i.投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、500万口とします。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができるものとします。この場合において、募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。)1口と引き換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認を得た金額とします(規約第5条)。
ⅱ.国内における募集

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#2 その他の手数料等（連結）

定資産の取得・売却及び管理運営に関する費用
ⅰ)本資産運用会社による特定資産の取得の検討に際し必要とされる物件精査に係る調査費用(本資産運用会社の判断により取得若しくは売却しなかった物件に係る調査費用は、本資産運用会社の負担となります。)

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#3 その他の関係法人の概況（連結）

2【その他の関係法人の概況】
A. 投資主名簿等に関する一般事務受託者(投信法第117条第2号から第6号、同法施行規則第169条第2項第1号、第3号、第6号及び第7号関係。ただし、新投資口予約権に関する業務及び投資法人債に関する業務を除きます。)、特別口座管理人(投信法第117条第2号関係。ただし、新投資口予約権に関する業務及び投資法人債に関する業務を除きます。)及び資産保管会社
(1)名称、資本金の額及び事業の内容

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#4 その他投資資産の主要なもの（連結）

③【その他投資資産の主要なもの】
a.組入資産一覧

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#5 主要な投資主の状況（連結）

名称	住所	所有する投資口の口数(口)	比率(%)(注)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)	東京都港区浜松町二丁目11-3	81,789	9.36
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)	東京都中央区晴海一丁目8-12晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟	64,329	7.36
野村信託銀行株式会社(投信口)	東京都千代田区大手町二丁目2-2	32,259	3.69

(注)比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。

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#6 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）

(5)【事業の内容及び営業の概況】
本資産運用会社は、金商法上の投資運用業のみを行っています。本書の日付現在、本資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

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#7 分配方針（連結）

本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対し、原則として以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ) 本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除して得た額をいいます(規約第30条第1号)。
(ロ) 分配金額は、租税特別措置法第67条の15(以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に定める本投資法人の配当可能利益の額(以下「配当可能利益」といいます。)の100分の90(ただし、法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします(ただし、分配可能金額を上限とします。)。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます(規約第30条第2号)。

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#8 利害関係人との取引制限（連結）

資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金商法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第4項)。
① 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
② 当該金融商品取引業者との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。

2017/03/27 15:01

#9 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

本資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
(イ) 最近の事業年度における主な資産と負債の概況

2017/03/27 15:01

#10 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）

役職名	氏名	主要略歴	所有株式数
取締役(非常勤)	原田卓也	昭和62年4月大成建設株式会社入社平成14年7月同社都市開発本部資産マネジメント部証券化プロジェクト室課長平成16年4月同社都市開発本部資産マネジメント部事業運営管理室課長平成18年4月同社都市開発本部開発企画部事業運営管理室課長平成19年4月同社都市開発本部開発企画部プロジェクト管理室長平成24年8月同社都市開発本部開発事業部次長平成25年6月同社都市開発本部開発事業部長平成26年10月品川シーズンテラスビルマネジメント株式会社取締役平成27年7月大成建設株式会社都市開発本部開発企画部部長(開発企画)平成27年8月同社都市開発本部開発企画部長(現職)平成28年4月株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント取締役(現職)	-
取締役(非常勤)	木谷徹	昭和63年4月安田火災海上保険株式会社(現損害保険ジャパン日本興亜株式会社) 入社平成17年11月損保ジャパンアセットマネジメント株式会社(現損保ジャパン日本興亜アセットマネジメント株式会社)出向平成21年6月同社取締役運用統括部長平成22年6月同社常務取締役運用統括部長平成24年4月損保ジャパン日本興亜アセットマネジメント株式会社常務取締役株式運用部長平成27年4月同社常務執行役員株式運用部長平成28年4月損害保険ジャパン日本興亜株式会社投融資部長(現職)平成28年4月安田企業投資株式会社取締役(現職)平成28年4月損保ジャパン日本興亜クレジット株式会社取締役(現職)平成28年4月株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント取締役(現職)	-

(注1)本資産運用会社の従業員は、38名です。

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#11 投資リスク（連結）

a. リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人が発行する投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有する不動産を信託する信託の受益権に係る信託不動産及び不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」を併せてご参照下さい。
なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。

