有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成27年5月12日-平成28年2月29日)
(1)【投資方針】
① 基本理念
本投資法人は、「資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、幅広くヘルスケア業界の成長を支援し、本投資法人のステークホルダーである利用者、オペレーター、投資主の満足度の最大化を追求することにより、社会に貢献する」という基本理念に基づき、ヘルスケア関連施設(注)に対する投資を通じて、「国民が健康な生活と長寿を享受できる社会」(以下「健康長寿社会」といいます。)の実現に寄与し、社会貢献を果たすことを目指しています。
(注)「ヘルスケア関連施設」とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等を含む「シニアリビング施設」、並びに、病院、診療所、医療モール及び介護老人保健施設を含む「メディカル施設」を総称していいます。以下同じです。なお、ヘルスケア関連施設の分類については、後記「③ ヘルスケア関連施設の概要 (イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類」をご参照ください。
(イ)あらゆる世代を支えるヘルスケア関連施設への投資を通じた社会貢献
我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会(注)を迎え、「クオリティ・オブ・ライフ(Quality of Life)」への注目が高まっていると、本投資法人は考えています。平成26年7月22日付の我が国の健康・医療戦略に関する閣議決定にも見られるとおり、超高齢社会においては、単に長寿であるだけではなく、いかに健康で過ごすことのできる期間を長く保つかが重要課題となっており、健康長寿社会の実現が急務とされています。
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわり、あらゆる世代を支えるヘルスケア関連施設を、「事業用不動産」としての性格に加えて「社会的インフラ」としての性格を併せ持つ資産と位置付けた上で、シニアリビング施設とメディカル施設に分類しています(本投資法人における位置付けと分類については、後記「<社会的インフラとしてのヘルスケア関連施設>」をご参照ください。)。本投資法人が重点的な投資対象とするシニアリビング施設は、地域社会の中で生涯現役の健康で自立した生活を送りたいと願う高齢者や、心身の機能が低下しても介護と医療の連携によるサポートを受けて安心な生活を送りたいと願う高齢者やその家族を支える社会的インフラといえます。また、メディカル施設は、身近なホームドクターによる診療から高度先進医療まで、安心して最善の医療を効率的に受けることのできる社会を願う、乳児期から老年期に至る全ての人々を支える社会的インフラといえます。そして、これらのヘルスケア関連施設が全国どこでも質及び量ともに適切に提供されることが、国民の心身共に健やかで充実した暮らしの実現に欠かせない要素であると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、「健康長寿社会の実現に資するヘルスケア関連施設に選別して投資することにより、質の高いヘルスケア関連施設の整備を促進し、また、ヘルスケア関連施設を適切に運営し、優良なサービスを提供するオペレーターとパートナーシップを構築し、その活動を支えることで、健康長寿社会の実現に寄与し、社会への貢献を果たすこと」を資産運用の基本的な考え方としています。
(注)「超高齢社会」とは、世界保健機関(WHO)や国際連合の定義による、総人口に対して65歳以上の高齢者人口が占める割合(高齢化率)が21%を超えた社会をいいます。
<社会的インフラとしてのヘルスケア関連施設>(ロ)資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手としての本投資法人
資本市場の投資家には、長期安定を求める投資ニーズ、成長分野に対する投資ニーズ、リスクに見合った利回りを求める投資ニーズ、社会貢献性の高い投資を求める投資ニーズ及び投資対象の分散のための多様な投資機会を求める投資ニーズ等の様々な投資ニーズがあると、本投資法人は考えています。
一方、ヘルスケア業界において成長を希求するオペレーターには、事業の拡大や効率化のニーズ、所有と運営を分離して運営に特化するニーズ、資金調達手段の多様化のニーズ、バランスシートのスリム化のニーズ及び不動産保有リスクを回避するニーズ等があると考えています。また、ヘルスケア業界に関わる利用者及び国・地方自治体には、あらゆる世代の人々の安心・安全な生活を実現するニーズ及び民間主導での社会的インフラ整備推進を行うニーズ等が、それぞれあると考えています。
本投資法人は、J-REITのもつ資本市場での資金調達機能並びに本資産運用会社のメンバー及びスポンサー会社が有するヘルスケア業界に対する知見及びノウハウを最大限効果的に活用してヘルスケア関連施設に投資することにより、このような資本市場の投資家のニーズとヘルスケア業界のオペレーターのニーズをつなぐことを目指しています。また、本投資法人は、健康長寿社会の実現を願う人々や国・地方自治体のニーズに応えるサービスを提供しているオペレーターを適切に選別し、かかるオペレーターが運営しているヘルスケア関連施設に対して投資、運用及び管理を行うことを資産運用の基本的な考え方とします。
本投資法人は、かかる基本的な考え方に従った資産運用を適切に実施することで、優良なオペレーターに必要な資金が提供され、オペレーターが成長を遂げることにより、ヘルスケア業界の健全な発展に寄与することを目指しています。その結果、投資対象とするヘルスケア関連施設とそのオペレーターを通じてハードとソフトの両面において利用者の満足度が最大化されると考えており、また、利用者の満足度を最大化することで、投資対象とする施設やオペレーターの業績が向上し、投資対象とする施設の運営が安定することを通じて、本投資法人の投資主価値の最大化を実現することができると考えています。
<資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手としての本投資法人の役割>② 本投資法人の特徴
本投資法人は、前記「① 基本理念」に記載した基本理念に基づき、社会的インフラとなるヘルスケア関連施設に特化したポートフォリオを構築し、安定的な運用を行うことにより、投資主価値の最大化を図ります。本投資法人の主たる特徴は、以下に記載の5点です。
(イ)多種多様なヘルスケア関連施設への分散投資による成長
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわる多種多様なヘルスケア関連施設に幅広く投資することにより、投資主に対し安定した利益の還元を行うことが可能であると考えています。
本投資法人の投資対象とするヘルスケア関連施設は、大きくシニアリビング施設とメディカル施設に分類されます。シニアリビング施設には有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅等が、メディカル施設には病院・診療所・医療モール・介護老人保健施設等が含まれます(詳細については、後記「③ ヘルスケア関連施設の概要 (イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類」をご参照ください。)。
本投資法人は、本書の日付現在の投資環境を踏まえ、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高いことに加え、同市場が高い成長可能性を有すると考えていることから、シニアリビング施設へ重点的に投資を行います。シニアリビング施設に関しては、介護保険制度の発足により介護認定者を対象とした介護型の施設の普及が全国的に進んでいますが、本投資法人は、要介護者向けに限らず、今後団塊の世代の高齢化に伴い市場の拡大が見込まれる自立者向け施設やCCRCにも幅広く投資(自立者向けを含む多種多様なシニアリビング施設への重点投資)を行います。
また、本投資法人は、メディカル施設について、病床機能分化に対応するための施設改修、病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から今後建替えが進むものと考えています。政府も戦略としてシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア関連施設の供給を後押しする施策を打ち出しており、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・コメント手続も実施されました。これらのことから、本投資法人は、今後、法令やガイドライン等に従い、病院を中心に投資対象として検討していく方針です。
本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、①施設の用途、②地域、③利用料の価格帯、④オペレーター及び⑤施設の規模の観点から、幅広い規模のヘルスケア関連施設への分散投資、三大都市圏等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資を実現することにより、中長期的かつ持続的な成長を実現するとともに、リスク分散が図られたポートフォリオを構築することができると考えています。
詳細については、後記「③ ヘルスケア関連施設の概要 (ロ)シニアリビング施設の類型」、同「(ハ)シニアリビング施設の典型的な収益構造」及び後記「④ ポートフォリオの構築方針・基準」をご参照ください。
(ロ)賃料固定型の長期賃貸借契約と高度な運用能力により裏付けられる安定したキャッシュ・フロー
本投資法人は、ヘルスケア関連施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア関連施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります(詳細については、後記「⑧ 内部成長戦略 (イ)賃料固定型の長期賃貸借契約に基づく高い安定性」をご参照ください。)。なお、本書の日付現在の保有資産におけるオペレーターとの賃貸借契約は、すべて20年以上の契約期間かつ賃料固定の契約内容になっています。本投資法人は、介護保険制度、医療保険制度、年金制度等の社会保障制度の変更リスクも、選別されたオペレーターとの賃料固定型の長期賃貸借契約、施設の用途及び賃料負担力を含む収益構造の分散並びに適切なモニタリングの実施による収益の安定化により一定程度ヘッジ可能なものと考えています(オペレーターの選定等に関する詳細については、後記「⑧ 内部成長戦略 (ロ)適切なモニタリングの実施による収益の安定化」、同「(ホ)オペレーターの状況(運営実績のあるオペレーターの選定)」及び後記「⑩ 運営管理方針 (ト)保有資産のオペレーターによるバックアップオペレーション機能」をご参照ください。)。
本資産運用会社は、スポンサー会社においてヘルスケア関連施設への投融資業務を長年担当していた経験を有するメンバーを中心に構成されていることから、ヘルスケア関連施設に対する投資、運用及び融資をはじめとする各種サービスに関して、高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを有していると、本投資法人は考えています。また、スポンサー会社は、自ら又はそのグループ会社を通じて、日本国内においてシニアリビング施設を中心とするヘルスケア関連施設に対して、投資、融資及びオペレーションをはじめとする各種サービスを提供してきた数多くの実績を有しています。本投資法人は、本資産運用会社のメンバー及びスポンサー会社が積み上げてきた実績に基づくヘルスケア関連施設の知見・ノウハウ等をヘルスケア関連施設への投資、運用及び管理において最大限活用することにより、中長期的なキャッシュ・フローの安定性が確保されるものと考えています。
(ハ)オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略
本投資法人は、市場の拡大が見込まれるヘルスケア業界においては、成長を希求するオペレーターが数多く存在し、事業拡大や経営改善のための資金調達ニーズも高まりを見せていると考えています。本投資法人は、成長を希求するオペレーターを目利き力を活かして選定し、これらのオペレーターのビジネスパートナーとしてオペレーターと共に成長することを目的として、本投資法人が有するヘルスケア関連施設の保有・維持管理機能に加え、本資産運用会社が有するヘルスケア業界に関する知見及びノウハウを活用した「ORE戦略」を実践していきます(オペレーターに関するポートフォリオ構築方針については、後記「④ ポートフォリオの構築方針・基準 (ロ)ポートフォリオ構築方針 b. オペレーター」及び後記「⑦ 外部成長戦略 (ニ)経験に裏打ちされた目利き力」をご参照ください。)。
本投資法人は、オペレーターの資金調達ニーズやバランスシートのスリム化のニーズに対して、資産保有機能により施設のセール・アンド・リースバックの機会を提供し、また、新規施設の開発ニーズに対しては、本資産運用会社が有する知見・ノウハウやスポンサー会社の開発機能等を活用した開発ソリューションを提供するなど、オペレーターに対する様々なソリューション・サポートの提供を目指しています(オペレーターとのパートナーシップに基づくORE戦略)。「ORE戦略」を推進することで、オペレーターのニーズに対応したソリューションの提供によるオペレーターの成長支援を行うとともに、本投資法人の物件取得機会を創出し、成長を実現するWin-Win(ウィン・ウィン)の関係(注)構築を通じて、投資主価値の向上に資すると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (イ)オペレーターとのパートナーシップに基づく成長戦略(ORE戦略)」をご参照ください。)。
また、ヘルスケア関連施設の利用者の視点と本投資法人の投資基準とは共通する部分も多く、サービス品質が高く、利用者の満足度の高い施設に選別して投資することで、良質な施設の供給促進に寄与できるものと考えています。更に、利用者の満足度の高い施設のオペレーターは、総じて経営の安定性や成長性が高く、ひいては投資対象施設の資産価値の維持向上が図られると、本投資法人は考えています。加えて、利用者の視点で施設メインテナンス及び運営のモニタリングを行いながらオペレーターとのリレーションを深めることで、利用者のニーズに寄り添った運用が可能になると、本投資法人は考えています。
更に、本投資法人は、健康長寿社会などの国の政策や、地方創生などの社会的ニーズとも歩調を合わせた投資を行うことで、成長と社会貢献の両立を目指しています(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (ロ)国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略」をご参照ください。)。
(注)「Win-Win(ウィン・ウィン)の関係」とは、双方にとってメリットや相互補完関係がある良好な状態及びビジネス関係をいいます。以下同じです。
(ニ)実績豊富な6社のスポンサー会社による多様なサポート
本投資法人が資産運用を委託している本資産運用会社の株主又は株主の親会社は、シニアリビング施設を中心とするヘルスケア関連施設に対して、投資、融資及びオペレーションをはじめとする各種サービスを提供してきた実績が豊富なケネディクス株式会社、株式会社新生銀行、株式会社長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行株式会社、株式会社LIXILグループ及び損害保険ジャパン日本興亜株式会社の親会社である損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社であり、本投資法人はスポンサー会社(6社)との間でそれぞれ多様な特性及び強みを活かしたスポンサー・サポート契約を締結しています(その他、スポンサー・サポート契約によるサポートの内容の詳細については、後記「⑥ スポンサー会社の概要 (ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容」をご参照ください。)。
ケネディクス株式会社(出資比率(注)60%)は、本投資法人を含め6つの上場投資法人のスポンサーを務めており、豊富な不動産投資・運用・開発実績を活かし、本投資法人をサポートします。
株式会社新生銀行(出資比率5%)は、ヘルスケア・ファイナンスを重点業務と位置付け、先端的な取組みを行ってきた豊富な実績を活かし、運用資産の着実な成長を支える強固な財務基盤の構築に向けて、ファイナンスとリスク分析の両側面から、本投資法人をサポートします。
株式会社長谷工コーポレーション(出資比率20%)、株式会社LIXILグループ(出資比率5%)及び損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社(出資比率5%)は、それらの関係会社でシニアリビング施設の運営を行っており、オペレーターの変更が必要となった場合、バックアップオペレーターとして本投資法人をサポートします。また、各社が運営・保有するシニアリビング施設を売却する場合、本投資法人はその取得について有している優先交渉権等を活用します。
三菱UFJ信託銀行株式会社(出資比率5%)は、信託関連業務、ファイナンス及び情報提供で本投資法人を多面的にサポートします。
(注)「出資比率」は、本書の日付現在の本資産運用会社の発行済株式総数に対する各スポンサー会社(ただし、損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社については、その子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社)の所有株式数の比率を記載しています。
上記に加え、ケネディクス株式会社及び株式会社長谷工コーポレーションは、オペレーターと一体となり、シニアリビング施設の新規開設や病院の建替え等の開発を手掛けることにより、本投資法人の外部成長をサポートします。
これらにより、強固な外部成長のためのマルチパイプラインを供給するための体制が構築できていると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (ハ)本資産運用会社及びスポンサー会社のネットワークを活用したマルチパイプラインの構築」をご参照ください。)。
<スポンサー・サポート契約の概要>(注1)「優先交渉権」とは、スポンサー会社が、スポンサー会社又はそのグループ会社等が保有する不動産等に関して、一定の場面において本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく不動産等の売却情報を本資産運用会社に対して提供する義務又は提供するように努める義務を負っていることをいいます。また、「情報提供」とは、スポンサー会社が外部から入手した不動産等の売却情報を一定の場面において本資産運用会社に対して提供する義務又は提供するように努める義務を負っていることをいいます。なお、優先交渉権又は情報提供のサポートがある場合でも、スポンサー会社は、本投資法人に対して、不動産等を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているものではありません。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3管理及び運営 1資産管理等の概要(5)その他 ④関係法人との契約の更改等に関する手続」をご参照ください。
(注2)本書の日付現在、バックアップオペレーター機能の提供が想定される会社には、株式会社長谷工コーポレーションのグループ会社である株式会社センチュリーライフ及び株式会社生活科学運営、株式会社LIXILグループが出資する株式会社LIXILの社内カンパニーであるシニアライフカンパニー並びに損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社が出資するSOMPOケアネクスト株式会社、株式会社メッセージ及び株式会社シダーが含まれます。
(ホ)スポンサー会社と投資主の利益の一致を目的とする施策
スポンサー会社のうち、本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社、株式会社新生銀行及び株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人の投資主との利益の一致を目的とした投資口の取得(スポンサー会社によるセイムボート出資)を行っています。また、本投資法人においては、本資産運用会社に対する資産運用報酬の一部について、報酬額を1口当たり分配金に連動させる資産運用報酬体系を設定しています(1口当たり分配金と連動した資産運用報酬体系の導入)。
また、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ロ)資産の取得及び譲渡に関する事項」に記載のとおり、本投資法人の意思決定フローは、利害関係者との取引において外部委員等の第三者の承認が必須とされている等、利益相反による弊害を防止する意思決定フロー体制が整備されているものと、本投資法人は考えています。更に、本投資法人は、スポンサー会社、及び本投資法人が取得し又は今後取得する物件に係るオペレーターの一部との間で、投資主優待制度を導入しています。
これらの施策により、本投資法人の投資主と本資産運用会社及びスポンサー会社の利益を一致させ、利益相反による弊害を防止しつつ、投資主価値の最大化を図る仕組みが構築されていると、本投資法人は考えています。これらの施策の詳細については、後記「⑬ 投資主に配慮した取組み」をご参照ください。
③ ヘルスケア関連施設の概要
(イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類
(注1)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。)第29条に定義される施設をいいます。ただし、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除きます。
(注2)「介護保険法上の特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法上の特定施設に入居している要介護者について、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練及び療養上の世話をいいます。
(注3)「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。)等に定められる登録基準を満たし、都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。なお、当該登録基準の概要は以下のとおりです。
(登録基準の概要)
・床面積が原則25㎡以上であり(居間、食堂、台所等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用の設備がある場合は18㎡以上とすることができます。)、トイレ・洗面設備等が設置され、バリアフリーであること
・少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されること
・高齢者の居住の安定が図られた契約であり、前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること
(注4)「認知症高齢者グループホーム」とは、介護保険法の規定に基づいて「認知症対応型共同生活介護」が行われる共同生活を営むべき住居として設けられた建築物をいいます。
(ロ)シニアリビング施設の類型
本投資法人は、シニアリビング施設を要介護者向け、自立者向けに大きく分類し、それぞれ「中価格帯」と「高価格帯」における費用水準と施設スペックの特徴を以下のとおり整理しています。
<本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別特徴(注1)>(注1)上記の表は、各類型のシニアリビング施設が有していると本投資法人が考えている需要、月額入居費用、居室面積、居室内設備及び共用部設備等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。保有資産及び今後本投資法人が取得することのある各シニアリビング施設が上記の表に記載の特徴を有していることを保証又は約束するものではありません。
(注2)「月額入居費用」は、一時金の収受がある場合には、当該一時金を入居契約で定める償却期間で按分した金額を月額利用料(食費を含みます。)の額に加算した金額を記載しています。
(ハ)シニアリビング施設の典型的な収益構造
シニアリビング施設への投資において、本投資法人がオペレーターから受け取る収入は、一義的にはオペレーターとの賃貸借契約に基づく賃料収入ですが、その賃料の源泉は、入居者の支払う利用料(プライベートペイ)と介護施設においては介護保険報酬や健康保険報酬(パブリックペイ)に依存しています。
また、一般に、入居者の支払う利用料の源泉の一部は年金であり、オペレーターの収益構造に照らすと、オペレーターの提供する各種サービスの収入は、国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあり、かかるリスクはパブリックペイの割合が大きいほど高いものと、本投資法人は考えています。
