高は2020年3月末日現在では2兆4,291億円(取得価格ベース)(注2)になりました。
(注1)「受託資産残高」とは、ケネディクス・グループがAM業務を受託しているファンド(本投資法人を含みます。)の取得資産残高(取得価格ベース)(連結対象不動産を含みます。)をいいます。
(注2)ケネディクス・グループの連結対象不動産706億円を含みます。
(ハ)サポート会社の概要
a. 三井住友ファイナンス&リース株式会社
三井住友ファイナンス&リース株式会社は1963年2月に設立され、1968年5月にリース事業を開始した総合リース会社です。株式会社三井住友フィナンシャルグループ及び住友商事株式会社を株主とし、主な事業内容は、機械設備等各種物品の賃貸、営業貸付事業です。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、ブリッジファンド等へのファイナンス機能及び人的支援を提供することを合意しています。
b. SMFLみらいパートナーズ株式会社
SMFLみらいパートナーズ株式会社は2018年10月に設立され、三井住友ファイナンス&リース株式会社の100%子会社として不動産リース事業の一部を承継しています。不動産セクターにおいて、株式会社三井住友銀行の取引先を顧客基盤とした幅広い案件発掘ルートに強みを有し、商業施設に関する深いノウハウを有しています。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、リース資産等の供給を通じたパイプライン・サポート及びウェアハウジング機能(スポンサーによる不動産等の一時的な取得をいいます。以下同じです。)を提供することを合意しています。
c. 日本商業開発株式会社
日本商業開発株式会社は2000年4月に設立され、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業を展開しており、東京証券取引所市場第一部及び名古屋証券取引所市場第一部に上場しています。その中でも特に、底地を投資対象としており、投資家の目線に立った、長期に安定したキャッシュ・フローを期待できる底地の開発を専門に取り扱う会社です。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、底地物件の供給を通じたパイプライン・サポートを提供し、幅広いテナントとのリレーションシップを本投資法人の成長に活用します。また、同社は、本投資法人に対しテナントリーシング業務を提供しています。
d. 株式会社ピーアンドディコンサルティング
株式会社ピーアンドディコンサルティングは1998年8月に設立され、商業施設開発・運営・商業コンサルティング業務等を主な事業内容としており、自社ブランド「UNICUS」等を開発・運営しています。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、自社開発案件の供給を通じたパイプライン・サポート、「UNICUS」案件のPM業務やテナントリーシング業務並びに商業施設の運営状況評価業務及び運営に関する助言業務を提供し、商業施設開発及び運営実績に基づくノウハウを本投資法人の成長に活用します。
e. 伊藤忠商事株式会社
伊藤忠商事株式会社は1949年に設立された総合商社であり、建設・不動産を含む各分野における国内事業、輸出入・三国間取引、国内外における事業投資等を行っています。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、同社とケネディクス株式会社により組成される商業施設開発型ファンドからのパイプライン・サポートや、同社、その子会社及び関連会社が売却を検討している商業施設の情報提供並びにPM業務及びテナントリーシング業務の提供を合意しています。
⑤ 商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設
日本においては高齢化と大都市圏への人口集中が進んでいますが、今後も高齢化と大都市圏への人口集中は更に進行することが見込まれるものと、本投資法人は考えています。このような人口動態の変化により、高齢化に伴う個人の日常生活圏の範囲の縮小及び人口集中に伴う単位面積当たりの商圏人口の増加による商圏の小規模化が都市部において進展するものと、本投資法人は考えています。また、社会構造が変化していく中においても、生活必需品に対するニーズはこれまで安定的な推移をたどってきたことから、本投資法人は、今後も生活必需品に対するニーズはこれまでと同様に安定的に推移していくと考えています。このように、高齢化や大都市圏への人口集中の進行及び生活必需品に対する安定したニーズを背景として、今後も本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設への需要の高まりが見込まれるものと、本投資法人は考えています。
一方、大規模集客施設の新設規制や専門スーパーの市場シェアの拡大等により、商業施設の小規模化が進行しています。また、多様化する消費者ニーズを捉えた専門店が登場し、小売市場における専門店の重要性が高まっていると、本投資法人は考えています。
以上のことから、社会構造の変化、多様化する消費者ニーズに対応することができる専門店を含んだ生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています。
昨今、日本におけるEコマース市場は拡大傾向にありますが、以下の理由から、本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設にEコマースの拡大が与える影響は限定的であると、本投資法人は考えています。
まず、生活密着型商業施設におけるテナントは、食品をはじめとする生活必需品等、日常的に頻繁に使用する商品・サービスを中心に取り扱っていますが、生活密着型商業施設は日常生活圏に立地していることから、そのアクセスの利便性を通じて、消費者はすぐに生活必需品等を買いに行くことができ、すぐに商品が欲しいという消費者のニーズにも対応可能であると、本投資法人は考えています。
次に、生活密着型商業施設におけるテナントで取り扱われている商品の多くは、消費者がインターネットよりも身近な実店舗で購入する傾向が比較的強いと、本投資法人は考えています。特に、生鮮食料品については、実際に商品を手にとって、その新鮮さや状態を実店舗で確認したいという消費者のニーズがあると、本投資法人は考えています。
⑥ 財務戦略
本投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、機動的な財務戦略を推進します。
(イ)エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、LTVや投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化に配慮しつつ実行します。また、自己の投資口の取得については、投資口価格の推移やマーケット環境の分析等を勘案した上で、総合的な判断に基づき実行します。
(ロ)デット・ファイナンス
主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランスを考慮するとともに、返済期限の分散を図りながら、効率的な資金調達を実行します。また、LTVは資金調達余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営を行います。
(ハ)LTV水準
資金調達余力の確保に留意しつつ、原則として60%を上限とします。
(注)本投資法人の運用ガイドライン上のLTV水準の上限値は60%ですが、本投資法人は、当面は50%を実務上の上限水準の目安とし、巡航ベースでは概ね40%から45%の間でLTVコントロールを実施していく方針です。
(ニ)発行体格付の状況
本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)よりA+の長期発行体格付を付与されています。
上記の格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(ホ)敷金・保証金の有効活用
本投資法人は、低コストかつ長期に安定した資金である、テナントから預託された敷金・保証金の一部を資金として有効活用します。
なお、借入金及び投資法人債発行の限度額等の制限については、後記「(4) 投資制限」をご参照下さい。
⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保
(イ)ポートフォリオ構築方針
a. 物件選定基準
本投資法人は、以下の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。
i. 施設としての魅力
生活密着性の観点から優位性・競争力を検証し、集客力等の施設としての魅力を総合的に判断します。
ii. 立地の状況
立地・商圏の分析については、人口・世帯数・競合店の状況等を勘案して判断します。
iii.収益性
収益の安定性やアップサイドポテンシャル(注)を検証し、稼働率、賃貸借の状況、賃料水準、契約形態等を勘案して判断します。
(注)「アップサイドポテンシャル」とは、アップサイドの実現可能性をいいます。
iv. テナント構成
テナント構成を重視し、テナントの信用力、使用目的の適正性等を勘案して判断します。
また、本投資法人は、物流施設については主に以下の特徴(注)を持つ物流施設を選定して投資を行います。主要な道路付近にある大規模物流施設とは異なり、これらの特徴を持つ物流施設を本投資法人では「消費地配送型物流施設」と定義することとします。
i. 最終消費者に届けるための物流施設
ii. 商業施設等の最終消費地に届けるための物流施設
iii.比較的小規模な物流施設
iv. 荷主が、本投資法人が保有する商業施設のエンドテナントと同様の業種であることも多く、業況が安定しており、締結されている賃貸借契約上の賃貸借期間が長期な物流施設
(注)本投資法人が取得する全ての物流施設が上記特徴を備えているとは限りません。
b. ポートフォリオの用途構成
本投資法人は、投資の80%以上を商業施設に対して行い、商業施設の中でも重点投資対象である生活密着型商業施設が取得価格(不動産取得に係る購入価格のみを指し、諸税、取得費用等を含みません。以下、本(イ)において同じです。)ベースでポートフォリオ全体の80%以上となるように投資することで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。なお、生活密着型商業施設以外の商業施設への投資に当たっては、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資することが期待される商業施設に対して厳選投資を行います。また、本投資法人は、現在及び将来の消費者の購買行動の変化に着目し、消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設が商業施設の延長線上にあるものとして捉え、また、モノの流れの多様化やラストマイルへの対応の中での消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設の需要が今後も伸びると考えられることから、安定的な需要が期待できる生活必需品を提供する「場所」としての生活密着型商業施設に加え、商業施設を補って商品を提供する物流施設に対しても厳選投資を行います。更に、本投資法人は、底地については、底地上の建物の用途に応じて分類することとし、底地上の建物が生活密着型商業施設の特徴を有する場合、生活密着型商業施設として位置付けるものとしますが、底地への投資に際しては、契約内容やテナント属性、土地としての資産価値、ポートフォリオ全体に占める底地の割合等に留意して投資を行います。
