有価証券報告書-第36期(2025/05/01-2026/04/30)

当社グループは、当社及び連結子会社である株式会社ジャストインの2社にて構成されており、主に愛知県を中心にその周辺地域において不動産に関わる事業を展開しております。報告セグメントについては、開発セグメント、ストックセグメント、ホテルセグメントの3分類としております。
報告セグメントの概要については、開発セグメントでは不動産の企画・開発、販売、ストックセグメントでは不動産の賃貸及び管理を主な事業としております。ホテルセグメントではビジネスホテル運営に関する事業を行っております。各報告セグメントの詳細については、以下のとおりであります。
なお、連結子会社である株式会社ジャストインについては、所有と運営の分離による効率的かつ有効な企業グループ活動の実現を主な目的として設立し、当社からストックセグメントにおける貸会議室、レンタルオフィス及びマンスリーマンション、ホテルセグメントにおけるビジネスホテルの運営業務を委託しております。
① 開発セグメント
開発セグメントは、インベストメント事業及びソリューション事業の2事業にて構成しております。
開発セグメントでは、都市型分譲マンションの企画・開発、販売を行っております。1Kタイプのみの場合はインベストメント事業が単独で行っております。LDKタイプを有する複合型の場合にはインベストメント事業・ソリューション事業が共同で行っております。また、インベストメント事業については、都市型商業ビルの企画・開発、販売、ソリューション事業については、宅地分譲の企画・開発、販売及び土地・建物等の買取販売・売買仲介なども行っております。
開発セグメントについては、その都度の取引で収益を獲得するスキームが主であり、フロービジネスに該当いたします。

a.インベストメント事業
インベストメント事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。
不動産業者や一般個人から土地を仕入れ、1Kタイプの都市型分譲マンション(ブランド名:パルティール、プログレッソ)の企画・開発を行っております。
インベストメント事業においては、不動産業者に当社が販売し、当社から購入した不動産業者がそれぞれの顧客(不動産オーナー)に販売するスキームとしております。また、都市型商業ビル(ブランド名:アストラーレ)の企画・開発、販売も行っております。なお、都市型分譲マンション及び都市型商業ビルの設計監理・建設工事等については、設計会社や建設会社などに外注しております。
インベストメント事業が販売する都市型分譲マンションについては、後述するストックセグメントにおけるマネジメント事業が借主募集・賃料請求その他各種の不動産管理業務を受託することで、不動産オーナーに対して当社にて間断なくサービスを提供できることが特徴であります。また、不動産オーナーに引き渡しするまでの間は所有者である当社が賃料収入を得ることができるため、ストックビジネスの特徴も有しております。

b.ソリューション事業
ソリューション事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。
(a)都市型分譲マンションの企画・開発、販売
インベストメント事業と共同で、LDKタイプの都市型分譲マンション(ブランド名:パルティール)の企画・開発を行っております。
ソリューション事業においては、各種不動産ウェブサイトに掲載し、得られた反響に基づくインバウンド型の販売スキームによって、主として単身・DINKs層などの一般個人等に直接販売しております。

(b)宅地分譲の企画・開発、販売
愛知県海部郡、あま市、津島市、愛西市及び名古屋市を中心に、建築条件のない宅地分譲(ブランド名:リベルタ)の企画・開発、販売を行っております。不動産業者や一般個人から土地を仕入れ、宅地造成などを行ったうえで、主に一般個人や建売業者・買取業者への販売を行っております。なお、宅地造成等については、造成工事会社などに外注しております。
(c)不動産買取販売・売買仲介
愛知県海部郡、あま市、津島市、愛西市及び名古屋市を中心に、戸建・マンション・収益物件などの買取販売や売買仲介を行っております。
② ストックセグメント
ストックセグメントは、マネジメント事業及びレンタル事業の2事業にて構成しております。
ストックセグメントについては、文字どおりストックビジネスに該当し、不動産の賃貸・管理に関する業務全般及びレンタルトランクルームの運営等を行うマネジメント事業、貸会議室・レンタルオフィス、マンスリーマンションの運営を行うレンタル事業を行っております。