2017/03/27 15:01

#12 投資不動産物件（連結）

投資不動産物件】
本投資法人は、不動産のほか、該当する不動産を主な信託財産とする不動産信託受益権も保有しています。以下、参照の便宜上、本投資法人が当期末現在に保有する不動産は、不動産信託受益権に係る不動産と併せて、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。2017/03/27 15:01

#13 投資主・投資法人債権者の権利（連結）

ⅰ. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任(ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。)と解任(投信法第96条、第104条、第106条)
ⅱ. 資産運用会社との資産運用委託契約の締結(ただし、規約に記載されている成立時に締結される資産運用会社との資産運用委託契約の締結を除きます。)及び解約の承認又は同意(投信法第198条第2項、第205条、第206条第1項)
ⅲ. 投資口の併合(投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項(第3号及び第4号を除きます。))

2017/03/27 15:01

#14 投資制限（連結）

資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲 (2) b.及びc.」)。
b.法令に基づく投資制限

2017/03/27 15:01

#15 投資対象（連結）

不動産2017/03/27 15:01

#16 投資方針（連結）

a. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設)、繁華性の高い立地に位置する商業施設及び複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等資産に投資し、また不動産等資産以外の不動産等及びこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約別紙1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。なお、複合施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設はオフィスとみなし、繁華性の高い立地に位置する主たる用途が商業施設である施設は商業施設とみなして、後記「b.投資態度」に記載される基準を適用します。
更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。

2017/03/27 15:01

#17 投資法人の仕組み（連結）

a.本投資法人の仕組図
(注)東京建物株式会社は本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。)に該当します。東京建物株式会社は、一部の保有物件の取得先であり、また、福岡ビル及びJPR博多中央ビルを含む一部の保有物件の譲渡予定先であり、一部の保有物件の賃借人・不動産管理会社でもあります。東京建物株式会社との間の取引の概要については、後記「c. 東京建物株式会社及びその他の本投資法人の主な関係者 (イ) 東京建物株式会社(「テナント一般媒介業務受託者、物件移管業務受託者、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者、環境関連法令に関する業務受託者」)」、「5 運用状況(2) 投資資産 ③その他投資資産の主要なもの b. 個別不動産及び信託不動産の概要」、「g. テナント情報(ハ) 主なテナントの一覧及び当該テナントに係る主な賃貸条件」及び「第二部投資法人の詳細情報第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5) その他 (ニ) 関係法人との契約の更改等に関する手続」並びに「2 利害関係人との取引制限 (ヘ) 利害関係人等との取引状況」をご参照下さい。

2017/03/27 15:01

#18 投資法人の出資総額（連結）

(注1)1口当たり194,610円(引受価額188,222円)にて、新たな特定資産の取得資金の一部及び借入金の返済に充当するため公募新投資口を発行しました。
(注2)1口当たり188,222円にて、新たな特定資産の取得資金の一部及び借入金の返済に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

2017/03/27 15:01

#19 投資法人の機構（連結）

本投資法人の投資主総会は、平成27年8月20日以後、遅滞なく招集され、以降、2年毎の8月20日以後、遅滞なく招集されます(規約第10条第1項)。また、法令に別段の定めがある場合、その他必要がある場合に随時招集されます(規約第10条第2項)。投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに各投資主に対して書面にて通知を発します。ただし、規約第10条第1項の規定に従って開催された投資主総会の日から25か月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告をすることを要しません(規約第10条第5項)。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています(規約第38条)。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
② 執行役員、監督役員及び役員会

2017/03/27 15:01

#20 投資法人の沿革（連結）

1【投資法人の沿革】

年月日	沿革
平成13年9月6日	設立企画人(本資産運用会社)による投信法第69条第1項に基づく設立に係る届出
平成13年9月14日	投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立
平成13年10月18日	投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施(登録番号関東財務局長第10号)
平成13年11月16日	資産運用開始
平成13年12月19日	規約の変更

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#21 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

資産運用の基本方針」)。
b.投資法人の特色

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#22 投資状況（連結）

(注2)保有総額は、平成28年12月31日現在における貸借対照表計上額(不動産及び信託受益権については、減価償却後の帳簿価額)を使用しています。
なお、当期末の不動産及びその他の資産のうち不動産信託受益権に係る信託不動産の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格の合計は、以下のとおりです。