c. 本投資法人の投資対象地域
本投資法人は、人口動態が比較的安定している四大都市圏(注1)を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等(注2)、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。
(注1)「四大都市圏」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏及び福岡圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい、「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「福岡圏」とは、福岡県をいいます。以下同じです。
(注2)「政令指定都市・中核市等」とは、政令指定都市及び中核市の指定要件人口(20万人以上)以上の法定人口を有する都市、又は人口20万人未満でもその周辺エリアを含め相応の商圏人口が見込まれる地域をいいます。以下同じです。
d. 底地への投資方針～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。
投資法人の底地投資には、(a)事業用定期借地権設定契約により建物は土地のテナントが所有することが多いことから退去リスクが低く抑えられ、長期安定的なキャッシュ・フロー(借地料)の創出を期待できること(長期安定的なキャッシュ・フロー)、(b)建物の期中管理コストは土地のテナント負担であるため、収益が安定し易いこと(収益力の高さと安定性)、(c)建物減価償却費が発生しないことによりペイアウトレシオが向上すること(ペイアウトレシオの向上)及び(d)火災等による資産価値の下落リスクが低いこと(資産価値の安定性)等の意義があると、本投資法人は考えています。一方、土地のテナントが底地上に建物を所有することには、(a)新規出店時又は新規開発時の資金負担の軽減、(b)土地のオフバランス化による資本効率化(ROEの向上又は改善)及び(c)店舗内又は物流施設内の改装における手続の簡素化等の自由裁量の確保等の意義があると、本投資法人は考えています。このように、底地への投資は、底地保有者である本投資法人及び土地のテナント双方にメリットがあり、本投資法人と土地のテナントとのWin-Winの関係が実現できると本投資法人は考えています。なお、実際にJ-REITが保有する底地上の建物の大半が商業施設となっており、商業施設については底地形態での保有に対するニーズが強いことを裏付けていると、本投資法人は考えています。また、事業用定期借地権設定契約の期間満了後は、土地が更地で本投資法人に戻るため、最大価値で資産が返還される点も投資法人側の底地投資の意義として挙げられると、本投資法人は考えています。更に、本投資法人の底地投資の割合は、取得価格ベースでポートフォリオ全体の20%を実務上の上限水準の目安としています。
(ロ)用途
本投資法人は、不動産マーケットにおける流通性や取引市場規模、不動産マーケット情報の整備度合い、用途面の分散確保、テナント層の分散確保等を勘案し、商業施設を中心とした投資を行います。
用途面での投資比率の目標は、以下のとおりです。
(注)「投資比率」とは、各区分の取得価格小計を全区分の取得価格総額で除した割合をいいます。
オフィス、住宅、ゴルフ場、並びに風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。)第2条第5項に定める性風俗関連特殊営業店は投資対象外とします。
(ハ)地域
本投資法人は、人口動態が比較的安定している四大都市圏を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。
なお、地域面での投資比率の目標は、特に設けません。
(ニ)規模
本投資法人は、不動産マーケットにおける流通性を勘案の上、商業施設については、生活密着型商業施設を中心とした多様な商業施設タイプへの分散投資を行います。
投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、以下のとおりです。
上記の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合は個別に当該投資物件の取得を行うことができます。
a. 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格帯の投資物件が一部含まれる場合
b. 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
c. 投資済物件の近接地にある施設又は投資済物件に関連性のある施設の場合
(ホ)運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。
ただし、投資物件について以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
a. 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
b. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
c. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
(ヘ)個別投資基準
(注1)「新耐震基準」とは、1981年に施行された建築基準法施行令の改正(昭和56年4月24日政令第144号)に基づき制定された耐震基準をいい、①RC柱の帯筋比の規定の新設(0.2%以上)、②水平震度から層せん断力係数への見直し、③耐震計算に関する二次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。
(注2)「PML(Probable Maximum Loss)値」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。
投資物件の取得に当たっては、対象不動産の収益性調査、市場調査、法的調査、鑑定評価等の詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施します。各種調査及び鑑定評価については、専門性、客観性、透明性の観点から、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
(ト)匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資を行う場合は、主として以下の内容を基準にします。
a. 当該投資後において、不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券に対する投資額の合計が、総資産額(注)の10%以内となること
b. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等が、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること
c. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が得られること
(注)本(ト)における「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額に、有形固定資産における鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を加減して求めた金額とします。
(チ)運営管理方針
a. 運用計画の策定
本資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、各所管部署により起案され、コンプライアンス・オフィサーに提出されます。コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らして審査した上で問題点がないと判断した場合、コンプライアンス委員会及びKRR運用委員会の審議及び決議を経て、各営業期間開始後2か月以内に策定されます。商業リート本部長は、年度運用計画が策定された場合には、取締役会への報告後直ちに本投資法人の役員会に提出し、承認を得ます。
本資産運用会社は、各投資物件及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
投資物件の取得又は売却、市場環境の変化等、投資物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
b. PM業務
多数の投資物件のPM業務を迅速かつ統一的に行うため、原則として、PM業務は各投資物件につき個別に締結されたPM契約に基づき本資産運用会社が一括受託します。なお、PM業務の一部を再委託する場合における委託先の選定に当たっては、不動産運営の経験や能力、投資物件における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点にたった運営遂行の可否等を総合的に勘案した上で判断します。
c. 運営管理のモニタリング
本資産運用会社は、上記の「年度運用計画」を基に、投資物件の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、PM業務の状況を本資産運用会社内でモニタリングします。
本資産運用会社において、AM業務を所管する資産運用部及びPM業務を所管する資産管理部は、概ね以下の事項に関する確認及び対応策等についての業務報告会を、他部との間で定期的(原則として毎週)に開催し、計画に沿った運営管理を実行・維持するための協議を行います。
・ 収支実績及び予算との対比
・ 稼働率の状況
・ 既存テナントの動向
(賃料等の回収・延滞状況、テナントからの要望・苦情等の有無とその対処状況、賃貸借契約の更新・解約等の動向等)
・ 周辺地域における賃貸市場の動向
・ 新規テナント募集活動の状況
(入居検討先、募集条件、空室期間等)
・ 建物管理の状況
(躯体や設備の維持管理状況、法定定期点検の実施状況等)
・ 修繕工事の実施状況及び予算との対比
・ 今後必要な修繕工事及び大規模改修工事の計画
・ 収益向上、経費削減に向けた方策の検討
・ その他、協議が必要と考える事項
PM業務の一部を再委託した場合は、当該委託先の運営実績に関し、定期的(原則として各営業期間ごと)に以下の点を含めた評価及び査定を行います。その結果を踏まえ、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、状況により委託先の変更を行います。
・ 計画の達成度と貢献度
・ 既存テナントとのリレーション能力やクレーム対応能力
・ 新規テナント募集の営業状況
・ テナント審査能力
・ 投資物件の管理状況と改善提案能力
・ 修繕、改修工事の計画策定能力及び工事監理能力
・ 業務遂行上の正確性や対応能力、レポート作成能力
・ 費用や報酬の水準
・ 社内体制及び財務状況
(リ)付保方針
a. 損害保険
災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、投資物件の特性に応じ適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
b. 地震保険
個別の投資物件のPML値が20%を超過する場合、又は個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が10%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較したうえで、地震保険の付保を検討します。
