有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成30年7月1日-平成30年12月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)信託不動産の概要
2018年12月31日現在の保有資産に係る信託受益権の信託財産である不動産(以下「信託不動産」といいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、2018年12月31日現在のものです。
A.価格及び投資比率
(注1)「取得価格」は、各信託受益権の売買契約書に記載された売買金額を記載しています(取得に係る諸経費、固定資産税等及び消費税等は含みません。)。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る取得価格に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、当該資産の取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額です。
(注3)「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規則」といいます。)、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した2018年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「小計」欄及び「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注5)「担保設定の有無」は、不動産信託受益権に対する質権設定の有無を記載しています。
(注6)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
(注7)記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
B.期末算定価額の概要
本投資法人は2018年12月31日現在の各保有資産について、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評価書を取得しています。なお、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
2018年12月31日現在の各保有資産に係る期末算定価額の概要は以下のとおりです。
(注1)「期末算定価額」は、投資法人計算規則、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所が作成した2018年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいています。
(注2)「ツイン21(底地部分)」の信託受益権を含んでいます。
(注3)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
C.信託不動産の用途、地域、物件名称、所在地、資産の種類、構造・階数、竣工年月、所有形態
(注1)「所在地(住居表示)」は各不動産の住居表示を記載しています。「住居表示」未実施の場合には、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(注2)「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
(注3)本物件は区分所有建物となっていますが、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権であり、他に区分所有者は存在しません。
(注4)一部借地権になっていますが、本投資法人が、当該借地部分を取得しています。
D.信託不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、賃貸事業収入、敷金・保証金
(注1)「賃貸可能面積」は、2018年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、ドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸可能面積に含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、ドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸面積に含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注3)「稼働率」は、2018年12月31日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。また「小計」欄及び「合計」欄は、各保有資産の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。
(注4)「テナント数」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合は、1テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全てのエンドテナントより当該マスターリース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスターリース契約上の賃借人から転貸を受けているエンドテナントの数を記載しています。なお、本投資法人が底地のみを保有する場合、土地の賃借人の数を記載しています。
(注5)「賃貸事業収入」には、後記「(ハ)個別信託不動産の収支状況」に記載された「賃貸事業収入」の金額を記載しており、水道光熱費収入、解約違約金、その他賃貸収入を含めていません。以下同じです。
(注6)「賃貸事業収入」の合計については、住友不動産上野ビル6号館、トヨタモビリティサービス本社ビル、コナミスポーツクラブ京橋、ドーミーイン博多祇園及び2018年9月4日付で譲渡したMID REIT京橋ビルの数値を含んでいます。「敷金・保証金」の合計については、住友不動産上野ビル6号館、トヨタモビリティサービス本社ビル、コナミスポーツクラブ京橋及びドーミーイン博多祇園の数値を含んでいます。
(注7)「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。なお、2018年9月4日付で譲渡したMID REIT京橋ビルの「賃貸事業収入」の金額については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。
(注8)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
(注9)「敷金・保証金」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に基づく金額を記載しています。
E.稼働率等の推移
(注1)「テナント数」は、各決算期又は各月末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合は、1テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全てのエンドテナントより当該マスターリース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスターリース契約上の賃借人から転貸を受けているエンドテナントの数を記載しています。なお、第16期以前は、同一物件内については貸室の賃料が一括して請求されているか否かにかかわらず1テナントと数え、複数の物件に入居しているテナントがある場合には、当該テナントについて、それぞれ物件毎に計上し、その合計を記載しています。また、本投資法人が底地のみを保有する場合、土地の賃借人の数を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、各決算期又は各月末現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、各決算期又は各月末現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注4)「稼働率」は、各決算期又は各月末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。
(ロ)個別信託不動産の概要
2018年12月31日現在の保有資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の表のとおりです。なお、以下に記載する保有資産に関する「所在地」、「土地」、「建物」、「PM委託先」、「建物管理委託先」、「特記事項」の各欄の記載事項の説明は以下のとおりです。
A.「所在地」欄に関する説明
「地番」は登記簿上の記載に基づいています。
また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
B.「土地」欄に関する説明
(ⅰ)「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅱ)「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(ⅳ)「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて個別信託不動産に適用される数値(いわゆる基準容積率)を記載しています。
(ⅴ)「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて個別信託不動産に適用される数値(いわゆる基準建蔽率)を記載しています。
C.「建物」欄に関する説明
(ⅰ)「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
(ⅱ)「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(ⅳ)「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
(ⅴ)「建築年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。
D.「PM委託先」欄に関する説明
「PM委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
E.「建物管理委託先」欄に関する説明
「建物管理委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効な建物管理業務委託契約を締結している会社を記載しています。
F.「信託受託者」欄に関する説明
「信託受託者」は、各保有資産について、本書の日付現在における信託受託者を記載しています。
G.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
<物件番号OO-1-1>ツイン21
(注1)地番:1番2(ツイン21(底地一部))は借地でありますが、本投資法人が当該借地部分も保有しており、本投資法人はツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しています。
(注2)敷地面積には、ツイン21(底地一部)(地番:1番2)の面積(13,840.00㎡)を含みます。
(注3)本投資法人及び関電不動産開発並びに本物件の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で、本投資法人の保有物件であったパナソニック大阪京橋ビル(以下「旧パナソニック大阪京橋ビル」といいます。)とツイン21の敷地を一団の土地として有効に利用することを目的とする「土地利用に関する協定書」を締結しています。本物件は、2013年6月21日付でMID都市開発株式会社(現関電不動産開発)に譲渡した旧パナソニック大阪京橋ビルが取り壊された後、2015年4月30日付建築確認済証に基づき、2017年9月末に竣工したケイ・オプティコムビルと一体で建蔽率・容積率が算出されています。本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、一団地型総合設計制度を適用した許容容積率は573.93%となっています。
(注4)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OO-1-2>ツイン21(底地一部)
(注1)ツイン21の底地の一部であり、本投資法人は、ツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しています。
(注2)<物件番号OO-1-1>ツイン21をご参照下さい。
<物件番号OO-2>松下IMPビル
(注1)準共有持分割合:45%。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は468.10%となっています。
(注3)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
(注4)本投資法人は、2018年9月5日付で「松下IMPビル」を信託財産とする信託受益権の準共有持分(持分割合55%)を譲渡しており、2018年12月31日現在において残りの準共有持分(持分割合45%)を保有していましたが、当該準共有持分(持分割合45%)についても、2019年3月8日付で譲渡しました。
<物件番号RO-1>コナミスポーツクラブ京橋
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90%となっています。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号RT-1>イオンモール津田沼
(注1)本物件に係る土地の用途地域は、習志野市が2007年3月20日に決定した都市計画の変更により、商業地域となっています。
(注2)本物件に係る土地の容積率は(注1)記載の用途地域の変更により本来400%であるところ、新津田沼駅北口地区の地区計画により350%となっています。
(注3)本物件に係る土地の建蔽率は(注1)記載の用途地域の変更により本来80%であるところ、防火地域内にある耐火建築物であるため割増を受けています。
(注4)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号OO-5>MID今橋ビル
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は627%となっています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OO-7>北浜MIDビル
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来800%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は925.40%となっています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OO-8>MID西本町ビル
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
(注2)本物件の建物は、1967年2月20日に建築された建築物(RC地上3階付地下3階建)の地下部分を利用し、1989年に建て替えられています。
<物件番号OO-9>肥後橋MIDビル
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号HR-1>ドーミーイン博多祇園
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号OT-1>住友不動産上野ビル6号館
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は677.87%となっています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OT-2>Gスクエア渋谷道玄坂
(注1)本物件は容積率800%の区域と600%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OT-3>渋谷桜丘スクエア
(注1)本物件は容積率800%の区域と500%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は本来80%であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
<物件番号OT-4>横浜クリエーションスクエア
(注1)敷地権割合:75.39917959%。本物件の土地は、隣接する区分所有建物であるヨコハマポートサイドレイナに係る土地と共通であり、本物件の建物及びヨコハマポートサイドレイナを一体として所有権敷地権が登記されています。なお、敷地面積はヨコハマポートサイドレイナに係る土地の面積も含んでいます。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来500%であるところ、割増により530.97%となっています。
(注3)専有面積割合:96.47%
<物件番号OT-5>キューブ川崎
(注)本物件は、建築基準法に基づく一団地認定を受けた区域内の不動産であり、川崎駅前日進町地区(変更)建築協定に基づき定められた容積率・建蔽率を記載しています。
<物件番号OT-6>東日本橋グリーンビル
(注1)本物件に係る土地のうち、32番22については、本物件に係る建物の規約敷地となっています。また、本物件に係る建物の延床面積については、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権を保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は、本来80%であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
(注3)本物件は区分所有建物となっていますが、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権であり、他に区分所有者は存在しません。
<物件番号OT-7>笹塚センタービル
(注1)本物件は容積率400%の区域と300%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は、本来60%であるところ、角地による緩和により70%となっています。
<物件番号OT-8>USCビル
(注)本物件は容積率500%の区域と300%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。また、用途地域が第二種住居地域である土地の建蔽率は、本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は70%となります。なお、記載の建蔽率については、加重平均後の許容建蔽率を記載しています。
<物件番号OT-9>吉安神田ビル
(注)本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。
<物件番号OT-10>トヨタモビリティサービス本社ビル
(注)建蔽率が80%以下であることが建築基準法上の高さ制限適用除外の認定条件になっています。
<物件番号OT-11>M-City赤坂一丁目ビル
(注)本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。
<物件番号OT-12>横浜アイランドタワー
(注1)敷地権割合:89.57%。
(注2)本物件は容積率800%と600%の区域に跨って所在していますが、北仲通南地区再開発地区計画により許容容積率が1,080%に緩和されています。また、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物は建蔽率の制限を受けませんが、本物件の許容建蔽率は北仲通南地区再開発地区計画により80%に制限されています。
(注3)全体共用部分共有持分割合:93.41476%、高層棟一部共用部分共有持分割合:100%。
