有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成26年9月1日-平成27年2月28日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しております。なお、匿名組合出資持分につい ては、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用していま す。
2.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産 (信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～70年 構築物 2～20年 工具、器具及び備品 2～10年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期においてはなく、当期においては12,000千円です。
5.ヘッジ会計の方法	① ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 (3) 信託借地権 (4) 信託預り敷金及び保証金 ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引金融機関3行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (平成26年8月31日)	当期 (平成27年2月28日)
コミットメントライン契約の総額 借入実行残高	10,000,000千円 -千円	10,000,000千円 -千円
差引額	10,000,000千円	10,000,000千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (平成26年8月31日)	当期 (平成27年2月28日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日		当期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	8,428,399		8,763,843
共益費収入	235,542	8,663,942	305,104	9,068,947
その他賃貸事業収入
駐車場収入	73,750		91,016
付帯収益	631,826		801,535
その他賃料収入	94,797	800,373	87,850	980,402
不動産賃貸事業収益合計		9,464,316		10,049,349
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	355,167		391,935
プロパティ・マネジメント報酬	213,769		270,561
公租公課	731,211		726,772
水道光熱費	596,790		672,710
保険料	18,434		18,404
修繕費	216,187		258,742
支払地代	71,963		96,479
減価償却費	1,535,760		1,705,559
その他費用	133,655	3,872,940	216,985	4,358,151
不動産賃貸事業費用合計		3,872,940		4,358,151
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		5,591,375		5,691,198

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	前期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日	当期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日
※1.発行可能投資口の総口数 及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口の総口数	20,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	1,665,260口	1,665,260口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日	当期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日
現金及び預金	11,339,370千円	12,486,260千円
信託現金及び信託預金	5,288,296千円	6,333,926千円
現金及び現金同等物	16,627,667千円	18,820,187千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (平成26年8月31日)	当期 (平成27年2月28日)
1年以内	12,763,044千円	14,445,033千円
1年超	41,764,248千円	44,639,620千円
合計	54,527,292千円	59,084,653千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得にあたっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産関連資産の取得資金並びに借入金及び投資法人債の返済・償還資金等です。これらは満期時・償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが、本投資法人では、借入先金融機関の多様化を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理・限定しています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVを低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成26年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	11,339,370	11,339,370	-
(2)信託現金及び信託預金	5,288,296	5,288,296	-
(3)短期借入金	-	-	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	(85,600)	(86,597)	997
(5)投資法人債	-	-	-
(6)長期借入金	(80,307,400)	(82,146,817)	1,839,417
(7)デリバティブ取引	-	-	-

平成27年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	12,486,260	12,486,260	-
(2)信託現金及び信託預金	6,333,926	6,333,926	-
(3)短期借入金	(4,000,000)	(4,000,000)	-
(4)1年内返済予定の長期借入金	(85,600)	(86,641)	1,041
(5)投資法人債	(3,000,000)	(3,033,783)	33,783
(6)長期借入金	(92,064,600)	(94,134,935)	2,070,335
(7)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

		(単位:千円)
区分	貸借対照表計上額
	前期 (平成26年8月31日)	当期 (平成27年2月28日)
投資有価証券	487,473	463,151

※投資有価証券(匿名組合出資持分)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。
(注4)金銭債権の決算日(平成26年8月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	11,339,370	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	5,288,296	-	-	-	-	-
合 計	16,627,667	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(平成27年2月28日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	12,486,260	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	6,333,926	-	-	-	-	-
合 計	18,820,187	-	-	-	-	-

(注5)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成26年8月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
長期借入金	85,600	85,600	14,085,600	12,285,600	14,085,600	39,765,000
合 計	85,600	85,600	14,085,600	12,285,600	14,085,600	39,765,000

投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成27年2月28日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	4,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	-	-	3,000,000
長期借入金	85,600	13,085,600	6,085,600	18,985,600	14,085,600	39,822,200
合 計	4,085,600	13,085,600	6,085,600	18,985,600	14,085,600	42,822,200

(有価証券に関する注記)
前期(平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成26年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	68,646,500	68,603,700	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(平成27年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	72,425,100	72,382,300	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(平成26年8月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成27年2月28日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		前期 (平成26年8月31日)	当期 (平成27年2月28日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額		29千円	5千円
信託借地権償却額		132千円	263千円
繰延税金資産小計		161千円	269千円
評価性引当額		△132千円	△263千円
繰延税金資産合計		29千円	5千円
繰延税金資産の純額		29千円	5千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (平成26年8月31日)	当期 (平成27年2月28日)
法定実効税率	36.59%	34.16%
(調整)
支払配当の損金算入額	△36.57%	△34.16%
その他	0.01%	0.02%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.03%	0.02%

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流施設及び賃貸用商業施設(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日	当期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日
貸借対照表計上額
	期首残高	239,044,901	238,207,919
	期中増減額	△836,981	16,627,599
	期末残高	238,207,919	254,835,518
期末時価		257,123,000	280,180,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な減少額は減価償却費(1,535,675千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は、ユニバーサル・シティウォーク大阪(15,961,434千円)及び川崎モアーズ(2,110,212千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,705,224千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。但し、三菱自動車 茨木メンテナンスセンターについては、当期の期末時価に譲渡予定価格を用いています。
なお、賃貸等不動産に関する平成26年8月期(第3期)及び平成27年2月期(第4期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべての損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべての損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。

(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日	当期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日
1口当たり純資産額	99,204円	99,244円
1口当たり当期純利益	2,450円	2,489円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日	当期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日
当期純利益(千円)	4,079,991	4,145,779
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	4,079,991	4,145,779
期中平均投資口数(口)	1,665,260	1,665,260

(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡
本投資法人は、第4期末(平成27年2月末日)後、平成27年4月30日付で下記の資産の譲渡に係る売買契約を締結しました。
なお、譲渡価格については、固定資産税及び都市計画税相当額の精算分を除いています。
三菱自動車 茨木メンテナンスセンター
・特定資産の種類 :不動産を主たる信託財産とする信託の受益権
・契約日 :平成27年4月30日
・譲渡予定日 :平成27年9月1日
・譲渡予定価格 :1,133,000千円
・譲渡先 :国内の一般事業会社
・損益に及ぼす影響 :第6期(自 平成27年9月1日 至 平成28年2月29日)において、営業収益として不動産等
売却益約240百万円(譲渡に係る諸経費を控除しています。)を計上する予定です。