有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(2022/08/01-2023/01/31)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、その規約に従い、投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行います。
本投資法人より資産運用の委託を受けた本資産運用会社は、本規約上の目的を達成するため、「安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産(注)への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、主に、単身・小家族世帯をターゲットとし、東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っていきます。
(注) 以下「A.居住用資産への投資」において定義します。
A.居住用資産への投資
本投資法人は、主として居住の用に供される賃貸用不動産(以下「居住用資産」といいます。)が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産(後記「(2)投資対象/①投資対象の種別/A./(ロ)不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」において定義します。)に対して投資を行います。当該居住用資産の中でも、収益の安定性という特性を備えた一般の賃貸住宅(以下「賃貸住宅」といいます。)を中心に投資を行っていく方針です。
本投資法人は、成長性を重視した投資を行うため、社会・経済環境の変化の中で、世帯数の増加に伴い賃貸住宅のニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族世帯向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行っていきます。
本投資法人は、「コンフォリア」シリーズとして開発又は運用する賃貸住宅を東急不動産ホールディングスグループから取得するほか、東急不動産ホールディングスグループ以外からも「コンフォリア」シリーズのコンセプトに合致する賃貸住宅を取得し、これらの物件はいずれも「コンフォリア」シリーズの物件として運用していく方針です。
(コンフォリアシリーズ)
「コンフォリア」シリーズは、「住まいは単なる器ではない」という発想から生み出された「その上の、暮らし心地へ。」をキーコンセプトに、心地よさ、満足を意味する「comfort」と、場所を表す「ia」を組み合わせた、東急不動産がプロデュースする、都市を自由に豊かに生きる人々のための賃貸レジデンスです。
また、「コンフォリア」シリーズは、4つのアドバンテージ「Location」、「Quality」、「Safety」、「Service」を掲げ、利便性だけではない様々な「その上」で、期待を超える暮らし心地を提供いたします。なお、東急不動産の開発物件のみならず「コンフォリア」シリーズのコンセプト・基準に合致する第三者の開発物件も「コンフォリア」シリーズとして運用されています。
本投資法人は、「コンフォリア」ブランドのより一層の拡大・発展が「コンフォリア」シリーズの認知度の向上につながると同時に、本投資法人のキャッシュ・フローの極大化、投資主価値の向上をもたらすと考えており、本投資法人と「コンフォリア」シリーズは共に成長していけるものと考えています。
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループが有する様々な経験・ノウハウを活用しながら、上記のとおり賃貸住宅を中心としたポートフォリオを構築していく方針ですが、これに加えて、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るために、高齢化社会の進展に対応した「シニア住宅」、ライフスタイルの多様化に応える「サービスアパートメント」、大学生による安定的な需要に支えられた「学生マンション(学生寮)」等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅(これらを総称して「運営型賃貸住宅」といいます。)に対しても投資を行う方針です。「シニア住宅」、「サービスアパートメント」及び「学生マンション(学生寮)」等の具体的な内容については、後記「⑤ポートフォリオ構築方針/C.投資基準/(ロ)運営型賃貸住宅への投資基準」をご参照ください。
また、本投資法人は、東京圏(対象エリアの範囲については、後記「⑤ポートフォリオ構築方針/B.投資エリア」をご参照ください。)だけではなく、東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地に所在する居住用資産に対しても投資を行う方針です。
B.東急不動産ホールディングスグループの活用
本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産ディベロッパーであり、住宅事業を中心に人々の暮らし・生活に関わる様々な事業を展開、拡大してきた企業グループです。東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに形成した総合不動産ディベロッパーとしてのノウハウの他、人々の暮らし・生活に係るニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています。
本投資法人の資産価値の向上のための戦略は、資産規模の拡大(外部成長戦略)と、資産取得後の資産価値の維持・向上(内部成長戦略)に大別されますが、これらの成長戦略においては、いずれも東急不動産ホールディングスグループの活用が重要な役割を果たしています。
まず、外部成長戦略として、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、スポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産ホールディングスグループのうち7社(具体的には、東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター、株式会社東急イーライフデザイン、株式会社イーウェル及び株式会社東急スポーツオアシスを意味し、以下「サポート会社」と総称します。)との間でそれぞれサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急不動産及びサポート会社毎にその強みを精査し、本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです。
また、本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループからの情報提供に基づく資産取得のみならず、かかるメンバーが東急不動産ホールディングスグループでの開発・運営等で培った資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用し、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミングを機動的に捉え、競争力の高い資産取得に努めます。
一方、東急不動産ホールディングスグループには不動産等の運営・管理を中核事業とする企業が含まれます。本投資法人は、内部成長戦略として、これら東急不動産ホールディングスグループをプロパティ・マネジメント会社として積極的に活用し、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行うことにより本投資法人の資産価値の維持・向上を図る方針です。
本投資法人は、上記のような東急不動産ホールディングスグループの事業と本資産運用会社及び本投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖(かかる一連の価値の連鎖を以下「東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」といいます。)が、本投資法人の資産規模拡大(外部成長)及び資産価値の維持・向上(内部成長)の両面において本投資法人の価値を高めるものと認識しています。
本資産運用会社は、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い不動産の継続的な取得(外部成長)と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理(内部成長)を行い、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します。
なお、本投資法人は、上記のとおり東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用する一方、第三者性を確保した資産運用に係る意思決定フロー、投資主と東急不動産との利益の共同化手法を策定することで、投資主利益の重視を目指したガバナンス体制の整備・充実を図ります。ガバナンス体制の詳細については、前記「1 投資法人の概況/(4)投資法人の機構/②投資法人の運用体制」をご参照ください。
② 外部成長戦略
本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します。
A.外部成長の実績
本投資法人は、2010年8月31日に初めて資産を取得以後、追加的に取得及び譲渡を実施した結果、2023年1月31日時点で保有資産は148物件、取得価格の合計283,182百万円となりました。
また、本投資法人は、スポンサーとのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するサポート会社とのサポート契約に基づく物件取得を基軸としつつも、本資産運用会社独自の情報ルートにより物件取得ルートの拡充に努めています。今後もスポンサー及びその他東急不動産ホールディングスグループからの取得に加え、積極的に外部売主からの取得を推進することで着実な資産規模の拡大を目指します。
