有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成29年11月1日-平成30年4月30日)
(2)【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産(投信法に定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とします。具体的には、運用資産を、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいます。以下同じです。)のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用するものとし、将来にわたって安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
本投資法人は、かかる基本方針に従い、不動産等(後記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。)及び不動産対応証券(後記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ)不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。)に投資します(規約第29条及び規約別紙1「資産運用の対象及び方針」(資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲))。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者(投資運用業者)である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
(イ)本投資法人の基本理念
我が国においては、足元で65歳以上の高齢者人口が総人口の4分の1超を占め、今後のさらなる高齢者比率の拡大と、それに伴う社会保障費の増加の進行が予想されます。
こうした環境を背景に、本投資法人は、主たる用途がヘルスケア施設(後記「2 投資方針 (1)投資方針 ② 投資態度」をご参照下さい。)であるもののみを投資対象とする、ヘルスケア施設特化型リートとして、投資家の皆様の資金を有効に活用し、質の高いヘルスケア施設の供給拡大に繋げ、ヘルスケア施設の利用者に対して高水準なサービスを提供するとともに、投資家の皆様に対して適切な収益を還元し、さらなる資金の導入を図るという、投資家の皆様の資金とヘルスケア施設・サービス供給の好循環の創出を目指します。このような取組みを通じて、民間資金を有効に活用した高齢者向け住環境の整備という我が国の重要政策の実現にも貢献したいと考えています。
かかる基本理念に基づき、本投資法人は、高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設に投資し拡充を促すことで、国民生活の長期的な安心感の形成に寄与し、日本に心強い未来をもたらすことを目指します。また、本投資法人は、ヘルスケア施設への社会的需要の高まりを背景に、厳選したヘルスケア施設に分散して投資を行うことで、投資主への中長期にわたる安定的な分配金の支払いを目指します。
(ロ)ヘルスケア施設を取り巻く状況
本投資法人の設立は、我が国が抱える年齢別人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加という構造上の問題と、それに伴い不足すると考えられる高齢者施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景としています。
a.高齢化の進む国内人口
我が国の人口は、出生率の低下を背景に今後減少していくことが予想されています。一方で、医療技術の発展等から、日本人の平均寿命は、厚生労働省「平成28年簡易生命表」によると男性80.98歳、女性87.14歳となっており、総務省「人口推計」(2018年5月21日公表)によると、2017年12月1日現在の総人口1億2,669万人のうち、高齢者人口は3,521万人、高齢化率は27.8%となっています。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(平成29年推計)」によると、2025年には総人口1億2,254万人、高齢者人口3,677万人と高齢化率は30.0%まで上昇し、さらに2065年には総人口が8,807万人と現状から約3,861万人減少する一方で、高齢者人口は3,381万人となり、高齢化率は38.4%にまで到達する見込みとなっています。
上記の人口動態に加えて、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)(2018(平成30)年推計)」によると、高齢化率の高まりとともに高齢者の一人暮らし人口が増加する見込みとなっています。
b.政策としての高齢者向け住宅の拡充
高齢化率の上昇及び高齢者の一人暮らし人口の増加が見込まれる中、高齢者の居住を目的に介護サービス等の付された高齢者向け住宅の整備状況には、大幅に拡大の余地があると認識しています。
