訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(平成25年10月1日-平成26年3月31日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、本投資法人の規約に従い、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した資産の運用を行うことを基本方針として、主として特定資産のうち不動産等資産に投資しますが、加えて不動産同等物及び不動産対応証券(以下、併せて「不動産関連資産」といいます。)に投資して運用します。資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。なお、運用ガイドラインは、一般的経済情勢の他、不動産市場、資本市場及び金融市場の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。
② ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した運用を行うことを基本方針とします(規約第26条)。
本投資法人は、以下の方針により最適なポートフォリオの構築を目指します。
(イ)投資対象
住居は、生活の根幹をなす居住を目的とした不動産のため、商業施設やオフィスビルに比べて経済情勢の変動等の影響を受けにくく、安定したテナント需要が見込まれ、賃料相場も相対的に安定していると考えられます。特に全国の主要都市部においては安定的に高いテナント需要が期待でき、テナント確保が比較的容易であると考えられるため、本投資法人の収益安定性への寄与が見込まれます。また、商業施設やオフィスビルに比べて資産規模が小さい不動産への投資も容易であり、より高いリスク分散効果が得られると考えられます。
本投資法人は、このような住居の特性に着目し、安定的需要に基づく収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途が住居である不動産関連資産を本投資法人の資産運用の対象として位置付けます。
なお、住居には学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅を含むものとします。
(注)上記にかかわらず、既存商業施設については、当面安定的な運用に努めるものとしますが、時機を見て売却方針に基づく売却の判断を行うことを検討します。
住居への投資に当たっては、本投資法人の事業価値、投資主価値の最大化を図るべく、メインスポンサーである積水ハウスを中核企業とする積水ハウスグループからの運用資産の取得を本投資法人の成長戦略の基軸としたポートフォリオの構築を目指します。また、同じくスポンサーであるスプリング・インベストメントからの物件情報の活用及び継続的に実施する独自の物件情報収集により、外部からの物件取得にも努めます。
投資する不動産関連資産の選定にあたっては、経済情勢及び不動産市場動向等のマクロ的要因、不動産の立地する地域の周辺環境、都市計画の状況及びその将来動向等の地域的要因並びに不動産の土地及び建物の規模、形状及び接道条件等の個別的要因を総合的に考慮し、長期にわたり優位性を持つと考えられるものについて、その不動産の生み出すキャッシュフローの予測及びそれに基づく収益価格等を検討及び判断して選定します。
(ロ)投資地域
本投資法人は、その規約により、主として東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。)及び全国主要都市をその投資対象地域とします。本投資法人は、かかる規約のもと、その投資対象地域のうち、主な投資対象地域として東京圏主要都市部を設定し、安定した収益の確保を目指します。これは、現状、東京圏主要都市部における賃貸市場規模が大きく、かつ将来にわたり需給関係が良好と見込まれることによります。
なお、東京圏については、地域特性により2つの投資対象エリアに分類し、その位置付けに応じて安定的な収益の確保を目指します。
<東京圏における各投資対象エリアの特性及び位置付け>・東京圏主要都市部 :東京都区部及びその近郊主要都市部の豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できるエリア。重点的な投資エリアであり、かつ、ポートフォリオの中核を担うエリアと位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
・東京圏その他都市部:東京圏主要都市部周辺の多種多様な賃貸需要が期待できるエリア。東京圏の住居ポートフォリオのリスク分散効果をもたらす投資エリアとして位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
また、東京圏以外のエリアへの地域的分散投資への投資姿勢としては、地域経済リスク・地震リスク等のポートフォリオの一極集中リスクを軽減するため、積水ハウスグループの全国ネットワークを最大限活用し、主要大都市圏をはじめとする全国主要都市の不動産関連資産に対しても投資を行います。
上記の観点から、中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産として組み入れた住居の用に供する不動産等の投資エリアの割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。
但し、中長期的に安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
<投資不動産の地域区分>(注1)「通勤圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。
(注2)「上記以外の政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、主要大都市圏以外の政令指定都市、中核市、特例市及び県庁所在地のいずれかに該当するものをいいます。
(注3)組入比率における「程度」とは、±10%をいいます。
(注4)既存商業施設については上記の組入比率の計算から除外します。
(ハ)積水ハウス、スプリング・インベストメント及び積和不動産等とのパイプラインサポート契約について
本投資法人及び資産運用会社は、以下のパイプラインサポート契約を締結しており、これにより、運用ガイドラインに定める投資方針及び投資基準に合致する住居物件の安定的な取得機会をより広く確保することに努めています。
A. 積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東(優先交渉権等に関する契約)
本投資法人及び資産運用会社は、積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東との間でそれぞれ、各社が(i)保有又は開発する主として住宅の用に供される不動産(土地の賃借権及び地上権を含みます。)及び不動産を主たる信託財産とする信託の受益権(不動産と併せて以下本(ハ)において「不動産等」といい、開発・建築工事中の不動産等を含みます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合するものと各社が判断する不動産等を売却しようとする場合、第三者との共有又は共同発注にかかる不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困難な場合など一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して資産運用会社に提供すること、及び当該不動産等について、資産運用会社が購入の申込みをした場合、各社は売買の条件について資産運用会社と誠実に協議し、当該情報提供日から20営業日の間は、第三者との間で当該不動産等の売却に関する交渉を行わないこと、(ii)主として住宅の用に供される不動産等を保有し又は開発・保有を予定する第三者が当該不動産等を売却しようとする旨の情報を当該第三者又はその関係者等より入手し、当該不動産等について本投資法人の投資基準に適合するものと各社が判断する場合、売却先について、指定又はその範囲を限定されている場合など一定の場合を除き、当該売却関連情報を他者への提供に優先して資産運用会社に提供するよう努めることを内容とする「優先交渉権等に関する契約書」を締結しています。また、優先交渉権等に関する契約においては、上記(i)及び(ii)に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われないこと、但し、(ii)に基づく各社からの情報提供により本投資法人が不動産等を取得する場合における仲介手数料については、通常の商慣習に基づき、当事者間の協議によりこれを定めること等が定められています。
B.スプリング・インベストメント(物件情報優先提供に関する契約)
本投資法人及び資産運用会社は、スプリング・インベストメントとの間で、同社が(i)投資一任業務又は投資助言業務を受託している顧客(以下本(ハ)において「スプリング・インベストメント顧客」といいます。)の物件で専ら住宅の用に供される不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合するものとスプリン
グ・インベストメントが判断する不動産等をスプリング・インベストメント顧客のために売却しようとする
場合、第三者との共有又は共同発注にかかる不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困難な場合な
ど一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して資産運用会社に提供すること、及び
(ii)専ら住宅の用に供される不動産等を運用若しくは保有し又は開発・保有を予定する第三者が当該不動産
