有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(平成27年10月1日-平成28年3月31日)
(3)【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の状況です。
① 役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします(規約第18条)。
(イ)執行役員の報酬は、1人あたり月額100万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(ロ)監督役員の報酬は、1人あたり月額50万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(注)本投資法人は、執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、当該執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています(投信法第115条の6第3項、第7項、規約第19条)。
② 資産運用会社への支払報酬(注)
(イ)平成28年9月期(第22期)末日までの資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、資産運用報酬①及び②並びに取得・売却報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
(注)本投資法人は、本投資主総会において、投資する不動産関連資産の賃貸事業等における運用実績との連動性を重視した資産運用報酬体系に移行するとともに、特定資産を取得又は譲渡した場合における資産運用報酬の支払に関する基準をより明確にするため、資産運用会社への支払報酬に関する規約第36条を変更しており、当該変更については、平成28年10月1日にその効力が生じるものとする附則が新設されています(以下変更前の規約第36条を「現行規約第36条」といいます。)。
A.資産運用報酬①(現行規約第36条第1号)
本投資法人の各営業期間の直前の営業期間にかかる決算期において本投資法人が保有する不動産等及び不動産対応証券の評価額の合計金額に年率0.4%を乗じた金額(1年を365日とする各営業期間の実日数による日割計算。1円未満は切捨てとします。)を、資産運用報酬①とします。なお、ここで不動産等の評価額とは、各不動産等(不動産以外の場合は、当該不動産等の対象となっている不動産)の直近の当該不動産等にかかる鑑定評価額(直近において鑑定評価額を取得せず、価格調査等による算定価格を取得している場合には、当該算定価格)を意味するものとします。但し、不動産等が前記「2 投資方針(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等(イ)主たる投資対象及び(ロ)その他」に掲げる資産の場合は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要(1)資産の評価 ② 資産評価の方法」において定める資産評価の方法により算出された価格を意味するものとします。また、不動産対応証券の評価額とは、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要(1)資産の評価 ② 資産評価の方法」において定める資産評価の方法により算定された価格を意味するものとします。
資産運用報酬①は、各決算期から1ヶ月以内に支払うものとします。
B.資産運用報酬②(現行規約第36条第2号)
本投資法人の各営業期間毎に算定される資産運用報酬②控除前の分配可能金額の3.0%に相当する金額を、資産運用報酬②とします。なお、「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額を意味するものとします。
資産運用報酬②は、当該営業期間にかかる決算の確定後1ヶ月以内に支払うものとします。
C.取得・売却報酬(現行規約第36条第3号)
本投資法人が特定資産を取得又は売却した場合において、その売買代金額(但し、消費税及び地方消費税並びに取得又は売却に伴う費用を除きます。)に0.8%を乗じた金額(但し、本投資法人が利害関係者から特定資産を取得又は売却した場合は、その売買代金額に0.4%を乗じた金額)を、取得・売却報酬とします。
取得・売却報酬は、本投資法人が当該特定資産を取得又は売却した日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から1ヶ月以内に支払うものとします。
(ロ)平成29年3月期(第23期)以降の資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、資産運用報酬①、資産運用報酬②、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
A.資産運用報酬①(規約第36条第1号)
本投資法人の各営業期間の直前決算期における貸借対照表(投信法第131条第2項に基づき、役員会の承認を受けたものに限ります。)に記載された総資産額を2,000億円までの部分と2,000億円超の部分に区分し、それぞれの区分について年率0.22%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額(1年を365日とする各営業期間の実日数による日割計算。1円未満は切捨てとします。)を合計した金額を、資産運用報酬①とします。
資産運用報酬①は、各決算期から1ヶ月以内に支払うものとします。
B.資産運用報酬②(規約第36条第2号)
本投資法人の各営業期間毎に算定される不動産賃貸事業収益(不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券に係る配当その他これに類する収益の額を含みます。)の合計から不動産賃貸事業費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)の合計を控除した金額に、5.0%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を、資産運用報酬②とします。
資産運用報酬②は、当該営業期間にかかる計算書類について承認した日から1ヶ月以内に支払うものとします。
C.取得報酬(規約第36条第3号)
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合において、その取得代金(売買による場合は売買代金、交換による場合は当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。)に0.8%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額(但し、本投資法人が①投信法にて定義される利害関係人等、②資産運用会社の株主、③上記①若しくは②が投資一任契約を締結している特別目的会社等又は④上記①及び②の出資の合計が過半となる特別目的会社等(以下「利害関係者」といいます。)を取引相手として不動産関連資産を取得した場合は、その取得代金に0.4%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額)を、取得報酬とします。
取得報酬は、本投資法人が当該不動産関連資産を取得した日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から1ヶ月以内に支払うものとします。
