有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(平成25年11月1日-平成26年4月30日)
(1) 【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、主として不動産関連資産(以下「運用資産」ということがあります。)への投資を行い、中長期にわたり安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指した運用を行います。
本投資法人は、上記の目的を達成するため、「総合型ポートフォリオ運用」と「スポンサー力の最大活用」という二つの戦略を重点的に採用します。
本投資法人は、オフィスビル、商業施設及び住宅の三用途を主要投資対象(以下「主要三用途」といいます。)とした総合型運用(以下「総合型ポートフォリオ運用」といいます。)を行います。投資対象資産を特定の用途に限定せず、投資機会の多様化及び最大化を図ることにより、安定的かつ着実に資産規模の拡大を行うための素地を築く一方、幅広い投資対象の中から競争力の高い不動産に選別して投資することにより、外部成長と運用資産のクオリティの両面を追求していくことができると、本投資法人は考えています。併せて、本投資法人は、各用途の異なった特性を活用することで、ポートフォリオ全体の収益の安定性と成長性を追求していきます。
本投資法人は、三大都市圏及び全国主要都市を投資対象地域としますが、市場規模や賃貸需要の厚み、商圏等を勘案し、用途毎にその中心とする投資対象地域を定めます。
なお、本投資法人は、主要三用途にかかわる市場調査、リスク分析等についてシンクタンクを有効に活用することにより、専門的分析に裏打ちされた的確な投資判断を行うよう努めます。
本投資法人は、運用資産の取得、運営管理等において三井住友信託銀行株式会社及び王子不動産株式会社(以下、それぞれを「三井住友信託銀行」及び「王子不動産」といい、かかる2社を個々に又は総称して「スポンサー企業」ということがあります。)及びスポンサー企業グループの有する取引先企業を含めた幅広いネットワーク、不動産に関する開発力、仲介力、運営管理力、投資運用力、技術力等(以下、これらのスポンサー企業やスポンサー企業グループの機能や能力を「スポンサー力」といいます。)を最大活用することにより、運用資産の着実かつ安定的な成長を図ります。
本投資法人は、スポンサー企業の有する不動産等の仲介・売却等に関する情報提供機能(以下「パイプライン機能」といいます。)及び本投資法人が直ちに取得できない不動産等のスポンサー企業による一時的な保有等の機能(以下「ウェアハウジング機能」といいます。)を外部成長に活用します。
また、スポンサー企業が培った技術力や危機管理力を活かした不動産の運営管理、スポンサー企業グループの賃貸需要に関する情報を活かしたリーシング活動等(以下、これらを実現する力を個別に又は総称して「+αのマネジメント力」といいます。)を内部成長に活用します。
本投資法人は、各戦略を実現するために、スポンサー企業から不動産の開発、仲介、運営管理、投資運用等の多様な業務の経験者を結集して設立された本資産運用会社に、その資産の運用を委託します。本資産運用会社は、スポンサー企業が永年培ってきた不動産や金融についてのノウハウや理念を受け継いでおり、以下の3つの経営理念を掲げ、本投資法人の投資主価値の最大化を目指していきます。
■ 投資家から信頼される「トップ・ブランド」を構築する。
■ 不動産投資信託市場と不動産市場の健全なる成長と発展に貢献する。
■ 社会・経済の発展、望ましい街づくりに寄与する。
(イ)総合型ポートフォリオ運用
a 外部成長と運用資産のクオリティの両面追求
本投資法人は、主要三用途を主要投資対象とした総合型ポートフォリオ運用を行います。投資対象資産を特定の用途に限定せず、投資機会の多様化及び最大化を図ることにより、安定的かつ着実に資産規模の拡大を行うための素地を築く一方、幅広い投資対象の中から、立地条件、建物の機能や設備水準、運営管理において競争力の高い不動産に選別投資することで、外部成長と運用資産のクオリティの両面を追求していきます。
b 用途特性を活かした収益の「安定性」と「成長性」の追求
本投資法人は、好況期に賃料上昇が期待できるオフィスビルと、景気に左右されず安定した賃料が期待できる住宅と、その両面を持つ商業施設を主たる投資対象とすることでポートフォリオ全体としての収益の安定性と成長性を追求していきます。なお、本投資法人は、かかる方針の下、新規上場来、オフィスビルへの投資比率を75%程度に維持してきました。
c シンクタンクの有効活用
本資産運用会社は、総合型ポートフォリオ運用を有効に行うために、株式会社三井住友トラスト基礎研究所(以下「三井住友トラスト基礎研究所」といいます。)(注)との間で平成17年10月3日付で業務委託契約を締結し、以下に掲げるリサーチ関連業務等を委託しています。
本資産運用会社は、同研究所から定期的に報告を受けることにより、主要三用途の全国における市況動向を継続的かつタイムリーに把握し、それを投資運用にかかわる各種計画の策定及びそのための調査(Plan)、運用業務の執行(Do)、投資運用実績の検証とその後の各種運用計画の見直し(See)といった一連の業務フローの中で活用していきます。
また、必要に応じて個別不動産の投資判断(Do)やポートフォリオのリスク管理(See)においては、同研究所の有するリスク分析等の機能も活用し、専門的分析に基づいた的確な投資判断を行うよう努めます。
<リサーチ関連業務等>・ 主要三用途等の不動産市況に関する調査及び分析
・ 全国の経済及び不動産市況に関する調査及び分析
・ 個別不動産及びポートフォリオに関するリスク分析
・ マクロ経済に関する調査及び分析、各種データ提供
(注) 三井住友トラスト基礎研究所は、「都市と不動産」に関する調査研究、提言とコンサルティング業務を行う不動産専門シンクタンクとして、昭和63年に設立されました。近年、その調査研究成果を基盤に不動産投資分野に特化し、不動産の投資適格性評価、不動産投資市場の将来予測等不動産投資に関する調査研究の受託及びコンサルティング、オフィス、商業施設、住宅等主要不動産の需給動向や市場予測、不動産市場に関する調査研究の受託及びコンサルティング並びに有価証券に係る投資顧問業務の受託に取り組んでいます。三井住友トラスト基礎研究所は、三井住友信託銀行の持株会社である三井住友トラスト・ホールディングス株式会社の連結子会社です。
(ロ)スポンサー力の最大活用
本投資法人は、メーカー系不動産会社として特徴のある王子不動産のオフィスビル、商業施設及び住宅にかかわる開発力、スポンサー企業グループの保有資産の活用や運営管理を通じて培ってきたアセットマネジメント力を、本投資法人の外部成長及び内部成長に積極的に活用していきます。
また、本投資法人は、同じくスポンサー企業である三井住友信託銀行の業界トップ水準の実績に裏打ちされた物件仲介機能を含めた不動産関連業務等に係る機能も活用し外部成長を図ります。
本投資法人は、スポンサー企業グループの有する幅広いネットワークを活用して、不動産の売却、資産活用、賃貸等のニーズに的確に対応して本投資法人の外部成長及び内部成長を図ります。
a 外部成長戦略
本投資法人は、スポンサー企業との間で各種協定書を締結し、パイプライン機能及びウェアハウジング機能の提供を受けると共に、本資産運用会社による独自ルートによる不動産取得を行い、安定的に外部成長を図ります。
本投資法人は、王子不動産の有する不動産開発力、及び三井住友信託銀行の有する仲介機能を積極的に活用することで、総合型ポートフォリオ運用を行い、資産規模を安定的かつ継続的に拡大させ、規模のメリットによる運営コストの低減、運用不動産の分散による収益変動リスクの低減等の効果により、投資主価値の向上を図ります。
ⅰ パイプライン機能を活用した安定的な外部成長
本投資法人及び本資産運用会社は、王子不動産との間で「不動産等の情報提供に関する協定書」を締結し、三井住友信託銀行との間で「不動産等の仲介情報提供に関する協定書」を締結しています。
