有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(平成25年7月1日-平成25年12月31日)
②【投資不動産物件】
(イ)不動産の概要
平成25年12月31日現在の保有資産に係る信託受益権の信託財産である不動産(以下「信託不動産」といいます。)の概要は、以下のとおりであります。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成25年12月31日現在のものであります。
A.価格及び投資比率
(注1)「取得価格」は、各信託受益権の売買契約書に記載された売買金額を記載しております(取得に係る諸経費、固定資産税等及び消費税等は含みません。)。
(注2)「貸借対照表計上額」は、当該資産の取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額であります。
(注3)「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した平成25年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいております。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各取得価格の比率をいい、小数第2位以下を四捨五入して記載しております。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「小計」欄及び「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注5)「担保設定の有無」は、不動産信託受益権に対する質権設定の有無を記載しております。
(注6)ツイン21(底地一部)の信託受益権を含んでおります。詳細は、後記「(ロ)個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
(注7)金額については、百万円未満を切り捨てて記載しております。
B.期末算定価額の概要
本投資法人は平成25年12月31日現在の各保有資産について、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評価書を取得しております。なお、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
平成25年12月31日現在の各保有資産に係る期末算定価額の概要は以下のとおりであります。
(注1)「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した平成25年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいております。
(注2)ツイン21(底地一部)の信託受益権を含んでおります。詳細は、後記「(ロ)個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
(注3)金額については、百万円未満を切り捨て、各種比率等については小数第2位を四捨五入して記載しております。
(注4)価格時点から6年目以降は6.0%となります。
C.信託不動産の用途、名称、所在地、資産の種類、構造・階数、竣工年月、所有形態
(注1)「構造・階数」については、登記簿上の表示をもとに記載しております。
(注2)「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しております。
(注3)一部借地権になっておりますが、本投資法人が、当該借地部分を保有しております。
(注4)ツイン21(底地一部)は、登記簿上の記載に基づいております。
D.信託不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、賃貸事業収入
(注1)「賃貸可能面積」は、平成25年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、MID REIT京橋ビル及びドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸可能面積に含みます。)を記載しております。
(注2)「賃貸面積」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、MID REIT京橋ビル及びドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸面積に含みます。)を記載しております。
(注3)「稼働率」は、平成25年12月31日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しております。また「小計」欄及び「合計」欄は、各保有資産の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しております (小数第2位を四捨五入して記載しております。) 。
(注4)「テナント数」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しております。1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件内については1テナントと数え、複数の物件にわたる場合はそれぞれ物件毎に1テナントと数え、その合計を記載しております。
(注5)「賃貸事業収入」は、千円未満を切り捨てて記載しております。
(注6)「賃貸事業収入」の合計については、MID REIT京橋ビル及びコナミスポーツクラブ京橋並びにドーミーイン博多祇園の数値を含んでおります。
(注7)テナントから開示について同意が得られていないため、「賃貸事業収入」を記載しておりません。
E.稼働率等の推移
(注1)「テナント数」は、各月末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しております。1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件内については1テナントと数え、複数の物件にわたる場合はそれぞれ物件毎に1テナントと数え、その合計を記載しております。
(注2)「賃貸可能面積」は、各月末現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しております。
(注3)「賃貸面積」は、各月末現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しております。
(注4)「稼働率」は、各月末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しております(小数第2位を四捨五入して記載しております。)。
(ロ)個別信託不動産の概要
平成25年12月31日現在の保有資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の表のとおりであります。なお、以下に記載する保有資産に関する「所在地」、「土地」、「建物」、「PM委託先」、「建物管理委託先」、「特記事項」の各欄の記載事項の説明は以下のとおりであります。
A.「所在地」欄に関する説明
「地番」は登記簿上の記載に基づいております。
また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しております。
B.「土地」欄に関する説明
(ⅰ)「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅱ)「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しております。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しております。
(ⅳ)「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しております。
(ⅴ)「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しております。
C.「建物」欄に関する説明
(ⅰ)「構造」は、登記簿上の記載に基づいております。
(ⅱ)「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しております。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しております。
(ⅳ)「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しております。
(ⅴ)「建築年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しております。また増改築等があればその時点を併せて記載しております。
D.「PM委託先」欄に関する説明
「PM委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しております。
E.「建物管理委託先」欄に関する説明
「建物管理委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効な建物管理業務委託契約を締結している会社を記載しております。
F.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しております。
<物件番号1-1>ツイン21
(注1)地番:1番2(ツイン21底地一部)は借地でありますが、本投資法人が当該借地部分も保有しており、本投資法人はツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しております。
(注2)敷地面積には、ツイン21(底地一部)(地番:1番2)の面積(13,840.00㎡)を含みます。
(注3)本投資法人及びMID都市開発並びに本物件の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で、本投資法人の保有物件であったパナソニック大阪京橋ビル(以下「旧パナソニック大阪京橋ビル」といいます。)とツイン21の敷地を一団の土地として有効に利用することを目的とする「土地利用に関する協定書」を締結しております。本物件は、旧パナソニック大阪京橋ビルと一体で建蔽率・容積率が算出されております。本物件に係る土地の容積率は本来400%でありますが、総合設計制度の適用のため割増後容積率は487.16%となっております。また、建蔽率・容積率の適用についても旧パナソニック大阪京橋ビルと一体で行われます。なお、旧パナソニック大阪京橋ビルは、平成25年6月21日付でMID都市開発株式会社に譲渡しております。
(注4)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号1-2>ツイン21(底地一部)
(注1)ツイン21の底地の一部であり、本投資法人は、ツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しております。
(注2)<物件番号1-1>ツイン21をご参照下さい。
<物件番号2>松下IMPビル
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は468.10%となっております。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号4>御堂筋MIDビル
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号5>MID REIT京橋ビル
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、総合設計制度の適用により割増後容積率は458.94%となっております。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90%となっております。
(注3)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号8>コナミスポーツクラブ京橋
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90%となっております。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号9>イオンモール津田沼