c. 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・ジャパン株式会社によるA3以上又はS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社によるA-以上であることを基準とします。
d. 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定に当たっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
(ヌ)修繕及び設備投資の方針
a. 中長期的かつ安定的な収益を確保することを目的として、投資物件の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を投資物件毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
b. 修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオの競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や、緊急性を要する多額の支出が発生する場合は、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
c. 共用部分の改修工事については、テナントに対する営業政策上の観点から早期に検討及び実施します。
d. 耐震補強が必要な建物については、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実施します。
(ル)売却方針
保有する投資物件の売却を行う場合は、当該投資物件の現状における収益性並びにマーケット動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減等を総合的に勘案し、ポートフォリオにおける当該投資物件の存在意義を判断して決定します。
投資物件の売却にあたっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用等の方策を採用することを基本として、その他の諸条件も考慮しつつ、より有利な売却先への売却を検討しますが、本投資法人のポートフォリオの構築上、本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合には、上記方策によらず、交換取引又は相互売買取引等の方策も検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。
(ヲ)底地への投資方針～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。
① 本投資法人の基本理念及び特徴
(イ)本投資法人の基本理念
高齢化や大都市圏への人口集中が進行する中、生活必需品に対する安定したニーズを背景として、今後も生活密着性の高い商業施設(注1)への需要の高まりが見込まれると同時に、商業施設の小規模化・専門店化が進行しており、社会構造の変化及び多様化する消費者のニーズに対応することができるチェーンストア型専門店(注2)(以下「専門店」といいます。)をテナントに含む生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑤ 商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設」をご参照下さい。)。また、高齢化や大都市圏への人口集中が進行する中、生活密着型商業施設は、国土交通省が都市計画運用指針を通じて推進するコンパクトシティの理念に合致し、地域コミュニティの活性化につながる場所であると、本投資法人は考えています。一方、IT技術の進展を背景にEコマース(電子商取引)が進展し、消費者に商品を提供するという観点において、消費地に近接した物流施設の重要性が高まってきていること等、商業施設と物流施設(注3)の垣根が低下しつつあり、消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設を商業施設の延長線上にあるものとして捉え、また、モノの流れの多様化や配送拠点から消費者である配送先までの最終区間を意味するラストマイル(以下「ラストマイル」といいます。)への対応を行う中で、消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設の需要が今後も伸びるものと、本投資法人は考えています。これらの考えのもと、本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資に加えて、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも厳選投資を行うことで、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指すことを基本理念としています。
(注1)別途記載する場合を除き、本「2 投資方針」において「商業施設」とは、不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち、店舗用途(飲食店、スポーツクラブ、コンビニエンスストア、結婚式場、アミューズメント施設、テーマパーク等の複合的観光施設、学習塾、託児所、保険代理店、旅行代理店、マッサージ店、美容院・エステティックサロン及び公共テナントを含みます。)の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいい、本資産運用会社が定める「パイプライン会議」及び「優先検討権」のルールにおける商業施設の定義(当該定義については、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ) 各投資法人間における利益相反の防止(優先検討権の概要)」をご参照下さい。)とは異なります。なお、上記託児所には、保育施設(不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち幼稚園、幼保連携型認定こども園、保育所その他これに類する用途の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)に該当するものは含まれません。
(注2)「チェーンストア型専門店」とは、専門スーパー及び専門量販店を総称していいます。なお、「専門スーパー」とは、取扱商品のうち衣・食・住にわたる商品の割合が70%以上の衣料品スーパー、食料品スーパー及び住関連スーパーを総称していい、「専門量販店」とは、家電量販専門店、ドラッグストア及びホームセンターを総称していいます。以下同じです。
(注3)「物流施設」とは、不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち、倉庫又は工場用途(食品等の製造・加工等を行うプロセスセンター用途、食品庫用途を含みます。)の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下同じです。
(ロ)本投資法人の特徴
本投資法人は、商業施設を主な投資対象とし、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を通じて投資主価値の最大化を目指します。本投資法人は、商業施設の中でも生活密着型商業施設を重点投資対象とします。また、本投資法人は、商業施設を補って商品を提供する物流施設に対しても厳選投資を行います。
本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している商業施設をいいます(詳細については、後記「② 本投資法人の重点投資対象」をご参照下さい。)。
着実な資産規模の拡大及び資産価値の向上のため、本投資法人は、本資産運用会社の親会社であるケネディクスを中心とするケネディクス・グループ並びにサポート会社である三井住友ファイナンス&リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディコンサルティング及び伊藤忠商事株式会社(以下、ケネディクス・グループ及びサポート会社5社を総称して「スポンサー及びサポート会社」といいます。)から幅広いサポートを受け、多様なパイプラインによる外部成長機会及び商業施設についての運用ノウハウ等を最大限に活用した成長戦略を推進します。また、生活密着型商業施設の堅実な運営を通じて安定的な収益を確保し、投資主価値の最大化を目指します(詳細については、後記「④ スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。)。
(ハ)本投資法人の戦略及び優位性
a.生活密着型商業施設への重点投資
本投資法人は、前記「(ロ) 本投資法人の特徴」に記載のとおり、生活密着型商業施設への重点投資を行います。
本投資法人は、今後ますます日本の高齢化と大都市圏への人口集中が進行する中、商圏の小規模化が都市部において進展するものと、考えています。また、このように社会構造が変化していく中においても、生活必需品に対するニーズはこれまでと同様、安定的に推移していくものと、本投資法人は考えています。これらの認識を背景として、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している生活密着型商業施設に対する消費者のニーズは今後も安定的に推移し、生活密着型商業施設への安定的な需要が見込まれるものと、本投資法人は考えています。更に、人口構成の変化による社会構造の変化に伴い、消費者のニーズが多様化する中で、商業施設の小規模化・専門店化が進行しており、このような社会構造の変化、多様化する消費者ニーズを捉えた専門店をテナントに含む生活密着型商業施設への需要は今後ますます高まるものと、本投資法人は考えています。本投資法人は、生活必需品に対する安定したニーズ及び商業施設の小規模化・専門店化の進行に着目して、生活密着型商業施設への重点投資を行います。
また、本投資法人は、底地(第三者が賃借してその上に建物を所有している土地をいいます。以下同じです。)上の建物が生活密着型商業施設の特徴を有する場合には、底地にも投資を行い、かかる底地への投資を行うことを通じて、長期的に安定した収益を確保するとともに、本投資法人の成長を実現することを企図しています(底地への投資の詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 d. 底地への投資方針～成長機会の拡大～」をご参照下さい。)。
本投資法人のポートフォリオは、生活密着型商業施設を中心に構成されており、J-REITとして日本初の生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオ構成は、本投資法人の基本理念に合致すると同時に、社会構造の変化や多様化する消費者のニーズに対応したものであると、本投資法人は考えています。
b.安定的なキャッシュ・フローの創出及び賃料のアップサイドの追求
本投資法人は、生活密着型商業施設を中心とする物件及びテナント等のポートフォリオの分散を図ることによって、景気の変動に左右されにくい長期安定的なキャッシュ・フローを創出することを目指しています。また、物件又はテナントの特性等に応じて歩合賃料を導入し、賃料のアップサイドを追求するとともに、適切なテナント入替え及び賃貸借契約の更改を行うことによる収益の安定化及び収益力の向上を目指します。
c.スポンサー及びサポート会社による多様なサポートの活用
