- #1 その他投資資産の主要なもの（連結）
(3)地震リスク分析の概要
・ 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)の間に、想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。なお、合計欄に記載されたPMLはポートフォリオ全体のPMLを示しています。
・ PMLは、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社作成のポートフォリオ地震PML評価報告書に記載された数値を小数第2位以下切捨てで記載しています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人命や周辺施設への派生的被害は考慮されていません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮されていません。
2014/09/26 10:12- #2 主要な投資主の状況（連結）
| 名称 | 住所 | 所有投資口数(口) | 比率(%)(注) |
| 野村信託銀行株式会社(投信口) | 東京都千代田区大手町二丁目2番2号 | 37,558 | 4.55 |
| 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目9番9号 | 29,300 | 3.55 |
| 学校法人川崎学園 | 岡山県倉敷市松島577番地 | 25,000 | 3.03 |
(注)比率とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
- #3 利害関係人との取引制限（連結）
ⅳ. 不動産の貸借
v. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
ⅵ.商品の生産、製造、加工、採鉱、採取、製練、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
2014/09/26 10:12- #4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)
(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務
2014/09/26 10:12- #5 大株主の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 名称 | 住所 | 所有株式数(株) | 比率(注)(%) |
| 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目9番9号 | 2,800 | 40 |
| 大成建設株式会社 | 東京都新宿区西新宿一丁目25番1号 | 1,400 | 20 |
(注)比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。
- #6 役員の状況、投資法人の追加情報（連結）
(注1)執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成25年9月11日開催の第9回投資主総会において、補欠執行役員として大久保聡を選任しました。大久保聡の略歴は次のとおりです。
| 氏名 | 役職名 | 主要略歴 | 所有投資口数 |
| 大久保 聡 | 補欠執行役員 | 昭和52年4月 東京建物株式会社 入社平成4年4月 同社 広報室 課長 兼 企画部 課長平成6年4月 同社 企画部 課長 兼 企画部 国際企画室 課長平成7年4月 同社 企画部 経営企画室 課長平成8年1月 同社 ビル営業第2部 営業第2グループ グループリーダー平成10年10月 同社 RM事業部長平成17年3月 同社 取締役大阪支店長平成17年10月 同社 取締役関西支店長平成22年3月 東京建物不動産販売株式会社 監査役平成22年3月 東京建物株式会社 顧問平成22年6月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 代表取締役社長(現職) | 1口 |
(注2)監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成25年9月11日開催の第9回投資主総会において、補欠監督役員として杉山昌明を選任しました。杉山昌明の略歴は次のとおりです。
- #7 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 代表取締役社長 | 大久保 聡 | 昭和52年4月 東京建物株式会社 入社平成4年4月 同社 広報室 課長 兼 企画部 課長平成6年4月 同社 企画部 課長 兼 企画部 国際企画室 課長平成7年4月 同社 企画部 経営企画室 課長平成8年1月 同社 ビル営業第2部 営業第2グループ グループリーダー平成10年10月 同社 RM事業部長平成17年3月 同社 取締役大阪支店長平成17年10月 同社 取締役関西支店長平成22年3月 東京建物不動産販売株式会社 監査役平成22年3月 東京建物株式会社 顧問平成22年6月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント代表取締役社長(現職) | - |
| 取締役企画・管理部長 | 林 康弘 | 昭和62年4月 安田生命保険相互会社(現 明治安田生命保険相互会社) 入社平成11年4月 安田企業投資株式会社 出向平成11年4月 同社 総合管理部部長平成16年1月 明治安田生命保険相互会社 証券運用部 債券運用グループ主席スタッフ平成23年4月 同社 特別勘定運用部 特別勘定運用グループ グループマネジャー平成26年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント出向平成26年4月 同社 企画・管理部 部長平成26年6月 同社 取締役企画・管理部長(現職) | - |
| 取締役投資運用部長 | 杉瀬 一樹 | 昭和63年4月 東京建物株式会社 入社平成14年4月 同社 都市開発事業部 担当課長 兼 商業プロジェクト開発室 担当課長平成16年6月 同社 都市開発事業部 チームリーダー平成17年4月 同社 都市開発事業部 グループリーダー平成19年7月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント出向平成19年7月 同社 投資運用部部長 (投資グループ・リサーチグループ担当)平成23年3月 同社 取締役投資運用部長(現職) | - |