これにより、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー会社から不動産等の仲介情報のほか、王子不動産からは、王子不動産及び王子不動産のグループ企業がそれぞれ保有又は開発する不動産等の売却に関する情報をいち早く入手し、投資に向けた検討をすることができます。
<不動産等の情報提供に関する協定書の概要>(王子不動産が有する不動産等の譲渡に係る情報提供)
王子不動産が保有又は開発する不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合する可能性がある不動産等を売却しようとする場合、王子不動産は本資産運用会社に当該不動産等に関する情報を速やかに提供するよう努めるものとし、売買条件について基本的に合意した場合、王子不動産は売買契約締結に向けて誠実に協議するものとする。
(グループ会社が有する不動産等の譲渡に係る情報提供)
王子不動産は、グループ会社(王子不動産の親会社及び親会社の関係会社をいう。以下同じ。)が保有又は開発する不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合する可能性がある不動産等を売却する意向であることを知った場合には、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を提供することについて当該グループ会社の了解が得られるよう努めるものとし、売買条件について基本的に合意した場合、本資産運用会社は売買契約締結に向けて誠実に協議し、王子不動産は当該グループ会社をして売買契約締結に向けて必要な協力を行うものとする。
(不動産等の売却に関する仲介情報の提供)
王子不動産は、不動産等の売却に関する仲介情報を得た場合で、かつ当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると判断する場合には、当該情報の提供が可能な限りにおいて本資産運用会社に当該情報を速やかに提供するよう努めるものとする。
<不動産等の仲介情報提供に関する協定書の概要>三井住友信託銀行は、不動産等の売却に関する仲介情報を得た場合で、かつ当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると判断する場合には、当該情報の提供が可能な限りにおいて本資産運用会社に当該情報を速やかに提供するよう努めるものとする。
なお、両協定書において各社が独自の裁量によって、その入手した情報の取扱いについての決定をすることができるものと定められています。
ⅱ ウェアハウジング機能を活用した機動的な物件取得
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー企業2社との間で「ウェアハウジング機能の提供に関する協定書」を締結し、これにより、本投資法人の取得機会を幅広く確保し、機動的な物件取得を図ります。
<ウェアハウジング機能の提供に関する協定書の概要>本資産運用会社は、スポンサー企業にウェアハウジング機能の提供を依頼する場合には、その理由、当該不動産等の概要、本投資法人による当該不動産等の取得予定時期(原則として6か月を超えないものとする。)及び取得計画を提示し、スポンサー企業はこれを誠実に検討し、かかる依頼に応諾するか否かを、本資産運用会社に対して遅滞なく通知するものとする。
スポンサー企業が上記依頼に応諾した場合には、スポンサー企業の指定する法人(特別目的会社等)は、本資産運用会社の依頼に係る不動産等を取得し保有するものとし、スポンサー企業は、当該不動産等を取得するに際し必要な協力(スポンサー企業の指定する法人への投融資又は当該不動産を取得するためのスキーム組成等を含むが、これらに限らない。)を行うものとする。
スポンサー企業は、スポンサー企業の指定する法人が上記に基づいて不動産等を取得した場合、ウェアハウジング期間を経過するまでの間は、原則として、提示された取得計画に基づきスポンサー企業の指定する法人に対して当該不動産等の本投資法人への譲渡について、本資産運用会社と優先的に交渉を行わせるよう努めるものとし、本資産運用会社と売買条件について基本的に合意した場合、スポンサー企業の指定する法人に売買契約締結に向けて誠実に協議させるよう努めるものとする。
b 内部成長戦略
本投資法人は、運用資産について中長期的な観点から継続的な設備投資による資産価値及び競争力の維持と向上を図り、かつ収入拡大と費用削減による運用収益の安定的な成長を目指します。
本資産運用会社はこれを実践するために、投資運用に係る具体的な基準や手順を規定した投資運用ガイドラインを定め、更に不動産市場動向や運用資産に係る課題を認識した上で3年間の中期運用計画を策定し、かつ、6か月毎に向こう1年間の年間運用計画を策定し、適宜見直しを行います。
また、各用途毎の賃貸市場動向を定期的に把握、分析し、個別不動産毎の賃貸計画、管理計画、修繕計画、収支計画等を策定し、プロパティ・マネジメント会社と定期的に協議を行い、計画の着実な実行とその実績の検証を行います。
更に、スポンサー企業グループの有する以下のような「+αのマネジメント力」も活用し、費用の削減と収益の向上を目指します。
ⅰ 技術力を活用したコストマネジメント
本投資法人では、個別不動産毎の適性に応じ、スポンサー企業グループの持つ技術力を活用していくことで、費用削減を図ります。
ⅱ スポンサー企業グループの賃貸ニーズを活用したリーシング
本投資法人は、スポンサー企業グループの賃貸需要に関する情報の把握に努め、これをリーシング活動へ活用することにより、運用資産の稼働率向上と安定的な賃料収入の確保を図ります。
② ポートフォリオ構築方針
(イ)主要三用途の特徴と投資方針
a オフィスビル
ⅰ 特徴
均質で豊富なストックがあり、また、大規模再開発等、ディベロッパーを通じた安定した供給も期待されるため、市場規模が大きく流動性が高いという特徴があります。オフィスビルの収益は他の用途に比して相対的に景気変動の影響を受け易く、景気後退局面においては賃料下落リスク、空室リスクが高まる傾向にあります。一方、好況期には収益の成長が期待され、また適正な運営管理を行うことで、長期に亘り収益の追求が可能な資産と考えています。
ⅱ 方針
立地条件、建物や設備のグレード、テナントの信用力及び賃料支払能力等を総合的に判断し、競争力の高いオフィスビルに対して投資を行い、適正な運営管理に努めます。スポンサー企業からの開発物件・仲介物件情報の入手のほか、有力仲介業者との連携を高め、情報入手ラインの充実に努めます。
b 商業施設
ⅰ 特徴
オフィスビルと比較すると市場規模は小さいものの、一定の流動性は認められます。消費動向のほか、商圏内の立地条件、店舗形態、競合店舗の影響を受けることや他用途への転換が図りづらい等、個別性の強い資産でもあります。一方、立地条件や賃貸借契約内容によっては、長期に亘り安定した収益が期待でき、また消費活動の活発化やリーシング・マネジメント等により追加的な収益の成長も追求できる資産と考えています。
ⅱ 方針
商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナント信用力、賃貸借契約の条件、転用の可能性等を、総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる商業施設に投資を行います。また、優良テナントとの長期リース等による収益の安定化を積極的に検討します。スポンサー企業からの開発物件及び仲介物件情報の入手のほか、有力仲介業者及び商業ディベロッパー等との連携を高め、情報入手ラインの充実に努めます。
ⅲ 分類と重視するポイント
<郊外型商業施設>・ 主として流通大手(大手商業事業者)等への一括リース又は少数の専門店等への分割リースを想定します。
・ 主要幹線道路沿い等、車でのアクセスの良い立地又は郊外の主要沿線駅前等の立地において、同一商圏内での競争力が高い商業施設への投資を行います。
・ 信用力のあるテナントとの長期リースの締結等、安定した収入確保に努めます。
<都市型商業施設>・ 主として複数専門店へのリース又は百貨店等大手商業事業者への一括リースを想定します。
