有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成27年5月12日-平成28年2月29日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)投資資産の概要
a. 不動産等組入資産明細
(平成28年2月29日現在)
(注1)「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、シニアリビング施設(S)とメディカル施設(M)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。なお、保有資産は全てシニアリビング施設です。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約に記載された売買代金額を百万円未満を切り捨てて記載しており、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計に対する当該各保有資産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b. 賃貸借の状況
(平成28年2月29日現在)
(注1)「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、それぞれの登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「総賃貸可能面積」は、各保有資産について、平成28年2月29日現在有効な賃貸借契約書に基づいて記載しています。以下同じです。
(注3)「総賃貸面積」は、平成28年2月29日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4)「賃貸区画数」は、各保有資産について、建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる区画の数を記載しています。
(注5)「テナント数」は、平成28年2月29日現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。以下同じです。
(注6)「稼働率」は、平成28年2月29日現在有効な各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しています。以下同じです。なお、合計欄については、当初ポートフォリオ全体の稼働率(ポートフォリオ稼働率)を記載しており、全ての保有資産に係る総賃貸可能面積に対して全ての保有資産に係る総賃貸面積が占める割合を記載しています。
(注7)各物件の「賃貸事業収入」及び「対総賃貸事業収入比率」については、当該物件のテナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、合計欄には、賃貸借契約に基づき当期の賃料として受領した金額の合計値を記載しています。
c. 鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所から、各保有資産に係る平成28年2月29日を価格時点とする不動産鑑定評価書を取得しています。なお、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が取得している各保有資産に係る不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
(注1)「鑑定評価機関」に記載されている「F」は一般財団法人日本不動産研究所を、「T」は株式会社谷澤総合鑑定所をそれぞれ表します。
(注2)「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注3)「鑑定NOI利回り」は、「保有資産の鑑定NOI÷取得価格」により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「合計/平均」欄には平均鑑定NOI利回りを記載しています。
d. 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
本投資法人は、保有資産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断等に関する建物状況調査報告書を株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構又は株式会社ハイ国際コンサルタントから取得しています。また、地震リスク評価報告書は、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社(注1)から取得しています。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下に記載の内容は建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の作成日現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。なお、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構、株式会社ハイ国際コンサルタント及び損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社(注1)と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が取得した建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要は、以下のとおりです。
(注1)損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社は、全国訪問健康指導協会及び損保ジャパン日本興亜ヘルスケアサービスと平成28年4月1日付で合併し、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に名称を変更しています。
(注2)「緊急修繕費用」は、建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書(当該建物状況調査報告書に係る追加確認事項に関する報告書を含みます。以下同じです。)に記載された緊急を要する想定される修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注3)「短期修繕費用」は、建物状況調査報告書に記載された短期修繕更新費用を記載しています。
(注4)「長期修繕費用」は、建物状況調査報告書に記載された2年目から12年目の11年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注5)「再調達価格」は、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各保有資産を新築するとした場合の費用を記載しています。
e. 保有資産の設計者、施工者、建築確認機関等
保有資産に係る設計者、施工者、建築確認機関及び調査機関又は構造計算適合性判定者は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、改正建築基準法の施行より前に建築された物件については構造設計関連書類(構造計算書、構造図面等)の故意の改ざん又は偽造の有無等の調査を行っており、その結果問題ないことを確認しています。
(注)法人名等は、当時のものを記載しており、複数存在する場合はその代表を記載しています。
f. 信託受益権の概要
平成28年2月29日現在における本投資法人の保有資産である信託受益権に係る信託契約の概要は、以下のとおりです。
(注)土地を信託財産とする信託受益権と建物を信託財産とする信託受益権の2つの信託受益権により構成されているため、それぞれの信託受益権に係る信託契約の設定日と満了日を記載しています。
(ロ)運用資産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
本投資法人が保有する資産に関し、第2期(平成28年8月期)に計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、資本的支出の予定金額には、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成28年2月29日現在保有する資産に関し、当期に実施した資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。資本的支出に該当する工事は5,843千円であり、費用に区分された修繕費9,572千円と合わせ、合計15,416千円の工事を実施しています。なお、上記とは別に,アルファ恵庭駅西口再開発ビル(区分所有物件)の管理規約に基づく修繕積立金3,798千円を当期の修繕費として計上しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(ハ)保有資産に係る担保提供の状況
該当事項はありません。
(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項
a. ポートフォリオの分散
平成28年2月29日現在における本投資法人のポートフォリオの各分散状況は、以下のとおりです。
ⅰ. 地域別分散
(注)「取得価格合計」は、各項目に対応する保有資産に係る本件売買契約に記載された売買代金額の合計を百万円未満を切り捨てて記載しています。取得価格合計には、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。また「比率」は、取得価格の総額に対する各項目に対応する保有資産の取得価格合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。以下、別途の記載がある場合を除き、本「(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項」において同じです。
ⅱ. タイプ別分散
ⅲ. 築年数別分散
(注)「築年数」は主たる建物の登記簿上の新築年月日と当期末日を基準に算出しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い建物の新築年月日を基準にしています。
ⅳ. 規模別分散
b. 賃貸借の状況
ⅰ. 残存賃貸借契約期間別分散
(注)「残存賃貸借契約期間」は各物件における主たるテナントとの賃貸借契約書記載の賃貸借契約満了日と当期末日を基準に算出しています。
ⅱ. オペレーター別分散
(注)「取得価格合計」とは、保有資産のうち上記に記載のオペレーターが主たるテナントである資産の取得価格の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格合計には、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。
(ホ)主要な資産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成28年2月29日現在における主要な資産(平成28年2月29日現在において、当該物件総賃料収入が本投資法人の保有資産全体の総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、年間賃料については、当該物件のテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(ヘ)主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産に関する、平成28年2月29日現在における主要なテナント(平成28年2月29日現在において、当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、年間賃料、敷金及び保証金、契約更改の方法については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注1)「契約満了日」及び「賃貸面積」は、平成28年2月29日現在において有効な賃貸借契約書に基づき記載しています。
(注2)「面積比率」は、本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積に対する、当該主要なテナントへの賃貸面積の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)本投資法人は、原則として本投資法人がマスターレッシー(マスターリース契約における賃借人)としてオペレーターに対する賃貸人となることによって、オペレーターとのコミュニケーションを円滑に進めるとともに、モニタリングの実効性を確保する方針です。そのため、本投資法人は平成28年2月29日現在における全ての保有資産について、信託受託者との間で、各物件に係る信託契約の満了日と同一の日(平成37年7月31日又は平成47年7月31日)を契約満了日とするマスターリース契約を締結しています。なお、当該マスターリース契約上、契約更改の方法についての定めはありませんが、対象となる物件に係る信託契約の期間が延長された場合には、マスターリース契約の期間も同様に延長される旨の定めがあります。
また、当該マスターリース契約は、いわゆるパス・スルー型の賃貸借契約であり、平成28年2月29日現在テナントとの間で締結されている有効な賃貸借契約書に基づく当該マスターリース契約上の月額賃料の総額は162百万円、賃貸面積は104,733.95㎡、敷金・保証金は0円となっています。
(ト)保有資産に係る個別不動産及び信託不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表に記載されている用語については、以下をご参照ください。
なお、個別物件表は、別途記載された場合を除き、いずれも平成28年2月29日現在における情報に基づいて記載しています。
a.「分類」は、本投資法人の保有資産について、前記「2 投資方針(1)投資方針 ③ ヘルスケア関連施設の概要 (イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類」に記載のヘルスケア関連施設タイプの分類を記載しています。なお、区分所有建物の場合、本投資法人の保有資産である専有部分の用途を記載しています。
b.「特定資産の概要」欄について
・「特定資産の種類」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に係る本件売買契約に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
・「取得日」は、各保有資産に係る本件売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
・「所在地」は、原則として住居表示を記載しており、住居表示が未実施の場合には、登記簿の記載に基づき地番(複数ある場合にはそのうちの一地番)を記載しています。
・「最寄駅」は、原則として一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所作成の各物件に係る不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有する場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利を、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を、それぞれ記載しています。
・「土地」の「敷地面積(㎡)」は、登記簿の記載に基づき地積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「土地」の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を百分率で記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・「土地」の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を百分率で記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・「建物」の「所有形態」は、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
・「建物」の「延床面積(㎡)」は、登記簿上表示されている建物(ただし、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。また、建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
・「建物」の「竣工日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月日を記載しています。
・「建物」の「用途」及び「構造・階数」は、登記簿の記載に基づき記載しています。なお、建物が区分所有建物の専有部分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造及び階数を記載しています。
・「建物」の「賃貸区画数」は、各保有資産について、建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる区画の数を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産についてプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、各保有資産についてマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、マスターリース契約の契約形態を記載しています。賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについては「パススルー」と記載しています。
c.「賃貸借の概要」欄について
・「賃貸可能面積(㎡)」は、各保有資産のうち建物についての賃貸が可能な面積を意味し、小数第3位を四捨五入して記載しています。
・「稼働率」は、賃貸可能面積に対して本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に基づく賃貸面積が占める割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸面積(㎡)」は、本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
・「テナント総数」は、本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。
・「主テナント」は、本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約において、賃貸面積が最も大きいテナントの名称を記載しています。
d.「入居者の状況・施設の概要」欄について
・「オペレーター」、「開設年月日」、「施設の類型」、「居室数(室)」、「居住の権利形態」、「定員(人)」、「居室面積帯(㎡)」、「入居者数(人)」、「入居時要件」、「入居率」、「入居者の平均年齢(歳)」、「利用料の支払方式」、「介護に関わる職員体制」及び「夜間職員体制(最小時人数)」は、重要事項説明書に表示された内容に基づき記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び承諾が得られていない場合は、「-」と記載しています。該当がない場合は、「該当なし」と記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1から5まではそれぞれ1から5まで、をそれぞれ乗じた数の合計を入居者数で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び承諾が得られていない場合は、「-」と記載しています。
・「協力医療機関」及び「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された、協力医療機関及び協力歯科医療機関並びに指定医療機関を記載しています。
e.「特記事項」欄について
「特記事項」は、以下の事項を含む、各保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ⅰ. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みます。)
ⅲ. 不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
ⅳ. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
f.「物件特性」欄について
「物件特性」は、不動産鑑定評価書、鑑定機関の分析結果、本資産運用会社による分析等に基づいて、各保有資産に関する特性等を記載しています。
g.「鑑定評価書の概要」欄について
ⅰ. 「鑑定評価書の概要」は、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所が各保有資産に関して作成した不動産鑑定評価書の概要を、数値については切り捨てて記載しています。
ⅱ. 不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
ⅲ. 同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
ⅳ. 鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所それぞれと本投資法人又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
(イ)投資資産の概要
a. 不動産等組入資産明細
(平成28年2月29日現在)
| 用途 | 地域 | 物件 番号 (注1) | 不動産等の名称 | 所在地 | 所有 形態 | 期末 帳簿価額 (百万円) | 取得価格 (百万円) (注2) | 投資 比率 (%) (注3) |
| シ ニ ア リ ビ ン グ 施 設 | 三 大 都 市 圏 及 び 中 核 都 市 圏 | S-1 | ジョイステージ 八王子 | 東京都八王子市横川町924番地2 | 不動産信 託受益権 | 3,863 | 3,675 | 13.1 |
| S-2 | ニチイホーム たまプラーザ | 神奈川県川崎市宮前区犬蔵二丁目 23番6号 | 不動産信 託受益権 | 2,583 | 2,500 | 8.9 | ||
| S-3 | ニチイホーム 中野南台 | 東京都中野区南台三丁目26番24号 | 不動産信 託受益権 | 1,779 | 1,740 | 6.2 | ||
| S-4 | ゆいま～る 聖ヶ丘 | (A棟) 東京都多摩市聖ヶ丘二丁目22番地4 (B棟) 東京都多摩市聖ヶ丘二丁目20番地6 (C棟) 東京都多摩市聖ヶ丘二丁目21番地2 | 不動産信 託受益権 | 1,232 | 1,175 | 4.2 | ||
| S-5 | イリーゼ 蒲田・悠生苑 | 東京都大田区北糀谷二丁目15番21号 | 不動産信 託受益権 | 1,141 | 1,100 | 3.9 | ||
| S-6 | アクティバ琵琶 | (ケアレジデンス棟) 滋賀県大津市雄琴六丁目16番16号 (ケアセンター棟) 滋賀県大津市雄琴六丁目11番8号 (レジデンス棟) 滋賀県大津市雄琴六丁目17番17号 | 不動産信 託受益権 | 7,293 | 6,940 | 24.8 | ||
| S-7 | レストヴィラ 神戸垂水 | 兵庫県神戸市垂水区名谷町猿倉 285番地 | 不動産信 託受益権 | 1,990 | 1,900 | 6.8 | ||
| S-8 | グランダ 門戸厄神 | 兵庫県西宮市林田町10番10号 | 不動産信 託受益権 | 1,296 | 1,180 | 4.2 | ||
| S-9 | エクセレント 西宮 | 兵庫県西宮市すみれ台二丁目4番3号 | 不動産信 託受益権 | 789 | 750 | 2.7 | ||
| S-10 | 天 | 北海道札幌市豊平区月寒中央通 六丁目3番1号 | 不動産信 託受益権 | 2,484 | 2,285 | 8.2 | ||
| S-11 | イリーゼ西岡 | 北海道札幌市豊平区西岡三条 十三丁目7番10号 | 不動産信 託受益権 | 886 | 800 | 2.9 | ||
| S-12 | さわやか 桜弐番館 | 秋田県秋田市卸町一丁目10番3号 | 不動産信 託受益権 | 1,021 | 960 | 3.4 | ||
| の上 地記 域以 外 | S-13 | アルファ恵庭駅 西口再開発ビル | 北海道恵庭市相生町2番地1 | 不動産信 託受益権 | 1,735 | 1,600 | 5.7 | |
| S-14 | グランヒルズ おがわらこ | 青森県上北郡東北町大字大浦字立野 57番地2 | 不動産信 託受益権 | 1,470 | 1,360 | 4.9 | ||
| 合計 | 29,569 | 27,965 | 100.0 | |||||