(注1)本物件に係る土地の用途地域は、習志野市が平成19年3月20日に決定した都市計画の変更により、商業地域となっております。
(注2)本物件に係る土地の容積率は(注1)記載の用途地域の変更により本来400%でありますが、新津田沼駅北口地区の地区計画により350%となっております。
(注3)本物件に係る土地の建蔽率は(注1)記載の用途地域の変更により本来80%で角地及び防火地域における耐火建物であることから割増を受けますが、新津田沼駅北口地区の地区計画により80%となっております。
(注4)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号10>MID今橋ビル
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%であるところ、総合設計制度の適用により割増後容積率は627%となっております。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号11>MID御堂筋瓦町ビル
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号12>北浜MIDビル
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来800%でありますが、総合設計制度の適用のため割増後容積率は925.40%となっております。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号13>MID西本町ビル
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
(注2)当該建物は、平成元年に昭和42年2月20日に建築された建築物(RC地上3階地下3階)の地下部分を利用し、建て替えられております。
<物件番号14>肥後橋MIDビル
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号15>ドーミーイン博多祇園
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
(ハ)個別信託不動産の収支状況
(注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しております。
(注2)テナントから開示について同意が得られていないため、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外は記載しておりません。但し、当期合計には、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外の数値も含めて記載しております。
(注3)ドーミーイン博多祇園については平成25年9月30日に取得したため、第15期における運用日数は取得日から平成25年12月31日までの93日となっております。
(ニ)主要な不動産等に関する情報
保有資産のうち、当期の総賃貸事業収入の合計に占める割合が10%以上のものの状況は以下のとおりであります。
(注1)「テナント数」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しております。1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件内については1テナントと数え、複数の物件にわたる場合はそれぞれ物件毎に1テナントと数え、その合計を記載しております。
(注2)「賃貸事業収入」は、当期における各物件の賃貸事業収益の合計であり、千円未満は切り捨てて記載しております。
(注3)「賃貸面積」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を賃貸面積に含みます。)を記載しております。
(注4)「賃貸可能面積」は、平成25年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を賃貸可能面積に含みます。)を記載しております。
(注5)「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しております。また、小数第2位を四捨五入して記載しております。
(ホ)主要なテナントの概要
保有資産について、平成25年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積が、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントに対する賃貸状況は、以下のとおりであります。
なお、すべての物件について、本投資法人をマスターリース会社とするマスターリース(マスターリース会社である本投資法人がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人である信託受託者に支払う「パス・スルー型」のマスターリース)の形態を取っております。
(注1)「年間賃料」は、平成25年12月31日現在において有効な賃貸借契約書等に記載されている月額賃料(売上歩合賃料は歩合部分を含まず最低保証賃料を合計しております。)及び月額共益費、駐車場使用料、倉庫賃料、施設使用料等の月額賃料等の合計を12倍して記載しております。また、水道光熱費収入等は含みません。なお、千円未満は切り捨てて記載しております。
なお、パナソニック株式会社の「年間賃料」については、下記(注5)をご参照ください。
(注2)「敷金・保証金」は、平成25年12月31日現在において有効な賃貸借契約等に基づく敷金及び保証金(貸室部分、駐車場部分、倉庫部分等を含みます。)の残高を記載しております。なお、千円未満は切り捨てて記載しております。
(注3)「全賃貸面積に占める割合」は、小数第2位を四捨五入して記載しております。
(注4)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい賃貸借契約等の内容を記載しております。
(注5)本投資法人は、パナソニック株式会社との間で平成24年10月31日付貸室賃貸借契約改定覚書を締結しており、平成27年4月1日以降の賃料及び敷金を改定することに合意しております。本書の日付現在における賃貸面積が維持されたと仮定した場合、当該改定後の「年間賃料」は1,907,609千円、「敷金・保証金」は1,431,855千円となります。
(ヘ)主要な(賃貸面積上位)10テナントの概要
平成25年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積の、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積に占める割合の上位10位までのテナントは、以下のとおりであります。
(注1)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しております。
(注2)「全賃貸面積に占める割合」は、小数第2位を四捨五入して記載しております。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注3)「契約満了日」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載しておりません。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っております。当該分析では、建物の耐震性能、地震危険度及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)が算定されております。
地震リスク分析結果の内容
(注1)「PML」は、不動産・保険業界において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられております。但し、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されております。
本書においては、株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しております。
分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用い、また現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、独自の構造検討を行い個別建物の地震時脆弱性を検討し、建物に固有な損失率曲線を評価しております。ここで再現期間475年とは、建物使用期間50年に10%の確率で起こる事象に相当します。
但し、予想損失には、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれておりません。
(注2)「再調達価格」とは、評価対象建物の各調査時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます(千円未満を切り捨てて記載しております。)。
(注3)ポートフォリオ全体(12物件)のPML値を意味しております。地震リスク評価報告書は平成25年7月に取得したものですが、平成25年9月30日に取得したドーミーイン博多祇園の数値を含んでおります。
(チ)設計者、施工者及び建築確認機関の概要
平成25年12月31日現在の各保有資産における設計者、施工者及び建築確認機関は以下のとおりであります。
(注1)ガーデンチャペル増築工事の建築確認を行った機関は、「財団法人日本建築センター」であります。
(注2)「財団法人日本建築センター」は、平成23年4月1日付で「一般財団法人日本建築センター」へ名称変更をしております。
(注3)「財団法人日本建築総合試験所」は、平成24年4月1日付で「一般財団法人日本建築総合試験所」へ名称変更をしておりま
す。
(リ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
保有資産において、既に実施を開始し、又は現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものについては以下のとおりであります。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分経理される部分が含まれております。
B.期中に行った資本的支出
保有資産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりであります。当期の資本的支出は266百万円であり、当期費用に区分された修繕費46百万円と併せ、313百万円の工事を実施しております。
C.長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てております。
(イ)不動産の概要
平成25年12月31日現在の保有資産に係る信託受益権の信託財産である不動産(以下「信託不動産」といいます。)の概要は、以下のとおりであります。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成25年12月31日現在のものであります。
A.価格及び投資比率
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 資産の種類 | 取得価格 (百万円) (注1) | 貸借対照表 計上額 (百万円) (注2) | 期末 算定価額 (百万円) (注3) | 算定機関 | 投資 比率 (%) (注4) | 担保 設定の 有無 (注5) |
| オ フ ィ ス ビ ル | 大阪圏 | 1 | ツイン21(注6) | 信託受益権 | 68,700 | 68,210 | 46,600 | 森井総合鑑定株式会社 | 43.6 | 無 |
| 2 | 松下IMPビル | 信託受益権 | 24,600 | 23,503 | 17,400 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 15.6 | 無 | ||
| 4 | 御堂筋MIDビル | 信託受益権 | 8,290 | 8,722 | 6,660 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 5.3 | 無 | ||
| 5 | MID REIT京橋ビル | 信託受益権 | 2,300 | 2,185 | 1,330 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1.5 | 無 | ||