等を売却しようとする旨の情報を当該第三者又はその関係者等より入手し、当該不動産等について本投資法
人の投資基準に適合するものとスプリング・インベストメントが判断した場合、売却先について、指定又は
その範囲を限定されている場合など一定の場合を除き、当該売却関連情報を他者への提供に優先して資産運
用会社に提供するよう努めることを内容とする「物件情報優先提供に関する契約書」を締結しています。また、物件情報優先提供に関する契約においては、上記(i)及び(ii)に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われないこと、但し、(ii)に基づくスプリング・インベストメントからの情報提供により本投資法人が不動産等を取得する場合における仲介手数料については、通常の商慣習に基づき、当事者間の協議によりこれを定めること等が定められています。
C. 積和不動産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州(優先交渉権に関する契約)
本投資法人及び資産運用会社は、積和不動産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州との間でそれぞれ、各社が保有又は開発する主として住宅の用に供される不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合するものと各社が判断する不動産等を売却しようとする場合、第三者との共有又は共同発注にかかる不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困難な場合など一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して資産運用会社に提供すること、及び当該不動産等について、資産運用会社が購入の申込みをした場合、各社は売買の条件について資産運用会社と誠実に協議し、当該情報提供日から20営業日の間は、第三者との間で当該不動産等の売却に関する交渉を行わないことを内容とする「優先交渉権に関する契約書」を締結しています。また、優先交渉権に関する契約においては、上記に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われないことが定められています。
③ 投資態度
(イ)本投資法人が取得する特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう運用します(規約第27条第5項第1号)。
(ロ)本投資法人の資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。)第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上とします(規約第27条第5項第2号)。
④ 運用方針
資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ)保有期間
原則として、中長期保有を目的とした不動産関連資産の取得を行うこととし、短期売買を目的とした不動産関連資産の取得は行わないこととします。
なお、定期的なポートフォリオの見直しを実施し、中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応する資本的支出の見込み等、当該不動産関連資産の競争優位性を考慮した上で、当該不動産関連資産の売却を検討します。
また、取得した不動産関連資産について投資方針を満たさない事態が生じ、解消できない場合、ポートフォリオへの影響を考慮の上、売却を検討します。
(ロ)取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。
A.構造
建物に投資を行う場合、その構造は、主たる部分において、原則として鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造とします。
B.築年数
建物に投資を行う場合、原則として、新耐震基準が採用された昭和56年6月以降に建築された建物を投資対象とします。但し、新耐震基準と同水準以上の性能(注)が確保されたと認められる建物については投資対象に加える場合があります。
(注)新耐震基準と同等水準以上の性能とは、構造耐震指標「Is値」が0.6以上であることをいいます。
C.耐震性能
建物に投資する場合、原則として新耐震基準に適合し、予想最大損失率(PML)(注)が20%以下の物件とします。但し、予想最大損失率(PML)が20%を超える場合でも、総合的に判断し、地震保険を付保することにより投資を行う場合があります。
(注)予想最大損失率(PML)については、後記「5 運用状況(2)投資資産 ② 投資不動産物件(ロ)信託不動産の概要 C.建物エンジニアリングレポート(建物状況評価)等の概要」をご参照下さい。
D.売主の属性
売主の信用力を業績の推移等の情報を基に確認すると共に、反社会的勢力との関連の有無を調査の上取引を行います。
売主が特別目的会社等の場合は、その出資者等の属性についても確認します。
E.投資基準
ポートフォリオの構築において、安定した収益を確保するため、物件の数及び規模並びにテナント数において分散投資が図られ、かつ、テナント確保が比較的容易な住居用不動産関連資産への投資を行います。
投資対象となる賃貸住宅のタイプについては、居住者の多様なニーズに対応するために、幅広いタイプの賃貸住宅に投資を行うこととするが、立地、物件規模及び権利関係の他、テナントの需要動向、賃料相場、周辺物件の稼働率、建物のグレード、賃貸条件等について、総合的かつ慎重に分析の上投資を行います。
投資対象となる住居のうち、学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅については、その専任された運営会社の適格性(注)、テナントの需要動向、立地、物件規模、権利関係、テナントとの賃貸条件及び商圏の動向の他、建物の仕様・設備・グレード等について、総合的かつ慎重に分析の上、投資を行います。
(注)運営会社の適格性については、運営実績、業暦、財務内容、営業成績、業種の成長性を慎重に調査し、資産運用会社が信用力のあるものと判断した運営会社の運営する不動産に投資を行います。
(ⅰ)立地
原則として最寄駅からの距離が徒歩10分以内に立地する不動産等を投資対象とします。
(ⅱ)住居タイプ
本投資法人は、相対的に高い賃貸需要と収益性が見込まれるシングル・コンパクトタイプを主な住居タイプとする物件に加え、エリア特性を勘案し、安定的な収益性が見込まれるファミリータイプを主な住居タイプとする物件を主たる投資対象とします。
また、ラージタイプを主な住居タイプとする物件については、立地環境等を慎重に分析の上、厳選して投資を行います。
本投資法人が投資対象とする住居タイプの詳細は、以下のとおりです。
<住居タイプの区分>
(ⅲ)物件規模
いずれの住居タイプについても原則として、建物の延床面積が約660㎡(約200坪)以上の物件を投資対象とします。
(ⅳ)権利関係
住居を投資対象とする不動産等は、原則として完全所有物件としますが、区分所有物件・共有物件にも投資を行う場合があります。なお、区分所有物件に投資を行う場合には、原則として本投資法人の持分比率が75%以上となる物件とします。共有物件についてはポートフォリオの質的向上に大きく寄与する物件を厳選して投資を行います。
なお、借地物件は、借地契約の内容を精査し、収益性、権利の安定性、経済性(承諾料等)等において、資産運用会社が投資を妥当と判断した場合、投資を行います。
F.建物状況
資産運用会社は、利害関係を有しない独立した外部の専門業者による建物診断を実施し、その結果を確認した上で、建物に投資を行います。
G.投資金額
(ⅰ)1物件あたりの最低投資金額
物件管理コスト等を勘案し、原則として3億円(税金を含む必要経費を除きます。)以上とします。但し、区分所有物件の持分を買い増す場合、資産対応証券を対象とする場合、又は、不動産等を裏付けとする投資信託に投資を行う場合にはその限りではありません。
(ⅱ)1物件あたりの最高投資額
ポートフォリオの分散を確保するため、各不動産関連資産又は資産対応証券等の取得価格(税金を含む必要経費を除きます。)のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40%以内とします。
(ⅲ)取得価格の制限
a. 原則として市場価格とし、資産運用会社は、利害関係のない不動産鑑定士の鑑定評価額等を参考に、投資採算を重視し総合的に投資判断を行うこととします。
b. 利害関係者から不動産等の取得を行う場合は、当該不動産等の取得価格は、取得に際して採用した鑑定評価額等以下とします。
c. 利害関係者以外の第三者から不動産等を取得する場合、投資採算・物件のポテンシャル・当該不動産等の立地・当該不動産等の将来の価値の維持・向上等を総合的に勘案し、資産運用会社が適切な価格であると判断した場合には、不動産鑑定評価額等を上回って取得する場合があります。
d. 余剰資金の運用の一環として、不動産関連資産以外の特定資産に対して、安全性及び換金性等を勘案して投資を行う場合、原則として、市場価格がある場合には当該市場価格により、また、市場価格がない場合には公正な第三者によって提示された適正な価格により取得します。
H.開発物件に対する投資
建設中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しのリスクが低い場合、建物竣工後の取得及び当該不動産にかかるデュー・ディリジェンスの結果に問題がないことを条件として、当該建設中の不動産等にかかる不動産関連資産の取得に関する契約を締結できるものとします。
I.フォワード・コミットメント等