(注4)本物件の専有部についてはPM委託先である株式会社第一ビルディングが建物管理業務を受託していますが、本物件の区分所有者から構成される横浜アイランドタワー管理組合と株式会社アサヒファシリティズとの間で、本区分所有建物の全体共用部及び高層棟⼀部共用部に関して、2017年2月28日付建物総合管理業務委託契約(契約期間:2017年4月1日から2022年3月31日)が締結されており、これに基づき株式会社アサヒファシリティズが本区分所有建物の全体共用部及び高層棟一部共用部の建物管理業務を受託しています。そのため、両社を建物管理委託先として記載しています。
<物件番号OR-1>仙台キャピタルタワー
(注1)本物件東側道路境界から50m以内の範囲は600%、50m超の範囲は500%となっています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は、本来80%であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%になっています。
(ハ)個別信託不動産の収支状況
(注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)テナントから開示について同意が得られていないため、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外は記載していません。
ただし、当期合計には、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外の数値も含めて記載しています。
(注3)横浜アイランドタワーは、2018年9月14日に取得しています。
(注4)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
(注5)MID REIT京橋ビルは、2018年9月4日付で譲渡しています。
(ニ)主要な不動産等に関する情報
保有資産のうち、当期の総賃貸事業収入の合計に占める割合が10%以上のものの状況は以下のとおりです。
(注1)「テナント数」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合は、1テナントとして数えています。
(注2)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。)を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、2018年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。)を記載しています。
(注4)「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。
(注5)記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
(ホ)主要なテナントの概要
保有資産について、2018年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積が、同日時点の全ての資産の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
なお、物件については、本投資法人をマスターリース会社とするマスターリース(マスターリース会社である本投資法人がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人である信託受託者に支払う「パス・スルー型」のマスターリース)の形態を取っています。
(注1)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場の面積は含みません。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注2)「年間賃料」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された月額賃料(売上歩合賃料等は歩合部分等を含まず最低保証賃料に基づいて算出しています。)及び月額共益費の合計を12倍して記載しています(貸室に係る賃料及び共益費に限り、倉庫等に係る賃料及び共益費は含みません。)。また、水道光熱費収入等は含みません。
(注3)「敷金・保証金」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約等に基づく敷金及び保証金(貸室に限り、倉庫等に係る敷金・保証金は含みません。)の残高を記載しています。
(注4)記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
(注5)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい賃貸借契約等の内容を記載しています。
(ヘ)主要な(賃貸面積上位)10テナントの概要
2018年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積の、同日時点の全ての資産の全賃貸面積に占める割合の上位10位までのテナントは、以下のとおりです。
(注1)「テナント名」は、マスターリース会社がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人に支払う「パス・スルー型」のマスターリースが行われている場合にはエンドテナントの名称を記載しています。
(注2)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場の面積は含みません。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注4)「全賃貸面積に占める割合」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注5)「契約満了日」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。
(ト)地震リスク評価報告書及び建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、運用資産について、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、目視可能な範囲での現地調査、構造図面・構造計算書をもとに、地震応答解析に基づき建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価を行い、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の2019年3月付の地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づく本投資法人の各保有資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
また、本投資法人は、本投資法人の各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社、株式会社安井建築設計事務所、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス、株式会社東京建築検査機構及びSOMPOリスクマネジメント株式会社(注)より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社、株式会社安井建築設計事務所、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス、株式会社東京建築検査機構及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注)SOMPOリスケアマネジメント株式会社の商号は、2018年10月1日、SOMPOリスクマネジメント株式会社に変更されました。以下同じです。
なお、本書の提出日現在、本投資法人の保有資産について、地震保険は付保していません。
(注1)「PML値」とは、不動産・保険業界において「予想最大損失」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられています。ただし、統一された評価方法はなく、目的や用途に応じて様々な方法で評価が行われています。
本書においては、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「PML値(予想最大損失)」と定義しています。ここで再現期間475年の予想損失はBELCAガイドラインにおける「50年間での超過確率10%の損失」に相当します。分析においては、現地調査、建物状況や設計図書との整合性の確認、及び構造検討に基づき、建物に固有な損失率曲線(地震動の大きさと損失の関係)を求め、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用いてPML値を評価しています。ただし、予想損失は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2)「松下IMPビル」を除くポートフォリオ全体(21物件)のPML値を意味します。
(注3)「長期修繕費用見積り額」は、上記表に記載の作成者による建物状況評価報告書に基づく今後12年間に必要と予測される修繕に係る費用を記載しています。
(注4)建物全体(附属建物等を含みます。)を合算した金額です。
(注5)本投資法人は、2018年9月5日付で「松下IMPビル」を信託財産とする信託受益権の準共有持分(持分割合55%)を譲渡しており、残りの準共有持分(持分割合45%)についても2019年3月8日に譲渡しています。そのため、2019年3月付の地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書にはPML値が記載されていません。なお、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の2018年1月付の地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づくPML値は、3.6です。
(注6)一棟の建物全体について算出された数値に専有面積割合(96.47%)を乗じた数値を記載しています。
(注7)事務所棟に係る長期修繕費用見積り額586,683千円及び駐車場棟に係る長期修繕費用見積り額55,895千円の合計額を記載しています。
(注8)一棟の建物全体について算出された数値に、本投資法人が保有する部分に対応する割合(全体共用部分共有持分割合:93.41476%、高層棟一部共用部分共有持分割合:100%)を乗じた数値を記載しています。
(注9)記載未満の数値について、金額は切捨てにより記載しています。
(チ)設計者、施工者及び建築確認機関の概要
2018年12月31日現在の各保有資産における設計者、施工者及び建築確認機関は以下のとおりです。
(注1)ガーデンチャペル増築工事の建築確認機関は、「財団法人日本建築センター」です。
(注2)「財団法人日本建築センター」は、2011年4月1日付で「一般財団法人日本建築センター」へ名称変更をしています。
(注3)「財団法人日本建築総合試験所」は、2012年4月1日付で「一般財団法人日本建築総合試験所」へ名称変更をしています。
(注4)「住宅・都市整備公団」は、1999年10月1日付で解散しています。
(注5)「株式会社松田平田坂本設計事務所」は、2001年に「株式会社松田平田設計」へ名称変更をしています。
(注6)「フジタ工業株式会社」は、2002年に「株式会社フジタ」へ名称変更をしています。
(リ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
保有資産において、すでに実施を開始し、又は現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものについては以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分経理される部分が含まれている場合があります。
(注)記載未満の数値について、金額は切捨てにより記載しています。
B.期中に行った資本的支出
保有資産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は582百万円であり、当期費用に区分された修繕費417百万円と併せ、999百万円の工事を実施しています。
C.長期修繕計画のために積み立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(注)第25期の期中より長期修繕計画のための金銭の積立ては行わないこととしました。
(イ)信託不動産の概要
2018年12月31日現在の保有資産に係る信託受益権の信託財産である不動産(以下「信託不動産」といいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、2018年12月31日現在のものです。
A.価格及び投資比率
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 資産の種類 | 取得価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 期末 算定価額 (百万円) (注3) | 算定機関 | 投資 比率 (%) (注4) | 担保 設定の 有無 (注5) | |
| オ フ ィ ス ビ ル | 三大都市圏 | 東京圏 | OT-1 | 住友不動産 上野ビル6号館 | 信託受益権 | 7,460 | 7,577 | 8,520 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2.8 | 無 |
| OT-2 | Gスクエア 渋谷道玄坂 | 信託受益権 | 12,220 | 12,186 | 15,100 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 4.7 | 無 | |||
| OT-3 | 渋谷桜丘スクエア | 信託受益権 | 17,130 | 17,403 | 19,400 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 6.5 | 無 | |||
| OT-4 | 横浜 クリエーション スクエア | 信託受益権 | 7,080 | 7,033 | 8,180 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2.7 | 無 | |||
| OT-5 | キューブ川崎 | 信託受益権 | 20,050 | 20,462 | 22,500 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 7.6 | 無 | |||
| OT-6 | 東日本橋 グリーンビル | 信託受益権 | 2,705 | 2,847 | 3,090 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 1.0 | 無 | |||
| OT-7 | 笹塚センタービル | 信託受益権 | 8,700 | 9,067 | 9,090 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 3.3 | 無 | |||
| OT-8 | USCビル | 信託受益権 | 10,800 | 11,124 | 11,500 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 4.1 | 無 | |||
| OT-9 | 吉安神田ビル | 信託受益権 | 4,000 | 4,199 | 4,270 | 大和不動産鑑定株式会社 | 1.5 | 無 | |||
| OT-10 | トヨタモビリティサービス本社ビル | 信託受益権 | 9,200 | 9,550 | 10,200 | 大和不動産鑑定株式会社 | 3.5 | 無 | |||
| OT-11 | M-City 赤坂一丁目ビル | 信託受益権 | 4,205 | 4,295 | 4,320 | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 1.6 | 無 | |||
| OT-12 | 横浜アイランド タワー | 信託受益権 | 22,100 | 22,867 | 23,700 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 8.4 | 無 | |||
| 大阪圏 | OO-1 | ツイン21 | 信託受益権 | 68,700 | 65,856 | 56,700 | JLL森井鑑定株式会社 | 26.2 | 無 | ||
| OO-2 | 松下IMPビル (注6) | 信託受益権 | 11,070 | 9,994 | 10,000 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 4.2 | 無 | |||
| OO-5 | MID今橋ビル | 信託受益権 | 3,270 | 3,091 | 2,390 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1.2 | 無 | |||
| OO-7 | 北浜MIDビル | 信託受益権 | 10,800 | 10,292 | 9,770 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 4.1 | 無 | |||
| OO-8 | MID西本町ビル | 信託受益権 | 3,550 | 3,345 | 2,300 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 1.4 | 無 | |||
| OO-9 | 肥後橋MIDビル | 信託受益権 | 3,000 | 2,795 | 3,870 | 一般財団法人日本不動産 研究所 | 1.1 | 無 | |||
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外都市 | OR-1 | 仙台キャピタル タワー | 信託受益権 | 5,500 | 5,586 | 6,580 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2.1 | 無 | ||
| 小計 | 231,540 | 229,579 | 231,480 | 88.1 | |||||||
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 資産の種類 | 取得価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 期末 算定価額 (百万円) (注3) | 算定機関 | 投資 比率 (%) (注4) | 担保 設定の 有無 (注5) | |
| オ フ ィ ス ビ ル 以 外 | 三大都市圏 | 東京圏 | RT-1 | イオンモール 津田沼 | 信託受益権 | 26,100 | 23,615 | 28,500 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 9.9 | 無 |
| 大阪圏 | RO-1 | コナミスポーツ クラブ京橋 | 信託受益権 | 2,780 | 2,357 | 3,430 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 1.1 | 無 | ||
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外都市 | HR-1 | ドーミーイン 博多祇園 | 信託受益権 | 2,280 | 2,101 | 4,510 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 0.9 | 無 | ||
| 小計 | 31,160 | 28,074 | 36,440 | 11.9 | |||||||
| 合計 | 262,700 | 257,654 | 267,920 | 100.0 | |||||||