(注1)「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、シニアリビング施設(S)とメディカル施設(M)に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。なお、保有資産は全てシニアリビング施設です。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約に記載された売買代金額を百万円未満を切り捨てて記載しており、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計に対する当該各保有資産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b. 賃貸借の状況
(平成28年2月29日現在)
| 物件 番号 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | 総賃貸可能面積 (㎡) (注2) | 総賃貸面積 (㎡) (注3) | 賃貸区画数 (区画) (注4) | テナント数 (件) (注5) | 稼働率(%) (注6) | 賃貸事業収入 (百万円) (注7) | 対総賃貸事業収入比率 (%) (注7) |
| S-1 | ジョイステージ八王子 | (竣工) 平成7年10月31日 (増築) 平成15年5月23日 | 13,812.27 | 13,812.27 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-2 | ニチイホーム たまプラーザ | 平成4年3月19日 | 8,208.65 | 8,208.65 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-3 | ニチイホーム 中野南台 | 平成4年6月25日 | 3,339.00 | 3,339.00 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-4 | ゆいま～る 聖ヶ丘 | (A棟) 平成23年11月15日 (B棟) 平成23年11月15日 (C棟) 平成23年11月15日 | 4,385.53 | 4,385.53 | 4 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-5 | イリーゼ 蒲田・悠生苑 | 平成19年6月8日 | 2,086.40 | 2,086.40 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-6 | アクティバ 琵琶 | (ケアレジデンス棟) 平成19年8月1日 (ケアセンター棟) 昭和62年8月31日 (レジデンス棟) (竣工) 昭和62年7月15日 (増築) 昭和62年12月2日 (変更及び増築) 平成4年6月2日 | 39,649.84 | 39,649.84 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-7 | レストヴィラ 神戸垂水 | 平成22年3月3日 | 4,493.35 | 4,493.35 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-8 | グランダ 門戸厄神 | (竣工) 平成26年7月18日 (増築) 平成27年6月18日 | 3,307.44 | 3,307.44 | 2 | 2 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-9 | エクセレント 西宮 | 平成22年2月8日 | 2,685.48 | 2,685.48 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-10 | 天 | 平成19年9月5日 | 6,473.60 | 6,473.60 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-11 | イリーゼ西岡 | 平成26年5月9日 | 3,140.27 | 3,140.27 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-12 | さわやか 桜弐番館 | 平成23年9月30日 | 3,628.51 | 3,628.51 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| S-13 | アルファ恵庭駅 西口再開発ビル | 平成27年1月28日 | 5,343.33 | 5,343.33 | 16 | 3 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | 総賃貸可能面積 (㎡) (注2) | 総賃貸面積 (㎡) (注3) | 賃貸区画数 (区画) (注4) | テナント数 (件) (注5) | 稼働率(%) (注6) | 賃貸事業収入 (百万円) (注7) | 対総賃貸事業収入比率 (%) (注7) |
| S-14 | グランヒルズ おがわらこ | 平成19年3月23日 | 4,180.28 | 4,180.28 | 1 | 1 | 100.0 | 非開示 | 非開示 |
| 合計 | 104,733.95 | 104,733.95 | 33 | 17 | 100.0 | 1,152 | 100.0 | ||
(注1)「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、それぞれの登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「総賃貸可能面積」は、各保有資産について、平成28年2月29日現在有効な賃貸借契約書に基づいて記載しています。以下同じです。
(注3)「総賃貸面積」は、平成28年2月29日現在において有効な各テナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4)「賃貸区画数」は、各保有資産について、建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる区画の数を記載しています。
(注5)「テナント数」は、平成28年2月29日現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。以下同じです。
(注6)「稼働率」は、平成28年2月29日現在有効な各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しています。以下同じです。なお、合計欄については、当初ポートフォリオ全体の稼働率(ポートフォリオ稼働率)を記載しており、全ての保有資産に係る総賃貸可能面積に対して全ての保有資産に係る総賃貸面積が占める割合を記載しています。
(注7)各物件の「賃貸事業収入」及び「対総賃貸事業収入比率」については、当該物件のテナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、合計欄には、賃貸借契約に基づき当期の賃料として受領した金額の合計値を記載しています。
c. 鑑定評価書の概要
本投資法人は、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所から、各保有資産に係る平成28年2月29日を価格時点とする不動産鑑定評価書を取得しています。なお、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が取得している各保有資産に係る不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定 評価 機関 (注1) | 鑑定 評価額 (百万円) | 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 直接還元法 | DCF法 | 鑑定NOI (百万円) (注2) | 鑑定NOI 利回り (%) (注3) | |||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り(%) | 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元利回り(%) | ||||||
| S-1 | ジョイステージ八王子 | F | 3,780 | 3,820 | 5.3 | 3,740 | 5.1 | 5.5 | 209 | 5.7 |
| S-2 | ニチイホーム たまプラーザ | F | 2,760 | 2,790 | 5.0 | 2,730 | 4.8 | 5.2 | 150 | 6.0 |
| S-3 | ニチイホーム 中野南台 | F | 2,020 | 2,050 | 4.3 | 1,990 | 4.1 | 4.5 | 89 | 5.2 |
| S-4 | ゆいま～る 聖ヶ丘 | T | 1,380 | 1,390 | 4.8 | 1,370 | (1～10年目) 4.8 (11年目) 4.9 | 5.0 | 59 | 5.1 |
| S-5 | イリーゼ 蒲田・悠生苑 | F | 1,190 | 1,210 | 4.6 | 1,160 | 4.4 | 4.8 | 55 | 5.1 |
| S-6 | アクティバ 琵琶 | F | 7,300 | 7,350 | 5.5 | 7,240 | 5.3 | 5.7 | 436 | 6.3 |
| S-7 | レストヴィラ 神戸垂水 | F | 2,030 | 2,050 | 5.1 | 2,010 | 4.9 | 5.3 | 106 | 5.6 |
| S-8 | グランダ 門戸厄神 | T | 1,230 | 1,240 | 4.9 | 1,230 | (1～10年目) 4.9 (11年目) 5.0 | 5.1 | 60 | 5.2 |
| S-9 | エクセレント 西宮 | F | 918 | 927 | 5.3 | 909 | 5.1 | 5.5 | 49 | 6.7 |
| S-10 | 天 | F | 2,560 | 2,580 | 6.3 | 2,540 | 6.1 | 6.5 | 166 | 7.3 |
| S-11 | イリーゼ西岡 | T | 867 | 861 | 5.2 | 869 | (1～10年目) 5.2 (11年目) 5.3 | 5.4 | 45 | 5.7 |
| S-12 | さわやか 桜弐番館 | F | 1,010 | 1,020 | 5.6 | 1,000 | 5.4 | 5.8 | 58 | 6.1 |
| S-13 | アルファ恵庭駅西口再開発ビル | T | 1,760 | 1,730 | 5.3 | 1,770 | (1～7年目) 5.3 (8年目) 5.4 | 5.5 | 90 | 5.6 |
| S-14 | グランヒルズ おがわらこ | F | 1,440 | 1,450 | 6.9 | 1,430 | 6.7 | 7.1 | 103 | 7.6 |
| 合計/平均 | 30,245 | 30,468 | - | 29,988 | - | - | 1,683 | 6.0 | ||
(注1)「鑑定評価機関」に記載されている「F」は一般財団法人日本不動産研究所を、「T」は株式会社谷澤総合鑑定所をそれぞれ表します。
(注2)「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注3)「鑑定NOI利回り」は、「保有資産の鑑定NOI÷取得価格」により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「合計/平均」欄には平均鑑定NOI利回りを記載しています。
d. 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
本投資法人は、保有資産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断等に関する建物状況調査報告書を株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構又は株式会社ハイ国際コンサルタントから取得しています。また、地震リスク評価報告書は、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社(注1)から取得しています。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下に記載の内容は建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の作成日現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。なお、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構、株式会社ハイ国際コンサルタント及び損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社(注1)と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
本投資法人が取得した建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要は、以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | 報告書日付 | 緊急修繕費用 (千円) (注2) | 短期修繕費用 (千円) (注3) | 長期修繕費用 (千円) (注4) | 再調達価格 (千円) (注5) | PML値 (%) |
| S-1 | ジョイステージ 八王子 | 平成27年5月 | - | - | 178,390 | 2,998,000 | 9.70 |
| S-2 | ニチイホーム たまプラーザ | 平成27年5月 | - | 14,860 | 59,920 | 2,001,100 | 11.46 |
| S-3 | ニチイホーム 中野南台 | 平成27年5月 | - | - | 38,031 | 721,800 | 7.17 |
| S-4 | ゆいま～る聖ヶ丘 | 平成27年5月 | - | 70 | 58,718 | 910,792 | 6.30 |
| S-5 | イリーゼ 蒲田・悠生苑 | 平成27年3月 | - | - | 35,765 | 443,500 | 8.41 |
| S-6 | アクティバ琵琶 | 平成27年5月 | - | - | 626,010 | 6,966,000 | 2.38 |
| S-7 | レストヴィラ 神戸垂水 | 平成27年5月 | - | - | 37,430 | 902,000 | 1.54 |
| S-8 | グランダ門戸厄神 | 平成27年5月 | - | - | 16,431 | 727,100 | 1.92 |
| S-9 | エクセレント西宮 | 平成27年5月 | - | - | 26,158 | 600,000 | 2.33 |
| S-10 | 天 | 平成27年5月 | - | - | 88,190 | 1,714,000 | 0.34 |
| S-11 | イリーゼ西岡 | 平成27年5月 | - | - | 26,100 | 716,000 | 0.64 |
| S-12 | さわやか桜弐番館 | 平成27年5月 | - | - | 32,400 | 649,000 | 2.61 |
| S-13 | アルファ恵庭駅 西口再開発ビル | 平成27年5月 | - | - | 1,130 | 1,803,000 | 1.38 |
| S-14 | グランヒルズ おがわらこ | 平成27年5月 | - | - | 76,400 | 811,000 | 3.14 |
| 合計 | - | 14,930 | 1,301,073 | 21,963,292 | 2.57 | ||
(注1)損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社は、全国訪問健康指導協会及び損保ジャパン日本興亜ヘルスケアサービスと平成28年4月1日付で合併し、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に名称を変更しています。
(注2)「緊急修繕費用」は、建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書(当該建物状況調査報告書に係る追加確認事項に関する報告書を含みます。以下同じです。)に記載された緊急を要する想定される修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注3)「短期修繕費用」は、建物状況調査報告書に記載された短期修繕更新費用を記載しています。
(注4)「長期修繕費用」は、建物状況調査報告書に記載された2年目から12年目の11年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注5)「再調達価格」は、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各保有資産を新築するとした場合の費用を記載しています。
e. 保有資産の設計者、施工者、建築確認機関等
保有資産に係る設計者、施工者、建築確認機関及び調査機関又は構造計算適合性判定者は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、改正建築基準法の施行より前に建築された物件については構造設計関連書類(構造計算書、構造図面等)の故意の改ざん又は偽造の有無等の調査を行っており、その結果問題ないことを確認しています。
| 物件番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 建築確認機関 | 調査機関又は 構造計算適合性判定者 |
| S-1 | ジョイステージ 八王子 | 日本メディカルケアシステム 株式会社 | 株式会社松村組東京本店 | 東京都八王子市 | 株式会社東京建築検査機構 |
| S-2 | ニチイホーム たまプラーザ | 株式会社熊谷組一級建築士 事務所 | 株式会社熊谷組横浜支店 | 神奈川県川崎市 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| S-3 | ニチイホーム 中野南台 | (新築時) 三井建設一級建築士事務所 (改築時) 小田急建設株式会社一級建築士 事務所 | (新築時) 三井建設株式会社 東京建築支店 (改築時) 小田急建設株式会社 | 東京都中野区 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| S-4 | ゆいま～る 聖ヶ丘 | 大和ハウス工業株式会社 関東地区中高層技術センター 一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社 東京支社 | アウェイ建築評価 ネット株式会社 | - |
| S-5 | イリーゼ 蒲田・悠生苑 | 株式会社宮川憲司建築事務所 | 株式会社淺沼組 | 株式会社国際確認 検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| S-6 | アクティバ琵琶 | (ケアレジデンス棟) 株式会社ラカンデザイン研究所 (ケアセンター棟) ニッケンビルト株式会社 (レジデンス棟1～6号棟) 株式会社環匠社 (レジデンス棟7～8号棟) 株式会社間組一級建築士事務所 | (ケアレジデンス棟) 株式会社鴻池組大阪本店 (ケアセンター棟) 株式会社浅川組大阪支店 (レジデンス棟1～6号棟) 間組・加賀田組共同企業体 (レジデンス棟7～8号棟) 株式会社間組大阪支店 | (ケアレジデンス棟) 株式会社確認検査機構アネックス (ケアセンター棟) 滋賀県大津市 (レジデンス棟1～6号棟) 滋賀県大津市 (レジデンス棟7～8号棟) 滋賀県大津市 | (ケアレジデンス棟) 株式会社ERI ソリューション (ケアセンター棟) 株式会社あぽろ建築舎 (レジデンス棟) 株式会社あぽろ建築舎 |
| S-7 | レストヴィラ 神戸垂水 | 地域にねざす設計舎TAPROOT | 株木建設株式会社大阪支店 | 日本ERI株式会社 | - |
| S-8 | グランダ 門戸厄神 | 株式会社NAK建築事務所 | 大和ハウス工業株式会社 神戸支社 | 日本ERI株式会社 | - |
| S-9 | エクセレント 西宮 | 創共設計 | スナダ建設株式会社 | 株式会社兵庫確認検査機構 | - |
| S-10 | 天 | 株式会社西澤建築設計事務所 | 大木建設株式会社 札幌支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社東京建築検査機構 |
| S-11 | イリーゼ西岡 | アルファコート株式会社 | アルファコート株式会社 | 株式会社札幌工業検査 | - |
| S-12 | さわやか桜 弐番館 | 大和ハウス工業株式会社 秋田支店建築一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社 秋田支店 | 日本ERI株式会社 | - |
| S-13 | アルファ恵庭駅 西口再開発ビル | アルファコート株式会社 | 岩田地崎・玉川・恵庭・ 郷土共同企業体 (代表:岩田地崎建設株式会社) | 日本ERI株式会社 | - |
| S-14 | グランヒルズ おがわらこ | 株式会社石川設計 | 熊谷・小又建設工事 共同企業体 | 十和田県土整備事務所 | 株式会社東京建築検査機構 |
(注)法人名等は、当時のものを記載しており、複数存在する場合はその代表を記載しています。
f. 信託受益権の概要
平成28年2月29日現在における本投資法人の保有資産である信託受益権に係る信託契約の概要は、以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | 信託受託者 | 信託期間 | |
| 設定日 | 満了日 | |||
| S-1 | ジョイステージ八王子 | 新生信託銀行株式会社 | 平成27年5月28日 | 平成37年7月31日 |
| S-2 | ニチイホームたまプラーザ(注) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | (土地)平成27年6月1日 (建物)平成17年5月27日 | (土地)平成47年7月31日 (建物)平成47年7月31日 |
| S-3 | ニチイホーム中野南台 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 平成26年9月30日 | 平成47年7月31日 |
| S-4 | ゆいま～る聖ヶ丘 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 平成26年12月17日 | 平成47年7月31日 |
| S-5 | イリーゼ蒲田・悠生苑 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成27年3月6日 | 平成37年7月31日 |
| S-6 | アクティバ琵琶 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | (当初信託不動産) 平成19年1月29日 (追加信託不動産) 平成19年8月29日 | 平成47年7月31日 |
| S-7 | レストヴィラ神戸垂水 | 新生信託銀行株式会社 | 平成22年5月13日 | 平成37年7月31日 |
| S-8 | グランダ門戸厄神 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 平成27年7月29日 | 平成47年7月31日 |
| S-9 | エクセレント西宮 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 平成26年10月8日 | 平成47年7月31日 |
| S-10 | 天 | 新生信託銀行株式会社 | 平成27年2月26日 | 平成37年7月31日 |
| S-11 | イリーゼ西岡 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成27年7月29日 | 平成37年7月31日 |
| S-12 | さわやか桜弐番館 | 新生信託銀行株式会社 | 平成25年3月27日 | 平成37年7月31日 |
| S-13 | アルファ恵庭駅 西口再開発ビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 平成27年7月29日 | 平成47年7月31日 |
| S-14 | グランヒルズおがわらこ | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 平成27年7月29日 | 平成47年7月31日 |
(注)土地を信託財産とする信託受益権と建物を信託財産とする信託受益権の2つの信託受益権により構成されているため、それぞれの信託受益権に係る信託契約の設定日と満了日を記載しています。
(ロ)運用資産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
本投資法人が保有する資産に関し、第2期(平成28年8月期)に計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、資本的支出の予定金額には、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額 (千円) |