(ⅰ)フォワード・コミットメント等の定義
フォワード・コミットメント等とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約(取引への実質的な拘束力を持つ買付け意向表明及び予約契約等を含みます。)をいいます。なお、ここでいう取引への実質的な拘束力の有無は、物件の売却又は購入義務の、本投資法人に対する法的な拘束力の有無により判断するものとします。
(ⅱ)フォワード・コミットメント等の制限
本投資法人がフォワード・コミットメント等を行う際には以下の事項を遵守するものとします。
a.フォワード・コミットメント等に違約した際の損害賠償額の上限を必ず定めること。
b.フォワード・コミットメント等の違約の際に、損害賠償の支払いに充てることが可能な資金及び投資主に対する配当原資に比して、過大な損害賠償額の支払いを義務づけられるようなフォワード・コミットメント等を行わないこと。
J.契約締結時の開示
(ⅰ)本投資法人が物件の購入・売却等の契約行為を行った際には、東京証券取引所の定める適時開示に関する規則を踏まえ、適切に公表します。
(ⅱ)本投資法人が行った物件の購入・売却等の契約行為が、前項で定めるフォワード・コミットメント等に該当する場合には、下記項目について適切に公表します。
a.売買契約の違約時の損害賠償額の上限の定め。
b.売買契約上、物件購入代金その他売買に要する費用の資金調達ができることが売買の実行の前提条件として定められているか否か。
c.その他、本投資法人の財務内容に影響を与える解約条件。
(ハ)投資不動産のデュー・ディリジェンス
資産運用会社は、本投資法人のために投資する個々の不動産等を選定するにあたり、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、エンジニア、マーケットリサーチャー等によって作成された不動産鑑定評価書(注)等及び各種デュー・ディリジェンスレポート等を精査し、当該不動産等の法令適合性、予想収益、立地エリアの将来性、建築仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質等を下記の基準に従って十分な調査を実施することにより、中長期的に安定した収益を確保し得る不動産等であるか否かの確認を行うものとします。
(注)不動産鑑定評価書等とは、不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書のことをいいます。
A. 運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を以下の点を主として実施します。
<主な調査事項>
B. 個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査をもとに、 取引にあたって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
C. 専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査(耐震判断を含みます。)、環境調査及び鑑定評価等を実施する際には利害関係を有しない独立した外部の専門業者を選定し、それぞれ資産運用会社が独自に定めた基準に基づき調査を委託します。但し、本投資法人が既に保有する不動産等の増築等の場合は、適切な範囲において行います。
(ニ)物件の管理運営方針
A. 基本方針
資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上及び費用の低減により、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
B. リーシング方針
(ⅰ)住宅の用に供される部分
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、不動産の立地、住居タイプ、テナントの分類に応じた周辺の賃貸マーケットの動向及びテナントの需要動向に留意しつつ、リーシングを行います。
(ⅱ)商業施設・オフィス等の用に供される部分
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、テナントの分類に応じた周辺の賃貸マーケットの動向、テナントの需要動向及び競合物件等の動向に留意しつつ、リーシングを行います。
(ⅲ)テナントの審査基準
資産運用会社は、入居が見込まれるテナントについては、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとで以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテナントとの賃貸借契約の締結に努め、社会的属性として反社会的勢力に属すると認められる者と賃貸借契約を締結しません。
<審査項目>
C. テナント管理方針
(ⅰ)テナント管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとでテナントとの良好な関係を構築し、テナントの意見・不満・要望等を取り入れた運営管理を行います。また、テナントのクレームに対しては、プロパティ・マネジメント会社と協働して誠実に対応します。これらを通じて、テナントの満足度の向上に努めます。
(ⅱ)賃料保全策
資産運用会社は、賃貸借契約締結の際、テナントが保証会社の倒産リスク等を負うことをプロパティ・マネジメント会社を通じ事前に書面で伝えた上で、テナントに、連帯保証人による保証、又は、保証会社による賃料保証を選択させます。
(ⅲ)賃料回収手続
万一賃料の延滞が発生した場合には、プロパティ・マネジメント会社を通じ、テナント若しくは連帯保証人に対する催告、又は、保証会社に賃料督促及び賃料回収の代行の依頼を行い、一定期間内に回収できない賃料については、連帯保証人若しくは保証会社に代位弁済を求めます。賃料の遅延が長期化し、その解消が見込めないと資産運用会社が判断した場合は、賃貸人をして、賃貸借契約を解除させ、当該テナントの早期退去を求めるとともに、敷金の清算及び未収金の回収を行わせます。
D. 建物管理方針
(ⅰ)日常の建物管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとに不動産関連資産の共用部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認します。点検の結果、不具合が発見された場合には、速やかに修繕を行い、不動産関連資産の価値の維持又は向上に努めます。
(ⅱ)修繕計画
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとに年度修繕計画及び中長期修繕計画を作成し、これに基づき修繕のための予算を計上します。
E. プロパティ・マネジメント会社を通じた管理運営
(ⅰ)プロパティ・マネジメント会社の利用
資産運用会社は、本投資法人のポートフォリオ管理における運用対象不動産の賃貸管理、建物管理等に関する種々の施策の実施や提案に関する業務遂行を、プロパティ・マネジメント会社に委託することができます。
(ⅱ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
資産運用会社は、安定的な収益の確保を図るため、以下の点を考慮し、プロパティ・マネジメント会社を業務委託先として選定します。
a.業歴
b.財務体質
c.組織体制
d.当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験
e.当該不動産関連資産に関する精通度合い及びテナントとの関係
f.新規テナントの募集能力
g.当該不動産関連資産に関するレポーティング能力
h.報酬及び手数料の水準
i.社会的属性として反社会的勢力に属さないこと、又は関係を有しないこと
(ⅲ)物件の管理運営状況の把握
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社に指図し、安定した収益の確保を目指します。
a.テナントからの入金状況
b.経費等の支出状況
c.テナントの入退居の状況
d.運用対象不動産関連資産の建物管理の状況(躯体・設備の維持・管理状況、修繕工事の実施状況と翌月以降の実施計画等)
e.テナントからの要望・クレームとそれに対する対応状況等
f.当該不動産近隣地域の賃貸市場動向
(ⅳ)プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務の遂行状況についてモニタリングを行います。また、資産運用会社は、定期的(原則として1年毎)に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、利害関係を有しない独立した外部の評価機関による評価等を行い委託先としての適正性を検証します。その結果が、一定水準に達しない場合、当該プロパティ・マネジメント会社に対して、業務内容の変更及び改善の指示を行い、相応の改善期間が経過した後も改善の傾向が見られない場合には、資産運用会社の判断で当該プロパティ・マネジメント会社の変更を行います。
なお、上記の外部評価機関による評価については、株式会社都市未来総合研究所に委託し、これを実施しています。
(ホ)付保の方針
A. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故により生じる建物の損失又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別の物件の特性に応じ、適切と判断される付保内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
