- #1 その他投資資産の主要なもの（連結）
(注2)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約等に記載された不動産等の売買代金の金額)を記載しています。
(注3)「貸借対照表計上額」は、土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品の取得価額(取得に係る諸費用を含みます。)の合計額から減価償却累計額を控除した価額です。
(注4)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)に基づき、各不動産鑑定士(鑑定評価機関)による鑑定評価額(第17期決算日(平成27年5月末日)を価格時点として各鑑定評価機関が収益還元法に基づく価格を標準として算出した価額によります。)を記載しています。不動産の期末算定価格については、後記「C.期末算定価格の概要」(注1)をご参照ください。
2015/08/26 10:25- #2 利害関係人との取引制限（連結）
⑤ 不動産の管理の委託
⑥ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、①資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
2015/08/26 10:25- #3 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
C.第二種金融商品取引業
D.宅地建物取引業
E.貸金業
2015/08/26 10:25- #4 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 |
| 代表取締役兼副社長執行役員企画部、コンプライアンス部、監査部、ファンド会計部管掌投資パフォーマンス室、投資一任室担当 | 新橋 健一 | 昭和53年4月平成9年6月平成11年6月平成14年4月平成15年4月平成15年6月平成16年4月平成18年7月平成22年7月平成24年4月平成24年6月平成24年10月平成25年4月平成26年4月平成26年10月 | 野村證券株式会社 入社同社 広報部長同社 総務企画部長同社 取締役リスク・マネジメント部兼システム企画部担当同社 取締役 職域本部兼投資信託・年金業務本部担当同社 執行役 職域本部兼投資信託・年金業務本部担当同社 取締役日本証券業協会政策本部長野村土地建物株式会社 顧問野村不動産投資顧問株式会社 代表取締役副社長同社 代表取締役副社長財務会計本部長嘱託同社 代表取締役兼副社長執行役員ファンドマネジメント部、投資責任者、投資顧問室、財務部、ファンド会計部、監査部、コンプライアンス部、企画部、事業推進室管掌同社 代表取締役兼副社長執行役員ファンドマネジメント部、投資責任者、財務部、ファンド会計部、監査部、コンプライアンス部、企画部管掌同社 代表取締役兼副社長執行役員企画部、コンプライアンス部、監査部、ファンド会計部管掌投資パフォーマンス室担当同社 代表取締役兼副社長執行役員企画部、コンプライアンス部、監査部、ファンド会計部管掌投資パフォーマンス室、投資一任室担当(現職) | - |
| 代表取締役兼専務執行役員資産投資部、投資運用企画部、NOF運用部、NRF運用部、NMF運用部、NPR運用部管掌リサーチ室担当最高戦略責任者嘱託 | 黒川 洋 | 平成2年4月平成21年4月平成24年4月同 年 同 月平成24年6月平成25年4月平成26年4月平成27年4月 | 野村不動産株式会社 入社同社 法人カンパニー ペアシステム事業部長同社 法人カンパニー 開発事業一部長株式会社ジオ・アカマツ 取締役野村不動産株式会社 都市開発事業本部 開発事業一部長同社 執行役員都市開発事業本部 建築部、商業施設事業部、物流施設事業部担当 資産開発部長嘱託同社 執行役員都市開発事業本部 商業施設事業部、物流施設事業部担当野村不動産投資顧問株式会社 代表取締役兼専務執行役員資産投資部、投資運用企画部、NOF運用部、NRF運用部、NMF運用部、NPR運用部管掌 リサーチ室担当 最高戦略責任者嘱託(現職) | - |
- #5 投資リスク（連結）
F.PM会社に係るリスク
G.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
H.建築基準法等の規制に係るリスク
2015/08/26 10:25- #6 投資方針（連結）
(イ)投資対象
本投資法人が不動産関連資産へ投資する際には、不動産関連資産の本体をなす不動産(地上権及び不動産の賃借権を含みます。以下、本「A.居住用施設特化型」において同じ。)又はその裏付けとなる不動産の用途を、主として居住用施設(当該不動産が土地、地上権又は土地の賃借権である場合においては、主として居住用施設の用に供される建物の敷地とします。)とします(規約第28条第1項)(注)。
(注)複数の不動産関連資産を一括して取得する場合には、当該不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産全体の過半につき、その用途が居住用施設であるときは、当該不動産関連資産全てを取得することがあります。
2015/08/26 10:25- #7 投資法人の機構（連結）
また、投資法人以外の不動産ファンド等との関係では、ローテーション・ルールにおいて、原則として不動産ファンド等の取得優先順位は本投資法人に劣後するものと定められており、本投資法人とは競合関係に立たない仕組みが設けられています。
なお、不動産等案件情報のうち、当該物件が共有又は区分所有建物(受益権の準共有等を含みます。)である又はその他の理由によって、いずれかのファンド運用部室長が運用又は投資助言を担当するファンド等が他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先交渉権を有している場合には、当該ファンド等を担当するファンド運用部室長が優先的に取得検討を行うものとします。
具体的な運用の概要は、次のとおりです。資産運用会社がオフィス・居住用施設その他様々な用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものでない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出し、コンプライアンス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、当該不動産等案件情報受付票に係る不動産等案件情報が、特定のファンド等との関係においてのみ取得の検討が行われるべき特別案件情報(売却先のファンド等又はその範囲を限定された案件情報、及び特定のファンド等に係るファンド運用部室長以外のファンド運用部室長が取得検討を行うことが売主若しくは資産運用会社の顧客(潜在的顧客を含みます。以下同じです。)に対する義務に違反し又は売主若しくは資産運用会社の顧客に対する背信的行為にあたる又はあたるおそれのある案件情報をいいます。以下同じです。)に該当すると判断した場合を除き、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。案件情報受付会議において、各ファンド運用部室長は、各々が運用又は投資助言を担当するファンド等の投資方針等を踏まえた初期判定を行うものとします。
