	前期 (2025年8月31日)	当期 (2026年2月28日)
コミットメントライン契約の総額	25,000,000	25,000,000
借入残高	-	-
未使用残高	25,000,000	25,000,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳

※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)

	(単位:千円)
フォレオひらかた
不動産等売却収入	5,665,000
不動産等売却原価	1,875,358
その他の売却費用	14,162
不動産等売却損益	3,775,478
Dプロジェクト町田(準共有持分20%)
不動産等売却収入	2,340,000
不動産等売却原価	1,775,635
その他の売却費用	6,850
不動産等売却損益	557,514

当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)

	(単位:千円)
Dプロジェクト町田(準共有持分80%)
不動産等売却収入	9,360,000
不動産等売却原価	7,102,541
その他の売却費用	23,400
不動産等売却損益	2,234,058

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日		当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
発行可能投資口総口数	8,000,000	口	16,000,000	口
発行済投資口の総口数	2,295,239	口	4,539,845	口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日	当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
現金及び預金	31,766,533	21,224,933
信託現金及び信託預金	19,563,663	18,377,613
現金及び現金同等物	51,330,196	39,602,547

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

		(単位:千円)
	前期 (2025年8月31日)	当期 (2026年2月28日)
1年内	129,795	129,795
1年超	227,800	194,200
合計	357,595	323,995

オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

		(単位:千円)
	前期 (2025年8月31日)	当期 (2026年2月28日)
1年内	27,937,893	29,108,789
1年超	136,722,505	132,634,588
合計	164,660,399	161,743,377

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得及び債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金の調達を行う方針です。調達にあたっては、調達手段の多様化、返済期限の分散等を考慮し、長期かつ低コストで安定的であることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジ等を目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在、金利変動リスクのヘッジを目的に金利スワップ取引を行っています。
また、余資の運用に関しては、有価証券又は金銭債権に投資することもできますが、現状、預金にて運用する方針としています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社は、リスク管理規程においてリスク管理に関する基本的事項を定めています。
投資法人債及び借入金は、不動産等の取得及び借入金の返済等に係わる資金調達です。これらは、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、総資産有利子負債比率を一定の割合以下に保つことや返済期限の分散、流動性の高い現預金を一定程度保有することでリスクを管理しています。
また、変動金利の借入れ等は、金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し、固定金利借入れ等の割合を増加させることで金利上昇の影響を軽減させる予定です。
預金は預入れ金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、流動性預金で運用することで対処しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

前期(2025年8月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)投資有価証券
満期保有目的の債券	9,583	7,917	△1,666
資産計	9,583	7,917	△1,666
(2)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	49,100,000	49,064,367	△35,632
(4)投資法人債	38,400,000	36,187,669	△2,212,330
(5)長期借入金	316,450,000	307,394,377	△9,055,622
負債計	403,950,000	392,646,414	△11,303,585
(6)デリバティブ取引	4,233	4,233	-
デリバティブ取引計	4,233	4,233	-

当期(2026年2月28日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)投資有価証券
満期保有目的の債券	9,601	7,567	△2,034
資産計	9,601	7,567	△2,034
(2)1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	3,970,494	△29,505
(3)1年内返済予定の長期借入金	47,500,000	47,381,271	△118,728
(4)投資法人債	34,400,000	31,790,627	△2,609,372
(5)長期借入金	322,050,000	307,878,887	△14,171,112
負債計	407,950,000	391,021,280	△16,928,719
(6)デリバティブ取引	4,866	4,866	-
デリバティブ取引計	4,866	4,866	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)投資有価証券
時価については、売買参考統計値によっています。
なお、満期保有目的の債券についての貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
(2)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
このうち変動金利であるものは、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利であるものは、元利金の合計を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)金銭債権の決算日後の償還予定額

前期(2025年8月31日)

(単位:千円)

当期(2026年2月28日)

(単位:千円)

(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額

前期(2025年8月31日)

(単位:千円)

当期(2026年2月28日)

(単位:千円)

(*1)1年内償還予定の投資法人債を含めて記載しています。
(*2)1年内返済予定の長期借入金を含めて記載しています。
[有価証券に関する注記]
前期(2025年8月31日)
満期保有目的の債券 (単位:千円)

	種類	貸借対照表計上額	時価	差額
時価が貸借対照表計上額を超えるもの	-	-	-	-
時価が貸借対照表計上額を超えないもの	国債	9,583	7,917	△1,666
合計		9,583	7,917	△1,666

当期(2026年2月28日)
満期保有目的の債券 (単位:千円)

	種類	貸借対照表計上額	時価	差額
時価が貸借対照表計上額を超えるもの	-	-	-	-
時価が貸借対照表計上額を超えないもの	国債	9,601	7,567	△2,034
合計		9,601	7,567	△2,034