B. 地震保険の付保に関しては、大規模地震等の発生によりポートフォリオへの影響が大きいと判断される場合には、損害の可能性及び程度、付保の内容並びに保険料負担を総合的に判断し、地震保険の付保を行います。但し、本投資法人が保有する不動産関連資産において、PML値が20%を超える建物には、当該建物について、個別に地震保険の付保を行います。
(ヘ)売却方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としていますが、資産運用会社による定期的なポートフォリオの見直し等により投資対象不動産の売却を行う場合には、以下の点を考慮の上、個別不動産の売却の判断を行います。なお、物件売却を行うにあたり、フォワード・コミットメント等を行う場合には、運用ガイドラインに定める規定を遵守します。
A.中長期的な不動産市況
B.将来における収益予測
C.資産価値の上昇・下落の見通し
D.所在立地地域の将来性
E.劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み
F.売却先の属性(信用力、反社会的勢力に属さないこと等)
G.継続評価額と本投資法人の帳簿価額との乖離状況及び今後の見込み
H.本投資法人の投資方針との適合状況及び適合していない場合は解消の見込み
(ト)投資計画
資産運用会社は、本投資法人の各営業期間毎に「投資計画」を策定し、当該計画に基づいた外部成長を図ります。
A. 投資計画の策定
本投資法人のポートフォリオ運営管理に関し、各営業期間毎に取得計画、売却計画を策定し、物件毎及びポートフォリオ全体を管理します。
B. 投資計画の承認
投資計画は、各営業期間の開始時までに投資委員会の審議を経て承認を受けます。
C. 投資計画のモニタリング
資産運用会社は、投資計画の進捗状況に関し、毎月月次収支実績との対比を行うことにより、実績の検証を行います。月次において投資計画と実績の乖離が生じた場合には、その原因を分析するとともに、投資計画の修正が必要と判断される場合には、修正投資計画を策定します。
(チ)運用計画
資産運用会社は、本投資法人の各営業期間毎に「運用計画」を策定し、当該計画に基づいた資産運用を行います。
A.運用計画の策定
本投資法人のポートフォリオ運営管理に関し、各営業期間毎に修繕計画、リーシング計画を策定し、物件毎及びポートフォリオ全体の収支予算を策定します。
B.運用計画の承認
運用計画は、各営業期間の開始時までに投資委員会の審議を経て承認を受けます。
C.運用計画のモニタリング
資産運用会社は、運用計画の進捗状況に関し、毎月月次収支実績との対比を行うことにより、実績の検証を行います。月次において運用計画と実績の乖離が生じた場合には、その原因を分析するとともに、運用計画の修正が必要と判断される場合には、修正運用計画を策定します。
⑤ 財務方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行並びに借入れ及び投資法人債の発行を機動的に行うものとします。
これらの資金調達にあたっては、財務活動の機動性と資金繰りの安定性及び収益の向上の諸点に留意しながら、最適な資金調達手段並びに資本及び負債の構成を選択・実現し、本投資法人の安定的成長を図ります。
(イ)エクイティ・ファイナンス(新投資口の発行)
投資口の追加発行に際しては、中長期的な観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化に配慮しつつ実施するものとします。
(ロ)借入れ及び投資法人債の発行
A. 借入金と投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本「2 投資方針」及び「3 投資リスク」において同じです。)の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。
B. 借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令(昭和25年政令第245号、その後の改正を含みます。以下「地方税法施行令」といいます。)附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに該当するものに限ります。)に限るものとします。
C. 借入れ又は投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間、固定・変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の条件といった借入条件を検討します。
D. 本投資法人は、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
E. 借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
F. ローン・トゥー・バリュー比率の上限については、60%を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ハ)デリバティブ取引
本投資法人は、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。
(ニ)キャッシュ・マネジメント
A. 本投資法人は、運営にあたって想定される資金需要(運用資産の取得資金、賃貸を行う投資対象不動産にかかる工事代金、分配金の支払、費用・小口債務の支払及び運転資金、敷金、保証金の返還等)に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
B. 余剰資金の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み余資の運用に関するガイドラインに則って慎重に行います。
C. テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。
⑥ 開示方針
(イ)本投資法人は、常に投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを開示の方針とします。
(ロ)資産運用に関する情報その他上記(イ)に記載の開示方針に基づき投資家に対して開示すべき情報につき、迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
(ハ)上記(ロ)に従って集約された情報については、適宜外部の専門家等に意見を求め、これを十分斟酌する等した上で、開示の要否、内容及び時期について速やかに検討し、開示について決定します。
(ニ)投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する開示情報につき、それぞれ所定の様式に従って開示を行います。
(ホ)自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示することに努めるとともに、投資家にとって分かりやすい情報の提供に努めます。
① 基本方針
本投資法人は、本投資法人の規約に従い、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した資産の運用を行うことを基本方針として、主として特定資産のうち不動産等資産に投資しますが、加えて不動産同等物及び不動産対応証券(以下、併せて「不動産関連資産」といいます。)に投資して運用します。資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。なお、運用ガイドラインは、一般的経済情勢の他、不動産市場、資本市場及び金融市場の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。
② ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した運用を行うことを基本方針とします(規約第26条)。
本投資法人は、以下の方針により最適なポートフォリオの構築を目指します。
(イ)投資対象
住居は、生活の根幹をなす居住を目的とした不動産のため、商業施設やオフィスビルに比べて経済情勢の変動等の影響を受けにくく、安定したテナント需要が見込まれ、賃料相場も相対的に安定していると考えられます。特に全国の主要都市部においては安定的に高いテナント需要が期待でき、テナント確保が比較的容易であると考えられるため、本投資法人の収益安定性への寄与が見込まれます。また、商業施設やオフィスビルに比べて資産規模が小さい不動産への投資も容易であり、より高いリスク分散効果が得られると考えられます。
本投資法人は、このような住居の特性に着目し、安定的需要に基づく収益の確保及びリスク分散効果を高める観点から、主たる用途が住居である不動産関連資産を本投資法人の資産運用の対象として位置付けます。
なお、住居には学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅を含むものとします。
(注)上記にかかわらず、既存商業施設については、当面安定的な運用に努めるものとしますが、時機を見て売却方針に基づく売却の判断を行うことを検討します。
住居への投資に当たっては、本投資法人の事業価値、投資主価値の最大化を図るべく、メインスポンサーである積水ハウスを中核企業とする積水ハウスグループからの運用資産の取得を本投資法人の成長戦略の基軸としたポートフォリオの構築を目指します。また、同じくスポンサーであるスプリング・インベストメントからの物件情報の活用及び継続的に実施する独自の物件情報収集により、外部からの物件取得にも努めます。
投資する不動産関連資産の選定にあたっては、経済情勢及び不動産市場動向等のマクロ的要因、不動産の立地する地域の周辺環境、都市計画の状況及びその将来動向等の地域的要因並びに不動産の土地及び建物の規模、形状及び接道条件等の個別的要因を総合的に考慮し、長期にわたり優位性を持つと考えられるものについて、その不動産の生み出すキャッシュフローの予測及びそれに基づく収益価格等を検討及び判断して選定します。