(注1)「取得価格」は、各信託受益権の売買契約書に記載された売買金額を記載しています(取得に係る諸経費、固定資産税等及び消費税等は含みません。)。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る取得価格に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、当該資産の取得価額(取得に係る諸経費を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額です。
(注3)「期末算定価額」は、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規則」といいます。)、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所が作成した2018年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「小計」欄及び「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注5)「担保設定の有無」は、不動産信託受益権に対する質権設定の有無を記載しています。
(注6)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
(注7)記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
B.期末算定価額の概要
本投資法人は2018年12月31日現在の各保有資産について、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評価書を取得しています。なお、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
2018年12月31日現在の各保有資産に係る期末算定価額の概要は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 算定機関 | 期末算定価額(百万円)(注1) | ||||||
| 積算価格 (百万円) | 直接還元法 | DCF法 | |||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り | 価格 (百万円) | 割引率 | 最終還元 利回り | |||||
| OO-1 | ツイン21 (注2) | JLL森井鑑定 株式会社 | 56,700 | 62,200 | 57,300 | 4.3% | 56,000 | 4.1% | 4.5% |
| OO-2 | 松下IMPビル (注3) | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 10,000 | 11,295 | 9,855 | 4.4% | 10,125 | 4.5% | 4.6% |
| RO-1 | コナミスポーツ クラブ京橋 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 3,430 | 2,490 | 3,450 | 4.9% | 3,420 | 4.7% | 5.1% |
| RT-1 | イオンモール 津田沼 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 28,500 | 20,800 | 28,800 | 4.5% | 28,400 | 4.3% | 4.7% |
| OO-5 | MID今橋ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 2,390 | 2,690 | 2,370 | 4.4% | 2,400 | 4.5% | 4.6% |
| OO-7 | 北浜MIDビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 9,770 | 7,760 | 9,870 | 4.0% | 9,660 | 3.8% | 4.2% |
| OO-8 | MID西本町 ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2,300 | 2,240 | 2,330 | 4.3% | 2,270 | 4.1% | 4.5% |
| OO-9 | 肥後橋MID ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,870 | 3,740 | 3,930 | 4.0% | 3,810 | 3.8% | 4.2% |
| HR-1 | ドーミーイン 博多祇園 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 4,510 | 4,430 | 4,600 | 4.2% | 4,470 | 4.3% | 4.4% |
| OT-1 | 住友不動産 上野ビル6号館 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 8,520 | 7,940 | 8,620 | 3.8% | 8,470 | 3.9% | 4.0% |
| OT-2 | Gスクエア 渋谷道玄坂 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 15,100 | 14,800 | 15,200 | 3.2% | 14,900 | 2.9% | 3.3% |
| OT-3 | 渋谷桜丘 スクエア | 大和不動産鑑定 株式会社 | 19,400 | 20,600 | 20,100 | 3.1% | 19,100 | 2.9% | 3.3% |
| OT-4 | 横浜クリエー ションスクエア | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 8,180 | 8,530 | 8,280 | 4.2% | 8,140 | 4.3% | 4.4% |
| OT-5 | キューブ川崎 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 22,500 | 23,900 | 22,600 | 4.0% | 22,500 | 3.7% | 4.1% |
| OT-6 | 東日本橋 グリーンビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,090 | 2,820 | 3,130 | 4.1% | 3,040 | 3.8% | 4.2% |
| OR-1 | 仙台キャピタルタワー | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 6,580 | 7,740 | 6,660 | 4.5% | 6,540 | 4.6% | 4.7% |
| OT-7 | 笹塚センタービル | 大和不動産鑑定 株式会社 | 9,090 | 8,140 | 9,160 | 4.0% | 9,080 | 3.8% | 4.2% |
| OT-8 | USCビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 11,500 | 10,500 | 11,700 | 4.0% | 11,400 | 4.1% | 4.2% |
| OT-9 | 吉安神田ビル | 大和不動産鑑定 株式会社 | 4,270 | 3,590 | 4,370 | 3.7% | 4,220 | 3.5% | 3.9% |
| OT-10 | トヨタモビリティ サービス本社ビル | 大和不動産鑑定 株式会社 | 10,200 | 8,760 | 10,400 | 3.8% | 10,100 | 3.6% | 4.0% |
| OT-11 | M-City 赤坂一丁目ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 4,320 | 4,510 | 4,410 | 3.5% | 4,220 | 3.2% | 3.6% |
| OT-12 | 横浜アイランド タワー | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 23,700 | 22,200 | 25,600 | 4.0% | 22,900 | 4.0% | 4.1% |
| 合計 | 267,920 | 261,675 | 272,735 | - | 265,165 | - | - | ||
(注1)「期末算定価額」は、投資法人計算規則、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づき、JLL森井鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所が作成した2018年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいています。
(注2)「ツイン21(底地部分)」の信託受益権を含んでいます。
(注3)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
C.信託不動産の用途、地域、物件名称、所在地、資産の種類、構造・階数、竣工年月、所有形態
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 (住居表示) (注1) | 資産の種類 | 構造・階数 | 竣工年月 (注2) | 所有形態 | ||
| 土地 | 建物 | |||||||||
| オフィスビル | 三大都市圏 | 東京圏 | OT-1 | 住友不動産 上野ビル6号館 | 東京都台東区東上野五丁目24番8号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付11階建 | 1993年 11月 | 所有権 | 所有権 |
| OT-2 | Gスクエア 渋谷道玄坂 | 東京都渋谷区道玄坂二丁目11番1号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建 | 2009年 10月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-3 | 渋谷桜丘スクエア | 東京都渋谷区桜丘町31番15号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 | 2010年 3月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-4 | 横浜クリエー ションスクエア | 神奈川県横浜市神奈川区栄町5番1号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造アルミニューム板葺陸屋根地下1階付20階建 | 1994年 3月 | 所有権 (敷地権) | 区分 所有権 | |||
| OT-5 | キューブ川崎 | 神奈川県川崎市川崎区日進町1番14号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建 | 1982年 5月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-6 | 東日本橋 グリーンビル | 東京都中央区東日本橋二丁目8番3号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | 1988年 3月 | 所有権 | 区分 所有権 (注3) | |||
| OT-7 | 笹塚センタービル | 東京都渋谷区笹塚二丁目1番6号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建 | 1995年 3月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-8 | USCビル | 東京都江東区東陽四丁目11番38号 | 信託受益権 | 本棟:鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付8階建 附属建物:鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葦平家建 | 1990年 1月 2007年 1月増築 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-9 | 吉安神田ビル | 東京都千代田区岩本町二丁目1番15号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根9階建 | 1989年 5月 2008年 8月一部 取壊し | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-10 | トヨタモビリティサービス本社ビル | 東京都中央区日本橋浜町二丁目12番4号 | 信託受益権 | 鉄骨造陸屋根10階建 | 2008年 1月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-11 | M-City赤坂 一丁目ビル | 東京都港区赤坂一丁目11番28号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | 1985年 3月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OT-12 | 横浜アイランド タワー | 神奈川県横浜市中区本町六丁目50番1号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付27階建 | 2003年 2月 | 所有権 (敷地権) | 区分 所有権 | |||
| 大阪圏 | OO-1-1 | ツイン21 | 大阪府大阪市中央区城見二丁目1番61号 | 信託受益権 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・ガラス板葺地下1階付38階建、鉄筋コンクリート造陸屋根・銅板葺地下1階建 | 1986年 3月 | 所有権 (注4) | 所有権 | ||
| OO-1-2 | ツイン21 (底地一部) | 大阪府大阪市中央区城見二丁目1番2号 | 信託受益権 | - | - | 所有権 | - | |||
| OO-2 | 松下IMPビル | 大阪府大阪市中央区城見一丁目3番7号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付26階建 | 1990年 2月 2003年 11月増築 | 所有権 | 所有権 | |||
| OO-5 | MID今橋ビル | 大阪府大阪市中央区今橋二丁目3番16号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付11階建 | 1990年 10月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OO-7 | 北浜MIDビル | 大阪府大阪市中央区道修町一丁目6番7号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付18階建 | 2008年 2月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OO-8 | MID西本町ビル | 大阪府大阪市西区阿波座一丁目6番1号 | 信託受益権 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付9階建 | 1989年 3月 | 所有権 | 所有権 | |||
| OO-9 | 肥後橋MIDビル | 大阪府大阪市西区江戸堀一丁目5番16号 | 信託受益権 | 鉄骨造陸屋根地下1階付11階建 | 2010年 1月 | 所有権 | 所有権 | |||
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外都市 | OR-1 | 仙台キャピタル タワー | 宮城県仙台市青葉区中央四丁目10番3号 | 信託受益権 | 事務所棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付19階建 駐車場棟:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建 | 1974年 3月 | 所有権 | 所有権 | ||
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 (住居表示) (注1) | 資産の種類 | 構造・階数 | 竣工年月 (注2) | 所有形態 | ||
| 土地 | 建物 | |||||||||
| オフィスビル以外 | 三大都市圏 | 東京圏 | RT-1 | イオンモール 津田沼 | 千葉県習志野市津田沼一丁目23番1号 | 信託受益権 | 鉄骨造陸屋根地下1階付 5階建 | 2003年 9月 2007年 12月増築 | 所有権 | 所有権 |
| 大阪圏 | RO-1 | コナミスポーツ クラブ京橋 | 大阪府大阪市都島区東野田町一丁目8番17号 | 信託受益権 | 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 7階建 | 1999年 6月 | 所有権 | 所有権 | ||
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外都市 | HR-1 | ドーミーイン 博多祇園 | 福岡県福岡市博多区冷泉町1番12号 | 信託受益権 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | 2009年 1月 | 所有権 | 所有権 | ||
(注1)「所在地(住居表示)」は各不動産の住居表示を記載しています。「住居表示」未実施の場合には、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(注2)「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
(注3)本物件は区分所有建物となっていますが、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権であり、他に区分所有者は存在しません。
(注4)一部借地権になっていますが、本投資法人が、当該借地部分を取得しています。
D.信託不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、賃貸事業収入、敷金・保証金
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸可能面積 (㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント数 (注4) | 賃貸事業 収入 (千円) (注5、6) | 敷金・保証金 (千円) (注6、9) | |
| オフィスビル | 三大都市圏 | 東京圏 | OT-1 | 住友不動産 上野ビル6号館 | 6,858.16 | 6,858.16 | 100.0 | 2 | (注7) | (注7) |
| OT-2 | Gスクエア 渋谷道玄坂 | 5,010.68 | 5,010.68 | 100.0 | 8 | 264,103 | 621,852 | |||
| OT-3 | 渋谷桜丘スクエア | 6,379.66 | 6,379.66 | 100.0 | 4 | 345,290 | 654,799 | |||
| OT-4 | 横浜クリエーション スクエア | 12,707.29 | 11,682.52 | 91.9 | 41 | 305,952 | 548,144 | |||
| OT-5 | キューブ川崎 | 24,494.06 | 24,494.06 | 100.0 | 10 | 659,467 | 870,819 | |||
| OT-6 | 東日本橋 グリーンビル | 3,254.77 | 3,254.77 | 100.0 | 7 | 78,962 | 102,752 | |||
| OT-7 | 笹塚センタービル | 8,219.90 | 8,219.90 | 100.0 | 9 | 260,820 | 430,745 | |||