| S-1 | ジョイステージ八王子 | 東京都八王子市 | 空調機更新工事 | 自 平成28年3月 至 平成28年8月 | 2,420 |
| S-2 | ニチイホームたまプラーザ | 神奈川県川崎市 | 監視盤更新工事 | 自 平成28年3月 至 平成28年8月 | 1,440 |
| 合計 | 3,860 | ||||
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成28年2月29日現在保有する資産に関し、当期に実施した資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。資本的支出に該当する工事は5,843千円であり、費用に区分された修繕費9,572千円と合わせ、合計15,416千円の工事を実施しています。なお、上記とは別に,アルファ恵庭駅西口再開発ビル(区分所有物件)の管理規約に基づく修繕積立金3,798千円を当期の修繕費として計上しています。
| 物件番号 | 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額(千円) |
| S-6 | アクティバ琵琶 | 滋賀県大津市 | 給排水設備改修工事 | 自 平成28年2月 至 平成28年2月 | 5,492 |
| その他 | 350 | ||||
| 合計 | 5,843 | ||||
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(ハ)保有資産に係る担保提供の状況
該当事項はありません。
(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項
a. ポートフォリオの分散
平成28年2月29日現在における本投資法人のポートフォリオの各分散状況は、以下のとおりです。
ⅰ. 地域別分散
| 地域 | 物件数(件) | 取得価格合計 (百万円)(注) | 比率(%)(注) |
| 東京圏 | 5 | 10,190 | 36.4 |
| 大阪圏 | 4 | 10,770 | 38.5 |
| 名古屋圏 | - | - | - |
| 中核都市圏 | 3 | 4,045 | 14.5 |
| その他 | 2 | 2,960 | 10.6 |
| 合計 | 14 | 27,965 | 100.0 |
(注)「取得価格合計」は、各項目に対応する保有資産に係る本件売買契約に記載された売買代金額の合計を百万円未満を切り捨てて記載しています。取得価格合計には、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。また「比率」は、取得価格の総額に対する各項目に対応する保有資産の取得価格合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。以下、別途の記載がある場合を除き、本「(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項」において同じです。
ⅱ. タイプ別分散
| タイプ | 物件数(件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) | ||
| シニアリビング施設 | 有料老人ホーム | 13 | 26,605 | 95.1 | |
| 介護付 | 9 | 21,850 | 78.1 | ||
| 住宅型 | 4 | 4,755 | 17.0 | ||
| 健康型 | - | - | - | ||
| サービス付き高齢者向け住宅 | 1 | 1,360 | 4.9 | ||
| その他 | - | - | - | ||
| メディカル施設 | 病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設 | - | - | - | |
| その他 | - | - | - | ||
| 合計 | 14 | 27,965 | 100.0 | ||
ⅲ. 築年数別分散
| 築年数(注) | 物件数(件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) |
| 5年未満 | 5 | 5,715 | 20.4 |
| 5年以上10年未満 | 5 | 7,395 | 26.4 |
| 10年以上15年未満 | - | - | - |
| 15年以上20年未満 | - | - | - |
| 20年以上 | 4 | 14,855 | 53.1 |
| 合計 | 14 | 27,965 | 100.0 |
(注)「築年数」は主たる建物の登記簿上の新築年月日と当期末日を基準に算出しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い建物の新築年月日を基準にしています。
ⅳ. 規模別分散
| 取得価格 | 物件数(件) | 比率(%) |
| 5億円未満 | - | - |
| 5億円以上10億円未満 | 3 | 9.0 |
| 10億円以上20億円未満 | 7 | 36.0 |
| 20億円以上30億円未満 | 2 | 17.1 |
| 30億円以上50億円未満 | 1 | 13.1 |
| 50億円以上 | 1 | 24.8 |
| 合計 | 14 | 100.0 |
b. 賃貸借の状況
ⅰ. 残存賃貸借契約期間別分散
| 残存賃貸借契約期間(注) | 物件数(件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) |
| 5年未満 | - | - | - |
| 5年以上10年未満 | 1 | 2,500 | 8.9 |
| 10年以上15年未満 | 4 | 11,940 | 42.7 |
| 15年以上20年未満 | 3 | 5,385 | 19.3 |
| 20年以上 | 6 | 8,140 | 29.1 |
| 合計 | 14 | 27,965 | 100.0 |
(注)「残存賃貸借契約期間」は各物件における主たるテナントとの賃貸借契約書記載の賃貸借契約満了日と当期末日を基準に算出しています。
ⅱ. オペレーター別分散
| オペレーターの名称 | 物件数(件) | 取得価格合計 (百万円)(注) | 比率(%) |
| 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ | 1 | 6,940 | 24.8 |
| 株式会社ニチイケアパレス | 2 | 4,240 | 15.2 |
| 株式会社エヌエムライフ | 1 | 3,675 | 13.1 |
| 長谷川介護サービス株式会社 | 3 | 3,500 | 12.5 |
| 社会福祉法人ノテ福祉会 | 1 | 2,285 | 8.2 |
| SOMPOケアネクスト株式会社 | 1 | 1,900 | 6.8 |
| 有限会社シルバータウン | 1 | 1,360 | 4.9 |
| 株式会社ベネッセスタイルケア | 1 | 1,180 | 4.2 |
| 株式会社コミュニティネット | 1 | 1,175 | 4.2 |
| 株式会社さわやか倶楽部 | 1 | 960 | 3.4 |
| 株式会社エクセレントケアシステム | 1 | 750 | 2.7 |
| 合計 | 14 | 27,965 | 100.0 |
(注)「取得価格合計」とは、保有資産のうち上記に記載のオペレーターが主たるテナントである資産の取得価格の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格合計には、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。
(ホ)主要な資産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成28年2月29日現在における主要な資産(平成28年2月29日現在において、当該物件総賃料収入が本投資法人の保有資産全体の総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、年間賃料については、当該物件のテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| 物件番号 | 物件名称 | テナント数 | 賃貸可能面積(㎡) | 賃貸面積(㎡) | 稼働率(%) |
| S-6 | アクティバ琵琶 | 1 | 39,649.84 | 39,649.84 | 100.0 |
| S-1 | ジョイステージ八王子 | 1 | 13,812.27 | 13,812.27 | 100.0 |
| 合計 | 2 | 53,462.11 | 53,462.11 | 100.0 | |
(ヘ)主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産に関する、平成28年2月29日現在における主要なテナント(平成28年2月29日現在において、当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、年間賃料、敷金及び保証金、契約更改の方法については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| 主要な テナント名 | 業種 | 物件名称 | 契約満了日 (注1) | 鑑定NOI (百万円) | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) |
| 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ | 医療、福祉 | アクティバ琵琶 | 平成39年 8月30日 | 436 | 39,649.84 | 37.9 |
| 株式会社エヌエムライフ | 医療、福祉 | ジョイステージ八王子 | 平成46年 7月31日 | 209 | 13,812.27 | 13.2 |
| 株式会社ニチイケアパレス | 医療、福祉 | ニチイホーム たまプラーザ | 平成34年 7月31日 | 239 | 11,547.65 | 11.0 |
| ニチイホーム 中野南台 | 平成39年 3月31日 | |||||
| 合計 | - | - | - | 886 | 65,009.76 | 62.1 |
(注1)「契約満了日」及び「賃貸面積」は、平成28年2月29日現在において有効な賃貸借契約書に基づき記載しています。
(注2)「面積比率」は、本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積に対する、当該主要なテナントへの賃貸面積の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)本投資法人は、原則として本投資法人がマスターレッシー(マスターリース契約における賃借人)としてオペレーターに対する賃貸人となることによって、オペレーターとのコミュニケーションを円滑に進めるとともに、モニタリングの実効性を確保する方針です。そのため、本投資法人は平成28年2月29日現在における全ての保有資産について、信託受託者との間で、各物件に係る信託契約の満了日と同一の日(平成37年7月31日又は平成47年7月31日)を契約満了日とするマスターリース契約を締結しています。なお、当該マスターリース契約上、契約更改の方法についての定めはありませんが、対象となる物件に係る信託契約の期間が延長された場合には、マスターリース契約の期間も同様に延長される旨の定めがあります。
また、当該マスターリース契約は、いわゆるパス・スルー型の賃貸借契約であり、平成28年2月29日現在テナントとの間で締結されている有効な賃貸借契約書に基づく当該マスターリース契約上の月額賃料の総額は162百万円、賃貸面積は104,733.95㎡、敷金・保証金は0円となっています。
(ト)保有資産に係る個別不動産及び信託不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表に記載されている用語については、以下をご参照ください。
なお、個別物件表は、別途記載された場合を除き、いずれも平成28年2月29日現在における情報に基づいて記載しています。
a.「分類」は、本投資法人の保有資産について、前記「2 投資方針(1)投資方針 ③ ヘルスケア関連施設の概要 (イ)本投資法人が投資対象とするヘルスケア関連施設の分類」に記載のヘルスケア関連施設タイプの分類を記載しています。なお、区分所有建物の場合、本投資法人の保有資産である専有部分の用途を記載しています。
b.「特定資産の概要」欄について
・「特定資産の種類」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に係る本件売買契約に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
・「取得日」は、各保有資産に係る本件売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
・「所在地」は、原則として住居表示を記載しており、住居表示が未実施の場合には、登記簿の記載に基づき地番(複数ある場合にはそのうちの一地番)を記載しています。
・「最寄駅」は、原則として一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所作成の各物件に係る不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有する場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利を、本投資法人が信託受益権を保有する場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を、それぞれ記載しています。
・「土地」の「敷地面積(㎡)」は、登記簿の記載に基づき地積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「土地」の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を百分率で記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・「土地」の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を百分率で記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・「建物」の「所有形態」は、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
・「建物」の「延床面積(㎡)」は、登記簿上表示されている建物(ただし、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。また、建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
・「建物」の「竣工日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月日を記載しています。
・「建物」の「用途」及び「構造・階数」は、登記簿の記載に基づき記載しています。なお、建物が区分所有建物の専有部分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造及び階数を記載しています。
・「建物」の「賃貸区画数」は、各保有資産について、建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる区画の数を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産についてプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、各保有資産についてマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、マスターリース契約の契約形態を記載しています。賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについては「パススルー」と記載しています。
c.「賃貸借の概要」欄について
・「賃貸可能面積(㎡)」は、各保有資産のうち建物についての賃貸が可能な面積を意味し、小数第3位を四捨五入して記載しています。
・「稼働率」は、賃貸可能面積に対して本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に基づく賃貸面積が占める割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸面積(㎡)」は、本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
・「テナント総数」は、本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。
・「主テナント」は、本書の日付現在有効な各保有資産に係る各賃貸借契約において、賃貸面積が最も大きいテナントの名称を記載しています。
d.「入居者の状況・施設の概要」欄について
・「オペレーター」、「開設年月日」、「施設の類型」、「居室数(室)」、「居住の権利形態」、「定員(人)」、「居室面積帯(㎡)」、「入居者数(人)」、「入居時要件」、「入居率」、「入居者の平均年齢(歳)」、「利用料の支払方式」、「介護に関わる職員体制」及び「夜間職員体制(最小時人数)」は、重要事項説明書に表示された内容に基づき記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び承諾が得られていない場合は、「-」と記載しています。該当がない場合は、「該当なし」と記載しています。
・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1から5まではそれぞれ1から5まで、をそれぞれ乗じた数の合計を入居者数で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び承諾が得られていない場合は、「-」と記載しています。
・「協力医療機関」及び「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された、協力医療機関及び協力歯科医療機関並びに指定医療機関を記載しています。
e.「特記事項」欄について
「特記事項」は、以下の事項を含む、各保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ⅰ. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みます。)
ⅲ. 不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
ⅳ. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
f.「物件特性」欄について
「物件特性」は、不動産鑑定評価書、鑑定機関の分析結果、本資産運用会社による分析等に基づいて、各保有資産に関する特性等を記載しています。
g.「鑑定評価書の概要」欄について
ⅰ. 「鑑定評価書の概要」は、一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所が各保有資産に関して作成した不動産鑑定評価書の概要を、数値については切り捨てて記載しています。
ⅱ. 不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
ⅲ. 同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
ⅳ. 鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所それぞれと本投資法人又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
| 物件番号 | S-1 | 物件名称 | ジョイステージ八王子 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 3,675百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 東京都八王子市横川町924番地2 | ||||||
| 最寄駅 | JR中央線「西八王子」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 21,071.80 | |||
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 40% | 容積率 | 80% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 13,812.27(注) | |||
| 竣工日 | (竣工) 平成7年10月31日 (増築) 平成15年5月23日 | 用途 | 共同住宅・診療所・ラウンジ | ||||
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根6階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 13,812.27 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 13,812.27 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社エヌエムライフ | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成26年7月31日から平成46年7月31日 賃料改定:原則として賃料は改定できず、賃借人は、借地借家法第32条に基づく賃料の減額を請求することはできません。ただし、物価又は金利水準の上昇に伴う賃料の増額については、2年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を増額することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人により何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は5年間継続されます。また、以後同様です。 中途解約:賃借人は中途解約禁止期限である平成36年7月31日までは中途解約できません。中途解約禁止期限である平成36年7月31日より後については、12か月前までに賃貸人に対して書面により通知することにより、中途解約できます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年12月1日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社エヌエムライフ | 開設年月日 | 平成7年11月15日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 232 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 263 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 14.21～55.12 | 入居者数(人) | 213 | ||||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居率 | 81% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 1.0 | 入居者の平均年齢(歳) | 84.9 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 20,827,000～56,073,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 該当なし | 142,560 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員2人以上 | ||||
| 協力医療機関 | やまゆりクリニック 医療法人 清仙会 松本クリニック 医療法人社団 永生会 南多摩病院 医療法人社団 永生会 永生病院 医療法人社団 KNI 北原国際病院 医療法人社団 玉栄会 東京天使病院 |
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 コンパス コンパスデンタルクリニック |
| 特記事項 | |
| 該当事項はありません。 | |
| その他 | |