本投資法人は、機動的かつ柔軟な資産取得を目的として、これまでブリッジファンド(本投資法人が資金調達その他の理由から自ら買主となって不動産等を取得することが難しい場合に、一旦、別の投資用ビークルが当該不動産等を取得し、本投資法人において資金調達その他の問題が解決された時点において当該投資用ビークルから当該不動産等を取得する手法をいいます。)を活用していますが、これに加えて、さらに質の高い資産を取得し、資産規模の拡大を図る手段として、東急不動産のウェアハウジング機能(東急不動産が、本投資法人の申入れに応じて本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有することをいいます。)も活用していく方針です。
なお、下図は、本投資法人の物件取得ルートについて概念的に図式化したものです。
(多様な物件取得ルートの活用)
B.東急不動産とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループの情報力・情報ネットワークの活用
本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、投資法人と東急不動産の相互の利益向上を図るため、東急不動産との間で以下の合意をしています。本資産運用会社とスポンサーである東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。
(スポンサーサポート契約書の概要)
上記に加えて、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して東急不動産ホールディングスグループのうちサポート会社7社(東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター、株式会社東急イーライフデザイン、株式会社イーウェル及び株式会社東急スポーツオアシス)との間でそれぞれサポート契約を締結しています。
(東急リバブル株式会社との間のサポート契約書の概要)
(株式会社東急コミュニティーとの間のサポート契約書の概要)
(東急住宅リース株式会社との間のサポート契約書の概要)
(株式会社学生情報センターとの間のサポート契約書の概要)
(株式会社東急イーライフデザインとの間のサポート契約書の概要)
(株式会社イーウェルとの間のサポート契約書の概要)
(株式会社東急スポーツオアシスとの間のサポート契約書の概要)
C.本資産運用会社独自の情報力・情報ネットワークの活用
東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループの有する不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために、本資産運用会社は、本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社各社との間のサポート契約に基づき、東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループとの間で、情報提供に係る協力体制を構築しています。さらに、東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては、必要な人材の確保のための協力体制(東急不動産からの人材の派遣を含みます。)についても構築しています。本資産運用会社には、かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他、その他賃貸住宅の開発・運営・管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています。
本投資法人は、かかるメンバーが有する高い専門性及び、東急不動産ホールディングスグループにおいて培った幅広い情報ネットワークを活用することにより、外部成長を図ります。
③ 内部成長戦略
本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自のノウハウを用いることで、ポートフォリオの安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
A.内部成長の実績
本投資法人は、ポートフォリオの収益向上を目的として、東急不動産ホールディングスグループのサポート及び本資産運用会社独自のノウハウを最大限活用し、個別の物件・住戸毎の特性に合わせたきめ細やかなリーシング活動を行ってきたことに加え、物件競争力の確保、工事費用の削減、管理費用の削減及び付帯収入の向上のための様々な施策を実施しています。具体的には、テナントニーズを踏まえた追加設備の設置、相見積りや集中発注による工事金の削減や、適切に共用部管理メニューを設定し無駄を排除することにより管理費削減等を行ってきました。
B.東急不動産ホールディングスグループのプロパティ・マネジメント、アセット・マネジメント及びファンド・マネジメント能力の活用
(イ)プロパティ・マネジメント能力の活用
中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、原則として、J‐REIT保有物件における実績が豊富であり、かつ「コンフォリア」シリーズの物件に精通している東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント会社を選定する方針です。特に、東急不動産ホールディングスグループのプロパティ・マネジメント会社である東急住宅リースは、グループならではの「コンフォリア」シリーズへの深いブランド理解のもと、きめ細やかな募集活動と厳正な入居審査により、良質なテナントソーシングを行います。
(ロ)アセット・マネジメント及びファンド・マネジメント能力の活用
東急不動産ホールディングスグループの私募ファンド・マネジメント会社である東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社や本資産運用会社が運用する他の投資法人において、各種ファンドの運営、不動産の取得・運営・管理等の業務を経験した人材の人事交流を含めた、東急不動産ホールディングスグループ間での人事交流を図ることで、アセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に蓄積し、本投資法人の運営全般における質の高いマネジメントを実現します。
C.本資産運用会社独自のノウハウの活用
東急不動産ホールディングスグループの有する不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために、本資産運用会社は、本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社との間のサポート契約に基づき、東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループとの間で、情報提供に係る協力体制を構築しています。さらに、東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては、必要な人材の確保のための協力体制(東急不動産からの人材の派遣を含みます。)についても構築しています。本資産運用会社には、かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他、その他住宅の開発・運営・管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています。
本投資法人は、かかるメンバーが有する独自ノウハウを活用することにより、ポートフォリオの安定収益の確保及び資産価値の維持向上を目指します。
④ フォワード・コミットメントに関する方針
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済及び物件の引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合、市場環境、資金調達環境の変化等の事情等による悪影響をできるだけ小さくするために、契約締結日から決済及び物件の引渡日までの期間をできるだけ短くし、原則として、当該期間が3ヶ月間を超えることがないようにするか、本投資法人が負担するリスクを小さくするための措置(例えば、資金調達ができない場合には違約金をなくして又は配当原資に比して過大とならない違約金をもって売買契約を解約することができる等の特約を締結すること等がこれに該当します。)を講じます。
フォワード・コミットメント等をした場合、売買契約の解約条件を公表する等、当該フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。
⑤ ポートフォリオ構築方針
A.投資対象
本投資法人は、主として居住の用に供される賃貸用不動産に投資を行うため、一部に店舗、事務所、駐車場等が複合する物件が投資対象に含まれる可能性がある他、居住用資産が所在する借地権が設定された土地(以下「底地」といいます。)にも投資する可能性があります。居住用資産のうち、賃貸住宅への投資比率は80%～100%(取得価格ベース)とします。また、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るため、今後需要が見込まれる運営型賃貸住宅にも投資を行う方針です。なお、運営型賃貸住宅への投資比率は0%～20%(取得価格ベース)とします。
(注)投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地上に存在する居住用資産の種類によって算出するものとします。
B.投資エリア
本投資法人は、近年の職住近接志向や人口の都心回帰により、東急沿線エリアを含む、主として賃貸需要が厚く見込める、東京都心(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。)、準都心(東京都心以外の東京23区をいいます。以下同じです。)、その他東京圏(東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。別段の記載がある場合を除き、以下同じです。)のうち、東京都心及び準都心を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア)に立地する居住用資産に投資を行います。なお、当該エリアへの投資比率は80%～100%(取得価格ベース)とします。