・ ターミナル駅周辺や知名度が高い商業集積地であることを重視します。
・ テナントニーズの強い地域において、競争力の高い商業施設への投資を行うとともに、優良テナントとの長期リースによる収益の安定化や、優良な商業プロパティ・マネジメント会社と連携したマネジメント等により収益の極大化を目指します。
c 住宅
ⅰ 特徴
本投資法人の投資対象になりうる良質な賃貸住宅は相対的に供給量が少なく、市場規模が小さいため、希少性が高く、高い市場競争力を有しています。また、賃料水準が比較的安定しており、空室リスクも相対的に低く、収益の安定性が高い資産です。ただし、築年数の経過による機能、設備等の陳腐化により競争力が落ち、収益性が低下する可能性もあります。
ⅱ 方針
立地条件、建物・設備のグレードが高く、陳腐化リスクの低い、良質な賃貸住宅への投資を行います。スポンサー企業からの開発物件・仲介物件情報の入手のほか、有力仲介業者及びマンションディベロッパー等との連携を高め、情報入手ラインの充実に努めます。
ⅲ 分類と重視するポイント
<シングルタイプ>(1R、1K、1DK)
・ 賃貸面積が、25㎡～45㎡程度
・ 単身居住者を想定テナントとします。
・ 首都圏を中心とする三大都市圏及び政令指定都市(それに準じる主要都市を含みます。)を投資対象地域とします。
・ 交通利便性、商業利便性及び通勤利便性が高いことを重視します。
<コンパクトタイプ>(1DK、1LDK、2DK、2LDK)
・ 賃貸面積が、40㎡～60㎡程度
・ 1名～2名の少人数世帯を想定テナントとします。
・ 首都圏を中心とする三大都市圏を投資対象地域とします。
・ 交通利便性、都市型商業利便性及び通勤利便性が高く、都市型文化施設への近接性が高いことを重視します。
<ファミリータイプ>(2DK、2LDK、3DK、3LDK、4LDK)
・ 賃貸面積が、50㎡～90㎡程度
・ 家族数2名～4名程度の平均的世帯を想定テナントとします。
・ 首都圏を中心とする三大都市圏及び政令指定都市(それに準じる主要都市を含みます。)を投資対象地域とします。
・ 通勤利便な最寄り駅への近接性が高く、商業施設、教育施設等の生活利便性が満たされ、治安や住環境が良好なことを重視します。
<プレミアムタイプ>(1LDK、2LDK、3LDK、4LDK)
・ 賃貸面積が、60㎡～200㎡程度
・ 企業経営者等の富裕層、海外から赴任する外資系企業等のエグゼクティブ層を想定テナントとします。
・ 東京都心部を投資対象地域とします。
・ 充実した住環境と高品質な町並みが形成されていることを重視します(外国人を主たるテナント対象とする場合には、外国人コミュニティとの近接性を考慮します。)。
d その他
ⅰ 特徴
倉庫や物流施設、ホテル等は、主要三用途との比較において相対的に市場規模は小さく、流動性も低いという特徴があります。立地条件、建物や設備のグレードのみならず、オペレーションによる収益性格差が大きく、用途の転用が困難である等、極めて個別性の強い資産と考えています。
ⅱ 方針
優良テナントの長期リース等、収益の安定性が確保されている場合等に限り、厳選した投資を行います。
(ロ)用途及び投資対象地域
a 用途毎の投資比率
本投資法人は、原則として、特性の異なる複数の用途の運用資産を組み入れ、中長期的に下記の投資比率を目処とした運用を行います。なお、競争力のある物件への投資機会を機動的に確保することを優先する等により、一時的に又は一定期間、下記投資比率を超えることがあります。
(注) 上記数値は、評価額に基づく金額割合です。評価額とは、本投資法人の直前決算期の各資産の期末算定価額をいいます。期末算定価額がない場合には、直前に本投資法人が取得した取得価格とします。
b 用途毎の投資対象地域
ⅰ オフィスビル
市場規模が大きく、賃料水準が高く相対的に空室率も低い東京都心部を中心にした上で、三大都市圏及び全国主要都市を投資対象地域とします。
ⅱ 商業施設
三大都市圏及び全国主要都市を投資対象地域とします。
投資対象物件の属する商圏自体の安定性と成長性及び商圏内での競争力を重視した上で投資します。
ⅲ 住宅
賃貸需要が厚く、優良な賃貸住宅のストック及び供給量の多い首都圏を中心にした上で、原則として、三大都市圏及び政令指定都市(それに準じる主要都市を含みます。)を投資対象地域とします。
ⅳ その他
各用途の立地特性に適合した地域を投資対象とします。
<地域区分の定義>
(ハ)投資金額
運用資産を取得するに際しては、原則として、以下の最低投資金額を上回る運用資産を取得します。また、ポートフォリオ全体に占める1投資案件当たりの金額は、原則として50%未満となるよう運用し、中長期的には20%未満を目処とする運用に努めます。なお、本投資法人が既に保有している運用資産が区分所有又は共有若しくは準共有等であり、当該運用資産の区分所有権又は持分を追加購入する場合には、以下の制限は適用されません。
(ニ)建物規模
建物規模に関しては、以下の基準を設け、原則として、当該基準と同等以上又は当該基準に準ずる運用資産を取得します。
(ホ)立地条件
立地条件に関しては、以下の基準を設け、原則として、当該基準と同等以上又は当該基準に準ずる運用資産を取得します。
(ヘ)その他の共通基準
耐震性能、未竣工物件の取得に関しては、以下の基準に従います。
③ デュー・デリジェンス基準
運用資産を取得するに際しては以下に挙げる調査項目に基づいて、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性についての検討を行います。
上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者の専門会社等から不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポートのほか、必要に応じ、マーケット・レポート等を取得し、これらの内容についても考慮します。
④ 不動産の運用方針
(イ)資産運用計画書等の策定
本資産運用会社は、投資運用ガイドラインに従い、中期(3年)の市況見通しのもとに、本投資法人の資産運用に関する各種課題と対応方針及びポートフォリオの資産規模、新規取得計画、保有資産運用計画等から構成される中期運用計画を策定します。
更に、中期運用計画に基づき毎年の環境見通しを踏まえ、概ね以下の内容に係る年間運用計画を定め、計画的な資産の運用を行います。年間運用計画は本投資法人の営業期間にあわせ6か月毎に向こう1年間の計画を策定し、適宜見直しを行います。
<年間運用計画の内容>
(ロ)運用のモニタリング
本資産運用会社は、資産運用計画書等をもとに、ポートフォリオの運用状況、個別不動産の賃貸状況、運営管理状況、修繕及び設備投資状況等についてモニタリングします。
本資産運用会社は、資産運用計画書等に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティ・マネジメント会社と定期的に協議を行います。
(ハ)プロパティ・マネジメント会社の選定
本資産運用会社は、運用資産の所在地、用途、テナント属性等に応じて、個別に最適なプロパティ・マネジメント会社を選定します。
選定にあたり、候補会社の経営状態、業務実績、組織体制、報酬水準、社内における利益相反取引及び競合取引の防止策等の項目を総合的に検討します。
スポンサー企業及びスポンサー企業グループをプロパティ・マネジメント会社として選定することが適切と判断される場合には、本資産運用会社の利益相反取引規程等に基づく所定の手続に従って、選定を行います。
(ニ)プロパティ・マネジメント会社の評価
本資産運用会社は、定期的に(原則として1年毎に)、プロパティ・マネジメント会社の運営実績を評価します。その結果に応じて、プロパティ・マネジメント会社に対し改善の指示等を行うほか、プロパティ・マネジメント会社の変更を検討します。
(ホ)リーシング方針及びテナント選定
マーケット動向、テナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討と、プロパティ・マネジメント会社を活用した優良テナントの確保に努めます。
