有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(平成25年10月1日-平成26年3月31日)

②【投資不動産物件】
平成26年3月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託不動産は計16物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。
a.不動産及び信託不動産の内容一覧
平成26年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
不動産等資産の概要

名称	所在地(地番)	面積		構造(注2) /階数	所有形態
		土地(㎡)	建物(㎡)		土地	建物
銀座MTRビル(注3)	東京都中央区銀座六丁目209番2他	4,655.56	38,901.73	SRC・RC・S B5/17F	所有権	所有権
三田MTビル	東京都港区三田三丁目202番1	3,489.80	21,043.02	SRC B1/11F	所有権	所有権
大阪丸紅ビル	大阪市中央区本町二丁目3番1他	5,878.72	41,574.47	S・SRC B3/19F	所有権	所有権
新横浜TECHビル(注4)	横浜市港北区新横浜三丁目9番1他	2,671.11	A館:11,636.35 B館:13,550.87 合計:25,187.22	A館:SRC B1/9F B館:S・SRC B1/16F	所有権	所有権
大崎MTビル(注5)	東京都品川区北品川五丁目689番2他	13,852.74	26,980.68	S・SRC B3/14F	所有権	所有権
ONビル(注5)(注6)	東京都品川区北品川五丁目746番1他	10,850.67	32,812.27	S・SRC B2/21F	所有権	所有権
東京汐留ビルディング(注7)	東京都港区東新橋一丁目5-48、5-69、5-70、5-79のうち街区番号4街区保留地符号4-1	17,847	191,394.06	SRC・RC・S B4/37F	所有権	所有権
天神プライム(注6)(注8)	福岡市中央区天神二丁目138番他	1,110.73	7,722.04	S・RC B1/12F	所有権	所有権
イトーヨーカドー湘南台店	神奈川県藤沢市石川六丁目2番1	35,209.93	53,393.66	S 5F	所有権	所有権
フレスポ稲毛(注6)	千葉市稲毛区長沼原町731番17	39,556.71	-	-	所有権	-
イトーヨーカドー新浦安店	千葉県浦安市明海四丁目1番1他	33,537.07	57,621.38	S 5F	所有権	所有権
新橋駅前MTRビル	東京都港区新橋二丁目28番2他	1,069.88	7,820.45	S・SRC・RC B2/8F	所有権	所有権
コーナン相模原西橋本店	相模原市緑区西橋本五丁目4番4	19,878.57	40,283.77	S 5F	所有権	所有権
渋谷フラッグ(注6)	東京都渋谷区宇田川町81番11他	1,026.44	7,766.49	S・SRC B2/9F	所有権	所有権
パークレーンプラザ	東京都渋谷区神宮前二丁目30番6	1,702.95	5,246.78	RC B1/7F	所有権	所有権
ホテルオークラ神戸(注6)	神戸市中央区波止場町48番1他	30,944.44	72,246.86	SRC・S B2/35F	所有権	所有権

(注1)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。但し、東京汐留ビルディングについては、当該土地が、東京都による土地区画整理事業において保留地となることが予定されている土地であるため、「所在地(地番)」及び「面積」には、東京都作成の保留地台帳記載事項証明書に基づく所在及び面積を記載しています。なお、本件土地の面積は、換地処分の公告の日の翌日に確定するものであるため、上記面積から変動する可能性があります。
(注2)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注3)銀座MTRビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の共有者(新橋演舞場株式会社)の共有持分を含んでいます。当該土地全5筆のうち、4筆(合計面積367.69㎡)は本投資法人が単独で所有しており、1筆(面積4,287.87㎡、本投資法人の共有持分10,000分の6,570)は他の共有者と共有しています。また、銀座MTRビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分の床面積は23,614.49㎡です。
(注4)新横浜TECHビルは、A館及びB館の2棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
(注5)大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、10筆(合計面積1,807.12㎡)は本投資法人が単独で所有しており、3筆(合計面積1,073.67㎡)については、本投資法人が1,081,560分の710,234の共有持分を保有し、1筆(面積121.28㎡)については本投資法人が5分の1の共有持分を保有し、3筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有しています。
また、ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地3筆の合計面積(10,850.67㎡)であり、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、上記記載のとおり本投資法人が大崎MTビルの敷地として保有しています。従って、当該3筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面積として各々に記載しています。
(注6)上記16物件のうち、ONビル、天神プライム、フレスポ稲毛、渋谷フラッグ及びホテルオークラ神戸は信託不動産に、その他の11物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「c.不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
(注7)東京汐留ビルディングの土地は、東京都の実施する東京都市計画事業汐留土地区画整理事業において土地区画整理法第96条第1項に規定される保留地となることが予定されている土地です。本投資法人が保有しているのは、東京都に対する当該土地の停止条件付所有権移転請求権であり、本投資法人は、前記土地区画整理事業にかかる換地処分がなされたときに、かかる換地処分の公告があった日の翌日において、当該土地の所有権(共有持分100分の50)を取得します。また、本投資法人は、当該土地の所有権を取得するまでの間の当該土地の使用収益権を取得しています。東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が準共有する上記停止条件付所有権移転請求権及び使用収益権の対象となる土地の面積であり、他の共有者の準共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地にかかる権利のうち、本投資法人の準共有持分は100分の50です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。
(注8)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全7筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全7筆のうち、6筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、1筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
不動産等資産の区分、価格及び投資比率

地域区分	用途区分 (注1)	名称	取得価格 (注2) (百万円)	帳簿価額 (百万円)	期末算定 価額 (注3) (百万円)	直接 還元法	DCF法		期末算定価額評価機関	投資比率 (注4)
						還元 利回り	割引率	最終還元 利回り
東京都 心部	オフィス ビル	銀座MTRビル	16,000	16,313	15,900	4.3%	4.1%	4.6%	一般財団法人日本不動産 研究所	4.9%
		三田MTビル	16,000	15,667	12,100	4.8%	4.3%	4.7%	一般財団法人日本不動産 研究所	4.9%
		大崎MTビル	13,526 (注5)	12,827	11,500	4.4%	4.1%	4.6%	一般財団法人日本不動産 研究所	4.1%
		ONビル	39,900	39,940	28,100	4.5%	4.2%	4.7%	一般財団法人日本不動産 研究所	12.2%
		東京汐留ビルディング	110,000	106,857	116,200	4.2%	4.2%	4.4%	株式会社立地評価研究所	33.6%
	小計		195,426	191,607	183,800	-				59.7%
	商業施設	新橋駅前MTRビル	18,000	17,617	19,600	4.4%	4.2%	4.6%	日本土地建物株式会社	5.5%
		渋谷フラッグ	32,040	32,771	35,000	3.8%	3.6%	4.0%	一般財団法人日本不動産 研究所	9.8%
	小計		50,040	50,389	54,600	-				15.3%
	その他	パークレーンプラザ	3,200	3,257	3,000	4.3%	5.0%	4.0%	日本土地建物株式会社	1.0%
	小計		3,200	3,257	3,000	-				1.0%
小計			248,666	245,254	241,400	-				76.0%
その他	オフィス ビル	大阪丸紅ビル	12,500	12,658	6,900	5.1%	5.1%	4.9%	一般財団法人日本不動産 研究所	3.8%
		新横浜TECHビル	6,900	6,716	4,590	5.9%	5.7%	6.2%	日本土地建物株式会社	2.1%
		天神プライム	6,940	6,906	7,280	5.3%	5.1%	5.6%	一般財団法人日本不動産 研究所	2.1%
	小計		26,340	26,281	18,770	-				8.0%
	商業施設	イトーヨーカドー 湘南台店	11,600	10,344	12,100	5.5%	5.2%	5.7%	一般財団法人日本不動産 研究所	3.5%
		フレスポ稲毛	2,100 (注6)	2,193	2,680	8.8%	8.4%	- (注7)	一般財団法人日本不動産 研究所	0.6%
		イトーヨーカドー 新浦安店	12,150	11,420	11,400	5.6%	5.4%	5.9%	一般財団法人日本不動産 研究所	3.7%
		コーナン 相模原西橋本店	7,460	7,702	7,830	5.8%	5.5%	6.0%	一般財団法人日本不動産 研究所	2.3%
	小計		33,310	31,660	34,010	-				10.2%
	その他	ホテルオークラ 神戸	19,000	17,247	15,700	5.5%	5.3%	5.6%	株式会社立地評価研究所	5.8%
	小計		19,000	17,247	15,700	-				5.8%
小計			78,650	75,189	68,480	-				24.0%
合計			327,316	320,443	309,880	-				100.0%

