- #1 その他投資資産の主要なもの（連結）
(注1)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書又は不動産売買契約書に記載された不動産等の売買代金の金額)を記載しています。
(注2)「貸借対照表計上額」は、土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、リース資産、建設仮勘定及び借地権(信託が保有するこれらの資産を含みます。)の取得価額(取得に係る諸費用を含みます。)の合計額から減価償却累計額を控除した価額です。
(注3)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)に基づき、以下の不動産鑑定士(鑑定評価機関)による鑑定評価額(第23期末(平成27年4月末日)を価格時点として各鑑定評価機関が収益還元法に基づく価格を標準として算出した鑑定評価によります。)を記載しています。なお、直接還元法及びDCF法における価格については、百万円未満を切り捨てています。そのため、各物件の価格の和が合計金額と一致しないことがあります。
2015/07/29 10:54- #2 利害関係人との取引制限（連結）
⑤ 不動産の管理の委託
⑥ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、①資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
2015/07/29 10:54- #3 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
C.第二種金融商品取引業
D.宅地建物取引業
E.貸金業
2015/07/29 10:54- #4 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 代表取締役兼副社長執行役員企画部、コンプライアンス部、監査部、ファンド会計部管掌投資パフォーマンス室、投資一任室担当 | 新橋 健一 | 昭和53年 4月平成 9年 6月平成11年 6月平成14年 4月平成15年 4月平成15年 6月平成16年 4月平成18年 7月平成22年 7月平成24年 4月平成24年 6月平成24年10月平成25年 4月平成26年 4月平成26年10月 | 野村證券株式会社 入社同社 広報部長同社 総務企画部長同社 取締役リスク・マネジメント部兼システム企画部担当同社 取締役 職域本部兼投資信託・年金業務本部担当同社 執行役 職域本部兼投資信託・年金業務本部担当同社 取締役日本証券業協会政策本部長野村土地建物株式会社 顧問野村不動産投資顧問株式会社 代表取締役副社長同社 代表取締役副社長 財務会計本部長嘱託同社 代表取締役兼副社長執行役員ファンドマネジメント部、投資責任者、投資顧問室、財務部、ファンド会計部、監査部、コンプライアンス部、企画部、事業推進室管掌同社 代表取締役兼副社長執行役員ファンドマネジメント部、投資責任者、財務部、ファンド会計部、監査部、コンプライアンス部、企画部管掌同社 代表取締役兼副社長執行役員企画部、コンプライアンス部、監査部、ファンド会計部管掌 投資パフォーマンス室担当同社 代表取締役兼副社長執行役員企画部、コンプライアンス部、監査部、ファンド会計部管掌 投資パフォーマンス室、投資一任室担当(現職) | - |
| 代表取締役兼専務執行役員資産投資部、投資運用企画部、NOF運用部、NRF運用部、NMF運用部、NPR運用部管掌リサーチ室担当最高戦略責任者嘱託 | 黒川 洋 | 平成 2年 4月平成21年 4月平成24年 4月同 年 同 月平成24年 6月平成25年 4月平成26年 4月平成27年 4月 | 野村不動産株式会社 入社同社 法人カンパニー ペアシステム事業部長同社 法人カンパニー 開発事業一部長株式会社ジオ・アカマツ 取締役野村不動産株式会社 都市開発事業本部 開発事業一部長同社 執行役員都市開発事業本部 建築部、商業施設事業部、物流施設事業部担当 資産開発部長嘱託同社 執行役員都市開発事業本部 商業施設事業部、物流施設事業部担当野村不動産投資顧問株式会社 代表取締役兼専務執行役員資産投資部、投資運用企画部、NOF運用部、NRF運用部、NMF運用部、NPR運用部管掌 リサーチ室担当 最高戦略責任者嘱託(現職) | - |
- #5 投資リスク（連結）
F.PM会社に係るリスク
G.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
H.建築基準法等の規制に係るリスク
2015/07/29 10:54- #6 投資方針（連結）
本投資法人が不動産関連資産に投資するに際しては、その本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の用途を、主としてオフィスとします(規約第26条第1項)。