テナントの選定にあたっては、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金の額、業種、テナント構成、要求賃貸面積等を総合的に判断します。
(ヘ)修繕及び設備投資に関する方針
運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状態及び特性、賃貸市況、テナントのニーズを考慮して策定した資産運用計画書等に従い、修繕及び設備投資を行います。
(ト)付保方針
災害、事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償によるリスクを回避することを目的として、損害保険(火災保険、賠償責任保険、利益保険等)及び地震保険等を付保します。
a 損害保険
運用資産の規模、用途、周辺環境等の特性を考慮した上で付保を決定します。
b 地震保険
地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で付保を決定します。
(チ)売却方針
運用資産については、中長期での運用を基本方針として取得の上保有し、原則として短期的な売却を行わないものとします。ただし、以下の点を総合的に勘案した上で、効率的な運用及び運用の安定性に寄与すると判断される場合には、売却を検討します。
a 長期の不動産市場
b 将来における収益予想
c 資産価値の増減及びその予測
d 運用資産の所在地域の将来性及び安定性
e 運用資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
f ポートフォリオの構成
⑤ 財務方針
運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債に係る債務の返済を含みます。)等のための資金の手当てを目的として、新投資口の発行、資金の借入れ又は投資法人債の発行をすることができます。
(イ)新投資口の発行
資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮した上で、新投資口の発行を行います。
(ロ)資金の借入れ及び投資法人債の発行
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日等を考慮し、資金の借入れ及び投資法人債の発行を行います。
(ハ)有利子負債比率
本投資法人の資産総額のうち借入金額及び投資法人債発行残高の占める割合(以下「LTV」といいます。)は、60%を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
(ニ)担保設定
資金調達に際しては、本投資法人の資産を担保として提供することがあります。
(ホ)コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得、又は敷金・保証金の返還等にかかる必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ヘ)デリバティブ取引
借入れその他の資金調達にかかる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。
本投資法人は、資本市場及び金利の動向、投資法人の資本構成、又は既存投資主への影響を総合的に考慮し、将来に亘る経済・社会情勢の変化を予測の上、借入機関及び固定・変動の金利形態、金利水準、借入期間、返済期日といった観点から効率的かつ安定的な資金調達手段を選定します。
⑥ 開示方針
(イ)基本方針
投信法、金商法、東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示し、分かり易い商品を投資家へ提供することを開示の方針とします。
(ロ)正確かつ迅速な開示
投資家に対して正確で偏りの無い情報を可能な限り迅速に伝達できる環境を常に整えるように努めます。
(ハ)利害関係人との取引に関する開示
利害関係人との取引の透明性を確保するために、法令等に従い、利害関係人との間で行う取引に関する必要な開示を行います。後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引規程」をご参照下さい。
① 基本方針
本投資法人は、主として不動産関連資産(以下「運用資産」ということがあります。)への投資を行い、中長期にわたり安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の最大化を目指した運用を行います。
本投資法人は、上記の目的を達成するため、「総合型ポートフォリオ運用」と「スポンサー力の最大活用」という二つの戦略を重点的に採用します。
本投資法人は、オフィスビル、商業施設及び住宅の三用途を主要投資対象(以下「主要三用途」といいます。)とした総合型運用(以下「総合型ポートフォリオ運用」といいます。)を行います。投資対象資産を特定の用途に限定せず、投資機会の多様化及び最大化を図ることにより、安定的かつ着実に資産規模の拡大を行うための素地を築く一方、幅広い投資対象の中から競争力の高い不動産に選別して投資することにより、外部成長と運用資産のクオリティの両面を追求していくことができると、本投資法人は考えています。併せて、本投資法人は、各用途の異なった特性を活用することで、ポートフォリオ全体の収益の安定性と成長性を追求していきます。
本投資法人は、三大都市圏及び全国主要都市を投資対象地域としますが、市場規模や賃貸需要の厚み、商圏等を勘案し、用途毎にその中心とする投資対象地域を定めます。
なお、本投資法人は、主要三用途にかかわる市場調査、リスク分析等についてシンクタンクを有効に活用することにより、専門的分析に裏打ちされた的確な投資判断を行うよう努めます。
本投資法人は、運用資産の取得、運営管理等において三井住友信託銀行株式会社及び王子不動産株式会社(以下、それぞれを「三井住友信託銀行」及び「王子不動産」といい、かかる2社を個々に又は総称して「スポンサー企業」ということがあります。)及びスポンサー企業グループの有する取引先企業を含めた幅広いネットワーク、不動産に関する開発力、仲介力、運営管理力、投資運用力、技術力等(以下、これらのスポンサー企業やスポンサー企業グループの機能や能力を「スポンサー力」といいます。)を最大活用することにより、運用資産の着実かつ安定的な成長を図ります。
本投資法人は、スポンサー企業の有する不動産等の仲介・売却等に関する情報提供機能(以下「パイプライン機能」といいます。)及び本投資法人が直ちに取得できない不動産等のスポンサー企業による一時的な保有等の機能(以下「ウェアハウジング機能」といいます。)を外部成長に活用します。
また、スポンサー企業が培った技術力や危機管理力を活かした不動産の運営管理、スポンサー企業グループの賃貸需要に関する情報を活かしたリーシング活動等(以下、これらを実現する力を個別に又は総称して「+αのマネジメント力」といいます。)を内部成長に活用します。
本投資法人は、各戦略を実現するために、スポンサー企業から不動産の開発、仲介、運営管理、投資運用等の多様な業務の経験者を結集して設立された本資産運用会社に、その資産の運用を委託します。本資産運用会社は、スポンサー企業が永年培ってきた不動産や金融についてのノウハウや理念を受け継いでおり、以下の3つの経営理念を掲げ、本投資法人の投資主価値の最大化を目指していきます。
■ 投資家から信頼される「トップ・ブランド」を構築する。
■ 不動産投資信託市場と不動産市場の健全なる成長と発展に貢献する。
■ 社会・経済の発展、望ましい街づくりに寄与する。
(イ)総合型ポートフォリオ運用
a 外部成長と運用資産のクオリティの両面追求
本投資法人は、主要三用途を主要投資対象とした総合型ポートフォリオ運用を行います。投資対象資産を特定の用途に限定せず、投資機会の多様化及び最大化を図ることにより、安定的かつ着実に資産規模の拡大を行うための素地を築く一方、幅広い投資対象の中から、立地条件、建物の機能や設備水準、運営管理において競争力の高い不動産に選別投資することで、外部成長と運用資産のクオリティの両面を追求していきます。