(注1)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディングについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途である「商業施設」に区分しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。以下同じです。
(注3)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(平成26年3月31日を価格時点とする。)を記載しています。
(注4)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注5)大崎MTビルの取得価格は、平成17年3月31日(7,870百万円)及び平成17年10月28日(5,656百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注6)フレスポ稲毛の取得価格については、平成24年2月29日に信託土地の50%を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50%に相当する価格を記載しています。
(注7)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。
b.不動産等資産における賃貸借の状況一覧
(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
平成26年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、第24期(平成25年10月1日から平成26年3月31日までの6か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10%以上を占める不動産等資産は、東京汐留ビルディングの1物件になります。
不動産等資産の賃貸借の状況

地域区分	用途区分	名称	総賃料収入 (注1) (百万円)	対総賃料収入 比率(注2)	総賃貸可能 面積(注3) (㎡)	総賃貸面積 (注4) (㎡)	テナント 総数
東京都心部		銀座MTRビル	(注5)	(注5)	13,637.38	13,629.99	5
		三田MTビル	42	0.5%	21,043.02	21,043.02	1(注6)
	オフィス ビル	大崎MTビル	233	2.7%	22,634.06	22,634.06	1(注6)
		ONビル	(注5)	(注5)	20,654.60	20,654.60	1
		東京汐留ビルディング	2,795	31.8%	95,697.03	95,697.03	1
	商業施設	新橋駅前MTRビル	459	5.2%	8,055.00	8,055.00	1
		渋谷フラッグ	(注5)	(注5)	5,982.75	5,982.75	2(注7)
	その他	パークレーンプラザ	96	1.1%	4,443.03	4,443.03	18(注8)
その他		大阪丸紅ビル	480	5.5%	22,755.52	21,251.50	15
	オフィス ビル	新横浜TECHビル	405	4.6%	18,359.46	16,428.19	7
		天神プライム	277	3.2%	5,993.80	5,993.80	13(注7)
	商業施設	イトーヨーカドー湘南台店	395	4.5%	53,393.66	53,393.66	1
		フレスポ稲毛	123	1.4%	39,556.71	39,556.71	1
		イトーヨーカドー新浦安店	378	4.3%	57,621.38	57,621.38	1
		コーナン相模原西橋本店	(注5)	(注5)	40,283.77	40,283.77	1
	その他	ホテルオークラ神戸	633	7.2%	72,246.86	72,246.86	1
合計			8,788	100.0%	502,358.03	498,915.35	70

(注1)「総賃料収入」は、第24期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。
(注2)「対総賃料収入比率」は小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、銀座MTRビルについては、本投資法人が保有する専有部分のうち賃貸の用に供することが可能な部分の面積及び他の共有者(新橋演舞場株式会社)との共有部分のうち賃貸の用に供することが可能な部分に本投資法人の共有持分(1,000分の682)を乗じた面積の合計を記載しています。また大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の838,899)を乗じた面積を記載しています。東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、銀座MTRビルについては、本投資法人が保有する専有部分のうち賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積及び他の共有者(新橋演舞場株式会社)との共有部分のうち賃貸借契約が締結され賃貸が行われている部分に本投資法人の共有持分(1,000分の682)を乗じた面積の合計を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の838,899)を乗じた面積を記載しています。東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。
(注5)銀座MTRビル、ONビル、渋谷フラッグ及びコーナン相模原西橋本店の「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、やむを得ない事情により開示していません。
(注6)三田MTビル及び大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、サブリース契約に基づく三田MTビルのテナント総数は5、大崎MTビルのテナント総数は11です。
(注7)渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注8)パークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
不動産等資産の稼働率の推移

地域 区分	用途区分	名称	最近5年の稼働率(注1)の推移(%)
			平成26年	平成25年		平成24年		平成23年		平成22年		平成21年
			3月末	9月末	3月末	9月末	3月末	9月末	3月末	9月末	3月末	9月末
東京都心部	オフィスビル	銀座MTRビル	99.9	99.9	99.9	99.9	99.9	99.9	85.6	85.6	64.0	100.0
		三田MTビル(注2)	100.0	100.0	1.2	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
			(63.2)	(5.8)
		大崎MTビル(注2)	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
			(83.8)	(65.3)	(85.9)	(96.9)	(92.7)	(89.5)	(85.3)	(100.0)	(100.0)	(100.0)
		ONビル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
		東京汐留ビルディング	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	-	-
	小計(注2)		99.9	99.9	91.0	99.9	99.9	99.9	98.8	98.8	94.3	100.0
			(95.1)	(88.0)
	商業施設	新橋駅前MTRビル	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
		渋谷フラッグ(注3)	100.0	100.0	-	-	-	-	-	-	-	-
	小計		100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
	その他	パークレーンプラザ	100.0	95.9	85.1	94.1	96.7	91.4	86.7	81.2	83.7	81.2
	小計		100.0	95.9	85.1	94.1	96.7	91.4	86.7	81.2	83.7	81.2
小計(注2)			99.9	99.9	91.2	99.9	99.9	99.8	98.6	98.5	94.3	99.2
			(95.6)	(89.1)
その他	オフィスビル	大阪丸紅ビル	93.4	89.0	84.8	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
		新横浜TECHビル	89.5	90.5	90.5	89.5	89.5	89.5	83.1	73.4	90.7	90.7
		天神プライム(注3)	100.0	100.0	100.0	100.0	-	-	-	-	-	-
	小計		92.7	91.0	89.0	97.1	96.8	96.8	94.8	91.8	97.1	97.1
	商業施設	イトーヨーカドー 湘南台店	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
		フレスポ稲毛	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
		イトーヨーカドー 新浦安店	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
		コーナン 相模原西橋本店	100.0	100.0	100.0	-	-	-	-	-	-	-
	小計		100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
	その他	ホテルオークラ神戸	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
	小計		100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
小計			98.9	98.6	98.3	99.3	99.3	99.4	99.0	98.5	99.5	99.5
合計(注2)			99.3	99.1	95.7	99.5	99.5	99.5	98.9	98.5	98.3	99.4
			(97.7)	(95.2)

(注1)「稼働率」は小数点第2位を四捨五入し記載しています。各不動産等資産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、各区分毎の稼働率の小計(または全不動産等資産の稼働率の合計)は総賃貸可能面積の小計(または合計)に占める総賃貸面積の小計(または合計)の割合を記載しています。
(注2)三田MTビル及び大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。また、小計及び合計の稼働率の括弧内には、当該物件についてサブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
(注3)渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件の稼働率については、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(ⅱ)主要なテナントの状況
平成26年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、一のテナントに対する賃貸面積(複数の不動産等資産に一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が全不動産等資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナント(以下「主要なテナント」といいます。)は、森トラスト株式会社、株式会社イトーヨーカ堂、株式会社ホテルオークラ神戸の3社になります。
主要なテナントの状況

賃貸 対象	テナント名称 (業種)	入居物件	契約開始日 (注1) 契約満了日	賃貸面積 (注2) (㎡)	総賃貸面積 (ポートフォリオ 全体) 合計対比(注3)		期末年間 契約賃料 (注4) (百万円)
建物	森トラスト株式会社 (不動産業)	三田MTビル	平成25年4月10日 平成28年3月31日	21,043.02	4.2%	27.9%	76
		大崎MTビル	平成25年4月1日 平成28年3月31日	22,634.06	4.5%		468
		東京汐留ビルディング	①平成22年4月13日 平成32年4月12日 (オフィス・店舗) ②平成22年4月13日 平成47年12月31日 (ホテル)	95,697.03	19.2%		5,590
	株式会社イトーヨーカ堂 (小売業)	イトーヨーカドー湘南台店	平成14年11月21日 平成34年11月20日	53,393.66	10.7%	22.3%	790
		イトーヨーカドー新浦安店	平成16年7月30日 平成32年7月29日	57,621.38	11.5%		756
	株式会社ホテルオークラ神戸 (サービス業)	ホテルオークラ神戸	平成14年4月25日 平成34年3月31日	72,246.86	14.5%		1,278
合計				322,636.01	64.7%		-
総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計(注2)				498,915.35	-		-

(注1)本投資法人が、前所有者から賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継した場合には、前所有者が賃借人と締結した賃貸借契約の契約開始日を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要なテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計」は、主要なテナントを含む全てのテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の838,899)を乗じた面積を記載しています。また、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。
(注3)「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計対比」については、小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注4)「期末年間契約賃料」とは、平成26年3月31日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計を記載しています。
(ⅲ)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事項
平成26年3月31日現在において、主要なテナントとの間で締結している賃貸借契約に関して特記すべき事項等(契約更改の方法、敷金・保証金、その他賃貸借契約に関して特記すべき事項等)は以下のとおりです。
(イ)森トラスト株式会社

物件名称	三田MTビル
契約形態 契約期間	・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ・平成25年4月10日から平成28年3月31日まで
月額契約賃料(注)	6,350,250円
敷金・保証金等(注)	敷金370,977,678円
期間満了時の更新について	借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
中途解約について	契約期間中、中途解約はできません。
転貸借契約について	・本件建物は、本投資法人とテナント間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料及び敷金は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