本投資法人は、前記「(ロ) 本投資法人の特徴」に記載のとおり、スポンサー及びサポート会社との多様なサポート契約を通じて、スポンサー及びサポート会社が有する多様なパイプラインによる豊富な外部成長機会を確保します。また、本資産運用会社によるPM業務の一括受託等を通じて、現場に近い商業施設マネジメントを実現し、内部成長の追求ができる運用体制を構築します。更に、定期的なテナントとのコミュニケーションを通じて、テナント及び消費者のニーズを把握し、課題点については物件の競争力を維持するための資本的支出を活用することでテナント満足度の向上及び物件競争力の更なる強化による収益の安定化を目指すとともに、テナント構成の最適化や未消化容積を活用した建物の増築の実施等を通じて、キャッシュ・フローのアップサイドを追求します(詳細については、後記「③ 本投資法人の成長戦略 (ロ) 内部成長戦略」をご参照下さい。)。
d.投資主利益最大化のためのガバナンス体制
本投資法人は、上記のとおり、スポンサー及びサポート会社の多様なサポートを最大限活用していくことで、投資主価値を最大化することを目指します(詳細については、後記「④ スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。)。一方で、スポンサーと本投資法人との間の利益相反により投資主利益を損なうことがないよう、本投資法人及び本資産運用会社においては、独立性を確保したガバナンス体制を構築し、投資主利益を保護しています。具体的には、資産の取得等における利害関係取引について、コンプライアンス委員会、KRR運用委員会及び本投資法人役員会における審議及び決議を必要とする仕組みを取り入れています。また、上記のようなガバナンス体制の構築以外にも、本投資法人の投資主との利益の一致を図る取組みとして、(ⅰ)本投資法人の成長とケネディクス・グループの利益が一致するビジネスモデル、(ⅱ)1口当たり分配金額及び投資口パフォーマンスに連動させた資産運用報酬体系の導入による投資主と本資産運用会社における利益の方向性の一致を図っています。
② 本投資法人の重点投資対象
本投資法人は、生活密着型商業施設に重点投資する方針のもと、収益の安定性及びポートフォリオの収益性の向上に資することが期待される商業施設及び物流施設についても、厳選して投資を行います。かかる商業施設及び物流施設への厳選投資により、安定的なキャッシュ・フローの創出を図るとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオを構築することを目指します。
本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している商業施設をいいます。本投資法人は、生活密着型商業施設とは、一般的に以下の特徴を有しているものと考えています。
a. 日常生活圏に立地
商圏は周囲1～10km程度(一般的には3～5km程度)で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心
b. 高い来店頻度
地域のニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度が高く、平日・休日による差異が小さい
c. 多様な専門店群
消費者の多様化した嗜好に対応した食品・衣料品・日用品等、商品種別ごとの専門店テナントが入居
本投資法人は、保有資産を、用途、テナント構成、立地及び商圏等の要素から、生活密着型商業施設におけるNSC(ネイバーフッドショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)、CSC(コミュニティショッピングセンター)、都市駅前型及びSS(スペシャリティストア)並びに物流施設(L)の6つのタイプに分類しています。本投資法人が考える生活密着型商業施設における各タイプの特徴は、以下のとおりです。
| 生活密着型商業施設のタイプ | 特徴 | 商圏 |
| NSC(ネイバーフッドショッピングセンター) | 食品スーパー等を中心のテナントとし、複数の各種専門店を有する商業施設 | 3～5㎞ |
| SM(スーパーマーケット) | 日常生活に必要な食品を主力商品とした食品スーパー | 3㎞ |
| CSC(コミュニティショッピングセンター) | 食品スーパー等を核テナントとし、複数の各種専門店を有する中規模の商業施設 | 5～10㎞ |
| 都市駅前型 | 都市の駅前に立地し、駅前の立地ポテンシャルから安定的な集客力を有する商業施設 | 3～10㎞ |
| SS(スペシャリティストア) | ドラッグストア、コンビニエンスストア、スポーツクラブ、家電量販店等の各種専門店を有する商業施設 | 1～10㎞ |
本投資法人は、保有する商業施設がいずれも生活密着型商業施設に該当すると判断しています。本投資法人より早い時期にJ-REIT市場に上場し、商業施設を主たる投資対象としている各J-REITの保有資産は、本書の日付現在、郊外型大規模商業施設(RSC(リージョナルショッピングセンター)(注1)、総合スーパー(GMS)(注2)及びアウトレットモール)並びに都市型商業施設(ブランド専門店等)が過半を占めています。したがって、本投資法人は、生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオを有する、初のJ-REITです。本投資法人は、高い利便性及び多様な消費者ニーズがあり、商業施設セクターにおけるボリュームゾーンを形成する生活密着型商業施設への重点投資を継続することにより、更なる投資主価値の向上を目指します。
(注1)「RSC(リージョナルショッピングセンター)」とは、多数の専門店(一般的には100テナント以上)を有し、商圏が概ね10km以上の大規模ショッピングセンターをいいます。以下同じです。
(注2)「GMS」とは、ゼネラルマーチャンダイズストア(General Merchandise Store)の略であり、食料品・日用品のみならず、衣料品や家電、家具等、日常生活で使う様々な商品を中心とした大衆品を総合的に品揃えしている商業施設又は小売業態をいい、総合スーパーと同義です。以下同じです。
(注3)上記は、生活密着型商業施設が有していると本投資法人が考えている物件規模、来店頻度、商圏等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。上記は、生活密着型商業施設を含む商業施設一般についての本投資法人の分析であり、各商業施設が上記の特徴を有していることを保証又は約束するものではありません。
③ 本投資法人の成長戦略
(イ)外部成長戦略
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社との多様なパイプラインによる外部成長機会を活用し、中長期的に更なるポートフォリオの規模拡大を目指します。本投資法人は、不動産投資のプロフェッショナルであるケネディクス・グループの商業施設におけるリソース及びノウハウを活用し、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される生活密着型商業施設への重点投資を追求します。また、本投資法人は、かかるケネディクス・グループの物流施設におけるリソース及びノウハウも活用し、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行います。
a. 外部成長戦略における基本方針
i. 商業施設投資のプロフェッショナルによる厳選投資
ii. スポンサー及び商業施設投資・開発・運営等の専門家集団であるサポート会社による開発機能を含めた強力なパイプライン・サポート
iii.優先交渉権等の活用による商業施設及び物流施設に関するパイプラインの確保
iv. 取得機会の最大化を実現するための多様な取得ルート及び取得手法の活用
(上記i.及びii.の詳細については、それぞれ後記「④ スポンサー及びサポート会社との協働 (イ) ケネディクス・グループを中心とした幅広いサポートの活用」及び同「(ハ) サポート会社の概要」をご参照下さい。)
b. 優先交渉権等の活用による商業施設及び物流施設に関するパイプラインの確保
本投資法人は、ケネディクス・グループにおける運用資産及び開発案件の取得並びにサポート会社との間に有する優先交渉権を活用し、積極的な外部成長を目指します。
c.本投資法人における物件の選定
i. 本投資法人の物件選定基準
本投資法人は、施設としての魅力、立地の状況、収益性及びテナント構成の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。また、本投資法人は、商業施設を補って商品を提供する機能を発揮しうる物流施設を選定して投資を行います。詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 a. 物件選定基準」をご参照下さい。
ii. ポートフォリオの用途構成
本投資法人は、投資の80%以上を商業施設に対して行い、商業施設の中でも重点投資対象である生活密着型商業施設が取得価格(不動産取得に係る購入価格のみを指し、諸税、取得費用等を含みません。以下同じです。)ベースでポートフォリオ全体の80%以上となるように投資することで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 b. ポートフォリオの用途構成」をご参照下さい。
iii.本投資法人の投資対象地域
本投資法人は、四大都市圏(注)を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等(注)、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行います。
(注)「四大都市圏」及び「政令指定都市・中核市等」の具体的な範囲については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ)ポートフォリオ構築方針 c. 本投資法人の投資対象地域」をご参照下さい。
iv. 底地への投資方針～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。詳細については、後記「⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保 (イ) ポートフォリオ構築方針 d. 底地への投資方針～成長機会の拡大～」をご参照下さい。
(ロ)内部成長戦略
本投資法人は、安定性及び成長性の両方を追求するポートフォリオを構築するとともに、AM業務及びPM業務を一体的に推進することで、適切な商業施設マネジメント及び物流施設マネジメントを推進し内部成長を追求するとともに、地域コミュニティの活性化に向けた取組みを行うことで中長期的な資産価値の向上を目指します。
a. 内部成長における基本方針
i. 安定性及び成長性の両方を追求するポートフォリオの構築
ii. AM業務及びPM業務の一体的な推進を通じたテナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化
iii.本資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設マネジメントの実現
iv. 商業施設マネジメントによる内部成長を追求するとともに、地域コミュニティの活性化への貢献を目指す
b. AM業務及びPM業務の一体的な推進
本投資法人は、本資産運用会社によるAM業務及びPM業務の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指します。
c. 本資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じた現場に近い商業施設マネジメントの実現