| OT-8 | USCビル | 12,489.08 | 11,724.28 | 93.9 | 9 | 275,260 | 321,600 | |||
| OT-9 | 吉安神田ビル | 3,149.30 | 3,149.30 | 100.0 | 6 | 101,495 | 119,876 | |||
| OT-10 | トヨタモビリティサービス本社ビル | 6,123.81 | 6,123.81 | 100.0 | 1 | (注7) | (注7) | |||
| OT-11 | M-City 赤坂一丁目ビル | 2,608.95 | 2,608.95 | 100.0 | 12 | 87,100 | 174,512 | |||
| OT-12 | 横浜アイランド タワー | 25,460.50 | 24,996.48 | 98.2 | 6 | 375,142 | 76,512 | |||
| 大阪圏 | OO-1 | ツイン21 | 82,304.84 | 80,816.42 | 98.2 | 107 | 2,218,637 | 3,940,784 | ||
| OO-2 | 松下IMPビル (注8) | 16,833.37 | 16,272.03 | 96.7 | 61 | 588,183 | 689,362 | |||
| OO-5 | MID今橋ビル | 4,277.63 | 4,277.63 | 100.0 | 21 | 93,652 | 155,919 | |||
| OO-7 | 北浜MIDビル | 10,189.49 | 10,189.49 | 100.0 | 11 | 280,462 | 509,700 | |||
| OO-8 | MID西本町ビル | 3,881.74 | 3,881.74 | 100.0 | 18 | 80,095 | 164,482 | |||
| OO-9 | 肥後橋MIDビル | 4,655.57 | 4,655.57 | 100.0 | 12 | 111,887 | 146,840 | |||
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外都市 | OR-1 | 仙台キャピタル タワー | 12,999.73 | 11,900.18 | 91.5 | 78 | 247,457 | 358,025 | ||
| 小計 | 251,898.53 | 246,495.63 | 97.9 | 423 | - | - | ||||
| 用途 | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸可能面積 (㎡) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント数 (注4) | 賃貸事業 収入 (千円) (注5、6) | 敷金・保証金 (千円) (注6、9) | |
| オフィスビル以外 | 三大都市圏 | 東京圏 | RT-1 | イオンモール津田沼 | 101,210.44 | 101,210.44 | 100.0 | 1 | 726,000 | 2,000,000 |
| 大阪圏 | RO-1 | コナミスポーツ クラブ京橋 | 9,586.26 | 9,586.26 | 100.0 | 1 | (注7) | (注7) | ||
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外都市 | HR-1 | ドーミーイン 博多祇園 | 5,554.91 | 5,554.91 | 100.0 | 2 | (注7) | (注7) | ||
| 小計 | 116,351.61 | 116,351.61 | 100.0 | 4 | - | - | ||||
| 合計(注6) | 368,250.14 | 362,847.24 | 98.5 | 427 | 7,764,585 | 13,543,070 | ||||
(注1)「賃貸可能面積」は、2018年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、ドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸可能面積に含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、一棟全体を賃貸しているコナミスポーツクラブ京橋及びイオンモール津田沼は共用部面積及び駐車場面積を、ドーミーイン博多祇園は共用部面積を、それぞれ賃貸面積に含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注3)「稼働率」は、2018年12月31日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。また「小計」欄及び「合計」欄は、各保有資産の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。
(注4)「テナント数」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合は、1テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全てのエンドテナントより当該マスターリース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスターリース契約上の賃借人から転貸を受けているエンドテナントの数を記載しています。なお、本投資法人が底地のみを保有する場合、土地の賃借人の数を記載しています。
(注5)「賃貸事業収入」には、後記「(ハ)個別信託不動産の収支状況」に記載された「賃貸事業収入」の金額を記載しており、水道光熱費収入、解約違約金、その他賃貸収入を含めていません。以下同じです。
(注6)「賃貸事業収入」の合計については、住友不動産上野ビル6号館、トヨタモビリティサービス本社ビル、コナミスポーツクラブ京橋、ドーミーイン博多祇園及び2018年9月4日付で譲渡したMID REIT京橋ビルの数値を含んでいます。「敷金・保証金」の合計については、住友不動産上野ビル6号館、トヨタモビリティサービス本社ビル、コナミスポーツクラブ京橋及びドーミーイン博多祇園の数値を含んでいます。
(注7)「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。なお、2018年9月4日付で譲渡したMID REIT京橋ビルの「賃貸事業収入」の金額については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。
(注8)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
(注9)「敷金・保証金」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に基づく金額を記載しています。
E.稼働率等の推移
| 第15期 (2013年12月末) | 第16期 (2014年6月末) | 第17期 (2014年12月末) | 第18期 (2015年6月末) | 第19期 (2015年12月末) | |
| 物件数 | 12 | 12 | 12 | 13 | 18 |
| テナント数(注1) | 236 | 235 | 244 | 249 | 309 |
| 賃貸可能面積(㎡) (注2) | 277,516.99 | 277,516.98 | 277,516.98 | 284,330.63 | 331,034.57 |
| 賃 貸 面 積 (㎡) (注3) | 266,650.17 | 271,874.84 | 271,234.41 | 280,156.76 | 323,001.63 |
| 稼働率 (%) (注4) | 96.1 | 98.0 | 97.7 | 98.5 | 97.6 |
| 第20期 (2016年6月末) | 第21期 (2016年12月末) | 第22期 (2017年6月末) | 第23期 (2017年12月末) | 第24期 (2018年6月末) | |
| 物件数 | 18 | 18 | 19 | 19 | 22 |
| テナント数(注1) | 310 | 313 | 394 | 394 | 413 |
| 賃貸可能面積(㎡) (注2) | 331,015.96 | 330,999.31 | 349,595.39 | 349,515.43 | 368,099.75 |
| 賃 貸 面 積 (㎡) (注3) | 325,095.86 | 323,336.91 | 340,813.59 | 339,155.59 | 361,059.89 |
| 稼働率 (%) (注4) | 98.2 | 97.7 | 97.5 | 97.0 | 98.1 |
| 2018年 7月末 | 2018年 8月末 | 2018年 9月末 | 2018年 10月末 | 2018年 11月末 | 2018年 12月末 | |
| 物件数 | 22 | 22 | 22 | 22 | 22 | 22 |
| テナント数(注1) | 417 | 419 | 422 | 424 | 425 | 427 |
| 賃貸可能面積(㎡) (注2) | 368,099.75 | 368,099.75 | 368,210.86 | 368,250.47 | 368,250.14 | 368,250.14 |
| 賃 貸 面 積 (㎡) (注3) | 361,924.74 | 362,065.10 | 361,663.42 | 361,960.33 | 362,828.75 | 362,847.24 |
| 稼働率 (%) (注4) | 98.3 | 98.4 | 98.2 | 98.3 | 98.5 | 98.5 |
(注1)「テナント数」は、各決算期又は各月末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合は、1テナントとして数えています。また、マスターリース契約が締結されている場合には、全てのエンドテナントより当該マスターリース契約上の賃借人が賃貸人になることの同意を取得したものと仮定し、当該マスターリース契約上の賃借人から転貸を受けているエンドテナントの数を記載しています。なお、第16期以前は、同一物件内については貸室の賃料が一括して請求されているか否かにかかわらず1テナントと数え、複数の物件に入居しているテナントがある場合には、当該テナントについて、それぞれ物件毎に計上し、その合計を記載しています。また、本投資法人が底地のみを保有する場合、土地の賃借人の数を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、各決算期又は各月末現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、各決算期又は各月末現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。ただし、共用部面積及び駐車場面積等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注4)「稼働率」は、各決算期又は各月末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。
(ロ)個別信託不動産の概要
2018年12月31日現在の保有資産である信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の表のとおりです。なお、以下に記載する保有資産に関する「所在地」、「土地」、「建物」、「PM委託先」、「建物管理委託先」、「特記事項」の各欄の記載事項の説明は以下のとおりです。
A.「所在地」欄に関する説明
「地番」は登記簿上の記載に基づいています。
また「住居表示」未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
B.「土地」欄に関する説明
(ⅰ)「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
(ⅱ)「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(ⅳ)「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて個別信託不動産に適用される数値(いわゆる基準容積率)を記載しています。
(ⅴ)「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて個別信託不動産に適用される数値(いわゆる基準建蔽率)を記載しています。
C.「建物」欄に関する説明
(ⅰ)「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
(ⅱ)「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
(ⅲ)「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(ⅳ)「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
(ⅴ)「建築年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。
D.「PM委託先」欄に関する説明
「PM委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効なプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
E.「建物管理委託先」欄に関する説明
「建物管理委託先」は、各保有資産について本書の日付現在において有効な建物管理業務委託契約を締結している会社を記載しています。
F.「信託受託者」欄に関する説明
「信託受託者」は、各保有資産について、本書の日付現在における信託受託者を記載しています。
G.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
<物件番号OO-1-1>ツイン21
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区城見二丁目1番2、1番3、1番7、1番8、1番9、1番10、1番11(注1) | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市中央区城見二丁目1番61号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 28,163.07㎡(注2) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 573.93%(注3)/100%(注4) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 1番2の1:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・ガラス板葺地下1階付38階建 1番2の1(附属建物/符号1):鉄骨造陸屋根地下1階付6階建 1番2の1(附属建物/符号2):鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階建 1番2の2:鉄筋コンクリート造陸屋根・銅板葺地下1階建 | ||
| 延床面積 | 1番2の1:129,720.49㎡ 1番2の1(附属建物/符号1):9,770.68㎡ 1番2の1(附属建物/符号2):4,305.61㎡ 1番2の2:2,238.20㎡ 合計:146,034.98㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 1番2の1:事務所・店舗・機械室 1番2の1(附属建物/符号1):車庫 1番2の1(附属建物/符号2):車庫 1番2の2:会館 | 建築年月日 | 1986年3月14日 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 関電ファシリティーズ | 取得年月日 | 2006年8月31日 | |
| (特記事項) 1.本物件の土地の一部には、大阪市高速電気軌道施設構築物の所有を目的として、大阪市高速電気軌道株式会社を地上権者とする区分地上権が設定されています。 2.本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注3)記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 3.本物件は松下IMPビルと屋根付き連絡通路である城見中央歩道橋(通称「スカイウェイ」)で接続されています。当該歩道橋については、大阪市と信託受託者との間で歩道橋の維持管理に関する協定書が締結されており、また、本物件及び松下IMPビルの信託受託者並びに本投資法人及び松下IMPビルを信託財産とする信託受益権の準共有持分(持分割合55%)を保有する受益者との間で、城見中央歩道橋の維持管理等に係る合意書が締結されており、信託受託者は、当該協定書及び当該合意書に基づく歩道橋の維持管理等に係る負担を行う必要があります。 4.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)地番:1番2(ツイン21(底地一部))は借地でありますが、本投資法人が当該借地部分も保有しており、本投資法人はツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しています。
(注2)敷地面積には、ツイン21(底地一部)(地番:1番2)の面積(13,840.00㎡)を含みます。
(注3)本投資法人及び関電不動産開発並びに本物件の信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で、本投資法人の保有物件であったパナソニック大阪京橋ビル(以下「旧パナソニック大阪京橋ビル」といいます。)とツイン21の敷地を一団の土地として有効に利用することを目的とする「土地利用に関する協定書」を締結しています。本物件は、2013年6月21日付でMID都市開発株式会社(現関電不動産開発)に譲渡した旧パナソニック大阪京橋ビルが取り壊された後、2015年4月30日付建築確認済証に基づき、2017年9月末に竣工したケイ・オプティコムビルと一体で建蔽率・容積率が算出されています。本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、一団地型総合設計制度を適用した許容容積率は573.93%となっています。
(注4)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OO-1-2>ツイン21(底地一部)
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区城見二丁目1番2 | ||
| 住居表示 | - | |||
| 土地 | 敷地面積 | 13,840.00㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | (注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | - | ||
| 延床面積 | - | |||
| 所有形態 | - | |||
| 用途 | - | 建築年月日 | - | |
| PM委託先 | - | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | - | 取得年月日 | 2006年8月31日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)ツイン21の底地の一部であり、本投資法人は、ツイン21として記載の建物及びその敷地の全てに係る信託受益権を保有しています。
(注2)<物件番号OO-1-1>ツイン21をご参照下さい。