D.譲渡報酬(規約第36条第4号)
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合において、その譲渡代金(売買による場合は売買代金、交換による場合は当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。以下同じです。)に0.8%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額(但し、本投資法人が利害関係者を取引相手として不動産関連資産を譲渡した場合は、その譲渡代金に0.4%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額)を、譲渡報酬とします。
譲渡報酬は、本投資法人が当該不動産関連資産を譲渡した日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から1ヶ月以内に支払うものとします。
E.合併報酬(規約第36条第5号)
本投資法人が合併により当該相手方の保有する不動産関連資産を承継した場合において、合併により承継する不動産関連資産の合併時における評価額に0.8%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を、合併報酬とします。
合併報酬は、当該合併の効力発生日の属する月の月末から3ヶ月以内に支払うものとします。
③ 一般事務受託者(機関の運営に関する事務)への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者(機関の運営に関する事務)である積水ハウス・SI アセットマネジメント株式会社と締結した機関運営事務委託契約に従い、本投資法人の役員会の運営に関する機関運営事務報酬は、本投資法人の決算期毎に140万円とし、本投資法人は、当該金額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を、当該決算期末の翌月の末日までに一般事務受託者(機関の運営に関する事務)の指定する銀行口座へ振込の方法により支払います。なお、振込手数料は本投資法人の負担とします。
また、本投資法人の投資主総会の運営に関する機関運営事務報酬は、投資主総会一開催当たり470万円とし、本投資法人は、当該金額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を、当該投資主総会の開催日の翌月の末日までに一般事務受託者(機関の運営に関する事務)の指定する銀行口座へ振込の方法により支払うものとします。なお、振込手数料は本投資法人の負担とします。
④ 一般事務受託者(会計等に関する事務)への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者(会計等に関する事務)であるみずほ信託銀行株式会社(以下、本④において「一般事務受託者」といいます。)に対して以下の業務を委託しています。
(イ)計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)
(ロ)会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務。但し、本投資法人が投信法第117条第2号に規定する事務その他これに関連する事務を委託した投資主名簿等管理人との間で締結した事務委託契約書(投資口事務受託契約書)において投資主名簿等管理人に委託された事務を除きます。)
(ハ)納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務)
(ニ)その他上記(イ)ないし(ハ)に準ずる業務又は付随する一定の業務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
A.4月又は10月の各1日からその直後に到来する9月又は3月の各末日までを計算期間として、各計算期間の報酬(以下「一般事務報酬」といいます。)は、本投資法人の保有する資産が、現物不動産、不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、平成27年10月1日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6ヶ月分の料率を記載した後記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。また、円未満の端数は切り捨てるものとします。
(基準報酬額表)
B.本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
C.経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
D.本投資法人の保有する資産に現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
E.本投資法人は上記A.及びB.に定める一般事務報酬にかかる消費税及び地方消費税を負担し、一般事務受託者に対する支払の際に上記消費税及び地方消費税等相当額を加算して支払うものとします。
⑤ 投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社(以下、本⑤において「投資主名簿等管理人」といいます。)に対して以下の業務を委託しています。
(イ)投資主名簿等に関する事務
A.投資主名簿及びこれに付属する帳簿並びに法令上本投資法人が作成を義務づけられた帳簿のうち委託事務に関するものの作成、管理及び備置に関する事務
B.投資主名簿への記録、質権の登録又はその抹消に関する事務
C.投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等(以下、本⑤において「投資主等」といいます。)の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事務
D.投資主等の提出する届出の受理に関する事務
(ロ)募集投資口の発行に関する事務
(ハ)投資口の併合又は分割に関する事務
(ニ)投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等の送付、議決権行使書(又は委任状)の作成、並びに投資主総会受付事務補助に関する事務
(ホ)投資主に対して分配する金銭の計算及び支払いに関する事務
A.投信法第137条に定める金銭の分配(以下本⑤において「分配金」といいます。)の計算及びその支払いのための手続に関する事務
B.分配金支払事務取扱銀行等(ゆうちょ銀行及び郵便局)における支払期間(投資主分配金領収証と引換での払渡し期間)経過後の未払分配金の確定及びその支払いに関する事務
(ヘ)投資口に関する照会への応答、各種証明書の発行及び事故届出の受理に関する事務
(ト)委託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務
(チ)法令、自主規制機関(金融商品取引法に規定される金融商品取引所及び金融商品取引業協会を含みます。)の規則又は事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口に係る統計資料の作成に関する事務
(リ)投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