(ロ)投資地域
本投資法人は、その規約により、主として東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。)及び全国主要都市をその投資対象地域とします。本投資法人は、かかる規約のもと、その投資対象地域のうち、主な投資対象地域として東京圏主要都市部を設定し、安定した収益の確保を目指します。これは、現状、東京圏主要都市部における賃貸市場規模が大きく、かつ将来にわたり需給関係が良好と見込まれることによります。
なお、東京圏については、地域特性により2つの投資対象エリアに分類し、その位置付けに応じて安定的な収益の確保を目指します。
<東京圏における各投資対象エリアの特性及び位置付け>・東京圏主要都市部 :東京都区部及びその近郊主要都市部の豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できるエリア。重点的な投資エリアであり、かつ、ポートフォリオの中核を担うエリアと位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
・東京圏その他都市部:東京圏主要都市部周辺の多種多様な賃貸需要が期待できるエリア。東京圏の住居ポートフォリオのリスク分散効果をもたらす投資エリアとして位置付け、物件の資産価値と稼働状況・収益性の調和を総合的に判断し取得を行います。
また、東京圏以外のエリアへの地域的分散投資への投資姿勢としては、地域経済リスク・地震リスク等のポートフォリオの一極集中リスクを軽減するため、積水ハウスグループの全国ネットワークを最大限活用し、主要大都市圏をはじめとする全国主要都市の不動産関連資産に対しても投資を行います。
上記の観点から、中長期的に安定した収益の確保を目的として、運用資産として組み入れた住居の用に供する不動産等の投資エリアの割合につき、以下の表に記載の比率を目処として資産運用を行います。
但し、中長期的に安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
<投資不動産の地域区分>(注1)「通勤圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。
(注2)「上記以外の政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、主要大都市圏以外の政令指定都市、中核市、特例市及び県庁所在地のいずれかに該当するものをいいます。
(注3)組入比率における「程度」とは、±10%をいいます。
(注4)既存商業施設については上記の組入比率の計算から除外します。
(ハ)積水ハウス、スプリング・インベストメント及び積和不動産等とのパイプラインサポート契約について
本投資法人及び資産運用会社は、以下のパイプラインサポート契約を締結しており、これにより、運用ガイドラインに定める投資方針及び投資基準に合致する住居物件の安定的な取得機会をより広く確保することに努めています。
A. 積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東(優先交渉権等に関する契約)
本投資法人及び資産運用会社は、積水ハウス、積和不動産及び積和不動産関東との間でそれぞれ、各社が(i)保有又は開発する主として住宅の用に供される不動産(土地の賃借権及び地上権を含みます。)及び不動産を主たる信託財産とする信託の受益権(不動産と併せて以下本(ハ)において「不動産等」といい、開発・建築工事中の不動産等を含みます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合するものと各社が判断する不動産等を売却しようとする場合、第三者との共有又は共同発注にかかる不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困難な場合など一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して資産運用会社に提供すること、及び当該不動産等について、資産運用会社が購入の申込みをした場合、各社は売買の条件について資産運用会社と誠実に協議し、当該情報提供日から20営業日の間は、第三者との間で当該不動産等の売却に関する交渉を行わないこと、(ii)主として住宅の用に供される不動産等を保有し又は開発・保有を予定する第三者が当該不動産等を売却しようとする旨の情報を当該第三者又はその関係者等より入手し、当該不動産等について本投資法人の投資基準に適合するものと各社が判断する場合、売却先について、指定又はその範囲を限定されている場合など一定の場合を除き、当該売却関連情報を他者への提供に優先して資産運用会社に提供するよう努めることを内容とする「優先交渉権等に関する契約書」を締結しています。また、優先交渉権等に関する契約においては、上記(i)及び(ii)に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われないこと、但し、(ii)に基づく各社からの情報提供により本投資法人が不動産等を取得する場合における仲介手数料については、通常の商慣習に基づき、当事者間の協議によりこれを定めること等が定められています。
B.スプリング・インベストメント(物件情報優先提供に関する契約)
本投資法人及び資産運用会社は、スプリング・インベストメントとの間で、同社が(i)投資一任業務又は投資助言業務を受託している顧客(以下本(ハ)において「スプリング・インベストメント顧客」といいます。)の物件で専ら住宅の用に供される不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合するものとスプリン
グ・インベストメントが判断する不動産等をスプリング・インベストメント顧客のために売却しようとする
場合、第三者との共有又は共同発注にかかる不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困難な場合な
ど一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して資産運用会社に提供すること、及び
(ii)専ら住宅の用に供される不動産等を運用若しくは保有し又は開発・保有を予定する第三者が当該不動産
等を売却しようとする旨の情報を当該第三者又はその関係者等より入手し、当該不動産等について本投資法
人の投資基準に適合するものとスプリング・インベストメントが判断した場合、売却先について、指定又は
その範囲を限定されている場合など一定の場合を除き、当該売却関連情報を他者への提供に優先して資産運
用会社に提供するよう努めることを内容とする「物件情報優先提供に関する契約書」を締結しています。また、物件情報優先提供に関する契約においては、上記(i)及び(ii)に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われないこと、但し、(ii)に基づくスプリング・インベストメントからの情報提供により本投資法人が不動産等を取得する場合における仲介手数料については、通常の商慣習に基づき、当事者間の協議によりこれを定めること等が定められています。
C. 積和不動産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州(優先交渉権に関する契約)
本投資法人及び資産運用会社は、積和不動産中部、積和不動産関西及び積和不動産九州との間でそれぞれ、各社が保有又は開発する主として住宅の用に供される不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合するものと各社が判断する不動産等を売却しようとする場合、第三者との共有又は共同発注にかかる不動産等であり、当該第三者の同意を得ることが困難な場合など一定の場合を除き、当該売却関連の情報を第三者への提供に優先して資産運用会社に提供すること、及び当該不動産等について、資産運用会社が購入の申込みをした場合、各社は売買の条件について資産運用会社と誠実に協議し、当該情報提供日から20営業日の間は、第三者との間で当該不動産等の売却に関する交渉を行わないことを内容とする「優先交渉権に関する契約書」を締結しています。また、優先交渉権に関する契約においては、上記に基づく物件に関する情報提供については報酬の授受は行われないことが定められています。
③ 投資態度
(イ)本投資法人が取得する特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう運用します(規約第27条第5項第1号)。
(ロ)本投資法人の資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。)第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上とします(規約第27条第5項第2号)。
④ 運用方針
資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ)保有期間
原則として、中長期保有を目的とした不動産関連資産の取得を行うこととし、短期売買を目的とした不動産関連資産の取得は行わないこととします。
なお、定期的なポートフォリオの見直しを実施し、中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応する資本的支出の見込み等、当該不動産関連資産の競争優位性を考慮した上で、当該不動産関連資産の売却を検討します。
また、取得した不動産関連資産について投資方針を満たさない事態が生じ、解消できない場合、ポートフォリオへの影響を考慮の上、売却を検討します。
(ロ)取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。