一般に、パブリックペイについては国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあるため、本投資法人は、入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準(パブリックペイとプライベートペイの比率)を勘案した上で投資判断を行います。
<シニアリビング施設における典型的な収益構造>(注1)上記の図は、シニアリビング施設における典型的な収益構造であると本投資法人が分析している内容を模式化して記載したものであり、実際のシニアリビング施設における収益構造を正確に示しているとは限りません。
(注2)シニアリビング施設において提供されるサービスの種類や内容は施設により異なります。オペレーターが自らサービス提供を行う場合だけでなく、業務提携先や入居者が選択した、オペレーター以外の事業者がサービス提供を行う場合があります。
(注3)「介護保険制度」とは、寝たきりや認知症などで介護が必要な高齢者について、社会保険の仕組みによって社会全体で支える制度をいいます。
④ ポートフォリオの構築方針・基準
(イ)ヘルスケア関連施設に関する投資方針
本投資法人は、「健康長寿社会の実現に資するヘルスケア関連施設に選別して投資することにより、質の高いヘルスケア関連施設の整備を促進し、また、ヘルスケア関連施設を適切に運営し、優良なサービスを提供するオペレーターとパートナーシップを構築し、その活動を支えることで、健康長寿社会の実現に寄与し、社会への貢献を果たすこと」を資産運用の基本的な考え方としています。
また、本投資法人は、本書の日付現在の投資環境を踏まえると、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高く、同市場が高い成長可能性を有するものと考えていることから、当面シニアリビング施設へ重点的に投資を行うものとしていますが、メディカル施設についても病院を中心に投資対象として今後検討していく方針であり、施設の用途、利用料の価格帯、オペレーター、地域及び規模について分散の効いた投資を行うことを目指します。
(ロ)ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、前記「(イ)ヘルスケア関連施設に関する投資方針」に基づき、以下のとおりポートフォリオ構築方針を定め、幅広い規模のヘルスケア関連施設への分散投資、三大都市圏等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資を行うことを方針としています。
かかるポートフォリオ構築方針は、投資環境や本投資法人の投資方針を踏まえて、本資産運用会社の判断により必要に応じて適時に改訂される場合があります。
a. 施設タイプ
本投資法人は、以下の要素等を勘案し、多種多様なヘルスケア関連施設であるシニアリビング施設及びメディカル施設に分散投資をします(施設タイプの分散)。
i. 用途と提供サービス種類の分散確保
ii. 入居費用・利用料価格帯の分散確保
iii. 社会保障制度(年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等)への依存度の分散確保
本投資法人の施設タイプの用途別の投資比率の目標は、以下のとおりです。
(注)「投資比率」とは、各施設タイプの取得価格の合計額を全施設タイプの取得価格の合計額で除したものをいいます。
b. オペレーター
本投資法人は、シニアリビング施設のオペレーターについて、リスク分散の観点から特定のオペレーターに偏らず、分散したポートフォリオを構築する方針です(オペレーターの分散)。
ヘルスケア関連施設が地域密着型の社会的インフラであることから、本投資法人は、広域に事業展開している業界トップクラスの規模のオペレーターが運営する施設に限らず、特定の地域において安定した事業基盤を有している当該地域のトップクラスの実績を有する中堅クラスのオペレーターが運営する施設についても選別投資を行うことを目指します。また、上場企業や大企業の子会社のような盤石な財務体質や信用力を有するオペレーターに限らず、現状の収益力が低い場合でも、資産の健全性と経営の透明性があり、成長性が見込まれると判断したオペレーターが運営する施設については、ORE戦略に基づき本資産運用会社の目利き力を活かした選別投資を行う場合があります(幅広いオペレーターのシニアリビング施設への分散投資)。
c. 地域
本投資法人は、国内の経済・人口集積エリアであり、今後団塊の世代の高齢化により後期高齢者の絶対数が急増する三大都市圏をはじめ、地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、中核都市圏(全国の政令指定都市、中核都市及び特例市)を中心に投資を行います(地域の分散)。
また、「コンパクトシティ」(注1)や「地方創生」を推進する、国及び地方自治体の政策を背景として、それ以外の地域についてもポートフォリオの一定程度投資することがあります(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (ロ)国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略」をご参照ください。)。
本投資法人の、地域別の投資比率の目標は、以下のとおりです。
(注1)「コンパクトシティ」とは、市町村の中心部への居住と各種機能の集約により、人口集積が高密度化したまちであり、機能の集約と人口の集積により、まちの暮らしやすさの向上、中心部の商業などの再活性化や、道路などの公共施設の整備費用や各種の自治体の行政サービス費用の節約を図ることを目的とした国及び地方自治体の政策上又は都市計画上の概念をいいます。以下同じです。
(注2)「投資比率」とは、各区分の取得価格の合計額を全区分の取得価格の合計額で除したものをいいます。
d. 規模
本投資法人は、以下の要素を勘案し、幅広い規模のヘルスケア関連施設を対象とした分散投資を行います(規模の分散)。
i. 投資・運営管理面での経済性
ii. 不動産マーケットにおける流動性
本投資法人の、投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、以下のとおりです。本投資法人は、ポートフォリオ分散の視点で、幅広い規模の物件を取得する方針です。
上記の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合は個別に当該投資物件の取得を行うことができます。
・複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合
・投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
・最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と関連性の高い施設の場合
⑤ 個別物件の投資基準
ヘルスケア関連施設への投資における特徴的な投資判断の要素は、①不動産(立地、建物・設備のスペック、ビジネスモデルとの適合性、汎用性)、②オペレーター(経営理念、業歴・業容、財務信用力)、③オペレーション(事業収益性(賃料負担力)、サービスの品質、マーケット環境)の3点であると、本投資法人は考えています。
<本投資法人におけるヘルスケア関連施設の特徴的な投資判断の要素>本投資法人は、上記の特徴的な投資判断の要素を含む以下の要素を勘案して、個別物件に対する投資判断を行います。
(注1)「新耐震基準」とは、昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(昭和56年6月1日施行)をいいます。以下同じです。
(注2)「PML (Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。以下同じです。
(注3)「土壌汚染調査基準値」とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に定める数値をいいます。
本投資法人は、オペレーターのニーズに対応し、適切なリスク・マネジメントを図った上で、以下のような投資行為を実施する可能性があります。
(イ)竣工前物件への投資
多くのシニアリビング施設のオペレーターは高齢化の進展に対応し、複数の新規施設の開発計画を有しており、メディカル施設のオペレーターは病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から建替え計画を有していると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、ORE戦略に基づきこれらのオペレーターの開発や建替えのニーズに対して、スポンサー会社のサポートを受けて検討段階から関与するとともに、当該開発や建替えが完了し、竣工後安定的なキャッシュ・フローの確保が見込まれると判断した段階で対象施設を取得する場合があります。
ただし、建築前又は建築中である土地建物について、建物の許認可リスクや完工リスクが低減されており、賃貸借予約契約の存在等により竣工後の賃借人からの賃料確保について見込むことができ、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、オペレーターとの間の賃料その他の賃貸条件、オペレーターの実績、営業活動状況及び物件の競争環境等から合理的に想定される入居率(注1)及び賃料負担力(注2)、オペレーターの信用力及び分配金に与える影響等を総合的かつ慎重に検討した上で、竣工前物件への投資を行う場合があります。
(注1)「入居率」とは、シニアリビング施設における高齢者施設・住宅を利用又は賃借している利用者又は入居者の人数の合計を当該施設の定員数で除した値とします。
(注2)「賃料負担力」とは、投資対象資産においてオペレーターが生み出すEBITDARのうち賃料の占める割合をいいます。「EBITDAR」とは、投資対象資産における営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。なお、「営業利益」はオペレーターから開示された直近の値等を参考として本投資法人の基準により算定した値を用います。
(ロ)低入居率物件への投資
オペレーターとの間の賃料その他の賃貸条件、オペレーターの実績、営業活動状況及び物件の競争環境等から合理的に想定される入居率及び賃料負担力、オペレーターの信用力及び分配金に与える影響等を総合的かつ慎重に検討した上で、低入居率物件への投資を行う場合があります。
(ハ)再開発等
保有物件のうち、現状の施設形態での競争優位性が低下又は低下が見込まれる施設について、再開発等を行うことにより中長期的な視点で投資主利益の向上に資する場合には、かかる再開発等における各種リスクを低減させながら、収益に係る影響を考慮した上で、再開発等の施策を実施する場合があります。
(ニ)フォワード・コミットメント等
本投資法人は、フォワード・コミットメント等の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討します。
フォワード・コミットメント等を行う際には、対象物件が竣工前物件の場合には、前述の竣工前物件の投資基準に準ずるほか、違約金、物件取得額、物件引渡しまでの期間及び決済資金の調達目処等を総合的に勘案して判断するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
(ホ)匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(i)不動産に関する匿名組合出資持分、(ii)不動産対応証券、(iii)特定社債券、(iv)不動産等又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(v)信託財産を(i)から(iv)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(本(ホ)において、以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。)に投資する際には、主として以下のa.及びb.の基準に従います。
a. 総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10%以内となること。
b. 投資対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者(以下本(ホ)において「発行者等」といいます。)が直接に、又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下のi.及びii.の双方を充足すること。
i. 本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
ii. 発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。
⑥ スポンサー会社の概要
(イ)本投資法人のスポンサー構成
スポンサー会社又はその子会社は、本投資法人が運用を委託している本資産運用会社の株主として、本書の日付現在、ケネディクス株式会社が60%、株式会社長谷工コーポレーションが20%、株式会社新生銀行が5%、三菱UFJ信託銀行株式会社が5%、株式会社LIXILグループが5%、損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社が5%の割合の株式を所有しています。
(ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容
本投資法人は、スポンサー会社との間で、スポンサー・サポート契約を締結しています。
本投資法人は、これらのスポンサー・サポート契約に基づく各種サポートにより、投資主価値の向上を図ることが可能であると考えています。
具体的なスポンサー・サポート契約によるサポートの内容については、以下のa.からf.までに記載のとおりです。
a. ケネディクス株式会社
b. 株式会社新生銀行
c. 株式会社長谷工コーポレーション
d. 三菱UFJ信託銀行株式会社
e. 株式会社LIXILグループ
f. 損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社
⑦ 外部成長戦略
(イ)オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略(ORE戦略)
前記「① 基本理念」に記載のとおり、ヘルスケア業界において成長を希求するオペレーターには、所有と運営の分離を図り運営に特化するニーズ、事業の拡大や効率化のためのヘルスケア関連施設の新規開発等の様々なニーズがあると考えています。これらのオペレーターのニーズに柔軟に対応するORE戦略型アプローチにより、セール・アンド・リースバックによる既存施設の取得を図るとともに、オペレーターとのパートナーシップによる新規施設の開発を促す取組みも推進していきます。具体的には、パイプラインの構築を目的として、スポンサーのサポート機能を活用し、開発段階から取得予定物件に関する優先交渉権の獲得や売買予約契約の締結等により安定的な外部成長実現のための施策を講じます。
このように本投資法人は、スポンサー会社と連携したORE戦略を通じてオペレーターと緊密なコミュニケーションを図り、それによって継続した物件情報を収集することが可能となると考えています。また、ORE戦略の過程でオペレーターからの相談に柔軟に対応することで、追加的な物件取得機会を創出し、オペレーターとのパートナーシップによる開発案件への取組みを実践することで、ヘルスケア関連施設の投資マーケットにおいて競合他社との差別化を図り、外部成長における競争優位性を更に高めることが可能であると考えています。
(ロ)国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略
我が国の総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口は、増加するものと予想されています。また、国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の地域別将来推計人口 平成25年3月推計」によると、今後高齢者となる団塊世代は三大都市圏を中心に増加することが予想されており、当該エリアにおけるヘルスケア関連施設への投資機会が相対的に増加することが想定されるとともに、地方創生やコンパクトシティ等の施策により地方での投資機会も相応にあると、本投資法人は考えています。
厚生労働省が平成26年3月に公表した「特別養護老人ホームの入所申込者の状況」によれば、特別養護老人ホームの入居申込者は全国で52万人と推計され、高齢者介護施設は今後も高い成長が見込まれます。また、団塊世代の高齢化や地方都市への移住志向の高まりに伴い、政府の「ひと・まち・しごと」創生本部では日本版CCRCの推進を地方創生の施策として掲げており、自立高齢者を対象とするシニアリビング施設に対するニーズが高まると、本投資法人では考えています。
そして、本投資法人は、健康長寿社会の実現や、日本版CCRC、地方創生、地域交流・多世代交流、団地再生、コンパクトシティなどの社会的ニーズに対応した投資により、成長と社会貢献の両立を目指しています。
更に、メディカル施設については、日本経済再生本部内に設置された産業競争力会議における「医療・介護等分科会」が平成25年12月26日付にて公表した「産業競争力 医療・介護等分科会 中間整理」の中で、効率的で質の高いサービス提供体制のため、「目指すべき姿」と「具体策」が記載されており、その中で、今後、病床機能分化に対応するための施設改修費用、耐震化費用等病院の資金ニーズを満たすため、病院を対象とするヘルスケアリートの普及を視野に入れた取組みを進める必要がある、と記載されています。
政府も戦略としてシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア関連施設の供給を後押しする施策を打ち出しており、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・コメント手続も実施されました。これらのことから、本投資法人は、メディカル施設に関する市場を、中長期的な成長が期待されるマーケットであると考えており、今後法令やガイドライン等に従い、病院を中心に投資対象として検討していく方針です。
(ハ)本資産運用会社及びスポンサー会社のネットワークを活用したマルチパイプラインの構築
本投資法人は、前記「⑥ スポンサー会社の概要 (イ)本投資法人のスポンサー構成」及び同「(ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容」に記載のスポンサー・サポート契約をスポンサー会社との間で締結しており、これによって本投資法人の継続的かつ安定的な外部成長を強力に推進するパイプラインを供給する体制が構築できていると、本投資法人は考えています。
また、スポンサー会社は多様な業種で構成されており、それぞれの事業において広範なネットワークにより、本投資法人の成長をサポートするのに必要な情報・ノウハウを有しています。本投資法人はそれらの情報を活用し、ポートフォリオの成長性と多様性を確保できることが、本投資法人の競争優位性の源泉のひとつであると考えています。
(ニ)経験に裏打ちされた目利き力
本資産運用会社の主要なメンバーは、ヘルスケア関連施設に対する投資、運用及び融資等について、出向元であるスポンサー会社で多数の取組み実績を有しており、高い専門性と豊富な経験及び人的ネットワークを有しています。また、本投資法人のスポンサー会社におけるヘルスケア関連施設の知見・ノウハウ(目利き力)は、スポンサー会社から出向した本資産運用会社の主要なメンバーを通じて本資産運用会社に引き継がれていると、本投資法人は考えています。本投資法人は、かかる本資産運用会社の知見・ノウハウ(目利き力)を最大限活用し、オペレーターを選定し、また、ヘルスケア関連施設の運用を行います。
また、ヘルスケア関連施設に対する投資は、不動産投資としての側面もある一方、当該不動産の価値がヘルスケア関連施設を用いてオペレーターが展開するヘルスケア事業の価値に強く影響される特性を有していることから、不動産投資以外のヘルスケア事業投資としての側面もあると、本投資法人は考えています。本投資法人は、それらの特性を十分に理解するためには、一定以上の経験が不可欠であるところ、スポンサー会社から出向した本資産運用会社の主要なメンバーはその経験を有しており、本資産運用会社は、それらの特性を十分に理解した知見・ノウハウ(目利き力)を有しているものと考えています。本投資法人は、本資産運用会社のかかる知見・ノウハウ(目利き力)を活用し、オペレーターを選定し、また、厳選した投資を行うことで、投資主に対して安定的な収益を提供することを目指します。
(ホ)J-REITにおける投資実績拡大による流動性の向上
J-REIT(東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人を総称していいます。以下同じです。)のヘルスケア関連施設への投資実績は、投資対象の多様化とともに、件数及び金額とも増加傾向にあります。
情報開示等の面で透明性が高いJ-REITの投資実績が積み上がることにより、投資家にとってはヘルスケア関連施設の評価が容易になるとともに、J-REITが購入主体として参入することによるヘルスケア関連施設の流動性の向上により、ヘルスケア関連施設の売買市場は多くのプレイヤーが参加できるマーケットに発展し、その結果、中長期的には、本投資法人の投資機会の拡大が期待できると考えています。
⑧ 内部成長戦略
(イ)賃料固定型の長期賃貸借契約に基づく高い安定性
本投資法人は、テナント及びオペレーターとの賃貸借契約を締結する際、賃料固定型の長期賃貸借契約を前提としています。シニアリビング施設については、利用者の居住の安定性を確保するため法令や行政指導により、オペレーターと不動産所有者との賃貸借契約は長期契約を締結することが原則とされています。また、メディカル施設についても、法令や行政指導により、オペレーターと不動産所有者が締結する賃貸借契約は賃料固定型の長期賃貸借契約であることが求められています。
(ロ)適切なモニタリングの実施による収益の安定化
オペレーターとのコミュニケーションを通じてモニタリングを実施することにより、施設の中長期的な収益性の予見が可能となることから、オペレーターとのコミュニケーションは、本投資法人の内部成長戦略においては重要な施策のひとつであると考えています。本投資法人では、保有する施設の運営状況に関する適切な情報収集を行い、対処すべき課題に取り組むことで、オペレーターとの中長期的な信頼関係の構築が可能となり、結果としてオペレーター及び本投資法人の中長期的な安定収益の確保につながると考えています。
(ハ)適切なメインテナンスと戦略的な追加投資
ヘルスケア関連施設の多くは、個人地主や比較的中小規模の事業者に所有されているため、十分なメインテナンスがなされない場合があると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、適切なメインテナンスの実施により施設の建物及び設備のクオリティを維持することに加えて、J-REITが有する資金調達機能や規模のメリット等を有効に活用し、オペレーターのニーズに基づいた施設競争力を中長期的に維持するための戦略的な追加投資を実施する方針です。
オペレーターのビジネスパートナーとして、かかる適切なメインテナンス及び追加投資を行うことによって、オペレーターはヘルスケア関連施設について高い入居率と競争力の維持・向上が可能となり、ひいては本投資法人の賃料水準の維持・向上、資産価値の維持・向上が図られ、オペレーターとWin-Win(ウィン・ウィン)の関係の構築が期待できると、本投資法人は考えています。
(ニ)保有資産の稼働率
本投資法人は、適切な施設運営及びオペレーターのモニタリングを通じて安定した賃料収入の確保を目指します。
保有資産の稼働率は、当期末日現在において、全ての物件で100.0%です。本投資法人は、今後も、かかる稼働率を維持することを目指します。
(ホ)オペレーターの状況(運営実績のあるオペレーターの選定)
a. 保有資産の施設運営を担うオペレーターの会社概要
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」については、各オペレーターについて、それぞれ平成28年5月2日現在の商業登記簿の情報に基づき記載しています。
(注2)社会福祉法人ノテ福祉会は社会福祉法人のため、該当事項はありません。
b. 保有資産の施設運営を担うオペレーターの事業概要
(注1)「売上高」は、株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ及び株式会社ベネッセスタイルケアについてはそれぞれ株式会社ユニマットそよ風(現商号 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ)及び株式会社ベネッセホールディングスの有価証券報告書(平成27年3月期)に基づいて、長谷川介護サービス株式会社については平成27年9月期の決算書に基づいて、株式会社ニチイケアパレス、社会福祉法人ノテ福祉会、株式会社コミュニティネット及び株式会社さわやか倶楽部については平成27年3月期の決算書に基づいて、株式会社エクセレントケアシステムについては平成27年7月期の決算書に基づいて、株式会社エヌエムライフについては平成27年12月期の決算書に基づいて、有限会社シルバータウンについては平成27年8月期決算報告書に基づいて、それぞれ当該オペレーターの直近の営業期間の情報を記載しています。