本投資法人は、本資産運用会社によるPM業務の一括受託を通じて現場に近い商業施設マネジメントを実現し、ノウハウの蓄積及びテナント満足度の向上を目指します。具体的には、ポートフォリオのテナント企業に対して直接アプローチを行い、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を図ります。そのために、本投資法人は、業況モニタリングを通じて、定期的なテナントとのコミュニケーションによるテナントニーズの把握や、来店客へのアンケートによる来店客ニーズの把握を行い、テナント及び来店客の満足度向上に向けた課題点の発見を図ります。発見した課題点を基に、ケネディクス・グループの商業施設におけるリソース及びノウハウを最大限に活用し、CAPEXの有効活用、テナント構成の最適化、建物増築による資産価値向上の実現及びコスト削減(照明のLED化、ビルマネジメントの効率化等)といったソリューションを実行し、テナント満足度の向上及びノウハウの蓄積を目指します。
d.商業施設マネジメントによる内部成長の追求
本投資法人は、適切な商業施設マネジメントを通じて、収益の安定化、更なる収益力の向上及び資産価値の向上を目指します。
i. CAPEXの有効活用
本投資法人は、CAPEXを有効活用することにより、コスト削減及びテナント満足度の向上に加え、物件競争力の向上を通じた収益の安定化を目指します。本投資法人は、適切なタイミングで効果的なCAPEXの活用を行うことで、コスト削減及びテナント満足度向上に加え、物件競争力の向上を通じた収益の安定化を図ることができるものと考えています。
ii. テナント構成の最適化
本投資法人は、積極的に魅力的な新規テナントの誘致・入替え等、最適なテナント構成を構築することにより、集客力を向上させ、収益の安定化と収益力の向上を目指すことが可能であると考えています。
iii.建物増築による資産価値向上の実現
本投資法人は、各物件の持つ競争力や本投資法人の財務に与える影響等を勘案した上で、各物件の未消化容積を活用し、建物増築を行うことで、賃貸可能面積を増加させ、収益力及び資産価値の向上を図ることも検討します。
本投資法人による、かかる未消化容積の活用による建物増築として、ロゼオ水戸及びウニクス伊奈において、敷地内に新たに建物を建築(増築)し、追加取得しています。今後もかかる未消化容積の活用による建物増築の手法を活用し、収益力及び資産価値の向上を目指します。
e. 中長期的な地域コミュニティの活性化に資する投資・運用
本投資法人は、サービス系テナントの誘致や地元参加型のイベント等を通じて地域コミュニティの活性化を図ることにより、中長期的な商業施設としての資産価値の向上を目指します。
f. 物流施設マネジメントの推進
本投資法人が投資対象とする物流施設に関しては、荷主が、本投資法人が保有する商業施設のエンドテナントと同様の業種であることが多いことを踏まえ、必要に応じて本投資法人が有する商業施設のエンドテナントとのリレーションも活用し、テナントとの良好な関係構築に努めます。荷主又は物流会社等のテナントとの良好な関係構築により、長期安定的な物流施設の運用を目指します。
g. ESGに関する取組み
本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資を通じて、中長期にわたる安定した資産運用を目指しています。
i.サステナビリティ方針
本資産運用会社ではESG(Environment:環境、Social:社会、Governance:ガバナンス)への取組みを重要な経営課題と位置付けています。その推進のため、本資産運用会社では以下のとおりサステナビリティ方針を制定しています。
(i) 持続可能な環境への貢献
運用物件の環境性能の向上という社会的使命に応え、エネルギー消費、CO2排出、水消費、廃棄物排出など運用物件が環境へ与える影響の継続的削減や有害物質の削減・適切な管理を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献します。
(ii) 多様な社会への貢献
運用物件が社会へ与える影響を考慮し、多様な社会の実現に貢献します。テナントや地域コミュニティの安全・安心、健康と快適性、多様性の確保等に努めます。
(iii) ステークホルダーへの責任
PM会社との連携、投資家、テナント、取引先や地域コミュニティなど、運用物件やファンドに関わる様々なステークホルダーとの対話を重視し、不動産のアセットマネジメント会社として責任ある投資運用を目指します。
(iv) 魅力ある職場の実現
従業員の活躍を支援する取組みや職場環境の整備等により、魅力ある働きやすい職場を目指します。研修などの教育・啓発活動を充実させ、従業員の能力を最大限に引き出すことに努めます。
(v) 規律ある組織体制の構築
コンプライアンスやリスクマネジメントの徹底を図ります。国際的なESGイニシアティブにもコミットし、また、ESGに関する情報開示を積極的に行うことで、規律ある組織による規律ある不動産の投資運用を目指します。
ii. 環境に対する方針
本投資法人及び本資産運用会社は、環境への取組みを一段と推進するため、環境方針を定めています。本投資法人及び本資産運用会社が定めた環境方針の内容は以下のとおりであり、本投資法人は、かかる環境方針に基づき投資運用を行います。
(i) 環境法令・規則の遵守
環境関連法令・規則を遵守し、環境に配慮した投資運用を推進します。
(ii) 省エネルギー対策の推進
資源やエネルギーの重要性を意識し、運用する不動産において省エネルギー対策の計画的な取組みを推進します。
(iii)環境負荷の低減
環境に与える負荷の低減を意識し、運用する不動産においてCO2削減、廃棄物削減、リサイクル推進等の対策に取り組みます。また、有害物質や環境汚染物質の取扱いに十分注意します。
(iv) 環境情報の公開
投資主、テナント、取引先等の様々な関係者に対し、環境方針や環境への取組状況などの必要な情報開示に努めます。
(v) 環境教育・啓発活動
本資産運用会社社内における環境教育・啓発活動により、本資産運用会社役職員の環境意識の向上に努めます。
iii. 環境に対する取組みへの評価
本投資法人は、環境に対する取組みへの評価として、2020年3月末日現在、保有する14物件についてDBJ Green Building認証(注1)を、2物件についてCASBEE(注2)不動産評価認証を取得しています。
また、本投資法人は、初参加した2016年から4年連続でGRESBリアルエステイト評価(注3)に参加し、「実行と計測」及び「マネジメントと方針」両面での高い評価を受け、「Green Star」評価を取得しました。また、2019年の評価では、総合スコアは「東アジア・商業・上場」部門の中で1位となり、相対評価による「GRESBレーティング」は4スターを取得し、前年の3スターから評価が向上しています。
更に、本投資法人は、2019年3月に、株式会社三井住友銀行による「SMBC環境配慮評価融資」(注4)において、資産運用について良好な環境配慮を実施している点が評価され、「A」の評価を取得しました。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社は、2019年3月に、三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社による「MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR」(注5)において、最高評価「Sランク」を取得しました。
本投資法人は、今後も適切な商業施設マネジメントを通じて、地域コミュニティの活性化をはじめ、環境・社会に配慮した取組みを進めていきます。
(注1)「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度をいいます。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しているとされています。
(注2)「CASBEE」とは、国土交通省が主導して開発された建築物の環境性能評価システムで、建築物それ自体の環境品質・性能に関する評価と、建築物の外部に対する環境負荷に関する評価の両面から総合的な環境性能の評価を行う制度です。
(注3)「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れている会社に付与されるものです。
(注4)「SMBC環境配慮評価融資」は、融資の実行に当たって、株式会社三井住友銀行と株式会社日本総合研究所が作成した独自の評価基準に基づき企業の環境配慮状況を評価するものです。
(注5)「MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR」は、ESGに関する取組みが企業価値の向上に資するという機運が高まっていること及びESG関連情報の積極的な開示について外部ステークホルダーからの要請も高まっていることを背景に三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社が開発した、企業のESG(E環境・S社会・Gガバナンス)に関する取組みを評価する、J-REIT専用の商品です。本評価に当たっては、日本を代表する格付会社の一つである株式会社日本格付研究所(JCR)もサポートして評価結果が付与されます。
iv. 社会への取組み
本投資法人は、地元参加型のイベントの開催等を通じて地域コミュニティの活性化を図っています。また、保有施設を災害時の一時的な避難場所として提供する協定を地方自治体と締結する等、地域行政との連携を図っています。
④ スポンサー及びサポート会社との協働
(イ)ケネディクス・グループを中心とした幅広いサポートの活用
ケネディクス及びKIPとの不動産情報提供等に関する覚書並びにサポート会社である三井住友ファイナンス&リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディコンサルティング及び伊藤忠商事株式会社とのサポート契約に基づき、本投資法人は、スポンサーであるケネディクスを中核としたケネディクス・グループ及びサポート会社から外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。また、本投資法人は、スポンサー及びサポート会社が有する多様なパイプラインによる外部成長機会及び商業施設についての運用ノウハウ等を最大限に活用した内部成長戦略を推進します。なお、不動産情報提供等に関する覚書及びサポート契約の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5) その他 ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続」をご参照下さい。
(ロ)ケネディクス・グループの概要
a. ケネディクス・グループの概要
ケネディクス・グループは、独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成及び運用を主たる事業として営んでおり、変化の激しい市場の「トレンド」を迅速かつ的確に捉えながら優良案件の発掘と投資機会の獲得に注力し、「機動性」と「柔軟性」を有する不動産投資運用を行っています。その理念及び人材は本資産運用会社にも受け継がれています。
b. ケネディクス・グループによるJ-REITへの強いコミットメント
ケネディクス・グループは、J-REITのうち、本投資法人、KDO、KDR、日本ロジスティクスファンド投資法人及びプレミア投資法人のスポンサーを務めています。また、ケネディクス・グループは、J-REIT以外にも私募REIT(注)であるKPIや各種私募ファンド及び海外REIT等も手掛けており、不動産投資のプロフェッショナルとして、変化の激しい市場の「トレンド」を迅速かつ的確に捉えながら、「機動性」と「柔軟性」をもった不動産投資運用に注力してきました。
以上のように、ケネディクス・グループにおける不動産投資信託事業の重要性は高く、運用する不動産投資信託の健全な成長はケネディクス・グループにとっても利益が一致するものと、本投資法人は考えています。
(注)「私募REIT」とは、オープンエンド型非上場不動産投資法人をいいます。