| (注)本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 1.種類:物置、構造:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建、床面積:10.70㎡ 2.種類:ポンプ室、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶき平家建、床面積:12.19㎡ 3.種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶき平家建、床面積:10.12㎡ 4.種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶき平家建、床面積:10.12㎡ 5.種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶき平家建、床面積:10.12㎡ 6.種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶき平家建、床面積:24.08㎡ | |
| 物件特性 | |
| (立地) JR中央線「西八王子」駅から車で5分、郊外の丘陵地に位置する大規模な介護付有料老人ホーム(特定施設)です。約21,000㎡の広い敷地内には「こげらの森」と呼ばれる自然林があり、建物内からは都心や奥多摩の山々が一望できます。 (建物・設備) 自立者向けのレジデンス棟一般居室175室、要介護者向けのケア棟介護居室54室で構成され、一般居室の面積は約28㎡～55㎡、室内には洗面、トイレ、ユニットバス、エアコンの設備があり、介護居室の面積は約14㎡～23㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンがあります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、和室広間、談話室(ビリヤード室)、コミュニティホール、小ホール(麻雀室)、機能訓練室、健康管理室、大浴場、個浴室、機械浴室、クリニック等、自立者から要介護者までを対象とした充実した設備があります。 (運営状況) 総合商社等が出資する株式会社エヌエムライフにより平成7年11月から運営が開始され、平成26年7月に株式会社イリスケアーが株式会社エヌエムライフの全株式を取得しました。開設以来自立者から看取りまで一貫したサービス提供が行われています。200人を超える入居者間では数多くのサークル活動や農園が運営されており、熟成されたコミュニティが形成されている日本版CCRCのモデル事例です。入居費用は一般的なレジデンス棟の居室Aタイプ41.73㎡で入居一時金29,124,000円、月額利用料142,560円(1人入居の場合)と高価格帯の利用料金設定となっています。今後要介護者の比率が増加することが見込まれ、オペレーターの特徴である医療と介護の連携による幅広いサービス体制を導入し、入居者の多様なニーズに応えられるよう運営を行っています。自立者中心の施設で、入居一時金は比較的高額ですが一定割合が現金により分別管理されています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、長年の事業実績、充実したサービス、適正な入居費用、豊かな自然環境、熟成したコミュニティの形成により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) スポンサー会社がオペレーターに対してセール・アンド・リースバックの提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。 | |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 3,780 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 3,780 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 3,820 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 209 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 1 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 8 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 202 | |||||
| (5)還元利回り | 5.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 3,740 | |||||
| 割引率 | 5.1% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 2,220 | |||||
| 土地比率 | 53.5% | |||||
| 建物比率 | 46.5% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、JR中央線「西八王子」駅から約2.6kmに位置する介護付有料老人ホームです。 自立者向けのレジデンス棟と要介護者向けのケア棟から構成されており、加齢・要介護度の上昇により介護の必要度が高まった場合にも、入居者の状態に応じたサービスの提供が可能な体制を備えており、ハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-2 | 物件名称 | ニチイホームたまプラーザ | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権(注) | ||||||
| 取得価格 | 2,500百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 神奈川県川崎市宮前区犬蔵二丁目23番6号 | ||||||
| 最寄駅 | 東急田園都市線「たまプラーザ」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 3,635.89 | |||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 8,208.65 | |||
| 竣工日 | 平成4年3月19日 | 用途 | 寄宿舎 | ||||
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付4階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 8,208.65 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 8,208.65 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社ニチイケアパレス | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成14年8月1日から平成34年7月31日 賃料改定:3年に1度、法令の改廃、経済の変動、公租公課の増減、その他やむを得ぬ事情を考慮し、賃貸人及び賃借人による協議の上、改定することができます。ただし、急激な経済変動の場合は3年に1度に限らずその都度、賃貸人及び賃借人による協議の上、改定できます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更に2年間延長することができます。また、以後同様です。 中途解約:平成34年7月31日までは、賃貸人及び賃借人双方の了解がなければ中途解約はできません。ただし、賃貸人及び賃借人は6か月前までに各相手方に次の金額を支払うことにより、中途解約ができます。 賃貸借期間が5年未満の場合、金400,000,000円 賃貸借期間が5年以上10年未満の場合、金300,000,000円 賃貸借期間が10年以上15年未満の場合、金200,000,000円 賃貸借期間が15年以上20年未満の場合、金100,000,000円 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年12月1日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社ニチイケアパレス | 開設年月日 | 平成14年12月10日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 160 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 164 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 14.17～28.61 | 入居者数(人) | 141 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 86% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.4 | 入居者の平均年齢(歳) | 87.1 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 3,000,000～6,300,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 314,800～396,800 | 189,800～252,300 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員6人 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人社団 あおい会 杉本クリニック 医療法人社団 平郁会 青野診療所 |
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 厚誠会 厚誠会歯科 新百合ヶ丘 医療法人社団 コンパス コンパスデンタルクリニック横浜 |
| 特記事項 | |
| 該当事項はありません。 | |
| その他 | |
| (注)本物件の信託受益権は、本物件土地を信託財産とする信託受益権(取得価格:1,120百万円)と本物件建物を信託財産とする信託受益権(取得価格:1,380百万円)の2つの信託受益権から構成されています。 | |
| 物件特性 | |
| (立地) 東急田園都市線「たまプラーザ」駅が最寄り駅である、戸建てと低層マンションが建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する介護付有料老人ホーム(特定施設)です。建物の南側には「犬蔵さくらの丘公園」が隣接しており、小高い丘の上の建物は広い眺望と採光が確保されています。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は個室156室、夫婦室4室、合計160室で構成され、面積は14.17㎡～28.61㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、美理容室、機能訓練室、健康管理室、共 同浴室、個浴室、機械浴室等充実した設備があります。平成14年に企業の独身寮から有料老人ホームに全面的なコンバージョン工事が行われ、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成14年に株式会社ニチイケアパレスにより運営が開始された、要介護者向けの大規模な施設です。「自由で楽しい、安心・安全な暮らし」を方針に、介護に関わる職員の割合2.5:1以上の手厚いサービス体制で運営されています。入居費用は一般的な居室Ⅰの標準プランで約14㎡、入居一時金3,000,000円、月額利用料189,800円の中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、長年の運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 | |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 2,760 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 2,760 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 2,790 | 中長期安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 150 | |||||
| (2)一時金の運用益 | - | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 10 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 139 | |||||
| (5)還元利回り | 5.0% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 2,730 | |||||
| 割引率 | 4.8% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.2% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 2,220 | |||||
| 土地比率 | 56.7% | |||||
| 建物比率 | 43.3% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は東急田園都市線「たまプラーザ」駅から道路距離で約1.5km、東名高速道路「東名川崎」I.C.より約1.1kmに位置する介護付有料老人ホームです。 平成4年の竣工当初は、社員寮として設計された建物ですが、平成14年に一部、改築工事を行っており現状は介護付有料老人ホームとして標準的な仕様となっており、代替競争等の関係にある不動産と比較しても十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-3 | 物件名称 | ニチイホーム中野南台 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,740百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 東京都中野区南台三丁目26番24号 | ||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 1,926.51 | |||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 3,339.00(注) | |||
| 竣工日 | 平成4年6月25日 | 用途 | 共同住宅 | ||||
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 地下1階付5階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,339.00 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 3,339.00 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社ニチイケアパレス | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成19年4月1日から平成39年3月31日 賃料改定:3年に一度賃貸人及び賃借人による協議の上で、改定できます。ただし、法令の改廃、経済の変動、公租公課の改定その他相当の理由が発生した場合においては3年に1度に限らず、その都度賃貸人及び賃借人協議の上、改定できます。 契約更新:賃貸借期間満了の12か月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対し、書面による意思表示をしないとき、本契約は同一条件で更に延長することができます。 中途解約:賃貸人及び賃借人は、それぞれ相手方に対し12か月前までに書面による通知を行ったうえで、本契約を解約することができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年12月1日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社ニチイケアパレス | 開設年月日 | 平成18年2月15日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 83 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 83 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 13.20 | 入居者数(人) | 73 | ||||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居率 | 88.0% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.4 | 入居者の平均年齢(歳) | 88.6 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 12,600,000 ～17,640,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 364,800 | 254,800 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員3人以上 | ||||
| 協力医療機関 | はまやホームケアクリニック | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 永研会 こまい歯科 往診部 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 | |||||||
| (注)本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 種類:物置、構造:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建、床面積:7.50㎡ | |||||||
| 物件特性 |
| (立地) 東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩約12分の、戸建てと低層マンションが建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する介護付有料老人ホーム(特定施設)です。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は個室83室、面積は13.20㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、美理容室、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室等の充実した設備があります。平成18年に企業の独身寮から有料老人ホームに全面的なコンバージョン工事が行われ、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成18年2月に株式会社ニチイケアパレスにより運営が開始された要介護者向けの施設です。「自由で楽しい、安心・安全な暮らし」を方針に、介護に関わる職員の割合2.5:1以上の手厚いサービス体制で運営されています。入居費用は平均的な居室約13.20㎡で入居一時金約12,000,000円、月額利用料約250,000円前後と高価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、長年の運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 2,020 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 2,020 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 2,050 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 89 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 0 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 2 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 88 | |||||
| (5)還元利回り | 4.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,990 | |||||
| 割引率 | 4.1% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 4.5% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 1,760 | |||||
| 土地比率 | 86.4% | |||||
| 建物比率 | 13.6% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩約12分に位置しており、入居者募集や職員確保の面において立地条件が優る介護付有料老人ホームです。 築年はやや経過しているものの、全室個室で、かつ標準的な居室面積は13.2㎡とやや小さいですが、食堂や多目的スペース等の共用スペースは十分に確保されており、十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-4 | 物件名称 | ゆいま～る聖ヶ丘 | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,175百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | (A棟) 東京都多摩市聖ヶ丘二丁目22番地4 (B棟) 東京都多摩市聖ヶ丘二丁目20番地6 (C棟) 東京都多摩市聖ヶ丘二丁目21番地2 | ||||||
| 最寄駅 | 京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線「小田急永山」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 2,204.82 | |||
| 用途地域 | 第二種中高層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | (A棟) 所有権 (B棟) 区分所有権 (注1) (C棟) 区分所有権 (注1) | 延床面積(㎡) | (A棟) 1,702.94 (B棟) 1,436.19 (C棟) 1,330.65 | |||
| 竣工日 | (A棟) 平成23年11月15日 (B棟) 平成23年11月15日 (C棟) 平成23年11月15日 | 用途 | (A棟) 老人ホーム・グループホーム (B棟) 老人ホーム・駐車場、小規模多機能施設(注2) (C棟) 老人ホーム、グループホーム(注2) | ||||