(ヌ)総投資主通知等の受理に関する事務
(ル)投資主名簿等管理人が管理する本投資法人の発行済投資口の総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合
(ヲ)本投資法人の情報提供請求権(振替法第277条に定める請求をいいます。)行使にかかる取次ぎに関する事務
(ワ)振替機関からの個別投資主通知(振替法第228条第1項で準用する同法第154条第3項に定める通知をいいます。)の本投資法人への取次ぎに関する事務
(カ)その他振替機関との情報の授受に関する事務
(ヨ)上記(イ)ないし(カ)に掲げる委託事務にかかる印紙税等の代理納付
(タ)上記(イ)ないし(ヨ)に掲げる委託事務に付随する事務
(レ)上記(イ)ないし(タ)に掲げる事務のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務
(ソ)本投資法人の投資主等から番号法第7条第1項又は第2項規定により個人番号等を収集する事務
(ツ)本投資法人の投資主等から収集した個人番号等の保管に関する事務
(ネ)本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務
(ナ)行政機関等に対して個人番号等を記載した支払調書の提供を行う事務
(ラ)保管している本投資法人の投資主等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
(ム)上記(ソ)ないし(ラ)に掲げる委託事務に付随する事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
A.本投資法人は委託事務代行の対価として、投資主名簿等管理人に対し、下表により計算した金額を上限として別途合意する手数料を支払うものとします。但し、上記(ロ)及び(ハ)に掲げる業務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上その手数料を定めるものとします。
B.投資主名簿等管理人は前A.の手数料を毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
C.上記A.の手数料は、経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、合意によりこれを変更することができるものとします。
⑥ 資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社(以下、本⑥において「資産保管会社」といいます。)に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
上記の業務に対して本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、以下のとおり資産保管会社に報酬を支払います。
(イ)上記の業務にかかる報酬(以下本⑥において「資産保管業務報酬」といいます。)は、4月又は10月の各1日からその直後に到来する9月又は3月の各末日までを計算期間として、本投資法人の保有する資産が、現物不動産、不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、平成27年10月1日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6ヶ月分の料率を記載した後記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。また、円未満の端数は切り捨てるものとします。
(基準報酬額表)
(ロ)本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
(ハ)経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
(ニ)本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
(ホ)本投資法人は、上記(イ)に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税を負担し、資産保管会社に対する当該報酬の支払の際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
⑦ 投資法人債に関する一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社三菱東京UFJ銀行に対して、投資法人債にかかる財務代理契約に従い、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債原簿関係事務、投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を委託し、その報酬として第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)については、1,170万円に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を平成25年2月28日に、第3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第4回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)については、1,192万円に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を平成26年2月28日に、第5回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)については、755万円に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を平成26年8月29日に支払っています。
⑧ プロパティ・マネジメント会社への支払報酬
本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約に従い、プロパティ・マネジメント会社に対してプロパティ・マネジメント報酬を支払います。契約条件は、個々の物件毎に異なりますが、平成28年3月末日(第21期末)において保有している信託受益権にかかる不動産において、主として以下の報酬体系としています。
(イ)住居
住居にかかるプロパティ・マネジメント報酬は、賃貸管理報酬、建物管理報酬、賃貸手数料及び工事管理業務受託報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、プロパティ・マネジメント会社が預り賃料から控除するか、あるいはプロパティ・マネジメント会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
A.賃貸管理報酬
本投資法人が保有する主な不動産関連資産の受領した賃料等に一定の比率を乗じた金額を、不動産関連資産毎に賃貸管理報酬として支払います。
B.建物管理報酬
建物管理報酬は、清掃委託費、消防点検費用等不動産の保有にかかる費用について、本投資法人が所有する不動産関連資産毎に建物管理報酬を定めます。建物管理報酬は、プロパティ・マネジメント会社の提案する見積りについて、建物管理の方法を確認し、管理人常駐の有無、建物の規模、設備状況及び建物階層等の構造等を勘案し、資産運用会社においてその妥当性を総合的に検討の上、プロパティ・マネジメント会社への支払額を決定します。