物件名称	大崎MTビル
契約形態 契約期間	・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ・平成25年4月1日から平成28年3月31日まで
月額契約賃料(注)	39,032,207円
敷金・保証金等(注)	敷金716,750,424円
期間満了時の更新について	借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
中途解約について	契約期間中、中途解約はできません。
転貸借契約について	・本件建物は、本投資法人とテナント間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の838,899)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料及び敷金は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

物件名称	東京汐留ビルディング
契約形態 契約期間	・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ①平成22年4月13日から平成32年4月12日まで(オフィス・店舗) ②平成22年4月13日から平成47年12月31日まで(ホテル)
月額契約賃料 (注1)(注2)	① :435,833,334円(オフィス・店舗) ②-1 : 30,000,000円(ホテル)(平成22年4月13日から平成32年4月12日まで) ②-2 : 35,000,000円(ホテル)(平成32年4月13日から平成47年12月31日まで)
敷金・保証金等	なし
期間満了時の更新について	借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
中途解約について	契約期間中、中途解約はできません。
転貸借契約について	・本件建物は、本投資法人とテナント間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注1)本件賃貸借については賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条を適用しない旨の合意がなされています。
(注2)月額契約賃料について①及び②-1は、賃料とは別途、本件建物共用部の維持管理費用をテナントが負担することを前提としています。平成32年4月13日以降の月額契約賃料②-2は、本件建物共用部のうちホテルにかかる維持管理費用をテナントが負担せずに別途賃貸人が負担するため、当該維持管理費用の見込分を賃料として加算しています。但し、オフィス・店舗に関する賃貸借契約を再契約し、引き続き本件建物の一部の維持管理費用を賃料とは別途テナントが負担する場合には、②-1の適用期間が延長され、ホテルの月額契約賃料は30,000,000円となります。
(ロ)株式会社イトーヨーカ堂

物件名称	イトーヨーカドー湘南台店
契約形態 契約期間	・建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) ・平成14年11月21日から平成34年11月20日まで
月額契約賃料	65,833,400円
敷金・保証金等	敷金683,460,000円
期間満了時の更新について	期間満了の場合の更新については、本投資法人と株式会社イトーヨーカ堂(本表及び次表において、以下「テナント」といいます。)間の協議によると規定しています。
中途解約について	平成14年11月21日から15年が経過しないうちは、中途解約はできません。 但し、テナントは、一定の損害金を支払うことによって解約することができます。
転貸借契約について	・本件建物は、本投資法人とテナント間の建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本件建物をショッピングセンターとして、他の専門店等の出店も得てバラエティーに富んだ売場を構成する必要があることから、テナントの関連会社あるいは専門店等に転貸することができます。本投資法人とテナントとの間の建物賃貸借契約が終了する場合は、テナントは当該転借人を退去させなければならない旨合意されています。

物件名称	イトーヨーカドー新浦安店
契約形態 契約期間	・建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) ・平成16年7月30日から平成32年7月29日まで
月額契約賃料	63,027,520円
敷金・保証金等	敷金756,330,240円
期間満了時の更新について	期間満了の場合の更新については、本投資法人とテナント間の協議によると規定しています。
中途解約について	平成16年7月30日から13年が経過しないうちは、中途解約はできません。 但し、テナントは、一定の損害金を支払うことによって解約することができます。
転貸借契約について	・本件建物は、本投資法人とテナント間の建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本件建物をショッピングセンターとして、他の専門店等の出店も得てバラエティーに富んだ売場を構成する必要があることから、テナントの関連会社あるいは専門店等に転貸することができます。本投資法人とテナントとの間の建物賃貸借契約が終了する場合は、テナントは当該転借人を退去させなければならない旨合意されています。

(ハ)株式会社ホテルオークラ神戸

物件名称	ホテルオークラ神戸
契約形態 契約期間	・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ・平成14年4月25日から平成34年3月31日まで
月額契約賃料	固定賃料	88,637,500円
	変動賃料	固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計(年額)の12分の1
敷金・保証金等	敷金1,312,500,000円
期間満了時の更新について	借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
中途解約について	契約期間中、中途解約はできません。
転貸借契約について	・本件建物は、信託受託者たる三菱UFJ信託銀行株式会社と株式会社ホテルオークラ神戸(以下本表では「テナント」といいます。)間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、ホテル運営に必要な専門店等に本件信託建物の一部を転貸しています。テナントは、全ての転借人たる専門店等から定期建物賃貸借契約が契約期間満了により終了する場合には転貸借契約も終了させることについて同意を取得しています。

c.不動産等資産の詳細な情報
平成26年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の詳細な情報は以下のとおりです。

1.「不動産等資産の概要」欄の記載について (1)「地積・延床面積」、「構造/階数」及び「建築時期」には、別段の断りがない限り、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。 (2)「構造」について、「SRC造」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC造」は鉄筋コンクリート造、「S造」は鉄骨造を、それぞれ意味します。 (3)区分所有建物、共有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の延床面積(他の区分所有者が所有する面積を含みます。)、共有建物の延床面積(他の共有者の共有持分を含みます。)及び共有土地全体の面積(他の共有者の共有持分を含みます。)を記載しています。 (4)「用途地域等」には、都市計画法第8条第1項第1号、第2号、第5号及び第9号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」、「防火地域又は準防火地域」及び「臨港地区」並びに都市再生特別措置法第2条第3項及び5項に掲げる「都市再生緊急整備地域」及び「特定都市再生緊急整備地域」の区分を記載しています。 2.「特定資産の概要」欄の記載について (1)「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。 (2)「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(不動産売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。 3.「取得時の不動産鑑定の概要」欄の記載について 「鑑定評価額」は、不動産等資産を取得検討する際に取得した不動産鑑定評価書に基づく評価額を記載しています。 4.「物件収支状況」欄の記載について (1)物件収支状況は本投資法人の第24期(平成25年10月1日から平成26年3月31日までの6か月間)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。 (2)「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、各不動産等資産の不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。また「NCF」は、ネット・キャッシュ・フローを意味し、各不動産等資産のNOIから資本的支出を控除した金額を記載しています。 (3)不動産賃貸事業損益は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した金額です。不動産賃貸事業費用には、不動産等資産の収支に直接的にかかわらない資産運用報酬、支払利息等を含んでいません。 (4)公租公課の内訳で「固定資産税」には第24期における固定資産税及び都市計画税の合計を記載しています。なお、不動産等資産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った固定資産税及び都市計画税相当額については、費用計上せず取得原価に算入しています。 (5)区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。 5.「平成25年度公租公課」欄の記載について (1)平成25年度の固定資産税(償却資産にかかるものを除きます。)及び都市計画税の税額を記載しています。区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。 (2)固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年1月1日時点の所有者に課されます。従って平成25年1月1日の翌日以降、平成25年中に取得した不動産等資産について、第24期に納付義務はありませんが、参考情報として平成25年度の固定資産税及び都市計画税の税額を記載しています。 6.「特記事項」欄の記載について 原則として平成26年3月31日現在の不動産の状況(不動産の構造、現況その他投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項(当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、区分所有建物、共有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、当該不動産等資産に関する行政法規における制限等を含みますが、これらに限られません。))を記載しています。なお、当該不動産等に担保の設定がなされている場合は、その旨を「特記事項」欄に記載します(平成26年3月31日現在、担保の設定はなされていません。)。 7.鑑定評価業者、前所有者及び施工会社の名称について 原則として、評価、取得、もしくは施工を行った時点での名称を記載しています。

