有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成29年12月1日-平成30年5月31日)
(1)法令に基づく制限
① 利益相反取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(ⅰ)有価証券の取得若しくは譲渡、(ⅱ)有価証券の貸借、(ⅲ)不動産の取得若しくは譲渡又は(ⅳ)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める取引を除き、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。また、資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
(イ)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ロ)当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ハ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(ニ)(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定めるその他の行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 資産の運用の制限
登録投資法人は、(イ)その執行役員又は監督役員、(ロ)その資産の運用を行う資産運用会社、(ハ)その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(ニ)その資産の運用を行う資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条から第118条まで、投信法施行規則第220条の2)。
a.有価証券の取得又は譲渡
b.有価証券の貸借
c.不動産の取得又は譲渡
d.不動産の貸借
e.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)
④ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本④において「不動産等の資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第1項)。
また、資産運用会社は、不動産等の資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者であって投信法施行令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第2項)。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。
(2)本投資法人に関する利益相反取引ルール
① 基本原則
(イ)利益相反取引ルールの策定・変更
a.自主ルールとして、利益相反取引ルールを以下のとおり定めます。
b.利益相反取引ルールの策定・変更については、コンプライアンス委員会の審議を経た上で、取締役会決議をもって行うものとします。
c.利益相反取引ルールが変更された場合には速やかに開示します。
(ロ)利益相反取引ルールの主な内容
a.利益相反取引に係る議案は、常に、外部専門家を含むコンプライアンス委員会の承認を得なければならないものとして取引の適正を制度的に担保します。
b.本資産運用会社で承認された取引のうち、有価証券又は不動産の譲渡、取得又は貸借に係る取引(ただし、投信法施行規則第245条の2に該当する取引を除きます。)については、当該取引に先立ち、本投資法人の役員会の承認を得た上で与えられた本投資法人の同意を確認しなくてはならないものとします。
c.上記b.に該当しない取引についても、本投資法人に報告しなくてはならないものとします。
② 利害関係者
利益相反取引の相手方となる者は、以下の者を指すものとします。
(イ)投信法第201条第1項で定義される利害関係人等
(ロ)上記(イ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資、優先出資等を行っている法人
③ 対象となる取引の範囲
本投資法人は、利害関係人等との取引制限に関する法令上の制限に加え、利害関係者との間において以下の取引を行う場合、それぞれ以下の基準に基づいて判断し、下記④の手続を経てこれを実行するものとします。
(イ)利害関係者からの物件の取得
a.不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産及び不動産信託受益権の取得価格は、鑑定評価額以下とします。ただし、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提として一時的に物件を取得し、その後本投資法人が取得する場合には、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、SPC組成費用、デュー・デリジェンス費用、専門家報酬、税金(不動産取得税及び登録免許税を含みます。以下同じです。)及び固定資産税等の期間按分の精算額等)が存在する場合は、当該諸費用を鑑定評価額に加えた額以下とします。
なお、取得価格に含まれるのは、不動産及び不動産信託受益権そのものの購入金額のみとし、鑑定評価額に含まれていない、税金及び取得費用等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
b.その他の特定資産の場合