C.賃貸手数料
本投資法人が保有する不動産関連資産について、新規に賃貸借契約が締結された場合には、当該賃貸借契約にかかわる賃借料の1ヶ月分を上限として、仲介手数料を支払います。また、賃貸借契約更新時においては、賃借人から受領する更新料の2分の1を手数料として支払います。
D.工事管理業務受託報酬
本投資法人が保有する不動産関連資産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事管理業務を行う場合、工事金額が1件あたり300万円以上の部分につき、その3%を工事管理業務受託報酬として支払います。
(ロ)その他信託不動産(商業施設)
商業施設にかかるプロパティ・マネジメント報酬は、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、プロパティ・マネジメント会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
A.浜松プラザ
浜松プラザは、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストにエリアが区分された複合型商業施設であり、浜松プラザイーストエリアに所在する5棟の建物(旧イトーヨーカ堂棟、赤ちゃん本舗棟、ゼビオ棟、ハマプラ・フレスポ棟及び管理棟)と浜松プラザウエストエリアに所在する2棟の建物(浜松ウエスト棟及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス))の合計7棟の建物から構成されています。
本投資法人は、このうち、ハマプラ・フレスポ棟及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス)の建物以外の不動産に係る信託受益権を、平成17年7月28日に取得し運用を開始しましたが、平成24年3月30日及び平成25年9月30日付でその一部を譲渡しており、浜松プラザイーストの旧イトーヨーカ堂棟及びその敷地を除く部分に係る不動産信託受益権の準共有持分49%のみを保有しています。本投資法人は、以下に記載する報酬額の内、49%相当分を負担します。なお、旧イトーヨーカ堂棟において株式会社イトーヨーカ堂が運営していた店舗は、平成27年1月18日付で閉店しています。
(ⅰ)当該不動産の管理にあたって必要となる年間計画(予算計画・修繕計画)の作成、テナント管理、建物管理、資金管理及びレポーティング等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社である株式会社ザイマックスアルファに対し、年間1,800千円を支払います。
(ⅱ)新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、当該施設において空き区画が生じた場合は、同社と協議の上、業務範疇・業務報酬を決定いたします。また、普通建物賃貸借契約において契約更新が成立した場合、かつ更新料を受領した場合更新後賃料単価が更新前賃料単価を上回った場合には、更新後新賃料の1ヶ月分の手数料を支払います。
(ⅲ)当該不動産について、同社が計画修繕、補修工事等の工事管理業務を行う場合、工事金額が1件あたり50万円以上の場合、工事費総額の一定の金額を上限とする工事管理料を支払います。
B.b-town南青山
当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理及びテナント募集等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社であるアール・エー・アセット・マネジメント株式会社に対し、その受領した賃料等の2%の金額を支払います。
なお、新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、同社が自らテナントを誘致し、新規テナントとの賃貸借契約が成立した場合には、当該賃貸借契約にかかる賃料の1ヶ月分を仲介手数料として支払います。また、既存テナントとの定期建物賃貸借契約の再契約時には、新賃料の1ヶ月分の2分の1を、既存テナントとの賃貸借契約更新時には、受領する更新料の2分の1を手数料として支払います。
また、建物管理等の業務にかかる報酬として、年間2,358千円を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事管理業務を行う場合、工事金額が1件あたり300万円を超える部分につき、その3%を工事管理料として支払います。
⑨ 会計監査人報酬
会計監査人の報酬額は、1営業期間につき金1,500万円を上限として役員会で決定する金額とします。その支払いは当該営業期間の決算期から3ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により行います(規約第25条)。
⑩ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
積水ハウス・SI アセットマネジメント株式会社
東京都港区南青山三丁目1番31号
電話番号 03-5770-8973(代表)
以下は、本書の日付現在の状況です。
① 役員報酬
本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします(規約第18条)。
(イ)執行役員の報酬は、1人あたり月額100万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(ロ)監督役員の報酬は、1人あたり月額50万円を上限とし、役員会で決定する金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います。
(注)本投資法人は、執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、当該執行役員又は監督役員の責任を法令の限度において免除することができるものとしています(投信法第115条の6第3項、第7項、規約第19条)。
② 資産運用会社への支払報酬(注)
(イ)平成28年9月期(第22期)末日までの資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、資産運用報酬①及び②並びに取得・売却報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
(注)本投資法人は、本投資主総会において、投資する不動産関連資産の賃貸事業等における運用実績との連動性を重視した資産運用報酬体系に移行するとともに、特定資産を取得又は譲渡した場合における資産運用報酬の支払に関する基準をより明確にするため、資産運用会社への支払報酬に関する規約第36条を変更しており、当該変更については、平成28年10月1日にその効力が生じるものとする附則が新設されています(以下変更前の規約第36条を「現行規約第36条」といいます。)。
A.資産運用報酬①(現行規約第36条第1号)