A.構造
建物に投資を行う場合、その構造は、主たる部分において、原則として鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造とします。
B.築年数
建物に投資を行う場合、原則として、新耐震基準が採用された昭和56年6月以降に建築された建物を投資対象とします。但し、新耐震基準と同水準以上の性能(注)が確保されたと認められる建物については投資対象に加える場合があります。
(注)新耐震基準と同等水準以上の性能とは、構造耐震指標「Is値」が0.6以上であることをいいます。
C.耐震性能
建物に投資する場合、原則として新耐震基準に適合し、予想最大損失率(PML)(注)が20%以下の物件とします。但し、予想最大損失率(PML)が20%を超える場合でも、総合的に判断し、地震保険を付保することにより投資を行う場合があります。
(注)予想最大損失率(PML)については、後記「5 運用状況(2)投資資産 ② 投資不動産物件(ロ)信託不動産の概要 C.建物エンジニアリングレポート(建物状況評価)等の概要」をご参照下さい。
D.売主の属性
売主の信用力を業績の推移等の情報を基に確認すると共に、反社会的勢力との関連の有無を調査の上取引を行います。
売主が特別目的会社等の場合は、その出資者等の属性についても確認します。
E.投資基準
ポートフォリオの構築において、安定した収益を確保するため、物件の数及び規模並びにテナント数において分散投資が図られ、かつ、テナント確保が比較的容易な住居用不動産関連資産への投資を行います。
投資対象となる賃貸住宅のタイプについては、居住者の多様なニーズに対応するために、幅広いタイプの賃貸住宅に投資を行うこととするが、立地、物件規模及び権利関係の他、テナントの需要動向、賃料相場、周辺物件の稼働率、建物のグレード、賃貸条件等について、総合的かつ慎重に分析の上投資を行います。
投資対象となる住居のうち、学生寮、社宅、サービス付高齢者向け住宅については、その専任された運営会社の適格性(注)、テナントの需要動向、立地、物件規模、権利関係、テナントとの賃貸条件及び商圏の動向の他、建物の仕様・設備・グレード等について、総合的かつ慎重に分析の上、投資を行います。
(注)運営会社の適格性については、運営実績、業暦、財務内容、営業成績、業種の成長性を慎重に調査し、資産運用会社が信用力のあるものと判断した運営会社の運営する不動産に投資を行います。
(ⅰ)立地
原則として最寄駅からの距離が徒歩10分以内に立地する不動産等を投資対象とします。
(ⅱ)住居タイプ
本投資法人は、相対的に高い賃貸需要と収益性が見込まれるシングル・コンパクトタイプを主な住居タイプとする物件に加え、エリア特性を勘案し、安定的な収益性が見込まれるファミリータイプを主な住居タイプとする物件を主たる投資対象とします。
また、ラージタイプを主な住居タイプとする物件については、立地環境等を慎重に分析の上、厳選して投資を行います。
本投資法人が投資対象とする住居タイプの詳細は、以下のとおりです。
<住居タイプの区分>
| 住居タイプ 区分 | 投資基準・分類方法 | |
| 主たるテナント | 望ましい立地環境 | |
| シングル | 単身生活者 会社都合による単身生活者 | 交通利便性、商業利便性が高い周辺住環境 |
| コンパクト | 子供のいない共働きの夫婦 所得水準の高い単身生活者 会社都合による単身生活者及び夫婦 子供が独立した高齢の夫婦 自宅を仕事場とする独立事業者(SOHO) | 交通利便性、商業利便性が高く、文化施設至近の周辺住環境 |
| ファミリー | 家族数2から4名程度の一般的家族 所得水準の高い単身生活者 会社都合による単身生活者、夫婦及び家族 | 職場への通勤利便性、教育施設への通学利便性が高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境 |
| ラージ | 企業経営者、個人事業主、外国人駐在員等の富裕層 | 東京圏主要都市部においても厳選した立地にあり、職場への通勤利便性が著しく高く、かつ閑静で治安良好な周辺住環境 |
(ⅲ)物件規模
いずれの住居タイプについても原則として、建物の延床面積が約660㎡(約200坪)以上の物件を投資対象とします。
(ⅳ)権利関係
住居を投資対象とする不動産等は、原則として完全所有物件としますが、区分所有物件・共有物件にも投資を行う場合があります。なお、区分所有物件に投資を行う場合には、原則として本投資法人の持分比率が75%以上となる物件とします。共有物件についてはポートフォリオの質的向上に大きく寄与する物件を厳選して投資を行います。
なお、借地物件は、借地契約の内容を精査し、収益性、権利の安定性、経済性(承諾料等)等において、資産運用会社が投資を妥当と判断した場合、投資を行います。
F.建物状況
資産運用会社は、利害関係を有しない独立した外部の専門業者による建物診断を実施し、その結果を確認した上で、建物に投資を行います。
G.投資金額
(ⅰ)1物件あたりの最低投資金額
物件管理コスト等を勘案し、原則として3億円(税金を含む必要経費を除きます。)以上とします。但し、区分所有物件の持分を買い増す場合、資産対応証券を対象とする場合、又は、不動産等を裏付けとする投資信託に投資を行う場合にはその限りではありません。
(ⅱ)1物件あたりの最高投資額
ポートフォリオの分散を確保するため、各不動産関連資産又は資産対応証券等の取得価格(税金を含む必要経費を除きます。)のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40%以内とします。
(ⅲ)取得価格の制限
a. 原則として市場価格とし、資産運用会社は、利害関係のない不動産鑑定士の鑑定評価額等を参考に、投資採算を重視し総合的に投資判断を行うこととします。
b. 利害関係者から不動産等の取得を行う場合は、当該不動産等の取得価格は、取得に際して採用した鑑定評価額等以下とします。
c. 利害関係者以外の第三者から不動産等を取得する場合、投資採算・物件のポテンシャル・当該不動産等の立地・当該不動産等の将来の価値の維持・向上等を総合的に勘案し、資産運用会社が適切な価格であると判断した場合には、不動産鑑定評価額等を上回って取得する場合があります。
d. 余剰資金の運用の一環として、不動産関連資産以外の特定資産に対して、安全性及び換金性等を勘案して投資を行う場合、原則として、市場価格がある場合には当該市場価格により、また、市場価格がない場合には公正な第三者によって提示された適正な価格により取得します。
H.開発物件に対する投資
建設中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しのリスクが低い場合、建物竣工後の取得及び当該不動産にかかるデュー・ディリジェンスの結果に問題がないことを条件として、当該建設中の不動産等にかかる不動産関連資産の取得に関する契約を締結できるものとします。
I.フォワード・コミットメント等
(ⅰ)フォワード・コミットメント等の定義
フォワード・コミットメント等とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上を経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約(取引への実質的な拘束力を持つ買付け意向表明及び予約契約等を含みます。)をいいます。なお、ここでいう取引への実質的な拘束力の有無は、物件の売却又は購入義務の、本投資法人に対する法的な拘束力の有無により判断するものとします。
(ⅱ)フォワード・コミットメント等の制限
本投資法人がフォワード・コミットメント等を行う際には以下の事項を遵守するものとします。
a.フォワード・コミットメント等に違約した際の損害賠償額の上限を必ず定めること。
b.フォワード・コミットメント等の違約の際に、損害賠償の支払いに充てることが可能な資金及び投資主に対する配当原資に比して、過大な損害賠償額の支払いを義務づけられるようなフォワード・コミットメント等を行わないこと。
J.契約締結時の開示
(ⅰ)本投資法人が物件の購入・売却等の契約行為を行った際には、東京証券取引所の定める適時開示に関する規則を踏まえ、適切に公表します。
(ⅱ)本投資法人が行った物件の購入・売却等の契約行為が、前項で定めるフォワード・コミットメント等に該当する場合には、下記項目について適切に公表します。
a.売買契約の違約時の損害賠償額の上限の定め。
b.売買契約上、物件購入代金その他売買に要する費用の資金調達ができることが売買の実行の前提条件として定められているか否か。
c.その他、本投資法人の財務内容に影響を与える解約条件。
(ハ)投資不動産のデュー・ディリジェンス
資産運用会社は、本投資法人のために投資する個々の不動産等を選定するにあたり、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、エンジニア、マーケットリサーチャー等によって作成された不動産鑑定評価書(注)等及び各種デュー・ディリジェンスレポート等を精査し、当該不動産等の法令適合性、予想収益、立地エリアの将来性、建築仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質等を下記の基準に従って十分な調査を実施することにより、中長期的に安定した収益を確保し得る不動産等であるか否かの確認を行うものとします。
(注)不動産鑑定評価書等とは、不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書のことをいいます。
A. 運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を以下の点を主として実施します。
<主な調査事項>
| 調査区分 | 評価項目 | 調査事項 |