また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るため、その他中核都市(東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地)に立地する居住用資産にも投資を行う方針です。個別の投資にあたっては、不動産特性や周辺賃貸事情に留意し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長に適う投資を行います。
本投資法人が投資エリアとして規定している具体的な対象地域は以下のとおりです。
(注)投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地の所在するエリアによって算出するものとします。
C.投資基準
個々の居住用資産の物件の取得時の選別にあたっては、当該物件の予想収益の他、下表のとおり立地、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、テナント、環境・地質等、築年数等について十分に調査を実施し、総合的に検討した上で、当該物件の取得の是非及び条件を決定します。
(イ)賃貸住宅への投資基準
(注1) 「PML」とは、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合をいいます。PMLの算出にあたっては、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
(注2) 「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。
(注3) 「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務返済金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ)運営型賃貸住宅への投資基準
本投資法人は、運営型賃貸住宅への投資に際しては、原則として運営型賃貸住宅に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託する方針とし、上記「(イ)賃貸住宅への投資基準」に記載の基準(商品性の違いを鑑み、①、②、⑥は適用しないものとします。)を総合的に勘案して、物件への投資の是非及び条件を決定するものとします。なお、本投資法人が投資対象とする運営型賃貸住宅の類型のうち、代表的なものは以下のとおりです。
(ハ)その他
上記(イ)及び(ロ)に加えて、本投資法人の居住用資産の取得に際しては、下記の項目にも留意し、多角的な分析を行った上で、最終的な投資判断を行います。
D.デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象となる居住用資産の選定にあたって、経済的調査、物理的調査及び法的調査等のデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスは、第三者である専門家への委託に基づき、各種報告書・評価書を取得し、これらの内容を参考に、下記事項を調査の上、本資産運用会社にて投資の可否を総合的に判断します。
なお、運営型賃貸住宅についても上記デュー・ディリジェンス基準に基づき行うものとしますが、経済的調査については運営型賃貸住宅の種別・特性に応じて個別に調査するものとします。
E.不動産に関する匿名組合出資持分への投資方針
不動産に関する匿名組合出資持分(後記「(2)投資対象/①投資対象の種別/A./(イ)不動産等/(ⅶ)」をご参照ください。)への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資を行うものとします。
・ 不動産に関する匿名組合出資持分の裏付けとなる不動産等が前記「C.投資基準」に適合した資産であること。
・ 不動産に関する匿名組合出資持分の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。
F.ヘルスケア施設の取引を行う場合の留意事項
本資産運用会社は、本投資法人の運用対象としてヘルスケア施設(運営型賃貸住宅におけるシニア住宅のうち、高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法第29条に規定する「有料老人ホーム」及び同法第5条の2第6項に基づく「認知症高齢者グループホーム」をいいます。)の取引を行う場合、利用者に不安を抱かせることのないよう、以下の事項に配慮するものとします。
(イ)投資法人の仕組みの周知
本資産運用会社は、オペレーターが利用者に本投資法人の仕組み並びに本投資法人の実績及び取組み等を十分に周知させるよう、オペレーターに働きかけ、必要に応じて本資産運用会社自らも利用者に周知活動を行うものとします。
(ロ)ヘルスケア施設の適切な運営の確認
本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、施設の状態、利用料及び契約内容等について、関係法令に適合しているものであるかどうかの確認や、地方公共団体による通知等への対応状況の確認などを、自ら又は外部専門家へのモニタリングに係る業務の委託を通じて、行うものとします。なお、当該外部専門家には、ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解しているコンサルタント会社等を選任するものとします。
(ハ)ヘルスケア施設の適切な運営の確保
本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、オペレーターに対し、利用料及び契約内容等に関して、投資法人とオペレーターの賃貸借契約書又はこれに代わる協定書、覚書等において、オペレーターが投資法人の運用対象となるヘルスケア施設に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるよう、オペレーターとの交渉に努めるものとします。
(ニ)その他
(イ)から(ロ)に関しては、利用者に不安を惹起することがないようにするため、一般社団法人投資信託協会が定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則等を遵守するものとします。
⑥ ポートフォリオ運用管理方針
本投資法人は、以下の方針に従ってポートフォリオの運用管理を行います。ただし、運営型賃貸住宅においては、下記A及びBに関しては、運営型賃貸住宅の種別・特性に応じて個別に検討するものとします。
A.リーシング戦略
地域別・物件別にテナント需給動向を綿密に調査・分析し、テナント需要の多い時期においては重点的広告宣伝活動等により、需要の早期取り込み、テナント入替えの期間短縮化を目指します。また、上記の活動を行うに当たり、運用資産毎にリーシング計画を策定します。不動産の特性に応じた計画的なリーシング活動の展開により、空室期間の短縮、賃料水準の維持・向上を図ります。
B.プロパティ・マネジメント会社の選定・モニタリング
選定にあたっては、原則として、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用することを目的とし、東急住宅リースを中心とした東急不動産ホールディングスグループに委託するものとします。委託(東急不動産ホールディングスグループ以外のプロパティ・マネジメント会社への委託を含みます。)に際しては、以下の点を満たしていることを条件とします。なお、業務委託を受ける東急不動産ホールディングスグループが利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当する場合は、下記の要件に加えて利害関係者取引規程に従い、当該者に対する委託により委託者に不利益が生じるおそれがないことが確認された場合にのみ、当該者に対する業務委託を行うものとします。
・ 国内証券取引所上場企業若しくはその子会社・関連会社、又は資本金が1億円以上であること
・ プロパティ・マネジメント業務経験が3年以上あり、業務が適切に遂行される能力があると認められること
・ 直近の3年間に、重大な法令違反、不祥事等の発生した事実のないこと、その他法令等の遵守態勢に問題がないこと
・ 報酬水準が市場水準の範囲内にあること、取引コスト等に関し、委託者たる本投資法人に不利益が生じないこと
本投資法人は、保有する居住用資産から安定した収益を享受するためには日常的なテナント及び不動産の管理といったプロパティ・マネジメント業務の質の高さが必要不可欠であると考えています。したがって、本投資法人では、本資産運用会社がプロパティ・マネジメント会社の業務を定期的にモニタリングし、上記の委託評価基準及び下記の更新基準を充足できない場合は、契約の更新をしないものとします。
・ 委託期間中にプロパティ・マネジメント契約に違反する事実がないこと
・ 委託期間中に重要な事項についての報告、金銭に関する精算業務に不適切な事実がないこと
・ 業務が適切に遂行される体制・能力があると認められること
C.修繕・資本的支出に関する方針
本投資法人は、中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。
また、テナントのライフスタイルの変化に即応し、稼働率の維持・向上を図るため、随時リニューアル計画の策定及び工事を実施していきます。
D.保有不動産への付保方針
本投資法人は、災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、及び第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有不動産について付保します。
また、本投資法人は主として東京圏への投資を前提としているため、地震リスクに配慮し、個別物件のPML値が15%以上の場合には対象物件につき原則として地震保険を付保します。付保にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して付保の内容を判断します。
E.売却方針
本投資法人は、収益の安定性を維持するため、長期的な不動産の保有を原則としますが、市場環境等を勘案し、適宜、個別運用資産の売却の検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から判断します。
・ 不動産市況の見通し
・ 当該運用資産の周辺の開発予測
・ 当該運用資産の収益見通し
・ 当該運用資産に係る投資額予測(修繕費及び資本的支出)
・ 当該運用資産の資産価値の増減見通し
・ ポートフォリオ全体の構成
F.資産運用計画