なお、SOMPOケアネクスト株式会社については、ワタミ株式会社(平成27年12月1日付で損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社がワタミ株式会社から株式を譲り受けワタミの介護株式会社を完全子会社化、同日付で現商号に変更)の有価証券報告書(平成27年3月期)に基づいて、当該オペレーターの直近の営業期間の情報を記載しています。
(注2)「運営施設数」は、各オペレーター(社会福祉法人ノテ福祉会を除きます。)について平成27年12月末日時点において、それぞれ当該時点で本投資法人がヒアリングにより入手した当該オペレーターの運営する有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及びグループホームの施設数を記載しています。社会福祉法人ノテ福祉会については、本投資法人がヒアリング(平成27年12月末日時点)に基づいて入手した、当該オペレーターの運営する特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、グループホーム、介護付有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び小規模多機能型居宅介護の施設数を記載しています。
(注3)「定員数又は居室数」は、各オペレーター(社会福祉法人ノテ福祉会を除きます。)について平成27年12月末日時点において、それぞれ当該時点で本投資法人がヒアリングにより入手した当該オペレーターの運営する有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及びグループホームの施設の定員数及び居室数の合計を記載しています。社会福祉法人ノテ福祉会については、本投資法人がヒアリング(平成27年12月末日時点)に基づいて入手した、当該オペレーターの運営する特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、グループホーム、介護付有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び小規模多機能型居宅介護の施設の定員数及び居室数の合計を記載しています。
(注4)上記の事業の概要、売上高、運営施設数、定員数又は居室数は、本投資法人が取得した情報(会計監査等の手続は経ていません。)をそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。
⑨ デュー・ディリジェンス
(イ)不動産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、売主からの開示情報のみならず、独立した第三者である専門家から不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート及び環境調査報告書並びに必要に応じて法務調査報告書等を取得し、また原則として外部の調査会社からマーケットレポートを取得することで、客観性及び透明性を確保したデュー・ディリジェンスを行います。本投資法人は、ヘルスケア関連施設について、以下に掲げる項目について適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
(注)消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。)をいいます。以下同じです。
(ロ)オペレーターに関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、以下のとおりオペレーターについて適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社がオペレーターを選定するとともに、投資の可否を判断します。
<本投資法人におけるオペレーターについてのデュー・ディリジェンス>
(ハ)オペレーションに関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、以下のとおり施設のオペレーションについて適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
<本投資法人における施設のオペレーションについてのデュー・ディリジェンス>
(ニ)保有資産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、保有資産について、上記(イ)から(ハ)までに定める基準に従いデュー・ディリジェンスを実施し、いずれも適切と判断しています。
⑩ 運営管理方針
(イ)運用計画の策定
本資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、保有不動産ごとの収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画により構成され、コンプライアンス委員会及び運用委員会の審議及び決議を経て、各営業期間開始後2か月以内に策定されます。本資産運用会社の代表取締役は、年度運用計画が策定された場合には、取締役会での審議・決議後直ちに本投資法人の役員会に提出し、承認を得ます。
本資産運用会社は、保有不動産ごと及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
不動産等の取得又は売却、市場環境の変化等、保有不動産及びポートフォリオ全体の状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
本資産運用会社は、策定した「年度運用計画」を基に、中長期にわたる安定収益確保に主眼を置き、保有不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、PM業務の状況並びにシニアリビング施設におけるオペレーターのモニタリング、オペレーターへの改善策の提案、建物・設備の修繕及び戦略的改修等の運営管理を行うものとします。
(ロ)オペレーター及び利用者のニーズに寄り添った運営
本投資法人は、投資したヘルスケア関連施設について、運営のモニタリングを行うとともに、利用者のニーズを把握し、その結果を踏まえて的確な施設メインテナンスを行うことを目指します。本投資法人は、特にシニアリビング施設においては、入居者の視点での物件取得時の目利き及びデュー・ディリジェンスに加えて、的確な施設メインテナンス及び運営のモニタリングを行うことにより、入居者の多くを占める高齢者のニーズに寄り添った運営が可能となり、中長期的な観点で安定した運営を行うことができると考えています。
(ハ)マスターリース
原則として本投資法人がマスターレッシー(マスターリース契約における賃借人)としてエンドテナントであるオペレーターに対する賃貸人となることによって、オペレーターとのコミュニケーションを円滑に進めるとともに、モニタリングの実効性を確保します。
(ニ)オペレーターのモニタリング
本投資法人は、原則として賃料固定型の長期賃貸借契約をテナントとの間で締結する方針ですが、この場合においても、賃貸借契約の終了又は解除により収益が低下するリスクがあるため、ヘルスケア関連施設の運営管理方針・計画、運営状況及びオペレーターの信用状況について、定期的なモニタリングを実施することは本投資法人の内部成長戦略において重要な施策のひとつであると考えています。なお、本投資法人は、モニタリングにあたっては、本資産運用会社が培ってきたヘルスケア関連施設に関する知見・ノウハウを活用し、継続的かつ緊密にオペレーターとのコミュニケーションを図ることにより、施設の中長期的な収益性の予見を行い、施設運営の安定性を維持することに努めます。
(ホ)オペレーターへの改善策の提案
本投資法人は、モニタリング結果を踏まえ、シニアリビング施設の運営に問題が発生した場合、必要に応じて、オペレーターに対して改善策として建物・設備に関する修繕や改修の提案、運営方法・営業方法の提案を行い協議することにより、オペレーターと協力してシニアリビング施設の運営の安定化に努めます。更に、それらの対応をしてもなおシニアリビング施設の運営の問題が改善されない場合や法令違反等運営の継続性に重大な支障が生じた場合には、オペレーターの交替を検討します。
<オペレーターのモニタリング、オペレーターへの改善策の提案>(ヘ)スポンサー会社の関係会社によるバックアップオペレーション機能
本投資法人は、基本方針として中長期的に安定した施設運営をする能力があるオペレーターが運営するヘルスケア関連施設への投資を行い、その運営状況については、前記「(ニ)オペレーターのモニタリング」に記載のとおり、モニタリングを行います。しかしながら、今後の経済情勢や市場環境等の変化、不測の事故、既存オペレーターの経営状態の悪化等により既存のオペレーターによる施設運営の継続が困難となる可能性も否定できず、前記のとおりオペレーターへの改善策の提案等の対応を行ってもなおシニアリビング施設の運営の問題が改善されないような場合を想定して、本投資法人ではオペレーターの交替に備えて一部のスポンサー会社との間でスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みを構築しています。
様々な要因により本投資法人が保有する又は取得を検討しているシニアリビング施設において中長期的に安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、スポンサー会社との各スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー会社又はそのグループ会社(本書の日付現在、具体的には、株式会社長谷工コーポレーションとの関係ではそのグループ会社である株式会社センチュリーライフ及び株式会社生活科学運営が、株式会社LIXILグループとの関係ではその子会社である株式会社LIXILの社内カンパニーであるシニアライフカンパニーが、損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社との関係ではその関係会社であるSOMPOケアネクスト株式会社、株式会社メッセージ及び株式会社シダーが、それぞれ該当すると、本投資法人は考えています。に対して、それぞれバックアップオペレーターとなることを依頼することができ、かかる依頼があった場合、スポンサー会社は、自ら又はそのグループ会社をして、かかる依頼を真摯に検討させることとされています。
本投資法人は、スポンサー会社又はそのグループ会社がバックアップオペレーターとなった場合には、保有するヘルスケア関連施設に係る賃貸借契約が解約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合には、本投資法人は当該バックアップオペレーターに対して、本投資法人又は信託受託者との間で新たな賃貸借契約を締結の上、当該ヘルスケア関連施設の運営を引き継ぐよう依頼することができる仕組みを構築する方針です(スポンサー・サポート契約によるサポートの内容の詳細については、前記「⑥ スポンサー会社の概要 (ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容」をご参照ください。)。
(ト)保有資産のオペレーターによるバックアップオペレーション機能
本投資法人は、上記のスポンサー会社とのスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、保有資産のオペレーターの一部と本資産運用会社との間で以下の運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。本投資法人が保有するシニアリビング施設において、オペレーターが安定した運営ができなくなり、施設の収益と保有資産の価値に過大な影響を及ぼす事態は、様々な要因により生じる可能性がありますが、運営のバックアップオペレーションに関する協定書においては、既存のオペレーターとの間の賃貸借契約が終了した場合又は終了することが見込まれる場合に、本資産運用会社が保有資産のオペレーターのうち運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーターに対して、当該既存のオペレーターに替わって当該シニアリビング施設の運営を承継するよう依頼したときは、依頼を受けた運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーターは当該シニアリビング施設の入居者の権利保護及び当該本件施設における居住環境並びに提供されるサービスの良質性の維持を図るため、かかる依頼について真摯に検討することとされています。
本投資法人は、将来取得するヘルスケア関連施設のオペレーターとの間でも同様の協定書を締結することを検討します。
このように本投資法人は、個別のオペレーターに経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能となる体制を採用することで入居者の安定した生活の継続性が保たれるものと考えています。なお、本書の日付現在において、運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討している各オペレーターの運営施設は、幅広い地域に所在しており、本投資法人が上記の依頼を行った場合に、適時かつ適切に対応することが可能となる体制を有しているものと考えています。
<バックアップオペレーション機能>(注)上記の図は、バックアップオペレーション機能を実現するために、本投資法人が確保し、又は確保することを目指しているバックアップオペレーションのための仕組みを簡略化して記載したものであり、当該バックアップオペレーションのための仕組みが構築されていること及び今後本投資法人が取得する施設のオペレーターとの間で運営のバックアップオペレーションに関する協定書が締結されることを保証又は約束するものではありません。本投資法人は、本書の日付現在、保有資産のオペレーターの一部と本資産運用会社との間で運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しているに留まります。
(チ)プロパティ・マネジメント会社の選定及び管理
本投資法人はヘルスケア関連施設の競争力の維持の観点で重要な建物・設備の維持に関する初期対応を中心とした業務等については外部の専門業者に委託します。外部委託会社の選定に際しては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意するほか、詳細については、本資産運用会社において定める「外部委託先管理マニュアル」その他の社内規程に従ってこれを行うものとします。
本投資法人は、オペレーターの分散化を図る一方、プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)については集約を図り、効率的な運営管理を実現する方針です。具体的には、建物・設備の状況や要望への対応等に関する統一されたレポーティングフォーマットの活用による適時適切な情報把握とオペレーターとの円滑なコミュニケーションが可能になると考えています。
(リ)修繕工事、設備投資及び戦略的改修工事
a. 中長期的かつ安定的な収益を確保することを目的として、投資物件の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を投資物件毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
b. 修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオの競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲でポートフォリオ全体の減価償却費相当額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
(ヌ)付保方針
a. 損害保険
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
b. 地震保険
個別の不動産のPML値が20%を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
c. 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・ジャパン株式会社によるA3以上又はスタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社によるA-以上であることを基準とします。
d. 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
(ル)環境方針
本投資法人は、「環境方針」を定め、それに従うものとし、社会的な責任として、環境保全・環境負荷削減等に努めるものとします。なお、実施に際しては、費用対効果を十分に検討するものとします。
⑪ 売却方針
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。
ただし、以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
(イ)本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
(ロ)平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
(ハ)経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
保有不動産等の売却にあたっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用等の方策を検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、オペレーターや入居者・利用者をはじめとする関係者との不測のトラブルの回避を図ります。
⑫ 財務戦略
(イ)財務の基本方針
本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
a. 資金調達(エクイティ・ファイナンス)
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」といいます。)、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して機動的に行います。
b. 資金調達(デット・ファイナンス)
i. LTVの水準は65%を上限とし、資金余力の確保に留意した機動的、かつ、きめ細やかなレバレッジコントロールを行います。
ii. 安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、スポンサー会社である株式会社新生銀行、三菱UFJ信託銀行株式会社及び主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、借入先の分散、投資法人債(短期投資法人債も含みます。)の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
iii. 資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。また、資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、調達コスト、期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安定性、並びに借入先構成等のバランスを考慮しつつ諸条件を総合的に検討した上で、適切な資金調達を行います。
iv. 金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散、デリバティブの活用及び柔軟性の高い財務制限条項の導入等を必要に応じて検討します。
v. 各種必要資金を機動的に調達するために、コミットメントライン及び極度貸付枠等の融資枠の確保を必要に応じて検討します。
vi. 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、円滑な資金調達のため、本投資法人の保有資産を担保として提供する場合があります。
c. 資金運用
i. 本投資法人は、資金需要(投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案の上、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ii. 上記の現預金は、原則として無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる預金)又はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク(ムーディーズ・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がP‐2以上、スタンダード&プアーズ・レーティングズ・サービシズ(スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がA以上、株式会社格付投資情報センターの短期格付がa‐2以上若しくは株式会社日本格付研究所の短期格付がJ‐2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
iii. 余剰資金は、安定性及び流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
iv. デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
d. 内部留保の有効活用
本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保について、以下の施策等により有効活用します。
i. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
ii. 修繕や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
iii. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
iv. 利益超過分配による安定的な分配金額の確保
(ロ)スポンサー会社を中心とした強固なバンクフォーメーション
本投資法人は、スポンサー会社である株式会社新生銀行及び三菱UFJ信託銀行株式会社、並びに主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションの構築により財務の安定化を図ります。
⑬ 投資主に配慮した取組み
(イ)セイムボート出資
スポンサー会社のうち、本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社並びに株式会社新生銀行及び株式会社長谷工コーポレーションは、本書の日付現在、合計で、本投資法人の発行済投資口の総口数の約3.83%にあたる3,250口を所有しています。
これは、スポンサー会社が他の投資主と本投資法人に共同で出資を行うこと(セイムボート出資)を目的としており、セイムボート出資により本投資法人の投資主の利益とスポンサー会社の利益を共通化することは、本投資法人とスポンサー会社との不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすることにつながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
<スポンサー会社における所有の状況>
(注)各割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。
(ロ)本資産運用会社の運用報酬体系
本投資法人は、本資産運用会社に対する資産運用報酬の一部について、報酬額を1口当たり分配金に連動させる資産運用報酬体系を設定しています。当該運用報酬体系の採用は、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを付与することにつながると、本投資法人は考えています。
運用報酬体系の詳細については、後記「4 手数料等及び税金 (3)管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第50条及び別紙)」をご参照ください。
(ハ)投資主優待制度
本投資法人は、本投資法人が保有する物件に係るオペレーター及びスポンサー会社の一部との間で、投資主優待制度を導入しています。投資主優待制度の概要は、以下のとおりです。なお、本投資主優待制度に関する費用については、本投資法人が制度運営費用を負担し、オペレーターが本優待制度の利用に係る費用を負担します。
a. 対象投資主
基準日における本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された1口以上所有する投資主を対象とします。
b. 優待内容
i. SOMPOケアネクスト株式会社
ii. 株式会社生活科学運営
iii. 株式会社センチュリーライフ
iv. 株式会社LIXIL シニアライフカンパニー
v. 株式会社さわやか倶楽部
vi. 長谷川介護サービス株式会社
vii. 株式会社エクセレントケアシステム
viii. 株式会社エヌエムライフ
