- #1 その他の関係法人の概況（連結）
(イ)リーシング業務
(ロ)建物運営管理業務
(ハ)工事施工管理業務
2026/04/22 16:06- #2 その他投資資産の主要なもの（連結）
(注3) 「敷地面積」及び「延床面積」は、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。
(注4) 「所有形態」の欄には、権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権(区分所有権)、「借」は借地権を示しています。
(注5) 「期末算定価額」は、アークヒルズ サウスタワーを除く各物件については、2026年1月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、2026年1月31日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
2026/04/22 16:06- #3 利害関係人との取引制限（連結）
e.以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
ⅰ.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)
2026/04/22 16:06- #4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
本資産運用会社は次の事業を営むことを目的としています。
・ 宅地建物取引業
・ 宅地建物取引業法第50条の2第1項に規定する取引一任代理等の業務
2026/04/22 16:06- #5 投資リスク（連結）
(ロ)賃貸借契約に関するリスク
(ハ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ニ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
2026/04/22 16:06- #6 投資方針（連結）
本投資法人が、こうした「都市」への投資とその価値向上を実現するための重要なパートナーとして位置付けているのが、森ビル株式会社を中核とする森ビルグループです。本投資法人は、森ビル株式会社の出資を受けて設立され、そのノウハウや経営理念を受け継ぐ本資産運用会社に資産の運用を委託しています。そして、東京都心部において大規模再開発を次々に実現してきた森ビルグループの開発力及び情報収集力を活用して、主としてプレミアムエリアの希少な物件の取得を行っていきます。更に、同グループが培ってきたプロパティ・マネジメント(以下「PM」といいます。)、タウンマネジメント等を駆使した物件管理能力等を活かしながら、運用資産の価値向上を図ります。
本投資法人の名称「ヒルズ」とは、森ビルグループが長い歳月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称です。森ビル株式会社は、その経営理念において、「細分化した土地を集約し、建物を高層化することで、足元に広いオープンスペースを備えた職住近接型のコンパクトシティを創造し、『安全・安心』、『環境と緑』、『文化・芸術』をキーワードに、豊かな都市生活を提案」しています。かかる経営理念を具現化した大規模プロジェクトのブランド名が「ヒルズ」です。また、「丘」を意味する「ヒル」の複数形である「ヒルズ」という名称は、アークヒルズ、愛宕グリーンヒルズ、六本木ヒルズ、オランダヒルズ、表参道ヒルズ、麻布台ヒルズに代表されるように、従前の地形の起伏と記憶を活かし、複数の丘や谷、坂を開発に織り込みながら、緑の再生・復活とともに立体的な土地利用を図るという、森ビルグループの都市づくりの思想を表しています。更に、「ヒルズ」には、「都市化と緑化」、「伝統と革新」、「経済と文化」、「普遍と個性」、「グローバルとローカル」、「刺激と安らぎ」といった、一見対照的なものを融合し、より高い次元で統合するという意味も含まれています。
本投資法人は、こうした森ビルグループの総合力を成長の原動として活用し、「ヒルズ」に象徴されるような21世紀のライフスタイル、ワークスタイルをリードすると考えるエリア及び物件を中心とする選別的な投資、すなわち「Investment in the city～『都市』への投資」を通じて、ポートフォリオの着実な成長と投資主価値の最大化を図ります。
2026/04/22 16:06- #7 投資法人の仕組み（連結）
| 運営上の役割 | 名称 | 関係業務の内容 |
| ブランドライセンス会社 | 森ビル株式会社 | 2006年6月29日付で本投資法人との間で、商標使用許諾契約(以下「ブランドライセンス契約」ということがあります。)を締結しました。森ビル株式会社は、かかる契約に基づき、本投資法人に対して、「森ヒルズリート/MORI HILLS REIT」及び「m」マークの商標の使用を許諾しています。 |
| プロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。) | 森ビル株式会社 | 本投資法人は、本書の日付現在、ラフォーレ原宿(底地)を除く各物件につき、以下の業務(以下「PM業務」と総称します。)を森ビル株式会社に委託しています。(イ) リーシング業務(ロ) 建物運営管理業務(ハ) 工事施工管理業務(ニ) 会計経理補助業務、経費支払補助業務(ホ) その他補助業務(ヘ) その他上記に付随する業務 |
(注)森ビル株式会社は、本資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。以下同じです。)であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人(以下「特定関係法人」といいます。)に該当します。森ビル株式会社との間の取引の概要については、後記「5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの (イ)信託不動産の概要 c. 主なテナントへの賃貸借の概要」、同「e. 利害関係者への賃貸借の概要」及び「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (3)利害関係人等との取引状況」をご参照ください。なお、森ビル株式会社の親会社である森喜代株式会社も、本資産運用会社の親会社として特定関係法人に該当しますが、同社との間には取引関係はありません。