<物件番号OO-2>松下IMPビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権準共有持分(注1)(注4) | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区城見一丁目3番1 他12筆 | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市中央区城見一丁目3番7号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 14,968.25㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 468.10%(注2)/100%(注3) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付26階建 | ||
| 延床面積 | 84,952.57㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 1990年2月23日 2003年11月26日増築 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 関電プロパティーズ | 取得年月日 | 2006年8月31日 | |
| (特記事項) 1.本物件の土地の一部には、大阪市高速電気軌道施設構築物の所有を目的として、大阪市高速電気軌道株式会社を地上権者とする区分地上権が設定されています。 2.本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 3.本物件はツイン21と屋根付き連絡通路である城見中央歩道橋で接続されています。当該歩道橋については、大阪市と信託受託者との間で歩道橋の維持管理に関する協定書が締結されており、また、本物件及びツイン21の信託受託者並びに本投資法人及び本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分(持分割合55%)を保有する受益者との間で、城見中央歩道橋の維持管理等に係る合意書が締結されており、信託受託者は、当該協定書及び当該合意書に基づく歩道橋の維持管理等に係る負担を行う必要があります。 4.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)準共有持分割合:45%。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来400%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は468.10%となっています。
(注3)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
(注4)本投資法人は、2018年9月5日付で「松下IMPビル」を信託財産とする信託受益権の準共有持分(持分割合55%)を譲渡しており、2018年12月31日現在において残りの準共有持分(持分割合45%)を保有していましたが、当該準共有持分(持分割合45%)についても、2019年3月8日付で譲渡しました。
<物件番号RO-1>コナミスポーツクラブ京橋
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市都島区東野田町一丁目8番2、8番3、8番5、8番7、8番15 | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市都島区東野田町一丁目8番17号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 2,339.35㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 400%/90%(注1) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺7階建 | ||
| 延床面積 | 9,433.34㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | スポーツセンター・駐車場 | 建築年月日 | 1999年6月22日 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注2) | 取得年月日 | 2006年8月31日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の建蔽率は本来80%であるところ、角地による割増を受け、建蔽率は90%となっています。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号RT-1>イオンモール津田沼
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 千葉県習志野市津田沼一丁目511番8、511番21、511番90、511番110 | ||
| 住居表示 | 千葉県習志野市津田沼一丁目23番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 29,397.03㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域(注1) | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 350%(注2)/100%(注3) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付5階建 | ||
| 延床面積 | 96,033.49㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 店舗・駐車場・倉庫 | 建築年月日 | 2003年9月19日 2007年12月10日増築 | |
| PM委託先 | 関電不動産開発 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注4) | 取得年月日 | 2006年8月31日 2007年12月10日(増築部分) | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の用途地域は、習志野市が2007年3月20日に決定した都市計画の変更により、商業地域となっています。
(注2)本物件に係る土地の容積率は(注1)記載の用途地域の変更により本来400%であるところ、新津田沼駅北口地区の地区計画により350%となっています。
(注3)本物件に係る土地の建蔽率は(注1)記載の用途地域の変更により本来80%であるところ、防火地域内にある耐火建築物であるため割増を受けています。
(注4)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号OO-5>MID今橋ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区今橋二丁目19番1 | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市中央区今橋二丁目3番16号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,187.43㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 627%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付11階建 | ||
| 延床面積 | 7,482.53㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・車庫 | 建築年月日 | 1990年10月31日 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 関電プロパディーズ | 取得年月日 | 2007年4月3日 | |
| (特記事項) 1.本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地については、一般の通行の用に供するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 2.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は627%となっています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OO-7>北浜MIDビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区道修町一丁目1番2、2番1、3番1、4番6、4番9 | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市中央区道修町一丁目6番7号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,802.49㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 925.40%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付18階建 | ||
| 延床面積 | 14,648.13㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・車庫・店舗 | 建築年月日 | 2008年2月22日 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 関電プロパディーズ | 取得年月日 | 2008年4月24日 | |
| (特記事項) 本物件は敷地の一部を公開空地として計画することにより、下記(注1)記載のとおり容積率の緩和を受けています。また、公開空地については、緑地を設置するとともに公開空地の維持管理等を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来800%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は925.40%となっています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OO-8>MID西本町ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市西区阿波座一丁目23番 | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市西区阿波座一丁目6番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 659.86㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 800%/100%(注1) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付9階建 | ||
| 延床面積 | 6,260.16㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 1989年3月15日(注2) | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 関電プロパディーズ | 取得年月日 | 2008年10月30日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
(注2)本物件の建物は、1967年2月20日に建築された建築物(RC地上3階付地下3階建)の地下部分を利用し、1989年に建て替えられています。
<物件番号OO-9>肥後橋MIDビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 大阪府大阪市西区江戸堀一丁目1番38 | ||
| 住居表示 | 大阪府大阪市西区江戸堀一丁目5番16号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 797.86㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 800%/100%(注) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付11階建 | ||
| 延床面積 | 6,519.63㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所 | 建築年月日 | 2010年1月18日 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 関電プロパディーズ | 取得年月日 | 2013年6月21日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号HR-1>ドーミーイン博多祇園
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区冷泉町46番地 | ||
| 住居表示 | 福岡県福岡市博多区冷泉町1番12号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,002.19㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 556%/100%(注1) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||
| 延床面積 | 5,633.28㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | ホテル | 建築年月日 | 2009年1月29日 | |
| PM委託先 | 関電プロパティーズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | -(注2) | 取得年月日 | 2013年9月30日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
(注2)本物件のエンドテナントが選定の上建物管理を委託しており、本投資法人又は信託受託者と建物管理委託先との間に契約関係はありません。
<物件番号OT-1>住友不動産上野ビル6号館
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都台東区東上野五丁目 34番16、34番37、34番39、34番43～46、34番50～51、34番63、37番10～11、 37番13～15 | ||
| 住居表示 | 東京都台東区東上野五丁目24番8号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,323.78㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 677.87%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付11階建 | ||
| 延床面積 | 9,631.83㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・車庫 | 建築年月日 | 1993年11月17日 | |
| PM委託先 | 住友不動産株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 住友不動産株式会社 | 取得年月日 | 2015年5月1日 | |
| (特記事項) 本物件のマスターリース契約により、本物件の所有者が将来本物件につき全部又は一部の譲渡を行う場合、同契約においてマスターリース業務を受託している住友不動産株式会社が優先的に買取交渉を行うことができる旨が定められています。 | ||||
(注1)本物件に係る土地の容積率は本来600%であるところ、総合設計制度の適用のため割増後容積率は677.87%となっています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OT-2>Gスクエア渋谷道玄坂
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都渋谷区道玄坂二丁目23番1、23番12、162番1、162番2、162番6、162番7、162番8、164番1、164番4 | ||
| 住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂二丁目11番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 918.49㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 714.76%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建 | ||
| 延床面積 | 6,565.87㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 2009年10月8日 | |
| PM委託先 | シービーアールイー株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | シービーアールイー株式会社 | 取得年月日 | 2015年8月3日 | |
| (特記事項) 本物件の土地の一部には、地下鉄道施設の保全を目的として、京王電鉄株式会社を地上権者とする区分地上権が設定されています。 | ||||
(注1)本物件は容積率800%の区域と600%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
(注2)本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建蔽率は100%となっています。
<物件番号OT-3>渋谷桜丘スクエア
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都渋谷区桜丘町109番7、109番8、109番13 | ||
| 住居表示 | 東京都渋谷区桜丘町31番15号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,200.08㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 704.31%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 | ||
| 延床面積 | 8,655.61 ㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 2010年3月15日 | |
| PM委託先 | シービーアールイー株式会社 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | シービーアールイー株式会社 | 取得年月日 | 2015年8月3日(土地準共有持分40%) 2017年2月1日(土地準共有持分60%、建物) | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件は容積率800%の区域と500%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は本来80%であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
<物件番号OT-4>横浜クリエーションスクエア
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 神奈川県横浜市神奈川区栄町5番1 | ||
| 住居表示 | 神奈川県横浜市神奈川区栄町5番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 5,244.81㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権(敷地権)(注1) | |||
| 容積率/建蔽率 | 530.97%(注2)/80% | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造アルミニューム板葺陸屋根地下1階付20階建 | ||
| 延床面積 | 21,054.60㎡ | |||