(注)上記は、いずれも平成28年2月29日時点の投資主を対象とした本書の日付現在における投資主優待制度であり、本投資主優待制度の実施・内容については、今後変更される場合があります。後記「3 投資リスク (1)リスク要因 ⑥ その他 (ホ)投資主優待制度に関するリスク」をご参照ください。
⑭ 情報開示方針
(イ)基本方針
本投資法人は、積極的なIR活動により、幅広い投資家及び関係者に対して情報提供を行うこと、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めること、並びに、情報開示に関する体制を随時整備することを情報開示の基本方針とします。
(ロ)開示方針
情報開示は、投信法及び金融商品取引法並びに東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報を、資産運用に支障が生じない限り開示します。
(ハ)利害関係者との取引に関する情報開示
利害関係者又は本資産運用会社との取引の透明性を確保するために、利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との一定の取引に関する情報の開示を行います。利害関係取引に関する情報の開示については、後記「第二部投資法人の詳細情報 第3管理及び運営 2利害関係人との取引制限(2)利害関係取引規程」をご参照ください。
① 基本理念
本投資法人は、「資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、幅広くヘルスケア業界の成長を支援し、本投資法人のステークホルダーである利用者、オペレーター、投資主の満足度の最大化を追求することにより、社会に貢献する」という基本理念に基づき、ヘルスケア関連施設(注)に対する投資を通じて、「国民が健康な生活と長寿を享受できる社会」(以下「健康長寿社会」といいます。)の実現に寄与し、社会貢献を果たすことを目指しています。
(注)「ヘルスケア関連施設」とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等を含む「シニアリビング施設」、並びに、病院、診療所、医療モール及び介護老人保健施設を含む「メディカル施設」を総称していいます。以下同じです。なお、ヘルスケア関連施設の分類については、後記「③ ヘルスケア関連施設の概要 (イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類」をご参照ください。
(イ)あらゆる世代を支えるヘルスケア関連施設への投資を通じた社会貢献
我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会(注)を迎え、「クオリティ・オブ・ライフ(Quality of Life)」への注目が高まっていると、本投資法人は考えています。平成26年7月22日付の我が国の健康・医療戦略に関する閣議決定にも見られるとおり、超高齢社会においては、単に長寿であるだけではなく、いかに健康で過ごすことのできる期間を長く保つかが重要課題となっており、健康長寿社会の実現が急務とされています。
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわり、あらゆる世代を支えるヘルスケア関連施設を、「事業用不動産」としての性格に加えて「社会的インフラ」としての性格を併せ持つ資産と位置付けた上で、シニアリビング施設とメディカル施設に分類しています(本投資法人における位置付けと分類については、後記「<社会的インフラとしてのヘルスケア関連施設>」をご参照ください。)。本投資法人が重点的な投資対象とするシニアリビング施設は、地域社会の中で生涯現役の健康で自立した生活を送りたいと願う高齢者や、心身の機能が低下しても介護と医療の連携によるサポートを受けて安心な生活を送りたいと願う高齢者やその家族を支える社会的インフラといえます。また、メディカル施設は、身近なホームドクターによる診療から高度先進医療まで、安心して最善の医療を効率的に受けることのできる社会を願う、乳児期から老年期に至る全ての人々を支える社会的インフラといえます。そして、これらのヘルスケア関連施設が全国どこでも質及び量ともに適切に提供されることが、国民の心身共に健やかで充実した暮らしの実現に欠かせない要素であると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、「健康長寿社会の実現に資するヘルスケア関連施設に選別して投資することにより、質の高いヘルスケア関連施設の整備を促進し、また、ヘルスケア関連施設を適切に運営し、優良なサービスを提供するオペレーターとパートナーシップを構築し、その活動を支えることで、健康長寿社会の実現に寄与し、社会への貢献を果たすこと」を資産運用の基本的な考え方としています。
(注)「超高齢社会」とは、世界保健機関(WHO)や国際連合の定義による、総人口に対して65歳以上の高齢者人口が占める割合(高齢化率)が21%を超えた社会をいいます。
<社会的インフラとしてのヘルスケア関連施設>(ロ)資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手としての本投資法人
資本市場の投資家には、長期安定を求める投資ニーズ、成長分野に対する投資ニーズ、リスクに見合った利回りを求める投資ニーズ、社会貢献性の高い投資を求める投資ニーズ及び投資対象の分散のための多様な投資機会を求める投資ニーズ等の様々な投資ニーズがあると、本投資法人は考えています。
一方、ヘルスケア業界において成長を希求するオペレーターには、事業の拡大や効率化のニーズ、所有と運営を分離して運営に特化するニーズ、資金調達手段の多様化のニーズ、バランスシートのスリム化のニーズ及び不動産保有リスクを回避するニーズ等があると考えています。また、ヘルスケア業界に関わる利用者及び国・地方自治体には、あらゆる世代の人々の安心・安全な生活を実現するニーズ及び民間主導での社会的インフラ整備推進を行うニーズ等が、それぞれあると考えています。
本投資法人は、J-REITのもつ資本市場での資金調達機能並びに本資産運用会社のメンバー及びスポンサー会社が有するヘルスケア業界に対する知見及びノウハウを最大限効果的に活用してヘルスケア関連施設に投資することにより、このような資本市場の投資家のニーズとヘルスケア業界のオペレーターのニーズをつなぐことを目指しています。また、本投資法人は、健康長寿社会の実現を願う人々や国・地方自治体のニーズに応えるサービスを提供しているオペレーターを適切に選別し、かかるオペレーターが運営しているヘルスケア関連施設に対して投資、運用及び管理を行うことを資産運用の基本的な考え方とします。
本投資法人は、かかる基本的な考え方に従った資産運用を適切に実施することで、優良なオペレーターに必要な資金が提供され、オペレーターが成長を遂げることにより、ヘルスケア業界の健全な発展に寄与することを目指しています。その結果、投資対象とするヘルスケア関連施設とそのオペレーターを通じてハードとソフトの両面において利用者の満足度が最大化されると考えており、また、利用者の満足度を最大化することで、投資対象とする施設やオペレーターの業績が向上し、投資対象とする施設の運営が安定することを通じて、本投資法人の投資主価値の最大化を実現することができると考えています。
<資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手としての本投資法人の役割>② 本投資法人の特徴
本投資法人は、前記「① 基本理念」に記載した基本理念に基づき、社会的インフラとなるヘルスケア関連施設に特化したポートフォリオを構築し、安定的な運用を行うことにより、投資主価値の最大化を図ります。本投資法人の主たる特徴は、以下に記載の5点です。
(イ)多種多様なヘルスケア関連施設への分散投資による成長
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわる多種多様なヘルスケア関連施設に幅広く投資することにより、投資主に対し安定した利益の還元を行うことが可能であると考えています。
本投資法人の投資対象とするヘルスケア関連施設は、大きくシニアリビング施設とメディカル施設に分類されます。シニアリビング施設には有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅等が、メディカル施設には病院・診療所・医療モール・介護老人保健施設等が含まれます(詳細については、後記「③ ヘルスケア関連施設の概要 (イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類」をご参照ください。)。
本投資法人は、本書の日付現在の投資環境を踏まえ、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高いことに加え、同市場が高い成長可能性を有すると考えていることから、シニアリビング施設へ重点的に投資を行います。シニアリビング施設に関しては、介護保険制度の発足により介護認定者を対象とした介護型の施設の普及が全国的に進んでいますが、本投資法人は、要介護者向けに限らず、今後団塊の世代の高齢化に伴い市場の拡大が見込まれる自立者向け施設やCCRCにも幅広く投資(自立者向けを含む多種多様なシニアリビング施設への重点投資)を行います。
また、本投資法人は、メディカル施設について、病床機能分化に対応するための施設改修、病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から今後建替えが進むものと考えています。政府も戦略としてシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア関連施設の供給を後押しする施策を打ち出しており、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・コメント手続も実施されました。これらのことから、本投資法人は、今後、法令やガイドライン等に従い、病院を中心に投資対象として検討していく方針です。
本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、①施設の用途、②地域、③利用料の価格帯、④オペレーター及び⑤施設の規模の観点から、幅広い規模のヘルスケア関連施設への分散投資、三大都市圏等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資を実現することにより、中長期的かつ持続的な成長を実現するとともに、リスク分散が図られたポートフォリオを構築することができると考えています。
詳細については、後記「③ ヘルスケア関連施設の概要 (ロ)シニアリビング施設の類型」、同「(ハ)シニアリビング施設の典型的な収益構造」及び後記「④ ポートフォリオの構築方針・基準」をご参照ください。
(ロ)賃料固定型の長期賃貸借契約と高度な運用能力により裏付けられる安定したキャッシュ・フロー
本投資法人は、ヘルスケア関連施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア関連施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります(詳細については、後記「⑧ 内部成長戦略 (イ)賃料固定型の長期賃貸借契約に基づく高い安定性」をご参照ください。)。なお、本書の日付現在の保有資産におけるオペレーターとの賃貸借契約は、すべて20年以上の契約期間かつ賃料固定の契約内容になっています。本投資法人は、介護保険制度、医療保険制度、年金制度等の社会保障制度の変更リスクも、選別されたオペレーターとの賃料固定型の長期賃貸借契約、施設の用途及び賃料負担力を含む収益構造の分散並びに適切なモニタリングの実施による収益の安定化により一定程度ヘッジ可能なものと考えています(オペレーターの選定等に関する詳細については、後記「⑧ 内部成長戦略 (ロ)適切なモニタリングの実施による収益の安定化」、同「(ホ)オペレーターの状況(運営実績のあるオペレーターの選定)」及び後記「⑩ 運営管理方針 (ト)保有資産のオペレーターによるバックアップオペレーション機能」をご参照ください。)。
本資産運用会社は、スポンサー会社においてヘルスケア関連施設への投融資業務を長年担当していた経験を有するメンバーを中心に構成されていることから、ヘルスケア関連施設に対する投資、運用及び融資をはじめとする各種サービスに関して、高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを有していると、本投資法人は考えています。また、スポンサー会社は、自ら又はそのグループ会社を通じて、日本国内においてシニアリビング施設を中心とするヘルスケア関連施設に対して、投資、融資及びオペレーションをはじめとする各種サービスを提供してきた数多くの実績を有しています。本投資法人は、本資産運用会社のメンバー及びスポンサー会社が積み上げてきた実績に基づくヘルスケア関連施設の知見・ノウハウ等をヘルスケア関連施設への投資、運用及び管理において最大限活用することにより、中長期的なキャッシュ・フローの安定性が確保されるものと考えています。
(ハ)オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略
本投資法人は、市場の拡大が見込まれるヘルスケア業界においては、成長を希求するオペレーターが数多く存在し、事業拡大や経営改善のための資金調達ニーズも高まりを見せていると考えています。本投資法人は、成長を希求するオペレーターを目利き力を活かして選定し、これらのオペレーターのビジネスパートナーとしてオペレーターと共に成長することを目的として、本投資法人が有するヘルスケア関連施設の保有・維持管理機能に加え、本資産運用会社が有するヘルスケア業界に関する知見及びノウハウを活用した「ORE戦略」を実践していきます(オペレーターに関するポートフォリオ構築方針については、後記「④ ポートフォリオの構築方針・基準 (ロ)ポートフォリオ構築方針 b. オペレーター」及び後記「⑦ 外部成長戦略 (ニ)経験に裏打ちされた目利き力」をご参照ください。)。
本投資法人は、オペレーターの資金調達ニーズやバランスシートのスリム化のニーズに対して、資産保有機能により施設のセール・アンド・リースバックの機会を提供し、また、新規施設の開発ニーズに対しては、本資産運用会社が有する知見・ノウハウやスポンサー会社の開発機能等を活用した開発ソリューションを提供するなど、オペレーターに対する様々なソリューション・サポートの提供を目指しています(オペレーターとのパートナーシップに基づくORE戦略)。「ORE戦略」を推進することで、オペレーターのニーズに対応したソリューションの提供によるオペレーターの成長支援を行うとともに、本投資法人の物件取得機会を創出し、成長を実現するWin-Win(ウィン・ウィン)の関係(注)構築を通じて、投資主価値の向上に資すると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (イ)オペレーターとのパートナーシップに基づく成長戦略(ORE戦略)」をご参照ください。)。
また、ヘルスケア関連施設の利用者の視点と本投資法人の投資基準とは共通する部分も多く、サービス品質が高く、利用者の満足度の高い施設に選別して投資することで、良質な施設の供給促進に寄与できるものと考えています。更に、利用者の満足度の高い施設のオペレーターは、総じて経営の安定性や成長性が高く、ひいては投資対象施設の資産価値の維持向上が図られると、本投資法人は考えています。加えて、利用者の視点で施設メインテナンス及び運営のモニタリングを行いながらオペレーターとのリレーションを深めることで、利用者のニーズに寄り添った運用が可能になると、本投資法人は考えています。
更に、本投資法人は、健康長寿社会などの国の政策や、地方創生などの社会的ニーズとも歩調を合わせた投資を行うことで、成長と社会貢献の両立を目指しています(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (ロ)国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略」をご参照ください。)。
(注)「Win-Win(ウィン・ウィン)の関係」とは、双方にとってメリットや相互補完関係がある良好な状態及びビジネス関係をいいます。以下同じです。
(ニ)実績豊富な6社のスポンサー会社による多様なサポート
本投資法人が資産運用を委託している本資産運用会社の株主又は株主の親会社は、シニアリビング施設を中心とするヘルスケア関連施設に対して、投資、融資及びオペレーションをはじめとする各種サービスを提供してきた実績が豊富なケネディクス株式会社、株式会社新生銀行、株式会社長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行株式会社、株式会社LIXILグループ及び損害保険ジャパン日本興亜株式会社の親会社である損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社であり、本投資法人はスポンサー会社(6社)との間でそれぞれ多様な特性及び強みを活かしたスポンサー・サポート契約を締結しています(その他、スポンサー・サポート契約によるサポートの内容の詳細については、後記「⑥ スポンサー会社の概要 (ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容」をご参照ください。)。
ケネディクス株式会社(出資比率(注)60%)は、本投資法人を含め6つの上場投資法人のスポンサーを務めており、豊富な不動産投資・運用・開発実績を活かし、本投資法人をサポートします。
株式会社新生銀行(出資比率5%)は、ヘルスケア・ファイナンスを重点業務と位置付け、先端的な取組みを行ってきた豊富な実績を活かし、運用資産の着実な成長を支える強固な財務基盤の構築に向けて、ファイナンスとリスク分析の両側面から、本投資法人をサポートします。
株式会社長谷工コーポレーション(出資比率20%)、株式会社LIXILグループ(出資比率5%)及び損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社(出資比率5%)は、それらの関係会社でシニアリビング施設の運営を行っており、オペレーターの変更が必要となった場合、バックアップオペレーターとして本投資法人をサポートします。また、各社が運営・保有するシニアリビング施設を売却する場合、本投資法人はその取得について有している優先交渉権等を活用します。
三菱UFJ信託銀行株式会社(出資比率5%)は、信託関連業務、ファイナンス及び情報提供で本投資法人を多面的にサポートします。
(注)「出資比率」は、本書の日付現在の本資産運用会社の発行済株式総数に対する各スポンサー会社(ただし、損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社については、その子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社)の所有株式数の比率を記載しています。
上記に加え、ケネディクス株式会社及び株式会社長谷工コーポレーションは、オペレーターと一体となり、シニアリビング施設の新規開設や病院の建替え等の開発を手掛けることにより、本投資法人の外部成長をサポートします。
これらにより、強固な外部成長のためのマルチパイプラインを供給するための体制が構築できていると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (ハ)本資産運用会社及びスポンサー会社のネットワークを活用したマルチパイプラインの構築」をご参照ください。)。
<スポンサー・サポート契約の概要>(注1)「優先交渉権」とは、スポンサー会社が、スポンサー会社又はそのグループ会社等が保有する不動産等に関して、一定の場面において本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく不動産等の売却情報を本資産運用会社に対して提供する義務又は提供するように努める義務を負っていることをいいます。また、「情報提供」とは、スポンサー会社が外部から入手した不動産等の売却情報を一定の場面において本資産運用会社に対して提供する義務又は提供するように努める義務を負っていることをいいます。なお、優先交渉権又は情報提供のサポートがある場合でも、スポンサー会社は、本投資法人に対して、不動産等を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているものではありません。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3管理及び運営 1資産管理等の概要(5)その他 ④関係法人との契約の更改等に関する手続」をご参照ください。
(注2)本書の日付現在、バックアップオペレーター機能の提供が想定される会社には、株式会社長谷工コーポレーションのグループ会社である株式会社センチュリーライフ及び株式会社生活科学運営、株式会社LIXILグループが出資する株式会社LIXILの社内カンパニーであるシニアライフカンパニー並びに損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社が出資するSOMPOケアネクスト株式会社、株式会社メッセージ及び株式会社シダーが含まれます。
(ホ)スポンサー会社と投資主の利益の一致を目的とする施策
スポンサー会社のうち、本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社、株式会社新生銀行及び株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人の投資主との利益の一致を目的とした投資口の取得(スポンサー会社によるセイムボート出資)を行っています。また、本投資法人においては、本資産運用会社に対する資産運用報酬の一部について、報酬額を1口当たり分配金に連動させる資産運用報酬体系を設定しています(1口当たり分配金と連動した資産運用報酬体系の導入)。
また、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ロ)資産の取得及び譲渡に関する事項」に記載のとおり、本投資法人の意思決定フローは、利害関係者との取引において外部委員等の第三者の承認が必須とされている等、利益相反による弊害を防止する意思決定フロー体制が整備されているものと、本投資法人は考えています。更に、本投資法人は、スポンサー会社、及び本投資法人が取得し又は今後取得する物件に係るオペレーターの一部との間で、投資主優待制度を導入しています。
これらの施策により、本投資法人の投資主と本資産運用会社及びスポンサー会社の利益を一致させ、利益相反による弊害を防止しつつ、投資主価値の最大化を図る仕組みが構築されていると、本投資法人は考えています。これらの施策の詳細については、後記「⑬ 投資主に配慮した取組み」をご参照ください。
③ ヘルスケア関連施設の概要
(イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類
| ヘルスケア関連施設タイプ | 概要 | ||
| シニア リビング 施設 | 有料老人ホーム(注1) | 高齢者に対して、介護、食事、洗濯・清掃等の家事又は健康管理等の日常生活に必要なサービスを提供する施設(老人福祉施設を除きます。) | |
| 介護付有料老人ホーム | 介護保険法(平成9年法律第123号。その後の改正を含みます。)(以下、「介護保険法」といいます。)上の特定施設入居者生活介護(注2)(以下「特定生活介護」といいます。)の指定を受けた有料老人ホーム | ||
| 住宅型有料老人ホーム | 特定生活介護の指定を受けていない有料老人ホームのうち、健康型以外の施設(介護が必要となった場合、外部の介護保険サービスを利用) | ||
| 健康型有料老人ホーム | 特定生活介護の指定を受けておらず、介護が必要になった場合に、契約を解除して退去することが必要な有料老人ホーム | ||
| サービス付き高齢者向け住宅(注3) | 住宅(面積・設備・構造)、入居者へのサービス及び入居者との契約に関する基準を満たす登録された賃貸住宅 | ||
| その他 | シニア向けマンションや、認知症高齢者グループホーム(注4)、小規模多機能施設及びデイサービスなど | ||
| メディカル施設 | 病院 | 医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、20床以上の病床を有するもの(医療法(昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。)(以下「医療法」といいます。)第1条の5第1項)。 | |
| 診療所 | 医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、病床を有しないか、又は19床以下の病床を有するもの(医療法第1条の5第2項)。 | ||
| 医療モール | 複数の診療所や薬局が一つの建物に同居する施設。一般的に病床は有しないもの。 | ||
| 介護老人保健施設 | 要介護者に対し、施設サービス計画に基づいて、看護、医学的管理の下における介護及び機能訓練その他必要な医療並びに日常生活上の世話を行うことを目的とする施設として、都道府県知事の許可を受けたもの(介護保険法第8条第28項)。 | ||
| その他 | 研究開発施設(医療全般、製薬、バイオ及び医療装置開発等の産業に従事するテナントが入居する施設)、医療又は福祉系の教育施設など | ||