c. ケネディクス・グループの受託資産残高の推移
ケネディクス・グループの受託資産残高(注1)は2008年の金融危機後も着実に増加し、受託資産残高は2020年3月末日現在では2兆4,291億円(取得価格ベース)(注2)になりました。
(注1)「受託資産残高」とは、ケネディクス・グループがAM業務を受託しているファンド(本投資法人を含みます。)の取得資産残高(取得価格ベース)(連結対象不動産を含みます。)をいいます。
(注2)ケネディクス・グループの連結対象不動産706億円を含みます。
(ハ)サポート会社の概要
a. 三井住友ファイナンス&リース株式会社
三井住友ファイナンス&リース株式会社は1963年2月に設立され、1968年5月にリース事業を開始した総合リース会社です。株式会社三井住友フィナンシャルグループ及び住友商事株式会社を株主とし、主な事業内容は、機械設備等各種物品の賃貸、営業貸付事業です。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、ブリッジファンド等へのファイナンス機能及び人的支援を提供することを合意しています。
b. SMFLみらいパートナーズ株式会社
SMFLみらいパートナーズ株式会社は2018年10月に設立され、三井住友ファイナンス&リース株式会社の100%子会社として不動産リース事業の一部を承継しています。不動産セクターにおいて、株式会社三井住友銀行の取引先を顧客基盤とした幅広い案件発掘ルートに強みを有し、商業施設に関する深いノウハウを有しています。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、リース資産等の供給を通じたパイプライン・サポート及びウェアハウジング機能(スポンサーによる不動産等の一時的な取得をいいます。以下同じです。)を提供することを合意しています。
c. 日本商業開発株式会社
日本商業開発株式会社は2000年4月に設立され、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業を展開しており、東京証券取引所市場第一部及び名古屋証券取引所市場第一部に上場しています。その中でも特に、底地を投資対象としており、投資家の目線に立った、長期に安定したキャッシュ・フローを期待できる底地の開発を専門に取り扱う会社です。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、底地物件の供給を通じたパイプライン・サポートを提供し、幅広いテナントとのリレーションシップを本投資法人の成長に活用します。また、同社は、本投資法人に対しテナントリーシング業務を提供しています。
d. 株式会社ピーアンドディコンサルティング
株式会社ピーアンドディコンサルティングは1998年8月に設立され、商業施設開発・運営・商業コンサルティング業務等を主な事業内容としており、自社ブランド「UNICUS」等を開発・運営しています。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、自社開発案件の供給を通じたパイプライン・サポート、「UNICUS」案件のPM業務やテナントリーシング業務並びに商業施設の運営状況評価業務及び運営に関する助言業務を提供し、商業施設開発及び運営実績に基づくノウハウを本投資法人の成長に活用します。
e. 伊藤忠商事株式会社
伊藤忠商事株式会社は1949年に設立された総合商社であり、建設・不動産を含む各分野における国内事業、輸出入・三国間取引、国内外における事業投資等を行っています。同社は、本投資法人に対し、サポート契約に基づき、同社とケネディクス株式会社により組成される商業施設開発型ファンドからのパイプライン・サポートや、同社、その子会社及び関連会社が売却を検討している商業施設の情報提供並びにPM業務及びテナントリーシング業務の提供を合意しています。
⑤ 商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設
日本においては高齢化と大都市圏への人口集中が進んでいますが、今後も高齢化と大都市圏への人口集中は更に進行することが見込まれるものと、本投資法人は考えています。このような人口動態の変化により、高齢化に伴う個人の日常生活圏の範囲の縮小及び人口集中に伴う単位面積当たりの商圏人口の増加による商圏の小規模化が都市部において進展するものと、本投資法人は考えています。また、社会構造が変化していく中においても、生活必需品に対するニーズはこれまで安定的な推移をたどってきたことから、本投資法人は、今後も生活必需品に対するニーズはこれまでと同様に安定的に推移していくと考えています。このように、高齢化や大都市圏への人口集中の進行及び生活必需品に対する安定したニーズを背景として、今後も本投資法人が重点投資対象とする生活密着型商業施設への需要の高まりが見込まれるものと、本投資法人は考えています。
一方、大規模集客施設の新設規制や専門スーパーの市場シェアの拡大等により、商業施設の小規模化が進行しています。また、多様化する消費者ニーズを捉えた専門店が登場し、小売市場における専門店の重要性が高まっていると、本投資法人は考えています。
以上のことから、社会構造の変化、多様化する消費者ニーズに対応することができる専門店を含んだ生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています。
まず、生活密着型商業施設におけるテナントは、食品をはじめとする生活必需品等、日常的に頻繁に使用する商品・サービスを中心に取り扱っていますが、生活密着型商業施設は日常生活圏に立地していることから、そのアクセスの利便性を通じて、消費者はすぐに生活必需品等を買いに行くことができ、すぐに商品が欲しいという消費者のニーズにも対応可能であると、本投資法人は考えています。
次に、生活密着型商業施設におけるテナントで取り扱われている商品の多くは、消費者がインターネットよりも身近な実店舗で購入する傾向が比較的強いと、本投資法人は考えています。特に、生鮮食料品については、実際に商品を手にとって、その新鮮さや状態を実店舗で確認したいという消費者のニーズがあると、本投資法人は考えています。
⑥ 財務戦略
本投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、機動的な財務戦略を推進します。
(イ)エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、LTVや投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化に配慮しつつ実行します。また、自己の投資口の取得については、投資口価格の推移やマーケット環境の分析等を勘案した上で、総合的な判断に基づき実行します。
(ロ)デット・ファイナンス
主要金融機関を中心としたバンクフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランスを考慮するとともに、返済期限の分散を図りながら、効率的な資金調達を実行します。また、LTVは資金調達余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営を行います。
(ハ)LTV水準
資金調達余力の確保に留意しつつ、原則として60%を上限とします。
(注)本投資法人の運用ガイドライン上のLTV水準の上限値は60%ですが、本投資法人は、当面は50%を実務上の上限水準の目安とし、巡航ベースでは概ね40%から45%の間でLTVコントロールを実施していく方針です。
(ニ)発行体格付の状況
本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)よりA+の長期発行体格付を付与されています。
上記の格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(ホ)敷金・保証金の有効活用
本投資法人は、低コストかつ長期に安定した資金である、テナントから預託された敷金・保証金の一部を資金として有効活用します。
なお、借入金及び投資法人債発行の限度額等の制限については、後記「(4) 投資制限」をご参照下さい。
⑦ ポートフォリオの構築方針及び優先交渉権等の活用によるパイプラインの確保
(イ)ポートフォリオ構築方針
a. 物件選定基準
本投資法人は、以下の4つの要素を中心とする総合的判断により、競争優位性があり、中長期的に安定した賃料収入の確保及び資産価値の向上が期待される商業施設を選定して投資を行います。
i. 施設としての魅力
生活密着性の観点から優位性・競争力を検証し、集客力等の施設としての魅力を総合的に判断します。
ii. 立地の状況
立地・商圏の分析については、人口・世帯数・競合店の状況等を勘案して判断します。
iii.収益性
収益の安定性やアップサイドポテンシャル(注)を検証し、稼働率、賃貸借の状況、賃料水準、契約形態等を勘案して判断します。
(注)「アップサイドポテンシャル」とは、アップサイドの実現可能性をいいます。
iv. テナント構成
テナント構成を重視し、テナントの信用力、使用目的の適正性等を勘案して判断します。
また、本投資法人は、物流施設については主に以下の特徴(注)を持つ物流施設を選定して投資を行います。主要な道路付近にある大規模物流施設とは異なり、これらの特徴を持つ物流施設を本投資法人では「消費地配送型物流施設」と定義することとします。
i. 最終消費者に届けるための物流施設
ii. 商業施設等の最終消費地に届けるための物流施設
iii.比較的小規模な物流施設
iv. 荷主が、本投資法人が保有する商業施設のエンドテナントと同様の業種であることも多く、業況が安定しており、締結されている賃貸借契約上の賃貸借期間が長期な物流施設
(注)本投資法人が取得する全ての物流施設が上記特徴を備えているとは限りません。
b. ポートフォリオの用途構成
本投資法人は、投資の80%以上を商業施設に対して行い、商業施設の中でも重点投資対象である生活密着型商業施設が取得価格(不動産取得に係る購入価格のみを指し、諸税、取得費用等を含みません。以下、本(イ)において同じです。)ベースでポートフォリオ全体の80%以上となるように投資することで、安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。なお、生活密着型商業施設以外の商業施設への投資に当たっては、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資することが期待される商業施設に対して厳選投資を行います。また、本投資法人は、現在及び将来の消費者の購買行動の変化に着目し、消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設が商業施設の延長線上にあるものとして捉え、また、モノの流れの多様化やラストマイルへの対応の中での消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設の需要が今後も伸びると考えられることから、安定的な需要が期待できる生活必需品を提供する「場所」としての生活密着型商業施設に加え、商業施設を補って商品を提供する物流施設に対しても厳選投資を行います。更に、本投資法人は、底地については、底地上の建物の用途に応じて分類することとし、底地上の建物が生活密着型商業施設の特徴を有する場合、生活密着型商業施設として位置付けるものとしますが、底地への投資に際しては、契約内容やテナント属性、土地としての資産価値、ポートフォリオ全体に占める底地の割合等に留意して投資を行います。
c. 本投資法人の投資対象地域