| 10 | MID今橋ビル | 信託受益権 | 3,270 | 3,252 | 2,220 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2.1 | 無 | ||
| 11 | MID御堂筋 瓦町ビル | 信託受益権 | 2,000 | 1,946 | 1,370 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1.3 | 無 | ||
| 12 | 北浜MIDビル | 信託受益権 | 10,800 | 10,673 | 8,160 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 6.8 | 無 | ||
| 13 | MID西本町ビル | 信託受益権 | 3,550 | 3,455 | 2,110 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2.3 | 無 | ||
| 14 | 肥後橋MIDビル | 信託受益権 | 3,000 | 3,014 | 3,110 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1.9 | 無 | ||
| 小計 | 126,510 | 124,963 | 88,960 | 80.2 | ||||||
| そ の 他 | 大阪圏 | 8 | コナミスポーツ クラブ京橋 | 信託受益権 | 2,780 | 2,524 | 2,970 | 大和不動産鑑定株式会社 | 1.8 | 無 |
| 首都圏、並びに大阪圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市 | 9 | イオンモール 津田沼 | 信託受益権 | 26,100 | 24,755 | 25,000 | 大和不動産鑑定株式会社 | 16.6 | 無 | |
| 15 | ドーミーイン 博多祇園 | 信託受益権 | 2,280 | 2,295 | 2,500 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1.4 | 無 | ||
| 小計 | 31,160 | 29,576 | 30,470 | 19.8 | ||||||
| 合計 | 157,670 | 154,540 | 119,430 | 100.0 | ||||||
(注1)「取得価格」は、各信託受益権の売買契約書に記載された売買金額を記載しております(取得に係る諸経費、固定資産税等及び消費税等は含みません。)。
(注2)「貸借対照表計上額」は、当該資産の取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額であります。
(注3)「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した平成25年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいております。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各取得価格の比率をいい、小数第2位以下を四捨五入して記載しております。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「小計」欄及び「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注5)「担保設定の有無」は、不動産信託受益権に対する質権設定の有無を記載しております。
(注6)ツイン21(底地一部)の信託受益権を含んでおります。詳細は、後記「(ロ)個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
(注7)金額については、百万円未満を切り捨てて記載しております。
B.期末算定価額の概要
本投資法人は平成25年12月31日現在の各保有資産について、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評価書を取得しております。なお、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
平成25年12月31日現在の各保有資産に係る期末算定価額の概要は以下のとおりであります。
| 物件 番号 | 物件名称 | 算定機関 | 期末算定価額(百万円)(注1) | ||||||
| 積算価格 (百万円) | 直接還元法 | DCF法 | |||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り | 価格 (百万円) | 割引率 | 最終還元 利回り | |||||
| 1 | ツイン21 (注2) | 森井総合鑑定 株式会社 | 46,600 | 40,700 | 47,500 | 5.1% | 45,700 | 4.9% | 5.3% |
| 2 | 松下IMPビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 17,400 | 19,100 | 17,300 | 5.3% | 17,400 | 5.4% | 5.5% |
| 4 | 御堂筋MID ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 6,660 | 8,250 | 6,690 | 4.8% | 6,650 | 4.9% | 5.0% |
| 5 | MID REIT 京橋ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,330 | 1,180 | 1,320 | 5.9% | 1,330 | 6.0% | 6.1% |
| 8 | コナミスポーツ クラブ京橋 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 2,970 | 2,190 | 2,990 | 5.8% | 2,960 | 5.6% | 6.0% |
| 9 | イオンモール 津田沼 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 25,000 | 17,700 | 25,300 | 5.2% | 24,900 | 5.0% | 5.4% |
| 10 | MID今橋ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 2,220 | 1,970 | 2,200 | 5.3% | 2,230 | 5.4% | 5.5% |
| 11 | MID御堂筋 瓦町ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,370 | 1,380 | 1,340 | 5.7% | 1,380 | 5.8% | 5.9% |
| 12 | 北浜MIDビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 8,160 | 6,940 | 8,210 | 5.1% | 8,100 | 4.9% | 5.3% |
| 13 | MID西本町 ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2,110 | 1,840 | 2,120 | 5.4% | 2,090 | 5.2% | 5.6% |
| 14 | 肥後橋MID ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,110 | 3,090 | 3,140 | 5.1% | 3,070 | 4.9% | 5.3% |
| 15 | ドーミーイン 博多祇園 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 2,500 | 1,770 | 2,530 | 5.9% | 2,490 | 5.9% (注4) | 6.1% |
| 合計 | 119,430 | 106,110 | 120,640 | - | 118,300 | - | - | ||
(注1)「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、森井総合鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した平成25年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいております。
(注2)ツイン21(底地一部)の信託受益権を含んでおります。詳細は、後記「(ロ)個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
(注3)金額については、百万円未満を切り捨て、各種比率等については小数第2位を四捨五入して記載しております。
(注4)価格時点から6年目以降は6.0%となります。
C.信託不動産の用途、名称、所在地、資産の種類、構造・階数、竣工年月、所有形態
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 (住居表示) | 資産の種類 | 構造・階数 (注1) | 竣工年月 (注2) | 所有形態 | |
| 土地 | 建物 | |||||||
| オ フ ィ ス ビ ル | 1-1 | ツイン21 | 大阪市中央区城見 二丁目1番61号 | 信託受益権 | SRC造陸屋根・ガラス板葺地下1階付38階建、RC造陸屋根・銅板葺地下1階建 | 昭和61年 3月 | 所有権 (注3) | 所有権 |
| 1-2 | ツイン21 (底地一部) | 大阪市中央区城見 二丁目1番2号 (注4) | 信託受益権 | ― | ― | 所有権 | ― | |
| 2 | 松下IMPビル | 大阪市中央区城見 一丁目3番7号 | 信託受益権 | S・SRC造陸屋根地下2階付26階建 | 平成2年 2月 平成15年 11月増築 | 所有権 | 所有権 | |
| 4 | 御堂筋MIDビル | 大阪市中央区南船場 四丁目3番2号 | 信託受益権 | S・RC造陸屋根地下2階付12階建 | 昭和55年 10月 平成21年 12月増築 | 所有権 | 所有権 | |
| 5 | MID REIT 京橋ビル | 大阪市都島区東野田町一丁目5番14号 | 信託受益権 | S造陸屋根・合金メッキ鋼板葺9階建 | 平成12年 2月 | 所有権 | 所有権 | |
| 10 | MID今橋ビル | 大阪市中央区今橋 二丁目3番16号 | 信託受益権 | S・RC造陸屋根地下2階付11階建 | 平成2年 10月 | 所有権 | 所有権 | |
| 11 | MID御堂筋瓦町ビル | 大阪市中央区瓦町 四丁目3番7号 | 信託受益権 | SRC造陸屋根6階建 | 平成10年 3月 | 所有権 | 所有権 | |
| 12 | 北浜MIDビル | 大阪市中央区道修町 一丁目6番7号 | 信託受益権 | S・SRC造陸屋根地下 1階付18階建 | 平成20年 2月 | 所有権 | 所有権 | |
| 13 | MID西本町ビル | 大阪市西区阿波座 一丁目6番1号 | 信託受益権 | S・RC造陸屋根地下3階付9階建 | 平成元年 3月 | 所有権 | 所有権 | |
| 14 | 肥後橋MIDビル | 大阪市西区江戸堀 一丁目5番16号 | 信託受益権 | S造陸屋根地下1階付11階建 | 平成22年 1月 | 所有権 | 所有権 | |
| そ の 他 | 8 | コナミスポーツクラブ京橋 | 大阪市都島区東野田町一丁目8番17号 | 信託受益権 | S造亜鉛メッキ鋼板葺 7階建 | 平成11年 6月 | 所有権 | 所有権 |
| 9 | イオンモール津田沼 | 千葉県習志野市津田沼一丁目23番1号 | 信託受益権 | S造陸屋根地下1階付 5階建 | 平成15年 9月 平成19年 12月増築 | 所有権 | 所有権 | |
| 15 | ドーミーイン 博多祇園 | 福岡県福岡市博多区冷泉町1番12号 | 信託受益権 | RC造陸屋根10階建 | 平成21年 1月 | 所有権 | 所有権 | |
(注1)「構造・階数」については、登記簿上の表示をもとに記載しております。
(注2)「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しております。
(注3)一部借地権になっておりますが、本投資法人が、当該借地部分を保有しております。
