- #1 その他、資産管理等の概要（連結）
③ 特定関係法人:東京建物株式会社
テナント一般媒介業務委託契約
2020/09/28 15:09- #2 その他の関係法人の概況（連結）
(1)名称、資本金の額及び事業の内容
| 名称 | 資本金の額(百万円)(2020年3月31日現在) | 事業の内容 |
| 東京建物株式会社 | 92,451 | 不動産業 |
(2)関係業務の概要
① テナント一般媒介業務受託者
- #3 その他投資資産の主要なもの（連結）
(3)地震リスク分析の概要
・ 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)の間に、想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。なお、合計欄に記載されたPMLはポートフォリオ全体のPMLを示しています。
・ PMLは、SOMPOリスクマネジメント株式会社作成のポートフォリオ地震PML評価報告書に記載された数値を小数第2位以下切捨てで記載しています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人命や周辺施設への派生的被害は考慮されていません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮されていません。
2020/09/28 15:09- #4 主要な投資主の状況（連結）
| 名称 | 住所 | 所有する投資口の口数(口) | 比率(%)(注1) |
| 野村信託銀行株式会社(投信口) | 東京都千代田区大手町二丁目2-2 | 47,342 | 4.94 |
| 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目9-9 | 29,300 | 3.05 |
| 資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)(注2) | 東京都中央区晴海一丁目8-12晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟 | 25,773 | 2.68 |
(注1)比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
(注2)日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社及び資産管理サービス信託銀行株式会社は、2020年7月27日付で、日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社を存続会社、資産管理サービス信託銀行株式会社及びJTCホールディングス株式会社を消滅会社とする3社合併を行っており、同日付で商号を株式会社日本カストディ銀行に変更しています。
- #5 利害関係人との取引制限（連結）
ⅳ. 不動産の貸借
v. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
ⅵ.商品の生産、製造、加工、採鉱、採取、製練、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
2020/09/28 15:09- #6 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)
(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務
2020/09/28 15:09- #7 大株主の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 名称 | 住所 | 所有株式数(株) | 比率(注)(%) |
| 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目9番9号 | 5,250 | 75 |
| 安田不動産株式会社 | 東京都千代田区神田錦町二丁目11番地 | 700 | 10 |
(注)比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。
- #8 役員の状況、投資法人の追加情報（連結）
| 氏名 | 役職名 | 主要略歴 | 所有投資口数 |
| 城﨑 好浩 | 執行役員 | 1984年4月 秀和株式会社 入社1989年1月 東京建物株式会社 入社1998年7月 株式会社東京建物プロパティ・マネージメント(現 東京建物株式会社)出向 営業部長2000年7月 東京建物不動産販売株式会社出向 経営企画室 次長 兼 マルチメディア営業グループ グループリーダー2008年3月 東京建物株式会社 九州支店長2012年3月 同社 関西支店長2014年3月 同社 執行役員 関西支店長2015年10月 同社 執行役員 関西支店長 兼 関西住宅事業部長2017年4月 同社 執行役員2017年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2017年4月 同社 代表取締役社長2019年9月 日本プライムリアルティ投資法人 執行役員(現職)2020年1月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 転籍 代表取締役社長(現職) | - |
| 出縄 正人 | 監督役員 | 1990年4月 弁護士登録(第一東京弁護士会)沖信・石原法律事務所 入所1991年4月 沖信・石原・清法律事務所と改称1999年1月 同事務所 パートナー弁護士(現職)2000年6月 株式会社金冠堂 社外監査役(現職)2002年4月 慶應義塾大学法学部 非常勤講師(民法演習)2003年7月 沖信・石原・清法律事務所をスプリング法律事務所と改称2005年2月 株式会社アルベックス 社外監査役2007年7月 株式会社アドバイスリンク 取締役(現職)2007年9月 日本プライムリアルティ投資法人 監督役員(現職)2009年4月 慶應義塾大学 大学院法務研究科(法科大学院)非常勤講師(商法総合)2011年4月 最高裁判所司法研修所 民事弁護教官2013年4月 同司法研修所 民事弁護上席教官2014年9月 慶應義塾大学 大学院法務研究科(法科大学院)非常勤講師(商法総合)2015年6月 イチカワ株式会社 社外監査役(現職)2015年9月 慶應義塾大学 大学院法務研究科(法科大学院)非常勤講師(商法総合) | - |
(注1)執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2019年9月5日開催の第12回投資主総会において、補欠執行役員として埜村佳永を選任しました。埜村佳永の略歴は次のとおりです。
| 氏名 | 役職名 | 主要略歴 | 所有投資口数 |
| 埜村 佳永 | 補欠執行役員 | 1987年4月 東京建物株式会社 入社2000年10月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2004年10月 同社 投資運用部 部長(投資グループ・リサーチグループ担当)2007年7月 東京建物株式会社 投資事業開発部グループリーダー2011年1月 同社 財務部 財務第2グループグループリーダー2015年1月 同社 財務部 財務グループグループリーダー2015年3月 同社 広報CSR部長2017年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2017年4月 同社 取締役財務部長2020年3月 同社 取締役財務部長 兼 企画・管理部長(現職) | 1口 |
(注2)監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2019年9月5日開催の第12回投資主総会において、補欠監督役員として川口明浩を選任しました。川口明浩の略歴は次のとおりです。