(注1)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。)第29条に定義される施設をいいます。ただし、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除きます。
(注2)「介護保険法上の特定施設入居者生活介護」とは、介護保険法上の特定施設に入居している要介護者について、当該特定施設が提供するサービスの内容、これを担当する者その他厚生労働省令で定める事項を定めた計画に基づき行われる入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活上の世話であって厚生労働省令で定めるもの、機能訓練及び療養上の世話をいいます。
(注3)「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。)等に定められる登録基準を満たし、都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。なお、当該登録基準の概要は以下のとおりです。
(登録基準の概要)
・床面積が原則25㎡以上であり(居間、食堂、台所等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用の設備がある場合は18㎡以上とすることができます。)、トイレ・洗面設備等が設置され、バリアフリーであること
・少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されること
・高齢者の居住の安定が図られた契約であり、前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること
(注4)「認知症高齢者グループホーム」とは、介護保険法の規定に基づいて「認知症対応型共同生活介護」が行われる共同生活を営むべき住居として設けられた建築物をいいます。
(ロ)シニアリビング施設の類型
本投資法人は、シニアリビング施設を要介護者向け、自立者向けに大きく分類し、それぞれ「中価格帯」と「高価格帯」における費用水準と施設スペックの特徴を以下のとおり整理しています。
<本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別特徴(注1)>(注1)上記の表は、各類型のシニアリビング施設が有していると本投資法人が考えている需要、月額入居費用、居室面積、居室内設備及び共用部設備等に関する一般的な特徴を簡略化して記載しています。保有資産及び今後本投資法人が取得することのある各シニアリビング施設が上記の表に記載の特徴を有していることを保証又は約束するものではありません。
(注2)「月額入居費用」は、一時金の収受がある場合には、当該一時金を入居契約で定める償却期間で按分した金額を月額利用料(食費を含みます。)の額に加算した金額を記載しています。
(ハ)シニアリビング施設の典型的な収益構造
シニアリビング施設への投資において、本投資法人がオペレーターから受け取る収入は、一義的にはオペレーターとの賃貸借契約に基づく賃料収入ですが、その賃料の源泉は、入居者の支払う利用料(プライベートペイ)と介護施設においては介護保険報酬や健康保険報酬(パブリックペイ)に依存しています。
また、一般に、入居者の支払う利用料の源泉の一部は年金であり、オペレーターの収益構造に照らすと、オペレーターの提供する各種サービスの収入は、国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあり、かかるリスクはパブリックペイの割合が大きいほど高いものと、本投資法人は考えています。
一般に、パブリックペイについては国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあるため、本投資法人は、入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準(パブリックペイとプライベートペイの比率)を勘案した上で投資判断を行います。
<シニアリビング施設における典型的な収益構造>(注1)上記の図は、シニアリビング施設における典型的な収益構造であると本投資法人が分析している内容を模式化して記載したものであり、実際のシニアリビング施設における収益構造を正確に示しているとは限りません。
(注2)シニアリビング施設において提供されるサービスの種類や内容は施設により異なります。オペレーターが自らサービス提供を行う場合だけでなく、業務提携先や入居者が選択した、オペレーター以外の事業者がサービス提供を行う場合があります。
(注3)「介護保険制度」とは、寝たきりや認知症などで介護が必要な高齢者について、社会保険の仕組みによって社会全体で支える制度をいいます。
④ ポートフォリオの構築方針・基準
(イ)ヘルスケア関連施設に関する投資方針
本投資法人は、「健康長寿社会の実現に資するヘルスケア関連施設に選別して投資することにより、質の高いヘルスケア関連施設の整備を促進し、また、ヘルスケア関連施設を適切に運営し、優良なサービスを提供するオペレーターとパートナーシップを構築し、その活動を支えることで、健康長寿社会の実現に寄与し、社会への貢献を果たすこと」を資産運用の基本的な考え方としています。
また、本投資法人は、本書の日付現在の投資環境を踏まえると、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高く、同市場が高い成長可能性を有するものと考えていることから、当面シニアリビング施設へ重点的に投資を行うものとしていますが、メディカル施設についても病院を中心に投資対象として今後検討していく方針であり、施設の用途、利用料の価格帯、オペレーター、地域及び規模について分散の効いた投資を行うことを目指します。
(ロ)ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、前記「(イ)ヘルスケア関連施設に関する投資方針」に基づき、以下のとおりポートフォリオ構築方針を定め、幅広い規模のヘルスケア関連施設への分散投資、三大都市圏等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資を行うことを方針としています。
かかるポートフォリオ構築方針は、投資環境や本投資法人の投資方針を踏まえて、本資産運用会社の判断により必要に応じて適時に改訂される場合があります。
a. 施設タイプ
本投資法人は、以下の要素等を勘案し、多種多様なヘルスケア関連施設であるシニアリビング施設及びメディカル施設に分散投資をします(施設タイプの分散)。
i. 用途と提供サービス種類の分散確保
ii. 入居費用・利用料価格帯の分散確保
iii. 社会保障制度(年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等)への依存度の分散確保
本投資法人の施設タイプの用途別の投資比率の目標は、以下のとおりです。
| 施設タイプ | 投資比率(注) | ||
| シニアリビング施設 | 有料老人ホーム | 介護付有料老人ホーム | 70%以上 |
| 住宅型有料老人ホーム | |||
| 健康型有料老人ホーム | |||
| サービス付き高齢者向け住宅 | |||
| その他 | |||
| メディカル施設 | 病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設 | 30%以下 | |
| その他 | |||
(注)「投資比率」とは、各施設タイプの取得価格の合計額を全施設タイプの取得価格の合計額で除したものをいいます。
b. オペレーター
本投資法人は、シニアリビング施設のオペレーターについて、リスク分散の観点から特定のオペレーターに偏らず、分散したポートフォリオを構築する方針です(オペレーターの分散)。
ヘルスケア関連施設が地域密着型の社会的インフラであることから、本投資法人は、広域に事業展開している業界トップクラスの規模のオペレーターが運営する施設に限らず、特定の地域において安定した事業基盤を有している当該地域のトップクラスの実績を有する中堅クラスのオペレーターが運営する施設についても選別投資を行うことを目指します。また、上場企業や大企業の子会社のような盤石な財務体質や信用力を有するオペレーターに限らず、現状の収益力が低い場合でも、資産の健全性と経営の透明性があり、成長性が見込まれると判断したオペレーターが運営する施設については、ORE戦略に基づき本資産運用会社の目利き力を活かした選別投資を行う場合があります(幅広いオペレーターのシニアリビング施設への分散投資)。
c. 地域
本投資法人は、国内の経済・人口集積エリアであり、今後団塊の世代の高齢化により後期高齢者の絶対数が急増する三大都市圏をはじめ、地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、中核都市圏(全国の政令指定都市、中核都市及び特例市)を中心に投資を行います(地域の分散)。
また、「コンパクトシティ」(注1)や「地方創生」を推進する、国及び地方自治体の政策を背景として、それ以外の地域についてもポートフォリオの一定程度投資することがあります(詳細については、後記「⑦ 外部成長戦略 (ロ)国の政策や社会のニーズと歩調を合わせた成長戦略」をご参照ください。)。
本投資法人の、地域別の投資比率の目標は、以下のとおりです。
| 地域 | 投資比率(注2) | |
| 区分 | 三大都市圏及び中核都市圏 | 80%以上 |
| 上記以外の地域 | 20%以下 | |
(注1)「コンパクトシティ」とは、市町村の中心部への居住と各種機能の集約により、人口集積が高密度化したまちであり、機能の集約と人口の集積により、まちの暮らしやすさの向上、中心部の商業などの再活性化や、道路などの公共施設の整備費用や各種の自治体の行政サービス費用の節約を図ることを目的とした国及び地方自治体の政策上又は都市計画上の概念をいいます。以下同じです。
(注2)「投資比率」とは、各区分の取得価格の合計額を全区分の取得価格の合計額で除したものをいいます。
d. 規模
本投資法人は、以下の要素を勘案し、幅広い規模のヘルスケア関連施設を対象とした分散投資を行います(規模の分散)。
i. 投資・運営管理面での経済性
ii. 不動産マーケットにおける流動性
本投資法人の、投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標は、以下のとおりです。本投資法人は、ポートフォリオ分散の視点で、幅広い規模の物件を取得する方針です。
| 区分 | 取得価格 | |
| 最低投資規模 | シニアリビング施設 | 1投資物件当たり5億円以上 |
| メディカル施設 | 1投資物件当たり5億円以上 | |
| 最高投資規模 | 当該取得物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得価格の比率について、33%を上限とします。 | |
上記の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合は個別に当該投資物件の取得を行うことができます。
・複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格の投資物件が一部含まれる場合
・投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
・最低投資規模を下回るが、近隣の投資基準に合致する投資物件と関連性の高い施設の場合
⑤ 個別物件の投資基準
ヘルスケア関連施設への投資における特徴的な投資判断の要素は、①不動産(立地、建物・設備のスペック、ビジネスモデルとの適合性、汎用性)、②オペレーター(経営理念、業歴・業容、財務信用力)、③オペレーション(事業収益性(賃料負担力)、サービスの品質、マーケット環境)の3点であると、本投資法人は考えています。
<本投資法人におけるヘルスケア関連施設の特徴的な投資判断の要素>本投資法人は、上記の特徴的な投資判断の要素を含む以下の要素を勘案して、個別物件に対する投資判断を行います。
| 不 動 産 | 立地 | 市場の需給関係、利用者の分布状況、競合施設の状況、対象施設の優位性、環境の適格性、地域の将来性、法規制・公的助成制度の状況等の観点で、用途、地域、規模毎の特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。 |
| 建物・設備 | 施設の用途(ビジネスモデル)と建物の設計・設備の適合性、設計設備の汎用性、老朽化の状況、中長期的な競争力、デザイン性等の分析を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。 | |
| 遵法性 | 都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)、関連する諸法令を遵守している物件(既存不適格物件を含みます。)とします。ただし、関連法令を遵守できていない物件のうち、取得後、是正可能な物件に関しては、取得対象とすることがあります。 なお、借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、これら投資対象の基準を満たすことを要しません。 | |
| 耐震性 | 本投資法人は、原則として新耐震基準(注1)に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、かつ単体でPML(注2)の値が20%以下の物件を投資対象とします。また、ポートフォリオPMLの値は15%以下とします。 ただし、次に該当する物件については、投資対象として個別に検討することができます。 ・ 地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる物件 ・ 取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記基準を満たすことが可能と判断される物件 なお、借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、これら投資対象の基準を満たすことを要しません。 | |
| 環境・地質 | 専門業者が作成したエンジニアリング・レポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低く、又は内在しているが当該有害物質に関連するすべての法令に基づき適法に保管又は処理等がなされている旨の記載がなされ、かつ、本資産運用会社の調査により運用上の障害が低いと判断された物件とします。 ただし、土壌汚染において土壌汚染調査基準値(注3)を超える投資物件であっても、対処方法を含め専門家の意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断されれば、当該物件の取得を検討する場合があります。 |
| 権利関係 | 原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件とします。ただし、以下の(イ)から(ヘ)までの形態の物件についても、各々に定める検証を行った上で投資対象とすることがあります。 (イ)共有物件 ・ 管理運営(賃貸・改良行為等)の自由度を確保するため、共有持分割合が50%超であることを原則としますが、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力等を十分確認の上、仕組み上の手当て(共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。)を講じます。 (ロ)区分所有建物及びその敷地 ・ 管理運営の自由度を確保するため、区分所有議決権が50%超であることを原則としますが、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有間での優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況(積立金、負債比率、付保状況等)を確認し、必要に応じて独自の手当て(本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限りません。)を講じます。 (ハ)借地権付建物 ・ 原則として、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以下「借地法」といいます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権を対象とします。 ・ 底地権者の属性を検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。 (ニ)借地権が設定された土地(底地) ・ 借地契約の種類(普通借地契約、定期借地契約、事業借地契約)、借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、当該借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえて総合的に投資判断を行います。 (ホ)境界 ・ 隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者や属性、経緯、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 (へ)用益権や越境物等 ・ 第三者による地上権・地役権等の用益権が設定されている不動産については、その内容や相手方を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 ・ 隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件については、越境物の内容や所有者、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 (ト)その他 ・ 借地権については、上記(イ)から(へ)に該当する物件を取得する際に付随するものの他は、原則として投資対象としません。 ・ 投資物件の検証に当たっては、担保権の有無や購入時の担保権抹消の可能性等を確認します。 | |
| 現物不動産又は信託受益権の選択 | 投資物件の取得に当たり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行った上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コスト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断します。 |
| オペレーター | 本投資法人は、中長期的に安定した収益を獲得するため、オペレーターの経営理念、業歴・業容、財務信用力をはじめ、経営者の資質、事業実績、業界での地位・評判、組織管理体制、コンプライアンス体制、リスク管理体制、職員教育・研修制度、成長性等の分析を行い、これらを総合的に勘案して中長期にわたり継続して賃料の支払能力を有すると合理的に判断できるオペレーターが運営する施設又はテナントが入居する施設への投資を行います。 | |
| オペレーション | 事業収益性(施設の入居率・利用率、収支状況、社会保障制度への依存度等を総合的に勘案し中長期的な賃料負担力及び賃料水準の妥当性等)の分析を多面的に行い投資判断を行います。また、サービスの品質(入居・利用料金水準、運営体制)、営業方法、マーケット環境、職員確保の状況、リスク管理体制、更に入居者・利用者・第三者機関の評価も加味した投資基準により投資物件の選別を行います。更に、運用時においても、入居者・利用者・第三者機関の視点でのモニタリングを継続することにより、オペレーターと協力してサービス・品質の維持、改善に努めます。 | |
(注1)「新耐震基準」とは、昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(昭和56年6月1日施行)をいいます。以下同じです。
(注2)「PML (Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。以下同じです。
(注3)「土壌汚染調査基準値」とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に定める数値をいいます。
本投資法人は、オペレーターのニーズに対応し、適切なリスク・マネジメントを図った上で、以下のような投資行為を実施する可能性があります。
(イ)竣工前物件への投資
多くのシニアリビング施設のオペレーターは高齢化の進展に対応し、複数の新規施設の開発計画を有しており、メディカル施設のオペレーターは病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から建替え計画を有していると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、ORE戦略に基づきこれらのオペレーターの開発や建替えのニーズに対して、スポンサー会社のサポートを受けて検討段階から関与するとともに、当該開発や建替えが完了し、竣工後安定的なキャッシュ・フローの確保が見込まれると判断した段階で対象施設を取得する場合があります。
ただし、建築前又は建築中である土地建物について、建物の許認可リスクや完工リスクが低減されており、賃貸借予約契約の存在等により竣工後の賃借人からの賃料確保について見込むことができ、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、オペレーターとの間の賃料その他の賃貸条件、オペレーターの実績、営業活動状況及び物件の競争環境等から合理的に想定される入居率(注1)及び賃料負担力(注2)、オペレーターの信用力及び分配金に与える影響等を総合的かつ慎重に検討した上で、竣工前物件への投資を行う場合があります。
(注1)「入居率」とは、シニアリビング施設における高齢者施設・住宅を利用又は賃借している利用者又は入居者の人数の合計を当該施設の定員数で除した値とします。
(注2)「賃料負担力」とは、投資対象資産においてオペレーターが生み出すEBITDARのうち賃料の占める割合をいいます。「EBITDAR」とは、投資対象資産における営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。なお、「営業利益」はオペレーターから開示された直近の値等を参考として本投資法人の基準により算定した値を用います。
(ロ)低入居率物件への投資
オペレーターとの間の賃料その他の賃貸条件、オペレーターの実績、営業活動状況及び物件の競争環境等から合理的に想定される入居率及び賃料負担力、オペレーターの信用力及び分配金に与える影響等を総合的かつ慎重に検討した上で、低入居率物件への投資を行う場合があります。
(ハ)再開発等
保有物件のうち、現状の施設形態での競争優位性が低下又は低下が見込まれる施設について、再開発等を行うことにより中長期的な視点で投資主利益の向上に資する場合には、かかる再開発等における各種リスクを低減させながら、収益に係る影響を考慮した上で、再開発等の施策を実施する場合があります。
(ニ)フォワード・コミットメント等
本投資法人は、フォワード・コミットメント等の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討します。
フォワード・コミットメント等を行う際には、対象物件が竣工前物件の場合には、前述の竣工前物件の投資基準に準ずるほか、違約金、物件取得額、物件引渡しまでの期間及び決済資金の調達目処等を総合的に勘案して判断するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
(ホ)匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(i)不動産に関する匿名組合出資持分、(ii)不動産対応証券、(iii)特定社債券、(iv)不動産等又は不動産対応証券に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(v)信託財産を(i)から(iv)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(本(ホ)において、以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。)に投資する際には、主として以下のa.及びb.の基準に従います。
a. 総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10%以内となること。
b. 投資対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者(以下本(ホ)において「発行者等」といいます。)が直接に、又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下のi.及びii.の双方を充足すること。
i. 本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
ii. 発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。
⑥ スポンサー会社の概要
(イ)本投資法人のスポンサー構成