銀座MTRビル

物件番号		A-2	物件名称	銀座MTRビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			(注)
土地	地番		東京都中央区銀座六丁目209番2他4筆		家賃
					共益費
	住居表示		東京都中央区銀座六丁目18番2号		土地賃貸収益
	地積		4,655.56㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)		その他賃貸事業収入
	用途地域等		商業地域、防火地域、		(2)不動産賃貸事業費用			(注)
			特定都市再生緊急整備地域		公租公課
			(東京都心・臨海地域)		固定資産税
建物	構造/階数		SRC・RC・S造陸屋根/地下5階付17階建		その他公租公課
	建築時期		昭和57年3月(平成22年大規模修繕実施)		諸経費
	延床面積		建物一棟:38,901.73㎡		管理業務費
			本投資法人の所有にかかる専有部分(一棟の建物		水道光熱費
			の地下5階から地上17階にわたります。):		損害保険料
			23,614.49㎡		信託報酬
	駐車場台数		70台		その他費用
					減価償却費
	施工会社		鹿島建設株式会社、大成建設株式会社		(3)NOI			507,203
					(4)不動産賃貸事業損益			447,322
					(5)資本的支出			3,225
					(6)NCF			503,978
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成15年3月31日		信託受益権の概要
前所有者			森トラスト株式会社		信託設定日		-
			森産業トラスト株式会社		信託受託者		-
取得価格			16,000百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			16,100百万円		固定資産税額			69,799
価格時点			平成15年1月31日		都市計画税額			14,957
鑑定評価業者			UFJ信託銀行株式会社		合計			84,756
6.特記事項
(1)権利関係について 本件土地面積は、本件建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の共有者(新橋演舞場株式会社)の共有持分を含んでいます。当該土地全5筆のうち、4筆(合計面積367.69㎡)は本投資法人が単独で所有しており、1筆(面積4,287.87㎡、本投資法人の共有持分10,000分の6,570)は他の共有者と共有しています。また、本件建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分の床面積は23,614.49㎡です。 (2)管理規約について 区分所有者間の管理規約により、区分所有者が共有する敷地及び共用部分について分割請求が禁止されており、また敷地権の登記はなされていませんが、専有部分と敷地利用権を分離処分することは禁止されています。なお、本投資法人が有する議決権の割合は、1,000分の682となっています。 (3)買取優先交渉権について 全区分所有者2名(本投資法人及び新橋演舞場株式会社)、本件区分所有建物の前所有者である森トラスト株式会社において締結された「協定書」には、本投資法人が自己の所有にかかる専有部分及び敷地利用権を譲渡しようとする場合、当該協定書のこれら当事者が、第三者に優先して買取交渉権を有する旨定められています。

(注)本件不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、やむを得ない事情により開示していません。
三田MTビル

物件番号		A-3	物件名称	三田MTビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			42,452
土地	地番		東京都港区三田三丁目202番1		家賃			42,452
					共益費			-
	住居表示		東京都港区三田三丁目13番12号		土地賃貸収益			-
	地積		3,489.80㎡		その他賃貸事業収入			-
	用途地域等		商業地域、防火地域、		(2)不動産賃貸事業費用			95,733
			特定都市再生緊急整備地域		公租公課			41,651
			(品川駅・田町駅周辺地域)		固定資産税			41,636
建物	構造/階数		SRC造陸屋根/地下1階付11階建		その他公租公課			14
			附属建物S造/平家建 他1棟		諸経費			2,548
	建築時期		昭和49年9月		管理業務費			-
			(平成9年大規模修繕実施)		水道光熱費			-
	延床面積		21,043.02㎡		損害保険料			810
			(附属建物72.70㎡を含みます。)		信託報酬			-
					その他費用			1,737
	駐車場台数		65台		減価償却費			51,533
	施工会社		鹿島建設株式会社		(3)NOI			△1,747
					(4)不動産賃貸事業損益			△53,281
					(5)資本的支出			4,184
					(6)NCF			△5,932
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		マスターリース契約(注)
取得年月日			平成15年12月1日		信託受益権の概要
前所有者			森観光トラスト株式会社		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			16,000百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			16,000百万円		固定資産税額			68,222
価格時点			平成15年9月11日		都市計画税額			14,618
鑑定評価業者			UFJ信託銀行株式会社		合計			82,840
6.特記事項
(1)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件不動産の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。 (2)越境物について 本件土地と北東側隣接地との境界部分について、本投資法人が所有する街灯、監視カメラ及び塀の一部が当該隣接地に対し越境しており、また、隣接地所有者等が所有する配電盤、塀の一部及び配管が本件土地に対し越境しています。これらの越境物について、「越境物に関する確認書」が締結されており、当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。

(注)三田MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
大阪丸紅ビル

物件番号		A-4	物件名称	大阪丸紅ビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			480,779
土地	地番		大阪市中央区安土町二丁目26番		家賃			406,505
			大阪市中央区本町二丁目3番1		共益費			-
	住居表示		大阪市中央区本町二丁目5番7号		土地賃貸収益			-
	地積		5,878.72㎡		その他賃貸事業収入			74,274
	用途地域等		商業地域、防火地域、		(2)不動産賃貸事業費用			323,023
			都市再生緊急整備地域		公租公課			83,186
			(大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域)		固定資産税			82,502
建物	構造/階数		S・SRC造陸屋根/地下3階建付19階建		その他公租公課			684
					諸経費			147,892
	建築時期		昭和59年3月		管理業務費			78,441
			(昭和61年2月増築)		水道光熱費			63,027
	延床面積		41,574.47㎡		損害保険料			1,957
					信託報酬			-
	駐車場台数		123台		その他費用			4,465
					減価償却費			91,944
	施工会社		株式会社竹中工務店		(3)NOI			249,700
					(4)不動産賃貸事業損益			157,756
					(5)資本的支出			24,917
					(6)NCF			224,782
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成14年9月30日		信託受益権の概要
前所有者			丸紅株式会社		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			12,500百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			12,600百万円		固定資産税額			134,471
価格時点			平成14年6月1日		都市計画税額			28,815
鑑定評価業者			財団法人日本不動産研究所		合計			163,286
6.特記事項
(1)船場建築線について 本件土地の東側及び北側道路は、「船場建築線」の指定を受けており、東側道路については道路中心線から5m後退した線、北側道路については道路中心線から6m後退した線が道路境界線とみなされています。また、「船場建築線」が交差する本件土地の北東角部分及び北西角部分においては、2.5mの隅切りを施さなければならない旨規定されています。当該後退部分及び隅切り部分の面積は、建ぺい率・容積率の計算上敷地面積には算入されません。

新横浜TECHビル

物件番号		A-5	物件名称	新横浜TECHビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			405,181
土地	地番		横浜市港北区新横浜三丁目9番1他1筆		家賃			257,383
	住居表示		A館:横浜市港北区新横浜三丁目9番18号		共益費			83,367
			B館:横浜市港北区新横浜三丁目9番1号		土地賃貸収益			-
	地積		2,671.11㎡		その他賃貸事業収入			64,431
	用途地域等		商業地域、防火地域		(2)不動産賃貸事業費用			207,832
					公租公課			29,252
					固定資産税			29,252
建物	構造/階数		A館:SRC造陸屋根/地下1階付9階建		その他公租公課			-
			B館:S・SRC造陸屋根/地下1階付16階建		諸経費			131,780
	建築時期		A館:昭和61年2月		管理業務費			65,778
			B館:昭和63年2月		水道光熱費			59,960
	延床面積		A館 11,636.35㎡		損害保険料			997
			B館 13,550.87㎡		信託報酬			-
			合計 25,187.22㎡		その他費用			5,043
	駐車場台数		78台		減価償却費			46,799
	施工会社		鹿島建設株式会社、大成建設株式会社		(3)NOI			244,149
					(4)不動産賃貸事業損益			197,349
					(5)資本的支出			24,882
					(6)NCF			219,266
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成15年11月14日		信託受益権の概要
前所有者			寺田倉庫株式会社		信託設定日		-
			シティトラスト信託銀行株式会社		信託受託者		-
取得価格			6,900百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			6,980百万円		固定資産税額			47,484
価格時点			平成15年9月30日		都市計画税額			10,175
鑑定評価業者			日本土地建物株式会社		合計			57,659
6.特記事項
特記すべき事項はありません。