本投資法人の各営業期間の直前の営業期間にかかる決算期において本投資法人が保有する不動産等及び不動産対応証券の評価額の合計金額に年率0.4%を乗じた金額(1年を365日とする各営業期間の実日数による日割計算。1円未満は切捨てとします。)を、資産運用報酬①とします。なお、ここで不動産等の評価額とは、各不動産等(不動産以外の場合は、当該不動産等の対象となっている不動産)の直近の当該不動産等にかかる鑑定評価額(直近において鑑定評価額を取得せず、価格調査等による算定価格を取得している場合には、当該算定価格)を意味するものとします。但し、不動産等が前記「2 投資方針(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等(イ)主たる投資対象及び(ロ)その他」に掲げる資産の場合は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要(1)資産の評価 ② 資産評価の方法」において定める資産評価の方法により算出された価格を意味するものとします。また、不動産対応証券の評価額とは、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要(1)資産の評価 ② 資産評価の方法」において定める資産評価の方法により算定された価格を意味するものとします。
資産運用報酬①は、各決算期から1ヶ月以内に支払うものとします。
B.資産運用報酬②(現行規約第36条第2号)
本投資法人の各営業期間毎に算定される資産運用報酬②控除前の分配可能金額の3.0%に相当する金額を、資産運用報酬②とします。なお、「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を填補した後の金額を意味するものとします。
資産運用報酬②は、当該営業期間にかかる決算の確定後1ヶ月以内に支払うものとします。
C.取得・売却報酬(現行規約第36条第3号)
本投資法人が特定資産を取得又は売却した場合において、その売買代金額(但し、消費税及び地方消費税並びに取得又は売却に伴う費用を除きます。)に0.8%を乗じた金額(但し、本投資法人が利害関係者から特定資産を取得又は売却した場合は、その売買代金額に0.4%を乗じた金額)を、取得・売却報酬とします。
取得・売却報酬は、本投資法人が当該特定資産を取得又は売却した日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から1ヶ月以内に支払うものとします。
(ロ)平成29年3月期(第23期)以降の資産運用会社への支払報酬
本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、資産運用報酬①、資産運用報酬②、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
A.資産運用報酬①(規約第36条第1号)
本投資法人の各営業期間の直前決算期における貸借対照表(投信法第131条第2項に基づき、役員会の承認を受けたものに限ります。)に記載された総資産額を2,000億円までの部分と2,000億円超の部分に区分し、それぞれの区分について年率0.22%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額(1年を365日とする各営業期間の実日数による日割計算。1円未満は切捨てとします。)を合計した金額を、資産運用報酬①とします。
資産運用報酬①は、各決算期から1ヶ月以内に支払うものとします。
B.資産運用報酬②(規約第36条第2号)
本投資法人の各営業期間毎に算定される不動産賃貸事業収益(不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券に係る配当その他これに類する収益の額を含みます。)の合計から不動産賃貸事業費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)の合計を控除した金額に、5.0%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を、資産運用報酬②とします。
資産運用報酬②は、当該営業期間にかかる計算書類について承認した日から1ヶ月以内に支払うものとします。
C.取得報酬(規約第36条第3号)
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合において、その取得代金(売買による場合は売買代金、交換による場合は当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を意味します。但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。)に0.8%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額(但し、本投資法人が①投信法にて定義される利害関係人等、②資産運用会社の株主、③上記①若しくは②が投資一任契約を締結している特別目的会社等又は④上記①及び②の出資の合計が過半となる特別目的会社等(以下「利害関係者」といいます。)を取引相手として不動産関連資産を取得した場合は、その取得代金に0.4%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額)を、取得報酬とします。
取得報酬は、本投資法人が当該不動産関連資産を取得した日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から1ヶ月以内に支払うものとします。
D.譲渡報酬(規約第36条第4号)
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合において、その譲渡代金(売買による場合は売買代金、交換による場合は当該不動産関連資産の評価額を意味します。但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。以下同じです。)に0.8%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額(但し、本投資法人が利害関係者を取引相手として不動産関連資産を譲渡した場合は、その譲渡代金に0.4%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額)を、譲渡報酬とします。
譲渡報酬は、本投資法人が当該不動産関連資産を譲渡した日(所有権移転等の権利移転の効果が発生した日)の属する月の月末から1ヶ月以内に支払うものとします。
E.合併報酬(規約第36条第5号)
本投資法人が合併により当該相手方の保有する不動産関連資産を承継した場合において、合併により承継する不動産関連資産の合併時における評価額に0.8%を上限として資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を、合併報酬とします。
合併報酬は、当該合併の効力発生日の属する月の月末から3ヶ月以内に支払うものとします。
③ 一般事務受託者(機関の運営に関する事務)への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者(機関の運営に関する事務)である積水ハウス・SI アセットマネジメント株式会社と締結した機関運営事務委託契約に従い、本投資法人の役員会の運営に関する機関運営事務報酬は、本投資法人の決算期毎に140万円とし、本投資法人は、当該金額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を、当該決算期末の翌月の末日までに一般事務受託者(機関の運営に関する事務)の指定する銀行口座へ振込の方法により支払います。なお、振込手数料は本投資法人の負担とします。