時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ロ)利害関係者の仲介による物件の取得及び売却
a.不動産及び不動産信託受益権の場合
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条の定めに従うものとします。
b.その他の特定資産の場合
上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ハ)利害関係者への物件の売却
a.不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産及び不動産信託受益権の売却価格は、鑑定評価額以上とします。
なお、売却価格に含まれるのは、不動産及び不動産信託受益権そのものの売却金額のみとし、鑑定評価額に含まれていない、税金及び譲渡費用等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
b.その他の特定資産の場合
時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ニ)利害関係者への物件の賃貸
a.賃貸額の決定
市場相場及び周辺の賃貸事例等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。
b.該当取引の範囲
賃貸面積10㎡未満(本投資法人の持分相当面積)の取引は対象外とします。
(ホ)利害関係者がマスターレッシーとなる物件の賃貸
市場相場及び周辺の取引事例等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。上記賃貸条件が適正か否かの検討にあたっては、必要に応じサブリース契約の内容を確認します。
(ヘ)利害関係者の仲介によるテナント誘致
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条の定めに従うものとします。
(ト)利害関係者へのPM業務の委託
委託手数料が市場価格と著しく乖離しておらず、委託先として要求される業務能力その他諸条件を具備している場合に限定します。また、契約期間は原則1年間とし、契約の更改にあたっては、更改時までの毎期の委託実績を検証した上、契約の打切りを含む最も適切と考えられる方法を選択します。
(チ)利害関係者への業務の委託(上記(ト)の場合を除きます。)
委託手数料が市場価格と著しく乖離しておらず、委託先として要求される業務能力その他諸条件を具備している場合に限定します。
(リ)利害関係者への工事の発注
a.発注条件の決定
請負金額が市場価格と著しく乖離しておらず、発注先として要求される業務能力その他諸条件を具備している場合に限定します。
b.該当取引の範囲
請負金額1,000万円未満(本投資法人の持分相当額)の取引は対象外とします。
(ヌ)その他の取引
上記(イ)から(リ)までの規定にかかわらず、1件当たりの受取金額又は支払金額(本投資法人の持分相当額)が20万円未満の取引(ただし、上記(リ)に該当する取引については1,000万円未満の取引とし、また継続的契約にあっては、年間の受取金額又は支払金額が20万円未満の取引とします。)については、利益相反取引ルールの対象とはしないものとします。
④ 利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との取引を行うにあたっては、下記の手続に従い、コンプライアンス上の問題点の確認を十分に行った上で、これを行うこととします。
(イ)資産の運用に関する業務執行の決定を行う場合には、まず投資運用委員会において審議及び決定がなされるものとします。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライアンス・オフィサーが、資産運用に関する業務執行案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場合には、当該業務執行案は起案部室に差し戻されます。
(ロ)投資運用委員会の審議・決定の後、a.当該議案が利益相反取引に該当する場合、又はb.コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容若しくは審議経過について法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス委員会が開催され、同委員会にてコンプライアンスの観点から審議されます。
(ハ)上記(ロ)a.の場合は、コンプライアンス委員会においてコンプライアンス上の問題点が発見され承認されない場合には、起案部室に差し戻されます。
(ニ)上記(ロ)b.の場合は、コンプライアンス委員会は諮問機関にとどまります。ただし、コンプライアンス委員会での審議内容は、少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について代表取締役社長及び取締役会に具申され、代表取締役社長及び取締役会はかかる意見を踏まえ業務執行の決定を行います。
(ホ)代表取締役社長による承認後、更に取締役会における決議を要するかは別途定める取締役会付議基準をもとに判断します(付議の要否についてもコンプライアンス上の判断の対象となります。)。なお、代表取締役社長、又は取締役会により承認されない場合には、起案部室に差し戻されます。
(ヘ)上記(ロ)a.の場合で、当該議案が有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引(ただし、投信法施行規則第245条の2に該当する取引を除きます。)に該当する場合、本投資法人の役員会の承認を得た上で与えられた本投資法人の同意を確認する必要があります。