| 構造・階数 | (A棟) 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 (B棟) 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 (C棟) 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 | 賃貸区画数 | 4 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 4,385.53 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 4,385.53 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社コミュニティネット | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成26年12月17日から平成76年12月16日 賃料改定:賃料は原則、改定されません。ただし、公租公課、物価、金利水準等経済情勢に変動があった場合、又は賃貸人が本物件に追加投資(増改築、修繕を含む)をした場合、3年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は10年間継続されます。また、以後同様です。 中途解約:賃貸人は中途解約禁止期限である平成34年12月16日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、以下のいずれかの条件を満たした場合、本契約を中途解約することができます。 ① 賃貸人が、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、本契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること。 ② 賃借人が、賃貸人に対し、解約を希望する日の書面による通知を、中途解約禁止期限以降、かつ、解約日の12か月前までに行い、中途解約違約金として賃料の36か月分を賃貸人に支払うこと。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年12月4日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社コミュニティネット | 開設年月日 | 平成23年12月15日 | ||||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 71 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 110 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 21.74～66.84 | 入居者数(人) | 78 | ||||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居率 | 73% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 0.4 | 入居者の平均年齢(歳) | 78.92 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払プラン | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 4,070,000～36,800,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 212,200～326,490 | 109,070～214,490 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | - | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員1人以上 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人財団 天翁会 あいクリニック 医療法人財団 天翁会 新天本病院 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 真潭会 新井歯科医院 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 | |||||||
| (注1)B棟及びC棟の建物については区分所有建物ですが、信託受託者が建物全体を保有しています。 (注2)B棟は老人ホーム・駐車場、小規模多機能施設の各用途にて、C棟は老人ホーム、グループホームの各用途にて区分所有登記がなされています。 | |||||||
| 物件特性 | |||||||
| (立地) 京王相模原線「京王永山」駅・小田急多摩線「小田急永山」駅からバスで約10分、バス停下車徒歩3分、住宅都市整備公団の開発した多摩ニュータウン聖ヶ丘団地の中心部に位置し、独立行政法人都市再生機構と共同で「団地再生」プロジェクトとして誘致された、主として自立高齢者向け住宅型有料老人ホームです。徒歩圏にはスーパーマーケット、小規模な商店街、駐在所、郵便局等の生活利便性の高い施設が整っています。 (建物・設備) 自立者向けの居室、グループハウス(要介護者向け居室)、グループホームなど、小規模多機能施設で構成される複合施設です。入居用の住戸専用面積は21.74㎡～66.84㎡、室内(A棟1階を除きます。)には洗面、トイレ、浴室、キッチンの設備があり、オープンスペースとして、食堂、多目的室があります。グループハウスの居室面積は21.74㎡～32.73㎡、室内には洗面、トイレ、ミニキッチン、厨房、エアコンの設備があり、共用部分には浴室、洗濯室、リビング・ダイニングがあります。バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成23年12月開業、オペレーターの株式会社コミュニティネットが施設の開発段階から入居希望者との対話を重ねながらコンセプトとコミュニティを作り上げていくコーポラティブハウスの手法で開発を行い、「団地再生」のモデルケースとして各種メディアでも紹介されたユニークな施設です。近隣には図書館、集会所、学童クラブを有する公共施設「多摩市立聖ヶ丘コミュニティセンター(ひじり館)」があり、入居者は自由に利用ができます。また、施設内の「ゆいま～る食堂」は入居者以外の地域住民に開放されており、地域との連携が図られています。有料老人ホーム部分は株式会社コミュニティネットが運営し、施設内のグループホーム及び小規模多機能施設は多摩地域における高齢者医療・介護の大手である医療法人財団天翁会に転貸され、運営されています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、高齢化が進む多摩ニュータウンにおいて小規模な日本版CCRCの先駆的事例として自立高齢者の高いニーズがあり、長期安定的な運営が可能と分析しています。 | |||||||
| (ORE戦略による取得) 本資産運用会社がオペレーターに対しセール・アンド・リースバックの提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。 | |||||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 1,380 | |||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 1,380 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 1,390 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 59 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 10 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 3 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 66 | |||||
| (5)還元利回り | 4.8% | 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、割引率との関係にも留意の上査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,370 | |||||
| 割引率 | (1～10年目) 4.8% (11年目) 4.9% | 保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.0% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 1,330 | |||||
| 土地比率 | 43.1% | |||||
| 建物比率 | 56.9% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、京王相模原線「京王永山」駅及び小田急多摩線「小田急永山」駅から北東へ徒歩約15分の共同住宅を中心に店舗等が見られる住宅地域に位置します。当該地域は、並木を配した遊歩道が整備され、区画整然としており、周辺にスーパー、商店街、郵便局、診療所等が存し、居住環境が良好で生活利便性に優れた立地条件にあります。建物については、相応のグレード感を有し、居室は有料老人ホームとしては比較的面積が広く、各戸(A棟1階を除きます。)にユニットバス、洗面台、キッチン、クローゼット、洗濯機置場等が配置され、一般的なマンションの設備を備えています。また、居室に緊急通報装置が配備されているとともに、24時間スタッフが常駐し、施設内に医療法人財団が運営する小規模多機能施設等が入居していることから、安心して暮らせる環境となっています。 以上より、対象不動産は立地優位性に加え、有料老人ホームとして相応の建物グレード、高い設備水準を備えていること等を勘案し、鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-5 | 物件名称 | イリーゼ蒲田・悠生苑 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,100百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 東京都大田区北糀谷二丁目15番21号 | ||||||
| 最寄駅 | 京浜急行電鉄本線「京急蒲田」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 借地権(注1) | 敷地面積(㎡) | 1,194.80(注2) | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 2,074.25 | |||
| 竣工日 | 平成19年6月8日 | 用途 | 介護所 | ||||
| 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根5階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 2,086.40 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 2,086.40 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 長谷川介護サービス株式会社 | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成24年7月1日から平成54年6月30日 賃料改定:5年毎に物価の変動、土地建物に対する公租公課の増減、近隣建物賃料の変動、その他経済情勢の変動等を考慮し、賃料改定の必要があると認められる場合には、賃貸人及び賃借人は協議の上、改定することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合は、同一条件にて更に5年間継続されます。また、以後同様です。 中途解約:賃借人は、解約の12か月前までに書面により、賃貸人に通知することで解約することができます。ただし、賃借人は12か月間の解約予告期間の内であっても、賃貸人と新賃借人との間に本物件の賃貸借契約が締結されたときは、新賃借人への本物件の引渡し日をもって解約できます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成28年2月1日) | |||||||
| オペレーター | 長谷川介護サービス株式会社 | 開設年月日 | 平成24年7月1日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 48 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 55 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 15.10～31.60 | 入居者数(人) | 49 | ||||
| 入居時要件 | 混合型(自立含む) | 入居率 | 89% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.4 | 入居者の平均年齢(歳) | 89.0 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 該当なし | |||||
| 月額利用料(円) | 263,280～506,040 | 該当なし | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.0:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員2人以上 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人社団 静恒会 本多病院 豊川クリニック 医療法人社団 森と海 東京 東京蒲田病院 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 菊地歯科医院 医療法人社団 福啓会 オーラルプロポーションクリニック | ||||||
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| その他 |
| (注1)本物件土地の全部について、受託者は、賃貸人である個人2名との間で土地賃貸借契約書を締結しています。なお、賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。 借地権設定者:個人2名(本物件土地の所有者及び売買予約権者) 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成19年9月1日から平成39年8月31日まで 賃料及び賃料改定:借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 敷金・保証金:借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 契約更新 :借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 (注2)借地対象面積は984.47㎡であり、太田区公共物管理条例に基づく私道負担部分(約43.40㎡)を含みます。 |
| 物件特性 |
| (立地) 京浜急行電鉄本線「京急蒲田」駅から徒歩約8分、戸建て住宅、低層マンションが建ち並ぶ住宅街に位置する介護付有料老人ホーム(特定施設)です。高齢者人口の集積する都心立地で、徒歩圏内に生活利便施設が整っています。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は個室41室、夫婦室7室、合計48室、面積は15.10㎡～31.60㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成19年に介護付有料老人ホームとして開設され、平成24年7月に長谷川介護サービス株式会社により運営が承継された要介護者向け施設です。介護に関わる職員の割合2.0:1以上の特に手厚いサービス体制が築かれています。入居費用は一般的な一人用居室約16㎡で入居一時金0円、月額利用料263,280円の中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 1,190 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 1,190 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 1,210 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 55 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 1 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 2 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 55 | |||||
| (5)還元利回り | 4.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,160 | |||||
| 割引率 | 4.4% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 4.8% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 660 | |||||
| 土地比率 | 51.6% | |||||
| 建物比率 | 48.4% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は京浜急行電鉄本線ほか「京急蒲田」駅から徒歩約8分に位置する介護付有料老人ホームです。 入居者の募集等に有利な立地条件を有しており、建物等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-6 | 物件名称 | アクティバ琵琶 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 6,940百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | (ケアレジデンス棟) 滋賀県大津市雄琴六丁目16番16号 (ケアセンター棟) 滋賀県大津市雄琴六丁目11番8号 (レジデンス棟) 滋賀県大津市雄琴六丁目17番17号 | ||||||
| 最寄駅 | JR湖西線「おごと温泉」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 21,911.15 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 80% | 容積率 | 400% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | (ケアレジデンス棟) 5,054.05(注1) (ケアセンター棟) 2,960.33 (レジデンス棟) 31,635.46(注1) | |||
| 竣工日 | (ケアレジデンス棟) 平成19年8月1日 (ケアセンター棟) 昭和62年8月31日 (レジデンス棟) (竣工) 昭和62年7月15日 (増築) 昭和62年12月2日 (変更及び増築) 平成4年6月2日 | 用途 | (ケアレジデンス棟) 老人ホーム (ケアセンター棟) 診療所 (レジデンス棟) 老人ホーム | ||||
| 構造・階数 | (ケアレジデンス棟) 鉄筋コンクリート造陸屋根 4階建 (ケアセンター棟)鉄筋コンクリート造陸屋根7階建 (レジデンス棟) 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造アルミニューム板葺陸屋根地下1階付12階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | グローバルコミュニティ株式会社 | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 39,649.84 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 39,649.84 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成19年8月31日から平成39年8月30日 賃料改定:平成24年1月29日以降は3年毎に6か月以上前から賃貸人及び賃借人協議の上、書面による同意により改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、賃貸借期間満了日の6か月前までの間に相手方に対して書面により更新をしない旨の通知をした場合を除き、本契約は同一条件で更に3年間更新されます。また、以後同様です。 中途解約:中途解約解禁日である平成29年8月31日より前は、賃借人は原則として中途解約できません。中途解約解禁日である平成29年8月31日以降は、賃借人は、賃貸人に対し、6か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、解約することができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成28年1月1日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ | 開設年月日 | 昭和62年7月26日 平成24年7月1日(会社合併による再申請) | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 384 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 445 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 16.25～104.73 | 入居者数(人) | 320 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 73.15% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 1.1 | 入居者の平均年齢(歳) | 84.67 | ||||
| 利用料の支払方式(注2) | |||||||
| 月払方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | - | ①自立 27,300,000円 ②介護 20,000,000円 | |||||
| 月額利用料(円) | - | ①自立 164,265円 ②介護 263,416円 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.0:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員4人、看護職員1人 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人社団五心会 北雄琴クリニック(敷地内診療所) 医療法人弘英会 琵琶湖大橋病院 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人弘英会 琵琶湖大橋病院 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 | |||||||
| (注1)本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 (ケアレジデンス棟) 種類: ごみ置場、構造: 鉄筋コンクリート造陸屋根平家建、床面積: 10.60㎡ (レジデンス棟) 種類:倉庫、構造: コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建、床面積: 23.76㎡ 種類:倉庫、構造: コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建、床面積: 7.80㎡ (注2)利用料金の支払方法については、代表例として、①自立、74歳、43.98㎡の居室利用の場合、②要介護2、85歳、25.02㎡の居室利用の場合の2通りを記載しています。 | |||||||
| 物件特性 | |||||||
| (立地) JR湖西線「おごと温泉」駅から徒歩約15分、琵琶湖畔の西側に位置する大規模な介護付有料老人ホーム(特定施設)です。周辺は京都市内への通勤者のための住宅地化が進むとともに、琵琶湖畔を一望する立地はリゾート地としての豊かな自然環境を備えています。 (建物・設備) 昭和62年から平成4年にかけて建設された自立高齢者向けのレジデンス棟300室、平成19年に新設された要介護者向けのケアレジデンス棟84室、昭和62年に建設されたクリニック、デイサービスセンター、一時介護室8室が入居するケアセンター棟(そよ風館)で構成されています。レジデンス棟の居室面積は33.65㎡～104.73㎡、室内には洗面、トイレ、ユニットバス、キッチン、エアコンの設備があり、共用部にはレストラン、厨房、喫茶室、ビリヤード室、囲碁・将棋室、カラオケ・バーラウンジ、オーディオルーム、アスレチックルーム、多目的ホール、茶室、和室、アトリエ、図書室、健康相談室、生活相談室、美理容室、ランドリー室、ゴルフ練習場、菜園、温泉大浴場等リゾートホテルの様なアミューズメント設備とヘルスケア設備が充実しています。ケアレジデンス棟の居室面積は16.25㎡～25.67㎡、室内には洗面、トイレ、シャワー、エアコンがあります。フロア毎のユニットケアになっており各階の共用部には食堂、ラウンジ、個浴室があり、1階に多目的ホール、機能訓練室、健康管理室、美理容室、歯科診療室、共同浴室、機械浴室等充実した設備があります。 (運営状況) 昭和62年7月開設以降、大阪圏を代表する自立者向け高価格帯の高級有料老人ホームの一つであり、平成20年にユニマットグループがアクティバ株式会社の事業を承継(その後平成24年に株式会社ユニマットそよ風(現商号:株式会社ユニマット リタイアメント・コミュニティ)により吸収合併)し、安定的な稼働実績をあげています。平成19年にケアレジデンス棟が開設されたことにより、自立者から看取りまで一貫したサービス提供が行われており、300人を超える入居者間では数多くのサークル活動が活発に運営され、熟成されたコミュニティが形成されている日本版CCRCのモデル事例です。入居費用は一般的なレジデンス棟の一人用居室で入居一時金約27,300,000円、月額利用料164,265円と高価格帯の利用料金設定となっています。自立者中心のため介護保険制度リスクの低い施設で、本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、長年の事業実績、信用力の高いオペレーターによる高品質なサービス提供、適正な入居費用、豊かな自然環境、熟成したコミュニティの形成により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) スポンサー会社がオペレーターに対してレジデンス棟とケアセンター棟のセール・アンド・リースバック及びケアレジデンス棟の新規開発の提案を行い、前所有者からスポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。 | |||||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 7,300 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 7,300 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 7,350 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 436 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 5 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 37 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 404 | |||||