a.マネジメント事業
マネジメント事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。
(a)プロパティマネジメント
主に開発セグメントが販売した都市型分譲マンションの不動産オーナーから委託を受け、借主募集、賃料・共益費等の請求・回収、建物のメンテナンスなどの不動産管理業務をサポートしております。
(b)ビルメンテナンス
開発セグメントが販売した都市型分譲マンションの管理組合から委託を受け、日常清掃や設備の点検・保守など建物管理業務及び会計出納業務をサポートしております。なお、日常清掃や設備の点検・保守等については、主に清掃会社や保守会社などに外注しております。
(c)不動産賃貸
用途の異なる各種不動産を自社で保有し、テナントオフィス、ビジネスホテル、居住用マンション等として企業や一般個人に賃貸を行っております(主なブランド名:アストラーレ)。なお、アストラーレは都市型商業ビルブランドの総称であり、販売用だけでなく賃貸用としてもラインナップしております。また、屋内型レンタルトランクルームの運営(ブランド名:Goodストレージ)も行っております。
(d)修繕・原状回復工事・リフォーム
管理受託物件における風呂・トイレの故障による修繕や入居者の退去に係る原状回復、経年劣化によるリフォームなどを請け負うことに加え、クロスの張り替えや室内設備のグレードアップなど入居促進や資産価値向上に繋がる提案も行っております。なお、修繕や原状回復、リフォームについては、修繕会社やリフォーム会社に外注しております。
b.レンタル事業
レンタル事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。
(a)貸会議室
貸会議室(ブランド名:タイムオフィス)を名古屋市内で1店舗運営しております。
(b)レンタルオフィス
レンタルオフィス(ブランド名:オフィスプラス)を名古屋市内で2店舗運営しております。
(c)マンスリーマンション
賃貸マンションとビジネスホテルの中間に位置付けられる家具家電付きのマンスリーマンション(ブランド名:マンスリープラス)を運営しております。
なお、貸会議室・レンタルオフィス・マンスリーマンションともに、運営業務については株式会社ジャストインに委託しております。
③ ホテルセグメント
ホテルセグメントは、ビジネスホテル運営に関する事業を行っております。

ビジネスホテル事業
ビジネスホテル事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。
ビジネスホテル(ブランド名:ジャストイン)を愛知県内及び三重県内で3店舗運営しております。ビジネスや観光の拠点に適したロケーションへの出店と快適な客室づくりを追求し、お客様の“JUST”(Joy:喜び・Useful:役立ち・Safe:安全・Trust:信頼)に応える宿泊サービスの提供に努めております。
なお、ビジネスホテル3店舗ともに、運営業務については株式会社ジャストインに委託し、客室清掃やリネン交換については、清掃会社・リネンサプライ会社に外注しております。
また、4店舗目となる「ジャストインプレミアム東海太田川駅前」(愛知県東海市)についても、2027年5月の営業開始に向けて予定通り2026年4月に着工いたしました。
加えて、5店舗目となる「(仮称)ジャストインプレミアム名古屋駅新幹線口」(名古屋市中村区)の新規開発についても、2026年7月24日開催の取締役会において決定いたしました(2028年4月営業開始予定)。
当社グループは、引き続きビジネスホテルの積極的な開発を成長戦略の中核に据え、ストック型ビジネスのさらなる拡充を通じて、持続的かつ安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。

[事業系統図]
以上述べた事項を事業系統図によって示すと以下のとおりであります。

(注)1.売主である当社と買主である不動産業者を当事者とする不動産売買契約であります。本契約には本物件の所有権を移転先となる者に当社から直接移転する旨の特約を付しております。
2.売主である不動産業者と買主である不動産オーナーを当事者とする不動産売買契約であります。本契約には当社から買主へ所有権が直接移転する旨の特約を付しております。
3.売主である当社と買主である一般個人・不動産業者等を当事者とする不動産売買契約であります。