また、本投資法人の投資主総会の運営に関する機関運営事務報酬は、投資主総会一開催当たり470万円とし、本投資法人は、当該金額に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を、当該投資主総会の開催日の翌月の末日までに一般事務受託者(機関の運営に関する事務)の指定する銀行口座へ振込の方法により支払うものとします。なお、振込手数料は本投資法人の負担とします。
④ 一般事務受託者(会計等に関する事務)への支払報酬
本投資法人は、一般事務受託者(会計等に関する事務)であるみずほ信託銀行株式会社(以下、本④において「一般事務受託者」といいます。)に対して以下の業務を委託しています。
(イ)計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)
(ロ)会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務。但し、本投資法人が投信法第117条第2号に規定する事務その他これに関連する事務を委託した投資主名簿等管理人との間で締結した事務委託契約書(投資口事務受託契約書)において投資主名簿等管理人に委託された事務を除きます。)
(ハ)納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務)
(ニ)その他上記(イ)ないし(ハ)に準ずる業務又は付随する一定の業務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
A.4月又は10月の各1日からその直後に到来する9月又は3月の各末日までを計算期間として、各計算期間の報酬(以下「一般事務報酬」といいます。)は、本投資法人の保有する資産が、現物不動産、不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、平成27年10月1日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6ヶ月分の料率を記載した後記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。また、円未満の端数は切り捨てるものとします。
(基準報酬額表)
| 資産総額 | 算定方法(6ヶ月分) |
| 300億円以下の部分について | 9,000,000円 |
| 300億円超の部分について | 資産総額×0.0200% |
B.本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
C.経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
D.本投資法人の保有する資産に現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
E.本投資法人は上記A.及びB.に定める一般事務報酬にかかる消費税及び地方消費税を負担し、一般事務受託者に対する支払の際に上記消費税及び地方消費税等相当額を加算して支払うものとします。
⑤ 投資主名簿等管理人への支払報酬
本投資法人は、投資主名簿等管理人であるみずほ信託銀行株式会社(以下、本⑤において「投資主名簿等管理人」といいます。)に対して以下の業務を委託しています。
(イ)投資主名簿等に関する事務
A.投資主名簿及びこれに付属する帳簿並びに法令上本投資法人が作成を義務づけられた帳簿のうち委託事務に関するものの作成、管理及び備置に関する事務
B.投資主名簿への記録、質権の登録又はその抹消に関する事務
C.投資主及び登録質権者又はこれらの者の代理人等(以下、本⑤において「投資主等」といいます。)の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事務
D.投資主等の提出する届出の受理に関する事務
(ロ)募集投資口の発行に関する事務
(ハ)投資口の併合又は分割に関する事務
(ニ)投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等の送付、議決権行使書(又は委任状)の作成、並びに投資主総会受付事務補助に関する事務
(ホ)投資主に対して分配する金銭の計算及び支払いに関する事務
A.投信法第137条に定める金銭の分配(以下本⑤において「分配金」といいます。)の計算及びその支払いのための手続に関する事務
B.分配金支払事務取扱銀行等(ゆうちょ銀行及び郵便局)における支払期間(投資主分配金領収証と引換での払渡し期間)経過後の未払分配金の確定及びその支払いに関する事務
(ヘ)投資口に関する照会への応答、各種証明書の発行及び事故届出の受理に関する事務
(ト)委託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務
(チ)法令、自主規制機関(金融商品取引法に規定される金融商品取引所及び金融商品取引業協会を含みます。)の規則又は事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口に係る統計資料の作成に関する事務
(リ)投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
(ヌ)総投資主通知等の受理に関する事務
(ル)投資主名簿等管理人が管理する本投資法人の発行済投資口の総口数と振替機関より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総数の照合
(ヲ)本投資法人の情報提供請求権(振替法第277条に定める請求をいいます。)行使にかかる取次ぎに関する事務
(ワ)振替機関からの個別投資主通知(振替法第228条第1項で準用する同法第154条第3項に定める通知をいいます。)の本投資法人への取次ぎに関する事務
(カ)その他振替機関との情報の授受に関する事務
(ヨ)上記(イ)ないし(カ)に掲げる委託事務にかかる印紙税等の代理納付
(タ)上記(イ)ないし(ヨ)に掲げる委託事務に付随する事務
(レ)上記(イ)ないし(タ)に掲げる事務のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務
(ソ)本投資法人の投資主等から番号法第7条第1項又は第2項規定により個人番号等を収集する事務
(ツ)本投資法人の投資主等から収集した個人番号等の保管に関する事務
(ネ)本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務
(ナ)行政機関等に対して個人番号等を記載した支払調書の提供を行う事務
(ラ)保管している本投資法人の投資主等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
(ム)上記(ソ)ないし(ラ)に掲げる委託事務に付随する事務
上記の業務に対して以下のとおり、報酬を支払います。
A.本投資法人は委託事務代行の対価として、投資主名簿等管理人に対し、下表により計算した金額を上限として別途合意する手数料を支払うものとします。但し、上記(ロ)及び(ハ)に掲げる業務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上その手数料を定めるものとします。
| 項目 | 対象事務の内容 | 計算単位及び計算方法 | |||
| (消費税別) | |||||
| 基本料 | 1.投資主名簿の作成、管理及び備置き 投資主名簿の維持管理 期末投資主の確定 2.期末統計資料の作成 (所有者別、所有数別、地域別分布状況) 投資主一覧表の作成 (全投資主、大投資主) | 1.毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額の6分の1。但し、月額最低基本料を200,000円とします。 | |||