③ 匿名組合出資等の仕組み
- #8 投資法人の機構（連結）
本資産運用会社では、以下のような検証システムを通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度にあわせて、必要かつ適正なレベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会及び本投資法人の役員会に報告されています。
まず、本資産運用会社は、投資開発部において、資産の取得又は売却に伴う各種リスク(主に不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産に伴うリスク、共有物件に伴うリスク、開発物件に関するリスク、有害物質に関するリスク)について、資産運用部において、資産の運用管理に伴う各種リスク(主に賃貸借契約に関するリスク、災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等のリスク)について、財務部において、本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて、経理部において、事務処理等に関する各種リスクについて、総務部において、システム関連等に関する各種リスクについて、企画部において、本投資法人のディスクロージャー等に関する各種リスクについて、各々調査を行います。なお、各部においては、担当業務に係るESGに関する各種リスクについても調査を行います。そして、これらのリスクについて、コンプライアンス部を中心にリスク管理を行います。
また、必要に応じて、投資委員会、コンプライアンス委員会に諮り、これらのリスクについて検討するとともに、リスクの管理状況を定期的に取締役会及び本投資法人の役員会に報告しています。
2026/04/22 16:06- #9 注記表（連結）
| 4.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。② ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利③ ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。④ ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。ただし、ヘッジ対象とヘッジ手段に関する重要な条件が同一であり、ヘッジ開始時及びその後も継続して、相場変動又はキャッシュ・フロー変動を完全に相殺するものと想定することができる場合は、有効性の判定を省略しています。また、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の判定を省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託預金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。a.信託現金及び信託預金b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産c.信託預り敷金及び保証金② 控除対象外消費税等の処理方法資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
- #10 管理報酬等（連結）
※不動産には、不動産を主たる信託財産とする信託受益権を含むものとします。下記b.について同じです。
※物件数の算定上、原則として土地は1画地を1件として、建物は1棟(区分所有建物を含みます。)を1件として算定することとし、本投資法人及び会計事務受託者が協議の上決定します。ただし、土地及びかかる土地上の建物(区分所有建物を含みます。)についてはまとめて1件として算定し、同一物件でも別部門管理されている場合は、それぞれ1件と算定します。下記b.について同じです。
b.本件一般事務のうち決算業務に係る報酬は、決算期毎に下記の算式を上限として、その物件構成に応じて本投資法人及び会計事務受託者が別途合意して定める額とします。会計事務受託者は各決算期の3ヶ月後から15日以内に当該決算期分の報酬金額を本投資法人に請求し、本投資法人は会計事務受託者に対して、請求のあった決算期分の報酬金額を、営業期間の末日から5ヶ月以内に、会計事務受託者の指定する銀行口座へ送金する方法で支払うものとします。
2026/04/22 16:06- #11 課税上の取扱い（連結）
本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | 2027年3月31日まで | 2027年4月1日から2029年3月31日まで | 2029年4月1日以降 |
| 土地(一般) | 1.5% | 1.5% | 2.0%(原則) |
| 建物(一般) | 2.0%(原則) | 2.0%(原則) |
| 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% | 上記の通り |
b.不動産取得税
本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
- #12 資産の評価（連結）
(イ)不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、定額法を採用することが、正当な事由により適当ではなくなった場合で、かつ投資家保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の評価方法に変更することができるものとします。
(ロ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
2026/04/22 16:06
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