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について資産運用計画書を策定し、計画的な運用を行います。また、資産運用計画は、原則として、本投資法人の各決算期毎に見直し、変更されるものとします。なお、資産運用計画書の見直しが必要となるような著しい環境の変化が生じた場合等は、適宜、資産運用計画書の修正や見直しを行います。
⑦ 財務方針
A.基本方針
本投資法人は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減により投資主価値の最大化を図ります。
(イ)安定性
・ 財務健全性の確保のための適切なLTVでの運用
・ 本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達
・ リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
(ロ)機動性
・ 追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
(ハ)効率性
・ 効率的なキャッシュ・マネジメント
・ 安定運用に基づく低廉な調達レートの確保
B.財務戦略
本投資法人は、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意し、エクイティ・ファイナンス(投資口の追加発行)やデット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行)等を実施します。また、資金余力の確保に留意したLTV水準を維持することで、バランスシートのコントロールを適切に行います。
(イ)エクイティ・ファイナンス(投資口の追加発行)
・ 資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下)に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
(ロ)デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)
・ 機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあります。
・ コミットメント・ラインを設定し、借入れを実行することがあります。
・ 運用資産上に担保を設定することがあります。
・ 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがあります。
・ 借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
・ 本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高の合計金額が占める割合をいい、60%を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
・ 劣後投資法人債を発行する場合、その発行条件(利回り等)によっては投資主の利益を損ねるおそれがあることを踏まえ、当該発行による資金調達の必要性や発行条件の妥当性等について慎重に判断するものとします。
(ハ)キャッシュ・マネジメント(現預金等)
・ 資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
⑧ 情報開示方針
本投資法人は、法令・諸規則の定めに従い、投資家に対する透明性を確保するため、適切と判断される重要情報をタイムリーに開示します。また、本投資法人は、正確な情報を公平かつ分かり易く開示するよう努めるとともに、法令・諸規則等を遵守します。
① 基本方針
本投資法人は、その規約に従い、投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行います。
本投資法人より資産運用の委託を受けた本資産運用会社は、本規約上の目的を達成するため、「安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産(注)への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、主に、単身・小家族世帯をターゲットとし、東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っていきます。
(注) 以下「A.居住用資産への投資」において定義します。
A.居住用資産への投資
本投資法人は、主として居住の用に供される賃貸用不動産(以下「居住用資産」といいます。)が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産(後記「(2)投資対象/①投資対象の種別/A./(ロ)不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」において定義します。)に対して投資を行います。当該居住用資産の中でも、収益の安定性という特性を備えた一般の賃貸住宅(以下「賃貸住宅」といいます。)を中心に投資を行っていく方針です。
本投資法人は、成長性を重視した投資を行うため、社会・経済環境の変化の中で、世帯数の増加に伴い賃貸住宅のニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族世帯向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行っていきます。
本投資法人は、「コンフォリア」シリーズとして開発又は運用する賃貸住宅を東急不動産ホールディングスグループから取得するほか、東急不動産ホールディングスグループ以外からも「コンフォリア」シリーズのコンセプトに合致する賃貸住宅を取得し、これらの物件はいずれも「コンフォリア」シリーズの物件として運用していく方針です。
(コンフォリアシリーズ)
「コンフォリア」シリーズは、「住まいは単なる器ではない」という発想から生み出された「その上の、暮らし心地へ。」をキーコンセプトに、心地よさ、満足を意味する「comfort」と、場所を表す「ia」を組み合わせた、東急不動産がプロデュースする、都市を自由に豊かに生きる人々のための賃貸レジデンスです。
また、「コンフォリア」シリーズは、4つのアドバンテージ「Location」、「Quality」、「Safety」、「Service」を掲げ、利便性だけではない様々な「その上」で、期待を超える暮らし心地を提供いたします。なお、東急不動産の開発物件のみならず「コンフォリア」シリーズのコンセプト・基準に合致する第三者の開発物件も「コンフォリア」シリーズとして運用されています。
本投資法人は、「コンフォリア」ブランドのより一層の拡大・発展が「コンフォリア」シリーズの認知度の向上につながると同時に、本投資法人のキャッシュ・フローの極大化、投資主価値の向上をもたらすと考えており、本投資法人と「コンフォリア」シリーズは共に成長していけるものと考えています。
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループが有する様々な経験・ノウハウを活用しながら、上記のとおり賃貸住宅を中心としたポートフォリオを構築していく方針ですが、これに加えて、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るために、高齢化社会の進展に対応した「シニア住宅」、ライフスタイルの多様化に応える「サービスアパートメント」、大学生による安定的な需要に支えられた「学生マンション(学生寮)」等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅(これらを総称して「運営型賃貸住宅」といいます。)に対しても投資を行う方針です。「シニア住宅」、「サービスアパートメント」及び「学生マンション(学生寮)」等の具体的な内容については、後記「⑤ポートフォリオ構築方針/C.投資基準/(ロ)運営型賃貸住宅への投資基準」をご参照ください。
また、本投資法人は、東京圏(対象エリアの範囲については、後記「⑤ポートフォリオ構築方針/B.投資エリア」をご参照ください。)だけではなく、東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地に所在する居住用資産に対しても投資を行う方針です。
B.東急不動産ホールディングスグループの活用
本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディングスグループは、不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産ディベロッパーであり、住宅事業を中心に人々の暮らし・生活に関わる様々な事業を展開、拡大してきた企業グループです。東急不動産ホールディングスグループでは、これまでに形成した総合不動産ディベロッパーとしてのノウハウの他、人々の暮らし・生活に係るニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています。
本投資法人の資産価値の向上のための戦略は、資産規模の拡大(外部成長戦略)と、資産取得後の資産価値の維持・向上(内部成長戦略)に大別されますが、これらの成長戦略においては、いずれも東急不動産ホールディングスグループの活用が重要な役割を果たしています。
まず、外部成長戦略として、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、スポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し、また、東急不動産ホールディングスグループのうち7社(具体的には、東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター、株式会社東急イーライフデザイン、株式会社イーウェル及び株式会社東急スポーツオアシスを意味し、以下「サポート会社」と総称します。)との間でそれぞれサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は、東急不動産及びサポート会社毎にその強みを精査し、本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです。