b 用途特性を活かした収益の「安定性」と「成長性」の追求
本投資法人は、好況期に賃料上昇が期待できるオフィスビルと、景気に左右されず安定した賃料が期待できる住宅と、その両面を持つ商業施設を主たる投資対象とすることでポートフォリオ全体としての収益の安定性と成長性を追求していきます。なお、本投資法人は、かかる方針の下、新規上場来、オフィスビルへの投資比率を75%程度に維持してきました。
c シンクタンクの有効活用
本資産運用会社は、総合型ポートフォリオ運用を有効に行うために、株式会社三井住友トラスト基礎研究所(以下「三井住友トラスト基礎研究所」といいます。)(注)との間で平成17年10月3日付で業務委託契約を締結し、以下に掲げるリサーチ関連業務等を委託しています。
本資産運用会社は、同研究所から定期的に報告を受けることにより、主要三用途の全国における市況動向を継続的かつタイムリーに把握し、それを投資運用にかかわる各種計画の策定及びそのための調査(Plan)、運用業務の執行(Do)、投資運用実績の検証とその後の各種運用計画の見直し(See)といった一連の業務フローの中で活用していきます。
また、必要に応じて個別不動産の投資判断(Do)やポートフォリオのリスク管理(See)においては、同研究所の有するリスク分析等の機能も活用し、専門的分析に基づいた的確な投資判断を行うよう努めます。
<リサーチ関連業務等>・ 主要三用途等の不動産市況に関する調査及び分析
・ 全国の経済及び不動産市況に関する調査及び分析
・ 個別不動産及びポートフォリオに関するリスク分析
・ マクロ経済に関する調査及び分析、各種データ提供
(注) 三井住友トラスト基礎研究所は、「都市と不動産」に関する調査研究、提言とコンサルティング業務を行う不動産専門シンクタンクとして、昭和63年に設立されました。近年、その調査研究成果を基盤に不動産投資分野に特化し、不動産の投資適格性評価、不動産投資市場の将来予測等不動産投資に関する調査研究の受託及びコンサルティング、オフィス、商業施設、住宅等主要不動産の需給動向や市場予測、不動産市場に関する調査研究の受託及びコンサルティング並びに有価証券に係る投資顧問業務の受託に取り組んでいます。三井住友トラスト基礎研究所は、三井住友信託銀行の持株会社である三井住友トラスト・ホールディングス株式会社の連結子会社です。
(ロ)スポンサー力の最大活用
本投資法人は、メーカー系不動産会社として特徴のある王子不動産のオフィスビル、商業施設及び住宅にかかわる開発力、スポンサー企業グループの保有資産の活用や運営管理を通じて培ってきたアセットマネジメント力を、本投資法人の外部成長及び内部成長に積極的に活用していきます。
また、本投資法人は、同じくスポンサー企業である三井住友信託銀行の業界トップ水準の実績に裏打ちされた物件仲介機能を含めた不動産関連業務等に係る機能も活用し外部成長を図ります。
本投資法人は、スポンサー企業グループの有する幅広いネットワークを活用して、不動産の売却、資産活用、賃貸等のニーズに的確に対応して本投資法人の外部成長及び内部成長を図ります。
a 外部成長戦略
本投資法人は、スポンサー企業との間で各種協定書を締結し、パイプライン機能及びウェアハウジング機能の提供を受けると共に、本資産運用会社による独自ルートによる不動産取得を行い、安定的に外部成長を図ります。
本投資法人は、王子不動産の有する不動産開発力、及び三井住友信託銀行の有する仲介機能を積極的に活用することで、総合型ポートフォリオ運用を行い、資産規模を安定的かつ継続的に拡大させ、規模のメリットによる運営コストの低減、運用不動産の分散による収益変動リスクの低減等の効果により、投資主価値の向上を図ります。
ⅰ パイプライン機能を活用した安定的な外部成長
本投資法人及び本資産運用会社は、王子不動産との間で「不動産等の情報提供に関する協定書」を締結し、三井住友信託銀行との間で「不動産等の仲介情報提供に関する協定書」を締結しています。
これにより、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー会社から不動産等の仲介情報のほか、王子不動産からは、王子不動産及び王子不動産のグループ企業がそれぞれ保有又は開発する不動産等の売却に関する情報をいち早く入手し、投資に向けた検討をすることができます。
<不動産等の情報提供に関する協定書の概要>(王子不動産が有する不動産等の譲渡に係る情報提供)
王子不動産が保有又は開発する不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合する可能性がある不動産等を売却しようとする場合、王子不動産は本資産運用会社に当該不動産等に関する情報を速やかに提供するよう努めるものとし、売買条件について基本的に合意した場合、王子不動産は売買契約締結に向けて誠実に協議するものとする。
(グループ会社が有する不動産等の譲渡に係る情報提供)
王子不動産は、グループ会社(王子不動産の親会社及び親会社の関係会社をいう。以下同じ。)が保有又は開発する不動産等のうち、本投資法人の投資基準に適合する可能性がある不動産等を売却する意向であることを知った場合には、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を提供することについて当該グループ会社の了解が得られるよう努めるものとし、売買条件について基本的に合意した場合、本資産運用会社は売買契約締結に向けて誠実に協議し、王子不動産は当該グループ会社をして売買契約締結に向けて必要な協力を行うものとする。
(不動産等の売却に関する仲介情報の提供)
王子不動産は、不動産等の売却に関する仲介情報を得た場合で、かつ当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると判断する場合には、当該情報の提供が可能な限りにおいて本資産運用会社に当該情報を速やかに提供するよう努めるものとする。
<不動産等の仲介情報提供に関する協定書の概要>三井住友信託銀行は、不動産等の売却に関する仲介情報を得た場合で、かつ当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると判断する場合には、当該情報の提供が可能な限りにおいて本資産運用会社に当該情報を速やかに提供するよう努めるものとする。
なお、両協定書において各社が独自の裁量によって、その入手した情報の取扱いについての決定をすることができるものと定められています。
ⅱ ウェアハウジング機能を活用した機動的な物件取得
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー企業2社との間で「ウェアハウジング機能の提供に関する協定書」を締結し、これにより、本投資法人の取得機会を幅広く確保し、機動的な物件取得を図ります。
<ウェアハウジング機能の提供に関する協定書の概要>本資産運用会社は、スポンサー企業にウェアハウジング機能の提供を依頼する場合には、その理由、当該不動産等の概要、本投資法人による当該不動産等の取得予定時期(原則として6か月を超えないものとする。)及び取得計画を提示し、スポンサー企業はこれを誠実に検討し、かかる依頼に応諾するか否かを、本資産運用会社に対して遅滞なく通知するものとする。
スポンサー企業が上記依頼に応諾した場合には、スポンサー企業の指定する法人(特別目的会社等)は、本資産運用会社の依頼に係る不動産等を取得し保有するものとし、スポンサー企業は、当該不動産等を取得するに際し必要な協力(スポンサー企業の指定する法人への投融資又は当該不動産を取得するためのスキーム組成等を含むが、これらに限らない。)を行うものとする。
スポンサー企業は、スポンサー企業の指定する法人が上記に基づいて不動産等を取得した場合、ウェアハウジング期間を経過するまでの間は、原則として、提示された取得計画に基づきスポンサー企業の指定する法人に対して当該不動産等の本投資法人への譲渡について、本資産運用会社と優先的に交渉を行わせるよう努めるものとし、本資産運用会社と売買条件について基本的に合意した場合、スポンサー企業の指定する法人に売買契約締結に向けて誠実に協議させるよう努めるものとする。