大崎MTビル

物件番号		A-6	物件名称	大崎MTビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			233,838
土地	地番		東京都品川区北品川五丁目689番2他16筆		家賃			233,585
					共益費			-
	住居表示		東京都品川区北品川五丁目9番11号		土地賃貸収益			-
	地積		13,852.74㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)		その他賃貸事業収入			253
	用途地域等		準工業地域、第一種低層住居専用地域、		(2)不動産賃貸事業費用			101,181
			防火地域、準防火地域		公租公課			34,044
					固定資産税			34,044
建物	構造/階数		S・SRC造陸屋根/地下3階付14階建		その他公租公課			-
					諸経費			12,349
	建築時期		平成6年7月		管理業務費			6,418
			(平成20年大規模修繕実施)		水道光熱費			-
	延床面積		26,980.68㎡		損害保険料			844
			本投資法人の共有持分(1,000,000分の838,899)		信託報酬			-
			を乗じた面積:22,634.06㎡		その他費用			5,086
	駐車場台数		65台		減価償却費			54,787
	施工会社		株式会社大林組		(3)NOI			187,444
					(4)不動産賃貸事業損益			132,657
					(5)資本的支出			3,866
					(6)NCF			183,577
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		マスターリース契約(注2)
取得年月日			①平成17年3月31日		信託受益権の概要
			②平成17年10月28日		信託設定日		-
前所有者			①森トラスト株式会社		信託受託者		-
			②三菱UFJ信託銀行株式会社		信託期間満了日		-
取得価格			①7,870百万円
			②5,656百万円
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			①7,870百万円		固定資産税額			55,381
			②5,030百万円		都市計画税額			11,867
価格時点			①平成17年3月31日		合計			67,248
			②平成17年8月31日
鑑定評価業者			①、②日本土地建物株式会社
6.特記事項
(1)本件土地の権利関係について 本件土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。 当該土地全17筆のうち、①10筆(合計面積1,807.12㎡)は本投資法人が単独で所有しており、②3筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の710,234)、③1筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分5分の1)及び④3筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861)は他の共有者と共有しています。なお、④における本投資法人以外の共有持分1,000,000分の840,139は、後記「ONビル 6.特記事項」のとおり本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「ONビル受託者」といいます。)が所有しています。 (2)本件建物の権利関係について 本件建物は、共有建物であり、建物面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の838,899)を乗じた面積は22,634.06㎡です。 (3)敷地利用権について 本件建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件建物を含む2棟の建物(他方の建物は、後記「ONビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。 2棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地の所有者から、各土地について使用借権または賃借権(存続期間は、本件建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本投資法人は、2棟の建物の他の所有者(共有者を含みます。)が各建物を所有するために、本件土地のうち本投資法人が保有する持分を使用させる義務を負っています。一方で、本投資法人が本件建物を所有するため有する敷地利用権は①本件土地のうち本投資法人の保有する持分との関係ではその所有権(共有持分を含みます。)となり、②大崎MTビルにかかる他の共有者またはONビル受託者が保有する大崎ビジネスガーデンの土地持分に対しては、上記使用借権または賃借権となります。 (4)境界確認について 本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 (5)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。 (6)買取優先交渉権について 本投資法人は他の共有者との間で、本件不動産の全部または一部の買取に関し、相互に優先交渉権を付与する協定を承継しています。また、当該各共有者において、本件不動産の買取にかかる優先交渉権を行使しないことが確認された場合には、本投資法人は、森トラスト株式会社に対して、優先交渉権を付与します。 (7)分離処分の禁止について 大崎ビジネスガーデンを構成する各所有者との間で、本件建物の共有持分と当該共有持分の同一の所有者が所有する土地を分離して譲渡することは禁止されています。

(注1)本投資法人は、平成17年3月31日の取得において、土地の所有権(土地全14筆のうち本投資法人が単独で所有する10筆(合計面積1,807.12㎡)、他の共有者と共有する3筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の710,234)及び1筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分5分の1))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の590,950)を取得しています。また、平成17年10月28日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する土地3筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の247,949)を取得しています。
(注2)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
ONビル

物件番号		A-8	物件名称	ONビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			(注)
土地	地番		東京都品川区北品川五丁目746番1他2筆		家賃
					共益費
	住居表示		東京都品川区北品川五丁目9番12号		土地賃貸収益
	地積		10,850.67㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)		その他賃貸事業収入
	用途地域等		準工業地域、第一種低層住居専用地域、		(2)不動産賃貸事業費用			(注)
			防火地域、準防火地域		公租公課
					固定資産税
建物	構造/階数		S・SRC造陸屋根/地下2階付21階建		その他公租公課
					諸経費
					管理業務費
	建築時期		平成2年11月		水道光熱費
	延床面積		32,812.27㎡		損害保険料
					信託報酬
	駐車場台数		79台		その他費用
					減価償却費
	施工会社		株式会社大林組		(3)NOI			586,395
					(4)不動産賃貸事業損益			501,919
					(5)資本的支出			34,465
					(6)NCF			551,930
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成20年8月29日		信託受益権の概要
前所有者			有限会社エスアイエイキング2号		信託設定日		平成13年2月9日
					信託受託者		三菱UFJ信託銀行株式会社
取得価格			39,900百万円		信託期間満了日		平成32年10月末日
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			41,000百万円		固定資産税額			86,253
価格時点			平成20年8月1日		都市計画税額			18,482
鑑定評価業者			財団法人日本不動産研究所		合計			104,736
6.特記事項
(1)権利関係について 本件土地面積は全3筆の合計面積であり、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「本件受託者」といいます。)が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。なお、当該3筆についての本件受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が保有しています。 (2)敷地利用権について 本件信託建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件信託建物を含む2棟の建物(他方の建物は、前記「大崎MTビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものであり、2棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地所有者から、各土地についての使用借権または賃借権の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本件受託者が本件信託建物を所有するための敷地利用権は、①本件土地のうち本件受託者の保有する共有持分との関係では、当該共有持分となり、②本件土地のうち本投資法人の保有する共有持分及び③本件土地以外の大崎ビジネスガーデン対象土地との関係では、それぞれの土地に設定された使用借権または賃借権となります。また、本件受託者は、隣接する大崎MTビルの各共有者が大崎MTビルの各共有持分を所有するために、本件信託土地を使用させる義務を負っています。 (3)境界確認について 本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 (4)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。 (5)工作物について 本件土地に設置された工作物のうち一部の擁壁は、完了検査を受けておらず検査済証が交付されていません。本投資法人は、国土交通大臣等が指定する検査機関である日本ERI株式会社による建築基準法適合判定調査を実施し、調査の結果、当該工作物は建築基準法との適合性が確保されており、構造上の安全性について支障がないと考えられるとの報告を得ています。

(注)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、やむを得ない事情により開示していません。
東京汐留ビルディング

物件番号		A-9	物件名称	東京汐留ビルディング
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル・ホテル・商業施設		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			2,795,000
土地	地番(注)		東京都港区東新橋一丁目5-48、5-69、5-70、		家賃			2,795,000
			5-79のうち街区番号4街区保留地符号4-1		共益費			-
	住居表示		東京都港区東新橋一丁目9番1号		土地賃貸収益			-
	地積(注)		17,847㎡(保留地譲受権の他の準共有者の準共有持		その他賃貸事業収入			-
			分を含みます。)		(2)不動産賃貸事業費用			934,500
	用途地域等		商業地域、防火地域、		公租公課			374,965
			特定都市再生緊急整備地域		固定資産税			374,965
			(東京都心・臨海地域)		その他公租公課			-
建物	構造/階数		SRC・RC・S造陸屋根/地下4階付37階建		諸経費			5,183
	建築時期		平成17年1月		管理業務費			-
	延床面積		191,394.06㎡		水道光熱費			-
			本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積:		損害保険料			4,363
			95,697.03㎡		信託報酬			-
	駐車場台数		437台		その他費用			820
	施工会社		株式会社竹中工務店		減価償却費			554,352
					(3)NOI			2,414,851
					(4)不動産賃貸事業損益			1,860,499
					(5)資本的支出			1,260
					(6)NCF			2,413,591
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		マスターリース契約
取得年月日			平成22年4月13日		信託受益権の概要
前所有者			森トラスト株式会社		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			110,000百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			111,500百万円		固定資産税額			610,345
価格時点			平成22年3月31日		都市計画税額			130,788
鑑定評価業者			株式会社立地評価研究所		合計			741,133
6.特記事項
(1)本件土地について 本件土地は、東京都の実施する東京都市計画事業汐留土地区画整理事業において土地区画整理法第96条第1項に規定される保留地となることが予定されている土地です。本投資法人が保有しているのは、東京都に対する当該土地の停止条件付所有権移転請求権であり、本投資法人は、前記土地区画整理事業にかかる換地処分がなされたときに、かかる換地処分の公告があった日の翌日において、当該土地の所有権(共有持分100分の50)を取得します。また、本投資法人は、当該土地の所有権を取得するまでの間の当該土地の使用収益権(上記当該土地の停止条件付所有権移転請求権と併せて、本表において以下「保留地譲受権」といいます。)を有しています。なお、本投資法人は、換地処分の公告の日の翌日以降に当該土地の所有権移転登記を行うことを予定しています。なお、換地処分公告日は平成27年度中になる見込みです。 (2)敷地利用権について 本件土地の利用については、森トラスト株式会社、本件土地の保留地譲受権の他の準共有者及び本件建物の他の共有者間の運営に関する確認書で、森トラスト株式会社及び本件建物の他の共有者が本件土地上に本件建物を所有することの合意がなされている旨が確認されています。本投資法人は、上記運営に関する確認書上の森トラスト株式会社の権利、義務及び契約上の地位を承継しています。 (3)本件土地面積の増減にかかる精算について 本件土地は、保留地予定地であるため、換地処分の公告の日の翌日に面積が確定するものであり、上記の面積が増減する可能性があります。本件土地の面積に増減があった場合は、換地処分の公告の日の翌日以降に東京都との間で精算が行われます。 (4)本件土地の権利関係について 本件土地面積は、本投資法人が準共有する保留地譲受権の対象となる土地の面積であり、他の準共有者の準共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地にかかる権利のうち、本投資法人の準共有持分は100分の50です。 (5)本件土地にかかる保留地譲受権の譲渡制限等について 本投資法人及び本件土地の保留地譲受権の他の準共有者が、本件土地の所有権を取得し、登記を完了するまでの間は、本件土地について、売買、贈与、交換、出資等による停止条件付所有権移転請求権もしくは所有権の移転をし、または地上権、質権、使用貸借による権利もしくは賃貸借その他の使用及び収益を目的とする権利の設定もしくは変更をするには、東京都の承認が必要となります。 (6)本件建物の権利関係について 本件建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。 (7)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件土地(保留地譲受権も含みます。)及び本件建物の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。