また、本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループからの情報提供に基づく資産取得のみならず、かかるメンバーが東急不動産ホールディングスグループでの開発・運営等で培った資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用し、中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り、資産取得のタイミングを機動的に捉え、競争力の高い資産取得に努めます。
一方、東急不動産ホールディングスグループには不動産等の運営・管理を中核事業とする企業が含まれます。本投資法人は、内部成長戦略として、これら東急不動産ホールディングスグループをプロパティ・マネジメント会社として積極的に活用し、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行うことにより本投資法人の資産価値の維持・向上を図る方針です。
本投資法人は、上記のような東急不動産ホールディングスグループの事業と本資産運用会社及び本投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖(かかる一連の価値の連鎖を以下「東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン」といいます。)が、本投資法人の資産規模拡大(外部成長)及び資産価値の維持・向上(内部成長)の両面において本投資法人の価値を高めるものと認識しています。
本資産運用会社は、かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して、質の高い不動産の継続的な取得(外部成長)と、取得した不動産の価値の維持・向上を図る運営・管理(内部成長)を行い、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します。
なお、本投資法人は、上記のとおり東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用する一方、第三者性を確保した資産運用に係る意思決定フロー、投資主と東急不動産との利益の共同化手法を策定することで、投資主利益の重視を目指したガバナンス体制の整備・充実を図ります。ガバナンス体制の詳細については、前記「1 投資法人の概況/(4)投資法人の機構/②投資法人の運用体制」をご参照ください。
② 外部成長戦略
本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します。
A.外部成長の実績
本投資法人は、2010年8月31日に初めて資産を取得以後、追加的に取得及び譲渡を実施した結果、2023年1月31日時点で保有資産は148物件、取得価格の合計283,182百万円となりました。
また、本投資法人は、スポンサーとのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するサポート会社とのサポート契約に基づく物件取得を基軸としつつも、本資産運用会社独自の情報ルートにより物件取得ルートの拡充に努めています。今後もスポンサー及びその他東急不動産ホールディングスグループからの取得に加え、積極的に外部売主からの取得を推進することで着実な資産規模の拡大を目指します。
本投資法人は、機動的かつ柔軟な資産取得を目的として、これまでブリッジファンド(本投資法人が資金調達その他の理由から自ら買主となって不動産等を取得することが難しい場合に、一旦、別の投資用ビークルが当該不動産等を取得し、本投資法人において資金調達その他の問題が解決された時点において当該投資用ビークルから当該不動産等を取得する手法をいいます。)を活用していますが、これに加えて、さらに質の高い資産を取得し、資産規模の拡大を図る手段として、東急不動産のウェアハウジング機能(東急不動産が、本投資法人の申入れに応じて本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有することをいいます。)も活用していく方針です。
なお、下図は、本投資法人の物件取得ルートについて概念的に図式化したものです。
(多様な物件取得ルートの活用)
B.東急不動産とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループの情報力・情報ネットワークの活用
本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、投資法人と東急不動産の相互の利益向上を図るため、東急不動産との間で以下の合意をしています。本資産運用会社とスポンサーである東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。
(スポンサーサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | スポンサーサポート契約書 |
| 契約当事者 | 東急不動産株式会社/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・第三者から入手した適格不動産の売却情報の提供(注1) ・東急不動産株式会社が保有する適格不動産に関する売却情報の提供(注1) ・本資産運用会社における人材確保に関する協力 ・デュー・ディリジェンスその他不動産等の取得に係る補助及び助言 ・不動産等の管理、賃貸、リニューアル、開発等に係る補助及び助言 ・ウェアハウジング機能の提供 ・本投資法人の上場時以降5年間における、本投資法人の上場日における発行済投資口の総口数の10%程度に相当する投資口を保有継続(注2)する意向の表明 ・本投資法人が上場後にその投資口を追加でさらに発行する場合には、当該追加発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向の表明 (注1)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます。なお、権利関係者の意向等により、やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります。 (注2)東急不動産の関連会社を通じた保有を含みます。 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
上記に加えて、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して東急不動産ホールディングスグループのうちサポート会社7社(東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター、株式会社東急イーライフデザイン、株式会社イーウェル及び株式会社東急スポーツオアシス)との間でそれぞれサポート契約を締結しています。
(東急リバブル株式会社との間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 東急リバブル株式会社/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・第三者が保有する適格不動産の売却情報の提供(注) ・東急リバブル株式会社が保有する適格不動産売却時の情報の提供(注) ・情報交換(マーケット情報の提供を含む) (注)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます。なお、権利関係者の意向等により、やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります。 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
(株式会社東急コミュニティーとの間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 株式会社東急コミュニティー/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・第三者から取得した適格不動産の売却情報の提供(注) ・株式会社東急コミュニティーが保有する適格不動産の売却情報の提供(注) ・株式会社東急コミュニティーが運営管理等で関与している適格不動産売却時の情報の提供(注) ・本投資法人が保有又は取得検討中の不動産等への出店検討 ・マーケット情報の提供 (注)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます。なお、権利関係者の意向等により、やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります。 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
(東急住宅リース株式会社との間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 東急住宅リース株式会社/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・第三者から取得した適格不動産の売却情報の提供(注) ・東急住宅リース株式会社が保有する適格不動産の売却情報の提供(注) ・東急住宅リース株式会社が運営管理等で関与している適格不動産売却時の情報の提供(注) ・本投資法人が保有又は取得検討中の不動産等への出店検討 ・マーケット情報の提供 (注)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます。なお、権利関係者の意向等により、やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります。 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
(株式会社学生情報センターとの間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 株式会社学生情報センター/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・学生マンション事業にかかるマーケット情報の提供 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