| 所有形態 | 区分所有権(注3) | |||
| 用途 | 事務所・店舗 | 建築年月日 | 1994年3月25日 | |
| PM委託先 | 株式会社第一ビルディング | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 株式会社第一ビルディング | 取得年月日 | 2015年8月3日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)敷地権割合:75.39917959%。本物件の土地は、隣接する区分所有建物であるヨコハマポートサイドレイナに係る土地と共通であり、本物件の建物及びヨコハマポートサイドレイナを一体として所有権敷地権が登記されています。なお、敷地面積はヨコハマポートサイドレイナに係る土地の面積も含んでいます。
(注2)本物件に係る土地の容積率は本来500%であるところ、割増により530.97%となっています。
(注3)専有面積割合:96.47%
<物件番号OT-5>キューブ川崎
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 神奈川県川崎市川崎区日進町1番13、1番14 | ||
| 住居表示 | 神奈川県川崎市川崎区日進町1番14号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 6,247.94㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 673%/80%(注) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建 | ||
| 延床面積 | 41,290.91㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所 | 建築年月日 | 1982年5月17日 | |
| PM委託先 | 株式会社第一ビルディング | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 株式会社第一ビルディング | 取得年月日 | 2015年8月7日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件は、建築基準法に基づく一団地認定を受けた区域内の不動産であり、川崎駅前日進町地区(変更)建築協定に基づき定められた容積率・建蔽率を記載しています。
<物件番号OT-6>東日本橋グリーンビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都中央区東日本橋二丁目32番1、32番5、32番6、32番8、32番21、32番22(注1) | ||
| 住居表示 | 東京都中央区東日本橋二丁目8番3号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 599.07㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 700%/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||
| 延床面積 | 4,210.72㎡ | |||
| 所有形態 | 区分所有権(注3) | |||
| 用途 | 事務所・車庫・倉庫・物置 | 建築年月日 | 1988年3月19日 | |
| PM委託先 | シービーアールイー株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | シービーアールイー株式会社 | 取得年月日 | 2015年12月21日 | |
| (特記事項) 本物件の土地の一部(32番22)には、通行を目的として、東京都中央区東日本橋二丁目32番17及び同32番20の土地を要役地とする地役権が設定されています。 | ||||
(注1)本物件に係る土地のうち、32番22については、本物件に係る建物の規約敷地となっています。また、本物件に係る建物の延床面積については、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権を保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は、本来80%であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
(注3)本物件は区分所有建物となっていますが、専有部分の全てを信託財産とする不動産信託受益権であり、他に区分所有者は存在しません。
<物件番号OT-7>笹塚センタービル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都渋谷区笹塚二丁目1番8、1番9 | ||
| 住居表示 | 東京都渋谷区笹塚二丁目1番6号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 3,032.26㎡ | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 388.37%(注1)/70%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建 | ||
| 延床面積 | 11,973.11㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 建築年月日 | 1995年3月2日 | |
| PM委託先 | 株式会社日本プロパティ・ソリューションズ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 株式会社日本プロパティ・ソリューションズ | 取得年月日 | 2017年3月22日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注1)本物件は容積率400%の区域と300%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は、本来60%であるところ、角地による緩和により70%となっています。
<物件番号OT-8>USCビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都江東区東陽四丁目1番9、1番44、1番60、1番61、1番66 | ||
| 住居表示 | 東京都江東区東陽四丁目11番38号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 4,565.21㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域、第二種住居地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 356.06%/78.40%(注) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 本棟:鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付8階建 附属建物:鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葦平家建 | ||
| 延床面積 | 18,506.16㎡(附属建物含む。) | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 本棟:事務所・駐車場 附属建物:塵芥室 | 建築年月日 | 1990年1月31日 2007年1月12日変更、一部取毀、増築 | |
| PM委託先 | ジョーンズラングラサール株式会社 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | ジョーンズラングラサール株式会社 | 取得年月日 | 2017年4月6日(準共有持分約46%(108分の50)) 2018年2月16日(準共有持分約54%(108分の58)) | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件は容積率500%の区域と300%の区域に跨って所在するため、加重平均後の許容容積率を記載しています。本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。また、用途地域が第二種住居地域である土地の建蔽率は、本来60%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は70%となります。なお、記載の建蔽率については、加重平均後の許容建蔽率を記載しています。
<物件番号OT-9>吉安神田ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都千代田区岩本町二丁目162番2、162番4、162番5、162番6、163番2、163番6 | ||
| 住居表示 | 東京都千代田区岩本町二丁目1番15号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 715.69㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 (注) | 600%/100% | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根9階建 | ||
| 延床面積 | 4,554.00㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 建築年月日 | 1989年5月9日 2008年8月11日一部取壊し | |
| PM委託先 | ジョーンズラングラサール 株式会社 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | ジョーンズラングラサール 株式会社 | 取得年月日 | 2018年2月16日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。
<物件番号OT-10>トヨタモビリティサービス本社ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都中央区日本橋浜町二丁目236番1、236番2、237番1、237番2 | ||
| 住居表示 | 東京都中央区日本橋浜町二丁目12番4号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 1,135.18㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率(注) | 700%/80% | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根10階建 | ||
| 延床面積 | 8,123.17㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所・店舗 | 建築年月日 | 2008年1月29日 | |
| PM委託先 | 株式会社ザイマックスアルファ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 株式会社ザイマックスアルファ | 取得年月日 | 2018年3月1日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)建蔽率が80%以下であることが建築基準法上の高さ制限適用除外の認定条件になっています。
<物件番号OT-11>M-City赤坂一丁目ビル
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 東京都港区赤坂一丁目1102番5 | ||
| 住居表示 | 東京都港区赤坂一丁目11番28号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 510.22㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 (注) | 700%/100% | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||
| 延床面積 | 3,308.20㎡ | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所 | 建築年月日 | 1985年3月1日 | |
| PM委託先 | シービーアールイー株式会社 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | シービーアールイー株式会社 | 取得年月日 | 2018年3月1日 | |
| (特記事項) 該当事項はありません。 | ||||
(注)本物件の用途地域が商業地域である土地の建蔽率は、本来80%ですが、防火地域内にある耐火建築物であることにより緩和され、適用される建蔽率は100%となります。
<物件番号OT-12>横浜アイランドタワー
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 神奈川県横浜市中区本町六丁目50番1 | ||
| 住居表示 | 神奈川県横浜市中区本町六丁目50番1号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 3,840.76㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権(敷地権)(注1) | |||
| 容積率/建蔽率 (注2) | 1,080%/80% | |||
| 建物 | 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付27階建 | ||
| 延床面積 | 41,154.75㎡ | |||
| 所有形態 | 区分所有権(注3) | |||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建築年月日 | 2003年2月28日 | |
| PM委託先 | 株式会社第一ビルディング | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | 株式会社第一ビルディング、株式会社アサヒファシリティズ(注4) | 取得年月日 | 2018年9月14日 | |
| (特記事項) 1.本投資法人は、2018年4月9日から起算して10年を経過するまでの間は、独立行政法人都市再生機構(以下「UR」といいます。)の承諾なく、(i)本物件及び本物件に係る信託受益権の全部又は一部について、第三者に移転することができず、(ii)本物件の全部又は一部について、抵当権、質権、留置権、先取特権若しくは譲渡担保権その他の担保を目的とする権利、地上権、永小作権、地役権、入会権、通行権、使用借権若しくは賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、変更し、若しくは移転することができず、(iii) 一定の例外を除き本物件を事務所・店舗・駐車場以外の用途に供すること等ができません。 2.本投資法人は、2018年4月9日から起算して10年を経過するまでの間は、URの承諾なく、本物件の資産運用業務を受託する者又は本物件の建物管理業務を受託する者を変更することができません。 | ||||
(注1)敷地権割合:89.57%。
(注2)本物件は容積率800%と600%の区域に跨って所在していますが、北仲通南地区再開発地区計画により許容容積率が1,080%に緩和されています。また、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物は建蔽率の制限を受けませんが、本物件の許容建蔽率は北仲通南地区再開発地区計画により80%に制限されています。
(注3)全体共用部分共有持分割合:93.41476%、高層棟一部共用部分共有持分割合:100%。
(注4)本物件の専有部についてはPM委託先である株式会社第一ビルディングが建物管理業務を受託していますが、本物件の区分所有者から構成される横浜アイランドタワー管理組合と株式会社アサヒファシリティズとの間で、本区分所有建物の全体共用部及び高層棟⼀部共用部に関して、2017年2月28日付建物総合管理業務委託契約(契約期間:2017年4月1日から2022年3月31日)が締結されており、これに基づき株式会社アサヒファシリティズが本区分所有建物の全体共用部及び高層棟一部共用部の建物管理業務を受託しています。そのため、両社を建物管理委託先として記載しています。
<物件番号OR-1>仙台キャピタルタワー
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | 地番 | 宮城県仙台市青葉区中央四丁目9番1、9番2、9番14、10番1、10番2、10番3、10番9、10番10 | ||
| 住居表示 | 宮城県仙台市青葉区中央四丁目10番3号 | |||
| 土地 | 敷地面積 | 3,420.02㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 容積率/建蔽率 | 500%/600%(注1)/100%(注2) | |||
| 建物 | 構造・階数 | 事務所棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付19階建 駐車場棟:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建 | ||
| 延床面積 | 23,702.00㎡(駐車場棟含む。) | |||
| 所有形態 | 所有権 | |||
| 用途 | 事務所棟:事務所、店舗 駐車場棟:車庫 | 建築年月日 | 1974年3月11日 | |
| PM委託先 | ジョーンズラングラサール 株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理委託先 | ジョーンズラングラサール 株式会社 | 取得年月日 | 2017年2月1日 | |
| (特記事項) 1.建築設備等の定期検査により、火気使用室の換気量不足及び排煙口の排煙風量不足が指摘されていましたが、排煙風量不足の点については、本書の日付現在、排煙機の入替え及び増設による是正対応を進めています。また、換気量不足の点については、飲食店舗廃止により換気の必要がなくなったため、是正対応が不要となりました。 2.本物件にはアスベスト材が使用されている箇所がありますが、定期的に実施している空気環境調査の結果により、安定した状態であることが確認されています。今後も継続して点検・記録等による管理を行う必要があります。 | ||||
(注1)本物件東側道路境界から50m以内の範囲は600%、50m超の範囲は500%となっています。
(注2)本物件に係る適用建蔽率は、本来80%であるところ、商業地域、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%になっています。
(ハ)個別信託不動産の収支状況
| 当期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日) | (単位:千円) |
| 物件名 | 住友不動産 上野ビル6号館 (注2) | Gスクエア 渋谷道玄坂 | 渋谷桜丘スクエア | 横浜クリエーションスクエア | キューブ川崎 | |
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | |
| 賃貸料 | - | 232,212 | 288,204 | 201,340 | 573,731 | |
| 共益費 | - | 28,501 | 52,105 | 92,507 | 83,035 | |
| 駐車場収入 | - | 3,390 | 4,980 | 12,104 | 2,700 | |
| 賃貸事業収入 | - | 264,103 | 345,290 | 305,952 | 659,467 | |
| 水道光熱費収入 | - | 18,913 | 27,573 | 13,024 | 53,438 | |
| 解約違約金 | - | 13,344 | - | 11,287 | - | |