(ト)資産の取得の決定に関する案件の場合は、不動産鑑定評価書及び建物状況調査報告書並びに必要に応じてその他の外部機関の意見書を、各部室における起案の段階で添付するものとします。
(チ)資産の売却の決定に関する案件の場合には、不動産鑑定評価書及び必要に応じて建物状況調査報告書等の外部機関の意見書を、各部室における起案の段階で添付するものとします。
(リ)各委員会等において否決された場合、当該業務執行案は起案部室に差し戻されますが、運用上、その後の手続及び審議の負担を、上記手続を遵守する範囲で軽減すること(例えば、全てについて審議しなおすのでなく問題となった点に限り審議すること)は許容され得るものとします。
(ヌ)緊急その他やむを得ない事由によりコンプライアンス委員会に議案を上程することができない場合には、上記(ハ)及び(ニ)の手続に代えて、コンプライアンス・オフィサーが議案の承認をすることができます。ただし、この場合、コンプライアンス・オフィサーは、承認又は不承認の後遅滞なく、これをコンプライアンス委員会に報告し、その承認を得なくてはならないものとします。
コンプライアンス委員会又は本投資法人の役員会が同議案を不承認とした場合、関係当事者は、当該取引を解消し又は取引条件が利益相反取引ルールに適合するよう変更することに努めるものとします。
(3)利害関係人等との取引状況
第26期における利害関係人等との特定資産の売買取引等は以下のとおりです。
(注)利害関係人等とは、投信法第201条第1項に規定される、本資産運用会社の利害関係人等です。
① 取引状況
該当事項はありません。
② 支払手数料等の金額
(注)上記の支払手数料等以外に、第26期に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
また、以下の利害関係人等に支払った金額(未払額を含みます。)が資産に計上されています。
① 利益相反取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(ⅰ)有価証券の取得若しくは譲渡、(ⅱ)有価証券の貸借、(ⅲ)不動産の取得若しくは譲渡又は(ⅳ)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める取引を除き、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。また、資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
(イ)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ロ)当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ハ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(ニ)(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定めるその他の行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 資産の運用の制限
登録投資法人は、(イ)その執行役員又は監督役員、(ロ)その資産の運用を行う資産運用会社、(ハ)その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(ニ)その資産の運用を行う資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条から第118条まで、投信法施行規則第220条の2)。
a.有価証券の取得又は譲渡
b.有価証券の貸借
c.不動産の取得又は譲渡
d.不動産の貸借
e.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)
④ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本④において「不動産等の資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第1項)。
また、資産運用会社は、不動産等の資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者であって投信法施行令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第2項)。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。
(2)本投資法人に関する利益相反取引ルール
① 基本原則
(イ)利益相反取引ルールの策定・変更
a.自主ルールとして、利益相反取引ルールを以下のとおり定めます。
b.利益相反取引ルールの策定・変更については、コンプライアンス委員会の審議を経た上で、取締役会決議をもって行うものとします。
c.利益相反取引ルールが変更された場合には速やかに開示します。
(ロ)利益相反取引ルールの主な内容
a.利益相反取引に係る議案は、常に、外部専門家を含むコンプライアンス委員会の承認を得なければならないものとして取引の適正を制度的に担保します。
b.本資産運用会社で承認された取引のうち、有価証券又は不動産の譲渡、取得又は貸借に係る取引(ただし、投信法施行規則第245条の2に該当する取引を除きます。)については、当該取引に先立ち、本投資法人の役員会の承認を得た上で与えられた本投資法人の同意を確認しなくてはならないものとします。
c.上記b.に該当しない取引についても、本投資法人に報告しなくてはならないものとします。