(株式会社東急イーライフデザインとの間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 株式会社東急イーライフデザイン/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・マーケット情報の提供 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
(株式会社イーウェルとの間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 株式会社イーウェル/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・賃貸住宅入居者向けサービス等に関わる情報提供及び提案 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
(株式会社東急スポーツオアシスとの間のサポート契約書の概要)
| 契約書名称 | サポート契約書 |
| 契約当事者 | 株式会社東急スポーツオアシス/本資産運用会社 |
| 主な内容 | ・賃貸住宅入居者向けサービス等に関わる情報提供及び提案 |
| 有効期間 | 契約締結日より3年間とし、期間満了日の3ヶ月前までに、各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り、さらに3年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。 |
C.本資産運用会社独自の情報力・情報ネットワークの活用
東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループの有する不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために、本資産運用会社は、本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社各社との間のサポート契約に基づき、東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループとの間で、情報提供に係る協力体制を構築しています。さらに、東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては、必要な人材の確保のための協力体制(東急不動産からの人材の派遣を含みます。)についても構築しています。本資産運用会社には、かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他、その他賃貸住宅の開発・運営・管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています。
本投資法人は、かかるメンバーが有する高い専門性及び、東急不動産ホールディングスグループにおいて培った幅広い情報ネットワークを活用することにより、外部成長を図ります。
③ 内部成長戦略
本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自のノウハウを用いることで、ポートフォリオの安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
A.内部成長の実績
本投資法人は、ポートフォリオの収益向上を目的として、東急不動産ホールディングスグループのサポート及び本資産運用会社独自のノウハウを最大限活用し、個別の物件・住戸毎の特性に合わせたきめ細やかなリーシング活動を行ってきたことに加え、物件競争力の確保、工事費用の削減、管理費用の削減及び付帯収入の向上のための様々な施策を実施しています。具体的には、テナントニーズを踏まえた追加設備の設置、相見積りや集中発注による工事金の削減や、適切に共用部管理メニューを設定し無駄を排除することにより管理費削減等を行ってきました。
B.東急不動産ホールディングスグループのプロパティ・マネジメント、アセット・マネジメント及びファンド・マネジメント能力の活用
(イ)プロパティ・マネジメント能力の活用
中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、原則として、J‐REIT保有物件における実績が豊富であり、かつ「コンフォリア」シリーズの物件に精通している東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント会社を選定する方針です。特に、東急不動産ホールディングスグループのプロパティ・マネジメント会社である東急住宅リースは、グループならではの「コンフォリア」シリーズへの深いブランド理解のもと、きめ細やかな募集活動と厳正な入居審査により、良質なテナントソーシングを行います。
(ロ)アセット・マネジメント及びファンド・マネジメント能力の活用
東急不動産ホールディングスグループの私募ファンド・マネジメント会社である東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社や本資産運用会社が運用する他の投資法人において、各種ファンドの運営、不動産の取得・運営・管理等の業務を経験した人材の人事交流を含めた、東急不動産ホールディングスグループ間での人事交流を図ることで、アセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に蓄積し、本投資法人の運営全般における質の高いマネジメントを実現します。
C.本資産運用会社独自のノウハウの活用
東急不動産ホールディングスグループの有する不動産運営管理・不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために、本資産運用会社は、本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社との間のサポート契約に基づき、東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループとの間で、情報提供に係る協力体制を構築しています。さらに、東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては、必要な人材の確保のための協力体制(東急不動産からの人材の派遣を含みます。)についても構築しています。本資産運用会社には、かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他、その他住宅の開発・運営・管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています。
本投資法人は、かかるメンバーが有する独自ノウハウを活用することにより、ポートフォリオの安定収益の確保及び資産価値の維持向上を目指します。
④ フォワード・コミットメントに関する方針
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済及び物件の引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合、市場環境、資金調達環境の変化等の事情等による悪影響をできるだけ小さくするために、契約締結日から決済及び物件の引渡日までの期間をできるだけ短くし、原則として、当該期間が3ヶ月間を超えることがないようにするか、本投資法人が負担するリスクを小さくするための措置(例えば、資金調達ができない場合には違約金をなくして又は配当原資に比して過大とならない違約金をもって売買契約を解約することができる等の特約を締結すること等がこれに該当します。)を講じます。
フォワード・コミットメント等をした場合、売買契約の解約条件を公表する等、当該フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。
⑤ ポートフォリオ構築方針
A.投資対象
本投資法人は、主として居住の用に供される賃貸用不動産に投資を行うため、一部に店舗、事務所、駐車場等が複合する物件が投資対象に含まれる可能性がある他、居住用資産が所在する借地権が設定された土地(以下「底地」といいます。)にも投資する可能性があります。居住用資産のうち、賃貸住宅への投資比率は80%～100%(取得価格ベース)とします。また、資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るため、今後需要が見込まれる運営型賃貸住宅にも投資を行う方針です。なお、運営型賃貸住宅への投資比率は0%～20%(取得価格ベース)とします。
| 区分 | 投資対象 | 投資比率 |
| 居住用資産 | 賃貸住宅 | 80%～100% |
| 運営型賃貸住宅 | 0%～ 20% |
(注)投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地上に存在する居住用資産の種類によって算出するものとします。
B.投資エリア
本投資法人は、近年の職住近接志向や人口の都心回帰により、東急沿線エリアを含む、主として賃貸需要が厚く見込める、東京都心(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。)、準都心(東京都心以外の東京23区をいいます。以下同じです。)、その他東京圏(東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。別段の記載がある場合を除き、以下同じです。)のうち、東京都心及び準都心を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア)に立地する居住用資産に投資を行います。なお、当該エリアへの投資比率は80%～100%(取得価格ベース)とします。
また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るため、その他中核都市(東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地)に立地する居住用資産にも投資を行う方針です。個別の投資にあたっては、不動産特性や周辺賃貸事情に留意し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長に適う投資を行います。
本投資法人が投資エリアとして規定している具体的な対象地域は以下のとおりです。
| 区分 | 対象エリア | 投資比率 | |
| 東京都心 | 都心5区 | 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区 | 80%～100% |
