日本ビルファンド投資法人（8951）の建物（純額）の推移 - 通期

有報情報

#1 その他投資資産の主要なもの（連結）

(ア)投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率
以下は2025年12月31日現在の本件不動産の価格及び投資比率等を示しています。本件不動産(但し、下記「虎ノ門琴平タワー」及び「NBF銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みます。)は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。

2026/03/30 15:30

#2 利害関係人との取引制限（連結）

④ 不動産の貸借
⑤ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。

2026/03/30 15:30

#3 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

ⅱ 不動産の管理業務
ⅲ 宅地建物取引業
ⅳ 投資法人の機関の運営に関する事務

2026/03/30 15:30

#4 投資リスク（連結）

(サ)有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
運用不動産として取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されていたり、利用する地下水に有害物質が含まれている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質にかかる一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります(土壌汚染対策法第7条)。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があります。本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
また、運用不動産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。

2026/03/30 15:30

#5 投資方針（連結）

(ア)投資対象物件
主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産(以下総称して「不動産関連資産」といいます。)に投資します(規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ(2)①」)。
(イ)ポートフォリオ構築方針

2026/03/30 15:30

#6 投資法人の仕組み（連結）

c 不動産の共有規約・区分所有規約・管理規約等の確認
d 不動産の建物(計画中のものを含む)及び管理の状況(管理体制・管理状況・法定資格者選任状況・法定届出状況・ユーティリティ・建物利用上の制約等の調査又は確認)
e 不動産の売買マーケットに関する一般情報の調査

2026/03/30 15:30

#7 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

投資法人の目的及び基本的性格】
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産(後記「2投資方針/(2)投資対象」をご参照下さい。)に対する投資として運用することを目的及び基本的性格として設立された法人であり、本投資法人からその資産の運用を委託された資産運用会社(日本ビルファンドマネジメント株式会社)がこれを運用するものです。
本投資法人の特色は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産(以下、「運用資産」といいます。)の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行うことです。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻が認められないクローズド・エンド型です。
なお、本投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができません(投信法第63条第1項)。2026/03/30 15:30

#8 投資状況（連結）

(注)1.上表における不動産(不動産の賃借権、地上権を含めて「不動産等」といいます。)及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
2.上表の「投資比率」は、本投資法人の資産総額に対する当該資産の価格(貸借対照表計上額)の比率(小数点第1位未満を四捨五入)です。

2026/03/30 15:30

#9 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
3.収益及び費用の計上基準	①収益に関する計上基準本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。⑴不動産等の売却不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。⑵水道光熱費収入水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。なお、損益計算書上は「その他賃貸事業収入」として表示し、(損益計算書に関する注記)には、その内訳として「付帯収益」にて表示しています。②固定資産税等の処理方法保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は204,788千円、当期は73,299千円です。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権③ 信託預り敷金及び保証金
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

(未適用の会計基準等)
(リースに関する会計基準等)

2026/03/30 15:30

#10 管理報酬等（連結）

管理報酬等の料率等については、以下の通りです。

管理報酬等の名称	算出方法・料率	支払方法・支払時期
支払先
B.資産運用報酬	運用報酬1	運用報酬1
資産運用会社(日本ビルファンドマネジメント株式会社)	決算日毎に算定される、本投資法人が収益計上した不動産等(前記「2投資方針/(2)投資対象/①投資対象とする資産の種類、内容等」(ア)及び(ウ)A.記載の資産。以下本項において同じ。)に係る(ⅰ)賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金若しくはそれに類する金銭その他賃貸業務から生じた賃貸事業収入及び(ⅱ)配当金、分配金若しくはそれに類する金銭その他収入金の合計額(但し、不動産等の譲渡による収益を除く。以下本項において「賃貸収益等」という。)の2.5%に相当する金額(1円未満切捨)とする。運用報酬2本投資法人の決算日毎に算定される運用報酬2控除前の税引前当期純利益(但し、繰越欠損金がある場合は、その全額を補填した後の金額)の3%に相当する金額(1円未満切捨。但し、負の値の場合は0円)とする。運用報酬3運用資産として新たに不動産等を取得(本投資法人が行う合併においては、当該合併に伴う承継)した場合、当該不動産等の取得価格(注)に応じて、原則として以下の料率を乗じた金額の合計額(1円未満切捨)を支払う。但し、本投資法人の役員会の承認を経た上で、以下の料率を上限とする範囲内で決定した料率とすることができる。・100億円以下の部分に対して、0.5%・100億円超300億円以下の部分に対して、0.2%・300億円超500億円以下の部分に対して、0.05%・500億円超の部分に対して、なし(注)土地・建物一体の取得価格とする。なお、複数の不動産等が同時に取得される場合はそれぞれの不動産等の取得価格をいい、出資による場合は出資金額をいい、本投資法人が行う合併の場合は当該合併により承継するそれぞれの不動産等の合併時における評価額をいう。但し、消費税及び地方消費税並びに取得又は承継に伴う費用を除く。	資産運用会社が資産運用委託契約に従い本投資法人に対して1年毎に年初に提出する年度運用計画に基づいて、毎年3月、6月、9月及び12月の各末日(かかる末日が銀行休業日の場合は直前の営業日)までに、それまでの3ヶ月分の賃貸収益等の2.5%に相当する金額を支払い、決算確定後遅滞なく過不足を精算する。運用報酬2決算確定後遅滞なく支払う。運用報酬3原則として、取得日(本投資法人が行う合併においては、合併の効力発生日)の属する月の翌月末日(かかる末日が銀行休業日の場合は直前の営業日)までに支払う。
	運用報酬4運用資産として保有していた不動産等を譲渡した場合、当該不動産等の譲渡価格(注)に応じて、原則として以下の料率を乗じた金額の合計額(1円未満切捨)を支払う。但し、本投資法人の役員会の承認を経た上で、以下の料率を上限とする範囲内で決定した料率とすることができる。・100億円以下の部分に対して、0.5%・100億円超300億円以下の部分に対して、0.2%・300億円超500億円以下の部分に対して、0.05%・500億円超の部分に対して、なし(注)複数の不動産等が同時に譲渡される場合はそれぞれの不動産等の譲渡価格をいう。但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除く。	運用報酬4原則として、譲渡日の属する月の翌月末日(かかる末日が銀行休業日の場合は直前の営業日)までに支払う。

管理報酬等の名称	算出方法・料率	支払方法・支払時期
支払先

管理報酬等の名称	算出方法・料率	支払方法・支払時期
支払先

管理報酬等の名称	算出方法・料率	支払方法・支払時期
支払先

[投資主名簿等管理委託報酬の別表]
A.通常事務手数料

2026/03/30 15:30

#11 資産の評価（連結）

(a)不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算定します。但し、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
(b)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権

2026/03/30 15:30

#12 附属明細表（連結）

(注) 当期増減額の主要な内訳は以下のとおりです。

1.建物等の増加(資本的支出に伴う増加)
東京都江東区所在 「NBF豊洲ガーデンフロント」(照明器具更新工事他)	建物等	286,243千円

2.信託建物等の増加(売買等に伴う増加)
神奈川県川崎市所在 「フロンティア武蔵小杉N棟・S棟」北海道札幌市所在 「NBF CONNECT SAPPORO」	信託建物等信託建物等	7,854,710千円4,097,008千円

3.信託建物等の増加(資本的支出に伴う増加)
神奈川県横浜市所在 「横浜三井ビルディング」(照明器具LED化工事他)	信託建物等	335,163千円

D.その他特定資産の明細表

2026/03/30 15:30