| (投資主数) | (投資主1名あたりの基本料) | ||||
| 投資主数のうち最初の5,000名について | 480円 | ||||
| 5,000名超 | 10,000名以下の部分について | 420円 | |||
| 10,000名超 | 30,000名以下の部分について | 360円 | |||
| 30,000名超 | 50,000名以下の部分について | 300円 | |||
| 50,000名超 | 100,000名以下の部分について | 260円 | |||
| 100,000名を超える部分について | 225円 | ||||
| ※資料提供はWebによります。書面での提供は、別途手数料が必要です。 | |||||
| 分配金支払 管理料 | 1.分配金支払原簿、分配金領収書、指定口座振込票、払込通知書の作成、支払済分配金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支払調書の作成、印紙税納付の手続き 2.銀行取扱期間経過後の分配金等の支払及び支払原簿の管理 | 1.分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。但し、1回の対象事務の最低管理料を350,000円とします。 | |||
| (投資主数) | (投資主1名あたりの管理料) | ||||
| 投資主数のうち最初の5,000名について | 120円 | ||||
| 5,000名超 | 10,000名以下の部分について | 110円 | |||
| 10,000名超 | 30,000名以下の部分について | 100円 | |||
| 30,000名超 | 50,000名以下の部分について | 80円 | |||
| 50,000名超 | 100,000名以下の部分について | 60円 | |||
| 100,000名を超える部分について | 50円 | ||||
| 2.指定口座振込分については1件につき130円を加算。 | |||||
| 3.各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払1件につき | 450円 | ||||
| 項目 | 対象事務の内容 | 計算単位及び計算方法 | |||
| (消費税別) | |||||
| 諸届管理料 | 1.投資主等からの諸届関係等の照会、受付(投資主情報等変更通知の受付含む) | 1.照会、受付1件につき ※投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける場合、通知を受付した数に応じて算出します。但し、同一投資主番号の投資主について2回目以降に通知を受付した分は除きます。 2.調査、証明1件につき | 600円 600円 | ||
| 2.投資主等からの依頼に基づく調査、証明 | |||||
| 投資主総会関係手数料 | 1.議決権行使書用紙の作成並びに返送議決権行使書の受理、集計 2.投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記録等の事務 | 1.議決権行使書用紙の作成1通につき 議決権行使書用紙の集計1通につき 但し、1回の議決権行使書用紙集計の最低管理料を50,000円とします。 2.派遣者1名につき 但し、電子機器等の取扱支援者は別途料金が必要となります。 | 15円 100円 20,000円 | ||
| 郵便物関係手数料 | 1.投資主総会の招集通知、同決議通知、決算報告書、分配金領収証(又は計算書、振込案内)等投資主総会、決算関係書類の封入・発送事務 2.返戻郵便物データの管理 | 1.封入物3種まで 期末、基準日現在投資主1名につき | 35円 | ||
| ハガキ 期末、基準日現在投資主1名につき | 23円 | ||||
| 2.返戻郵便物を登録する都度、郵便1通につき | 200円 | ||||
| 投資主等 データ受付料 | 振替機関からの総投資主通知の受付、新規記録に伴う受付、通知 | データ1件につき | 150円 | ||
B.投資主名簿等管理人は前A.の手数料を毎月末に締切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとします。支払日が、銀行休業日の場合、前営業日を支払日とします。
C.上記A.の手数料は、経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、合意によりこれを変更することができるものとします。
⑥ 資産保管会社への支払報酬
本投資法人は、資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社(以下、本⑥において「資産保管会社」といいます。)に対して、本投資法人の資産の保管にかかる業務を委託しています。
上記の業務に対して本投資法人は、資産保管業務委託契約に従い、以下のとおり資産保管会社に報酬を支払います。
(イ)上記の業務にかかる報酬(以下本⑥において「資産保管業務報酬」といいます。)は、4月又は10月の各1日からその直後に到来する9月又は3月の各末日までを計算期間として、本投資法人の保有する資産が、現物不動産、不動産信託の信託受益権又は預金であることを前提に、平成27年10月1日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、6ヶ月分の料率を記載した後記基準報酬額表により計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。また、円未満の端数は切り捨てるものとします。
(基準報酬額表)
| 資産総額 | 算定方法(6ヶ月分) |
| 300億円以下の部分について | 4,500,000円 |
| 300億円超の部分について | 資産総額×0.0100% |
(ロ)本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支払いに要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
(ハ)経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
(ニ)本投資法人の保有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権又は預金以外の資産が含まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議します。
(ホ)本投資法人は、上記(イ)に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税を負担し、資産保管会社に対する当該報酬の支払の際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
⑦ 投資法人債に関する一般事務受託者への支払報酬