| 準都心 | 東京都心に準ずる 住宅集積地 | 上記を除く東京23区 | |
| その他 東京圏 | 東京都心及び準都心 に準ずる住宅集積地 | 東京圏の内、上記を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリア | |
| その他 中核都市 | 上記以外の 政令指定都市等の住宅集積地 | 0%～20% | |
(注)投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地の所在するエリアによって算出するものとします。
C.投資基準
個々の居住用資産の物件の取得時の選別にあたっては、当該物件の予想収益の他、下表のとおり立地、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、テナント、環境・地質等、築年数等について十分に調査を実施し、総合的に検討した上で、当該物件の取得の是非及び条件を決定します。
(イ)賃貸住宅への投資基準
| ① 立地 | 当該物件の立地する地域の賃貸マーケットの状況及び駅からの距離(原則として徒歩10分以内、物件特性を考慮した場合でも15分以内(※))等を総合的に勘案し、判断します。 (※)不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。 | |
| ② 設備施設 | 貸室プラン、天井高、共用施設仕様、設備仕様に関し、当該地域における同タイプの貸室プランの標準以上の仕様を原則とします。 | |
| ③ 投資額 | ||
| Ⅰ)1投資案件当たりの最低投資額 | 1投資案件当たりの最低投資額(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。)は、原則として5億円以上とします。ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません。 | |
| Ⅱ)1投資案件当たりの最高投資額 | 1投資案件当たりの投資比率(以下の計算式によります。)の上限は、原則として投資額全体の50%とします。投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います。 「1投資案件当たりの投資比率」=「当該投資額」/(「前期末における不動産等の取得価格合計」+「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の当該投資時点において取得した取得価格合計」+「当該投資額」) (ただし、「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の当該投資時点において取得した取得価格合計」及び「当該投資額」には税金及び取得費用等は含みません。) | |
| Ⅲ)取得価格の制限 | 不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが、物件特性等を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがあります。利益相反取引への対応として、原則として、利害関係者からは鑑定評価額を超えて取得しません。ただし、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した費用が存する場合には、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。 | |
| ④ 耐震性 | 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はPML(注1)15%未満の建物であることを原則とします。 | |
| ⑤ 権利関係 | 所有権であることを原則とします。共有物件の場合、他の所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。 また、区分所有、借地物件(定期借地権を含みます。)、底地等の場合も、個別に判断します。 | |
| ⑥ テナント | マルチテナントを原則としますが、シングルテナントの場合は、テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性等を考慮し総合的に勘案します。 | |
| ⑦ 資産対応証券等 | 投資判断にあたっては、主に以下の点を原則とします。 ・投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動 産等の取得機会が確保できること ・LTV(注2)、DSCR(注3)、財務制限条項等を総合的に勘案して、収 益の安定性が十分と判断されること | |
| ⑧ 開発案件投資 | 竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件を取得することを原則とします。ただし、以下の場合を除きます。 第三者が建築中の物件の取得 竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが合理的な範囲で最小化されていると判断できる場合で、かつ、当該開発案件への投資が本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。 既に取得している物件の増築 既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び完工と引渡しのリスクが合理的な範囲で最小化されていることが確認できた場合、実施することができます。 |
| ⑨ 環境・地質等 | 投資判断にあたっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。 |
| ⑩ 築年数 | 基準は設けません。 |
(注1) 「PML」とは、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合をいいます。PMLの算出にあたっては、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
(注2) 「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。
(注3) 「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務返済金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ)運営型賃貸住宅への投資基準
本投資法人は、運営型賃貸住宅への投資に際しては、原則として運営型賃貸住宅に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委託する方針とし、上記「(イ)賃貸住宅への投資基準」に記載の基準(商品性の違いを鑑み、①、②、⑥は適用しないものとします。)を総合的に勘案して、物件への投資の是非及び条件を決定するものとします。なお、本投資法人が投資対象とする運営型賃貸住宅の類型のうち、代表的なものは以下のとおりです。
| シニア住宅 | 介護サービスの提供が可能な賃貸用住宅又は介護施設をいいます。 |
| サービス アパートメント | 家電・家具付きでフロントサービス、クリーニングサービス等を提供する賃貸用住宅をいいます。 |
| 学生マンション (学生寮) | 主として学生を対象として貸し出される賃貸用住宅をいいます。 |
(ハ)その他
上記(イ)及び(ロ)に加えて、本投資法人の居住用資産の取得に際しては、下記の項目にも留意し、多角的な分析を行った上で、最終的な投資判断を行います。
| 項目 | 内容 |
| 物件概要 | ・土地建物の概要、権利関係 ・賃貸借の状況(稼働率、テナント属性等) |
| 取引概要 | ・売主の属性 ・売買条件、スケジュール及び付帯契約の内容 |
| マーケット分析 | ・周辺マーケットの調査 ・想定収入及び費用に基づく予想収支の検証 |
| ポートフォリオへの影響 | ・築年数、稼働率、NOI水準、テナント分散 |
| 資金調達 | ・取得資金の調達方法やコスト ・修繕が必要な場合の内容や必要資金額 |
D.デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象となる居住用資産の選定にあたって、経済的調査、物理的調査及び法的調査等のデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスは、第三者である専門家への委託に基づき、各種報告書・評価書を取得し、これらの内容を参考に、下記事項を調査の上、本資産運用会社にて投資の可否を総合的に判断します。
| 項目 | 調査・確認事項 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | ・賃貸借契約内容の安定性、賃料水準 ・テナント属性調査 ・テナント契約更新可能性、代替性 |
| CF調査 | ・物件別収入項目・費用項目水準の妥当性 | |
| 鑑定評価書 | ・不動産鑑定評価書の適格性・妥当性 | |
| 物理的調査 | 建物状況 | ・ERの内容、調査結果の妥当性 ・建物等遵法性 ・構造計算書の改ざんの有無 ・各種定期調査報告の実施状況 ・アスベスト・PCB使用の有無、状況 ・テナント資産区分、管理区分 ・緊急修繕必要箇所の有無 |
| 耐震性能 | ・新耐震設計基準の充足状況 ・地震リスク調査 | |
| 土壌環境汚染 | ・土壌調査レポートの内容、調査結果 | |
| 法的調査 | 権利関係 | ・所有権形態(完全所有・区分所有・共有)及び形態別必要書類の有無 ・地上権・借地権の有無、契約内容 ・売主の信用度、権能の有無 ・引渡重要書類原本の有無 |
なお、運営型賃貸住宅についても上記デュー・ディリジェンス基準に基づき行うものとしますが、経済的調査については運営型賃貸住宅の種別・特性に応じて個別に調査するものとします。
E.不動産に関する匿名組合出資持分への投資方針
不動産に関する匿名組合出資持分(後記「(2)投資対象/①投資対象の種別/A./(イ)不動産等/(ⅶ)」をご参照ください。)への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資を行うものとします。
・ 不動産に関する匿名組合出資持分の裏付けとなる不動産等が前記「C.投資基準」に適合した資産であること。
