有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成31年1月1日-令和1年6月30日)

(1)【資産の評価】
① 1口当たりの純資産額の算出
本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4)計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出します。
1口当たりの純資産額 =(総資産の資産評価額-負債総額)÷ 発行済投資口の総口数
② 資産評価の方法
(イ)本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資法人計算規則、投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従い、以下のとおり運用資産の種類毎に定めます(規約第32条第1項)。
A.不動産、不動産の賃借権及び地上権(規約第28条第1項第1号、第2号①、②又は⑦に定めるもののうち左記に該当するもの)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
B.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(規約第28条第1項第2号③、⑦又は⑧に定めるもののうち左記に該当するもの)
信託財産がA.に掲げる資産の場合はA.に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
C.信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(規約第28条第1項第2号④又は⑧に定めるもののうち左記に該当するもの)
信託財産の構成資産がA.に掲げる資産の場合は、A.に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
D.不動産に関する匿名組合出資持分(規約第28条第1項第2号⑤又は⑧に定めるもののうち左記に該当するもの)
不動産に関する匿名組合出資持分の構成資産がA.からC.までに掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
E.信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(規約第28条第1項第2号⑥又は⑧に定めるもののうち左記に該当するもの)
信託財産である不動産に関する匿名組合出資持分についてD.に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
F.有価証券(規約第28条第1項第3号に定めるもの)
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額(金融商品取引所における取引価格、認可金融商品取引業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。)を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定された価額のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
G.有価証券等(規約第28条第2項第1号②及び③に定めるもの)
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用いるものとします。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価するものとします。
H.金銭債権(規約第28条第2項第1号④に定めるもの)
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
I.金銭の信託の受益権(規約第28条第2項第1号⑤に定めるもの)
信託財産の構成資産がF.からH.まで又はK.の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価するものとします。
J.デリバティブ取引に係る権利(規約第28条第2項第2号に定めるもの)
(ⅰ)金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
基準日における当該取引所の最終価格(終値、終値がなければ気配値(公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値))に基づき算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
(ⅱ)金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
(ⅲ)一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
K.その他
上記に定めがない場合には、投信法、投資信託協会の規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行により付されるべき評価額をもって評価します。
(ロ)資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記(イ)と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします(規約第32条第2項)。
A.不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
B.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が上記A.に掲げる資産の場合は上記A.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額
(ハ)資産評価の基準日は、本投資法人の各決算期とします。ただし、規約第28条第1項第3号及び第2項に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします(規約第32条第3項)。
(ニ)公表方法及び投資者による照会方法
1口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています(投資法人計算規則第58条、第68条)。貸借対照表を含む計算書類等は、各営業期間毎に作成され(投信法第129条)、役員会により承認された場合には遅滞なく投資主に対してその旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます(投信法第131条)。
1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
(照会先)
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 オフィス本部
東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
電話番号 03-5293-4150