| (5)還元利回り | 5.5% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 7,240 | |||||
| 割引率 | 5.3% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.7% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 3,810 | |||||
| 土地比率 | 33.1% | |||||
| 建物比率 | 66.9% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、昭和62年に自立者向けのレジデンス棟が建築された後、平成4年に増築し、平成19年に一定の要介護状態の入居者を対象とするケア・レジデンスが新設された大規模な介護付有料老人ホームです。 自立者向けのレジデンス棟に入居した場合も、加齢・要介護度の上昇により介護の必要度が高まった場合はケア・レジデンスへの住替えが可能となっており、自立者から一定の要介護認定者まで、入居者の状態に応じたサービスの提供が可能な建物条件を備えています。入居一時金等の料金設定は、周辺における類似施設と比較して表面的には高めの設定となっていますが、手厚い人員配置体制や、事業者のブランド力も含めたソフト面での競争力等を勘案すると、概ね妥当な水準に設定されています。また、比較的所得水準が高めで、かつ入居時自立の高齢者をメインターゲットとしているため、今後開設される有料老人ホームのうち、直接的な競合関係に立つ物件は限定的と考えられます。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-7 | 物件名称 | レストヴィラ神戸垂水 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,900百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 兵庫県神戸市垂水区名谷町猿倉285番地 | ||||||
| 最寄駅 | JR山陽本線「垂水」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積 | 5,281.65 | |||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60% | 容積率 | 200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積 | 4,493.35 | |||
| 竣工日 | 平成22年3月3日 | 用途 | 老人ホーム | ||||
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 5階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 4,493.35 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 4,493.35 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | SOMPOケアネクスト株式会社 | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成22年5月13日から平成42年5月31日 賃料改定:原則として、改定はできません。ただし、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、賃貸人及び賃借人協議の上で改定できます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は5年間継続されます。また、以後も同様です。 中途解約:賃借人は平成40年5月31日までの期間において、本件契約を解除又は解約を申し入れることができません。平成40年6月1日以降の期間において、解除又は解約を希望する日の書面による通知を12か月前までに行った場合、賃借人は本契約を解除又は解約することができます。ただし、平成40年5月31日までの期間において、賃借人がやむを得ない事由により本件契約を解除することを希望する場合には、賃借人は賃貸人に対し書面にて12か月前迄に通知し、賃貸人賃借人協議の上、解除することができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年12月1日) | |||||||
| オペレーター | SOMPOケアネクスト株式会社 | 開設年月日 | 平成22年4月1日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 100 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 100 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 16.60～17.10 | 入居者数(人) | 90 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 90.0% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.3 | 入居者の平均年齢(歳) | 86.8 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 5,900,000～7,500,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 292,874～317,874 | 196,214 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員4人 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人社団 菫会 名谷病院 北瀬循環器科内科 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 藤原歯科医院 | ||||||
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| その他 |
| 該当事項はありません。 |
| 物件特性 |
| (立地) JR山陽本線「垂水」駅からバス約10分、バス下車徒歩約6分、戸建て住宅、高齢者福祉施設が建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する介護付有料老人ホーム(特定施設)です。南斜面に立地する建物は瀬戸内海をはじめ広い眺望と採光が確保されています。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は個室100室、面積は16.60㎡～17.10㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、カフェ、ラウンジ、美理容室、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) ワタミの介護株式会社(現商号:SOMPOケアネクスト株式会社)により平成22年4月に運営が開始された、要介護者向けの施設です。おむつゼロ、特殊浴ゼロ、経管食ゼロ、車椅子ゼロの「4大ゼロ」を目標に掲げ、介護に関わる職員の割合2.5:1以上の手厚いサービス体制で運営されています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) スポンサー会社の関係会社がオペレーターとのパートナーシップにより開発し、ブリッジファンドを経由して取得したものです。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 2,030 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 2,030 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 2,050 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 106 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 0 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 2 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 104 | |||||
| (5)還元利回り | 5.1% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 2,010 | |||||
| 割引率 | 4.9% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.3% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 1,350 | |||||
| 土地比率 | 39.2% | |||||
| 建物比率 | 60.8% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は最寄り駅であるJR山陽本線「垂水」駅から約2.9kmの神戸市垂水区の高台に位置する介護付有料老人ホームです。 最寄り駅までバス利用とやや交通利便性に劣る面もありますが、最寄りバス停までは徒歩約6分であることから入居者募集や職員確保の面において特段の問題は認められません。また、築浅の建物であり、全室個室で、広いラウンジや美理容室など充実した共用施設を設け、被介護者が利用しやすいように設計されており、代替競争等の関係にある類似不動産と比較して十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-8 | 物件名称 | グランダ門戸厄神 | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,180百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 兵庫県西宮市林田町10番10号 | ||||||
| 最寄駅 | 阪急今津線「門戸厄神」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 借地権(注) | 敷地面積(㎡) | 2,066.27 | |||
| 用途地域 | 準住居地域/第一種中高層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60%/60% | 容積率 | 200%/200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 3,242.02 | |||
| 竣工日 | (竣工) 平成26年7月18日 (増築) 平成27年6月18日 | 用途 | 老人ホーム・店舗 | ||||
| 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根4階建 | 賃貸区画数 | 2 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,307.44 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 3,307.44 | テナント総数 | 2 | ||||
| 主テナント | 株式会社ベネッセスタイルケア | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成26年7月31日から平成49年7月30日 賃料改定:原則として、賃料の改定はできません。ただし、賃貸人及び賃借人は、公租公課、物価等の著しい変動その他経済情勢の著しい変動により、近隣同種建物の賃料に比し不相当と認められるにいたった場合、協議により改定することができます。 契約更新:賃貸借契約満了の6か月前までに賃貸人及び賃借人の何れからも文書による別段の意思表示がない場合、本契約は同一条件で更に3年間自動的に更新されます。また、以後も同様です。 中途解約:賃借人は解約日の6か月前までに文書による賃貸人への通知(又は賃料の6か月分相当額)、及び違約金を賃貸人に支払うことで、中途解約をすることができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年12月23日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社ベネッセスタイルケア | 開設年月日 | 平成26年9月1日 | ||||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 62 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 63 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 22.00～44.50 | 入居者数(人) | 61 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 96.8% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 1.7 | 入居者の平均年齢(歳) | 84.5 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 8,800,000～20,600,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 409,420～740,240 | 182,620～396,240 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | - | 夜間職員体制 (最小時人数) | 1人 | ||||
| 協力医療機関 | 岸本おはなクリニック、医療法人社団西岡医院 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | - | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 |
| (注) 1.本物件土地の一部(430㎡)について、受託者は、賃貸人である個人1名との間で土地賃貸借契約書を締結しています。なお、賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。 借地権設定者:個人1名 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成26年8月1日から平成56年7月31日まで 賃料及び賃料改定:借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 敷金・保証金:借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 契約更新 :借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 2.本土地の一部(1,636.27㎡)について、受託者は、賃貸人である個人2名との間で土地賃貸借契約書を締結しています。なお、賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。 借地権設定者:個人2名 借地権の種類:普通借地権 借地期間 :平成26年8月1日から平成56年7月31日まで 賃料及び賃料改定:借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 敷金・保証金:借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 契約更新 :借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 |
| 物件特性 |
| (立地) 阪急今津線「門戸厄神」駅から徒歩約7分、戸建て住宅、低層マンション、病院が建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する住宅型有料老人ホームです。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は個室61室、夫婦室1室、合計62室、面積は22.00㎡～44.50㎡、室内には洗面、トイレ、エアコン(一部の居室にはシャワールーム又はユニットバス、ミニキッチン)の設備があります。共用部には食堂、厨房、多目的室、ラウンジ、ファミリールーム、美理容室、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械浴室等の充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 業界トップクラスの事業規模を有する株式会社ベネッセスタイルケアにより平成26年9月に運営が開始された、要介護者向けの施設です。「『ご自分らしく』を実現でき、ご自宅のように『快適』にお過ごしいただけるように」を運営方針に、個々人のケアプランに基づいた手厚いサービス体制で運営されています。入居費用は一般的な居室タイプA1で22.00㎡、入居一時金8,800,000円、月額利用料229,920円と高価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、安定稼働時には運営収支から十分な賃料負担力があると見込んでおり、オペレーターの高い信用力、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により安定的な運営が可能と分析しています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 1,230 | |||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 1,230 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 1,240 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 60 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 1 | 運用利回りを2%として査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 1 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 60 | |||||
| (5)還元利回り | 4.9% | 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、割引率との関係にも留意の上査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,230 | |||||
| 割引率 | (1～10年目) 4.9% (11年目) 5.0% | 保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.1% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 1,310 | |||||
| 土地比率 | 38.5% | |||||
| 建物比率 | 61.5% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、阪急今津線「門戸厄神」駅から東へ徒歩7分、国道171号線沿いにあって交通利便性に優れており、周囲には老人福祉施設、マンション等が見られるほか、「西宮市立中央市民病院」が立地しています。建物は、相対的に高いグレード感を有する築浅物件であり、全室個室によりプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、介護用電動ベッド、温水洗浄機能付トイレ、冷暖房設備等を備えています。また、共用スペースには食堂、美理容室、ティールーム、浴室並びに機械浴室が配置されるなど十分な設備水準を有します。加えて、入居者は24時間施設の出入りが自由で自宅同様の暮らしを送れるよう配慮されています。医療看護体制については、24時間サービススタッフが常駐し、看取り対応も可能で、介護サービスが必要な場合は訪問介護・通所介護を利用することができるなど、良質な看護体制が整っています。 以上より、対象不動産は立地優位性に加え、有料老人ホームとして相対的に高い建物グレード、設備水準を備えていることから、これらを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-9 | 物件名称 | エクセレント西宮 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 750百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 兵庫県西宮市すみれ台二丁目4番3号 | ||||||
| 最寄駅 | 神戸電鉄三田線「岡場」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 4,486.99 | |||
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域/第一種住居地域/市街化調整区域 | ||||||
| 建ぺい率 | 50%/60%/50% | 容積率 | 100%/200%/100% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 2,685.48 | |||
| 竣工日 | 平成22年2月8日 | 用途 | 老人ホーム | ||||
| 構造・階数 | 鉄骨造かわらぶき2階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 2,685.48 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 2,685.48 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社エクセレントケアシステム | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成26年10月8日から平成46年10月7日 賃料改定:原則として、賃料は改定されません。ただし、公租公課、物価、金利水準等経済情勢に変動があった場合又は賃貸人が本件不動産に追加投資(増改築、修繕を含みます。)をした場合、3年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は10年間継続されます。また、以後も同様です。 中途解約:賃貸人は中途解約禁止期限である平成34年10月7日までは、本契約を中途解約はできません。中途解約禁止期限である平成34年10月7日より後に、以下のいずれかの条件を満たした場合、賃借人は本契約を中途解約することができます。 ① 賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、本契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること。 ② 解約を希望する日の書面による通知を、中途解約禁止期限以降、かつ、解約日の12か月前までに行い、中途解約違約金として賃料の36か月分を賃貸人に支払うこと。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成28年1月17日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社エクセレントケアシステム | 開設年月日 | 平成22年3月1日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 67 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 70 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 19.50～36.10 | 入居者数(人) | 70 | ||||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 100.0% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.0 | 入居者の平均年齢(歳) | 87 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 480,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 該当なし | 220,000～250,000 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員3人 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人社団 医啓会 松本ホームメディカルクリニック | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 平山歯科医院 | ||||||