・ 不動産に関する匿名組合出資持分の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。
F.ヘルスケア施設の取引を行う場合の留意事項
本資産運用会社は、本投資法人の運用対象としてヘルスケア施設(運営型賃貸住宅におけるシニア住宅のうち、高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法第29条に規定する「有料老人ホーム」及び同法第5条の2第6項に基づく「認知症高齢者グループホーム」をいいます。)の取引を行う場合、利用者に不安を抱かせることのないよう、以下の事項に配慮するものとします。
(イ)投資法人の仕組みの周知
本資産運用会社は、オペレーターが利用者に本投資法人の仕組み並びに本投資法人の実績及び取組み等を十分に周知させるよう、オペレーターに働きかけ、必要に応じて本資産運用会社自らも利用者に周知活動を行うものとします。
(ロ)ヘルスケア施設の適切な運営の確認
本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、施設の状態、利用料及び契約内容等について、関係法令に適合しているものであるかどうかの確認や、地方公共団体による通知等への対応状況の確認などを、自ら又は外部専門家へのモニタリングに係る業務の委託を通じて、行うものとします。なお、当該外部専門家には、ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解しているコンサルタント会社等を選任するものとします。
(ハ)ヘルスケア施設の適切な運営の確保
本資産運用会社は、利用者の安心感を確保するため、オペレーターに対し、利用料及び契約内容等に関して、投資法人とオペレーターの賃貸借契約書又はこれに代わる協定書、覚書等において、オペレーターが投資法人の運用対象となるヘルスケア施設に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるよう、オペレーターとの交渉に努めるものとします。
(ニ)その他
(イ)から(ロ)に関しては、利用者に不安を惹起することがないようにするため、一般社団法人投資信託協会が定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則等を遵守するものとします。
⑥ ポートフォリオ運用管理方針
本投資法人は、以下の方針に従ってポートフォリオの運用管理を行います。ただし、運営型賃貸住宅においては、下記A及びBに関しては、運営型賃貸住宅の種別・特性に応じて個別に検討するものとします。
A.リーシング戦略
地域別・物件別にテナント需給動向を綿密に調査・分析し、テナント需要の多い時期においては重点的広告宣伝活動等により、需要の早期取り込み、テナント入替えの期間短縮化を目指します。また、上記の活動を行うに当たり、運用資産毎にリーシング計画を策定します。不動産の特性に応じた計画的なリーシング活動の展開により、空室期間の短縮、賃料水準の維持・向上を図ります。
B.プロパティ・マネジメント会社の選定・モニタリング
選定にあたっては、原則として、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用することを目的とし、東急住宅リースを中心とした東急不動産ホールディングスグループに委託するものとします。委託(東急不動産ホールディングスグループ以外のプロパティ・マネジメント会社への委託を含みます。)に際しては、以下の点を満たしていることを条件とします。なお、業務委託を受ける東急不動産ホールディングスグループが利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当する場合は、下記の要件に加えて利害関係者取引規程に従い、当該者に対する委託により委託者に不利益が生じるおそれがないことが確認された場合にのみ、当該者に対する業務委託を行うものとします。
・ 国内証券取引所上場企業若しくはその子会社・関連会社、又は資本金が1億円以上であること
・ プロパティ・マネジメント業務経験が3年以上あり、業務が適切に遂行される能力があると認められること
・ 直近の3年間に、重大な法令違反、不祥事等の発生した事実のないこと、その他法令等の遵守態勢に問題がないこと
・ 報酬水準が市場水準の範囲内にあること、取引コスト等に関し、委託者たる本投資法人に不利益が生じないこと
本投資法人は、保有する居住用資産から安定した収益を享受するためには日常的なテナント及び不動産の管理といったプロパティ・マネジメント業務の質の高さが必要不可欠であると考えています。したがって、本投資法人では、本資産運用会社がプロパティ・マネジメント会社の業務を定期的にモニタリングし、上記の委託評価基準及び下記の更新基準を充足できない場合は、契約の更新をしないものとします。
・ 委託期間中にプロパティ・マネジメント契約に違反する事実がないこと
・ 委託期間中に重要な事項についての報告、金銭に関する精算業務に不適切な事実がないこと
・ 業務が適切に遂行される体制・能力があると認められること
C.修繕・資本的支出に関する方針
本投資法人は、中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。
また、テナントのライフスタイルの変化に即応し、稼働率の維持・向上を図るため、随時リニューアル計画の策定及び工事を実施していきます。
D.保有不動産への付保方針
本投資法人は、災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、及び第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有不動産について付保します。
また、本投資法人は主として東京圏への投資を前提としているため、地震リスクに配慮し、個別物件のPML値が15%以上の場合には対象物件につき原則として地震保険を付保します。付保にあたっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して付保の内容を判断します。
E.売却方針
本投資法人は、収益の安定性を維持するため、長期的な不動産の保有を原則としますが、市場環境等を勘案し、適宜、個別運用資産の売却の検討を行うことがあります。売却については、主に以下の観点から判断します。
・ 不動産市況の見通し
・ 当該運用資産の周辺の開発予測
・ 当該運用資産の収益見通し
・ 当該運用資産に係る投資額予測(修繕費及び資本的支出)
・ 当該運用資産の資産価値の増減見通し
・ ポートフォリオ全体の構成
F.資産運用計画
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について資産運用計画書を策定し、計画的な運用を行います。また、資産運用計画は、原則として、本投資法人の各決算期毎に見直し、変更されるものとします。なお、資産運用計画書の見直しが必要となるような著しい環境の変化が生じた場合等は、適宜、資産運用計画書の修正や見直しを行います。
⑦ 財務方針
A.基本方針
本投資法人は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減により投資主価値の最大化を図ります。
(イ)安定性
・ 財務健全性の確保のための適切なLTVでの運用
・ 本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達
・ リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
(ロ)機動性
・ 追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
(ハ)効率性
・ 効率的なキャッシュ・マネジメント
・ 安定運用に基づく低廉な調達レートの確保
B.財務戦略
本投資法人は、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意し、エクイティ・ファイナンス(投資口の追加発行)やデット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行)等を実施します。また、資金余力の確保に留意したLTV水準を維持することで、バランスシートのコントロールを適切に行います。
(イ)エクイティ・ファイナンス(投資口の追加発行)
・ 資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下)に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
(ロ)デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)
・ 機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあります。
・ コミットメント・ラインを設定し、借入れを実行することがあります。
・ 運用資産上に担保を設定することがあります。
・ 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがあります。
・ 借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
・ 本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高の合計金額が占める割合をいい、60%を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
・ 劣後投資法人債を発行する場合、その発行条件(利回り等)によっては投資主の利益を損ねるおそれがあることを踏まえ、当該発行による資金調達の必要性や発行条件の妥当性等について慎重に判断するものとします。
(ハ)キャッシュ・マネジメント(現預金等)
・ 資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
⑧ 情報開示方針
本投資法人は、法令・諸規則の定めに従い、投資家に対する透明性を確保するため、適切と判断される重要情報をタイムリーに開示します。また、本投資法人は、正確な情報を公平かつ分かり易く開示するよう努めるとともに、法令・諸規則等を遵守します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