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 取締役財務部長 | 栄田 聡 | 昭和61年4月 東京建物株式会社 入社平成12年4月 同社 札幌支店 課長平成14年9月 同社 札幌支店 次長平成14年10月 同社 札幌支店 グループリーダー 兼 札幌支店 次長平成17年4月 同社 企画部経営企画グループ グループリーダー平成20年4月 同社 企画部企画運営グループ グループリーダー平成21年1月 同社 コンプライアンス部長平成23年3月 同社 ビル企画部長平成23年3月 新宿センタービル管理株式会社 代表取締役社長平成23年3月 新宿スクエアタワー管理株式会社(現 東京建物株式会社) 取締役平成23年6月 東京不動産管理株式会社 監査役平成24年3月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向平成24年3月 同社 取締役財務部長(現職) | - |
| 取締役コンプライアンス室長 | 菅原 茂行 | 昭和60年4月 朝日生命保険相互会社 入社平成10年4月 同社 不動産部 不動産業務室 課長代理平成11年4月 朝日実業株式会社 出向平成13年1月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向平成14年10月 同社 入社平成16年10月 同社 企画・管理部 部長(コンプライアンスグループ担当)平成17年7月 同社 企画・管理部 部長(企画グループ・コンプライアンスグループ担当)平成20年4月 同社 コンプライアンス室長平成22年6月 同社 取締役コンプライアンス室長(現職) | - |
| 取締役(非常勤) | 熊倉 清秀 | 平成元年4月 東京建物株式会社 入社 開発第2部 開発第6課 勤務平成7年4月 同社 総務部 法務文書課平成12年4月 同社 ビル営業部平成16年1月 株式会社東京建物アメニティサポート 出向平成22年4月 東京建物株式会社 企画部 企画運営グループ グループリーダー(現職)平成23年3月 東京建物不動産投資顧問株式会社 取締役平成23年6月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント取締役(現職) | - |
- #8 投資リスク（連結）
⑩ 共有物件に関するリスク
⑪ 区分所有建物に関するリスク
⑫ 借地物件に関するリスク
2014/09/26 10:12- #9 投資制限（連結）
(ロ) 資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、及び商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)第220条の2)。
(ハ) 同一株式の取得制限
2014/09/26 10:12- #10 投資方針（連結）
a. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設)、繁華性の高い立地に位置する商業施設及び複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。なお、複合施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設はオフィスとみなし、繁華性の高い立地に位置する主たる用途が商業施設である施設は商業施設とみなして、後記「b.投資態度」に記載される基準を適用します。
更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。
2014/09/26 10:12- #11 投資法人の仕組み（連結）
b.本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
| 名称 | 運営上の役割 | 関係業務の内容 |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 投資法人 | 平成13年9月6日付規約(同年12月19日付、平成14年4月10日付、平成14年5月30日付、平成15年9月4日付、平成17年9月8日付、平成19年9月5日付、平成21年9月8日付、平成23年9月6日付及び平成25年9月11日付で改正済)に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。 |
| 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント | 資産運用会社 | 平成13年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を、平成17年11月22日付で規約の変更及び本資産運用会社の業務方法書の変更に伴う覚書を、平成19年9月5日付で変更契約を、平成20年3月26日付で規約、本資産運用会社の業務方法書及び法令等の変更に伴う覚書を、平成21年10月28日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、平成23年9月27日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、平成25年9月11日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を締結しました。投信法上の資産運用会社として、同契約(付随する覚書を含みます。)に基づき、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。本資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務、及び ④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務(以下、上記の業務を総称して「アセット・マネジメント業務」又は「AM業務」といいます。また、かかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。)です。 |
| みずほ信託銀行株式会社 | 投資主名簿等に関する一般事務受託者、特別口座管理人、資産保管会社 | 平成13年9月14日付で本投資法人との間で事務委託・資産保管業務委託契約を、平成19年9月28日及び平成20年12月29日付で事務委託・資産保管業務委託契約に係る変更合意書を、平成23年3月29日付で事務委託・資産保管業務委託契約変更契約書を、平成20年12月29日付で特別口座の管理に関する契約書を締結しました。投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号から第6号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。)として、同契約に基づき、本投資法人の①投資主の名簿に関する事務、②投資口の発行に関する事務、③機関(投資主総会及び役員会)の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事務、及び⑧納税に関する事務を行います。また、投信法上の資産保管会社として、同契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。 |
- #12 投資法人の機構（連結）
各部室の業務の概略は以下のとおりです。
| 担当部署 | 業務の概略 |
