- #1 その他、資産管理等の概要（連結）
③ 特定関係法人:東京建物株式会社
環境関連法令に関する業務委託契約
2017/03/27 15:01- #2 その他の関係法人の概況（連結）
(1)名称、資本金の額及び事業の内容
| 名称 | 資本金の額(百万円)(平成28年9月30日現在) | 事業の内容 |
| 東京建物株式会社 | 92,451 | 不動産業 |
(2)関係業務の概要
① 環境関連法令に関する業務受託者
- #3 その他投資資産の主要なもの（連結）
(3)地震リスク分析の概要
・ 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)の間に、想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。なお、合計欄に記載されたPMLはポートフォリオ全体のPMLを示しています。
・ PMLは、SOMPOリスケアマネジメント株式会社作成のポートフォリオ地震PML評価報告書に記載された数値を小数第2位以下切捨てで記載しています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人命や周辺施設への派生的被害は考慮されていません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮されていません。
2017/03/27 15:01- #4 主要な投資主の状況（連結）
| 名称 | 住所 | 所有する投資口の口数(口) | 比率(%)(注) |
| 野村信託銀行株式会社(投信口) | 東京都千代田区大手町二丁目2-2 | 32,259 | 3.69 |
| 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目9-9 | 29,300 | 3.35 |
| 学校法人川崎学園 | 岡山県倉敷市松島577 | 25,000 | 2.86 |
(注)比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
- #5 利害関係人との取引制限（連結）
ⅳ. 不動産の貸借
v. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
ⅵ.商品の生産、製造、加工、採鉱、採取、製練、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
2017/03/27 15:01- #6 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)
(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務
2017/03/27 15:01- #7 大株主の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 名称 | 住所 | 所有株式数(株) | 比率(注)(%) |
| 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目9番9号 | 3,640 | 52 |
| 安田不動産株式会社 | 東京都千代田区神田錦町二丁目11番地 | 1,260 | 18 |
(注)比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。
- #8 役員の状況、投資法人の追加情報（連結）
(注1)執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成27年9月8日開催の第10回投資主総会において、補欠執行役員として大久保聡を選任しました。大久保聡の略歴は次のとおりです。
| 氏名 | 役職名 | 主要略歴 | 所有投資口数 |
| 大久保 聡 | 補欠執行役員 | 昭和52年4月 東京建物株式会社 入社平成4年4月 同社 広報室 課長 兼 企画部 課長平成6年4月 同社 企画部 課長 兼 企画部 国際企画室 課長平成7年4月 同社 企画部 経営企画室 課長平成8年1月 同社 ビル営業第2部 営業第2グループ グループリーダー平成10年10月 同社 RM事業部長平成17年3月 同社 取締役大阪支店長平成17年10月 同社 取締役関西支店長平成22年3月 東京建物不動産販売株式会社 監査役平成22年3月 東京建物株式会社 顧問平成22年6月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 代表取締役社長(現職) | 1口 |
(注2)監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成27年9月8日開催の第10回投資主総会において、補欠監督役員として杉山昌明を選任しました。杉山昌明の略歴は次のとおりです。
- #9 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 取締役コンプライアンス室長 | 菅原 茂行 | 昭和60年4月 朝日生命保険相互会社 入社平成10年4月 同社 不動産部 不動産業務室 課長代理平成11年4月 朝日実業株式会社 出向平成13年1月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント出向平成14年10月 同社 入社平成16年10月 同社 企画・管理部 部長(コンプライアンスグループ担当)平成17年7月 同社 企画・管理部 部長(企画グループ・コンプライアンスグループ担当)平成20年4月 同社 コンプライアンス室長平成22年6月 同社 取締役コンプライアンス室長(現職) | - |
| 取締役(非常勤) | 春田 新一(注4) | 平成8年4月 株式会社日本長期信用銀行(現 株式会社新生銀行)入社平成16年11月 東京建物株式会社 入社平成20年3月 同社 企画部 関連事業グループ 課長代理平成21年12月 株式会社ジェイゴルフ 監査役平成23年4月 東京建物株式会社 企画部 関連事業グループ 担当課長平成23年4月 東京建物(上海)房地産咨詢有限公司 監事平成23年6月 日本パーキング株式会社 監査役平成24年3月 株式会社パーキングサポートセンター 監査役平成24年5月 東京建物株式会社 企画部 関連事業グループ 課長平成26年3月 株式会社イー・ステート・オンライン 監査役平成26年7月 東京建物シニアライフサポート株式会社 監査役平成26年9月 東京建物株式会社 企画部 関連事業グループ グループリーダー平成26年9月 株式会社誠愛苑 監査役平成27年1月 東京建物株式会社 企画部 事業開発グループ グループリーダー(現職)平成27年1月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント取締役(現職)平成27年8月 株式会社エルダリ-ケアサービス 取締役平成27年8月 株式会社日本エルダリ-ケアサービス 取締役平成28年8月 東京建物キッズ株式会社 取締役(現職)平成28年12月 株式会社エンゼル那須白河 代表取締役社長 | - |
- #10 投資リスク（連結）
⑩ 共有物件に関するリスク
⑪ 区分所有建物に関するリスク
⑫ 借地物件に関するリスク
2017/03/27 15:01- #11 投資制限（連結）
(ロ) 資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2)。
(ハ) 同一株式の取得制限
2017/03/27 15:01- #12 投資方針（連結）
a. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設)、繁華性の高い立地に位置する商業施設及び複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等資産に投資し、また不動産等資産以外の不動産等及びこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。なお、複合施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設はオフィスとみなし、繁華性の高い立地に位置する主たる用途が商業施設である施設は商業施設とみなして、後記「b.投資態度」に記載される基準を適用します。
更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。
2017/03/27 15:01- #13 投資法人の仕組み（連結）
b.本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
| 名称 | 運営上の役割 | 関係業務の内容 |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 投資法人 | 平成13年9月6日付規約(同年12月19日付、平成14年4月10日付、平成14年5月30日付、平成15年9月4日付、平成17年9月8日付、平成19年9月5日付、平成21年9月8日付、平成23年9月6日付、平成25年9月11日付及び平成27年9月8日付で改正済)に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等資産に投資し、また不動産等資産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。 |