- #9 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 代表取締役社長 | 城﨑 好浩 | 1984年4月 秀和株式会社 入社1989年1月 東京建物株式会社 入社1998年7月 株式会社東京建物プロパティ・マネージメント(現 東京建物株式会社)出向 営業部長2000年7月 東京建物不動産販売株式会社出向 経営企画室 次長 兼 マルチメディア営業グループ グループリーダー2008年3月 東京建物株式会社 九州支店長2012年3月 同社 関西支店長2014年3月 同社 執行役員 関西支店長2015年10月 同社 執行役員 関西支店長 兼 関西住宅事業部長2017年4月 同社 執行役員2017年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2017年4月 同社 代表取締役社長2019年9月 日本プライムリアルティ投資法人 執行役員(現職)2020年1月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 転籍 代表取締役社長(現職) | - |
| 取締役投資運用部長 | 久保庭 昇 | 1990年4月 東京建物株式会社 入社2005年4月 同社 ビル企画部 アセットマネジメントグループ 担当課長2005年9月 同社 ビル企画部 投資グループ 担当課長2007年1月 同社 ビル企画部 投資グループ グループリーダー2009年7月 同社 ビル企画部 事業推進グループ グループリーダー2011年1月 同社 ビル企画部 ビル開発グループ グループリーダー2012年3月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2012年3月 同社 投資運用部 部長(運用グループ(AM)・リサーチグループ担当)2013年3月 同社 投資運用部 アセットマネジメント1グループ 兼 リサーチグループ グループ長2016年3月 同社 投資運用部 アセットマネジメント1グループ 兼 アセットマネジメント3グループ 兼 リサーチグループ グループ長2017年1月 同社 取締役投資運用部長 兼 リサーチグループ グループ長2019年1月 同社 取締役投資運用部長2020年7月 同社 取締役投資運用部長 兼 アセットエンジニアリンググループ グループ長(現職) | - |
| 取締役財務部長 兼企画・管理部長 | 埜村 佳永 | 1987年4月 東京建物株式会社 入社2000年10月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2004年10月 同社 投資運用部 部長(投資グループ・リサーチグループ担当)2007年7月 東京建物株式会社 投資事業開発部グループリーダー2011年1月 同社 財務部 財務第2グループグループリーダー2015年1月 同社 財務部 財務グループグループリーダー2015年3月 同社 広報CSR部長2017年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 出向2017年4月 同社 取締役財務部長2020年3月 同社 取締役財務部長 兼 企画・管理部長(現職) | - |
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 取締役(非常勤) | 小沼 裕 | 1991年4月 東京建物株式会社 入社2006年4月 同社 都市再生プロジェクト推進部 担当課長2007年1月 同社 関西支店都市開発事業グループ 担当課長2007年2月 同社 関西支店都市開発事業グループ 都市開発事業部次長2014年4月 同社 企画部経営企画グループ グループリーダー2015年5月 東京建物不動産投資顧問株式会社 取締役(現職)2020年1月 東京建物株式会社 企画部長(現職)2020年3月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 取締役(現職) | - |
| 取締役(非常勤) | 原田 卓也 | 1987年4月 大成建設株式会社 入社2002年7月 同社 都市開発本部 資産マネジメント部 証券化プロジェクト室 課長2004年4月 同社 都市開発本部 資産マネジメント部 事業運営管理室 課長2006年4月 同社 都市開発本部 開発企画部 事業運営管理室 課長2007年4月 同社 都市開発本部 開発企画部 プロジェクト管理室長2012年8月 同社 都市開発本部 開発事業部 次長2013年6月 同社 都市開発本部 開発事業部長2014年10月 品川シーズンテラスビルマネジメント株式会社(現 品川シーズンテラス株式会社) 取締役2015年7月 大成建設株式会社 都市開発本部 開発企画部 部長(開発企画)2015年8月 同社 都市開発本部 開発企画部長(現職)2016年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 取締役(現職) | - |
(注)本資産運用会社の従業員は、38名です。
- #10 投資リスク（連結）
⑩ 共有物件に関するリスク
⑪ 区分所有建物に関するリスク
⑫ 借地物件に関するリスク
2020/09/28 15:09- #11 投資制限（連結）
(ロ) 資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2)。
(ハ) 同一株式の取得制限
2020/09/28 15:09- #12 投資方針（連結）
a. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設)、繁華性の高いエリアに位置する都市型商業施設等及び都市型複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等資産に投資します。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。なお、都市型複合施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設はオフィスとみなし、繁華性の高いエリアに位置する主たる用途が都市型商業施設等である施設は都市型商業施設等とみなして、後記「b.投資態度」に記載される基準を適用します。
更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。
2020/09/28 15:09- #13 投資法人の仕組み（連結）
b.本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
| 名称 | 運営上の役割 | 関係業務の内容 |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 投資法人 | 2001年9月6日付規約(同年12月19日付、2002年4月10日付、2002年5月30日付、2003年9月4日付、2005年9月8日付、2007年9月5日付、2009年9月8日付、2011年9月6日付、2013年9月11日付、2015年9月8日付、2017年9月5日付及び2019年9月5日付で改正済)に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等資産に投資し、また不動産等資産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。 |