| 投資運用部 | (リサーチグループ)・ リサーチ計画の策定・ 不動産マーケットの調査・分析(投資グループ)・ 取得方針の策定・検証・ 不動産等の取得の立案及び実行に関する業務(アセットマネジメント1グループ・アセットマネジメント2グループ・アセットマネジメント3グループ)・ 管理方針の策定・検証・ 不動産等の賃貸運営管理・ 不動産等の売却の立案及び実行(アセットエンジニアリンググループ)・ 建物の修繕・リニューアルに関する業務・ 環境対応業務 |
| 財務部 | (財務グループ)・ 財務方針の策定・検証・ 財務業務・ 余資の運用業務(IRグループ)・ IR方針の策定・検証・ IR及びディスクロージャーに関する業務(運用管理グループ)・ 投資法人の運用管理に関する業務・ 投資法人の経理に関する業務・ ディスクロージャーに関する業務 |
c.投資運用の意思決定機構
(イ)投資運用の意思決定機関
- #13 投資法人の目的及び基本的性格（連結）
a.投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設。以下、本書において「事務所」ということがあります。)、繁華性の高い立地に位置する商業施設及び複合施設(複数の用途を有する施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設及び繁華性の高い立地に位置する主たる用途が商業施設である施設をいいます。以下同じです。)の建物及びその敷地から構成される不動産等(後記「2 投資方針 (2)投資対象 a. 投資対象とする資産の種類 (イ)」に規定される特定資産をいいます。以下同じです。)並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(以下「資産対応証券等」ということがあります。以下同じです。)(後記「2 投資方針 (2)投資対象 a. 投資対象とする資産の種類 (ロ)」に規定される特定資産をいいます。)を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。
b.投資法人の特色
2014/09/26 10:12- #14 注記表（連結）
(重要な会計方針)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産 (信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～65年構築物 10～35年機械及び装置 3～17年工具、器具及び備品 3～20年取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 |
| 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。a 信託現金及び信託預金b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定c 信託預り敷金及び保証金 |
| ②消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
(貸借対照表関係)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
- #15 管理報酬等（連結）
・ 福岡ビル、オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、六番町ビル、JPR渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、有楽町駅前ビルディング(有楽町イトシア)、田無アスタ、キュポ・ラ本館棟、JPR武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、JPR梅田ロフトビル、ベネトン心斎橋ビル、ハウジング・デザイン・センター神戸
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) |
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 |
| JPR原宿ビル | 1.1% | 1.0% | - | - |
| 東京建物京橋ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| JPR日本橋堀留ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) |
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 |
| オリナスタワー | 1.5% | 1.2% | - | - |
| 東京建物横浜ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| 大宮プライムイースト | 1.3% | 1.0% | - | - |
| 新潟駅南センタービル | (注13) |
| 東京建物本町ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR博多ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:家賃・共益費・駐車料・広告料
- #16 課税上の取扱い（連結）
本投資法人が平成27年3月31日までに取得する不動産(倉庫及びその敷地を除きます。)に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | 平成24年4月1日～平成27年3月31日 | 平成27年4月1日～ |
| 土地(一般) | 1.5% | 2.0%(原則) |
| 建物(一般) | 2.0%(原則) |
| 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% |
② 不動産取得税
本投資法人が平成27年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
- #17 資産の評価（連結）
ⅰ.不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。ただし、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ.不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに金銭の信託の受益権及び匿名組合出資持分
2014/09/26 10:12- #18 附属明細表（連結）
(注1)「当期増加額」は、工事等によるものです。また、信託建物、信託機械及び装置、信託土地については、追加信託契約の締結による不動産から信託受益権への振替によるものが含まれています。
(注2)「当期減少額」のうち、建設仮勘定は工事の完成による本勘定への振替によるものです。また、建物、機械及び装置、土地については、追加信託契約の締結による不動産から信託受益権への振替によるものです。
2014/09/26 10:12
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