(注4)ツイン21(底地一部)は、登記簿上の記載に基づいております。
D.信託不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、賃貸事業収入
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸可能面積 (㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント数 (注4) | 賃貸事業 収入 (千円) (注5、6) |
| オ フ ィ ス ビ ル | 大阪圏 | 1 | ツイン21 | 82,396.80 | 78,543.78 | 95.3 | 99 | 2,366,537 |
| 2 | 松下IMPビル | 37,375.89 | 30,838.71 | 82.5 | 54 | 1,016,544 | ||
| 4 | 御堂筋MIDビル | 10,461.32 | 10,461.32 | 100.0 | 9 | 289,228 | ||
| 5 | MID REIT 京橋ビル(注7) | 4,833.88 | 4,833.88 | 100.0 | 1 | - | ||
| 10 | MID今橋ビル | 4,277.65 | 4,277.65 | 100.0 | 19 | 96,841 | ||
| 11 | MID御堂筋瓦町ビル | 3,097.39 | 3,097.39 | 100.0 | 15 | 68,268 | ||
| 12 | 北浜MIDビル | 10,189.49 | 10,001.68 | 98.2 | 9 | 314,833 | ||
| 13 | MID西本町ビル | 3,877.38 | 3,750.98 | 96.7 | 15 | 96,592 | ||
| 14 | 肥後橋MIDビル | 4,655.58 | 4,493.17 | 96.5 | 11 | 102,013 | ||
| 小計 | 161,165.38 | 150,298.56 | 93.3 | 232 | - | |||
| そ の 他 | 大阪圏 | 8 | コナミスポーツクラブ 京橋(注7) | 9,586.26 | 9,586.26 | 100.0 | 1 | - |
| 首都圏、並びに大阪圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市 | 9 | イオンモール津田沼 | 101,210.44 | 101,210.44 | 100.0 | 1 | 726,013 | |
| 15 | ドーミーイン 博多祇園(注7) | 5,554.91 | 5,554.91 | 100.0 | 2 | - | ||
| 小計 | 116,351.61 | 116,351.61 | 100.0 | 4 | - | |||
| 合計(注6) | 277,516.99 | 266,650.17 | 96.1 | 236 | 5,265,973 | |||
(注1)「賃貸可能面積」は、平成25年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、MID REIT京橋ビル及びドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸可能面積に含みます。)を記載しております。
(注2)「賃貸面積」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、MID REIT京橋ビル及びドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸面積に含みます。)を記載しております。
(注3)「稼働率」は、平成25年12月31日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しております。また「小計」欄及び「合計」欄は、各保有資産の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しております (小数第2位を四捨五入して記載しております。) 。
(注4)「テナント数」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しております。1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件内については1テナントと数え、複数の物件にわたる場合はそれぞれ物件毎に1テナントと数え、その合計を記載しております。
(注5)「賃貸事業収入」は、千円未満を切り捨てて記載しております。
(注6)「賃貸事業収入」の合計については、MID REIT京橋ビル及びコナミスポーツクラブ京橋並びにドーミーイン博多祇園の数値を含んでおります。
(注7)テナントから開示について同意が得られていないため、「賃貸事業収入」を記載しておりません。
E.稼働率等の推移
| 第5期 (平成20年12月末) | 第6期 (平成21年6月末) | 第7期 (平成21年12月末) | 第8期 (平成22年6月末) | 第9期 (平成22年12月末) | |
| 物件数 | 12 | 12 | 12 | 12 | 12 |
| テナント数(注1) | 217 | 211 | 214 | 219 | 216 |
| 賃貸可能面積(㎡) (注2) | 287,632.20 | 281,641.12 | 281,968.18 | 281,706.95 | 281,744.45 |
| 賃 貸 面 積 (㎡) (注3) | 279,145.07 | 270,858.79 | 272,710.71 | 274,447.52 | 273,539.28 |
| 稼働率 (%) (注4) | 97.0 | 96.2 | 96.7 | 97.4 | 97.1 |
| 第10期 (平成23年6月末) | 第11期 (平成23年12月末) | 第12期 (平成24年6月末) | 第13期 (平成24年12月末) | 第14期 (平成25年6月末) | |
| 物件数 | 12 | 12 | 12 | 11 | 11 |
| テナント数(注1) | 217 | 214 | 214 | 217 | 230 |
| 賃貸可能面積(㎡) (注2) | 281,770.07 | 281,771.44 | 281,761.16 | 279,775.90 | 271,963.95 |
| 賃 貸 面 積 (㎡) (注3) | 274,336.95 | 274,858.25 | 273,403.16 | 273,073.73 | 261,970.46 |
| 稼働率 (%) (注4) | 97.4 | 97.5 | 97.0 | 97.6 | 96.3 |
| 平成25年 7月末 | 平成25年 8月末 | 平成25年 9月末 | 平成25年 10月末 | 平成25年 11月末 | 平成25年 12月末 | |
| 物件数 | 11 | 11 | 12 | 12 | 12 | 12 |
| テナント数(注1) | 230 | 230 | 234 | 233 | 236 | 236 |
| 賃貸可能面積(㎡) (注2) | 271,963.95 | 271,962.08 | 277,517.00 | 277,517.00 | 277,516.99 | 277,516.99 |
| 賃 貸 面 積 (㎡) (注3) | 261,666.59 | 261,951.03 | 267,982.83 | 267,565.01 | 268,547.97 | 266,650.17 |
| 稼働率 (%) (注4) | 96.2 | 96.3 | 96.6 | 96.4 | 96.8 | 96.1 |
(注1)「テナント数」は、各月末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しております。1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件内については1テナントと数え、複数の物件にわたる場合はそれぞれ物件毎に1テナントと数え、その合計を記載しております。
(注2)「賃貸可能面積」は、各月末現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しております。
(注3)「賃貸面積」は、各月末現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しております。
(注4)「稼働率」は、各月末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しております(小数第2位を四捨五入して記載しております。)。
(ロ)個別信託不動産の概要
平成25年12月31日現在の保有資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の表のとおりであります。なお、以下に記載する保有資産に関する「所在地」、「土地」、「建物」、「PM委託先」、「建物管理委託先」、「特記事項」の各欄の記載事項の説明は以下のとおりであります。
A.「所在地」欄に関する説明
「地番」は登記簿上の記載に基づいております。
また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しております。
B.「土地」欄に関する説明
(ⅰ)「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅱ)「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しております。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しております。
(ⅳ)「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しております。
(ⅴ)「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しております。
C.「建物」欄に関する説明
(ⅰ)「構造」は、登記簿上の記載に基づいております。
(ⅱ)「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しております。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しております。
(ⅳ)「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しております。
(ⅴ)「建築年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しております。また増改築等があればその時点を併せて記載しております。
D.「PM委託先」欄に関する説明
「PM委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しております。
E.「建物管理委託先」欄に関する説明
「建物管理委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効な建物管理業務委託契約を締結している会社を記載しております。
F.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しております。
<物件番号1-1>ツイン21
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区城見二丁目1番2、1番3、1番7、1番8、1番9、1番10、1番11(注1) | ||
| 住居表示 | 大阪市中央区城見二丁目1番61号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 28,163.07㎡(注2) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 487.16%(注3)/100%(注4) | |||
| 建物 | 構造 | 1番2の1:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・ガラス板葺地下1階付38階建 1番2の1(附属建物/符号1):鉄骨造陸屋根地下1階付6階建 1番2の1(附属建物/符号2):鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階建 1番2の2:鉄筋コンクリート造陸屋根・銅板葺地下1階建 | ||
