有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(平成25年11月1日-平成26年4月30日)

(1) 法令に基づく制限
① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金商法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第4項)。
(イ)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ロ)当該金融商品取引業者との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ハ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(ニ)(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定める以下の行為その他の行為(金商法第44条の3第1項第4号、金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)第153条、投信法第223条の3第3項、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)第267条)。
a 通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
b 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約(金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 資産の運用の制限
登録投資法人は、(イ)当該投資法人の執行役員又は監督役員、(ロ)資産運用会社、(ハ)当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(ニ)資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役、執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為等(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条)。
a 有価証券の取得又は譲渡
b 有価証券の貸借
c 不動産の取得又は譲渡
d 不動産の貸借
e 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)
④ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本④において「不動産等資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われる際にも、実施します。
(2) 利益相反取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る規程を大要以下のとおり定めています。
① 法令等の遵守
本資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利益相反取引規程の定めを遵守するものとします。
② 利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。
(イ)投信法第201条第1項及び投信法施行令第123条に定義される、本資産運用会社の「利害関係人等」に該当する者
(ロ)本資産運用会社の発行済み株式の100分の5超を保有している株主並びに当該株主の関係会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第8項に定義される意味を有します。当該株主が同規則に定める財務諸表提出会社であるか否かにかかわらず、財務諸表提出会社とみなして関係会社を判断するものとします。)
(ハ)上記(イ)若しくは(ロ)の該当会社が不動産に関する資産運用委託契約を締結する、又は上記(イ)若しくは(ロ)の該当会社の役員及び従業員が役員の過半数を占める等、その意思決定に関して上記(イ)又は(ロ)の該当会社が重要な影響を及ぼしうると認められる特別目的会社(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)第2条第3項に規定する特定目的会社を含みます。以下同じです。)
(ニ)上記(イ)又は(ロ)の該当会社が、その保有していた資産を証券化した際に設立した特別目的会社
③ 利害関係者との取引
利益相反取引規程における取引は以下に規定するものをいい、取引条件の検証にあたっては、法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、リスク・コンプライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
(イ)運用資産の取得
a 本資産運用会社が、資産の運用を行う本投資法人について、利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権、地役権及び不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)から不動産鑑定評価書を取得することを要し、原則として当該不動産鑑定評価書に記載される鑑定評価額を超えて取得してはなりません。なお、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
b 利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合、前項にかかわらず、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
c 利害関係者からその他の運用資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記a乃至bに準ずるものとします。
(ロ)運用資産の譲渡
a 本資産運用会社が、資産の運用を行う本投資法人について、利害関係者に対し不動産、不動産の賃借権、地上権、地役権及び不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士から不動産鑑定評価書を取得することを要し、原則として当該不動産鑑定評価書に記載される鑑定評価額未満で譲渡してはなりません。なお、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
b 利害関係者へその他の運用資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記aに準ずるものとします。
(ハ)運用資産の賃貸
本資産運用会社が、資産の運用を行う本投資法人について、利害関係者へ運用資産を賃貸する場合は、利害関係者でない第三者作成のマーケットデータ又は意見書等により市場水準を調査の上、当該マーケットデータ等の調査内容、個別特性等を勘案し、適正な条件で賃貸します。
(ニ)不動産管理業務等委託
a 本資産運用会社が、資産の運用を行う本投資法人について、利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査の上、当該不動産の個別特性等を勘案の上妥当性を検証するものとし、委託料については、委託条件に係わる客観的な資料に基づき当該不動産の個別特性等を勘案の上、妥当性を比較検証し、適正な条件で委託します。
b 取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料の決定については上記aに準じます。
(ホ)運用資産の売買及び賃貸の媒介委託
a 本資産運用会社が、資産の運用を行う本投資法人について、利害関係者へ運用資産の売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、提供業務の内容等を勘案して決定します。
b 利害関係者へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、提供業務の内容等を勘案して決定します。
(へ)工事等発注
本資産運用会社が、資産の運用を行う本投資法人について、利害関係者へ工事等を発注する場合は、原則として、利害関係者でない第三者より見積書又は意見書等の検証資料を取得の上、当該内容、個別特性等を勘案し、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。
④ 利害関係者との取引に関する手続
本投資法人が利害関係者との間で、運用資産の取得、運用資産の譲渡、運用資産の賃貸又は運用資産に関する不動産管理業務等の委託に係る取引(以下「利害関係者との重要な取引」と総称します。)を行う場合は、下記の方法によるものとします。
(イ)利害関係者との重要な取引を含む議案について、コンプライアンス室において法令、一般社団法人投資信託協会の定める規則、本投資法人規約及び社内諸規則等に照らし、特に利害関係者との売買取引を含む議案については、取引の経緯や交渉内容、取引内容等も併せて総合的に勘案し、審査した上で問題ないと判断した場合、リスク・コンプライアンス委員会にて利害関係者との重要な取引について審議及び決議を行います。なお、当該取引の決議に際しては同委員会の出席委員全員の合意を必要とします。
(ロ)リスク・コンプライアンス委員会にて決議した後、投資運用委員会にて当該利害関係者との重要な取引について審議及び決議を行います。なお、リスク・コンプライアンス委員会で承認された条件より利害関係者に有利な条件で決議することはできません。
(ハ)投資運用委員会にて決議した後、取締役会において当該利害関係者との重要な取引について審議の上決議します。ただし、当該利害関係者にて職務を有する取締役は決議に参加することはできません。
⑤ 本投資法人への報告
本投資法人が本資産運用会社若しくはその取締役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等との間において特定資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法及び投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人その他投信法施行令で定める者に対して交付するものとします。
(3) 利害関係人等との取引状況
① 取引状況