(注)本件土地は、保留地となることが予定されている土地であるため、「地番」及び「地積」には、東京都作成の保留地台帳記載事項証明書に基づく所在及び面積を記載しています。
天神プライム

物件番号		A-10	物件名称	天神プライム
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			277,673
土地	地番		福岡市中央区天神二丁目138番他6筆		家賃			235,935
					共益費			25,835
	住居表示		福岡市中央区天神二丁目7番21号		土地賃貸収益			-
	地積		1,110.73㎡(借地部分を含みます。)		その他賃貸事業収入			15,902
					(2)不動産賃貸事業費用			77,908
	用途地域等		商業地域、防火地域、		公租公課			21,149
			特定都市再生緊急整備地域		固定資産税			21,149
			(福岡都心地域)		その他公租公課			-
建物	構造/階数		S・RC造陸屋根/地下1階付12階建		諸経費			29,078
	建築時期		平成20年3月(平成20年10月増築)		管理業務費			7,200
	延床面積		7,722.04㎡		水道光熱費			13,516
					損害保険料			297
					信託報酬			750
	駐車場台数		21台(隔地駐車場18台を含みます。)		その他費用			7,313
	施工会社		株式会社大林組		減価償却費			27,681
					(3)NOI			227,445
					(4)不動産賃貸事業損益			199,764
					(5)資本的支出			-
					(6)NCF			227,445
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権		賃貸借契約形態		マスターリース契約(注)
取得年月日			平成24年7月12日		信託受益権の概要
前所有者			カモミール・リアルティ合同会社		信託設定日		平成18年9月15日
					信託受託者		三井住友信託銀行株式会社
取得価格			6,940百万円		信託期間満了日		平成34年7月31日
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			7,320百万円		固定資産税額			34,064
価格時点			平成24年6月1日		都市計画税額			7,299
鑑定評価業者			一般財団法人日本不動産研究所		合計			41,363
6.特記事項
(1)本件土地の権利関係について 本件土地面積は、本件信託建物の敷地である土地全7筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全7筆のうち、6筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、1筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。 (2)越境物について 隣接建物の一部及び工作物等が本件土地に越境していますが、これらの越境物について、越境物に関する「合意書」が締結されており、当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。

(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
イトーヨーカドー湘南台店

物件番号		B-1	物件名称	イトーヨーカドー湘南台店
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			商業施設		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			395,045
土地	地番		神奈川県藤沢市石川六丁目2番1		家賃			395,000
					共益費			-
	住居表示		神奈川県藤沢市石川六丁目2番地の1		土地賃貸収益			-
	地積		35,209.93㎡		その他賃貸事業収入			45
	用途地域等		第一種住居地域、第二種住居地域、		(2)不動産賃貸事業費用			127,930
			準防火地域		公租公課			40,276
					固定資産税			40,276
建物	構造/階数		S造陸屋根/5階建		その他公租公課			-
			附属建物RC造陸屋根/地下1階付1階建		諸経費			5,027
					管理業務費			1,800
	建築時期		平成14年11月		水道光熱費			-
	延床面積		53,393.66㎡		損害保険料			1,200
			(附属建物54.88㎡を含みます。)		信託報酬			-
	駐車場台数		1,460台		その他費用			2,027
	施工会社		株式会社錢高組		減価償却費			82,626
					(3)NOI			349,741
					(4)不動産賃貸事業損益			267,114
					(5)資本的支出			1,310
					(6)NCF			348,431
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		マスターリース契約
取得年月日			平成15年3月28日		信託受益権の概要
前所有者			森インベストメント・トラスト株式会社		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			11,600百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			11,600百万円		固定資産税額			66,957
価格時点			平成15年3月1日		都市計画税額			11,956
鑑定評価業者			財団法人日本不動産研究所		合計			78,914
6.特記事項
(1)架設送電線路について 本件土地の上空には、「架設送電線路に関する契約書」に基づき、東京電力株式会社の送電線路が架設されており、本件土地において、当該架設送電線路に支障を来たすような行為が禁止されています。 (2)藤沢市緑化協定について 本件建物の建設に際し、藤沢市との間で締結した「緑化協定書」に基づき、本件土地の一定面積を緑地として確保しています。 (3)本件建物と本件敷地の分離処分等の禁止について 株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中においては、本件建物と本件土地の分離または本件土地の分割処分が禁止されています。 (4)買取優先交渉権について 本投資法人は、株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中において、本件不動産の買取に関し、株式会社イトーヨーカ堂に対し優先交渉権を付与しています。

フレスポ稲毛

物件番号		B-2	物件名称	フレスポ稲毛
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			商業施設用地		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		-		(1)不動産賃貸事業収益			123,609
土地	地番		千葉市稲毛区長沼原町731番17		家賃			-
					共益費			-
	住居表示		-		土地賃貸収益			123,609
	地積		39,556.71㎡		その他賃貸事業収入			-
	用途地域等		工業地域		(2)不動産賃貸事業費用			8,269
					公租公課			7,269
					固定資産税			7,269
建物	構造/階数		-		その他公租公課			-
					諸経費			1,000
					管理業務費			-
	建築時期		-		水道光熱費			-
	延床面積		-		損害保険料			-
					信託報酬			1,000
	駐車場台数		-		その他費用			-
	施工会社		-		減価償却費			-
					(3)NOI			115,339
					(4)不動産賃貸事業損益			115,339
					(5)資本的支出			-
					(6)NCF			115,339
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成14年3月28日		信託受益権の概要
前所有者			住友重機械工業株式会社		信託設定日		平成14年3月28日
					信託受託者		三井住友信託銀行株式会社
取得価格(注)			2,100百万円		信託期間満了日		平成34年3月31日
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額(注)			2,500百万円		固定資産税額			11,973
価格時点			平成14年3月1日		都市計画税額			2,565
鑑定評価業者			財団法人日本不動産研究所		合計			14,539
6.特記事項
(1)通行地役権の設定について 本件信託土地に関し、本件信託土地及び本件信託土地の東側隣接地を要役地、当該要役地に隣接する土地の一部を承役地とする「通行地役権設定契約書」が信託受託者と承役地所有者である住友重機械工業株式会社との間で締結されており、かかる地役権の登記がなされています。 (2)土壌浄化対策工事について 前所有者が、平成14年1月から同年3月にかけて実施した本件信託土地に関する概況調査及び詳細調査の結果、本件信託土地の一部において、フッ素の環境基準の超過及び鉛の含有参考値の超過が明らかとなりました。この調査結果に基づき、前所有者において平成14年7月から同年8月にかけ、土地浄化対策工事が行われました。当該対策工事完了後、本投資法人において実施した環境評価調査において、当該対策工事は適正に行われていることを確認しています。 (3)買取優先交渉権について 本件信託土地の譲渡に関しては、本件信託土地の賃借人である大和リース株式会社が優先交渉権を有しています。なお、特定資産たる不動産信託受益権の譲渡については、第三者のための優先交渉権の設定はなされていません。

(注)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、平成24年2月29日に本件信託土地の50%を譲渡したため、本件信託不動産全体の取得価格である4,200百万円及び取得時の鑑定評価額である5,000百万円の50%に相当する価格及び価額を記載しています。
イトーヨーカドー新浦安店

物件番号		B-3	物件名称	イトーヨーカドー新浦安店
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			商業施設		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			378,165
土地	地番		千葉県浦安市明海四丁目1番1他2筆		家賃			378,165
					共益費			-
	住居表示		千葉県浦安市明海四丁目1番1号		土地賃貸収益			-
	地積		33,537.07㎡		その他賃貸事業収入			-
	用途地域等		近隣商業地域、準防火地域		(2)不動産賃貸事業費用			104,129
					公租公課			23,540
					固定資産税			23,540
建物	構造/階数		S造陸屋根/5階建		その他公租公課			-
					諸経費			7,671
					管理業務費			1,800
	建築時期		平成12年9月		水道光熱費			-
	延床面積		57,621.38㎡		損害保険料			3,085
					信託報酬			-
	駐車場台数		1,280台		その他費用			2,786
	施工会社		株式会社竹中工務店		減価償却費			72,917
					(3)NOI			346,952
					(4)不動産賃貸事業損益			274,035
					(5)資本的支出			8,031
					(6)NCF			338,921
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		マスターリース契約
取得年月日			平成16年7月30日		信託受益権の概要
前所有者			株式会社イトーヨーカ堂		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			12,150百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			12,500百万円		固定資産税額			67,174
価格時点			平成16年7月30日		都市計画税額			-
鑑定評価業者			日本土地建物株式会社		合計			67,174
6.特記事項
特記すべき事項はありません。

