有価証券報告書(内国投資信託受益証券)-第12期(令和3年12月11日-令和4年6月10日)

(1)【投資方針】
① 基本方針
この投資信託は、安定した収益の確保と、信託財産の中・長期的な成長を目指して運用を行います。
② 運用方法
1.主要投資対象
MHAM J-REITマザーファンド受益証券を主要投資対象とします。
2.投資態度
a.マザーファンドを通じて、わが国の金融商品取引所(金融商品取引法第2条第16項に規定する金融商品取引所をいいます。以下同じ。)および金融商品取引所に準ずる市場に上場している(上場予定を含みます。)不動産投資信託証券に投資を行い、以下の方針により、安定した収益の確保と、信託財産の中・長期的な成長を目指します。
ⅰ.不動産投資信託証券への投資にあたっては、各銘柄の信用リスク、流動性リスク等を勘案した上で、各銘柄の収益・配当等の予想に基づき、銘柄選択を行います。
ⅱ.不動産投資信託証券への投資比率は、原則として高位を維持することを基本とします。
b.原則として、マザーファンド受益証券の組入比率は、高位を維持することを基本とします。
c.市況動向やファンドの資金事情等によっては、前記のような運用ができない場合があります。
<「J-REIT」とは?>(1) J-REIT(ジェイ・リート)とは、「Japanese Real Estate Investment Trust」を略したもので、日本の不動産投資信託のことです。
※ 本書においては、不動産投資信託および不動産投資信託証券のことを「REIT」と称する場合があります。
(2) J-REITは、投資家から資金を集め、主に“賃貸料収入が得られる不動産”(オフィスビル、商業施設、賃貸マンションなど)に投資して、そこから得られた賃貸料収入や不動産の売却益を投資家に配当する金融商品です。
(3) J-REITでは、賃貸料収入を中心とする収入から、REITの運営に必要な経費(不動産の維持・管理費用等)を控除した残りの利益のほとんどを投資家へ分配する等の一定の要件を満たすことにより、実質的に法人税が非課税となるため、魅力的な分配が期待できます。
③ ファンドの投資プロセス
当ファンドは、MHAM J-REITマザーファンド受益証券への投資を通じ、以下のプロセスによりJ-REITへの投資を行います。

Step1.委託会社であるアセットマネジメントOneは、財務データ分析等に基づき、J-REIT各銘柄のうち信用リスクが高いと判断される銘柄を除外します。また、各銘柄の時価総額や平均売買代金データなどを参考に、流動性リスクが高いと判断される銘柄を除外します。
委託会社は、こうして決定された調査対象銘柄が保有する不動産物件のうち、調査を要すると判断される物件を特定し、みずほ信託銀行に調査を依頼します。
Step2.依頼を受けたみずほ信託銀行では、原則として個別物件ごとに調査を実施して、これを委託会社に報告します。
Step3.みずほ信託銀行からの調査報告も参考にし、委託会社は当ファンド運用チームにて独自に各調査対象銘柄の調査・分析を実施し、収益・配当予測を行います。また、各銘柄の理論価格を算出して現在の価格と比較することも含め、各種指標に基づく価格水準の評価を行います。なお、こうした価格水準の評価には、委託会社独自の分析手法を用います。
以上の組織的なプロセスを経て、委託会社は、各銘柄の投資価値を判断し、投資対象候補となる銘柄群(投資対象ユニバース)を選定します。
Step4.当ファンド運用チームは、主に投資対象ユニバースの中から、配当の水準・安定性等を勘案して組入銘柄を選択し、銘柄ごとの組入比率を決定した上で、ポートフォリオを構築します。
※ みずほ信託銀行は、委託会社と締結した投資助言契約に基づき、委託会社に対し、J-REITが投資する不動産(投資予定の不動産を含みます。)に関し委託会社と合意した物件を調査の上、当該不動産の価値に関する助言を継続的に行います。当該契約は、契約期間を契約締結の日から1年間とし、契約期間終了の90日前までに各契約当事者が契約解除に関する特段の意思表示を行わない限り、半年毎の自動継続となります。なお、当該契約は、契約期間中であっても解除される場合があります。
* 上記のプロセスは、今後変更される場合があります。
〈参考〉みずほ信託銀行の不動産業務について

◆不動産の仲介取扱高		2兆7,792億円
(2021年4月～2022年3月)

◆不動産業務関係の資格保有者の数(2022年4月1日現在)
宅地建物取引士		1,859名
不動産鑑定士および鑑定士補		48名
一級建築士		13名 など

(出所:みずほ信託銀行)