| 延床面積 | 1番2の1:129,720.49㎡ 1番2の1(附属建物/符号1):9,770.68㎡ 1番2の1(附属建物/符号2):4,305.61㎡ 1番2の2:2,238.20㎡ 合計:146,034.98㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 1番2の1:事務所・店舗・機械室 1番2の1(附属建物/符号1):車庫 1番2の1(附属建物/符号2):車庫 1番2の2:会館 | 建築年月日 | 昭和61年3月14日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成18年8月31日 | |
| (特記事項) 1.本物件の土地の一部には、大阪市高速電気軌道施設構築物の所有を目的として、大阪市を地上権者とする区分地上権が設定されております。 2.本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注3)記載のとおり容積率の緩和を受けております。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 3.本物件は松下IMPビルと屋根付き連絡通路である城見中央歩道橋(通称「スカイウェイ」)で接続されております。当該歩道橋については、大阪市と信託受託者との間で歩道橋の維持管理に関する協定書が締結されており、信託受託者は、当該協定書に基づく歩道橋の維持管理等に係る負担を行う必要があります。 4.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されております。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)地番:1番2(ツイン21底地一部)は借地でありますが、本投資法人が当該借地部分も保有しており、本投資法人はツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しております。
(注2)敷地面積には、ツイン21(底地一部)(地番:1番2)の面積(13,840.00㎡)を含みます。
(注3)本投資法人及びMID都市開発並びに本物件の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で、本投資法人の保有物件であったパナソニック大阪京橋ビル(以下「旧パナソニック大阪京橋ビル」といいます。)とツイン21の敷地を一団の土地として有効に利用することを目的とする「土地利用に関する協定書」を締結しております。本物件は、旧パナソニック大阪京橋ビルと一体で建蔽率・容積率が算出されております。本物件に係る土地の容積率は本来400%でありますが、総合設計制度の適用のため割増後容積率は487.16%となっております。また、建蔽率・容積率の適用についても旧パナソニック大阪京橋ビルと一体で行われます。なお、旧パナソニック大阪京橋ビルは、平成25年6月21日付でMID都市開発株式会社に譲渡しております。
(注4)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号1-2>ツイン21(底地一部)
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区城見二丁目1番2 | ||
| 住居表示 | - | |||
| 土地 | 敷地面積 | 13,840.00㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | (注2) | |||
| 建物 | 構造 | - | ||
| 延床面積 | - | |||
| 所有形態 | - | |||
| 用途 | - | 建築年月日 | - | |
| PM委託先 | - | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | - | 取得年月日 | 平成18年8月31日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)ツイン21の底地の一部であり、本投資法人は、ツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しております。
(注2)<物件番号1-1>ツイン21をご参照下さい。
<物件番号2>松下IMPビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区城見一丁目3番1 他12筆 | ||
| 住居表示 | 大阪市中央区城見一丁目3番7号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 14,968.25㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 468.10%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付26階建 | ||
| 延床面積 | 84,952.57㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 平成2年2月23日 平成15年11月26日増築 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成18年8月31日 | |
| (特記事項) 1.本物件の土地の一部には、大阪市高速電気軌道施設構築物の所有を目的として、大阪市を地上権者とする区分地上権が設定されております。 2.本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積率の緩和を受けております。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 3.本物件はツイン21と屋根付き連絡通路である城見中央歩道橋(通称「スカイウェイ」)で接続されております。当該歩道橋については、大阪市と信託受託者との間で歩道橋の維持管理に関する協定書が締結されており、信託受託者は、当該協定書に基づく歩道橋の維持管理等に係る負担を行う必要があります。 4.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されております。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は468.10%となっております。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号4>御堂筋MIDビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区南船場四丁目48番1、15番4、42番 | ||
| 住居表示 | 大阪市中央区南船場四丁目3番2号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,893.62㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 1,000%/100%(注) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付12階建 | ||
| 延床面積 | 16,342.99㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗 | 建築年月日 | 昭和55年10月20日 平成21年12月15日増築 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成18年8月31日 平成19年10月31日(隣接土地) 平成21年12月15日(増築部分) | |
| (特記事項) 本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されております。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号5>MID REIT京橋ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市都島区東野田町一丁目5番11 | ||
| 住居表示 | 大阪市都島区東野田町一丁目5番14号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,062.53㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 458.94%(注1)/90%(注2) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根・合金メッキ鋼板葺9階建 | ||
| 延床面積 | 4,833.88㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 建築年月日 | 平成12年2月29日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注3) | 取得年月日 | 平成18年8月31日 | |
| (特記事項) 本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積緩和を受けております。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、総合設計制度の適用により割増後容積率は458.94%となっております。
(注2)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90%となっております。
(注3)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号8>コナミスポーツクラブ京橋
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市都島区東野田町一丁目8番2、8番3、8番5、8番7、8番15 | ||
| 住居表示 | 大阪市都島区東野田町一丁目8番17号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 2,339.35㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 400%/90%(注1) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺7階建 | ||
| 延床面積 | 9,433.34㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | スポーツセンター・駐車場 | 建築年月日 | 平成11年6月22日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注2) | 取得年月日 | 平成18年8月31日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90%となっております。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号9>イオンモール津田沼
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 千葉県習志野市津田沼一丁目511番8、511番21、511番90、511番110 | ||
| 住居表示 | 千葉県習志野市津田沼一丁目23番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 29,397.03㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域(注1) | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 350%(注2)/80%(注3) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根地下1階付5階建 | ||
| 延床面積 | 96,033.49㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 店舗・駐車場・倉庫 | 建築年月日 | 平成15年9月19日 平成19年12月10日増築 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注4) | 取得年月日 | 平成18年8月31日 平成19年12月10日(増築部分) | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の用途地域は、習志野市が平成19年3月20日に決定した都市計画の変更により、商業地域となっております。