[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年8月31日)及び当期(2026年2月28日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

前期(2025年8月31日)

(単位:千円)

当期(2026年2月28日)

(単位:千円)

(注1)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」をご参照下さい。)
[持分法損益等に関する注記]
前期(2025年8月31日)及び当期(2026年2月28日)において、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)及び当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)及び当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)及び当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)及び当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

			(単位:千円)
		前期 (2025年8月31日)	当期 (2026年2月28日)
繰延税金資産
	貸倒引当金繰入超過額	46	363
	前受利息	7,727	1,756
	合併時受入評価差額(土地・建物)	1,635,275	1,572,607
	資産除去債務	253,539	263,576
	定期借地権償却	328,730	356,143
	未払事業税損金不算入額	60	199
	その他	6,463	5,763
	繰延税金資産小計	2,231,842	2,200,409
	評価性引当額	△2,231,782	△2,200,210
	繰延税金資産合計	60	199
繰延税金負債
	合併時受入評価差額(投資有価証券)	△479	△459
	合併時受入評価差額(土地・建物)	△12,470,217	△11,956,695
	資産除去債務に対する除却費用	△202,923	△210,418
	繰延ヘッジ損益	△1,331	△1,530
	繰延税金負債小計	△12,674,951	△12,169,104
	評価性引当額	12,674,951	12,169,104
	繰延税金負債合計	-	-
繰延税金資産の純額		60	199

(注)本投資法人は、投資法人規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、法人税等の発生を抑えるため、利益を超えた金銭を分配することができるものとしています。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (2025年8月31日)	当期 (2026年2月28日)
法定実効税率	31.46%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.61%	△40.43%
のれん償却額	4.15%	5.10%
評価性引当額の増減	△4.00%	3.89%
その他	0.01%	0.00%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.03%

[退職給付に関する注記]
前期(2025年8月31日)及び当期(2026年2月28日)において、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務及びアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(44～68年)及びアスベストを含有する建物の耐用年数(35年)と見積り、割引率はそれぞれ1.0～3.8%及び0.6%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減

		(単位:千円)
	前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日	当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
期首残高	792,058	805,909
有形固定資産の取得に伴う増加額	6,206	23,876
時の経過による調整額	7,644	8,029
期末残高	805,909	837,814

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏及びその他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸物流施設、賃貸居住施設及び賃貸商業施設等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

			(単位:千円)
		前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日	当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
貸借対照表計上額
	期首残高	851,746,962	846,472,716
	期中増減額	△5,274,246	2,861,179
	期末残高	846,472,716	849,333,895
期末時価		1,116,417,000	1,130,806,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は、セレッソブローテ桜新町等合計3物件の取得(2,532,307千円)によるものであり、主な減少額は、フォレオひらかた等合計2物件の譲渡(3,650,993千円)及び減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、ダイワロイネットホテル西新宿等合計2物件の取得(13,044,526千円)によるものであり、主な減少額は、Dプロジェクト町田(準共有持分80%)の譲渡(7,102,541千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、前期の期末時価のうち、2025年9月1日に譲渡したDプロジェクト町田(準共有持分80%)については、2025年8月27日付の不動産信託受益権売買契約書における譲渡価格(9,360,000千円)に基づき計算しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)

		(単位:千円)
	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	8,005,000	(注2)4,332,993
水道光熱費収入	572,986	572,986
その他	-	29,402,868
合計	8,577,986	34,308,848

		(単位:千円)
	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	9,360,000	(注2)2,234,058
水道光熱費収入	501,460	501,460
その他	-	29,327,849
合計	9,861,460	32,063,368

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等

		(単位:千円)
	前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日	当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	205,391	263,223
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	263,223	187,245
契約資産(期首残高)	-	-
契約資産(期末残高)	-	-
契約負債(期首残高)	-	-
契約負債(期末残高)	-	-

(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)
2025年8月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は、2025年7月31日に売買契約を締結した不動産等に係る4,750,000千円及び2025年8月27日に売買契約を締結した不動産等に係る9,360,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2026年12月22日及び2025年9月1日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年3月1日至 2025年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
大和ハウス工業株式会社	5,348,762	不動産賃貸事業

当期(自 2025年9月1日至 2026年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略してい
ます。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日		当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
1口当たり純資産額	109,998	円	109,048	円
1口当たり当期純利益	3,272	円	2,676	円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)2025年9月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、2025年8月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期自 2025年3月1日至 2025年8月31日	当期自 2025年9月1日至 2026年2月28日
当期純利益(千円)	15,022,570	12,213,074
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	15,022,570	12,213,074
期中平均投資口数(口)	4,590,478	4,563,282

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。2026/05/22 15:46