区 分	売買金額等 (注2)(注3)
	買付額等			売付額等
	(百万円)			(百万円)
総 額	12,300		(100.0)	-		(-)
		うち利害関係人等からの買付額			うち利害関係人等への売付額
		6,500	(52.8)		-	(-)
利害関係人等との取引状況の内訳
ネプチューン・インベストメント 有限会社	4,500		(36.6)	-		(-)
王子ホールディングス株式会社	2,000		(16.3)	-		(-)
合 計	6,500		(52.8)	-		(-)

② 支払手数料等の金額
当期における利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。

区 分	支払手数料等総額 (A) (千円)	利害関係人等との取引内訳		総額に対する 割合 B/A(%)
		支払先	支払金額(B) (千円)
管理業務費	452,977	王子不動産株式会社	33,141	7.3
		三井住友信託銀行株式会社	1,250	0.3
仲介手数料	245,000	三井住友信託銀行株式会社	185,000	75.5
		王子不動産株式会社	60,000	24.5
信託報酬	19,767	三井住友信託銀行株式会社	17,267	87.4
資産保管手数料	8,898	三井住友信託銀行株式会社	8,898	100.0
一般事務委託手数料	66,861	三井住友信託銀行株式会社	66,861	100.0
その他支払手数料	11,348	三井住友信託銀行株式会社	1,024	9.0
		王子不動産株式会社	9	0.1
融資関連費用	150,072	三井住友信託銀行株式会社	64,928	43.3
投資口交付関連費用	6,678	三井住友信託銀行株式会社	100	1.5
投資法人債関連費用	5,574	三井住友信託銀行株式会社	623	11.2
その他営業外費用	4,352	三井住友信託銀行株式会社	342	7.9
その他賃貸事業費用	5,419	王子不動産株式会社	488	9.0

(注1) 利害関係人等とは、投信法施行令第123条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等を意味しますが、上表には、本資産運用会社の社内規程で定めた利害関係者(利害関係人等が資産運用の委託を受けている特別目的会社等を含みます。)との取引を加えています。なお、当期において支払実績のあった者は、王子不動産株式会社、王子ホールディングス株式会社、ネプチューン・インベストメント有限会社及び三井住友信託銀行株式会社です。
(注2) 売買金額等は、当該不動産等の買付等に要した費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(信託受益権譲渡契約書等に記載された金額)を記載しております。
(注3) ( )内の数値は、それぞれの総額に対する比率(%)を小数点第2位を四捨五入して記載しております。
(注4) 上記記載の支払手数料等以外に、当期に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は王子不動産株式会社に対する57,506千円です。なお、当該支払額には工事監理に係る報酬も含まれています。