(注2)本物件に係る土地の容積率は(注1)記載の用途地域の変更により本来400%でありますが、新津田沼駅北口地区の地区計画により350%となっております。
(注3)本物件に係る土地の建蔽率は(注1)記載の用途地域の変更により本来80%で角地及び防火地域における耐火建物であることから割増を受けますが、新津田沼駅北口地区の地区計画により80%となっております。
(注4)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号10>MID今橋ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区今橋二丁目19番1 | ||
| 住居表示 | 大阪市中央区今橋二丁目3番16号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,187.43㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 627%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付11階建 | ||
| 延床面積 | 7,482.53㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・車庫 | 建築年月日 | 平成2年10月31日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成19年4月3日 | |
| (特記事項) 1.本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積率の緩和を受けております。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 2.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されております。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%であるところ、総合設計制度の適用により割増後容積率は627%となっております。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号11>MID御堂筋瓦町ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区瓦町四丁目49番 | ||
| 住居表示 | 大阪市中央区瓦町四丁目3番7号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 934.79㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 600%/100%(注) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 | ||
| 延床面積 | 3,945.88㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所 | 建築年月日 | 平成10年3月2日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成19年5月16日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号12>北浜MIDビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市中央区道修町一丁目1番2、2番1、3番1、4番6、4番9 | ||
| 住居表示 | 大阪市中央区道修町一丁目6番7号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,802.49㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 925.40%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付18階建 | ||
| 延床面積 | 14,648.13㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・車庫・店舗 | 建築年月日 | 平成20年2月22日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成20年4月24日 | |
| (特記事項) 本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積率の緩和を受けております。また、公開空地については、緑地を設置するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来800%でありますが、総合設計制度の適用のため割増後容積率は925.40%となっております。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号13>MID西本町ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市西区阿波座一丁目23番 | ||
| 住居表示 | 大阪市西区阿波座一丁目6番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 659.86㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 800%/100%(注1) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付9階建 | ||
| 延床面積 | 6,260.16㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 平成元年3月15日(注2) | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成20年10月30日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
(注2)当該建物は、平成元年に昭和42年2月20日に建築された建築物(RC地上3階地下3階)の地下部分を利用し、建て替えられております。
<物件番号14>肥後橋MIDビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪市西区江戸堀一丁目1番38 | ||
| 住居表示 | 大阪市西区江戸堀一丁目5番16号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 797.86㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 800%/100%(注) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根地下1階付11階建 | ||
| 延床面積 | 6,519.63㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所 | 建築年月日 | 平成22年1月18日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | MIDファシリティマネジメント株式会社 | 取得年月日 | 平成25年6月21日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
<物件番号15>ドーミーイン博多祇園
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区冷泉町46番地 | ||
| 住居表示 | 福岡県福岡市博多区冷泉町1番12号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,002.27㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 556%/100%(注1) | |||
| 建物 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||
| 延床面積 | 5,633.28㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | ホテル | 建築年月日 | 平成21年1月29日 | |
| PM委託先 | MIDプロパティマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注2) | 取得年月日 | 平成25年9月30日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっております。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
(ハ)個別信託不動産の収支状況
| 第15期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日) | (単位:千円) |
| 物件名 | ツイン21 | 松下IMPビル | 御堂筋 MIDビル | MID REIT 京橋ビル (注2) | コナミスポーツクラブ京橋 (注2) | イオンモール津田沼 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| 賃料 | 1,653,017 | 636,961 | 235,390 | - | - | 726,000 | |
| 共益費 | 481,773 | 204,966 | 16,525 | - | - | - | |
| 駐車場収入 | 60,046 | 56,287 | 5,788 | - | - | - | |
| 賃貸事業収入 | 2,194,838 | 898,215 | 257,703 | - | - | 726,000 | |
| 水道光熱費収入 | 154,585 | 102,519 | 29,954 | - | - | - | |
| 解約違約金 | - | 749 | - | - | - | - | |
| その他収入 | 17,113 | 15,059 | 1,570 | - | - | 13 | |
| その他賃貸事業収入 | 171,699 | 118,328 | 31,524 | - | - | 13 | |
| ①賃貸事業収益 | 2,366,537 | 1,016,544 | 289,228 | - | - | 726,013 | |
| 管理業務費 | 328,893 | 183,828 | 33,173 | - | - | 8,617 | |
| 支払手数料 | 4,172 | 26,386 | - | - | - | - | |
| 水道光熱費 | 316,162 | 177,663 | 32,785 | - | - | - | |
| 公租公課 | 208,915 | 129,291 | 45,068 | - | - | 57,286 | |
| 損害保険料 | 4,499 | 2,425 | 466 | - | - | 1,234 | |
| 修繕費 | 24,390 | 16,432 | 1,370 | - | - | 340 | |
| その他賃貸事業費用 | 21,915 | 11,685 | 475 | - | - | - | |
| ②賃貸事業費用 | 908,947 | 547,713 | 113,339 | - | - | 67,478 | |
| ③NOI(①-②) | 1,457,589 | 468,831 | 175,888 | 41,747 | 85,560 | 658,535 | |
| ④減価償却費 | 510,768 | 260,576 | 61,138 | 14,701 | 18,014 | 115,845 | |
| ⑤固定資産除却損 | 13 | 211 | - | - | - | - | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 946,807 | 208,043 | 114,749 | 27,046 | 67,546 | 542,689 | |