資産の種類	地域区分等	用途	価格合計(千円)
不動産	東京都心	事務所	60,391,000
		商業施設	16,450,000
		小計	76,841,000
	東京周辺部	事務所	61,750,000
		商業施設	8,240,000
		小計	69,990,000
	地方	事務所	16,630,000
		商業施設	6,930,000
		小計	23,560,000
	合計		170,391,000
		事務所	134,460,000
	東京都心	商業施設	21,410,000
		小計	155,870,000
その他の資産		事務所	31,170,000
	東京周辺部	商業施設	33,190,000
		小計	64,360,000
		事務所	26,570,000
	地方	商業施設	20,790,000
		小計	47,360,000
	合計		267,590,000
合計			437,981,000

(注3)投資比率とは、資産総額に対する各資産の価格の比率をいい、小数第2位以下を四捨五入しています。

2017/03/27 15:01

#23 注記表（連結）

(重要な会計方針)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 (信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～65年構築物 10～35年機械及び装置 3～17年工具、器具及び備品 3～20年取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
	②無形固定資産定額法を採用しています。③長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費償還期間にわたり定額法により償却しています。②投資口交付費3年間で定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は503,317円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。(1)手許現金及び信託現金(2)随時引き出し可能な預金及び信託預金(3)容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。a 信託現金及び信託預金b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定c 信託預り敷金及び保証金
	②消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

(貸借対照表関係)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務

2017/03/27 15:01

#24 管理報酬等（連結）

本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、固定報酬、インセンティブ報酬1、インセンティブ報酬2及びインセンティブ報酬3から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は、下表のとおりとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます(規約第39条)。

報酬の種類	報酬額(報酬額の計算方法)/支払時期
固定報酬	(報酬額)1,250万円/月(支払時期)3、6、9、12月末(1～3月分、4～6月分、7～9月分及び10～12月分の各3か月分をそれぞれ3月末、6月末、9月末及び12月末に後払いします。なお、1か月に満たない場合は、実日数による日割計算によります。)
インセンティブ報酬1	(報酬額の計算方法)決算期にて確定する当該営業期間の総収入額(注)の2%(ただし、1営業期間の総収入額が80億円を超える部分に対しては1.5%)に相当する金額(1円未満切捨て)(注)総収入額とは、資産のうち、不動産(信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。)から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益の総額をいいます。(支払時期)各決算期後3か月以内
インセンティブ報酬2	(報酬額の計算方法)決算期にて確定する当該営業期間のインセンティブ報酬2控除前の税引前当期純利益の3%に相当する金額(1円未満切捨て)(支払時期)各決算期後3か月以内

(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
A. 投資主名簿等の管理に関する事務

2017/03/27 15:01

#25 純資産等の推移（連結）

①【純資産等の推移】
平成28年12月期の直近6計算期間末日の本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口1口当たりの純資産額の推移は次のとおりです。なお、総資産額及び純資産総額を期中では正確に把握することが困難であるため、期中の各月末については記載していません。

2017/03/27 15:01

#26 純資産額計算書（連結）

【純資産額計算書】

2017/03/27 15:01

#27 自己資本利益率（収益率）の推移（連結）

(注1)自己資本利益率=当期純利益/(期首純資産額+期末純資産額)÷2
(注2)年換算値は1年を365日として算出しています。

2017/03/27 15:01

#28 課税上の取扱い（連結）

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記(ニ)における投資口の譲渡と原則同様となります。また、投資口の取得価額の調整(減額)(注3)を行います。
(注1)譲渡原価の額 = 従前の取得価額 × 純資産減少割合
※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

2017/03/27 15:01

#29 資産の評価（連結）

資産の評価】
(イ)本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4)計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。

2017/03/27 15:01

#30 運用体制、資産運用会社の概況（連結）

運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部ファンド情報第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構」をご参照下さい。

2017/03/27 15:01

#31 附属明細表（連結）

(注2)「当期減少額」のうち建設仮勘定及び信託建設仮勘定は、物件の取得及び工事の完成による本勘定への振替によるものです。また建物、構築物、工具、器具及び備品並びに土地は、物件の売却等によるものです。
④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

2017/03/27 15:01