有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成27年5月12日-平成28年2月29日)

(1)法令に基づく制限
① 利益相反取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(i)有価証券の取得若しくは譲渡、(ii)有価証券の貸借、(iii)不動産の取得若しくは譲渡又は(iv)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、予め、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。
また、資産運用会社は、法令の定めるところにより、自己やその親法人等又は子法人等が関与する以下の行為を禁止されています(金融商品取引法第42条の2第1号、第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
(イ)資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)又は資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)(以下「業府令」といいます。)第130条第1項第1号)。ただし、業府令に定めるものを除きます。
(ロ)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ハ)当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ニ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(ホ)上記(ロ)から(ニ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定める行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産(以下「指定資産」といいます。)及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本②において、以下同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 資産の運用の制限
登録投資法人は、a.その執行役員又は監督役員、b.その資産運用会社、c.その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、d.当該資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第117条及び第118条)。
a. 有価証券の取得又は譲渡
b. 有価証券の貸借
c. 不動産の取得又は譲渡
d. 不動産の貸借
e. 宅地の造成若しくは建物の建築や再生可能エネルギー発電設備の製造若しくは設置等を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)
④ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下、本④において「不動産等」といいます。)の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、資産運用会社は、不動産等以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)。
(2)利害関係取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、利害関係取引規程を大要以下のとおり定めています。
① 法令の遵守
本資産運用会社は、利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との間において、利害関係取引規程の趣旨を尊重し、下記③に定める如何なる取引についても、本投資法人の通常の取引の条件に照らして本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との間で取引を行う場合は、金融商品取引法、投信法、投信法施行令、投信法施行規則、宅地建物取引業法及び利害関係取引規程の定めを遵守するものとします。
② 利害関係者
「利害関係者」とは次の者をいいます。
(イ)投信法にて定義される利害関係人等及びその役員
(ロ)本資産運用会社の発行済株式の5%以上を保有する株主及びその役員(上記(イ)に該当する者を除きます。)並びにその子会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条第3項に定義される子会社をいいます。)
(ハ)上記(イ)又は(ロ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社
(ニ)上記(イ)又は(ロ)に該当する者に投資一任をしている法人
③ 対象取引
利害関係取引規程の対象となる取引(以下「利害関係取引」といいます。)は、次の取引をいいます。
(イ)不動産、不動産の賃借権、地上権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権(以下、本(2)において「不動産等」といいます。)の取得
(ロ)不動産等の譲渡
(ハ)不動産等の貸借
(ニ)有価証券の取得又は譲渡(上記(イ)及び(ロ)に定める取引を除きます。)
(ホ)有価証券の貸借(上記(ハ)に定める取引を除きます。)
(ヘ)不動産等にかかる管理業務の委託
(ト)不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
(チ)工事等の発注(ただし、1件当たり1,000万円未満のものを除きます。この場合、代表取締役社長の承認を得ます。)
(リ)資金の借入れ(ただし、年度運用計画に定めるものを除きます。この場合、本資産運用会社の社内規程の定めに従い、当該取引につき承認を得ます。)
(ヌ)不動産等の取得にかかる契約上の地位の利害関係者又は本資産運用会社からの取得
④ 利害関係者との取引
利害関係取引規程には、利害関係者又は本資産運用会社との取引について以下のとおり取引条件が規定されています。取引条件の検証に当たっては、法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、コンプライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
(イ)不動産等の取得
a. 不動産等の取得の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から不動産等を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含むものとします。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件の本体価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。ただし、利害関係者又は本資産運用会社によるウェアハウジング(本投資法人に転売するための不動産等の一時的な取得をいいます。以下同じです。)の活用により、当該利害関係者又は本資産運用会社から本投資法人が資産を取得する場合は、当該ウェアハウジングに係る費用を上記鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
b. その他の特定資産の取得の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から不動産等以外の資産を取得する場合、時価を把握することができるものは時価とし、それ以外は不動産等の場合に準ずるものとします。
(ロ)不動産等の譲渡
a. 不動産等の譲渡の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等を譲渡する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはならないとします。ただし、鑑定評価額は、物件の本体価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