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| その他 |
| 該当事項はありません。 |
| 物件特性 |
| (立地) 神戸電鉄三田線「岡場」駅が最寄り駅であり、最寄り駅からやや遠いものの、郊外の住宅地に位置する介護付有料老人ホーム(特定施設)です。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は個室64室、夫婦室3室、合計67室、面積は19.50㎡～36.10㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、美理容室、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成22年3月株式会社エクセレントケアシステムにより運営が開始された、要介護者向けの施設です。介護に関わる職員の割合2.5:1以上の介護度、医療依存度の高い入居者を受け入れられる手厚いサービス体制が築かれ、特に認知症と看取りの対応に力を入れています。入居費用は一般的な一人用居室19.50㎡で入居一時金480,000円、月額利用料220,000～250,000円の中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力が認められ、オペレーターの信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) 本資産運用会社がオペレーターに対しセール・アンド・リースバックの提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。オペレーターはこれにより生じた資金調達余力で新規の施設展開を図る計画です。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 918 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 918 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 927 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 49 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 0 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 1 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 49 | |||||
| (5)還元利回り | 5.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 909 | |||||
| 割引率 | 5.1% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 679 | |||||
| 土地比率 | 26.2% | |||||
| 建物比率 | 73.8% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、神戸電鉄三田線「岡場」駅より約1.8kmに位置する介護付有料老人ホームです。 最寄り駅からはやや遠いものの、介護付有料老人ホームとして必要十分な建物等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-10 | 物件名称 | 天 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 2,285百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 北海道札幌市豊平区月寒中央通六丁目3番1号 | ||||||
| 最寄駅 | 札幌市営地下鉄東豊線「月寒中央」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 1,746.75 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 80% | 容積率 | 400% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 6,473.60 | |||
| 竣工日 | 平成19年9月5日 | 用途 | 老人ホーム | ||||
| 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根13階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 6,473.60 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 6,473.60 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 社会福祉法人ノテ福祉会 | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成19年9月15日から平成50年2月26日 賃料改定:本件賃料は原則改定されないものとします。ただし、公租公課、物価、金利水準等経済情勢に変動があった場合又は賃貸人が本件不動産に追加投資(増改築、修繕を含みます。)をした場合、3年毎に、協議の上、合意した場合には賃料を改定することができます。 契約更新:契約期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は1年間継続されます。また、以後も同様となります。 中途解約:賃借人は中途解約禁止期限である平成35年2月26日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、賃借人が以下のどちらかを充足した場合に限り中途解約ができます。 ① 賃貸人に対し、中途解約日の12か月前までにその旨を書面により通知し、かつ中途解約日の3か月前までに、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者(以下「代替賃借人」といいます。)との間で、本契約を大要において同条件で承継し、入居一時金残額相当金銭を代替賃借人に承継する場合。 ② 賃借人が違約金として20か月分の賃料相当額の支払いを行い、かつ、入居一時金残額相当金銭を賃貸人又は代替賃貸人に承継する場合。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成28年1月1日) | |||||||
| オペレーター | 社会福祉法人ノテ福祉会 | 開設年月日 | 平成19年10月2日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 85 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 89 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 24.43～61.31 | 入居者数(人) | 78 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護(注) | 入居率 | 88.6% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.5 | 入居者の平均年齢(歳) | 87.4 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払い方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 1,620,000～16,200,000 | |||||
| 月額利用料(円) | 387,670 | 252,670 | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 看護職員1人 介護職員7人 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人社団 康和会 札幌しらかば台病院 北海道医療生活協同組合 札幌緑愛病院・緑愛クリニック 医療法人社団 明日佳 札幌明日佳病院・白石明日佳病院・桜台明日佳病院・札幌健診センター 特定医療法人 柏葉脳神経外科病院 医療法人社団 ひとみ会 回明堂眼科医院 医療法人社団 廣仁会 福住皮膚科クリニック・札幌皮膚科クリニック・札幌皮膚科クリニック在宅介護医療事業部 |
| 協力歯科医療機関 | マリオン歯科 |
| 特記事項 | |
| 該当事項はありません。 | |
| その他 | |
| (注)通常は自立の入居者は認められていませんが、2人用個室において、一方の入居者が要支援又は要介護である場合には、もう一方の入居者は自立でも入居可能とされています。 | |
| 物件特性 | |
| (立地) 札幌市営地下鉄東豊線「月寒中央」駅から徒歩約2分、市街地に立地する介護付有料老人ホーム(特定施設)です。街道沿いには中層マンション、店舗、事務所が建ち並び、周辺は閑静な住宅街が広がっており、徒歩圏内に月寒公園がある等、利便性が高く自然環境にも恵まれた立地です。 (建物・設備) 要介護者向け居室、自立者向け居室、夫婦室の合計85室により構成されており、室内には洗面、トイレ、エアコン、ユニットバスの設備があります。共用部には最上階に天然温泉共同浴室、フィットネスルーム、12階にスカイラウンジ(食堂)、厨房、寿司処、喫茶コーナー、カラオケルーム、麻雀ルーム、サークル室、その他の階にゲストルーム、美理容室、個浴室、機械浴室等と自立者から要介護者までを対象とした充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 社会福祉法人ノテ福祉会により平成19年10月に運営が開始された、要介護者向け及び自立者向けの施設です。介護居室フロアは各階9人毎に共用部分として食堂、キッチンコーナー、居間、個浴室等が配置されたユニットケア方式となっており、直接処遇職員の割合2.5:1以上、24時間看護師が常駐する等、北海道を代表する社会福祉法人で長年蓄積された、きめ細かく先進的な介護と医療の連携したサービスが提供されています。入居費用は一般的な一人用居室約24㎡で入居一時金なし、月額利用料365,000円と中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) 本資産運用会社がオペレーターに対しセール・アンド・リースバックの提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。 | |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 2,560 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 2,560 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 2,580 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 166 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 0 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 5 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 162 | |||||
| (5)還元利回り | 6.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 2,540 | |||||
| 割引率 | 6.1% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 6.5% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 1,660 | |||||
| 土地比率 | 26.5% | |||||
| 建物比率 | 73.5% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は地下鉄東豊線「月寒中央」駅から徒歩約2分に位置する介護付有料老人ホームです。 共用スペースとして、レストラン、ゲストルーム、娯楽室、大浴場を備える等、ゆとりのある暮らしを望む入居者のニーズを満たす仕様となっており、物等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。 賃借人のオペレーション能力等を考慮すると、今後も安定した運営が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-11 | 物件名称 | イリーゼ西岡 | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 800百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 北海道札幌市豊平区西岡三条十三丁目7番10号 | ||||||
| 最寄駅 | 札幌市営地下鉄南北線「真駒内」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 3,203.79 | |||
| 用途地域 | 準住居地域/第一種低層住居専用地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 60%/40% | 容積率 | 200%/80% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 3,140.27 | |||
| 竣工日 | 平成26年5月9日 | 用途 | 老人ホーム | ||||
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,140.27 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 3,140.27 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 長谷川介護サービス株式会社 | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成26年6月1日から平成56年5月31日 賃料改定:物価又は金利水準の上昇に伴う本件賃料の増額については、2年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には本件賃料を増額することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前迄に賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は5年間継続され、以後も同様です。 中途解約:賃借人は中途解約禁止期限である平成39年3月31日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、賃貸借期間中であっても、賃借人は12か月前までに賃貸人に対して書面により通知することにより、本契約を解約することができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年10月1日) | |||||||
| オペレーター | 長谷川介護サービス株式会社 | 開設年月日 | 平成26年6月1日 | ||||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 83 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 83 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 18.00～18.60 | 入居者数(人) | 69 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 83% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.8 | 入居者の平均年齢(歳) | 84.9 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 該当なし | |||||
| 月額利用料(円) | 127,240～169,360 | 該当なし | |||||
| 介護に関わる職員体制 | - | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員3人 | ||||
| 協力医療機関 | ことに・メディカル・サポート・クリニック | ||||||
| 協力歯科医療機関 | ラビット歯科 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| 物件特性 |
| (立地) 札幌市営地下鉄南北線「真駒内」駅が最寄り駅であり、戸建て住宅、中低層マンションが並ぶ閑静な住宅街に位置する住宅型有料老人ホームです。近隣には「さっぽろ羊ケ丘」や「西岡公園」があり、緑豊かな自然を享受できる立地です。 (建物・設備) 居室は83室、面積は18.00㎡～18.60㎡、室内には洗面、トイレ、ケアコールの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、機能訓練室、浴室、機械浴室と新築間もない充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成26年6月に長谷川介護サービス株式会社により運営が開始された新しい施設です。個々人のケアプランに基づいたサービス体制で運営されています。入居費用は入居一時金なし、月額利用料127,240～169,360円と中価格帯の利用料金設定となっています。平成27年10月現在で入居率は83%であり、オペレーターの高い信用力、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により安定的な運営が可能と分析しています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 867 | |||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 867 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 861 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益 (NOI) | 45 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 0 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 1 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 44 | |||||
| (5)還元利回り | 5.2% | 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、割引率との関係にも留意の上査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 869 | |||||
| 割引率 | (1～10年目) 5.2% (11年目) 5.3% | 保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.4% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 857 | |||||
| 土地比率 | 22.9% | |||||
| 建物比率 | 77.1% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、札幌市営地下鉄南北線「真駒内」駅からバス乗車、「西岡3条11丁目」停留所を下車し徒歩約7分(約560m)、札幌市営地下鉄東豊線「月寒中央」駅からバス乗車、「西岡3条13丁目」停留所を下車し徒歩約1分(約80m)に所在します。周辺は、幹線道路沿いに生活利便施設が充実し、幹線道路の背後では丘陵地帯に区画整然とした新興住宅が建ち並び、居住環境は良好です。建物は、築浅で相応のグレード感を有し、全室個室で各戸にナースコールを備えます。また、共用スペースには食堂、浴室、リビングダイニング、機能回復訓練室、健康管理室、応接室等十分な設備水準を有します。また、食事は施設内の厨房にて調理を行い、24時間介護職員が常駐するなど、安心感のあるサービスを提供しています。 したがって、対象不動産は居住環境,建物グレード及び設備水準のみならず、サービス面でも充実しており、代替・競争関係にある不動産との比較においても一定の市場競争力を備える物件であると思料します。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-12 | 物件名称 | さわやか桜弐番館 | 分類 | 介護付有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 960百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 秋田県秋田市卸町一丁目10番3号 | ||||||
| 最寄駅 | JR羽越本線「羽後牛島」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 1,983.23 | |||
| 用途地域 | 商業地域/第一種住居地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 80%/60% | 容積率 | 400%/200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 3,628.51(注) | |||
| 竣工日 | 平成23年9月30日 | 用途 | 老人ホーム | ||||
| 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根4階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,628.51 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 3,628.51 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成25年3月27日から平成45年3月27日 賃料改定:賃料は改定されず、賃借人は借地借家法第32条に基づく賃料の減額を請求することはできません。また、物価又は金利水準の上昇に伴う賃料の増額については、2年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を増額することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は10年間継続されます。また、以後も同様です。 中途解約:賃借人は中途解約禁止期限である平成35年3月27日までは中途解約はできません。それ以降は、中途解約禁止期限の経過後に発出した、解約を希望する日の12か月前までの書面での通知により、本契約を中途解約することができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成27年7月1日) | |||||||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成23年11月1日 | ||||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム | 居室数(室) | 92 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 92 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 13.98～15.20 | 入居者数(人) | 92 | ||||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 100.0% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 1.9 | 入居者の平均年齢(歳) | 84.9 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 該当なし | |||||