本投資法人は、人口動態が比較的安定している四大都市圏(注1)を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等(注2)、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。
(注1)「四大都市圏」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏及び福岡圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい、「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「福岡圏」とは、福岡県をいいます。以下同じです。
(注2)「政令指定都市・中核市等」とは、政令指定都市及び中核市の指定要件人口(20万人以上)以上の法定人口を有する都市、又は人口20万人未満でもその周辺エリアを含め相応の商圏人口が見込まれる地域をいいます。以下同じです。
d. 底地への投資方針～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした各種商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。
投資法人の底地投資には、(a)事業用定期借地権設定契約により建物は土地のテナントが所有することが多いことから退去リスクが低く抑えられ、長期安定的なキャッシュ・フロー(借地料)の創出を期待できること(長期安定的なキャッシュ・フロー)、(b)建物の期中管理コストは土地のテナント負担であるため、収益が安定し易いこと(収益力の高さと安定性)、(c)建物減価償却費が発生しないことによりペイアウトレシオが向上すること(ペイアウトレシオの向上)及び(d)火災等による資産価値の下落リスクが低いこと(資産価値の安定性)等の意義があると、本投資法人は考えています。一方、土地のテナントが底地上に建物を所有することには、(a)新規出店時又は新規開発時の資金負担の軽減、(b)土地のオフバランス化による資本効率化(ROEの向上又は改善)及び(c)店舗内又は物流施設内の改装における手続の簡素化等の自由裁量の確保等の意義があると、本投資法人は考えています。このように、底地への投資は、底地保有者である本投資法人及び土地のテナント双方にメリットがあり、本投資法人と土地のテナントとのWin-Winの関係が実現できると本投資法人は考えています。なお、実際にJ-REITが保有する底地上の建物の大半が商業施設となっており、商業施設については底地形態での保有に対するニーズが強いことを裏付けていると、本投資法人は考えています。また、事業用定期借地権設定契約の期間満了後は、土地が更地で本投資法人に戻るため、最大価値で資産が返還される点も投資法人側の底地投資の意義として挙げられると、本投資法人は考えています。更に、本投資法人の底地投資の割合は、取得価格ベースでポートフォリオ全体の20%を実務上の上限水準の目安としています。
(ロ)用途
本投資法人は、不動産マーケットにおける流通性や取引市場規模、不動産マーケット情報の整備度合い、用途面の分散確保、テナント層の分散確保等を勘案し、商業施設を中心とした投資を行います。
用途面での投資比率の目標は、以下のとおりです。
| 用途 | 投資比率(注) | |
| 生活密着型商業施設 | 日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している商業施設 | 80%以上 |
| その他投資対象商業施設 | RSC(リージョナルショッピングセンター)等、生活密着型商業施設以外の商業施設 | 20%以下 |
| 物流施設 | 20%以下 | |
(注)「投資比率」とは、各区分の取得価格小計を全区分の取得価格総額で除した割合をいいます。
オフィス、住宅、ゴルフ場、並びに風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。)第2条第5項に定める性風俗関連特殊営業店は投資対象外とします。
(ハ)地域
本投資法人は、人口動態が比較的安定している四大都市圏を中心に積極的に投資を行いますが、商業施設については政令指定都市・中核市等、物流施設については政令指定都市・中核市等又は主要一般道路や高速道路の利用利便性を有し、四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。
なお、地域面での投資比率の目標は、特に設けません。
(ニ)規模
本投資法人は、不動産マーケットにおける流通性を勘案の上、商業施設については、生活密着型商業施設を中心とした多様な商業施設タイプへの分散投資を行います。
投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、以下のとおりです。
| 区分 | 取得価格 |
| 最低投資規模 | 1投資物件当たり5億円以上(消費税等の諸費用は含みません。) |
| 最高投資規模 | 当該物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得価格の比率について、20%を上限とします。 |
上記の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合は個別に当該投資物件の取得を行うことができます。
a. 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格帯の投資物件が一部含まれる場合
b. 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
c. 投資済物件の近接地にある施設又は投資済物件に関連性のある施設の場合
(ホ)運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。
ただし、投資物件について以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
a. 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
b. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
c. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
(ヘ)個別投資基準
| 立地 | 用途、地域、規模毎の特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。 |
| 遵法性 | 都市計画法、建築基準法等、関連する諸法令を遵守している物件(既存不適格物件を含みます。)とします。ただし、関連法令を遵守できていない物件のうち、取得後、是正可能な物件に関しては、投資対象とすることがあります。 なお、借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、これら投資対象の基準を満たすことを要しません。 |
| 構造 | 主たる建物が鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の物件を原則的な対象としますが、主たる建物が木造の場合についても投資対象として検討することができるものとします。なお、主たる建物が木造の建物である場合の投資の検討に際しては、耐火性その他当該建物を含む物件の状況に応じ、木造建物のリスクに関する要素について調査の上検討するものとします。 |
| 耐震性 | 新耐震基準(注1)に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別のPML値(注2)が20%未満であり、かつ、当該物件の取得後におけるポートフォリオ全体のPML値が10%未満を維持できる物件とします。 ただし、次に該当する物件については、投資対象として個別に検討することができます。 (1) 地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる物件 (2) 取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記の基準を満たすことが可能と判断される物件 なお、借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、これら投資対象の基準を満たすことを要しません。 |
| 環境・地質 | 専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低く、又は内在しているが当該有害物質に関連する全ての法令に基づき適法に保管あるいは処理等がなされている旨の記載がなされ、かつ、本資産運用会社の調査により運用上の障害の可能性が低いと判断された物件とします。 |
| テナント (エンドテナント) | (1) 属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、投資判断を行います。 (2) 特定の同一のエンドテナントからの賃料収入(共益費・駐車場使用料・倉庫使用料等を含み、複数物件に入居している場合はその総額とします。)が、ポートフォリオ全体の賃料収入に占める比率(3月末及び9月末の契約賃料ベースとします。)は、原則として20%を上限とします。 ただし、上記の上限値を超えるものの、テナントの信用力やテナント入替えの可能性等を総合的に勘案した結果、ポートフォリオの安定運営上、好影響を及ぼすと判断される場合は、個別に取得を検討することができます。 |
| 権利関係 | 土地及び建物を取得する場合には、原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件を投資対象とします。また、借地権が設定された土地(底地)を取得する場合には、原則として、事業用定期借地権設定契約又は一般定期借地権設定契約が締結されており、借地権者の属性や賃料負担能力が十分と判断できるとともに、借地期間満了後の収益確保が見込めると判断した物件を投資対象とします。ただし、以下の(1)から(6)の形態の物件についても、各々に定める検証を行った上で、投資対象とすることがあります。 |
| (1) 共有物件 ・ 管理運営(賃貸・改良行為等)の自由度を確保するため、共有持分割合が50%超であることを原則としますが、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力等を十分確認の上、仕組み上の手当て(共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。)を講じます。 | |
| (2) 区分所有建物及びその敷地 ・ 管理運営の自由度を確保するため、区分所有議決権が50%超であることを原則としますが、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。なお、区分所有建物の下層階等の一部のみが商業施設である物件については、当該区分所有建物に係る管理規約等において、当該商業施設部分の運用について商業施設側に一定の裁量が確保できていることを条件に、区分所有議決権が50%未満の区分所有案件であっても投資対象とすることができます。 ・ 処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間での優先買取権や譲渡制限等の有無や内容を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況(積立金、負債比率、付保状況等)を確認し、必要に応じて独自の手当て(本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限りません。)を講じます。 | |