スポンサー会社又はその子会社は、本投資法人が運用を委託している本資産運用会社の株主として、本書の日付現在、ケネディクス株式会社が60%、株式会社長谷工コーポレーションが20%、株式会社新生銀行が5%、三菱UFJ信託銀行株式会社が5%、株式会社LIXILグループが5%、損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社が5%の割合の株式を所有しています。
(ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容
本投資法人は、スポンサー会社との間で、スポンサー・サポート契約を締結しています。
本投資法人は、これらのスポンサー・サポート契約に基づく各種サポートにより、投資主価値の向上を図ることが可能であると考えています。
具体的なスポンサー・サポート契約によるサポートの内容については、以下のa.からf.までに記載のとおりです。
a. ケネディクス株式会社
| サポートの内容 | i. ケネディクス株式会社の不動産供給面でのサポート (i) ケネディクス株式会社が入手した不動産等売却情報の提供 ケネディクス株式会社は、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本a.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 (ii) ケネディクス株式会社の自己投資不動産等の売却 ケネディクス株式会社は、自己、自己が出資する法人、自己が投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が出資する法人が投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等(下記ii.に定める本資産運用会社からのウェアハウジングの依頼に基づき所有する不動産等を除きます。)の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等の売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 (iii)ケネディクス株式会社の私募ファンドからの不動産等の売却 ケネディクス株式会社は、自己がアセット・マネジメント業務を受託する不動産投資ファンド(下記ii.に定めるウェアハウジングファンドを除きます。)が所有する不動産等を売却する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 |
| ii ウェアハウジングファンドからの不動産等の売却 本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクス株式会社に不動産ファンドの組成を依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社からかかる依頼を受けた場合には、これを誠実に検討します。 ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、自己がアセット・マネジメント業務を受託する不動産ファンド(以下、本a.において「ウェアハウジングファンド」といいます。)を組成し、ウェアハウジングファンドで当該依頼に係る不動産等を取得します。 ケネディクス株式会社は、ウェアハウジングファンドが所有する不動産等(以下、本a.において「ウェアハウジングファンド不動産」といいます。)を売却する場合、以下の売却手続に従います。 | |
| (i) ケネディクス株式会社は、ウェアハウジングファンド不動産の本投資法人への売却を本資産運用会社に対して優先的に申し入れます。 (ii) ケネディクス株式会社は、上記(i)の本資産運用会社への売却申入れ後、本資産運用会社とウェアハウジングファンド不動産の売買条件について誠実に協議します。 (iii)ケネディクス株式会社は、上記(ii)の協議においてウェアハウジングファンド不動産の売買について合意に至らなかった場合等、一定の事由(以下、本a.において「第三者売却事由」といいます。)に該当することとなった場合には、ウェアハウジングファンド不動産の売却を本資産運用会社以外の者に申し入れる旨を本資産運用会社に通知した上で、ウェアハウジングファンド不動産の売却を第三者に申し入れることができます。 前段の売却手続や第三者売却事由の詳細については、組成されるウェアハウジングファンド毎に個別に定めた上で、スポンサー・サポート契約の各当事者及びウェアハウジングファンドの間で別途合意します。 | |
| iii. ケネディクス株式会社によるウェアハウジング 本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、その取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社からかかる依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社の当該依頼を承諾した場合、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において当該依頼に係る不動産等を取得します。ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人が本資産運用会社による当該依頼に基づき不動産等を取得した場合、ケネディクス株式会社は自ら又はケネディクス株式会社が全額出資する法人をして、取得日から1年間、本資産運用会社以外の者に対し当該不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本資産運用会社が本投資法人による取得を申し出た場合、これに応じなければなりません。 |
| iv. ケネディクス株式会社による売買契約の締結による取得機会確保 本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクス株式会社に対し、当該不動産等に係る売買契約を締結することを依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から上記の依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。ケネディクス株式会社は、当該依頼を承諾した場合、本資産運用会社と協議の上、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において当該依頼に係る不動産等を保有又は運用する者との間で、将来当該不動産等の買主を本投資法人に変更することが可能な内容の売買契約を締結し、本資産運用会社より請求があった場合には、当該不動産等の買主を本投資法人に変更することにより、本投資法人に不動産等の取得機会を提供するものとします。 | |
| v. ケネディクス株式会社による開発サポート ケネディクス株式会社は、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、再開発を行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において本資産運用会社より再開発にかかるサポートの依頼があったとき、又は本投資法人が投資可能な資産の新規の開発案件にかかるサポートの依頼があった場合、自ら又は自己が出資する法人をして、かかる再開発又は開発案件にかかるサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力します。 | |
| vi. プロパティ・マネジメント契約の締結協議 本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関し、プロパティ・マネジメント業務(以下「PM業務」といいます。)の提供を本資産運用会社から依頼された場合には、ケネディクス株式会社は、かかる依頼を誠実に検討します。当該依頼を受けたケネディクス株式会社は、そのグループ会社を通じて、本資産運用会社と協議し、合意の上、別途締結するプロパティ・マネジメント業務委託契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対して、PM業務の提供その他の必要な支援を行います。 | |
| vii. テナントリーシング業務の提供 本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関し、テナントリーシング業務(当該不動産等の全部又は一部を賃借して事業を行うことを目的とする賃借人に対するリーシング業務をいいます。以下同じです。)の提供を本資産運用会社から依頼された場合には、ケネディクス株式会社は、かかる依頼を誠実に検討します。当該依頼を受けたケネディクス株式会社は、本資産運用会社と協議し、合意の上、別途締結する媒介契約その他テナントリーシング業務の委託を内容とした契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対して、テナントリーシング業務の提供その他の必要な支援を行います。 | |
| viii. 環境配慮技術及びノウハウの提供 ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力します。 | |
| ix. 人的サポート及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供 ケネディクス株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、自ら、人材の出向を含め必要とされる人材確保への協力及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供を行うことを検討します。 |
b. 株式会社新生銀行
| サポートの内容 | i. 株式会社新生銀行の不動産供給面でのサポート(株式会社新生銀行が入手した不動産等売却情報の提供) 株式会社新生銀行は、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(不動産等の保有者が当該不動産等の譲渡後賃借する取引(セール・アンド・リースバック取引)に関する不動産等の売却情報を含み、以下、本b.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、本投資法人に提供することが株式会社新生銀行の締結している諸契約、適用法令及び行内規程等に反せず、かつ実務上合理的に可能であると判断した不動産等売却情報について、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致するか否かを検討し、合致すると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。 |
| ii. 本投資法人並びにブリッジファンド及びウェアハウジングファンドに対する資金調達手段の提供 本資産運用会社は、(i)本投資法人による本投資法人の投資基準に合致する不動産等(以下、本b.において「適格不動産等」といいます。)の取得若しくは本投資法人の債務のリファイナンスを行おうとする場合、又は(ii)本投資法人の他のスポンサー会社であるケネディクス株式会社が本投資法人に対して優先交渉権を付与するブリッジファンド又はウェアハウジングファンドにおいて、本投資法人又は本資産運用会社の依頼若しくは要請に基づき適格不動産等の取得若しくは当該ブリッジファンド若しくはウェアハウジングファンドの債務のリファイナンスを行おうとする場合には、株式会社新生銀行に対してその資金調達手段の提供を依頼することができ、株式会社新生銀行は、かかる資金調達手段の提供の依頼を受けた場合には、これを誠実に検討するものとします。 | |
| iii. 人的サポート及びノウハウの提供 株式会社新生銀行は、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令及び行内規程等に反しない範囲で、人的資源の提供の協力を行うことを、誠実に検討します。また、株式会社新生銀行は、本資産運用会社又は本投資法人の他のスポンサー会社であるケネディクス株式会社から依頼を受けた場合(ただし、ケネディクス株式会社については、本投資法人に対して優先交渉権を付与するブリッジファンド又はウェアハウジングファンドに関連する場合に限ります。)には、本資産運用会社又はケネディクス株式会社と協議の上、当該依頼に沿って、本投資法人又はブリッジファンド若しくはウェアハウジングファンドにかかるファイナンスにおいて、その目利き力を活かした手段及びオペレーターのクレジット審査、リスク分析、リスク・マネジメント等に関するノウハウの提供について、適用法令及び行内規程等に反せず、かつ実務上合理的に可能な範囲でこれに協力します。 |
c. 株式会社長谷工コーポレーション
| サポートの内容 | i. 株式会社長谷工コーポレーションの不動産供給面でのサポート (i) 株式会社長谷工コーポレーションが入手した不動産等売却情報の提供 株式会社長谷工コーポレーションは、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本c.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めるものとします。ただし、株式会社長谷工コーポレーションが自己又は自己のグループ会社(以下、本c.において併せて「スポンサー等」といいます。)の事業のため又はスポンサー等の事業機会獲得のために購入等を検討する場合及び自己が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 (ii) 株式会社長谷工コーポレーションの自己投資不動産等の売却 |
| ii. プロパティ・マネジメント契約の締結協議 iii. テナントリーシング業務の提供 iv. 環境配慮技術及びノウハウの提供 v. 株式会社長谷工コーポレーションによる開発サポート 上記の事項について、(a)投資している不動産等の売却を検討する場合に情報提供すべきグループ会社等の範囲に株式会社長谷工コーポレーションが一部出資又は一部投資しているのみの法人及びファンド等が含まれていないこと、及び(b)株式会社長谷工コーポレーションがスポンサー等の事業機会獲得のために行う売却の場合には売却情報の提供が行われないものとされていること等を除き、ケネディクス株式会社とのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、ケネディクス株式会社とのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「a. ケネディクス株式会社」をご参照ください。 | |
| vi. リノベーション・メインテナンスの提供 株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、リノベーション・メインテナンスを行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において、本資産運用会社よりリノベーション・メインテナンスにかかるサポートの依頼があったとき、スポンサー等をして、かかるリノベーション・メインテナンスにかかるサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上可能な範囲でこれに協力します。 | |
| vii. バックアップオペレーター機能の提供 本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、中長期的安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、株式会社長谷工コーポレーションに対してバックアップオペレーターとなることについて、依頼することができます。かかる依頼があった場合、株式会社長谷工コーポレーションは、スポンサー等をして、かかる依頼を真摯に検討させます。 | |
| viii. 人的サポート及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供 株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、人的資源の提供を行うことを検討します。また、株式会社長谷工コーポレーションは、スポンサー等をして、本投資法人及び本資産運用会社に対して、ヘルスケアマーケット全般についての情報提供を行わせるものとします。 |
d. 三菱UFJ信託銀行株式会社
| サポートの内容 | i. 三菱UFJ信託銀行株式会社が入手した不動産等売却情報の提供 三菱UFJ信託銀行株式会社は、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本d.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断したときには、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めるものとします。ただし、三菱UFJ信託銀行株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。 |
| ii. 人的サポート 三菱UFJ信託銀行株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、人的資源の提供の協力を行うことを、誠実に検討するものとします。 | |
| iii. 本投資法人並びにブリッジファンド及びウェアハウジングファンドに対する資金調達手段の提供 上記の事項について、株式会社新生銀行とのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、株式会社新生銀行とのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「b. 株式会社新生銀行」をご参照ください。 |
e. 株式会社LIXILグループ
| サポートの内容 | i. 株式会社LIXILグループの不動産供給面でのサポート (i) 株式会社LIXILグループが入手した不動産等売却情報の提供 株式会社LIXILグループは、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本e.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準及び当該不動産等の売却希望者のニーズに合致し、かつ、本投資法人への当該不動産等の売却に合理性が認められると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、株式会社LIXILグループが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 (ii) 株式会社LIXILグループの自己投資不動産等の売却 |
| ii. 環境配慮技術及びノウハウの提供 上記の事項について、投資している不動産等の売却を検討する場合に情報提供すべきグループ会社等の範囲に株式会社LIXILグループが一部出資又は一部投資しているのみの法人及びファンド等が含まれていないことを除き、ケネディクス株式会社とのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、ケネディクス株式会社とのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「a. ケネディクス株式会社」をご参照ください。 | |
| iii. バックアップオペレーター機能の提供 iv. リノベーション・メインテナンスの提供 上記の事項について、株式会社長谷工コーポレーションとのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、株式会社長谷工コーポレーションとのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「c. 株式会社長谷工コーポレーション」をご参照ください。 |
f. 損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社
| サポートの内容 | i. 損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の不動産供給面でのサポート(損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の自己投資不動産等の売却) (i) 損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社が入手した不動産等売却情報の提供 損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社は、自ら又はその子会社である損害保険ジャパン日本興亜株式会社(以下、本f.において総称して又は個別に「スポンサー等」といい、損害保険ジャパン日本興亜株式会社を「SJNK」といいます。)をして、スポンサー・サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本f.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら又はSJNKが入手した場合において、当該不動産等が本投資法人による取得可能性があると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供し、又は提供させるように努めるものとします。ただし、スポンサー等が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 (ii) 損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の自己投資不動産等の売却 |
| ii. 人的サポート及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供 上記の事項について、(a)投資している不動産等の売却を検討する場合に情報提供すべきグループ会社等の範囲にスポンサー等が一部投資しているのみのファンド等が含まれていないこと、及び(b)不動産等の情報を提供する義務が努力義務に留まること、並びに(c)人的サポート及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供について検討する義務のみを負っているに留まること等を除き、ケネディクス株式会社とのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、ケネディクス株式会社とのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「a. ケネディクス株式会社」をご参照ください。 | |
| iii. 本投資法人並びにブリッジファンド及びウェアハウジングファンドに対する資金調達手段の提供 上記の事項について、株式会社新生銀行とのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、株式会社新生銀行とのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「b. 株式会社新生銀行」をご参照ください。 | |
| iv. バックアップオペレーター機能の提供 上記の事項について、株式会社長谷工コーポレーションとのスポンサー・サポート契約と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、株式会社長谷工コーポレーションとのスポンサー・サポート契約の概要については、上記「c. 株式会社長谷工コーポレーション」をご参照ください。 |
⑦ 外部成長戦略
(イ)オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略(ORE戦略)
前記「① 基本理念」に記載のとおり、ヘルスケア業界において成長を希求するオペレーターには、所有と運営の分離を図り運営に特化するニーズ、事業の拡大や効率化のためのヘルスケア関連施設の新規開発等の様々なニーズがあると考えています。これらのオペレーターのニーズに柔軟に対応するORE戦略型アプローチにより、セール・アンド・リースバックによる既存施設の取得を図るとともに、オペレーターとのパートナーシップによる新規施設の開発を促す取組みも推進していきます。具体的には、パイプラインの構築を目的として、スポンサーのサポート機能を活用し、開発段階から取得予定物件に関する優先交渉権の獲得や売買予約契約の締結等により安定的な外部成長実現のための施策を講じます。
このように本投資法人は、スポンサー会社と連携したORE戦略を通じてオペレーターと緊密なコミュニケーションを図り、それによって継続した物件情報を収集することが可能となると考えています。また、ORE戦略の過程でオペレーターからの相談に柔軟に対応することで、追加的な物件取得機会を創出し、オペレーターとのパートナーシップによる開発案件への取組みを実践することで、ヘルスケア関連施設の投資マーケットにおいて競合他社との差別化を図り、外部成長における競争優位性を更に高めることが可能であると考えています。
我が国の総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口は、増加するものと予想されています。また、国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の地域別将来推計人口 平成25年3月推計」によると、今後高齢者となる団塊世代は三大都市圏を中心に増加することが予想されており、当該エリアにおけるヘルスケア関連施設への投資機会が相対的に増加することが想定されるとともに、地方創生やコンパクトシティ等の施策により地方での投資機会も相応にあると、本投資法人は考えています。