| 月額利用料(円) | 137,170～156,240 | 該当なし | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 3:1以上 | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員3人以上 | ||||
| 協力医療機関 | 市立秋田総合病院、片岡内科医院、医療法人社団 隆仁会 秋田往診クリニック、医療法人 梅栄会 細谷病院 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人 玉木歯科医院、医療法人 千成会 旭北歯科医院 | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 | |||||||
| (注)本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 種類:物置、構造:コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建、床面積:4.88㎡ | |||||||
| 物件特性 |
| (立地) JR羽越本線「羽後牛島」駅が最寄り駅であり、商業施設、物流倉庫、住宅が混在する街道沿いの介護付有料老人ホーム(特定施設)です。秋田市の中心部に位置し、面会、通勤がしやすく、病院、コンビニエンスストア、ホームセンター、ショッピングセンター、美容室、温泉施設が徒歩圏にある生活利便性の高い立地です。 (建物・設備) 要介護者向けの居室は92室、面積は13.98㎡～15.20㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成23年11月に業界大手のさわやか倶楽部により運営が開始された、要介護者向けの施設です。朝礼、健康管理、レクリエーション、リハビリに力を入れた入居者参加型の介護サービスが提供され、活気のある明るい施設運営がなされています。入居費用は一般的な居室約13.98～15.20㎡で入居一時金なし、月額利用料140,000円台が中心と中価格帯の利用料金設定となっています。冬季の積雪により秋田市内の介護施設への需要は底堅く高い稼働実績を有しています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力を有すると判断し、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) スポンサー会社がオペレーターに対しセール・アンド・リースバックの提案を行い、ブリッジファンドを経由して取得したものです。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 1,010 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 1,010 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 1,020 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 58 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 0 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 1 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 56 | |||||
| (5)還元利回り | 5.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,000 | |||||
| 割引率 | 5.4% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.8% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 696 | |||||
| 土地比率 | 15.1% | |||||
| 建物比率 | 84.9% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は秋田県のターミナル駅であるJR羽越本線「羽後牛島」駅が最寄りの秋田市内の既成市街地に位置する介護付有料老人ホームです。 介護付有料老人ホームとして設計された築浅の建物であり、ハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-13 | 物件名称 | アルファ恵庭駅西口再開発ビル | 分類 | 住宅型有料老人ホーム | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,600百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 北海道恵庭市相生町2番地1 | ||||||
| 最寄駅 | JR千歳線「恵庭駅」 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 敷地権(注1)(注2) | 敷地面積(㎡) | 3,692.23 | |||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | ||||||
| 建ぺい率 | 80% | 容積率 | 300% | ||||
| 建物(注2) | 所有形態 | 区分所有権 | 延床面積(㎡) | 9,718.77 | |||
| 竣工日 | 平成27年1月28日 | 用途 | 店舗・保育園・老人ホーム・駐輪場・診療所・事務所、駐車場 | ||||
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建 | 賃貸区画数 | 16 | ||||
| PM会社 | 株式会社長谷工ライブネット | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 5,343.33 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 5,343.33 | テナント総数 | 3 | ||||
| 主テナント | 長谷川介護サービス株式会社 | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:普通賃貸借契約 契約期間:平成27年3月15日から平成57年3月31日 賃料改定:物価又は金利水準の上昇に伴う本件賃料の増額については、2年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には本件賃料を増額することができます。 契約更新:賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は5年間継続されます。また、以後も同様です。 中途解約:賃借人は中途解約禁止期限である平成35年3月31日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、賃貸借期間中であっても、賃借人は12か月前までに賃貸人に対して書面により通知することにより、本契約を解約することができます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要(重要事項説明書記載日 平成28年2月1日) | |||||||
| オペレーター | 長谷川介護サービス株式会社 | 開設年月日 | 平成27年4月1日 | ||||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 73 | ||||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 73 | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 20.16～28.96 | 入居者数(人) | 35 | ||||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 48% | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.2 | 入居者の平均年齢(歳) | 86.0 | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 該当なし | |||||
| 月額利用料(円) | 132,240～174,360 | 該当なし | |||||
| 介護に関わる職員体制 | - | 夜間職員体制 (最小時人数) | 介護職員2人 | ||||
| 協力医療機関 | 医療法人 浩仁会 恵庭第一病院 医療法人 盟仁会 島松病院 | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人 ふぁみーゆ ふぁみーゆデンタルクリニック | ||||||
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| その他 |
| (注1)本物件建物は恵庭市との区分所有建物であるため、土地については敷地権となります。 (注2)本投資法人が保有する区分は、建物のうち、1階及び3階の店舗部分の一部、3階診療所部分及び1階から6階までの老人ホーム部分に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:100,000,000分の72,323,439(約72.3%))です。 敷地面積、延床面積、竣工日、用途、構造・階数、賃貸区画数については建物全体について記載しています。 |
| 物件特性 |
| (立地) JR千歳線「恵庭」駅の西口駅前に位置し、施設の3階部分と恵庭駅の改札階が空中歩廊で直結されています。駅前の土地区画整理事業、市街地再開発事業の一環として地元行政と共同で開発された多用途の区分所有建物です。 (建物・設備) 本投資法人が区分所有する1階には郵便局等の商業テナント、3階には医療モール及び商業テナント、4階から6階は有料老人ホームのイリーゼ恵庭が入居しており、1階の保育園と2階の自転車置場、3階の市政サービスセンターは恵庭市が区分所有しています。 有料老人ホームの要介護者向けの居室は73室、面積は20.16㎡～28.96㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械浴室等の充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 4階から6階は、長谷川介護サービス株式会社により平成27年4月に運営が開始された、要介護者向けの施設です。駅前立地の特性から高齢者が車を使わずに生活ができ、1階の保育園との「多世代交流」も行うことができる、生活利便性も高い複合施設です。特に本物件は人口減少や高齢化などの社会変化に対応する「コンパクトシティ」構想のもと、平成27年4月に開業した新しい施設であり、いわゆる「地方創生」モデルの先駆的事例です。老人ホーム部分については、介護に関わる職員の割合3.0:1以上の標準的なサービス体制で運営されています。入居費用は一般的な居室約20㎡で入居一時金なし、月額利用料は158,000円(夏季)・167,000円(冬季)と中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、オペレーターの信用力、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により安定的な運営が可能と分析しています。 なお、1階及び3階の一部にある店舗部分は本施設を開発したアルファコート株式会社が固定賃料でマスターリースを行い、3階の医療モール部分は株式会社アインファーマシーズが固定賃料でマスターリースを行っています。 (ORE戦略による取得) スポンサー会社が土地区画整理事業者及びオペレーターとのパートナーシップにより開発段階から関与し、開発事業者を経由して取得したものです。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 1,760 | |||||
| 鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 1,760 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 1,730 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 90 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 1 | 運用利回りを2%として査定 | ||||
| (3)資本的支出 | - | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 91 | |||||
| (5)還元利回り | 5.3% | 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りを比較検討し、割引率との関係にも留意の上査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,770 | |||||
| 割引率 | (1～7年目) 5.3% (8年目) 5.4% | 保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 1,610 | |||||
| 土地比率 | 8.1% | |||||
| 建物比率 | 91.9% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は、JR千歳線「恵庭」駅に直結する再開発ビルのうち、老人ホーム、医療モール及び店舗部分です。駅直結であることから、交通利便性は良好です。建物については、全室個室でプライベートな空間を確保の上、各戸に洗面所・トイレ・ケアコール・暖房機を備えます。また、共用施設として食堂(兼機能訓練スペース)・相談室・健康管理室等を備えており、住宅型老人ホームとしては標準的なスペックであるといえます。介護体制については、24時間介護スタッフが常駐し、夜間等緊急時にも万全な体制が整っています。医療モール及び店舗部分は、駅直結であることによるアドバンテージを有するほか、建物設備についても最新のものが備わっており、幅広いテナントニーズに対応できる物件です。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
| 物件番号 | S-14 | 物件名称 | グランヒルズおがわらこ | 分類 | サービス付き高齢者向け住宅 | ||
| 特定資産の概要 | |||||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | 1,360百万円 | 取得日 | 平成27年7月29日 | ||||
| 所在地 | 青森県上北郡東北町大字大浦字立野57番地2 | ||||||
| 最寄駅 | 青い森鉄道「上北町」駅 | ||||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 敷地面積(㎡) | 6,442.91 | |||
| 用途地域 | 指定なし | ||||||
| 建ぺい率 | 70% | 容積率 | 200% | ||||
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 延床面積(㎡) | 4,180.28 | |||
| 竣工日 | 平成19年3月23日 | 用途 | 共同住宅 | ||||
| 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根3階建 | 賃貸区画数 | 1 | ||||
| PM会社 | 株式会社シーアールイー | ||||||
| マスターリース会社 | ジャパン・シニアリビング 投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||||
| 賃貸借の概要 | |||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 4,180.28 | 稼働率 | 100.0% | ||||
| 賃貸面積(㎡) | 4,180.28 | テナント総数 | 1 | ||||
| 主テナント | 有限会社シルバータウン | ||||||
| (主テナントとの契約の概要) 契約形態:定期建物賃貸借契約 契約期間:平成19年4月27日から平成41年10月31日(注) 賃料改定:本件建物が毀損又は通常の使用に供することができない状態になった場合を除き、賃借人は賃料の減額を請求することはできません。ただし、物価及びその他経済情勢の変動に伴う賃料の改定については、3年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合理的と思われる事由により双方書面により合意した場合にはこれを変更することができます。 契約更新:更新はできませんが、賃貸人及び賃借人は賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を合意のうえ締結することができます。 中途解約:平成36年5月31日までは中途解約禁止期間とし、その間、賃借人は、その都合により期間内解約の申し入れをすることができません。ただし、解約を希望する日の書面による通知を、中途解約禁止期限以降、かつ、解約日の12か月前までに行う場合、賃借人は本契約を解約できます。 | |||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | |||||||
| オペレーター | 有限会社シルバータウン | 開設年月日 | 平成19年4月27日 | ||||
| 施設の類型 | サービス付き高齢者向け住宅 | 居室数(室) | 103 | ||||
| 居住の権利形態 | 賃借権 | 定員(人) | - | ||||
| 居室面積帯(㎡) | 21.40～34.20 | 入居者数(人) | - | ||||
| 入居時要件 | - | 入居率 | 125 | ||||
| 入居者の平均要介護度 | 2.6 | 入居者の平均年齢(歳) | - | ||||
| 利用料の支払方式 | |||||||
| 月払方式 | 一時金方式 | ||||||
| 入居一時金(円) | 該当なし | 該当なし | |||||
| 月額利用料(円) | 73,000～105,000 | 該当なし | |||||
| 介護に関わる職員体制 | 該当なし | 夜間職員体制 (最小時人数) | 該当なし | ||||
| 協力医療機関 | 該当なし | ||||||
| 協力歯科医療機関 | 該当なし | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
| その他 | |||||||
| (注)マスターリース会社は主テナントの定期建物賃貸借契約につき契約期間を平成26年11月13日から平成41年10月31日までに変更とする覚書を締結していますが、当該定期建物賃貸借契約の契約期間の始期については、変更前の原契約に規定される契約期間の始期である平成19年4月27日を記載しています。 | |||||||
| 物件特性 |
| (立地) 青い森鉄道「上北町」駅が最寄り駅であり、小川原湖畔の田園地帯に位置する東北地方最大規模のサービス付き高齢者向け住宅の一つです。高台に立地する建物は小川原湖を一望する自然豊かな環境にあります。 (建物・設備) 居室は合計103室、面積は21.40㎡～34.20㎡、室内には洗面、トイレ、床暖房の設備があります。共用部には食堂、ラウンジ、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめサービス付き高齢者向け住宅として必要な設計設備を備えています。 (運営状況) 平成19年4月にイリスケアーグループの有限会社シルバータウンにより運営が開始された、要介護者向けの施設です。有限会社シルバータウンが当該施設の近隣で運営するサービス付き高齢者向け住宅65室、関連法人が運営する有床クリニック、調剤薬局と併せ、地域の中核となる医療・介護ゾーンを形成しています。介護度と医療依存度の高い入居者を受け入れられるサービス体制が築かれており、ターミナルケアの施設としてのニーズにも対応しています。入居費用は一般的なワンルームタイプ居室約21㎡で入居一時金なし、月額利用料73,000～105,000円と低・中価格帯の料金設定となっています。規模の利益を活かした運営が行われている結果、高いシェアと収益性を確保しています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力があるものと判断し、平成19年開設以来8年間の安定した運営実績、地域におけるシェア、規模の利益、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。 (ORE戦略による取得) スポンサー会社がオペレーターとのパートナーシップにより開発段階から関与し、前所有者を経由して取得したものです。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||||
| 鑑定評価額(百万円) | 1,440 | |||||
| 鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||||
| 価格時点 | 平成28年2月29日 | |||||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||||
| 収益価格(百万円) | 1,440 | 直接還元法とDCF法による収益価格を関連づけて試算 | ||||
| 直接還元法による価格(百万円) | 1,450 | 中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定 | ||||
| (1)運営純収益(NOI) | 103 | |||||
| (2)一時金の運用益 | 1 | 運用利回りを2%として運用益を査定 | ||||
| (3)資本的支出 | 4 | エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定 | ||||
| (4)純収益 (NCF=(1)+(2)-(3)) | 99 | |||||
| (5)還元利回り | 6.9% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定 | ||||
| DCF法による価格(百万円) | 1,430 | |||||
| 割引率 | 6.7% | 類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定 | ||||
| 最終還元利回り | 7.1% | 還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定 | ||||
| 積算価格(百万円) | 799 | |||||
| 土地比率 | 8.9% | |||||
| 建物比率 | 91.1% | |||||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 | 対象不動産は青森県上北郡東北町の小川原湖を臨むロケーションに位置するサービス付き高齢者向け住宅です。 医療機関と密接な連携関係を構築している点や、103戸の居室数を備えた大型物件として、当該物件規模に裏付けられた高い収益効率を有します。 現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。 以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。 | |||||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
