(ア)不動産関連資産の取得
a.利害関係者から不動産及び不動産を信託する信託受益権を有償で取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の2各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同様とします。)が鑑定した鑑定評価額(税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。)を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を本a.における上限額として取得することができるものとします。
b.利害関係者から不動産の賃借権、地上権並びに不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を有償で取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の2各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額(税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。)を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を本b.における上限額として取得することができるものとします。また、本投資法人が取得した本b.の資産について利害関係者に対して地代や賃料等の使用収益の対価を継続的に支払う場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、総合的に勘案して適正と判断される条件で行わなければなりません。

2014/10/30 15:05

#3 投資リスク（連結）

e.変動賃料に関するリスク
本投資法人とマスターレッシーとのリース契約では、原則として、固定賃料となりますが、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとされます。この追加の変動賃料については、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて、毎年見直しが行われます。
また、固定賃料に加えて、不動産等のマスターレッシーの収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う賃貸条件での賃貸を行うことがないとは言えません。そのような変動賃料の場合、不動産等の収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

2014/10/30 15:05

#4 投資方針（連結）

本投資法人は、イオングループが運営する商業施設等の取得にあたり、イオングループ各社を借主(マスターレッシー)として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結することを基本方針とします。かかるマスターリース契約の締結により、キャッシュ・フローの中長期的な安定化、テナント退去リスクや賃料下落リスクの極小化を図ります。かかるマスターリース契約は以下の基本条件を原則とし、これらに準ずる範囲内で締結するものとします。
<リースストラクチャーのイメージ>

項目		契約内容(基本条件)
(ⅳ)	解約の条件	原則、賃貸借期間中は解約できないものとされます。但し、賃貸借期間とは別に、個別物件毎に解約不能期間を定め、当該期間の最終日の翌日(以下「解約可能日」といいます。)においてのみ、賃料の6ヶ月相当額を解約金として賃貸人に支払うことにより契約を終了させることができます。その場合、賃借人は、賃貸人に対し、解約可能日の1年前までに書面により中途解約の意思表示を行うこととされます。
(ⅴ)	賃料(注3)	固定賃料を基本とします。さらに、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとし、かかる変動賃料の額は、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて毎年見直しが行われます。
(ⅵ)	賃料の改定	固定賃料は、最初の解約不能期間中には改定しないこととします。但し、大規模な活性化投資及び増床により賃貸人に新たな投資が発生した場合には、賃貸人・賃借人協議の上、改定できることとします。最初の解約不能期間経過後においては、公租公課又は経済情勢の変動、その他やむを得ない事情が発生した場合に、賃貸人及び賃借人が誠意をもって改定について協議するものとされます。

(注1)駐車場部分及び第三者所有建物の敷地部分等についての普通土地賃貸借契約を含みます。
(注2)マレーシアに所在する物件については賃貸借期間10年を基本としています。マスターレッシー以外の第三者(例:ガソリンスタンド等)の所有建物の敷地部分については、20年より長い期間としている場合があります。

2014/10/30 15:05

#5 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。信託建物 3年～39年信託構築物 3年～35年(2)長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費3年間で均等額を償却しています。
3.外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準	外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は194,323千円、当期は890千円です。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法金利スワップについて特例処理を採用しています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。(4)ヘッジ有効性評価の方法金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託土地、信託建設仮勘定③信託借地権④信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

2014/10/30 15:05

#6 管理報酬等（連結）

b. 運用報酬Ⅱ
「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額(以下で定義されます。)を当該決算期における発行済み投資口の総数で除した金額(以下「運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金」といいます。)」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した金額(以下、本b.において「NOI」といいます。)」を乗じ、さらに100分の0.001を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満を切捨てます。)を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅱ=運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金×NOI×0.001%を上限として別途合意する料率(1円未満切捨て)

2014/10/30 15:05

#7 附属明細表（連結）

(注)有形固定資産の「当期増加額」の主な増加理由は、1物件(イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター)の取得(716,572千円)によるものです。なお、本投資法人は、「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」のマレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(18.18%)を取得しています。信託建設仮勘定の減少はイオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターの取得による勘定間の振替によるものです。
④ その他特定資産の明細表

2014/10/30 15:05