b 内部成長戦略
本投資法人は、運用資産について中長期的な観点から継続的な設備投資による資産価値及び競争力の維持と向上を図り、かつ収入拡大と費用削減による運用収益の安定的な成長を目指します。
本資産運用会社はこれを実践するために、投資運用に係る具体的な基準や手順を規定した投資運用ガイドラインを定め、更に不動産市場動向や運用資産に係る課題を認識した上で3年間の中期運用計画を策定し、かつ、6か月毎に向こう1年間の年間運用計画を策定し、適宜見直しを行います。
また、各用途毎の賃貸市場動向を定期的に把握、分析し、個別不動産毎の賃貸計画、管理計画、修繕計画、収支計画等を策定し、プロパティ・マネジメント会社と定期的に協議を行い、計画の着実な実行とその実績の検証を行います。
更に、スポンサー企業グループの有する以下のような「+αのマネジメント力」も活用し、費用の削減と収益の向上を目指します。
ⅰ 技術力を活用したコストマネジメント
本投資法人では、個別不動産毎の適性に応じ、スポンサー企業グループの持つ技術力を活用していくことで、費用削減を図ります。
ⅱ スポンサー企業グループの賃貸ニーズを活用したリーシング
本投資法人は、スポンサー企業グループの賃貸需要に関する情報の把握に努め、これをリーシング活動へ活用することにより、運用資産の稼働率向上と安定的な賃料収入の確保を図ります。
② ポートフォリオ構築方針
(イ)主要三用途の特徴と投資方針
a オフィスビル
ⅰ 特徴
均質で豊富なストックがあり、また、大規模再開発等、ディベロッパーを通じた安定した供給も期待されるため、市場規模が大きく流動性が高いという特徴があります。オフィスビルの収益は他の用途に比して相対的に景気変動の影響を受け易く、景気後退局面においては賃料下落リスク、空室リスクが高まる傾向にあります。一方、好況期には収益の成長が期待され、また適正な運営管理を行うことで、長期に亘り収益の追求が可能な資産と考えています。
ⅱ 方針
立地条件、建物や設備のグレード、テナントの信用力及び賃料支払能力等を総合的に判断し、競争力の高いオフィスビルに対して投資を行い、適正な運営管理に努めます。スポンサー企業からの開発物件・仲介物件情報の入手のほか、有力仲介業者との連携を高め、情報入手ラインの充実に努めます。
b 商業施設
ⅰ 特徴
オフィスビルと比較すると市場規模は小さいものの、一定の流動性は認められます。消費動向のほか、商圏内の立地条件、店舗形態、競合店舗の影響を受けることや他用途への転換が図りづらい等、個別性の強い資産でもあります。一方、立地条件や賃貸借契約内容によっては、長期に亘り安定した収益が期待でき、また消費活動の活発化やリーシング・マネジメント等により追加的な収益の成長も追求できる資産と考えています。
ⅱ 方針
商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナント信用力、賃貸借契約の条件、転用の可能性等を、総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる商業施設に投資を行います。また、優良テナントとの長期リース等による収益の安定化を積極的に検討します。スポンサー企業からの開発物件及び仲介物件情報の入手のほか、有力仲介業者及び商業ディベロッパー等との連携を高め、情報入手ラインの充実に努めます。
ⅲ 分類と重視するポイント
<郊外型商業施設>・ 主として流通大手(大手商業事業者)等への一括リース又は少数の専門店等への分割リースを想定します。
・ 主要幹線道路沿い等、車でのアクセスの良い立地又は郊外の主要沿線駅前等の立地において、同一商圏内での競争力が高い商業施設への投資を行います。
・ 信用力のあるテナントとの長期リースの締結等、安定した収入確保に努めます。
<都市型商業施設>・ 主として複数専門店へのリース又は百貨店等大手商業事業者への一括リースを想定します。
・ ターミナル駅周辺や知名度が高い商業集積地であることを重視します。
・ テナントニーズの強い地域において、競争力の高い商業施設への投資を行うとともに、優良テナントとの長期リースによる収益の安定化や、優良な商業プロパティ・マネジメント会社と連携したマネジメント等により収益の極大化を目指します。
c 住宅
ⅰ 特徴
本投資法人の投資対象になりうる良質な賃貸住宅は相対的に供給量が少なく、市場規模が小さいため、希少性が高く、高い市場競争力を有しています。また、賃料水準が比較的安定しており、空室リスクも相対的に低く、収益の安定性が高い資産です。ただし、築年数の経過による機能、設備等の陳腐化により競争力が落ち、収益性が低下する可能性もあります。
ⅱ 方針
立地条件、建物・設備のグレードが高く、陳腐化リスクの低い、良質な賃貸住宅への投資を行います。スポンサー企業からの開発物件・仲介物件情報の入手のほか、有力仲介業者及びマンションディベロッパー等との連携を高め、情報入手ラインの充実に努めます。
ⅲ 分類と重視するポイント
<シングルタイプ>(1R、1K、1DK)
・ 賃貸面積が、25㎡～45㎡程度
・ 単身居住者を想定テナントとします。
・ 首都圏を中心とする三大都市圏及び政令指定都市(それに準じる主要都市を含みます。)を投資対象地域とします。
・ 交通利便性、商業利便性及び通勤利便性が高いことを重視します。
<コンパクトタイプ>(1DK、1LDK、2DK、2LDK)
・ 賃貸面積が、40㎡～60㎡程度
・ 1名～2名の少人数世帯を想定テナントとします。
・ 首都圏を中心とする三大都市圏を投資対象地域とします。
・ 交通利便性、都市型商業利便性及び通勤利便性が高く、都市型文化施設への近接性が高いことを重視します。
<ファミリータイプ>(2DK、2LDK、3DK、3LDK、4LDK)
・ 賃貸面積が、50㎡～90㎡程度
・ 家族数2名～4名程度の平均的世帯を想定テナントとします。
・ 首都圏を中心とする三大都市圏及び政令指定都市(それに準じる主要都市を含みます。)を投資対象地域とします。
・ 通勤利便な最寄り駅への近接性が高く、商業施設、教育施設等の生活利便性が満たされ、治安や住環境が良好なことを重視します。
<プレミアムタイプ>(1LDK、2LDK、3LDK、4LDK)
・ 賃貸面積が、60㎡～200㎡程度
・ 企業経営者等の富裕層、海外から赴任する外資系企業等のエグゼクティブ層を想定テナントとします。
・ 東京都心部を投資対象地域とします。
・ 充実した住環境と高品質な町並みが形成されていることを重視します(外国人を主たるテナント対象とする場合には、外国人コミュニティとの近接性を考慮します。)。
d その他
ⅰ 特徴
倉庫や物流施設、ホテル等は、主要三用途との比較において相対的に市場規模は小さく、流動性も低いという特徴があります。立地条件、建物や設備のグレードのみならず、オペレーションによる収益性格差が大きく、用途の転用が困難である等、極めて個別性の強い資産と考えています。
ⅱ 方針
優良テナントの長期リース等、収益の安定性が確保されている場合等に限り、厳選した投資を行います。
(ロ)用途及び投資対象地域
a 用途毎の投資比率
本投資法人は、原則として、特性の異なる複数の用途の運用資産を組み入れ、中長期的に下記の投資比率を目処とした運用を行います。なお、競争力のある物件への投資機会を機動的に確保することを優先する等により、一時的に又は一定期間、下記投資比率を超えることがあります。
| 用途 | 投資比率 | |
| 主要資産 | オフィスビル | 80%以下 |
| 商業施設 | 50%以下 | |
| 住宅 | 50%以下 | |
| その他 | 10%以下 | |
(注) 上記数値は、評価額に基づく金額割合です。評価額とは、本投資法人の直前決算期の各資産の期末算定価額をいいます。期末算定価額がない場合には、直前に本投資法人が取得した取得価格とします。
b 用途毎の投資対象地域
ⅰ オフィスビル
市場規模が大きく、賃料水準が高く相対的に空室率も低い東京都心部を中心にした上で、三大都市圏及び全国主要都市を投資対象地域とします。
ⅱ 商業施設
三大都市圏及び全国主要都市を投資対象地域とします。
投資対象物件の属する商圏自体の安定性と成長性及び商圏内での競争力を重視した上で投資します。