b. その他の特定資産の譲渡の場合
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等以外の資産を譲渡する場合、時価を把握することができるものは時価とし、それ以外は上記a.に準ずるものとします。
(ハ)不動産等の貸借
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等を貸借する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で貸借しなければならないとします。
(ニ)有価証券の取得、譲渡又は貸借
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社との間で有価証券を取得、譲渡又は貸借する場合(上記(イ)から(ハ)までに定める取引を除きます。)は、上記(イ)から(ハ)までに準ずるものとします。
(ホ)不動産等に係る管理業務等の委託
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ不動産等に係る管理業務等を委託する場合は、実績や管理の効率性等を検討し、役務内容、業務総量、委託料の市場水準等も勘案した上で、適正と判断される条件に基づき委託します。取得する物件について、利害関係者が既に不動産等に係る管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産等に係る管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料の決定については上記と同様とします。
(ヘ)不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
本投資法人が利害関係者へ不動産等の取得又は譲渡の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ貸借の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
(ト)工事等の発注(ただし、1件当たり1,000万円未満のものを除きます。この場合、代表取締役社長の承認を得ます。)
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします。
(チ)資金の借入れ(ただし、年度運用計画に定めるものを除きます。この場合、本資産運用会社の社内規程の定めに従い、当該取引につき承認を取得します。)
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から資金を借り入れる場合は、当該借入れの条件や付随費用の水準等について、その妥当性を、本投資法人の信用力や市場慣行等に照らして確認します。
(リ)不動産等の取得に係る契約上の地位の利害関係者又は本資産運用会社からの取得
本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から不動産等の取得に係る契約上の買主の地位を取得する場合、当該地位の譲渡人となる利害関係者又は本資産運用会社に支払う対価は、当該取得に係る契約上の売買価格の水準、契約締結交渉の難易度、契約締結にあたり譲渡人が負担したリスクの程度等を勘案して決定します。ただし、当該取得に係る契約上の売主も利害関係者又は本資産運用会社である場合には、当該地位の譲渡人となる利害関係者に対して対価は支払われないものとします。
⑤ 利害関係者との取引に関する意思決定手続
利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との間で取引を行う場合は、上記①記載の法令を遵守するほか、社内規程の定めに従い、当該取引内容につき以下の手続を経るものとします。なお、以下の手続の過程において否決又は不同意とされた議案は、起案部署に差し戻されるものとします。
(イ)上記③(イ)から(ホ)までに定める取引(上記②(ロ)に該当する者と本投資法人との間の取引にあっては、資産の取得又は資産の譲渡に限ります。)
a. コンプライアンス・オフィサーにより事前に審査され、問題点がないと判断された場合、運用委員会に上程されます。
b. 運用委員会において審議され、承認の決議がなされた場合には、コンプライアンス委員会にて審議され、承認の決議がなされます。
c. コンプライアンス委員会で承認の決議がなされた場合には、本投資法人の役員会に審議を求めるものとし、その承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の同意を受けるものとします。
d. 本投資法人の役員会において審議され、承認の決議がなされるとともに、本投資法人の同意を受けた場合には、本資産運用会社の取締役会に上程され審議、決定されます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告するものとします。
(ロ)上記③(ハ)から(ホ)までに定める取引(上記②(ロ)に該当する者と本投資法人との間の取引に限ります。)及び上記③(ヘ)から(ヌ)に定める取引
a. コンプライアンス・オフィサーにより事前に審査され、問題点がないと判断された場合、運用委員会に上程されます。
b. 運用委員会において審議され、承認の決議がなされた場合には、コンプライアンス委員会にて審議され、承認の決議がなされます。
c. コンプライアンス委員会で承認の決議がなされた場合には、本資産運用会社の取締役会に上程され審議、決定されます。なお、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告するものとします。
⑥ 本投資法人への報告
本資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が本資産運用会社又は本資産運用会社の取締役若しくは執行役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間において特定資産(指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本⑥において、以下同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)、その他投信法施行令で定める者に対して交付するものとします。
⑦ 情報開示
本投資法人が利害関係者との間で前記「④ 利害関係者との取引」に定める取引(利害関係者への工事等の発注を除きます。)を行うことを決定した場合は、速やかに開示します。また、利害関係者への工事等の発注については、工事別に期毎開示します。
(3)利害関係人等との取引状況等
① 取引状況

区分	売買金額等
	買付額等(注2)	売付額等
総額	27,965百万円	-
利害関係人等との取引状況の内訳
合同会社KSLF	1,740百万円(6.2%)	-
合同会社KSLF2	750百万円(2.7%)	-
合同会社KSLF3	1,175百万円(4.2%)	-
合同会社KSLF4	1,100百万円(3.9%)	-
有限会社ケイアンドユーインベストメント	2,500百万円(8.9%)	-
合計	7,265百万円(26.0%)	-

② 支払手数料等の金額

区分	支払手数料等 総額(A)(千円)	利害関係人等との取引内訳		総額に対する 割合(B/A)%
		支払先	支払金額(B) (注3)(千円)
管理委託費	17,436	株式会社長谷工ライブネット	6,167	35.4
修繕費	13,371	株式会社長谷工ライブネット	130	1.0

(注1)「利害関係人等」とは、投信法施行令第123条及び投信協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
(注2)「買付額等」は、取得に係る諸費用、租税公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。
(注3)「支払金額(B)」は、資本的支出120千円を除いて記載しています。
(注4)上記以外にケネディクス株式会社に対して、不動産信託受益権の購入に係る買主の地位譲渡対価として74,100千円を支払い、取得原価に算入しています。