流通市場の規模及び投資機会の絶対数からみて、主たる用途がオフィスである建物(以下「オフィスビル」といいます。)は、日本における不動産投資の中心的な投資対象であると考えられます。また、オフィスビルは、特定の企業の本社等として又は特殊な用途において使用される場合を除き、その特性として、①多様なテナントの入居が見込め、テナントを分散させて収益に関するリスクを軽減することにより安定した収益が期待でき、②個別運用不動産当たりの資産額が他のタイプの不動産(例えば住居等)に比べて相対的に大きいことから、投資額当たりの取得コスト及び管理コストを削減し、投資効率を高めることが期待できます。本投資法人及び資産運用会社では、これらの点から、オフィスビルは、中長期的な収益安定と資産規模の着実な成長を企図する本投資法人の投資方針に合致すると考えています。
また、より広く投資機会を求めるため、次のような資産にも投資できることとしています。まず、オフィスビルではなく、オフィスビルの敷地又は敷地に係る地上権若しくは賃借権のみに投資することがあります。また、オフィスへの転用を前提として他の用途に供されている不動産に投資することがあります。この場合には、転用するための工事及びテナントの変更に要する費用及び期間に照らして転用が容易であることを条件とします。さらに、一体として開発された複数の不動産から構成された施設を本体とし又はその裏付けとする不動産関連資産(以下「複合施設不動産関連資産」といいます。)の全体又はその一部を取得する場合には、当該複合施設不動産関連資産の取得対象部分の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の用途が主としてオフィスであるときに限り、オフィス、店舗その他の商業用施設や居住用施設も含めて当該不動産関連資産全体を投資の対象とすることがあります。
2015/07/29 10:54- #7 投資法人の仕組み（連結）
| 社名 | 運営上の役割 | 関係業務の内容 |
| 野村不動産株式会社野村不動産パートナーズ株式会社株式会社第一ビルディング伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社シービーアールイー株式会社株式会社ザイマックスプロパティズ株式会社ザイマックスプロパティズ関西株式会社ザイマックスプロパティズ九州大星ビル管理株式会社 | プロパティ・マネジメント会社 | 本投資法人(不動産信託受益権を取得する場合には、不動産信託受託者)は、左記のプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)との間で、各運用不動産についてプロパティ・マネジメント委託契約(上図中⑦)を締結しています。プロパティ・マネジメント業務の内容は、以下のとおりです。A.初期業務(業務の引継ぎ等)B.リーシングマネジメント業務(賃貸企画業務・賃借人誘致業務)C.会計出納業務D.建物管理監督業務E.賃貸運営業務(入居済みテナント管理等)F.修繕工事等管理業務G.事業計画・報告書作成業務H.その他業務本書の日付現在において本投資法人が保有している信託受益権の原資産たる不動産のPM会社については、後記「各運用不動産のPM会社一覧表」をご参照ください。本投資法人は、建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務をPM会社以外の業者に発注することがあり、このような場合、本投資法人は、PM会社に当該発注先の監督を委託します。 |
<投資法人債に関する一般事務受託者等><短期投資法人債に関する一般事務受託者><各運用不動産のPM会社一覧表><本投資法人の特定関係法人>
- #8 投資法人の機構（連結）
また、投資法人以外の不動産ファンド等との関係では、ローテーション・ルールにおいて、原則として不動産ファンド等の取得優先順位は本投資法人に劣後するものと定められており、本投資法人とは競合関係に立たない仕組みが設けられています。
なお、不動産等案件情報のうち、当該物件が共有又は区分所有建物(受益権の準共有等を含みます。)である又はその他の理由によって、いずれかのファンド運用部室長が運用又は投資助言を担当するファンド等が他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先交渉権を有している場合には、当該ファンド等を担当するファンド運用部室長が優先的に取得検討を行うものとします。
具体的な運用の概要は、次のとおりです。資産運用会社がオフィス・居住用施設その他様々な用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものでない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出し、コンプライアンス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、当該不動産等案件情報受付票に係る不動産等案件情報が、特定のファンド等との関係においてのみ取得の検討が行われるべき特別案件情報(売却先のファンド等又はその範囲を限定された案件情報、及び特定のファンド等に係るファンド運用部室長以外のファンド運用部室長が取得検討を行うことが売主若しくは資産運用会社の顧客(潜在的顧客を含みます。以下同じです。)に対する義務に違反し又は売主若しくは資産運用会社の顧客に対する背信的行為にあたる又はあたるおそれのある案件情報をいいます。以下同じです。)に該当すると判断した場合を除き、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。案件情報受付会議において、各ファンド運用部室長は、各々が運用又は投資助言を担当するファンド等の投資方針等を踏まえた初期判定を行うものとします。