| 経済的調査 | テナント調査 | ①テナントの信用状況 ②テナントの賃料支払状況等 ③テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容、世帯状況(住宅の場合)、用途等 ④現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移及び将来の見通し ⑤各建物における各テナントの占有割合、分布割合等 ⑥連帯保証人の有無とその保証能力 |
| 市場調査 | ①市場賃料、稼働率 ②競合物件の有無及び競合状況 ③テナント需要動向等 ④周辺の開発計画の動向 ⑤商圏分析:商圏人口、世帯数、商業指標等 | |
| 収益関係 | ①テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査 ②レントロールの確認 ③賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性 ④費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性 ⑤適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性 ⑥修繕履歴及び修繕計画との比較における実際の修繕積立状況 ⑦公租公課 |
| 調査区分 | 評価項目 | 調査事項 |
| 物理的調査 | 立地要因 | ①鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数 ②街路の状況 ③利便施設、経済施設、教育施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接性 ④周辺土地の利用状況及び将来の動向 ⑤都市計画及び地域計画 ⑥日照、眺望、景観、騒音等環境状況 ⑦公共サービス・インフラ整備状況 ⑧地域の知名度、評判等の状況 |
| 建築・設備・仕様概要 | ①意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等 ②内外装の部材の状況 | |
| <住宅部分>戸数、住居タイプ、間取り、天井高、空調設備、防犯設備、放送受信設備、インターネット配備状況、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様等その他共用設備の状況等 <商業施設・オフィス等の部分>前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、周辺環境の繁華性、開口又は奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、テナント数、階数、天井高、空調方式、電気容量、営業可能業種、駐車場その他共有施設の利用状況、フリーアクセスフロア、床荷重等 | ||
| 耐震性能診断 | ①新耐震基準(昭和56年に改正・施行された建築基準法施行令(昭和25年政令第338号、その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準を指します。)又はそれと同等水準以上の性能の確保 ②地震リスク分析及び耐震診断実施 | |
| 建物・管理 診断 | ①関係法規(建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)消防法(昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)その他建築関連法規及び自治体による指導要綱等)の遵守状況等 ②建物状況評価報告書における将来(10～12年程度)の修繕費見込み ③建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へのヒアリング ④施工業者からの保証及びアフターサービス内容 ⑤近隣住民との協定書の有無 | |
| 環境・土壌等 | ①アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況 ②地質状況、土地利用履歴、土壌等の環境調査 | |
| 法的調査 | 権利関係 | 共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない場合、以下の点の適切性を確認 ①長期修繕計画に対する積立金の状況 ②敷金の保全状況 ③区分所有物件の場合、管理規約・協定書等の内容 ④共有持分分割請求及び共有持分分割等に関する措置 ⑤借地の場合、借地権に対する対抗要件具備の状況 |
| 権利の付着 | 抵当権、地役権、通行権等の権利の付着の有無 | |
| 契約関係 | ①信託契約等の第三者との契約内容の確認 ②賃貸借契約の内容の確認 | |
| 境界調査 | 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 |
B. 個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査をもとに、 取引にあたって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
C. 専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査(耐震判断を含みます。)、環境調査及び鑑定評価等を実施する際には利害関係を有しない独立した外部の専門業者を選定し、それぞれ資産運用会社が独自に定めた基準に基づき調査を委託します。但し、本投資法人が既に保有する不動産等の増築等の場合は、適切な範囲において行います。
(ニ)物件の管理運営方針
A. 基本方針
資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上及び費用の低減により、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
B. リーシング方針
(ⅰ)住宅の用に供される部分
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、不動産の立地、住居タイプ、テナントの分類に応じた周辺の賃貸マーケットの動向及びテナントの需要動向に留意しつつ、リーシングを行います。
(ⅱ)商業施設・オフィス等の用に供される部分
資産運用会社は、賃料収入を長期的かつ安定的に高めるため、テナントの分類に応じた周辺の賃貸マーケットの動向、テナントの需要動向及び競合物件等の動向に留意しつつ、リーシングを行います。
(ⅲ)テナントの審査基準
資産運用会社は、入居が見込まれるテナントについては、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとで以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテナントとの賃貸借契約の締結に努め、社会的属性として反社会的勢力に属すると認められる者と賃貸借契約を締結しません。
<審査項目>
| 審査区分 | 法人テナント | 個人テナント |
| 属性 | ・業種 ・業歴 ・企業規模 ・上場/非上場の別 | ・職業 - 勤続年数 - 勤務先の業種 - 勤務先の規模 - 勤務先の上場/非上場の別 ・年齢 ・入居家族構成 |
| 業績 | ・財務状況 ・株価動向 | ・所得水準 |
| 信用力 | ・企業信用調査会社の評価内容 ・格付 | ・資産状況(補完的項目) |
| 契約内容 | ・使用目的 ・賃料・敷金・保証金 ・賃貸借期間 ・連帯保証人の有無及び状況 | ・使用目的 ・賃料・敷金・保証金 ・賃貸借期間 ・連帯保証人の状況 |
C. テナント管理方針
(ⅰ)テナント管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとでテナントとの良好な関係を構築し、テナントの意見・不満・要望等を取り入れた運営管理を行います。また、テナントのクレームに対しては、プロパティ・マネジメント会社と協働して誠実に対応します。これらを通じて、テナントの満足度の向上に努めます。
(ⅱ)賃料保全策
資産運用会社は、賃貸借契約締結の際、テナントが保証会社の倒産リスク等を負うことをプロパティ・マネジメント会社を通じ事前に書面で伝えた上で、テナントに、連帯保証人による保証、又は、保証会社による賃料保証を選択させます。
(ⅲ)賃料回収手続
万一賃料の延滞が発生した場合には、プロパティ・マネジメント会社を通じ、テナント若しくは連帯保証人に対する催告、又は、保証会社に賃料督促及び賃料回収の代行の依頼を行い、一定期間内に回収できない賃料については、連帯保証人若しくは保証会社に代位弁済を求めます。賃料の遅延が長期化し、その解消が見込めないと資産運用会社が判断した場合は、賃貸人をして、賃貸借契約を解除させ、当該テナントの早期退去を求めるとともに、敷金の清算及び未収金の回収を行わせます。
D. 建物管理方針
(ⅰ)日常の建物管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとに不動産関連資産の共用部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認します。点検の結果、不具合が発見された場合には、速やかに修繕を行い、不動産関連資産の価値の維持又は向上に努めます。
(ⅱ)修繕計画
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力のもとに年度修繕計画及び中長期修繕計画を作成し、これに基づき修繕のための予算を計上します。
E. プロパティ・マネジメント会社を通じた管理運営
(ⅰ)プロパティ・マネジメント会社の利用
資産運用会社は、本投資法人のポートフォリオ管理における運用対象不動産の賃貸管理、建物管理等に関する種々の施策の実施や提案に関する業務遂行を、プロパティ・マネジメント会社に委託することができます。