ⅲ 住宅
賃貸需要が厚く、優良な賃貸住宅のストック及び供給量の多い首都圏を中心にした上で、原則として、三大都市圏及び政令指定都市(それに準じる主要都市を含みます。)を投資対象地域とします。
ⅳ その他
各用途の立地特性に適合した地域を投資対象とします。
<地域区分の定義>
| 地域区分 | 所在地 | ||
| 三大都市圏 | 首都圏 | 東京都心部 | 千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、品川区 |
| 東京周辺都市部 | 東京都(東京都心部を除きます。)、神奈川県、埼玉県、千葉県 | ||
| 関西圏 | 大阪を中心とする地域経済圏(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県及び和歌山県) | ||
| 中京圏 | 名古屋を中心とする地域経済圏(愛知県、岐阜県及び三重県) | ||
| 全国主要都市 | 政令指定都市及びその他の主要都市(上記地域区分に属する都市を除きます。) | ||
(ハ)投資金額
運用資産を取得するに際しては、原則として、以下の最低投資金額を上回る運用資産を取得します。また、ポートフォリオ全体に占める1投資案件当たりの金額は、原則として50%未満となるよう運用し、中長期的には20%未満を目処とする運用に努めます。なお、本投資法人が既に保有している運用資産が区分所有又は共有若しくは準共有等であり、当該運用資産の区分所有権又は持分を追加購入する場合には、以下の制限は適用されません。
| 投資区分 | 最低投資金額 | |
| 用途 | 地域 | |
| オフィスビル | 東京都心部 | 30億円 |
| 東京都心部以外 | 10億円 | |
| 商業施設 | 10億円 | |
| 住宅 | 5億円 | |
| その他 | ― | |
(ニ)建物規模
建物規模に関しては、以下の基準を設け、原則として、当該基準と同等以上又は当該基準に準ずる運用資産を取得します。
| 投資区分 | 建物規模 | ||
| 用途 | タイプ | 延床面積 | 基準階専有面積 |
| オフィスビル | 3,300㎡以上 | 330㎡以上 | |
| 商業施設 | 郊外型 | 10,000㎡以上 | ― |
| 都市型 | 1,000㎡以上 | ― | |
| 住宅 | ― | ― | |
| その他 | ― | ― | |
(ホ)立地条件
立地条件に関しては、以下の基準を設け、原則として、当該基準と同等以上又は当該基準に準ずる運用資産を取得します。
| 用途 | 立地条件 |
| オフィスビル | 主要駅から徒歩10分以内 |
| 商業施設 | 駅前又は主要幹線若しくは生活幹線道路沿い |
| 住宅 | 主要路線の各駅から徒歩10分以内 |
| その他 | ― |
(ヘ)その他の共通基準
耐震性能、未竣工物件の取得に関しては、以下の基準に従います。
| 項目 | 基準 |
| 耐震性能 | ・新耐震設計基準又はそれに準ずる耐震性能を充足 |
| 未竣工物件 | ・竣工後のテナント確保が可能 ・完工リスク、引渡リスクの軽減、限定のための手当ての実施 ・総資産の20%以内 |
③ デュー・デリジェンス基準
運用資産を取得するに際しては以下に挙げる調査項目に基づいて、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした、当該運用資産の投資対象としての妥当性についての検討を行います。
上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者の専門会社等から不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポートのほか、必要に応じ、マーケット・レポート等を取得し、これらの内容についても考慮します。
| 項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | ・テナントの信用状況(業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等) ・テナントの賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争の有無及び可能性等 ・テナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその継承有無、過去の稼働率、賃料推移 ・各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合 |
| 市場調査 | ・周辺の市場賃料、稼働率の調査 ・周辺の競合物件の状況 ・周辺の開発計画の動向 ・テナントの需要動向 ・テナント誘致、物件の処分(売却)性等の競争力調査 | |
| 収入関係 | ・賃貸借契約形態と賃料の安定性 ・現行賃料と相場賃料との乖離状況と将来見通し ・テナント異動の可能性と代替テナント確保の容易性 ・テナント退去見込み、賃料減額の見込み等の有無 ・プロパティ・マネジメント会社の中期的なリーシング方針 | |
| 費用関係 | ・公租公課の変動可能性(軽減措置期間の終了、再開発進行等による評価額の上昇等) ・プロパティ・マネジメント委託契約の形態と管理水準、報酬の適正性 ・建物管理委託契約の形態と管理体制、管理水準、管理コストの適正性 ・水道光熱費等の水準とテナントからの戻入状況 ・修繕履歴と修繕計画及びその妥当性 ・修繕積立の状況(区分所有等)と積立金額の妥当性 | |
| 項目 | 内容 | |
| 物理的調査 | 立地 | ・鉄道等の公共交通機関の利便性 ・街路の状況、主要幹線道路へのアクセス状況 ・周辺の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴 ・周辺の利便施設、官公署施設等の配置及び近接性 ・地域の知名度及び評判、規模等の状況 ・眺望、採光、騒音、通風等の居住性(住宅の場合) ・商圏の安定性及びその成長性、競合の状況、周辺での開発状況、転用の可能性(商業施設の場合) |
| 建築及び設備・仕様 | <各用途共通>・意匠、主要構造、築年数、設計者、施工業者等 ・内外装の部材の状況 <オフィスビル>・貸付床の形状、フリーアクセス床、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、防犯設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場等その他共用設備の状況等 <住宅>・間取り、天井高、内部仕様(天井、壁、床等)、内外装の使用資材、衛生設備、空調設備、電気設備、昇降機設備、駐車場等の設備の維持管理状況(劣化状況)、セキュリティ対応等 | |
| 建物診断 | ・設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査 ・外構、屋上、外装、設備等についての現地調査 ・エンジニアリングレポートにおける将来(20年程度)の修繕費見込み ・関係法令の遵守状況等 | |
| 耐震性能 | ・新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保 ・地震PML値20%未満を原則とし、20%以上の物件についてはポートフォリオPMLへの影響を考慮し、耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討 ・ポートフォリオPMLは10%未満を原則とする。 | |
| 建物管理関係 | ・管理委託契約の内容(形態・仕様水準等)及び建物管理状況の良否、建物管理会社等へのヒアリング ・管理規約の有無及びその内容、管理会社の質と信用力 | |
| 環境・地質等 | ・アスベスト、フロン、PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況 ・管理状況、地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等 | |