国土交通省は、今後の高齢者向け住宅需要の拡大に備えて、2025年までに高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を4%とすることを、政策目標として設定しています(注)。
(注)2016年3月18日閣議決定「住生活基本計画(全国計画)」
c.ヘルスケアリートに関連する政策、ガイドライン等の公表状況
国土交通省は、国内の高齢者向け住宅の不足を早期に解消することを目的として、ヘルスケアリートの創設を通じて、実質的に民間資金を活用したヘルスケア施設の拡充を行うための環境整備を推進しています。また、在宅でありながら選択的に介護サービスを受けることができるサービス付き高齢者向け住宅制度を確立することで、参入障壁の低下を図っています。
なお、政府(国土交通省及び内閣に設置された日本経済再生本部)、投信協会、一般社団法人不動産証券化協会及び東京証券取引所によるヘルスケアリートに関連する政策、ガイドライン等の公表状況は以下のとおりです。
(ハ)ヘルスケア施設の概要
本投資法人は、高齢化の進展、高齢者単身世帯及び高齢者夫婦のみ世帯の増加等に伴い、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考えています。このような考えのもと、本投資法人は、当面の間は、下記のヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とします。また、高齢者施設・住宅の中でも、株式会社が運営可能であることから今後も民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心とします。
(注1)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。以下同じです。)第29条に定義される施設をいいます。但し、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除きます。
(注2)「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律等に定められる登録基準を満たし、都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。なお、当該登録基準の概要は以下のとおりです。
(登録基準の概要)
・床面積が原則25㎡以上であり、トイレ・洗面設備等が設置され、バリアフリーであること
・少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されること
・高齢者の居住の安定が図られた契約であり、前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること
(ニ)ヘルスケアリートの仕組みと特性
ヘルスケアリートは、入居者に対しては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等の高齢者施設・住宅等を提供する一方で、ヘルスケア施設の運営事業者(以下「オペレーター」といいます。)に対しては、事業用資産の賃貸を行い、その賃料はあくまでも賃借人であるオペレーターから受領する仕組みとなっており、ヘルスケアリートの保有するヘルスケア施設は運営型施設としての特性を有しています。本投資法人における各関係者の役割は以下のとおりです。
a.本投資法人
本投資法人は、ヘルスケア施設を直接又は信託受益権の形態で保有し、当該施設をオペレーターに賃貸することで、賃料を受領します。加えて本投資法人では、ヘルスケアリートの運営型施設としての特性に鑑み、オペレーターに対してオペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等の開示を求めます。本投資法人は、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等について継続的にモニタリングを行い、本投資法人の運用上著しい問題等が発覚した場合は、その内容を投資家に開示します。
b.資産運用会社
資産運用会社は、本投資法人から資産運用業務を受託します。具体的には、本投資法人によるヘルスケア施設の取得及び運用管理並びに資金調達に関連する業務等を行います。また、ヘルスケア施設の取得に際しては、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等についてのデューデリジェンス等を行うとともに、ヘルスケア施設の取得後においても、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況のモニタリングを行います。
c.スポンサー
資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、資産運用会社との間でスポンサー・サポート契約を締結し、スポンサー・サポートの一環として資産運用会社に対して人材供給を行い、投資対象資産の物件情報等を随時提供し、また、ブリッジファンド組成等への協力を行います。
d.アドバイザー