新橋駅前MTRビル

物件番号		B-4	物件名称	新橋駅前MTRビル
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			商業施設		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			459,000
土地	地番		東京都港区新橋二丁目28番2他10筆		家賃			459,000
					共益費			-
	住居表示		東京都港区新橋二丁目8番5号		土地賃貸収益			-
	地積		1,069.88㎡		その他賃貸事業収入			-
	用途地域等		商業地域、防火地域、		(2)不動産賃貸事業費用			72,592
			特定都市再生緊急整備地域		公租公課			29,876
			(東京都心・臨海地域)		固定資産税			29,876
建物	構造/階数		S・SRC・RC造陸屋根/地下2階付8階建		その他公租公課			-
					諸経費			1,639
					管理業務費			1,200
	建築時期		平成11年4月		水道光熱費			-
	延床面積		7,820.45㎡		損害保険料			251
					信託報酬			-
	駐車場台数		29台		その他費用			187
	施工会社		株式会社大林組		減価償却費			41,076
					(3)NOI			427,484
					(4)不動産賃貸事業損益			386,407
					(5)資本的支出			-
					(6)NCF			427,484
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成19年4月25日		信託受益権の概要
前所有者			株式会社森トラスト・ホールディングス		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			18,000百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			18,200百万円		固定資産税額			49,035
価格時点			平成19年3月1日		都市計画税額			10,507
鑑定評価業者			日本土地建物株式会社		合計			59,543
6.特記事項
(1)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件不動産の全部または一部の買取に関し、株式会社森トラスト・ホールディングスまたは株式会社森トラスト・ホールディングスが指定する者に対して、優先交渉権を付与しています。 (2)越境物について 隣接建物の工作物及びダクト等が本件土地に越境しています。また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に越境しています。 これらの越境物について、「越境物に関する確認書」が締結されており、当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。

コーナン相模原西橋本店

物件番号		B-5	物件名称	コーナン相模原西橋本店
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			商業施設		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益
土地	地番		相模原市緑区西橋本五丁目4番4		家賃
					共益費			(注)
	住居表示		相模原市緑区西橋本五丁目4番3号		土地賃貸収益
	地積		19,878.57㎡		その他賃貸事業収入
	用途地域等		商業地域、防火地域		(2)不動産賃貸事業費用
					公租公課
					固定資産税
建物	構造/階数		S造陸屋根/5階建		その他公租公課
					諸経費
					管理業務費			(注)
	建築時期		平成17年8月		水道光熱費
	延床面積		40,283.77㎡		損害保険料
					信託報酬
	駐車場台数		862台		その他費用
	施工会社		東亜建設工業株式会社		減価償却費
					(3)NOI			228,431
					(4)不動産賃貸事業損益			186,997
					(5)資本的支出			-
					(6)NCF			228,431
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		マスターリース契約
取得年月日			平成24年10月18日		信託受益権の概要
前所有者			ケーエージー・トゥエルブ・インベストメント特		信託設定日		-
			定目的会社		信託受託者		-
取得価格			7,460百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			7,560百万円		固定資産税額			42,089
価格時点			平成24年9月1日		都市計画税額			9,019
鑑定評価業者			一般財団法人日本不動産研究所		合計			51,108
6.特記事項
(1)工作物について 本件土地上に賃借人が建築確認申請手続きを経ることなく設置したカーポート等が存在します。当該カーポート等の取扱いについては本投資法人と賃借人の間で協議をしています。

(注)本件不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、やむを得ない事情により開示していません。
渋谷フラッグ

物件番号		B-6	物件名称	渋谷フラッグ
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			商業施設・オフィスビル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益
土地	地番		東京都渋谷区宇田川町81番11他1筆		家賃
					共益費			(注1)
	住居表示		東京都渋谷区宇田川町33番6号		土地賃貸収益
	地積		1,026.44㎡		その他賃貸事業収入
	用途地域等		商業地域、防火地域、		(2)不動産賃貸事業費用
			特定都市再生緊急整備地域(渋谷駅周辺地域)		公租公課
					固定資産税
建物	構造/階数		S・SRC造陸屋根/地下2階付9階建		その他公租公課
					諸経費
					管理業務費			(注1)
	建築時期		平成21年8月		水道光熱費
	延床面積		7,766.49㎡		損害保険料
					信託報酬
	駐車場台数		49台		その他費用
	施工会社		前田建設工業株式会社		減価償却費
					(3)NOI			705,020
					(4)不動産賃貸事業損益			681,623
					(5)資本的支出			-
					(6)NCF			705,020
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権		賃貸借契約形態		マスターリース契約(注2)
取得年月日			平成25年4月24日		信託受益権の概要
前所有者			プライムリテール2有限会社		信託設定日		平成19年1月24日
					信託受託者		みずほ信託銀行株式会社
取得価格			32,040百万円		信託期間満了日		平成35年3月31日
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			33,000百万円		固定資産税額			50,444
価格時点			平成25年3月1日		都市計画税額			10,809
鑑定評価業者			一般財団法人日本不動産研究所		合計			61,253
6.特記事項
(1)越境物について 隣接建物の一部及び工作物等が本物件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の確認書が締結されています。

(注1)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、やむを得ない事情により開示していません。
(注2)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資
法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
パークレーンプラザ

物件番号		C-1	物件名称	パークレーンプラザ
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			住宅		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			96,515
土地	地番		東京都渋谷区神宮前二丁目30番6		家賃			86,721
					共益費			9,043
	住居表示		東京都渋谷区神宮前二丁目30番32号		土地賃貸収益			-
	地積		1,702.95㎡		その他賃貸事業収入			750
	用途地域等		第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域、		(2)不動産賃貸事業費用			33,684
			防火地域、準防火地域		公租公課			6,752
					固定資産税			6,752
建物	構造/階数		RC造陸屋根/地下1階付7階建		その他公租公課			-
					諸経費			14,265
					管理業務費			8,206
	建築時期		昭和63年6月		水道光熱費			3,284
	延床面積		5,246.78㎡		損害保険料			194
			(規約共用部分の物置2棟を含みます。)		信託報酬			-
	駐車場台数		21台		その他費用			2,579
	施工会社		株式会社竹中工務店		減価償却費			12,666
					(3)NOI			75,498
					(4)不動産賃貸事業損益			62,831
					(5)資本的支出			1,217
					(6)NCF			74,281
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成16年12月24日		信託受益権の概要
前所有者			日本紙パルプ商事株式会社		信託設定日		-
					信託受託者		-
取得価格			3,200百万円		信託期間満了日		-
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			3,260百万円		固定資産税額			10,994
価格時点			平成16年12月24日		都市計画税額			2,359
鑑定評価業者			日本土地建物株式会社		合計			13,354
6.特記事項
(1)境界確認について 本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 (2)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、当該隣接土地の塀、樹木の枝葉等が一部本件土地に対し越境しており、また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に対し越境しています。 (3)権利関係について 本件建物は区分所有建物となっていますが、本投資法人が全ての区分所有権を単独で所有しています。

ホテルオークラ神戸

物件番号		C-2	物件名称	ホテルオークラ神戸
1.不動産等資産の概要					4.物件収支状況(千円)
不動産の用途			ホテル		運用期間	自 平成25年10月1日		稼働日数
所有 形態	土地		所有権			至 平成26年3月31日		182日
	建物		所有権		(1)不動産賃貸事業収益			633,822
土地	地番		神戸市中央区波止場町48番1他1筆		家賃			633,822
					共益費			-
	住居表示		神戸市中央区波止場町2番1号		土地賃貸収益			-
	地積		30,944.44㎡		その他賃貸事業収入			-
	用途地域等		準工業地域、準防火地域、臨港地区		(2)不動産賃貸事業費用			336,118
					公租公課			94,952
					固定資産税			94,952
建物	構造/階数		SRC・S造陸屋根/地下2階付35階建		その他公租公課			-
			附属建物SRC造陸屋根/7階建 他6棟		諸経費			47,938
					管理業務費			-
	建築時期		平成元年3月		水道光熱費			-
			(平成7年3月増築)		損害保険料			8,598
	延床面積		72,246.86㎡		信託報酬			2,000
			(附属建物8,405.80㎡を含みます。)		その他費用			37,339
	駐車場台数		429台		減価償却費			193,228
	施工会社		鹿島建設株式会社、大成建設株式会社		(3)NOI			490,931
			株式会社大林組、野村建設工業株式会社		(4)不動産賃貸事業損益			297,703
					(5)資本的支出			82,356
					(6)NCF			408,575
2.特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権		賃貸借契約形態		テナントとの直接契約
取得年月日			平成18年9月20日		信託受益権の概要
前所有者			ラムダ・プロパティーズ・ジャパン・インク		信託設定日		平成14年4月25日
					信託受託者		三菱UFJ信託銀行株式会社
取得価格			19,000百万円		信託期間満了日		平成34年3月31日
3.取得時の不動産鑑定の概要					5.平成25年度公租公課(千円)
鑑定評価額			18,600百万円		固定資産税額			155,440
価格時点			平成18年8月29日		都市計画税額			33,308
鑑定評価業者			株式会社立地評価研究所		合計			188,749
6.特記事項
(1)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件信託受益権または本件信託不動産の買取に関し、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社ホテルオークラに対し、優先交渉権を付与しています。 (2)越境物について 隣接土地の樹木の枝葉等が一部本件信託土地に越境しており、また、本件信託不動産の帰属物(樹木の枝葉等を含みます。)が一部隣接土地に越境しています。

d.ポートフォリオ全体にかかる情報
(ⅰ)建物地震リスク調査レポートについて
平成26年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、株式会社竹中工務店より以下の概要の建物地震リスク調査レポートを取得しています。
地震ポートフォリオ解析による予想最大損失率(PML)