| 物件名 | MID 今橋ビル | MID 御堂筋瓦町 ビル | 北浜 MIDビル | MID 西本町ビル | 肥後橋 MIDビル | ドーミーイン博多祇園 (注2) (注3) | 当期合計 (注2) | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | 93 | ||
| 賃料 | 66,659 | 51,112 | 213,535 | 70,618 | 56,797 | - | 3,897,606 | |
| 共益費 | 14,270 | 8,571 | 52,801 | 9,404 | 29,735 | - | 818,049 | |
| 駐車場収入 | 7,575 | 1,350 | 5,890 | 1,709 | 2,735 | - | 142,941 | |
| 賃貸事業収入 | 88,505 | 61,033 | 272,227 | 81,732 | 89,267 | - | 4,858,597 | |
| 水道光熱費収入 | 8,055 | 7,076 | 41,197 | 13,564 | 12,105 | - | 369,060 | |
| 解約違約金 | - | - | - | - | - | - | 749 | |
| その他収入 | 280 | 158 | 1,407 | 1,295 | 640 | - | 37,566 | |
| その他賃貸事業収入 | 8,336 | 7,234 | 42,605 | 14,860 | 12,746 | - | 407,375 | |
| ①賃貸事業収益 | 96,841 | 68,268 | 314,833 | 96,592 | 102,013 | - | 5,265,973 | |
| 管理業務費 | 14,249 | 7,790 | 34,883 | 11,356 | 12,428 | - | 638,950 | |
| 支払手数料 | - | - | - | - | - | - | 30,558 | |
| 水道光熱費 | 11,048 | 6,839 | 33,748 | 13,805 | 11,575 | - | 603,629 | |
| 公租公課 | 12,451 | 6,222 | 22,411 | 8,309 | - | - | 505,692 | |
| 損害保険料 | 225 | 120 | 421 | 175 | 200 | - | 10,215 | |
| 修繕費 | 910 | 938 | 362 | 990 | 222 | - | 46,711 | |
| その他賃貸事業費用 | - | 47 | 390 | - | - | - | 34,513 | |
| ②賃貸事業費用 | 38,885 | 21,958 | 92,217 | 34,638 | 24,426 | - | 1,870,270 | |
| ③NOI(①-②) | 57,955 | 46,310 | 222,615 | 61,954 | 77,587 | 41,126 | 3,395,702 | |
| ④減価償却費 | 24,402 | 12,568 | 39,530 | 18,304 | 22,205 | 9,766 | 1,107,822 | |
| ⑤固定資産除却損 | 1,530 | - | - | 0 | - | - | 1,755 | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 32,022 | 33,741 | 183,085 | 43,650 | 55,382 | 31,359 | 2,286,124 | |
(注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しております。
(注2)テナントから開示について同意が得られていないため、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外は記載しておりません。但し、当期合計には、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外の数値も含めて記載しております。
(注3)ドーミーイン博多祇園については平成25年9月30日に取得したため、第15期における運用日数は取得日から平成25年12月31日までの93日となっております。
(ニ)主要な不動産等に関する情報
保有資産のうち、当期の総賃貸事業収入の合計に占める割合が10%以上のものの状況は以下のとおりであります。
| 物件名 | ツイン21 | 松下IMPビル | イオンモール津田沼 |
| テナント数(注1) | 99 | 54 | 1 |
| 賃貸事業収入(千円)(注2) | 2,366,537 | 1,016,544 | 726,013 |
| 賃貸事業収入の合計に占める割合(%) | 44.9 | 19.3 | 13.8 |
| 賃貸面積(㎡)(注3) | 78,543.78 | 30,838.71 | 101,210.44 |
| 賃貸可能面積(㎡)(注4) | 82,396.80 | 37,375.89 | 101,210.44 |
| 最近5年間の稼働率(%)(注5) | |||
| 平成21年6月30日 | 94.4 | 94.0 | 100.0 |
| 平成21年12月31日 | 94.6 | 97.3 | 100.0 |
| 平成22年6月30日 | 94.7 | 97.9 | 100.0 |
| 平成22年12月31日 | 94.4 | 96.6 | 100.0 |
| 平成23年6月30日 | 94.3 | 97.3 | 100.0 |
| 平成23年12月31日 | 96.0 | 95.1 | 100.0 |
| 平成24年6月30日 | 95.8 | 96.6 | 100.0 |
| 平成24年12月31日 | 95.3 | 94.8 | 100.0 |
| 平成25年6月30日 | 95.3 | 86.3 | 100.0 |
| 平成25年12月31日 | 95.3 | 82.5 | 100.0 |
(注1)「テナント数」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しております。1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件内については1テナントと数え、複数の物件にわたる場合はそれぞれ物件毎に1テナントと数え、その合計を記載しております。
(注2)「賃貸事業収入」は、当期における各物件の賃貸事業収益の合計であり、千円未満は切り捨てて記載しております。
(注3)「賃貸面積」は、平成25年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を賃貸面積に含みます。)を記載しております。
(注4)「賃貸可能面積」は、平成25年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。但し、一棟全体を賃貸しているイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を賃貸可能面積に含みます。)を記載しております。
(注5)「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しております。また、小数第2位を四捨五入して記載しております。
(ホ)主要なテナントの概要
保有資産について、平成25年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積が、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントに対する賃貸状況は、以下のとおりであります。
なお、すべての物件について、本投資法人をマスターリース会社とするマスターリース(マスターリース会社である本投資法人がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人である信託受託者に支払う「パス・スルー型」のマスターリース)の形態を取っております。
| テナント 名称 | 入居 物件名 | 賃貸面積 (㎡) | 年間賃料 (千円) (注1) | 敷金・ 保証金 (千円) (注2) | 全賃貸面積に占める割合 (注3) | 契約形態 (注4) | 契約満了日(注4) | 契約更改の 方法 (注4) |
| イオンリテール 株式会社 | イオンモール津田沼 | 101,210.44 | 1,452,000 | 2,000,000 | 38.0% | 定期建物 賃貸借 | 平成35年 9月29日 | 更新なし |
| パナソニック株式会社 | ツイン21 | 40,787.33 | 2,055,664 (注5) | 1,579,911 (注5) | 15.3% | 普通賃貸借 | 平成29年 3月31日 | 期間満了6ヶ月前に相手方に対し、文書による解約の通知がないときは、2年間継続され、以後も同様。 |
(注1)「年間賃料」は、平成25年12月31日現在において有効な賃貸借契約書等に記載されている月額賃料(売上歩合賃料は歩合部分を含まず最低保証賃料を合計しております。)及び月額共益費、駐車場使用料、倉庫賃料、施設使用料等の月額賃料等の合計を12倍して記載しております。また、水道光熱費収入等は含みません。なお、千円未満は切り捨てて記載しております。
なお、パナソニック株式会社の「年間賃料」については、下記(注5)をご参照ください。
(注2)「敷金・保証金」は、平成25年12月31日現在において有効な賃貸借契約等に基づく敷金及び保証金(貸室部分、駐車場部分、倉庫部分等を含みます。)の残高を記載しております。なお、千円未満は切り捨てて記載しております。
(注3)「全賃貸面積に占める割合」は、小数第2位を四捨五入して記載しております。
(注4)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい賃貸借契約等の内容を記載しております。
(注5)本投資法人は、パナソニック株式会社との間で平成24年10月31日付貸室賃貸借契約改定覚書を締結しており、平成27年4月1日以降の賃料及び敷金を改定することに合意しております。本書の日付現在における賃貸面積が維持されたと仮定した場合、当該改定後の「年間賃料」は1,907,609千円、「敷金・保証金」は1,431,855千円となります。
(ヘ)主要な(賃貸面積上位)10テナントの概要
平成25年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積の、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積に占める割合の上位10位までのテナントは、以下のとおりであります。
| テナント名 | 入居物件名 | 契約満了日(注1) | 賃貸面積(㎡) | 全賃貸面積に 占める割合 (%) (注2) |
| イオンリテール株式会社 | イオンモール津田沼 | 平成35年9月29日 | 101,210.44 | 38.0 |
| パナソニック株式会社 | ツイン21 | 平成29年3月31日 | 40,787.33 | 15.3 |
| 株式会社コナミスポーツ&ライフ (注3) | コナミスポーツクラブ京橋 | - | 9,586.26 | 3.6 |
| 日本コンピューター・システム 株式会社 | 松下IMPビル | 平成26年4月30日 | 5,632.24 | 2.1 |
| 株式会社共立メンテナンス | ドーミーイン博多祇園 | 平成41年3月31日 | 5,397.66 | 2.0 |
| NTTタウンページ株式会社 | MID REIT京橋ビル | 平成27年2月28日 | 4,833.88 | 1.8 |
| ヒューマンアカデミー株式会社 (注3) | 御堂筋MIDビル | - | 4,643.59 | 1.7 |
| アサヒビール株式会社 | 松下IMPビル | 平成27年3月31日 | 4,531.23 | 1.7 |
| 株式会社建設技術研究所(注3) | 北浜MIDビル | - | 4,077.50 | 1.5 |
| 綜合警備保障株式会社 | 松下IMPビル | 平成26年3月31日 | 2,816.12 | 1.1 |
| 合計 | 183,516.25 | 68.8 | ||
(注1)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しております。