② 利害関係者
利益相反取引の相手方となる者は、以下の者を指すものとします。
(イ)投信法第201条第1項で定義される利害関係人等
(ロ)上記(イ)に該当する者が過半の出資、匿名組合出資、優先出資等を行っている法人
③ 対象となる取引の範囲
本投資法人は、利害関係人等との取引制限に関する法令上の制限に加え、利害関係者との間において以下の取引を行う場合、それぞれ以下の基準に基づいて判断し、下記④の手続を経てこれを実行するものとします。
(イ)利害関係者からの物件の取得
a.不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産及び不動産信託受益権の取得価格は、鑑定評価額以下とします。ただし、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提として一時的に物件を取得し、その後本投資法人が取得する場合には、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、SPC組成費用、デュー・デリジェンス費用、専門家報酬、税金(不動産取得税及び登録免許税を含みます。以下同じです。)及び固定資産税等の期間按分の精算額等)が存在する場合は、当該諸費用を鑑定評価額に加えた額以下とします。
なお、取得価格に含まれるのは、不動産及び不動産信託受益権そのものの購入金額のみとし、鑑定評価額に含まれていない、税金及び取得費用等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
b.その他の特定資産の場合
時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ロ)利害関係者の仲介による物件の取得及び売却
a.不動産及び不動産信託受益権の場合
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条の定めに従うものとします。
b.その他の特定資産の場合
上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ハ)利害関係者への物件の売却
a.不動産及び不動産信託受益権の場合
不動産及び不動産信託受益権の売却価格は、鑑定評価額以上とします。
なお、売却価格に含まれるのは、不動産及び不動産信託受益権そのものの売却金額のみとし、鑑定評価額に含まれていない、税金及び譲渡費用等のほか、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません。
b.その他の特定資産の場合
時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記不動産及び不動産信託受益権の場合に準じるものとします。
(ニ)利害関係者への物件の賃貸
a.賃貸額の決定
市場相場及び周辺の賃貸事例等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。
b.該当取引の範囲
賃貸面積10㎡未満(本投資法人の持分相当面積)の取引は対象外とします。
(ホ)利害関係者がマスターレッシーとなる物件の賃貸
市場相場及び周辺の取引事例等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。上記賃貸条件が適正か否かの検討にあたっては、必要に応じサブリース契約の内容を確認します。
(ヘ)利害関係者の仲介によるテナント誘致
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条の定めに従うものとします。
(ト)利害関係者へのPM業務の委託
委託手数料が市場価格と著しく乖離しておらず、委託先として要求される業務能力その他諸条件を具備している場合に限定します。また、契約期間は原則1年間とし、契約の更改にあたっては、更改時までの毎期の委託実績を検証した上、契約の打切りを含む最も適切と考えられる方法を選択します。
(チ)利害関係者への業務の委託(上記(ト)の場合を除きます。)
委託手数料が市場価格と著しく乖離しておらず、委託先として要求される業務能力その他諸条件を具備している場合に限定します。
(リ)利害関係者への工事の発注
a.発注条件の決定
請負金額が市場価格と著しく乖離しておらず、発注先として要求される業務能力その他諸条件を具備している場合に限定します。
b.該当取引の範囲
請負金額1,000万円未満(本投資法人の持分相当額)の取引は対象外とします。
(ヌ)その他の取引
上記(イ)から(リ)までの規定にかかわらず、1件当たりの受取金額又は支払金額(本投資法人の持分相当額)が20万円未満の取引(ただし、上記(リ)に該当する取引については1,000万円未満の取引とし、また継続的契約にあっては、年間の受取金額又は支払金額が20万円未満の取引とします。)については、利益相反取引ルールの対象とはしないものとします。
④ 利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との取引を行うにあたっては、下記の手続に従い、コンプライアンス上の問題点の確認を十分に行った上で、これを行うこととします。
(イ)資産の運用に関する業務執行の決定を行う場合には、まず投資運用委員会において審議及び決定がなされるものとします。当該委員会において、承認されない場合、又はコンプライアンス・オフィサーが、資産運用に関する業務執行案についてコンプライアンス上の問題点を発見した場合には、当該業務執行案は起案部室に差し戻されます。