2015/07/29 10:54- #9 投資法人の目的及び基本的性格（連結）
(イ)中長期の安定した収益の確保
本投資法人は、安定的な収益が見込める不動産関連資産に投資を行うことを目指します。安定的なキャッシュフローを実現するため、資産運用会社は、運用不動産の特性及びマーケット状況に応じた機動的な運用を行います。すなわち、資産運用会社は、個別の運用不動産及びマーケットの特性を十分に分析した上で地理的分散を図りつつ不動産関連資産を取得し、かつ、個別の運用不動産毎にその安定収益を確保することを目指します。また、未稼働(開発中)の不動産への投資については、建物の完工・引渡し等のリスク及び稼働開始時期やテナント確保等の見通しに基づく稼働開始後の収益見込み等がポートフォリオ全体に与える影響を考慮の上、慎重に投資判断を行うこととします。これらにより、運用不動産の稼働率と賃料水準の維持・向上を図ります。
(ロ)運用資産の着実な成長
2015/07/29 10:54- #10 注記表（連結）
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産③ 信託借地権及び信託その他無形固定資産④ 信託リース債務⑤ 信託預り敷金及び保証金 |
| (2) 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
- #11 課税上の取扱い（連結）
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | 平成24年4月1日～平成29年3月31日 | 平成29年4月1日～ |
| 土地(一般) | 1.5% | 2.0%(原則) |
| 建物(一般) | 2.0%(原則) |
| 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% |
(ロ)不動産取得税
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
- #12 資産の評価（連結）
A.不動産、不動産の賃借権及び地上権(規約第27条第1項(1)、(2)①又は②に定めるもの)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法によります。但し、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合でありかつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合に限り他の評価方法に変更することができるものとします。
B.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(規約第27条第1項(2)③に定めるもの)
2015/07/29 10:54- #13 運用体制、資産運用会社の概況（連結）
また、投資法人以外の不動産ファンド等との関係では、ローテーション・ルールにおいて、原則として不動産ファンド等の取得優先順位は本投資法人に劣後するものと定められており、本投資法人とは競合関係に立たない仕組みが設けられています。
なお、不動産等案件情報のうち、当該物件が共有又は区分所有建物(受益権の準共有等を含みます。)である又はその他の理由によって、いずれかのファンド運用部室長が運用又は投資助言を担当するファンド等が他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先交渉権を有している場合には、当該ファンド等を担当するファンド運用部室長が優先的に取得検討を行うものとします。
具体的な運用の概要は、次のとおりです。資産運用会社がオフィス・居住用施設その他様々な用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものでない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出し、コンプライアンス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、当該不動産等案件情報受付票に係る不動産等案件情報が、特定のファンド等との関係においてのみ取得の検討が行われるべき特別案件情報(売却先のファンド等又はその範囲を限定された案件情報、及び特定のファンド等に係るファンド運用部室長以外のファンド運用部室長が取得検討を行うことが売主若しくは資産運用会社の顧客(潜在的顧客を含みます。以下同じです)に対する義務に違反し又は売主若しくは資産運用会社の顧客に対する背信的行為にあたる又はあたるおそれのある案件情報をいいます。以下同じです。)に該当すると判断した場合を除き、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。案件情報受付会議において、各ファンド運用部室長は、各々が運用又は投資助言を担当するファンド等の投資方針等を踏まえた初期判定を行うものとします。
2015/07/29 10:54
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