本投資法人は、投資法人債に関する一般事務受託者である株式会社三菱東京UFJ銀行に対して、投資法人債にかかる財務代理契約に従い、発行代理人事務、支払代理人事務、投資法人債原簿関係事務、投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を委託し、その報酬として第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)については、1,170万円に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を平成25年2月28日に、第3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第4回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)については、1,192万円に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を平成26年2月28日に、第5回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)については、755万円に消費税及び地方消費税相当額を加算した金額を平成26年8月29日に支払っています。
⑧ プロパティ・マネジメント会社への支払報酬
本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約に従い、プロパティ・マネジメント会社に対してプロパティ・マネジメント報酬を支払います。契約条件は、個々の物件毎に異なりますが、平成28年3月末日(第21期末)において保有している信託受益権にかかる不動産において、主として以下の報酬体系としています。
(イ)住居
住居にかかるプロパティ・マネジメント報酬は、賃貸管理報酬、建物管理報酬、賃貸手数料及び工事管理業務受託報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、プロパティ・マネジメント会社が預り賃料から控除するか、あるいはプロパティ・マネジメント会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
A.賃貸管理報酬
本投資法人が保有する主な不動産関連資産の受領した賃料等に一定の比率を乗じた金額を、不動産関連資産毎に賃貸管理報酬として支払います。
B.建物管理報酬
建物管理報酬は、清掃委託費、消防点検費用等不動産の保有にかかる費用について、本投資法人が所有する不動産関連資産毎に建物管理報酬を定めます。建物管理報酬は、プロパティ・マネジメント会社の提案する見積りについて、建物管理の方法を確認し、管理人常駐の有無、建物の規模、設備状況及び建物階層等の構造等を勘案し、資産運用会社においてその妥当性を総合的に検討の上、プロパティ・マネジメント会社への支払額を決定します。
C.賃貸手数料
本投資法人が保有する不動産関連資産について、新規に賃貸借契約が締結された場合には、当該賃貸借契約にかかわる賃借料の1ヶ月分を上限として、仲介手数料を支払います。また、賃貸借契約更新時においては、賃借人から受領する更新料の2分の1を手数料として支払います。
D.工事管理業務受託報酬
本投資法人が保有する不動産関連資産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事管理業務を行う場合、工事金額が1件あたり300万円以上の部分につき、その3%を工事管理業務受託報酬として支払います。
(ロ)その他信託不動産(商業施設)
商業施設にかかるプロパティ・マネジメント報酬は、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、プロパティ・マネジメント会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
A.浜松プラザ
浜松プラザは、浜松プラザイースト及び浜松プラザウエストにエリアが区分された複合型商業施設であり、浜松プラザイーストエリアに所在する5棟の建物(旧イトーヨーカ堂棟、赤ちゃん本舗棟、ゼビオ棟、ハマプラ・フレスポ棟及び管理棟)と浜松プラザウエストエリアに所在する2棟の建物(浜松ウエスト棟及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス))の合計7棟の建物から構成されています。
本投資法人は、このうち、ハマプラ・フレスポ棟及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス)の建物以外の不動産に係る信託受益権を、平成17年7月28日に取得し運用を開始しましたが、平成24年3月30日及び平成25年9月30日付でその一部を譲渡しており、浜松プラザイーストの旧イトーヨーカ堂棟及びその敷地を除く部分に係る不動産信託受益権の準共有持分49%のみを保有しています。本投資法人は、以下に記載する報酬額の内、49%相当分を負担します。なお、旧イトーヨーカ堂棟において株式会社イトーヨーカ堂が運営していた店舗は、平成27年1月18日付で閉店しています。
(ⅰ)当該不動産の管理にあたって必要となる年間計画(予算計画・修繕計画)の作成、テナント管理、建物管理、資金管理及びレポーティング等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社である株式会社ザイマックスアルファに対し、年間1,800千円を支払います。
(ⅱ)新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、当該施設において空き区画が生じた場合は、同社と協議の上、業務範疇・業務報酬を決定いたします。また、普通建物賃貸借契約において契約更新が成立した場合、かつ更新料を受領した場合更新後賃料単価が更新前賃料単価を上回った場合には、更新後新賃料の1ヶ月分の手数料を支払います。
(ⅲ)当該不動産について、同社が計画修繕、補修工事等の工事管理業務を行う場合、工事金額が1件あたり50万円以上の場合、工事費総額の一定の金額を上限とする工事管理料を支払います。
B.b-town南青山
当該不動産の管理にあたって必要となるテナント管理及びテナント募集等の業務にかかる報酬として、当該不動産のプロパティ・マネジメント会社であるアール・エー・アセット・マネジメント株式会社に対し、その受領した賃料等の2%の金額を支払います。
なお、新規テナントの誘致業務にかかる報酬については、同社が自らテナントを誘致し、新規テナントとの賃貸借契約が成立した場合には、当該賃貸借契約にかかる賃料の1ヶ月分を仲介手数料として支払います。また、既存テナントとの定期建物賃貸借契約の再契約時には、新賃料の1ヶ月分の2分の1を、既存テナントとの賃貸借契約更新時には、受領する更新料の2分の1を手数料として支払います。
また、建物管理等の業務にかかる報酬として、年間2,358千円を支払います。
当該不動産について、プロパティ・マネジメント会社が計画修繕、補修工事等の工事管理業務を行う場合、工事金額が1件あたり300万円を超える部分につき、その3%を工事管理料として支払います。
⑨ 会計監査人報酬
会計監査人の報酬額は、1営業期間につき金1,500万円を上限として役員会で決定する金額とします。その支払いは当該営業期間の決算期から3ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により行います(規約第25条)。
⑩ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
積水ハウス・SI アセットマネジメント株式会社
東京都港区南青山三丁目1番31号
電話番号 03-5770-8973(代表)
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