| (3) 借地権付建物 ・ 原則として、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権を対象とします。 ・ 底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。 | |
| (4) 境界 ・ 隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者や属性、経緯、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 | |
| (5) 用益権や越境物等 ・ 第三者による地上権・地役権等の用益権が設定されている不動産については、その内容や相手方を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 ・ 隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件については、越境物の内容や所有者、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 | |
| (6) その他 ・ 借家権については、上記(1)から(5)までに該当する物件を取得する際に付随するもののほかは、原則として投資対象としません。 ・ 抵当権等の担保権が設定されている物件については、原則として投資対象としません。投資物件の検証に当たっては、担保権の有無や購入時の担保権抹消の可能性等を確認します。 |
| 開発案件 | ・ 原則として、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている若しくは生じる見込みがある物件を投資対象とします。 ・ 建築前又は建築中である土地建物について、建物の許認可リスクや完工リスクが低減され、賃貸マーケットの状況や賃貸借予約契約の存在等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、当該建物の竣工前においても投資対象とすることができます。この場合、本投資法人が建物の建築に係る請負契約の注文者になることもできます。 ・ 本投資法人が、宅地の造成又は建物の建築に係る工事を自ら実行することとなる取引は行いません。 |
| 現物不動産と 信託受益権の選択 | 投資物件の取得に当たり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行った上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コスト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断します。 |
(注1)「新耐震基準」とは、1981年に施行された建築基準法施行令の改正(昭和56年4月24日政令第144号)に基づき制定された耐震基準をいい、①RC柱の帯筋比の規定の新設(0.2%以上)、②水平震度から層せん断力係数への見直し、③耐震計算に関する二次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。
(注2)「PML(Probable Maximum Loss)値」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。
投資物件の取得に当たっては、対象不動産の収益性調査、市場調査、法的調査、鑑定評価等の詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施します。各種調査及び鑑定評価については、専門性、客観性、透明性の観点から、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
(ト)匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資を行う場合は、主として以下の内容を基準にします。
a. 当該投資後において、不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券に対する投資額の合計が、総資産額(注)の10%以内となること
b. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等が、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること
c. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が得られること
(注)本(ト)における「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額に、有形固定資産における鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を加減して求めた金額とします。
(チ)運営管理方針
a. 運用計画の策定
本資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、各所管部署により起案され、コンプライアンス・オフィサーに提出されます。コンプライアンス・オフィサーが法令等に照らして審査した上で問題点がないと判断した場合、コンプライアンス委員会及びKRR運用委員会の審議及び決議を経て、各営業期間開始後2か月以内に策定されます。商業リート本部長は、年度運用計画が策定された場合には、取締役会への報告後直ちに本投資法人の役員会に提出し、承認を得ます。
本資産運用会社は、各投資物件及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
投資物件の取得又は売却、市場環境の変化等、投資物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
b. PM業務
多数の投資物件のPM業務を迅速かつ統一的に行うため、原則として、PM業務は各投資物件につき個別に締結されたPM契約に基づき本資産運用会社が一括受託します。なお、PM業務の一部を再委託する場合における委託先の選定に当たっては、不動産運営の経験や能力、投資物件における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点にたった運営遂行の可否等を総合的に勘案した上で判断します。
c. 運営管理のモニタリング
本資産運用会社は、上記の「年度運用計画」を基に、投資物件の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、PM業務の状況を本資産運用会社内でモニタリングします。
本資産運用会社において、AM業務を所管する資産運用部及びPM業務を所管する資産管理部は、概ね以下の事項に関する確認及び対応策等についての業務報告会を、他部との間で定期的(原則として毎週)に開催し、計画に沿った運営管理を実行・維持するための協議を行います。
・ 収支実績及び予算との対比
・ 稼働率の状況
・ 既存テナントの動向
(賃料等の回収・延滞状況、テナントからの要望・苦情等の有無とその対処状況、賃貸借契約の更新・解約等の動向等)
・ 周辺地域における賃貸市場の動向
・ 新規テナント募集活動の状況
(入居検討先、募集条件、空室期間等)
・ 建物管理の状況
(躯体や設備の維持管理状況、法定定期点検の実施状況等)
・ 修繕工事の実施状況及び予算との対比
・ 今後必要な修繕工事及び大規模改修工事の計画
・ 収益向上、経費削減に向けた方策の検討
・ その他、協議が必要と考える事項
PM業務の一部を再委託した場合は、当該委託先の運営実績に関し、定期的(原則として各営業期間ごと)に以下の点を含めた評価及び査定を行います。その結果を踏まえ、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、状況により委託先の変更を行います。
・ 計画の達成度と貢献度
・ 既存テナントとのリレーション能力やクレーム対応能力
・ 新規テナント募集の営業状況
・ テナント審査能力
・ 投資物件の管理状況と改善提案能力
・ 修繕、改修工事の計画策定能力及び工事監理能力
・ 業務遂行上の正確性や対応能力、レポート作成能力
・ 費用や報酬の水準
・ 社内体制及び財務状況
(リ)付保方針
a. 損害保険
災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、投資物件の特性に応じ適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
b. 地震保険
個別の投資物件のPML値が20%を超過する場合、又は個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が10%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較したうえで、地震保険の付保を検討します。
c. 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・ジャパン株式会社によるA3以上又はS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社によるA-以上であることを基準とします。
d. 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定に当たっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
(ヌ)修繕及び設備投資の方針
a. 中長期的かつ安定的な収益を確保することを目的として、投資物件の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を投資物件毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
b. 修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオの競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や、緊急性を要する多額の支出が発生する場合は、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
c. 共用部分の改修工事については、テナントに対する営業政策上の観点から早期に検討及び実施します。
d. 耐震補強が必要な建物については、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実施します。
(ル)売却方針
保有する投資物件の売却を行う場合は、当該投資物件の現状における収益性並びにマーケット動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減等を総合的に勘案し、ポートフォリオにおける当該投資物件の存在意義を判断して決定します。
投資物件の売却にあたっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用等の方策を採用することを基本として、その他の諸条件も考慮しつつ、より有利な売却先への売却を検討しますが、本投資法人のポートフォリオの構築上、本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合には、上記方策によらず、交換取引又は相互売買取引等の方策も検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。
(ヲ)底地への投資方針～成長機会の拡大～
本投資法人は、生活密着型商業施設をはじめとした商業施設及び物流施設への投資につき、底地形態での取得も検討します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