(ロ)投資運用委員会の審議・決定の後、a.当該議案が利益相反取引に該当する場合、又はb.コンプライアンス・オフィサーが、当該委員会において審議された事項の内容若しくは審議経過について法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を明確に判断できない事項について審議を要請する場合には、コンプライアンス委員会が開催され、同委員会にてコンプライアンスの観点から審議されます。
(ハ)上記(ロ)a.の場合は、コンプライアンス委員会においてコンプライアンス上の問題点が発見され承認されない場合には、起案部室に差し戻されます。
(ニ)上記(ロ)b.の場合は、コンプライアンス委員会は諮問機関にとどまります。ただし、コンプライアンス委員会での審議内容は、少数意見も含めた委員及びオブザーバーの全意見について代表取締役社長及び取締役会に具申され、代表取締役社長及び取締役会はかかる意見を踏まえ業務執行の決定を行います。
(ホ)代表取締役社長による承認後、更に取締役会における決議を要するかは別途定める取締役会付議基準をもとに判断します(付議の要否についてもコンプライアンス上の判断の対象となります。)。なお、代表取締役社長、又は取締役会により承認されない場合には、起案部室に差し戻されます。
(ヘ)上記(ロ)a.の場合で、当該議案が有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引(ただし、投信法施行規則第245条の2に該当する取引を除きます。)に該当する場合、本投資法人の役員会の承認を得た上で与えられた本投資法人の同意を確認する必要があります。
(ト)資産の取得の決定に関する案件の場合は、不動産鑑定評価書及び建物状況調査報告書並びに必要に応じてその他の外部機関の意見書を、各部室における起案の段階で添付するものとします。
(チ)資産の売却の決定に関する案件の場合には、不動産鑑定評価書及び必要に応じて建物状況調査報告書等の外部機関の意見書を、各部室における起案の段階で添付するものとします。
(リ)各委員会等において否決された場合、当該業務執行案は起案部室に差し戻されますが、運用上、その後の手続及び審議の負担を、上記手続を遵守する範囲で軽減すること(例えば、全てについて審議しなおすのでなく問題となった点に限り審議すること)は許容され得るものとします。
(ヌ)緊急その他やむを得ない事由によりコンプライアンス委員会に議案を上程することができない場合には、上記(ハ)及び(ニ)の手続に代えて、コンプライアンス・オフィサーが議案の承認をすることができます。ただし、この場合、コンプライアンス・オフィサーは、承認又は不承認の後遅滞なく、これをコンプライアンス委員会に報告し、その承認を得なくてはならないものとします。
コンプライアンス委員会又は本投資法人の役員会が同議案を不承認とした場合、関係当事者は、当該取引を解消し又は取引条件が利益相反取引ルールに適合するよう変更することに努めるものとします。
(3)利害関係人等との取引状況
第26期における利害関係人等との特定資産の売買取引等は以下のとおりです。
(注)利害関係人等とは、投信法第201条第1項に規定される、本資産運用会社の利害関係人等です。
① 取引状況
該当事項はありません。
② 支払手数料等の金額
| 区分 | 支払 手数料等 総額(A) (千円) | 利害関係人等との取引の内訳 | 総額に対する割合 (B)/(A) (%) | |
| 支払先 | 支払額(B) (千円) | |||
| 委託管理料 | 391,458 | 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | 297,292 | 75.9 |
| 阪急阪神不動産株式会社 | 1,005 | 0.3 | ||
| 支払賃借料 | 79,300 | 阪神電気鉄道株式会社 | 17,250 | 21.8 |
| 阪急電鉄株式会社 | 13,939 | 17.6 | ||
| エイチ・ツー・オー リテイリング株式会社 | 6,720 | 8.5 | ||
| 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | 3,310 | 4.2 | ||
| 阪急阪神不動産株式会社 | 556 | 0.7 | ||
| 広告宣伝費 | 42,573 | 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | 40,123 | 94.2 |
| 株式会社阪急アドエージェンシー | 175 | 0.4 | ||
| その他賃貸事業費用 | 29,973 | 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | 7,183 | 24.0 |
(注)上記の支払手数料等以外に、第26期に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
| 中央電設株式会社 | 3,260千円 |
| 株式会社ハンシン建設 | 1,850千円 |
| 阪神園芸株式会社 | 180千円 |
また、以下の利害関係人等に支払った金額(未払額を含みます。)が資産に計上されています。
| 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | 10,171千円 |
| 阪急設計コンサルタント株式会社 | 8,180千円 |
| アイテック阪急阪神株式会社 | 8,080千円 |
| 中央電設株式会社 | 8,069千円 |
| 株式会社阪急アドエージェンシー | 3,800千円 |
| 阪急コンストラクション・マネジメント株式会社 | 130千円 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