資産運用会社は、本投資法人の資産運用に当たり、ヘルスケア施設への投資及びモニタリングについて知見を有するAIPヘルスケアジャパンとアドバイザリー契約を締結しています。当該契約に基づき、資産運用会社は、AIPヘルスケアジャパンからヘルスケア施設の管理・運営等に関する情報提供、オペレーターの評価・分析に関する情報提供、オペレーターとの各種交渉の補助及び支援並びに投資対象資産に係る市場調査・分析等の各種助言を受けています。
e.オペレーター
オペレーターは、本投資法人又は本投資法人が保有する信託受益権に係る受託者からヘルスケア施設を賃借し、施設を運営します。各施設の入居者はオペレーターに対して入居費用等を支払い、オペレーターは本投資法人又は信託受託者に対して賃料(原則として固定賃料)を支払います。本投資法人の安定運用のためには、オペレーターの信用力及び運営力が重要な要素となります。
f.入居者
本投資法人が保有するヘルスケア施設への入居者を指します。
(ホ)高齢者施設・住宅の概要
一般的な高齢者施設・住宅の施設概要及びサービス概要並びに介護サービス提供方法の違いについては、以下のとおりです。なお、本投資法人の投資対象資産とは、必ずしも一致しないことにご留意下さい。
<高齢者施設・住宅の施設概要>(注1)居室の水光熱費は、個別に水道事業者・電気事業者に支払う方法もあります。
(注2)本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設及び将来取得するヘルスケア施設は、上記の設備をすべて備えているものではありません。
<高齢者施設・住宅のサービス概要>(注)本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供しているものではありません。また、本投資法人が将来取得するヘルスケア施設が、上記のサービスをすべて提供することを保証するものでもありません。
<介護サービス提供方法の違い>(注)本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供しているものではありません。また、本投資法人が将来取得するヘルスケア施設が、上記のサービスをすべて提供することを保証するものでもありません。
(ヘ)本投資法人の果たす役割
前記「(ロ)ヘルスケア施設を取り巻く状況」のとおり、ヘルスケア施設の中でも特に高齢者施設・住宅に対する社会的需要は高まっており、国策としても高齢者施設・住宅の拡充は重点事項の一つとなっています。本投資法人としても、高齢化の進む我が国において高齢者施設・住宅の拡充を推進することは、国民生活の長期的な安心感を形成し、豊かな老後を送るための基盤となるものであり、その意味で、高齢者施設・住宅を含むヘルスケア施設は、高齢化社会の下で必要不可欠な社会インフラであると考えています。
本投資法人は、日本初のヘルスケア施設特化型リートとして、高まる社会インフラ需要から生じるキャッシュ・フローの獲得機会を捉え、かつ、社会インフラであるヘルスケア施設に継続的に投資することにより、以下の「アセットサイクル」、「グロースサイクル」及び「ナレッジサイクル」の3つの観点からの好循環(ポジティブサイクル)を形成し、投資主に対する中長期にわたる安定的な分配を実現すると同時に、国民生活の長期的な安心感の形成に寄与することを企図しています。これにより、今後の高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設の拡充を促進し、国民生活の支えとなることを目的としています。
a.アセットサイクルの形成
本投資法人は、資産運用会社が定める選定基準に合致したヘルスケア施設を保有するオペレーターを厳選し、投資家等から調達した資金を活用して、かかるオペレーターからヘルスケア施設を取得することで、厳選したオペレーターに資金を供給していくことを企図しています。これにより、オペレーターによる当該資金を活用した新たなヘルスケア施設の立ち上げが期待できるほか、ヘルスケア施設の保有・運用を通じて、貸借人であるオペレーターの財務基盤の安定を図り、オペレーターの長期的かつ安定的な事業遂行にも資するものと考えています。本投資法人は、このサイクルを循環させることで、本投資法人が厳選したオペレーター及びその運営するヘルスケア施設を拡充促進させ、高齢者施設・住宅入居者の生活向上に寄与したいと考えています。
また、本投資法人は、オペレーターからのヘルスケア施設の取得の場合だけでなく、オペレーター以外のヘルスケア施設の所有者からの取得も企図していますが、この場合も、ヘルスケア施設の保有・運用に当たり、オペレーターを厳選することで、高齢者施設・住宅入居者の生活向上に寄与したいと考えています。
b.グロースサイクルの形成
本投資法人は厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設を取得することで、外部成長を実現することを企図しています。資産規模の拡大を通じて、資金調達力を強化し、マーケットでの認知度及び信頼度を向上させることによって、外部成長の継続及び運用の安定性向上という「グロースサイクル」の構築が期待でき、これが「アセットサイクル」及び「ナレッジサイクル」の拡大、ひいては本投資法人の投資主価値向上に寄与するものと考えています。
c.ナレッジサイクルの形成
