有価証券届出書(新規公開時)

当社の主力事業である不動産開発販売事業におきましては、単身者や少人数世帯を中心とした都心への人口流入の継続などを背景に、賃貸需要が順調に推移するものと予想され、資産運用に対する世論の関心が高まり、安定した投資資産として不動産を求める購入者層が増加すると予想されております。また、用地仕入・開発面では、土地価格及び建築費の高騰が続いていることから、収支面での見極めが重要になるものと考えられます。
このような状況のもと、当社では顧客及び入居者の満足を高めることを目標に以下の施策をもって事業を遂行しております。
・入居者に長く支持されることにより、長期的に資産価値を維持する物件開発
東京23区及び横浜に限定した用地仕入を行い、その中でも価値のある用地を選定し、魅力ある物件(商品)開発を行なうことに注力いたします。
・顧客に対するワンストップサービスの提供
物件開発から販売、賃貸管理、建物管理まで一貫したサービスを提供することにより、顧客における販売時に設定される4.0%～4.2%の当初想定キャップレート(注1)の維持及び建物品質の維持を目指し、顧客との継続的な信頼関係の醸成を行なうことが重要と考えます。
(注1)当初想定キャップレート:年間賃料から年間管理費を控除したものを販売価格で除したもの
・顧客への最適な投資プランの提案
資産形成、節税効果、安定した収入源確保などといった顧客のニーズに対応したプランニングを行い、提携金融機関からの低利融資を用いた顧客ごとの運用プランを提案することで、顧客のニーズを達成し、販売後もサポートを継続することで信頼関係を形成するという販売の考え方を継続してまいります。
・顧客との信頼関係の構築及び継続による販売拡大
顧客との販売時の信頼関係構築及び販売後の信頼関係継続により、下表に示す既存顧客への追加販売(買増)や既存顧客からの紹介による顧客への販売の比率を維持、向上し、既存顧客の増加とともに販売を拡大してまいります。
(単位:戸)

区分	平成25年3月期	平成26年3月期	平成27年3月期	平成28年3月期 第2四半期
新規顧客への販売戸数	97 (39.1%)	79 (30.5%)	64 (28.6%)	40 (32.5%)
買増顧客への販売戸数	127 (51.2%)	142 (54.8%)	119 (53.1%)	57 (46.3%)
紹介顧客への販売戸数	24 (9.7%)	38 (14.7%)	41 (18.3%)	26 (21.1%)
自社営業による販売戸数	248 (100.0%)	259 (100.0%)	224 (100.0%)	123 (100.0%)
海外顧客への販売戸数	―	―	12	7
1棟売却による販売戸数(注2)	―	24	24	64
卸販売による販売戸数(注3)	76	108	80	1
総販売戸数	324	391	340	195

(注2) 1棟売却による販売戸数:販売業者以外の事業会社や個人富裕層等への1棟全戸の売却
(注3) 卸販売による販売戸数:販売業者への卸売戸数
当社は、この施策を講じるため、また、これをもって安定かつ堅実な成長をするため、環境の変化に敏感に対応するとともに、以下の経営課題に取り組んでまいります。
(1) 販売活動の強化
販売戸数を増加させるために、販売部門における人員の増加を図り、投資プランの提案や顧客との信頼関係構築、継続のための知識習得やノウハウ共有といったことを目的とする社内研修の充実により、販売部門全体の販売戸数の増加、販売部門一人あたりの販売戸数の増加を同時に図ってまいります。また海外顧客の需要に対応するため、外部仲介会社との積極的な業務提携を行い、海外顧客を専門に担当する人員の配置を行なうことにより、対象マーケット拡大を含めた販売活動強化をしてまいります。加えて今後は、東京23区内の一定の区において、条例の制限に対応するためにつくられるワンルームより大きい部屋について、資産運用目的だけでなく居住目的の購入者層の拡大などを視野に入れ、販売の拡大を行っていくことを検討いたします。
(2) 資産性の高い自社開発物件の安定供給
好立地の用地を調達し、資産性の高い資産運用型不動産を安定的に供給していくため、仕入・開発力の一層の強化を図ってまいります。プロジェクトの収益性を考慮しつつ、不動産投資家としての顧客にとって資産性の高い資産運用型不動産を提供することにより、将来の販売拡大の基礎をつくり、一層の成長を図るため、自社開発物件である「クレイシアシリーズ」の開発用地の安定的かつ継続的な確保を実現してまいります。
(3) 顧客本位のサービス体制の充実
顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案や魅力ある物件の提供をするとともに、顧客との信頼関係継続のため、業務フローの改善及び効果的な社員教育を行い、サービス体制の充実を常に図り、顧客満足度の向上を図ってまいります。
(4) 財務基盤の維持・充実
新規物件を安定的かつ継続的に供給していくには、金融機関からの資金調達が必要であるため、安定した金融機関からの評価を得るべく、財務基盤の維持・充実を図ってまいります。
(5) コンプライアンス経営の強化
当社では、コンプライアンス経営の重要性を認識しており、重要な経営課題の1つとしてコンプライアンス遵守体制及びコーポレート・ガバナンスの強化に努めております。その一環として、内部統制基本方針を定めており、同方針の適切な運用を行っております。また、役員・社員によるコンプライアンス関連規程の共有、遵守に加えて、倫理観と社会的良識による行動により、社会から信頼される会社として認識されるよう努めてまいります。
(6) 優秀な人材の確保及び教育研修の実施
当社の安定的かつ継続的成長には、不動産の販売、仲介、管理、用地仕入、設計・施工管理といった専門的な知識及び経験を有する優秀な人材や宅地建物取引士、建築士等の専門的な資格を有する優秀な人材を継続して確保、育成することが重要だと考えております。また、採用後も教育研修実施の機会・内容を充実させ、当社の企業理念及び経営方針を理解した、当社の成長を支える社員の育成を行ってまいります。