(注6)エスティメゾン東新宿は、平成25年5月1日に取得価格1,370百万円で取得し運用を開始しましたが、平成28年7月29日付で土地の一部(実測面積:6.62㎡)を譲渡しています。そのため「取得価格」、「貸借対照表計上額」及び「期末算定価額」欄の数値には、当該譲渡部分は含んでいません。
(注7)エスティメゾン森下の「取得価格」欄には、信託受益権譲渡契約書に記載された売買金額(但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。)に、本投資法人による取得前に本投資法人の要請により行った追加工事に係る費用を加えた金額を記載しています。
(注8)浜松プラザは、平成29年9月1日付で開業したコストコ浜松倉庫店を中心とした複合型商業施設であり、本書の日付現在において浜松プラザイーストエリアに所在するコストコ浜松倉庫店棟、ゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟、ハマプラ・フレスポ棟、管理棟及びコストコ会員向け給油所並びに浜松プラザウエストエリアに所在する浜松ウエスト棟(本書の日付現在、解体工事中)及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス)から構成されています。本投資法人は、このうち、一部の建物等を除く不動産に係る信託受益権を平成17年7月28日付で取得し運用を開始しましたが、平成24年3月30日及び平成25年9月30日付で浜松プラザウエストエリアの全部及び浜松プラザイーストエリアの一部を積水ハウスに譲渡しており、本書の日付現在、浜松プラザイーストのゼビオ棟その他部分に係る不動産信託受益権の準共有持分49%のみを保有しています。そのため、「取得価格」、「貸借対照表計上額」及び「期末算定価額」欄には、本投資法人が所有する準共有持分49%に対応する金額を記載しており、当該譲渡部分は含んでいません。

2017/12/26 16:01

#2 利害関係人との取引制限（連結）

A.不動産等の取得の場合
不動産等1物件あたりの取得価格(不動産等そのものの取得金額とし、不動産鑑定評価額等の対象となっていない税金及び取得費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含まないものとします。)は、取得に際して採用した不動産鑑定士の不動産鑑定評価額等以下の金額とします。
B.その他の特定資産の取得の場合

2017/12/26 16:01

#3 投資リスク（連結）

(ロ)減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日))が、平成17年4月1日以降開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期計算期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があります。
(ハ)一部の投資主から本投資法人の解散請求がなされ、本投資法人が解散するリスク

2017/12/26 16:01

#4 投資方針（連結）

a.原則として市場価格とし、資産運用会社は、利害関係のない不動産鑑定士の不動産鑑定評価額等を参考に、投資採算を重視し総合的に投資判断を行うこととします。
b.利害関係者から不動産等の取得を行う場合は、当該不動産等の取得価格(不動産等そのものの取得金額とし、不動産鑑定評価額等の対象となっていない税金及び取得費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含まないものとします。)は、取得に際して採用した不動産鑑定評価額等以下とします。
c.利害関係者以外の第三者から不動産等を取得する場合、投資採算・物件のポテンシャル・当該不動産等の立地・当該不動産等の将来の価値の維持・向上等を総合的に勘案し、資産運用会社が適切な価格であると判断した場合には、不動産鑑定評価額等を上回って取得する場合があります。

2017/12/26 16:01

#5 投資法人の機構（連結）

投資委員会では、当該運用資産が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに、デュー・ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格の審議を行い、当該運用資産に関する取得の実行及び取得価格の承認を含めた決定を行います。投資委員会は、当該取得計画案の修正及び再提出又は廃案を不動産投資部長に指示することができます。投資委員会の承認が得られた場合、投資委員会の委員長は、当該取得計画案に関する書類をコンプライアンス委員会に提案します。
当該運用資産の売主が利害関係者である場合には、鑑定評価額又は調査価額(注)(以下「不動産鑑定評価額等」といいます。)を取得価格(消費税及び固定資産税の精算金等を除きます。)の上限とします。
(注)「調査価額」とは、外部の不動産鑑定士より取得した調査報告書、不動産調査報告書又は価格調査書(これら報告書を総称して、以下「調査報告書」といいます。)記載の調査価額又は調査価格をいいます。

2017/12/26 16:01

#6 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。信託建物 3～66年信託構築物 3～50年信託機械及び装置 7～48年信託工具、器具及び備品 2～15年② 無形固定資産定額法を採用しています。また、信託借地権については、残存期間に基づく定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	① 投資法人債発行費償還期間にわたり定額法により償却しています。② 投資口交付費定額法(3年)により償却しています。
3.引当金の計上基準	貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該会計期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期3,952千円、当期632千円です。
5.ヘッジ会計の方法	① ヘッジ会計の方法金利スワップ取引について特例処理を採用しています。② ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段:金利スワップ取引ヘッジ対象:借入金金利③ ヘッジ方針リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。④ ヘッジの有効性の評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表の作成のための基本となる重要な事項	① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定(3) 信託借地権(4) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

2017/12/26 16:01

#7 管理報酬等（連結）

(ロ)資産運用報酬②(規約第36条第2号)
本投資法人の各営業期間毎に算定される不動産賃貸事業収益(不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券に係る配当その他これに類する収益の額を含みます。)の合計から不動産賃貸事業費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)の合計を控除した金額に、5.0%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を、資産運用報酬②とします。
資産運用報酬②は、当該営業期間に係る計算書類について承認した日から1ヶ月以内に支払うものとします。

2017/12/26 16:01