厚生労働省が平成26年3月に公表した「特別養護老人ホームの入所申込者の状況」によれば、特別養護老人ホームの入居申込者は全国で52万人と推計され、高齢者介護施設は今後も高い成長が見込まれます。また、団塊世代の高齢化や地方都市への移住志向の高まりに伴い、政府の「ひと・まち・しごと」創生本部では日本版CCRCの推進を地方創生の施策として掲げており、自立高齢者を対象とするシニアリビング施設に対するニーズが高まると、本投資法人では考えています。
そして、本投資法人は、健康長寿社会の実現や、日本版CCRC、地方創生、地域交流・多世代交流、団地再生、コンパクトシティなどの社会的ニーズに対応した投資により、成長と社会貢献の両立を目指しています。
更に、メディカル施設については、日本経済再生本部内に設置された産業競争力会議における「医療・介護等分科会」が平成25年12月26日付にて公表した「産業競争力 医療・介護等分科会 中間整理」の中で、効率的で質の高いサービス提供体制のため、「目指すべき姿」と「具体策」が記載されており、その中で、今後、病床機能分化に対応するための施設改修費用、耐震化費用等病院の資金ニーズを満たすため、病院を対象とするヘルスケアリートの普及を視野に入れた取組みを進める必要がある、と記載されています。
政府も戦略としてシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア関連施設の供給を後押しする施策を打ち出しており、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・コメント手続も実施されました。これらのことから、本投資法人は、メディカル施設に関する市場を、中長期的な成長が期待されるマーケットであると考えており、今後法令やガイドライン等に従い、病院を中心に投資対象として検討していく方針です。
(ハ)本資産運用会社及びスポンサー会社のネットワークを活用したマルチパイプラインの構築
本投資法人は、前記「⑥ スポンサー会社の概要 (イ)本投資法人のスポンサー構成」及び同「(ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容」に記載のスポンサー・サポート契約をスポンサー会社との間で締結しており、これによって本投資法人の継続的かつ安定的な外部成長を強力に推進するパイプラインを供給する体制が構築できていると、本投資法人は考えています。
また、スポンサー会社は多様な業種で構成されており、それぞれの事業において広範なネットワークにより、本投資法人の成長をサポートするのに必要な情報・ノウハウを有しています。本投資法人はそれらの情報を活用し、ポートフォリオの成長性と多様性を確保できることが、本投資法人の競争優位性の源泉のひとつであると考えています。
(ニ)経験に裏打ちされた目利き力
本資産運用会社の主要なメンバーは、ヘルスケア関連施設に対する投資、運用及び融資等について、出向元であるスポンサー会社で多数の取組み実績を有しており、高い専門性と豊富な経験及び人的ネットワークを有しています。また、本投資法人のスポンサー会社におけるヘルスケア関連施設の知見・ノウハウ(目利き力)は、スポンサー会社から出向した本資産運用会社の主要なメンバーを通じて本資産運用会社に引き継がれていると、本投資法人は考えています。本投資法人は、かかる本資産運用会社の知見・ノウハウ(目利き力)を最大限活用し、オペレーターを選定し、また、ヘルスケア関連施設の運用を行います。
また、ヘルスケア関連施設に対する投資は、不動産投資としての側面もある一方、当該不動産の価値がヘルスケア関連施設を用いてオペレーターが展開するヘルスケア事業の価値に強く影響される特性を有していることから、不動産投資以外のヘルスケア事業投資としての側面もあると、本投資法人は考えています。本投資法人は、それらの特性を十分に理解するためには、一定以上の経験が不可欠であるところ、スポンサー会社から出向した本資産運用会社の主要なメンバーはその経験を有しており、本資産運用会社は、それらの特性を十分に理解した知見・ノウハウ(目利き力)を有しているものと考えています。本投資法人は、本資産運用会社のかかる知見・ノウハウ(目利き力)を活用し、オペレーターを選定し、また、厳選した投資を行うことで、投資主に対して安定的な収益を提供することを目指します。
(ホ)J-REITにおける投資実績拡大による流動性の向上
J-REIT(東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人を総称していいます。以下同じです。)のヘルスケア関連施設への投資実績は、投資対象の多様化とともに、件数及び金額とも増加傾向にあります。
情報開示等の面で透明性が高いJ-REITの投資実績が積み上がることにより、投資家にとってはヘルスケア関連施設の評価が容易になるとともに、J-REITが購入主体として参入することによるヘルスケア関連施設の流動性の向上により、ヘルスケア関連施設の売買市場は多くのプレイヤーが参加できるマーケットに発展し、その結果、中長期的には、本投資法人の投資機会の拡大が期待できると考えています。
⑧ 内部成長戦略
(イ)賃料固定型の長期賃貸借契約に基づく高い安定性
本投資法人は、テナント及びオペレーターとの賃貸借契約を締結する際、賃料固定型の長期賃貸借契約を前提としています。シニアリビング施設については、利用者の居住の安定性を確保するため法令や行政指導により、オペレーターと不動産所有者との賃貸借契約は長期契約を締結することが原則とされています。また、メディカル施設についても、法令や行政指導により、オペレーターと不動産所有者が締結する賃貸借契約は賃料固定型の長期賃貸借契約であることが求められています。
(ロ)適切なモニタリングの実施による収益の安定化
オペレーターとのコミュニケーションを通じてモニタリングを実施することにより、施設の中長期的な収益性の予見が可能となることから、オペレーターとのコミュニケーションは、本投資法人の内部成長戦略においては重要な施策のひとつであると考えています。本投資法人では、保有する施設の運営状況に関する適切な情報収集を行い、対処すべき課題に取り組むことで、オペレーターとの中長期的な信頼関係の構築が可能となり、結果としてオペレーター及び本投資法人の中長期的な安定収益の確保につながると考えています。
(ハ)適切なメインテナンスと戦略的な追加投資
ヘルスケア関連施設の多くは、個人地主や比較的中小規模の事業者に所有されているため、十分なメインテナンスがなされない場合があると、本投資法人は考えています。
本投資法人は、適切なメインテナンスの実施により施設の建物及び設備のクオリティを維持することに加えて、J-REITが有する資金調達機能や規模のメリット等を有効に活用し、オペレーターのニーズに基づいた施設競争力を中長期的に維持するための戦略的な追加投資を実施する方針です。
オペレーターのビジネスパートナーとして、かかる適切なメインテナンス及び追加投資を行うことによって、オペレーターはヘルスケア関連施設について高い入居率と競争力の維持・向上が可能となり、ひいては本投資法人の賃料水準の維持・向上、資産価値の維持・向上が図られ、オペレーターとWin-Win(ウィン・ウィン)の関係の構築が期待できると、本投資法人は考えています。
(ニ)保有資産の稼働率
本投資法人は、適切な施設運営及びオペレーターのモニタリングを通じて安定した賃料収入の確保を目指します。
保有資産の稼働率は、当期末日現在において、全ての物件で100.0%です。本投資法人は、今後も、かかる稼働率を維持することを目指します。
(ホ)オペレーターの状況(運営実績のあるオペレーターの選定)
a. 保有資産の施設運営を担うオペレーターの会社概要
| No | オペレーター名 | 本店所在地 (注1) | 代表者 (注1) | 設立年月日 (注1) | 資本金 (百万円) (注1) | 上場/非上場 |
| 1 | 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ | 東京都港区南青山二丁目12番14号ユニマット青山ビル | 平家 伸吾 | 昭和50年6月2日 | 8,479 | 東京証券取引所JASDAQ市場上場会社 |
| 2 | 株式会社ニチイ ケアパレス | 東京都千代田区神田駿河台二丁目9番地 | 秋山 幸男 | 昭和39年6月22日 | 80 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ニチイ学館の連結子会社 |
| 3 | 株式会社エヌエム ライフ | 東京都八王子市横川町924番地2 | 野田 直樹 | 平成7年10月5日 | 230 | 非上場会社 |
| 4 | 長谷川介護サービス株式会社 | 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号サンシャイン60-57階 | 袴田 義輝 | 平成18年11月1日 | 50 | 非上場会社 |
| 5 | 社会福祉法人ノテ 福祉会 | 北海道札幌市清田区真栄434番地6 | 対馬 德昭 | 昭和58年6月13日 | -(注2) | 非上場法人 |
| 6 | SOMPOケアネクスト株式会社 | 東京都品川区東品川四丁目12番8号 | 遠藤 健 | 平成4年11月11日 | 5,095 | 東京証券取引所市場第一部上場の損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社の連結子会社 |
| 7 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | 東京都新宿区西新宿二丁目3番1号新宿モノリスビル | 滝山 真也 | 平成7年9月7日 | 100 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社 |
| 8 | 株式会社 コミュニティネット | 東京都千代田区有楽町一丁目7番1号有楽町電気ビル南館 | 髙橋 英與 | 平成10年6月24日 | 301 | 非上場会社 |
| 9 | 株式会社 さわやか倶楽部 | 福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号 | 内山 文治 | 平成16年12月1日 | 200 | 東京証券取引所市場第一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社 |
| 10 | 株式会社 エクセレント ケアシステム | 徳島県徳島市南矢三町一丁目403番5号 | 大川 一則 | 平成16年8月2日 | 80 | 非上場会社 |
| 11 | 有限会社 シルバータウン | 青森県上北郡東北町大字大浦字立野57番地2 | 沢目 精一 | 平成14年2月25日 | 19 | 非上場会社 |
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」については、各オペレーターについて、それぞれ平成28年5月2日現在の商業登記簿の情報に基づき記載しています。
(注2)社会福祉法人ノテ福祉会は社会福祉法人のため、該当事項はありません。
b. 保有資産の施設運営を担うオペレーターの事業概要
| No | オペレーター名 | 事業の概要 | 売上高 (百万円) (注1) | 運営施設数 (施設) (注2) | 定員数 又は居室数 (注3) |
| 1 | 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ | 理念として、『私たちは、世界一の「しあわせ創造企業」を目指します』を掲げ、関東圏を中心に、全国33都道府県で、有料老人ホーム等の施設介護事業の他に訪問介護事業、訪問看護事業、居宅介護支援事業及び福祉用具のレンタル・販売の運営等を行っています。 | 42,537 | 154 | 定員数(4,665) 居室数(4,395) |
| 2 | 株式会社ニチイ ケアパレス | 医療、介護・ヘルスケア・教育事業を展開している株式会社ニチイ学館の100%子会社です。 ニチイ学館グループは、「ニチイホーム」、「ニチイのきらめき」ブランドの有料老人ホーム、「アイリスガーデン」ブランドのサービス付き高齢者向け住宅等を全国展開しています。 | 18,445 | 66 | 定員数(4,255) 居室数(4,152) |
| 3 | 株式会社エヌエム ライフ | 理念として、「New Make Life」を掲げ、入居者様が活き活きとした生活を送りいただくことを目的にサービスを提供しています。 大手商社及び準大手建設会社との折半出資により平成7年10月5日に設立され、現在は、医療・介護施設の運営やコンサルティングを手がける株式会社イリスケアーの100%子会社です。 | 894 | 1 | 定員数(263) 居室数(232) |
| 4 | 長谷川介護サービス株式会社 | 理念として、「家族とくらしを支える新たな価値を創造し、「感動と満足」を提供します。」を掲げ、快適生活サービス事業・介護サービス事業・福祉サービス事業・人材サービス事業・給食サービス事業等を行う長谷川ホールディングス株式会社の100%子会社です。 「イリーゼ」ブランドで、首都圏を中心に有料老人ホーム等の運営、通所介護、訪問介護を展開しています。 | 14,047 | 74 | 定員数(4,532) 居室数(4,330) |
| 5 | 社会福祉法人ノテ 福祉会 | 理念として「『誰もがごくふつうにくらせるしあわせ』を創造する」を掲げ、高齢者や障害者を含む全ての人々が、自立し尊厳を持って暮らせる地域社会の実現を目指して、昭和58年5月に設立されています。 現在、札幌市清田区・豊平区・南区・厚別区・白石区・中央区及び東京都港区・世田谷区において、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、認知症対応型共同生活介護、介護付有料老人ホーム、ケアハウス、サービス付き高齢者向け住宅、小規模多機能型居宅介護支援、通所介護、通所リハビリテーション、訪問介護及び定期巡回・随時対応型訪問介護看護等を運営しており、在宅の中・重度の高齢者を支える特別養護老人ホームを核とした「ノテ地域包括ケア体制」の構築に取り組んでいます。 | 5,354 | 38 | 定員数(1,433) 居室数(779) |
| 6 | SOMPOケアネクスト株式会社 | 理念として「ホームはご入居者様の幸せのためだけにある」を掲げ、「レストヴィラ」等のブランドにて有料老人ホームを100施設以上、首都圏を中心に関西地方、中部地方、中国地方にも展開しています。また、有料老人ホーム等の施設介護事業の他に通所介護事業、訪問介護事業、訪問看護事業、居宅介護支援事業を展開しています。 | 35,404 | 114 | 定員数(8,805) 居室数(8,651) |
| 7 | 株式会社ベネッセ スタイルケア | 首都圏及び関西圏を中心に「アリア」、「グラニー&グランダ」、「ボンセジュール」、「くらら」、「まどか」「ここち」等のブランドで有料老人ホームを展開しています。 | 86,698 | 291 | 定員数(15,527) 居室数(16,117) |
| 8 | 株式会社 コミュニティネット | 「高齢化」、「過疎化」、「空き家問題」等、日本が直面する社会的課題の解決を目指す会社です。 各地で「子どもから高齢者まで多世代が共に暮らせるコミュニティ」を実現するため、現在、「ゆいま～る」ブランドで自立型の高齢者住宅を中心に事業展開しています。 | 1,060 | 9 | 定員数(859) 居室数(447) |
| 9 | 株式会社 さわやか倶楽部 | 理念として、「慈愛の心 尊厳を守る お客様第一主義」を掲げ、平成16年12月に設立され、介護付有料老人ホームの運営を主たる事業としています。 現在、福岡県を中心に、北海道から大分県まで全国で有料老人ホーム等の施設介護事業の他に通所介護事業及び訪問介護事業等を運営しています。 | 12,486 | 64 | 定員数(3,925) 居室数(3,892) |
| No | オペレーター名 | 事業の概要 | 売上高 (百万円) (注1) | 運営施設数 (施設) (注2) | 定員数 又は居室数 (注3) |
| 10 | 株式会社 エクセレント ケアシステム | 「接遇・食事・退屈させない日々の暮らしの提案」を3つの重要な介護理念を掲げ、兵庫県、徳島県、京都府、東京都、神奈川県、愛知県及び大阪府で、有料老人ホーム等の施設介護事業の他に通所介護事業、訪問介護事業及び在宅介護事業等を含めた総合介護事業を運営しています。 | 2,590 | 16 | 定員数(542) 居室数(517) |
| 11 | 有限会社 シルバータウン | 医療・介護施設の運営やコンサルティングを手がける株式会社イリスケアーのグループ会社であり、隣接した医療法人と連携して医療依存度の高い利用者等を含む幅広い利用者の受入れを特色としています。 | 155 | 3 | 定員数(187) 居室数(177) |
(注1)「売上高」は、株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ及び株式会社ベネッセスタイルケアについてはそれぞれ株式会社ユニマットそよ風(現商号 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ)及び株式会社ベネッセホールディングスの有価証券報告書(平成27年3月期)に基づいて、長谷川介護サービス株式会社については平成27年9月期の決算書に基づいて、株式会社ニチイケアパレス、社会福祉法人ノテ福祉会、株式会社コミュニティネット及び株式会社さわやか倶楽部については平成27年3月期の決算書に基づいて、株式会社エクセレントケアシステムについては平成27年7月期の決算書に基づいて、株式会社エヌエムライフについては平成27年12月期の決算書に基づいて、有限会社シルバータウンについては平成27年8月期決算報告書に基づいて、それぞれ当該オペレーターの直近の営業期間の情報を記載しています。
なお、SOMPOケアネクスト株式会社については、ワタミ株式会社(平成27年12月1日付で損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社がワタミ株式会社から株式を譲り受けワタミの介護株式会社を完全子会社化、同日付で現商号に変更)の有価証券報告書(平成27年3月期)に基づいて、当該オペレーターの直近の営業期間の情報を記載しています。
(注2)「運営施設数」は、各オペレーター(社会福祉法人ノテ福祉会を除きます。)について平成27年12月末日時点において、それぞれ当該時点で本投資法人がヒアリングにより入手した当該オペレーターの運営する有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及びグループホームの施設数を記載しています。社会福祉法人ノテ福祉会については、本投資法人がヒアリング(平成27年12月末日時点)に基づいて入手した、当該オペレーターの運営する特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、グループホーム、介護付有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び小規模多機能型居宅介護の施設数を記載しています。
(注3)「定員数又は居室数」は、各オペレーター(社会福祉法人ノテ福祉会を除きます。)について平成27年12月末日時点において、それぞれ当該時点で本投資法人がヒアリングにより入手した当該オペレーターの運営する有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及びグループホームの施設の定員数及び居室数の合計を記載しています。社会福祉法人ノテ福祉会については、本投資法人がヒアリング(平成27年12月末日時点)に基づいて入手した、当該オペレーターの運営する特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、グループホーム、介護付有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及び小規模多機能型居宅介護の施設の定員数及び居室数の合計を記載しています。
(注4)上記の事業の概要、売上高、運営施設数、定員数又は居室数は、本投資法人が取得した情報(会計監査等の手続は経ていません。)をそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。
⑨ デュー・ディリジェンス
(イ)不動産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、売主からの開示情報のみならず、独立した第三者である専門家から不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート及び環境調査報告書並びに必要に応じて法務調査報告書等を取得し、また原則として外部の調査会社からマーケットレポートを取得することで、客観性及び透明性を確保したデュー・ディリジェンスを行います。本投資法人は、ヘルスケア関連施設について、以下に掲げる項目について適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
| 項目 | 調査事項 | 調査方法 | |
| 経済的要件 | 取得価格の妥当性 | ・鑑定評価額 | 鑑定評価書 |
| マーケット動向 | ・周辺地域の交通アクセス、 娯楽施設、居住環境、医療機関 ・汎用性 | 本資産運用会社による調査 マーケットレポート等 | |
| 物理的要件 | 投資対象資産の基本情報、設備及び仕様 | ・投資対象資産の概要 ・建物の仕様 ・設備の保有状況 ・ビジネスモデルとの適合性 | 売主開示情報 エンジニアリング・レポート 本資産運用会社による現地調査 |
| 投資対象資産の管理状況 | ・必要書類の管理状況 ・目視、管理者へのヒアリング ・関連法規の遵守状況 | エンジニアリング・レポート 本資産運用会社による現地調査 | |
| 修繕・改修 | ・過去の修繕履歴 ・将来の修繕費用、改修費用の見積り | エンジニアリング・レポート 本資産運用会社による現地調査 | |
| 耐用年数 | ・耐用年数 | エンジニアリング・レポート | |
| 環境汚染・有害物質リスク | ・有害物質の汚染、使用、保管状況 ・土地利用履歴 | 環境調査レポート等 | |
| 耐震性能・構造計算 | ・新耐震基準等の充足状況 ・土地利用履歴、液状化発生可能性等 ・PML値 ・構造計算書の改ざん等の有無 | エンジニアリング・レポート 地震診断レポート | |
| 法的要件 | 権利関係 | ・投資対象資産の権利関係、登記の状況 ・賃貸借契約、信託契約等の契約の状況 ・関係法規の状況 | エンジニアリング・レポート 本資産運用会社による調査 |
| 定期点検 | ・建築基準法及び消防法(注)等に基づく定期点検の実施状況 | エンジニアリング・レポート | |
| 境界・越境物 | ・境界確定の状況 ・越境物の有無及び状況 | 境界確定書 エンジニアリング・レポート 本資産運用会社による調査 | |
| 許認可 | ・施設運営に係る許認可の状況 | 売主・オペレーター開示情報 | |
| 係争、裁判、調停等の状況 | ・係争等の有無、状況、相手方との協定締結の状況 | 本資産運用会社による調査 | |
| 取引相手の状況 | ・売主、オペレーターの反社会的勢力との関係の有無、状況 | 本資産運用会社による調査 (必要に応じて調査会社に依頼) | |
(注)消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。)をいいます。以下同じです。
(ロ)オペレーターに関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、以下のとおりオペレーターについて適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社がオペレーターを選定するとともに、投資の可否を判断します。
<本投資法人におけるオペレーターについてのデュー・ディリジェンス>
| 項目 | 調査事項 | 調査方法 |
| オペレーター | ・経営理念 ・経営者 ・業歴 ・事業実績 ・業界での地位、評判 ・財務内容 ・組織管理体制 ・コンプライアンス体制 ・リスク管理体制 ・職員教育、研修制度 ・成長性 | 本資産運用会社による調査、売主・オペレーターの開示情報の調査、マーケットレポートの取得等 |
(ハ)オペレーションに関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、以下のとおり施設のオペレーションについて適正なデュー・ディリジェンスを行い、本資産運用会社が投資の可否を判断します。
<本投資法人における施設のオペレーションについてのデュー・ディリジェンス>
| 項目 | 調査事項 | 調査方法 |
| オペレーション | ・賃料負担力 ・入居率、利用率 ・収支状況 ・社会保障制度への依存度 ・賃料水準 ・入居料金、利用料金水準 ・運営体制 ・サービス品質 ・営業方法 ・市場環境 ・職員確保の状況 ・リスク管理体制 ・入居者、利用者、第三者機関の評価 | 本資産運用会社による調査、売主・オペレーターの開示情報の調査、マーケットレポートの取得等 |
(ニ)保有資産に関するデュー・ディリジェンス
本投資法人は、保有資産について、上記(イ)から(ハ)までに定める基準に従いデュー・ディリジェンスを実施し、いずれも適切と判断しています。