(注2)「全賃貸面積に占める割合」は、小数第2位を四捨五入して記載しております。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注3)「契約満了日」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載しておりません。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っております。当該分析では、建物の耐震性能、地震危険度及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)が算定されております。
地震リスク分析結果の内容
| 物件名称 | PML評価者 | 作成月 | PML値 (%) (注1) | 再調達価格 (千円) (注2) |
| ツイン21 | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 3.9 | 39,888,000 |
| 松下IMPビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 3.6 | 21,643,000 |
| 御堂筋MIDビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 9.6 | 3,800,000 |
| MID REIT京橋ビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 8.6 | 1,228,000 |
| コナミスポーツクラブ京橋 | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 6.3 | 2,013,000 |
| イオンモール津田沼 | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 4.1 | 10,869,000 |
| MID今橋ビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 6.9 | 2,005,000 |
| MID御堂筋瓦町ビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 6.8 | 1,031,000 |
| 北浜MIDビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 3.4 | 3,338,000 |
| MID西本町ビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 6.1 | 1,428,000 |
| 肥後橋MIDビル | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 6.2 | 1,691,000 |
| ドーミーイン博多祇園 | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | 平成25年 7月 | 0.4 | 1,127,100 |
| 合計 | 株式会社イー・アール・エス/ 応用アール・エム・エス株式会社 | (注3) 2.9 | 90,061,100 |
(注1)「PML」は、不動産・保険業界において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられております。但し、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されております。
本書においては、株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しております。
分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用い、また現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、独自の構造検討を行い個別建物の地震時脆弱性を検討し、建物に固有な損失率曲線を評価しております。ここで再現期間475年とは、建物使用期間50年に10%の確率で起こる事象に相当します。
但し、予想損失には、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれておりません。
(注2)「再調達価格」とは、評価対象建物の各調査時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます(千円未満を切り捨てて記載しております。)。
(注3)ポートフォリオ全体(12物件)のPML値を意味しております。地震リスク評価報告書は平成25年7月に取得したものですが、平成25年9月30日に取得したドーミーイン博多祇園の数値を含んでおります。
(チ)設計者、施工者及び建築確認機関の概要
平成25年12月31日現在の各保有資産における設計者、施工者及び建築確認機関は以下のとおりであります。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 建築確認を 行った機関 |
| 1 | ツイン21 | 株式会社日建設計 | 鹿島・竹中・熊谷共同企業体、大成・奥村・鴻池・清水共同企業体、株式会社大林組、西松建設株式会社 | 大阪市 |
| 2 | 松下IMPビル | 株式会社日建設計 | 鹿島・大林・熊谷・戸田・錢高・前田・松村共同企業体 | 大阪市 (注1) |
| 4 | 御堂筋MIDビル | 株式会社日建設計 | 竹中工務店・鹿島建設・熊谷組・鴻池組共同企業体 | 大阪市 |
| 5 | MID REIT 京橋ビル | 株式会社熊谷組 | 株式会社熊谷組 | 大阪市 |
| 8 | コナミスポーツクラブ 京橋 | 株式会社熊谷組 | 株式会社熊谷組 | 大阪市 |
| 9 | イオンモール津田沼 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 財団法人 日本建築センター (注2) |
| 10 | MID今橋ビル | 株式会社赤松菅野 一級建築士事務所 | 鹿島建設・錢高組共同企業体 | 大阪市 |
| 11 | MID御堂筋瓦町ビル | 株式会社 アール・アイ・エー | 鹿島・間・長谷工共同企業体 | 大阪市 |
| 12 | 北浜MIDビル | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 財団法人 日本建築総合 試験所(注3) |
| 13 | MID西本町ビル | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 大阪市 |
| 14 | 肥後橋MIDビル | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社 日本確認検査 センター |
| 15 | ドーミーイン博多祇園 | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 日本ERI 株式会社 |
(注1)ガーデンチャペル増築工事の建築確認を行った機関は、「財団法人日本建築センター」であります。
(注2)「財団法人日本建築センター」は、平成23年4月1日付で「一般財団法人日本建築センター」へ名称変更をしております。
(注3)「財団法人日本建築総合試験所」は、平成24年4月1日付で「一般財団法人日本建築総合試験所」へ名称変更をしておりま
す。
(リ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
保有資産において、既に実施を開始し、又は現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものについては以下のとおりであります。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分経理される部分が含まれております。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額 (百万円) | ||
| 総額 | 当 期 支払額 | 既支払 総 額 | |||
| ツイン21 (大阪市中央区) | 低層エレベータ更新 | 自平成26年3月 至平成26年12月 | 110 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 非常用エレベータ更新 | 自平成26年3月 至平成26年11月 | 96 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 基準階共用部リニューアル(WC) | 自平成26年8月 至平成26年12月 | 87 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 基準階共用部リニューアル(WC) | 自平成25年11月 至平成26年3月 | 78 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 気中遮断機交換 | 自平成25年8月 至平成26年3月 | 60 | - | - |
B.期中に行った資本的支出
保有資産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりであります。当期の資本的支出は266百万円であり、当期費用に区分された修繕費46百万円と併せ、313百万円の工事を実施しております。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 工事期間 | 工事金額 (百万円) |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 基準階共用部リニューアル(WC) | 自平成25年7月29日 至平成25年12月26日 | 65 |
| 松下IMPビル (大阪市中央区) | 空調整備工事 | 自平成25年8月26日 至平成25年12月26日 | 45 |
| ツイン21 (大阪市中央区) | ギャラリー露出防水工事 | 自平成25年10月3日 至平成25年12月13日 | 27 |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 低層階共用部リニューアル工事 | 自平成25年10月22日 至平成25年12月26日 | 26 |
| 松下IMPビル (大阪市中央区) | 事務所階空調整備工事 | 自平成25年12月1日 至平成25年12月27日 | 14 |
| その他不動産等 | その他資本的支出 | 86 | |
| 合計 | 266 |
C.長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てております。
| 営業期間 | 第6期 自平成21年 1月1日 至平成21年 6月30日 | 第7期 自平成21年 7月1日 至平成21年 12月31日 | 第8期 自平成22年 1月1日 至平成22年 6月30日 | 第9期 自平成22年 7月1日 至平成22年 12月31日 | 第10期 自平成23年 1月1日 至平成23年 6月30日 | |
| 当期首積立金残高 | (百万円) | 67 | 87 | 119 | 574 | 556 |
| 当期積立額 | (百万円) | 485 | 485 | 485 | 485 | 485 |
| 当期積立金取崩額 | (百万円) | 465 | 454 | 31 | 503 | 475 |
| 次期繰越額 | (百万円) | 87 | 119 | 574 | 556 | 567 |
| 営業期間 | 第11期 自平成23年 7月1日 至平成23年 12月31日 | 第12期 自平成24年 1月1日 至平成24年 6月30日 | 第13期 自平成24年 7月1日 至平成24年 12月31日 | 第14期 自平成25年 1月1日 至平成25年 6月30日 | 第15期 自平成25年 7月1日 至平成25年 12月31日 | |
| 当期首積立金残高 | (百万円) | 567 | 536 | 514 | 542 | 510 |
| 当期積立額 | (百万円) | 458 | 458 | 458 | 454 | 426 |
| 当期積立金取崩額 | (百万円) | 488 | 479 | 430 | 486 | 277 |
| 次期繰越額 | (百万円) | 536 | 514 | 542 | 510 | 659 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