(ⅱ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
資産運用会社は、安定的な収益の確保を図るため、以下の点を考慮し、プロパティ・マネジメント会社を業務委託先として選定します。
a.業歴
b.財務体質
c.組織体制
d.当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験
e.当該不動産関連資産に関する精通度合い及びテナントとの関係
f.新規テナントの募集能力
g.当該不動産関連資産に関するレポーティング能力
h.報酬及び手数料の水準
i.社会的属性として反社会的勢力に属さないこと、又は関係を有しないこと
(ⅲ)物件の管理運営状況の把握
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社に指図し、安定した収益の確保を目指します。
a.テナントからの入金状況
b.経費等の支出状況
c.テナントの入退居の状況
d.運用対象不動産関連資産の建物管理の状況(躯体・設備の維持・管理状況、修繕工事の実施状況と翌月以降の実施計画等)
e.テナントからの要望・クレームとそれに対する対応状況等
f.当該不動産近隣地域の賃貸市場動向
(ⅳ)プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務の遂行状況についてモニタリングを行います。また、資産運用会社は、定期的(原則として1年毎)に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、利害関係を有しない独立した外部の評価機関による評価等を行い委託先としての適正性を検証します。その結果が、一定水準に達しない場合、当該プロパティ・マネジメント会社に対して、業務内容の変更及び改善の指示を行い、相応の改善期間が経過した後も改善の傾向が見られない場合には、資産運用会社の判断で当該プロパティ・マネジメント会社の変更を行います。
なお、上記の外部評価機関による評価については、株式会社都市未来総合研究所に委託し、これを実施しています。
(ホ)付保の方針
A. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故により生じる建物の損失又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別の物件の特性に応じ、適切と判断される付保内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
B. 地震保険の付保に関しては、大規模地震等の発生によりポートフォリオへの影響が大きいと判断される場合には、損害の可能性及び程度、付保の内容並びに保険料負担を総合的に判断し、地震保険の付保を行います。但し、本投資法人が保有する不動産関連資産において、PML値が20%を超える建物には、当該建物について、個別に地震保険の付保を行います。
(ヘ)売却方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針としていますが、資産運用会社による定期的なポートフォリオの見直し等により投資対象不動産の売却を行う場合には、以下の点を考慮の上、個別不動産の売却の判断を行います。なお、物件売却を行うにあたり、フォワード・コミットメント等を行う場合には、運用ガイドラインに定める規定を遵守します。
A.中長期的な不動産市況
B.将来における収益予測
C.資産価値の上昇・下落の見通し
D.所在立地地域の将来性
E.劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み
F.売却先の属性(信用力、反社会的勢力に属さないこと等)
G.継続評価額と本投資法人の帳簿価額との乖離状況及び今後の見込み
H.本投資法人の投資方針との適合状況及び適合していない場合は解消の見込み
(ト)投資計画
資産運用会社は、本投資法人の各営業期間毎に「投資計画」を策定し、当該計画に基づいた外部成長を図ります。
A. 投資計画の策定
本投資法人のポートフォリオ運営管理に関し、各営業期間毎に取得計画、売却計画を策定し、物件毎及びポートフォリオ全体を管理します。
B. 投資計画の承認
投資計画は、各営業期間の開始時までに投資委員会の審議を経て承認を受けます。
C. 投資計画のモニタリング
資産運用会社は、投資計画の進捗状況に関し、毎月月次収支実績との対比を行うことにより、実績の検証を行います。月次において投資計画と実績の乖離が生じた場合には、その原因を分析するとともに、投資計画の修正が必要と判断される場合には、修正投資計画を策定します。
(チ)運用計画
資産運用会社は、本投資法人の各営業期間毎に「運用計画」を策定し、当該計画に基づいた資産運用を行います。
A.運用計画の策定
本投資法人のポートフォリオ運営管理に関し、各営業期間毎に修繕計画、リーシング計画を策定し、物件毎及びポートフォリオ全体の収支予算を策定します。
B.運用計画の承認
運用計画は、各営業期間の開始時までに投資委員会の審議を経て承認を受けます。
C.運用計画のモニタリング
資産運用会社は、運用計画の進捗状況に関し、毎月月次収支実績との対比を行うことにより、実績の検証を行います。月次において運用計画と実績の乖離が生じた場合には、その原因を分析するとともに、運用計画の修正が必要と判断される場合には、修正運用計画を策定します。
⑤ 財務方針
本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行並びに借入れ及び投資法人債の発行を機動的に行うものとします。
これらの資金調達にあたっては、財務活動の機動性と資金繰りの安定性及び収益の向上の諸点に留意しながら、最適な資金調達手段並びに資本及び負債の構成を選択・実現し、本投資法人の安定的成長を図ります。
(イ)エクイティ・ファイナンス(新投資口の発行)
投資口の追加発行に際しては、中長期的な観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化に配慮しつつ実施するものとします。
(ロ)借入れ及び投資法人債の発行
A. 借入金と投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本「2 投資方針」及び「3 投資リスク」において同じです。)の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。
B. 借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家で、かつ、地方税法施行令(昭和25年政令第245号、その後の改正を含みます。以下「地方税法施行令」といいます。)附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるものに該当するものに限ります。)に限るものとします。
C. 借入れ又は投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間、固定・変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の条件といった借入条件を検討します。
D. 本投資法人は、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
E. 借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
F. ローン・トゥー・バリュー比率の上限については、60%を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ハ)デリバティブ取引
本投資法人は、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。
(ニ)キャッシュ・マネジメント
A. 本投資法人は、運営にあたって想定される資金需要(運用資産の取得資金、賃貸を行う投資対象不動産にかかる工事代金、分配金の支払、費用・小口債務の支払及び運転資金、敷金、保証金の返還等)に対応するため、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
B. 余剰資金の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み余資の運用に関するガイドラインに則って慎重に行います。
C. テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。
⑥ 開示方針
(イ)本投資法人は、常に投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを開示の方針とします。
(ロ)資産運用に関する情報その他上記(イ)に記載の開示方針に基づき投資家に対して開示すべき情報につき、迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
(ハ)上記(ロ)に従って集約された情報については、適宜外部の専門家等に意見を求め、これを十分斟酌する等した上で、開示の要否、内容及び時期について速やかに検討し、開示について決定します。
(ニ)投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する開示情報につき、それぞれ所定の様式に従って開示を行います。
(ホ)自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示することに努めるとともに、投資家にとって分かりやすい情報の提供に努めます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