| 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント | 資産運用会社 | 2001年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を、2005年11月22日付で規約の変更及び本資産運用会社の業務方法書の変更に伴う覚書を、2007年9月5日付で変更契約を、2008年3月26日付で規約、本資産運用会社の業務方法書及び法令等の変更に伴う覚書を、2009年10月28日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2011年9月27日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2013年9月11日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2015年9月8日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2016年2月12日付で覚書(個人情報保護)を、2019年9月5日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を締結しました。投信法上の資産運用会社として、同契約(付随する覚書を含みます。)に基づき、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。本資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務、及び ④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務(以下、上記の業務を総称して「アセット・マネジメント業務」又は「AM業務」といいます。また、かかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。)です。以上のほか、2003年3月14日付で本投資法人との間で商標使用許諾契約を締結し、本投資法人に対し商標ロゴマークの使用を許諾しています。 |
(注)第37期末日(2020年6月30日)から過去3年間において、本投資法人及び信託受託者と東京
建物株式会社との間で不動産の貸借の取引を行っており、かかる取引の対価として本投資法人及び信託受託者が受領した金額の合計額の一計算期間当たりの平均額は、前計算期間における本投資法人の営業収益の合計額の20%未満でした。
- #14 投資法人の機構（連結）
各部室の業務の概略は以下のとおりです。
| 担当部署 | 業務の概略 |
| 投資運用部 | (リサーチグループ)・ リサーチ計画の策定・ 不動産マーケットの調査・分析(投資グループ)・ 取得方針の策定・検証・ 不動産等の取得の立案及び実行に関する業務(アセットマネジメント1グループ・アセットマネジメント2グループ・アセットマネジメント3グループ)・ 管理方針の策定・検証・ 不動産等の賃貸運営管理・ 不動産等の売却の立案及び実行(アセットエンジニアリンググループ)・ 建物の修繕・リニューアルに関する業務・ 環境対応業務 |
| 財務部 | (財務グループ)・ 財務方針の策定・検証・ 財務業務・ 余資の運用業務(IRグループ)・ IR方針の策定・検証・ IR及びディスクロージャーに関する業務(運用管理グループ)・ 投資法人の運用管理に関する業務・ 投資法人の経理に関する業務・ ディスクロージャーに関する業務 |
c.投資運用の意思決定機構
(イ)投資運用の意思決定機関
- #15 投資法人の目的及び基本的性格（連結）
a.投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設。以下、本書において「事務所」ということがあります。)、繁華性の高いエリアに位置する商業施設(都市型商業施設)及びホテル(都市型宿泊施設)(都市型商業施設及び都市型宿泊施設を併せて「都市型商業施設等」といいます。以下同じです。)並びに都市型複合施設(複数の用途を有する施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設及び繁華性の高いエリアに位置する主たる用途が都市型商業施設等である施設をいいます。以下同じです。)の建物及びその敷地から構成される不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに定めるものをいいます。以下同じです。)に投資します。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。
b.投資法人の特色
2020/09/28 15:09- #16 注記表（連結）
(重要な会計方針)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産 (信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～65年構築物 10～35年機械及び装置 3～17年工具、器具及び備品 3～20年取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 |
| 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。a 信託現金及び信託預金b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定c 信託預り敷金及び保証金 |
| ②消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
- #17 管理報酬等（連結）
ハウジング・デザイン・センター神戸
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) |
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 |
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) |
| 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 |
| オリナスタワー | 1.5% | 1.2% | - | - |
| 東京建物横浜ビル | 1.2% | 1.0% | - | - |
| 大宮プライムイースト | 1.3% | 1.0% | - | - |
| 新潟駅南センタービル | (注12) |
| 東京建物本町ビル | 2.0% | 1.5% | 1.6% | - |
| JPR博多ビル | 1.6% | 1.2% | - | - |
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:賃料等
- #18 課税上の取扱い（連結）
本投資法人が2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | 2012年4月1日～2021年3月31日 | 2021年4月1日～ |
| 土地(一般) | 1.5% | 2.0%(原則) |
| 建物(一般) | 2.0%(原則) |
| 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% |
② 不動産取得税
本投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
- #19 資産の評価（連結）
ⅰ.不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。ただし、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ.不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに金銭の信託の受益権及び匿名組合出資持分
2020/09/28 15:09- #20 附属明細表（連結）
(注1)「当期増加額」は、物件の取得及び工事等によるものです。
(注2)「当期減少額」のうち、建設仮勘定及び信託建設仮勘定は、物件の取得及び工事の完成による本勘定への振替によるものです。また、建物、信託建物、信託構築物並びに信託工具、器具及び備品については、資産の除却によるものです。
④ その他特定資産の明細表
2020/09/28 15:09
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