| 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント | 資産運用会社 | 平成13年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を、平成17年11月22日付で規約の変更及び本資産運用会社の業務方法書の変更に伴う覚書を、平成19年9月5日付で変更契約を、平成20年3月26日付で規約、本資産運用会社の業務方法書及び法令等の変更に伴う覚書を、平成21年10月28日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、平成23年9月27日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、平成25年9月11日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、平成27年9月8日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、平成28年2月12日付で覚書(個人情報保護)を締結しました。投信法上の資産運用会社として、同契約(付随する覚書を含みます。)に基づき、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。本資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務、及び ④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務(以下、上記の業務を総称して「アセット・マネジメント業務」又は「AM業務」といいます。また、かかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。)です。以上のほか、平成15年3月14日付で本投資法人との間で商標使用許諾契約を締結し、本投資法人に対し商標ロゴマークの使用を許諾しています。 |
(注)第30期末日(平成28年12月31日)から過去3年間において、本投資法人及び信託受託者と東京
建物株式会社との間で不動産の貸借の取引を行っており、かかる取引の対価として本投資法人及び信託受託者が受領した金額の合計額の一計算期間当たりの平均額は、前計算期間における本投資法人の営業収益の合計額の20%未満でした。
- #14 投資法人の機構（連結）
各部室の業務の概略は以下のとおりです。
| 担当部署 | 業務の概略 |
| 投資運用部 | (リサーチグループ)・ リサーチ計画の策定・ 不動産マーケットの調査・分析(投資グループ)・ 取得方針の策定・検証・ 不動産等の取得の立案及び実行に関する業務(アセットマネジメント1グループ・アセットマネジメント2グループ・アセットマネジメント3グループ)・ 管理方針の策定・検証・ 不動産等の賃貸運営管理・ 不動産等の売却の立案及び実行(アセットエンジニアリンググループ)・ 建物の修繕・リニューアルに関する業務・ 環境対応業務 |
| 財務部 | (財務グループ)・ 財務方針の策定・検証・ 財務業務・ 余資の運用業務(IRグループ)・ IR方針の策定・検証・ IR及びディスクロージャーに関する業務(運用管理グループ)・ 投資法人の運用管理に関する業務・ 投資法人の経理に関する業務・ ディスクロージャーに関する業務 |
c.投資運用の意思決定機構
(イ)投資運用の意思決定機関
- #15 投資法人の目的及び基本的性格（連結）
a.投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設。以下、本書において「事務所」ということがあります。)、繁華性の高い立地に位置する商業施設及び複合施設(複数の用途を有する施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設及び繁華性の高い立地に位置する主たる用途が商業施設である施設をいいます。以下同じです。)の建物及びその敷地から構成される不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに定めるものをいいます。以下同じです。)に投資し、また不動産等資産以外の不動産等(後記「2 投資方針 (2)投資対象 a. 投資対象とする資産の種類 (イ)」に規定される特定資産をいいます。以下同じです。)及びこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(以下「資産対応証券等」ということがあります。以下同じです。)(後記「2 投資方針 (2)投資対象 a. 投資対象とする資産の種類 (ロ)」に規定される特定資産をいいます。)を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。
b.投資法人の特色
2017/03/27 15:01- #16 注記表（連結）
(重要な会計方針)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産 (信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～65年構築物 10～35年機械及び装置 3～17年工具、器具及び備品 3～20年取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 |
| 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。a 信託現金及び信託預金b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定c 信託預り敷金及び保証金 |
| ②消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
(貸借対照表関係)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
- #17 管理報酬等（連結）
ハウジング・デザイン・センター神戸
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) |
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 |
| JPR原宿ビル | 1.1% | 1.0% | - | - |
| 東京建物京橋ビル | 1.3% | 1.0% | - | - |
| JPR日本橋堀留ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) |
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 |
| オリナスタワー | 1.5% | 1.2% | - | - |
| 東京建物横浜ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| 大宮プライムイースト | 1.3% | 1.0% | - | - |
| 新潟駅南センタービル | (注10) |
| 東京建物本町ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR博多ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:家賃・共益費・駐車料・広告料
- #18 課税上の取扱い（連結）
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | 平成24年4月1日～平成29年3月31日 | 平成29年4月1日～ |
| 土地(一般) | 1.5% | 2.0%(原則) |
| 建物(一般) | 2.0%(原則) |
| 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% |
※ 倉庫及びその敷地は、平成27年4月1日以後取得分から軽減の対象になります。
② 不動産取得税
- #19 資産の評価（連結）
ⅰ.不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。ただし、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ.不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに金銭の信託の受益権及び匿名組合出資持分
2017/03/27 15:01- #20 附属明細表（連結）
(注1)「当期増加額」は、物件の取得、工事等によるものです。
(注2)「当期減少額」のうち建設仮勘定及び信託建設仮勘定は、物件の取得及び工事の完成による本勘定への振替によるものです。また建物、構築物、工具、器具及び備品並びに土地は、物件の売却等によるものです。
④ その他特定資産の明細表
2017/03/27 15:01
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