名称	PML(注1)	再調達価格(千円)	レポート日付
銀座MTRビル(注2)	8.1%	6,768,000	平成15年11月14日
三田MTビル	10.5%	4,929,000	平成15年7月7日
大阪丸紅ビル	3.4%	12,998,000	平成15年11月14日
新横浜TECHビル	8.7%	6,527,000	平成15年9月24日
大崎MTビル(注3)	11.5%	5,929,000	平成17年3月7日
ONビル	8.0%	10,455,300	平成20年8月21日
東京汐留ビルディング(注4)	6.0%	27,558,950	平成22年3月23日
天神プライム	6.4%	1,581,600	平成24年6月14日
イトーヨーカドー湘南台店	14.0%	6,956,000	平成15年11月14日
フレスポ稲毛	-	-	-
イトーヨーカドー新浦安店	18.9%	6,413,000	平成16年5月20日
新橋駅前MTRビル	12.2%	1,384,325	平成19年2月28日
コーナン相模原西橋本店	13.5%	2,245,100	平成24年9月7日
渋谷フラッグ	11.9%	1,483,600	平成25年3月11日
パークレーンプラザ	14.9%	1,258,000	平成16年11月18日
ホテルオークラ神戸	17.8%	16,882,445	平成18年8月29日
ポートフォリオPML(注5)	4.2%	113,369,320	平成25年4月2日

(注1)PMLについては、その算定において考慮される地震危険度は一定のものではなく、地震学等の知見の進歩によって地震のモデル等が変更された場合、その値が変化することがあります。PMLの詳細については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/b.投資不動産の投資及び運用方針/(ⅱ)投資不動産の取得方針/(イ)投資不動産のデューデリジェンス/投資不動産の取得における検討項目(注3)」をご覧ください。なお、フレスポ稲毛については、本投資法人が保有する不動産等資産が本件信託土地にかかる信託受益権のみであるため、建物地震リスク調査の対象にはなりません。また、イトーヨーカドー新浦安店及びホテルオークラ神戸については、かかるPML値が本投資法人における投資基準(単体PML値15%未満)を超過しているため、地震保険を付保しています。
(注2)銀座MTRビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注3)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の838,899)に対する再調達価格を記載しています。
(注4)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100分の50)に対する再調達価格を記載しています。
(注5)本投資法人のポートフォリオPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。
(ⅱ)建物状況調査レポートにおける修繕費用について
本投資法人は保有する不動産等資産について、調査会社により作成された建物状況調査レポートを取得しています。当該レポートにおいては、調査後12年間に必要と考えられる修繕及び更新工事、それらに要する修繕費用(概算)が報告されています。下記「建物状況調査レポートにおける修繕費用」には、その調査会社及び当該レポートに基づく修繕費用の年平均額を記載しています。但し、当該レポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
また、修繕費用は不動産等資産の維持保全に必要な費用ですが、その一部についてはテナントとの契約においてテナント負担となっているものもあり、本投資法人が全てを負担するものではありません。
建物状況調査レポートにおける修繕費用

名称	レポート日付	調査会社	修繕費用 (年平均額)(注1)
銀座MTRビル(注2)	平成22年3月29日	株式会社安井建築設計事務所	143,516千円/年
三田MTビル	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	26,020千円/年
大阪丸紅ビル	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	171,440千円/年
新横浜TECHビル	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	126,293千円/年
大崎MTビル(注3)	平成22年4月6日	株式会社安井建築設計事務所	66,265千円/年
ONビル	平成25年12月29日	株式会社安井建築設計事務所	154,971千円/年
東京汐留ビルディング(注4)	平成22年4月	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	121,656千円/年
天神プライム	平成24年6月14日	株式会社竹中工務店	13,897千円/年
イトーヨーカドー湘南台店	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	71,997千円/年
フレスポ稲毛(注5)	-	-	-
イトーヨーカドー新浦安店	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	45,089千円/年
新橋駅前MTRビル	平成26年1月31日	株式会社安井建築設計事務所	28,084千円/年
コーナン相模原西橋本店	平成24年9月	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	10,842千円/年
渋谷フラッグ	平成25年3月	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社	8,492千円/年
パークレーンプラザ	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	15,103千円/年
ホテルオークラ神戸	平成23年9月30日	株式会社安井建築設計事務所	212,193千円/年

(注1)建物状況調査レポートに記載された修繕費用(緊急修繕費用、短期修繕費用及び長期修繕費用等を含みます。)の年平均額(もしくは記載された修繕費用合計額をもとに算出した年平均額)を記載しています。また、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(注2)銀座MTRビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注3)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の838,899)に対する修繕費用を記載しています。
(注4)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100分の50)に対する修繕費用を記載しています。
(注5)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
(ⅲ)不動産等資産における資本的支出について
(イ)資本的支出の予定
保有する不動産等資産について、現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。

名称 (所在)	目的	予定期間	工事予定金額(百万円)
			総額	当期(第24期) 支払額	既支払総額 (当期含む)
三田MTビル (東京都港区)	空調設備更新工事	自 平成26年7月 至 平成26年9月	11	-	-
新横浜TECHビル (横浜市港北区)	受変電設備更新工事	自 平成26年5月 至 平成26年5月	11	-	-
ONビル (東京都品川区)	防災設備更新工事	自 平成26年6月 至 平成26年8月	16	-	-
ONビル (東京都品川区)	空調設備更新工事	自 平成26年6月 至 平成26年8月	7	-	-
イトーヨーカドー 新浦安店 (千葉県浦安市)	屋上防水工事	自 平成26年5月 至 平成26年9月	60	-	-
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	エレベーター改修工事	自 平成26年5月 至 平成26年9月	25	-	-
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	受水槽改修工事	自 平成26年7月 至 平成26年9月	17	-	-
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	空調設備更新工事	自 平成26年7月 至 平成26年9月	16	-	-
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	厨房冷凍機更新工事	自 平成26年7月 至 平成26年9月	6	-	-
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	ガスメーター更新工事	自 平成26年7月 至 平成26年9月	5	-	-

(ロ)期中の資本的支出
保有する不動産等資産について、第24期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。

名称 (所在)	目的	実施期間	工事金額 (百万円)
大阪丸紅ビル (大阪市中央区)	ゴンドラ更新工事	自 平成26年1月 至 平成26年2月	16
新横浜TECHビル (横浜市港北区)	受変電設備更新工事	自 平成25年10月 至 平成25年10月	11
新横浜TECHビル (横浜市港北区)	積算電力計更新工事	自 平成25年10月 至 平成25年10月	7
ONビル (東京都品川区)	空調設備更新工事	自 平成26年1月 至 平成26年2月	7
ONビル (東京都品川区)	各所排水ポンプ更新工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	7
ONビル (東京都品川区)	防災設備更新工事	自 平成25年12月 至 平成25年12月	5
イトーヨーカドー 新浦安店 (千葉県浦安市)	トイレ改修工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	8
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	防災設備更新工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	15
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	冷却塔更新工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	11
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	エレベーター改修工事	自 平成25年12月 至 平成26年2月	10
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	厨房冷凍機更新工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	9
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	空調設備更新工事	自 平成26年2月 至 平成26年2月	7
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	ゴンドラ改修工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	7
ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区)	自動制御装置流量計更新工事	自 平成26年3月 至 平成26年3月	5
その他	機能更新等	自 平成25年10月 至 平成26年3月	58
合計			189

(ハ)長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。

計算期間	第20期	第21期	第22期	第23期	第24期
当期首積立金残高	2,000百万円	2,000百万円	2,000百万円	2,000百万円	2,000百万円
当期積立額	226百万円	229百万円	215百万円	115百万円	189百万円
当期積立金取崩額	226百万円	229百万円	215百万円	115百万円	189百万円
次期繰越額	2,000百万円	2,000百万円	2,000百万円	2,000百万円	2,000百万円