| 法的調査 | 法令上の制限 | ・遵法性、既存不適格の有無 ・建築関連法規、条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制限等の有無 |
| 境界調査 | ・境界確定の状況、越境物の有無とその状況 ・実測面積の確定状況 | |
| テナント属性 | ・賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等の調査 ・テナントとの紛争の有無 | |
| 権利関係の確認 | ・土地及び建物について、その権利関係(完全所有権、地上権、地役権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等)の把握と権利関係に付随する各種契約等の内容の検討 ・隣接地権者等との紛争の有無 | |
④ 不動産の運用方針
(イ)資産運用計画書等の策定
本資産運用会社は、投資運用ガイドラインに従い、中期(3年)の市況見通しのもとに、本投資法人の資産運用に関する各種課題と対応方針及びポートフォリオの資産規模、新規取得計画、保有資産運用計画等から構成される中期運用計画を策定します。
更に、中期運用計画に基づき毎年の環境見通しを踏まえ、概ね以下の内容に係る年間運用計画を定め、計画的な資産の運用を行います。年間運用計画は本投資法人の営業期間にあわせ6か月毎に向こう1年間の計画を策定し、適宜見直しを行います。
<年間運用計画の内容>
| 項目 | 内容 |
| 年間運用方針 | 向こう1年間の資産運用の外部成長及び内部成長の基本方針、投資運用リスクの状況と課題対応方針等 |
| 新規取得・売却計画 | 向こう1年間の各期末の資産規模並びに各用途及び地域別の資産構成比の計画、新規取得計画、売却計画等 |
| 保有資産運用計画 | 保有資産に係る賃貸計画、管理計画、修繕計画、収支計画等 |
| 資金調達計画 | 借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本「2 投資方針」において同じです。)の発行及び新投資口の発行等の具体的な資金調達計画 |
| 配当計画 | 年間及び各決算期の配当水準の計画 |
(ロ)運用のモニタリング
本資産運用会社は、資産運用計画書等をもとに、ポートフォリオの運用状況、個別不動産の賃貸状況、運営管理状況、修繕及び設備投資状況等についてモニタリングします。
本資産運用会社は、資産運用計画書等に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティ・マネジメント会社と定期的に協議を行います。
(ハ)プロパティ・マネジメント会社の選定
本資産運用会社は、運用資産の所在地、用途、テナント属性等に応じて、個別に最適なプロパティ・マネジメント会社を選定します。
選定にあたり、候補会社の経営状態、業務実績、組織体制、報酬水準、社内における利益相反取引及び競合取引の防止策等の項目を総合的に検討します。
スポンサー企業及びスポンサー企業グループをプロパティ・マネジメント会社として選定することが適切と判断される場合には、本資産運用会社の利益相反取引規程等に基づく所定の手続に従って、選定を行います。
(ニ)プロパティ・マネジメント会社の評価
本資産運用会社は、定期的に(原則として1年毎に)、プロパティ・マネジメント会社の運営実績を評価します。その結果に応じて、プロパティ・マネジメント会社に対し改善の指示等を行うほか、プロパティ・マネジメント会社の変更を検討します。
(ホ)リーシング方針及びテナント選定
マーケット動向、テナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討と、プロパティ・マネジメント会社を活用した優良テナントの確保に努めます。
テナントの選定にあたっては、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金の額、業種、テナント構成、要求賃貸面積等を総合的に判断します。
(ヘ)修繕及び設備投資に関する方針
運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状態及び特性、賃貸市況、テナントのニーズを考慮して策定した資産運用計画書等に従い、修繕及び設備投資を行います。
(ト)付保方針
災害、事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償によるリスクを回避することを目的として、損害保険(火災保険、賠償責任保険、利益保険等)及び地震保険等を付保します。
a 損害保険
運用資産の規模、用途、周辺環境等の特性を考慮した上で付保を決定します。
b 地震保険
地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で付保を決定します。
(チ)売却方針
運用資産については、中長期での運用を基本方針として取得の上保有し、原則として短期的な売却を行わないものとします。ただし、以下の点を総合的に勘案した上で、効率的な運用及び運用の安定性に寄与すると判断される場合には、売却を検討します。
a 長期の不動産市場
b 将来における収益予想
c 資産価値の増減及びその予測
d 運用資産の所在地域の将来性及び安定性
e 運用資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
f ポートフォリオの構成
⑤ 財務方針
運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債に係る債務の返済を含みます。)等のための資金の手当てを目的として、新投資口の発行、資金の借入れ又は投資法人債の発行をすることができます。
(イ)新投資口の発行
資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮した上で、新投資口の発行を行います。
(ロ)資金の借入れ及び投資法人債の発行
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日等を考慮し、資金の借入れ及び投資法人債の発行を行います。
(ハ)有利子負債比率
本投資法人の資産総額のうち借入金額及び投資法人債発行残高の占める割合(以下「LTV」といいます。)は、60%を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
(ニ)担保設定
資金調達に際しては、本投資法人の資産を担保として提供することがあります。
(ホ)コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得、又は敷金・保証金の返還等にかかる必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ヘ)デリバティブ取引
借入れその他の資金調達にかかる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。
本投資法人は、資本市場及び金利の動向、投資法人の資本構成、又は既存投資主への影響を総合的に考慮し、将来に亘る経済・社会情勢の変化を予測の上、借入機関及び固定・変動の金利形態、金利水準、借入期間、返済期日といった観点から効率的かつ安定的な資金調達手段を選定します。
⑥ 開示方針
(イ)基本方針
投信法、金商法、東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示し、分かり易い商品を投資家へ提供することを開示の方針とします。
(ロ)正確かつ迅速な開示
投資家に対して正確で偏りの無い情報を可能な限り迅速に伝達できる環境を常に整えるように努めます。
(ハ)利害関係人との取引に関する開示
利害関係人との取引の透明性を確保するために、法令等に従い、利害関係人との間で行う取引に関する必要な開示を行います。後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引規程」をご参照下さい。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