| その他賃貸収入 | - | 1,350 | 2,686 | 667 | 4,484 | |
| その他賃貸事業収入 | - | 33,608 | 30,259 | 24,979 | 57,923 | |
| ①賃貸事業収益 | - | 297,712 | 375,550 | 330,931 | 717,390 | |
| 管理業務費 | - | 13,022 | 14,644 | 79,021 | 55,967 | |
| 水道光熱費 | - | 16,561 | 26,459 | 37,054 | 81,457 | |
| 公租公課 | - | 23,919 | 27,746 | 26,269 | 64,080 | |
| 損害保険料 | - | 155 | 201 | - | 742 | |
| 修繕費 | - | 6,217 | 5,893 | - | 22,200 | |
| その他賃貸事業費用 | - | 10,427 | 382 | 16,953 | 2,767 | |
| ②賃貸事業費用 | - | 70,304 | 75,326 | 159,299 | 227,216 | |
| ③NOI(①-②) | 187,873 | 227,408 | 300,223 | 171,632 | 490,174 | |
| ④減価償却費 | 36,883 | 31,569 | 54,316 | 25,083 | 52,150 | |
| ⑤固定資産除却損 | - | - | - | - | - | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 150,990 | 195,838 | 245,907 | 146,548 | 438,024 | |
| 物件名 | 東日本橋 グリーンビル | 笹塚センタービル | USCビル | 吉安神田ビル | トヨタモビリティ サービス本社ビル (注2) | |
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | |
| 賃貸料 | 51,857 | 205,045 | 178,121 | 74,917 | - | |
| 共益費 | 23,804 | 48,485 | 84,367 | 18,771 | - | |
| 駐車場収入 | 3,300 | 7,289 | 12,770 | 7,806 | - | |
| 賃貸事業収入 | 78,962 | 260,820 | 275,260 | 101,495 | - | |
| 水道光熱費収入 | 5,355 | 10,439 | 24,405 | 10,425 | - | |
| 解約違約金 | - | - | - | - | - | |
| その他賃貸収入 | 2,656 | 1,067 | 8,600 | 272 | - | |
| その他賃貸事業収入 | 8,011 | 11,507 | 33,005 | 10,698 | - | |
| ①賃貸事業収益 | 86,973 | 272,327 | 308,266 | 112,194 | - | |
| 管理業務費 | 7,109 | 22,072 | 23,186 | 6,863 | - | |
| 水道光熱費 | 7,370 | 19,755 | 32,540 | 9,106 | - | |
| 公租公課 | 6,131 | 24,745 | 12,939 | 94 | - | |
| 損害保険料 | 82 | 219 | 368 | 89 | - | |
| 修繕費 | 1,002 | 40,431 | 5,150 | 1,928 | - | |
| その他賃貸事業費用 | 377 | 473 | 409 | 304 | - | |
| ②賃貸事業費用 | 22,073 | 107,697 | 74,595 | 18,388 | - | |
| ③NOI(①-②) | 64,900 | 164,629 | 233,671 | 93,805 | 199,400 | |
| ④減価償却費 | 9,165 | 21,025 | 31,719 | 5,327 | 42,303 | |
| ⑤固定資産除却損 | - | - | - | - | - | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 55,735 | 143,604 | 201,951 | 88,478 | 157,097 | |
| 物件名 | M-City 赤坂一丁目ビル | 横浜 アイランドタワー (注3) | ツイン21 | 松下IMPビル (注4) | MID REIT 京橋ビル (注2)(注5) | |
| 運用日数 | 184日 | 109日 | 184日 | 184日 | 65日 | |
| 賃貸料 | 82,046 | 260,514 | 1,712,530 | 476,791 | - | |
| 共益費 | 4,501 | 114,628 | 433,307 | 70,414 | - | |
| 駐車場収入 | 552 | - | 72,800 | 40,977 | - | |
| 賃貸事業収入 | 87,100 | 375,142 | 2,218,637 | 588,183 | - | |
| 水道光熱費収入 | 6,797 | 154 | 150,567 | 60,398 | - | |
| 解約違約金 | - | - | - | - | - | |
| その他賃貸収入 | 447 | 325 | 46,947 | 10,899 | - | |
| その他賃貸事業収入 | 7,245 | 479 | 197,515 | 71,297 | - | |
| ①賃貸事業収益 | 94,345 | 375,622 | 2,416,153 | 659,481 | - | |
| 管理業務費 | 6,546 | 71,190 | 315,081 | 110,012 | - | |
| 水道光熱費 | 9,333 | 10,792 | 269,320 | 93,984 | - | |
| 公租公課 | 22 | - | 197,301 | 111,838 | - | |
| 損害保険料 | 68 | 676 | 2,854 | 1,218 | - | |
| 修繕費 | 4,754 | 42,969 | 127,658 | 20,580 | - | |
| その他賃貸事業費用 | 1,916 | 7,941 | 22,372 | 7,724 | - | |
| ②賃貸事業費用 | 22,642 | 133,571 | 934,588 | 345,358 | - | |
| ③NOI(①-②) | 71,703 | 242,050 | 1,481,564 | 314,122 | 10,924 | |
| ④減価償却費 | 3,445 | 60,079 | 450,212 | 211,554 | 7,518 | |
| ⑤固定資産除却損 | - | - | - | - | - | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 68,257 | 181,971 | 1,031,351 | 102,568 | 3,405 | |
| 物件名 | MID今橋ビル | 北浜MIDビル | MID 西本町ビル | 肥後橋 MIDビル | 仙台 キャピタルタワー | |
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | |
| 賃貸料 | 80,698 | 222,640 | 70,030 | 89,521 | 183,189 | |
| 共益費 | 4,874 | 49,253 | 6,718 | 19,872 | 44,664 | |
| 駐車場収入 | 8,079 | 8,568 | 3,347 | 2,493 | 19,602 | |
| 賃貸事業収入 | 93,652 | 280,462 | 80,095 | 111,887 | 247,457 | |
| 水道光熱費収入 | 7,696 | 40,992 | 10,110 | 12,336 | 16,241 | |
| 解約違約金 | - | - | - | - | - | |
| その他賃貸収入 | 191 | 1,383 | 1,648 | 235 | 2,064 | |
| その他賃貸事業収入 | 7,887 | 42,375 | 11,758 | 12,572 | 18,305 | |
| ①賃貸事業収益 | 101,540 | 322,838 | 91,854 | 124,460 | 265,762 | |
| 管理業務費 | 14,022 | 29,924 | 10,909 | 12,603 | 39,523 | |
| 水道光熱費 | 9,030 | 28,346 | 9,872 | 10,816 | 37,057 | |
| 公租公課 | 12,094 | 22,427 | 8,346 | 12,928 | 24,982 | |
| 損害保険料 | 165 | 248 | 104 | 129 | 419 | |
| 修繕費 | 7,129 | 8,003 | 39,700 | 2,102 | 26,939 | |
| その他賃貸事業費用 | 400 | 862 | 775 | 830 | 421 | |
| ②賃貸事業費用 | 42,842 | 89,813 | 69,709 | 39,409 | 129,343 | |
| ③NOI(①-②) | 58,697 | 233,025 | 22,144 | 85,050 | 136,418 | |
| ④減価償却費 | 24,820 | 39,104 | 20,978 | 22,290 | 22,858 | |
| ⑤固定資産除却損 | - | - | - | - | - | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 33,877 | 193,920 | 1,166 | 62,760 | 113,560 | |
| 物件名 | イオンモール 津田沼 | コナミスポーツ クラブ京橋 (注2) | ドーミーイン 博多祇園 (注2) | 当期合計 (注2) | |
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | ||
| 賃貸料 | 726,000 | - | - | 6,240,983 | |
| 共益費 | - | - | - | 1,293,278 | |
| 駐車場収入 | - | - | - | 230,323 | |
| 賃貸事業収入 | 726,000 | - | - | 7,764,585 | |
| 水道光熱費収入 | - | - | - | 491,308 | |
| 解約違約金 | - | - | - | 24,631 | |
| その他賃貸収入 | - | - | - | 88,837 | |
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | 604,778 | |
| ①賃貸事業収益 | 726,000 | - | - | 8,369,363 | |
| 管理業務費 | 2,520 | - | - | 888,442 | |
| 水道光熱費 | - | - | - | 737,317 | |
| 公租公課 | 61,839 | - | - | 673,870 | |
| 損害保険料 | 730 | - | - | 9,127 | |
| 修繕費 | 2,642 | - | - | 417,158 | |
| その他賃貸事業費用 | - | - | - | 77,145 | |
| ②賃貸事業費用 | 67,732 | - | - | 2,803,063 | |
| ③NOI(①-②) | 658,267 | 45,464 | 73,145 | 5,566,300 | |
| ④減価償却費 | 115,187 | 18,520 | 19,425 | 1,325,541 | |
| ⑤固定資産除却損 | - | - | - | - | |
| ⑥賃貸事業利益(③-④-⑤) | 543,079 | 26,943 | 53,720 | 4,240,759 | |
(注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)テナントから開示について同意が得られていないため、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外は記載していません。
ただし、当期合計には、NOI、減価償却費及び賃貸事業利益以外の数値も含めて記載しています。
(注3)横浜アイランドタワーは、2018年9月14日に取得しています。
(注4)松下IMPビルは、2018年9月5日付で、不動産信託受益権の準共有持分55%を譲渡し、2018年12月31日現在において残りの準共有持分45%を保有しています。
(注5)MID REIT京橋ビルは、2018年9月4日付で譲渡しています。
(ニ)主要な不動産等に関する情報
保有資産のうち、当期の総賃貸事業収入の合計に占める割合が10%以上のものの状況は以下のとおりです。
| 物件名 | ツイン21 |
| テナント数(注1) | 107 |
| 賃貸事業収入(千円) | 2,218,637 |
| 賃貸事業収入の合計に占める割合(%) | 28.6 |
| 賃貸面積(㎡)(注2) | 80,816.42 |
| 賃貸可能面積(㎡)(注3) | 82,304.84 |
| 最近5年間の稼働率(%)(注4) | |
| 2014年6月30日 | 95.5 |
| 2014年12月31日 | 94.9 |
| 2015年6月30日 | 97.6 |
| 2015年12月31日 | 97.6 |
| 2016年6月30日 | 98.0 |
| 2016年12月31日 | 97.7 |
| 2017年6月30日 | 98.2 |
| 2017年12月31日 | 97.8 |
| 2018年6月30日 | 98.1 |
| 2018年12月31日 | 98.2 |
(注1)「テナント数」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数(貸室に限り、倉庫、ホール、駐車場等のみを賃借しているテナントは含みません。)を記載しています。同一のテナントが複数の賃貸借契約に基づき複数の貸室を賃借している場合、それぞれ個別のテナントとして数え、その合計を記載していますが、同一のテナントが同一物件内に複数の貸室を賃借している場合は、1テナントとして数えています。
(注2)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。)を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、2018年12月31日現在における賃貸可能な面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場等の面積は含みません。)を記載しています。
(注4)「稼働率」は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。
(注5)記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
(ホ)主要なテナントの概要
保有資産について、2018年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積が、同日時点の全ての資産の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
なお、物件については、本投資法人をマスターリース会社とするマスターリース(マスターリース会社である本投資法人がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人である信託受託者に支払う「パス・スルー型」のマスターリース)の形態を取っています。
| テナント名称 (業種) | 入居 物件名 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 年間賃料 (千円) (注2) (注4) | 敷金・ 保証金 (千円) (注3) (注4) | 全賃貸面積に占める割合 (注4) | 契約形態 (注5) | 契約満了日(注5) | 契約更改の 方法 (注5) |
| イオンリテール 株式会社 (卸売・小売業) | イオンモール 津田沼 | 101,210.44 | 1,452,000 | 2,000,000 | 27.9% | 定期建物 賃貸借 | 2023年 9月29日 | 更新なし |
| パナソニック 株式会社 (電気機器) | ツイン21 | 40,914.84 | 1,930,735 | 1,483,561 | 11.3% | 普通賃貸借 | 2022年 3月31日 | 期間満了6ヶ月前に相手方に対し、文書による解約の通知がないときは、2年間継続され、以後も同様。 |
| 松下IMPビル | 130.16 | 5,196 | 2,598 | 0.0% | 普通賃貸借 | 2019年 5月31日 | 期間満了6ヶ月前に相手方に対し、文書による解約の通知がないときは、2年間継続され、以後も同様。 |
(注1)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場の面積は含みません。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注2)「年間賃料」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された月額賃料(売上歩合賃料等は歩合部分等を含まず最低保証賃料に基づいて算出しています。)及び月額共益費の合計を12倍して記載しています(貸室に係る賃料及び共益費に限り、倉庫等に係る賃料及び共益費は含みません。)。また、水道光熱費収入等は含みません。
(注3)「敷金・保証金」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約等に基づく敷金及び保証金(貸室に限り、倉庫等に係る敷金・保証金は含みません。)の残高を記載しています。
(注4)記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
(注5)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい賃貸借契約等の内容を記載しています。
(ヘ)主要な(賃貸面積上位)10テナントの概要
2018年12月31日現在において、特定のテナントに対する賃貸面積の、同日時点の全ての資産の全賃貸面積に占める割合の上位10位までのテナントは、以下のとおりです。
| テナント名(注1) | 入居物件名 | 契約満了日(注2) | 賃貸面積 (㎡) (注3) | 全賃貸面積に 占める割合 (%) (注4) |
| イオンリテール株式会社 | イオンモール津田沼 | 2023年9月29日 | 101,210.44 | 27.9 |
| パナソニック株式会社 | ツイン21 松下IMPビル | 2022年3月31日 | 41,045.00 | 11.3 |
| 独立行政法人都市再生機構 | 横浜アイランドタワー | 2028年4月8日 | 13,031.37 | 3.6 |
| 株式会社コナミスポーツクラブ | コナミスポーツクラブ京橋 | (注5) | 9,586.26 | 2.6 |
| 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構 | 横浜アイランドタワー | (注5) | 9,491.68 | 2.6 |
| 三菱電機プラントエンジニアリング 株式会社 | 住友不動産上野ビル6号館 | (注5) | 6,459.17 | 1.8 |
| 株式会社ザイマックス | トヨタモビリティサービス本社ビル | 2020年2月29日 | 6,123.81 | 1.7 |
| 株式会社共立メンテナンス | ドーミーイン博多祇園 | 2029年3月31日 | 5,397.66 | 1.5 |
| TAC株式会社 | 渋谷桜丘スクエア | (注5) | 5,296.78 | 1.5 |
| 東京電力パワーグリッド株式会社 | USCビル | 2019年5月31日 | 4,911.76 | 1.4 |
| 合計 | 202,553.93 | 55.8 | ||
(注1)「テナント名」は、マスターリース会社がエンドテナントから受領する賃料と同額の賃料を賃貸人に支払う「パス・スルー型」のマスターリースが行われている場合にはエンドテナントの名称を記載しています。