⑩ 運営管理方針
(イ)運用計画の策定
本資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、保有不動産ごとの収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画により構成され、コンプライアンス委員会及び運用委員会の審議及び決議を経て、各営業期間開始後2か月以内に策定されます。本資産運用会社の代表取締役は、年度運用計画が策定された場合には、取締役会での審議・決議後直ちに本投資法人の役員会に提出し、承認を得ます。
本資産運用会社は、保有不動産ごと及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
不動産等の取得又は売却、市場環境の変化等、保有不動産及びポートフォリオ全体の状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
本資産運用会社は、策定した「年度運用計画」を基に、中長期にわたる安定収益確保に主眼を置き、保有不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、PM業務の状況並びにシニアリビング施設におけるオペレーターのモニタリング、オペレーターへの改善策の提案、建物・設備の修繕及び戦略的改修等の運営管理を行うものとします。
(ロ)オペレーター及び利用者のニーズに寄り添った運営
本投資法人は、投資したヘルスケア関連施設について、運営のモニタリングを行うとともに、利用者のニーズを把握し、その結果を踏まえて的確な施設メインテナンスを行うことを目指します。本投資法人は、特にシニアリビング施設においては、入居者の視点での物件取得時の目利き及びデュー・ディリジェンスに加えて、的確な施設メインテナンス及び運営のモニタリングを行うことにより、入居者の多くを占める高齢者のニーズに寄り添った運営が可能となり、中長期的な観点で安定した運営を行うことができると考えています。
(ハ)マスターリース
原則として本投資法人がマスターレッシー(マスターリース契約における賃借人)としてエンドテナントであるオペレーターに対する賃貸人となることによって、オペレーターとのコミュニケーションを円滑に進めるとともに、モニタリングの実効性を確保します。
(ニ)オペレーターのモニタリング
本投資法人は、原則として賃料固定型の長期賃貸借契約をテナントとの間で締結する方針ですが、この場合においても、賃貸借契約の終了又は解除により収益が低下するリスクがあるため、ヘルスケア関連施設の運営管理方針・計画、運営状況及びオペレーターの信用状況について、定期的なモニタリングを実施することは本投資法人の内部成長戦略において重要な施策のひとつであると考えています。なお、本投資法人は、モニタリングにあたっては、本資産運用会社が培ってきたヘルスケア関連施設に関する知見・ノウハウを活用し、継続的かつ緊密にオペレーターとのコミュニケーションを図ることにより、施設の中長期的な収益性の予見を行い、施設運営の安定性を維持することに努めます。
(ホ)オペレーターへの改善策の提案
本投資法人は、モニタリング結果を踏まえ、シニアリビング施設の運営に問題が発生した場合、必要に応じて、オペレーターに対して改善策として建物・設備に関する修繕や改修の提案、運営方法・営業方法の提案を行い協議することにより、オペレーターと協力してシニアリビング施設の運営の安定化に努めます。更に、それらの対応をしてもなおシニアリビング施設の運営の問題が改善されない場合や法令違反等運営の継続性に重大な支障が生じた場合には、オペレーターの交替を検討します。
<オペレーターのモニタリング、オペレーターへの改善策の提案>(ヘ)スポンサー会社の関係会社によるバックアップオペレーション機能
本投資法人は、基本方針として中長期的に安定した施設運営をする能力があるオペレーターが運営するヘルスケア関連施設への投資を行い、その運営状況については、前記「(ニ)オペレーターのモニタリング」に記載のとおり、モニタリングを行います。しかしながら、今後の経済情勢や市場環境等の変化、不測の事故、既存オペレーターの経営状態の悪化等により既存のオペレーターによる施設運営の継続が困難となる可能性も否定できず、前記のとおりオペレーターへの改善策の提案等の対応を行ってもなおシニアリビング施設の運営の問題が改善されないような場合を想定して、本投資法人ではオペレーターの交替に備えて一部のスポンサー会社との間でスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みを構築しています。
様々な要因により本投資法人が保有する又は取得を検討しているシニアリビング施設において中長期的に安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、スポンサー会社との各スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー会社又はそのグループ会社(本書の日付現在、具体的には、株式会社長谷工コーポレーションとの関係ではそのグループ会社である株式会社センチュリーライフ及び株式会社生活科学運営が、株式会社LIXILグループとの関係ではその子会社である株式会社LIXILの社内カンパニーであるシニアライフカンパニーが、損保ジャパン日本興亜ホールディングス株式会社との関係ではその関係会社であるSOMPOケアネクスト株式会社、株式会社メッセージ及び株式会社シダーが、それぞれ該当すると、本投資法人は考えています。に対して、それぞれバックアップオペレーターとなることを依頼することができ、かかる依頼があった場合、スポンサー会社は、自ら又はそのグループ会社をして、かかる依頼を真摯に検討させることとされています。
本投資法人は、スポンサー会社又はそのグループ会社がバックアップオペレーターとなった場合には、保有するヘルスケア関連施設に係る賃貸借契約が解約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合には、本投資法人は当該バックアップオペレーターに対して、本投資法人又は信託受託者との間で新たな賃貸借契約を締結の上、当該ヘルスケア関連施設の運営を引き継ぐよう依頼することができる仕組みを構築する方針です(スポンサー・サポート契約によるサポートの内容の詳細については、前記「⑥ スポンサー会社の概要 (ロ)スポンサー・サポート契約によるサポートの内容」をご参照ください。)。
(ト)保有資産のオペレーターによるバックアップオペレーション機能
本投資法人は、上記のスポンサー会社とのスポンサー・サポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、保有資産のオペレーターの一部と本資産運用会社との間で以下の運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。本投資法人が保有するシニアリビング施設において、オペレーターが安定した運営ができなくなり、施設の収益と保有資産の価値に過大な影響を及ぼす事態は、様々な要因により生じる可能性がありますが、運営のバックアップオペレーションに関する協定書においては、既存のオペレーターとの間の賃貸借契約が終了した場合又は終了することが見込まれる場合に、本資産運用会社が保有資産のオペレーターのうち運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーターに対して、当該既存のオペレーターに替わって当該シニアリビング施設の運営を承継するよう依頼したときは、依頼を受けた運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーターは当該シニアリビング施設の入居者の権利保護及び当該本件施設における居住環境並びに提供されるサービスの良質性の維持を図るため、かかる依頼について真摯に検討することとされています。
本投資法人は、将来取得するヘルスケア関連施設のオペレーターとの間でも同様の協定書を締結することを検討します。
このように本投資法人は、個別のオペレーターに経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能となる体制を採用することで入居者の安定した生活の継続性が保たれるものと考えています。なお、本書の日付現在において、運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討している各オペレーターの運営施設は、幅広い地域に所在しており、本投資法人が上記の依頼を行った場合に、適時かつ適切に対応することが可能となる体制を有しているものと考えています。
<バックアップオペレーション機能>(注)上記の図は、バックアップオペレーション機能を実現するために、本投資法人が確保し、又は確保することを目指しているバックアップオペレーションのための仕組みを簡略化して記載したものであり、当該バックアップオペレーションのための仕組みが構築されていること及び今後本投資法人が取得する施設のオペレーターとの間で運営のバックアップオペレーションに関する協定書が締結されることを保証又は約束するものではありません。本投資法人は、本書の日付現在、保有資産のオペレーターの一部と本資産運用会社との間で運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しているに留まります。
(チ)プロパティ・マネジメント会社の選定及び管理
本投資法人はヘルスケア関連施設の競争力の維持の観点で重要な建物・設備の維持に関する初期対応を中心とした業務等については外部の専門業者に委託します。外部委託会社の選定に際しては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意するほか、詳細については、本資産運用会社において定める「外部委託先管理マニュアル」その他の社内規程に従ってこれを行うものとします。
| 項目 | 留意点 |
| 企業の内容 | ・業務の受託者としての実績 ・ヘルスケア及び不動産業界の熟知度 ・財務の健全性 |
| 業務執行体制 | ・主要スタッフの専門性 ・関係業務のネットワークの有無 |
| コスト・報酬 | ・必要となるコストの妥当性 ・報酬水準の妥当性 ・金額と業務品質のバランス |
本投資法人は、オペレーターの分散化を図る一方、プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)については集約を図り、効率的な運営管理を実現する方針です。具体的には、建物・設備の状況や要望への対応等に関する統一されたレポーティングフォーマットの活用による適時適切な情報把握とオペレーターとの円滑なコミュニケーションが可能になると考えています。
(リ)修繕工事、設備投資及び戦略的改修工事
a. 中長期的かつ安定的な収益を確保することを目的として、投資物件の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を投資物件毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
b. 修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオの競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲でポートフォリオ全体の減価償却費相当額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
(ヌ)付保方針
a. 損害保険
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
b. 地震保険
個別の不動産のPML値が20%を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
c. 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・ジャパン株式会社によるA3以上又はスタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社によるA-以上であることを基準とします。
d. 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
(ル)環境方針
本投資法人は、「環境方針」を定め、それに従うものとし、社会的な責任として、環境保全・環境負荷削減等に努めるものとします。なお、実施に際しては、費用対効果を十分に検討するものとします。
⑪ 売却方針
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。
ただし、以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
(イ)本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
(ロ)平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
(ハ)経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
保有不動産等の売却にあたっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用等の方策を検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、オペレーターや入居者・利用者をはじめとする関係者との不測のトラブルの回避を図ります。
⑫ 財務戦略
(イ)財務の基本方針
本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
a. 資金調達(エクイティ・ファイナンス)
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」といいます。)、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して機動的に行います。
b. 資金調達(デット・ファイナンス)
i. LTVの水準は65%を上限とし、資金余力の確保に留意した機動的、かつ、きめ細やかなレバレッジコントロールを行います。
ii. 安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、スポンサー会社である株式会社新生銀行、三菱UFJ信託銀行株式会社及び主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、借入先の分散、投資法人債(短期投資法人債も含みます。)の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
iii. 資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。また、資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、調達コスト、期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安定性、並びに借入先構成等のバランスを考慮しつつ諸条件を総合的に検討した上で、適切な資金調達を行います。
iv. 金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散、デリバティブの活用及び柔軟性の高い財務制限条項の導入等を必要に応じて検討します。
v. 各種必要資金を機動的に調達するために、コミットメントライン及び極度貸付枠等の融資枠の確保を必要に応じて検討します。
vi. 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、円滑な資金調達のため、本投資法人の保有資産を担保として提供する場合があります。
c. 資金運用
i. 本投資法人は、資金需要(投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案の上、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
ii. 上記の現預金は、原則として無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる預金)又はムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク(ムーディーズ・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がP‐2以上、スタンダード&プアーズ・レーティングズ・サービシズ(スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社を含みます。)の短期格付がA以上、株式会社格付投資情報センターの短期格付がa‐2以上若しくは株式会社日本格付研究所の短期格付がJ‐2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
iii. 余剰資金は、安定性及び流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
iv. デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
d. 内部留保の有効活用
本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保について、以下の施策等により有効活用します。
i. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
ii. 修繕や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
iii. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
iv. 利益超過分配による安定的な分配金額の確保
(ロ)スポンサー会社を中心とした強固なバンクフォーメーション
本投資法人は、スポンサー会社である株式会社新生銀行及び三菱UFJ信託銀行株式会社、並びに主要金融機関を中心とした強固なバンクフォーメーションの構築により財務の安定化を図ります。
⑬ 投資主に配慮した取組み
(イ)セイムボート出資
スポンサー会社のうち、本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社並びに株式会社新生銀行及び株式会社長谷工コーポレーションは、本書の日付現在、合計で、本投資法人の発行済投資口の総口数の約3.83%にあたる3,250口を所有しています。
これは、スポンサー会社が他の投資主と本投資法人に共同で出資を行うこと(セイムボート出資)を目的としており、セイムボート出資により本投資法人の投資主の利益とスポンサー会社の利益を共通化することは、本投資法人とスポンサー会社との不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすることにつながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
<スポンサー会社における所有の状況>
| 会社名 | 所有投資口数(口) | 発行済投資口の総口数に対する割合(%)(注) |
| ケネディクス株式会社 | 1,950 | 2.30 |
| 株式会社新生銀行 | 650 | 0.77 |
| 株式会社長谷工コーポレーション | 650 | 0.77 |
| 合計 | 3,250 | 3.83 |
(注)各割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。
(ロ)本資産運用会社の運用報酬体系
本投資法人は、本資産運用会社に対する資産運用報酬の一部について、報酬額を1口当たり分配金に連動させる資産運用報酬体系を設定しています。当該運用報酬体系の採用は、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを付与することにつながると、本投資法人は考えています。
運用報酬体系の詳細については、後記「4 手数料等及び税金 (3)管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第50条及び別紙)」をご参照ください。
(ハ)投資主優待制度
本投資法人は、本投資法人が保有する物件に係るオペレーター及びスポンサー会社の一部との間で、投資主優待制度を導入しています。投資主優待制度の概要は、以下のとおりです。なお、本投資主優待制度に関する費用については、本投資法人が制度運営費用を負担し、オペレーターが本優待制度の利用に係る費用を負担します。
a. 対象投資主
基準日における本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された1口以上所有する投資主を対象とします。
b. 優待内容
i. SOMPOケアネクスト株式会社
| 優待内容 | ・入居一時金割引(10万円又は1%に相当する金額のいずれか高い方の金額) ・日帰り(昼食付)施設見学無料 ※既に施設に入居している利用者は対象外とします。 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営するレストヴィラブランドの全有料老人ホーム |
ii. 株式会社生活科学運営
| 優待内容 | ・日帰り(昼食付)施設見学無料 ※既に施設に入居している利用者は対象外とします。 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営する全有料老人ホーム |
iii. 株式会社センチュリーライフ
| 優待内容 | ・日帰り(昼食付)施設見学無料 ※既に施設に入居している利用者は対象外とします。 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営する全有料老人ホーム及びサービス付高齢者向け住宅 |
iv. 株式会社LIXIL シニアライフカンパニー
| 優待内容 | ・<前払い金方式の場合>入居一時金30万円割引 ・体験入居無料(1泊2日 2食夕朝付) ・日帰り(昼食付)施設見学無料 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営する全有料老人ホーム(フェリオ多摩川(東京都大田区)、フェリオ成城(東京都世田谷区)、フェリオ天神(福岡市中央区)、フェリオ百道(福岡市早良区)、レジアス百道(福岡市早良区)) |
v. 株式会社さわやか倶楽部
| 優待内容 | ・初月利用料の10%割引 ・体験入居無料(1泊2日 2食夕朝付) ・日帰り(昼食付)施設見学無料 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営する全有料老人ホーム |
vi. 長谷川介護サービス株式会社
| 優待内容 | ・体験入居無料(1泊2日 2食夕朝付) ・日帰り(昼食付)施設見学無料 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営する全有料老人ホーム |
vii. 株式会社エクセレントケアシステム
| 優待内容 | ・初月利用料の10%割引 ・体験入居無料(1泊2日 2食夕朝付) ・日帰り(昼食付)施設見学無料 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | 基準日現在のオペレーターが運営する全有料老人ホーム |
viii. 株式会社エヌエムライフ
| 優待内容 | ・入居一時金割引(20万円割引) ・体験入居無料3回まで(1泊2日 2食夕朝付) ・日帰り(昼食付)施設見学無料(3回まで) ※既に施設に入居している利用者は対象外とます。 |
| 利用対象者 | 投資主及びその配偶者並びにその親族(二親等まで) |
| 対象施設 | ジョイステージ八王子 |
(注)上記は、いずれも平成28年2月29日時点の投資主を対象とした本書の日付現在における投資主優待制度であり、本投資主優待制度の実施・内容については、今後変更される場合があります。後記「3 投資リスク (1)リスク要因 ⑥ その他 (ホ)投資主優待制度に関するリスク」をご参照ください。
⑭ 情報開示方針
(イ)基本方針
本投資法人は、積極的なIR活動により、幅広い投資家及び関係者に対して情報提供を行うこと、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めること、並びに、情報開示に関する体制を随時整備することを情報開示の基本方針とします。
(ロ)開示方針
情報開示は、投信法及び金融商品取引法並びに東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報を、資産運用に支障が生じない限り開示します。
(ハ)利害関係者との取引に関する情報開示
利害関係者又は本資産運用会社との取引の透明性を確保するために、利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との一定の取引に関する情報の開示を行います。利害関係取引に関する情報の開示については、後記「第二部投資法人の詳細情報 第3管理及び運営 2利害関係人との取引制限(2)利害関係取引規程」をご参照ください。
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