2015/08/26 10:25- #8 注記表（連結）
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法金利スワップ取引については特例処理を採用しています。② ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利③ ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。④ ヘッジの有効性の評価の方法ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地(3) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の取得原価に算入しています。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
- #9 管理報酬等（連結）
(注4)「直近6営業期間」には当該営業期間を含みます。なお、設立後から第5期の営業期間までは「設立後の全ての営業期間」とします。
(注5)建物に係る消費税及び地方消費税相当額分を除きます。
(注6)投信法に定める利害関係人等、又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等から取得した場合においては、その売買代金(建物に係る消費税及び地方消費税相当額分を除く。)に0.5%を上限として別途本投資法人及び資産運用会社の間で合意する料率を乗じた金額とします。
2015/08/26 10:25- #10 課税上の取扱い（連結）
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | 平成24年4月1日～平成29年3月31日 | 平成29年4月1日～ |
| 土地(一般) | 1.5% | 2.0%(原則) |
| 建物(一般) | 2.0%(原則) |
| 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% |
(ロ)不動産取得税
本投資法人が平成29年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
- #11 資産の評価（連結）
A.不動産、不動産の賃借権及び地上権(規約第29条第1項(1)、(2)①又は②に定めるもの)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法によります。但し、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合に限り他の評価方法に変更することができるものとします。
B.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(規約第29条第1項(2)③に定めるもの)
2015/08/26 10:25- #12 運用体制、資産運用会社の概況（連結）
また、投資法人以外の不動産ファンド等との関係では、ローテーション・ルールにおいて、原則として不動産ファンド等の取得優先順位は本投資法人に劣後するものと定められており、本投資法人とは競合関係に立たない仕組みが設けられています。
なお、不動産等案件情報のうち、当該物件が共有又は区分所有建物(受益権の準共有等を含みます。)である又はその他の理由によって、いずれかのファンド運用部室長が運用又は投資助言を担当するファンド等が他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先交渉権を有している場合には、当該ファンド等を担当するファンド運用部室長が優先的に取得検討を行うものとします。
具体的な運用の概要は、次のとおりです。資産運用会社がオフィス・居住用施設その他様々な用途の不動産等に係る案件情報を入手した場合、当該情報が既に案件情報受付会議において検討されたものであるか否かを確認し、既に検討されたものでない場合には、遅滞なく不動産等案件情報受付票を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出し、コンプライアンス・オフィサーは、不動産等案件情報受付票を受領した場合、当該不動産等案件情報受付票に係る不動産等案件情報が、特定のファンド等との関係においてのみ取得の検討が行われるべき特別案件情報(売却先のファンド等又はその範囲を限定された案件情報、及び特定のファンド等に係るファンド運用部室長以外のファンド運用部室長が取得検討を行うことが売主若しくは資産運用会社の顧客(潜在的顧客を含みます。)に対する義務に違反し又は売主若しくは資産運用会社の顧客に対する背信的行為にあたる又はあたるおそれのある案件情報をいいます。以下同じです。)に該当すると判断した場合を除き、遅滞なく案件情報受付会議を開催し、当該不動産等案件情報の取得検討を優先的に行うファンド等を決定します。案件情報受付会議において、各ファンド運用部室長は、各々が運用又は投資助言を担当するファンド等の投資方針等を踏まえた初期判定を行うものとします。
2015/08/26 10:25- #13 附属明細表（連結）
(注1) 建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに土地の増加は、主に当期にプライムアーバン中目黒Ⅱ、プライムアーバン長原上池台、プライムアーバン西荻窪Ⅱの3物件を取得したことにより、減少は、主に当期において、プライムアーバン芦花公園、プライムアーバン大井町、プライムアーバン日野、プライムアーバン南行徳Ⅲ、プライムアーバン烏山を譲渡したことによるものです。
また、当期において信託契約の終了に伴い、プライムアーバン錦糸公園、プライムアーバン大森、プライムアーバン中目黒、プライムアーバン田町、プライムアーバン三軒茶屋、プライムアーバン勝どきを信託受益権から不動産に所有形態を変更したことにより、建物、構築物、工具、器具及び備品並びに土地が増加し、信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品並びに信託土地が減少をしております。
2015/08/26 10:25
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