(注2)複数の賃貸借契約等がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の満了日を記載しています。
(注3)「賃貸面積」は、2018年12月31日現在における有効な賃貸借契約書等に表示された面積(貸室面積に限り、倉庫、ホール、駐車場の面積は含みません。)を記載しています。なお、準共有物件の場合には、物件全体に係る面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じて記載しています。
(注4)「全賃貸面積に占める割合」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が、「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。
(注5)「契約満了日」については、テナントから開示について同意が得られていないため、記載していません。
(ト)地震リスク評価報告書及び建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、運用資産について、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、目視可能な範囲での現地調査、構造図面・構造計算書をもとに、地震応答解析に基づき建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価を行い、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の2019年3月付の地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づく本投資法人の各保有資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
また、本投資法人は、本投資法人の各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社、株式会社安井建築設計事務所、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス、株式会社東京建築検査機構及びSOMPOリスクマネジメント株式会社(注)より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社、株式会社安井建築設計事務所、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス、株式会社東京建築検査機構及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注)SOMPOリスケアマネジメント株式会社の商号は、2018年10月1日、SOMPOリスクマネジメント株式会社に変更されました。以下同じです。
なお、本書の提出日現在、本投資法人の保有資産について、地震保険は付保していません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 地震リスク評価報告書 | 建物状況評価報告書 | |
| PML値(予想最大損失率)(%) (注1) | 長期修繕費用 見積り額(千円)(注3) | 作成者 報告書作成日 | ||
| OO-1 | ツイン21 | 3.9 | 9,457,240 (注4) | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| OO-2 | 松下IMPビル(注5) | - (注5) | 3,406,580 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| RO-1 | コナミスポーツクラブ京橋 | 6.3 | 85,300 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| RT-1 | イオンモール津田沼 | 4.1 | 550,400 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| OO-5 | MID今橋ビル | 6.9 | 309,910 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| OO-7 | 北浜MIDビル | 3.4 | 286,650 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| OO-8 | MID西本町ビル | 6.1 | 252,050 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年6月 |
| OO-9 | 肥後橋MIDビル | 6.2 | 98,480 | 株式会社安井建築設計事務所 2015年6月 |
| HR-1 | ドーミーイン博多祇園 | 0.4 | 25,410 | 株式会社安井建築設計事務所 2015年6月 |
| OT-1 | 住友不動産上野ビル6号館 | 3.2 | 399,700 | 日建設計コンストラクション・ マネジメント株式会社 2015年3月 |
| OT-2 | Gスクエア渋谷道玄坂 | 4.2 | 81,512 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2015年6月 |
| OT-3 | 渋谷桜丘スクエア | 3.3 | 133,286 | 株式会社イー・アール・エス 2016年12月 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 地震リスク評価報告書 | 建物状況評価報告書 | |
| PML値(予想最大損失率)(%) (注1) | 長期修繕費用 見積り額(千円)(注3) | 作成者 報告書作成日 | ||
| OT-4 | 横浜クリエーションスクエア | 4.5 | 491,167 (注6) | 株式会社東京建築検査機構 2015年6月 |
| OT-5 | キューブ川崎 | 7.0 | 1,306,350 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2015年6月 |
| OT-6 | 東日本橋グリーンビル | 10.4 | 146,898 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2015年12月 |
| OR-1 | 仙台キャピタルタワー | 0.2 | 642,578 (注7) | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2016年12月 |
| OT-7 | 笹塚センタービル | 4.1 | 411,192 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2017年2月 |
| OT-8 | USCビル | 4.8 | 367,888 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2016年12月 |
| OT-9 | 吉安神田ビル | 8.7 | 124,670 | SOMPOリスクマネジメント 株式会社 2017年9月 |
| OT-10 | トヨタモビリティサービス本社ビル | 5.1 | 201,330 | SOMPOリスクマネジメント 株式会社 2017年4月 |
| OT-11 | M-City赤坂一丁目ビル | 8.4 | 111,457 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 2017年8月 |
| OT-12 | 横浜アイランドタワー | 3.0 | 741,463 (注8) | SOMPOリスクマネジメント 株式会社 2018年7月 |
| 合 計 | 2.1 (注2) | 19,631,511 | ― | |
(注1)「PML値」とは、不動産・保険業界において「予想最大損失」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられています。ただし、統一された評価方法はなく、目的や用途に応じて様々な方法で評価が行われています。
本書においては、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「PML値(予想最大損失)」と定義しています。ここで再現期間475年の予想損失はBELCAガイドラインにおける「50年間での超過確率10%の損失」に相当します。分析においては、現地調査、建物状況や設計図書との整合性の確認、及び構造検討に基づき、建物に固有な損失率曲線(地震動の大きさと損失の関係)を求め、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用いてPML値を評価しています。ただし、予想損失は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2)「松下IMPビル」を除くポートフォリオ全体(21物件)のPML値を意味します。
(注3)「長期修繕費用見積り額」は、上記表に記載の作成者による建物状況評価報告書に基づく今後12年間に必要と予測される修繕に係る費用を記載しています。
(注4)建物全体(附属建物等を含みます。)を合算した金額です。
(注5)本投資法人は、2018年9月5日付で「松下IMPビル」を信託財産とする信託受益権の準共有持分(持分割合55%)を譲渡しており、残りの準共有持分(持分割合45%)についても2019年3月8日に譲渡しています。そのため、2019年3月付の地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書にはPML値が記載されていません。なお、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成の2018年1月付の地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づくPML値は、3.6です。
(注6)一棟の建物全体について算出された数値に専有面積割合(96.47%)を乗じた数値を記載しています。
(注7)事務所棟に係る長期修繕費用見積り額586,683千円及び駐車場棟に係る長期修繕費用見積り額55,895千円の合計額を記載しています。
(注8)一棟の建物全体について算出された数値に、本投資法人が保有する部分に対応する割合(全体共用部分共有持分割合:93.41476%、高層棟一部共用部分共有持分割合:100%)を乗じた数値を記載しています。
(注9)記載未満の数値について、金額は切捨てにより記載しています。
(チ)設計者、施工者及び建築確認機関の概要
2018年12月31日現在の各保有資産における設計者、施工者及び建築確認機関は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 建築確認機関 |
| OO-1 | ツイン21 | 株式会社日建設計 | 鹿島建設・竹中工務店・熊谷組共同企業体、大成建設・奥村組・鴻池組・清水建設共同企業体、株式会社大林組、西松建設株式会社 | 大阪市 |
| OO-2 | 松下IMPビル | 株式会社日建設計 | 鹿島建設・大林組・熊谷組・戸田建設・錢高組・前田建設工業・松村組共同企業体 | 大阪市 (注1) |
| RO-1 | コナミスポーツクラブ京橋 | 株式会社熊谷組 | 株式会社熊谷組 | 大阪市 |
| RT-1 | イオンモール津田沼 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 財団法人 日本建築センター(注2) |
| OO-5 | MID今橋ビル | 株式会社赤松菅野 建築設計事務所 | 鹿島建設・錢高組共同企業体 | 大阪市 |
| OO-7 | 北浜MIDビル | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 財団法人 日本建築総合 試験所(注3) |
| OO-8 | MID西本町ビル | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 大阪市 |
| OO-9 | 肥後橋MIDビル | 株式会社竹中工務店 | 株式会社竹中工務店 | 株式会社 日本確認検査 センター |
| HR-1 | ドーミーイン博多祇園 | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 日本ERI 株式会社 |
| OT-1 | 住友不動産 上野ビル6号館 | 株式会社協立建築 設計事務所 | 株式会社竹中工務店東京本店 | 東京都 |
| OT-2 | Gスクエア渋谷道玄坂 | 株式会社久米設計 | 株式会社フジタ | 東京都 |
| OT-3 | 渋谷桜丘スクエア | 株式会社日本設計 | 東急建設株式会社 | 株式会社J建築 検査センター |
| OT-4 | 横浜クリエーション スクエア | 住宅・都市整備公団(注4) | 株式会社フジタ | 横浜市 |
| OT-5 | キューブ川崎 | 株式会社松田平田 坂本設計事務所 (注5) | 株式会社竹中工務店 | 川崎市 |
| OT-6 | 東日本橋 グリーンビル | フジタ工業株式会社 東京支店 一級建築士事務所 (注6) | フジタ工業株式会社 東京支店(注6) | 東京都中央区 |
| OR-1 | 仙台キャピタルタワー | 株式会社日建設計大阪事務所一級建築士事務所 | 戸田建設株式会社仙台支店 | 仙台市 |
| OT-7 | 笹塚センタービル | 株式会社日総建 | 大成建設株式会社 | 東京都 |
| OT-8 | USCビル | 株式会社下永瀬設計 事務所 | 清水建設株式会社 | 東京都江東区 |
| OT-9 | 吉安神田ビル | 湯浅商事株式会社一級建築士事務所 | 清水建設株式会社 | 東京都 |
| OT-10 | トヨタモビリティサービス本社ビル | 大成建設株式会社一級建築士事務所 | 大成建設株式会社東京支店 | 財団法人 日本建築センター(注2) |
| OT-11 | M-City赤坂一丁目ビル | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 東京都港区 |
| OT-12 | 横浜アイランドタワー | 都市基盤整備公団神奈川地域支社 | 竹中・清水・戸田建設工事共同事業体 | 横浜市 |
(注1)ガーデンチャペル増築工事の建築確認機関は、「財団法人日本建築センター」です。
(注2)「財団法人日本建築センター」は、2011年4月1日付で「一般財団法人日本建築センター」へ名称変更をしています。
(注3)「財団法人日本建築総合試験所」は、2012年4月1日付で「一般財団法人日本建築総合試験所」へ名称変更をしています。
(注4)「住宅・都市整備公団」は、1999年10月1日付で解散しています。
(注5)「株式会社松田平田坂本設計事務所」は、2001年に「株式会社松田平田設計」へ名称変更をしています。
(注6)「フジタ工業株式会社」は、2002年に「株式会社フジタ」へ名称変更をしています。
(リ)運用資産の資本的支出
A.資本的支出の予定
保有資産において、すでに実施を開始し、又は現在計画している修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものについては以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分経理される部分が含まれている場合があります。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額 (百万円) | ||
| 総額 | 当 期 支払額 | 既支払 総 額 | |||
| ツイン21 (大阪市中央区) | 南プラザ改修 | 自 2019年3月 至 2019年5月 | 83 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 雑排水管更新 | 自 2018年12月 至 2019年6月 | 70 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | パークアベニュー改修 | 自 2019年7月 至 2019年10月 | 63 | - | - |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 基準階空調機制御改修 | 自 2018年6月 至 2019年2月 | 61 | - | - |
| 仙台キャピタルタワー (仙台市青葉区) | 自動制御盤更新 | 自 2019年3月 至 2019年6月 | 60 | - | - |
(注)記載未満の数値について、金額は切捨てにより記載しています。
B.期中に行った資本的支出
保有資産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は582百万円であり、当期費用に区分された修繕費417百万円と併せ、999百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 工事期間 | 工事金額 (百万円) |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 雑排水管更新 | 自 2018年5月 至 2018年12月 | 79 |
| ツイン21 (大阪市中央区) | エスカレーター更新 | 自 2017年12月 至 2018年11月 | 54 |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 熱源2次ポンプ更新 | 自 2018年4月 至 2018年11月 | 53 |
| 横浜アイランドタワー (横浜市中区) | 電力監視盤、課金システム機器更新 | 自 2018年7月 至 2018年12月 | 36 |
| ツイン21 (大阪市中央区) | 低層部トップライト廻り改修 | 自 2018年10月 至 2018年12月 | 34 |
| その他不動産等 | その他資本的支出 | 323 | |
| 合計 | 582 |
C.長期修繕計画のために積み立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| 営業期間 | 第16期 自2014年 1月1日 至2014年 6月30日 | 第17期 自2014年 7月1日 至2014年 12月31日 | 第18期 自2015年 1月1日 至2015年 6月30日 | 第19期 自2015年 7月1日 至2015年 12月31日 | 第20期 自2016年 1月1日 至2016年 6月30日 | |
| 当期首積立金残高 | (百万円) | 659 | 580 | 702 | 577 | 781 |
| 当期積立額 | (百万円) | 428 | 440 | 458 | 550 | 801 |
| 当期積立金取崩額 | (百万円) | 507 | 317 | 583 | 346 | 350 |
| 次期繰越額 | (百万円) | 580 | 702 | 577 | 781 | 1,232 |
| 営業期間 | 第21期 自2016年 7月1日 至2016年 12月31日 | 第22期 自2017年 1月1日 至2017年 6月30日 | 第23期 自2017年 7月1日 至2017年 12月31日 | 第24期 自2018年 1月1日 至2018年 6月30日 | 第25期 自2018年 7月1日 至2018年 12月31日 | |
| 当期首積立金残高 | (百万円) | 1,232 | 1,546 | 1,539 | 1,581 | 389 |
| 当期積立額 | (百万円) | 801 | 851 | 817 | 298 | 12 |
| 当期積立金取崩額 | (百万円) | 488 | 858 | 775 | 1,490 | 401 |
| 次期繰越額 | (百万円) | 1,546 | 1,539 | 1,581 | 389 | - |
(注)第25期の期中より長期修繕計画のための金銭の積立ては行わないこととしました。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