資産運用会社の株主及びアドバイザーには、特定のヘルスケア施設のオペレーターの参画はありません。そのため、本投資法人は、特定のオペレーターの系列等を問わず施設の取得交渉ができ、様々なオペレーターが運営する施設の取得が可能となります。
本投資法人は、オペレーターの系列等にかかわらず、資産運用会社が定める選定基準に照らして厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設の取得や厳選したオペレーターへの賃貸を行うとともに、施設保有者としてオペレーターのモニタリング等の運用を行うことで、資産運用会社にはヘルスケア施設運営に係る多様なノウハウの蓄積が期待できると考えています。これにより、新たな施設取得における目利き(選定能力)や、運営管理に係る指導能力を向上させることで、より良い施設運営が可能となると考えています。
本投資法人は、独立した先行者として、こうしたナレッジ(知識・ノウハウ)の蓄積とその活用を通じ、業界における主導的な地位を確立することを目指しています。
以上の3つのポジティブサイクルを図示したイメージは以下のとおりです。
(ト)運用サポート体制
本投資法人は日本初のヘルスケア施設特化型リートであり、その資産運用に当たっては金融とヘルスケアを中心とした各分野におけるプロフェッショナルが万全のサポート体制を敷いています。それぞれの関係者の状況は以下のとおりです。
a.スポンサーによるサポート体制
スポンサーである大和証券グループ本社にとっての本投資法人をサポートすることの意義及びサポート体制は以下のとおりです。
(ⅰ)大和証券グループのアセット・マネジメント事業へのコミットメント
大和証券グループの中期経営計画“Passion for the Best”2020で掲げる基本方針において、アセット・マネジメント部門では、資産運用における「新たな価値」としての、「オルタナティブ投資商品の拡大」を主要テーマの一つとして掲げています。その中核を担うのが、不動産アセット・マネジメント・ビジネスであり、中長期的な運用資産残高の拡大を目指していきます。
(出所)大和証券グループ本社「大和証券グループ中期経営計画“Passion for the Best”2020」
上記の取組みに基づき、資産運用会社では以下のとおり順調に運用資産受託残高を拡大しています。2018年6月30日時点における、資産運用会社が資産運用業務を受託する4つの投資法人(本投資法人、大和証券オフィス投資法人、大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人及び大和証券ホテル・プライベート投資法人)に係る運用資産受託残高の合計額(注)は、約5,798億円です。
<資産運用会社が資産運用業務を受託する投資法人の運用資産受託残高の推移>(注)取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)の総額に基づいています。
(ⅱ)大和証券グループの企業理念における本投資法人運用の重要性
大和証券グループでは企業理念の一つに「社会への貢献」を掲げており、当該理念の実現のためのCSR(企業の社会的責任)における重要課題として「金融機能を活用して持続可能な社会に貢献する」及び「健全な金融・資本市場を発展させ次の世代につなげる」の二つを掲げています。
高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を基本理念とする本投資法人の組成・運用は、大和証券グループのかかる企業理念及び重要課題と整合するものであり、大和証券グループにとって本投資法人のサポートは重要な施策の一つと位置付けられます。
(ⅲ)大和証券グループによる本投資法人のサポート体制
大和証券グループは、本投資法人のサポートとして、取得対象となりうる物件情報の提供及びブリッジファンドの組成等への協力に加えて、資産運用会社への人材供給のサポートを行います。
2018年6月1日現在、資産運用会社に在籍する常勤の役員及び従業員(計75人、派遣社員を除きます。)のうち、大和証券グループからの出向者は27人です。これらの出向者の一部が本投資法人の投資業務、資金調達・IR業務、経理業務、コンプライアンス業務、内部管理業務等に関与しています。また、大和証券グループにおいて、不動産の投資実績、ファイナンスのアレンジ実績を積んだ人材等が出向・在籍しています。
(ⅳ)大和証券グループ本社によるセイムボート出資
大和証券グループ本社は、本書の日付現在、本投資法人の投資口7,600口(発行済投資口の総口数の10.18%)を保有しており、投資主との利益の共通化を図っています。大和証券グループは、CSR戦略の一環として、本投資法人の成長戦略に十分なサポートを継続して実施する方針であり、本投資法人の投資口の保有(セイムボート出資)は、かかる方針にも合致するものです。
b.アドバイザーによるサポート体制
本投資法人の資産運用に当たって、資産運用会社は、AIPヘルスケアジャパンとの間でアドバイザリー契約を締結しています。AIPヘルスケアジャパンは、ヘルスケア分野(病院・介護施設)において豊富な投資実績を有しており、ヘルスケア施設の投資運用及びオペレーターの選定について知見を有しています。AIPヘルスケアジャパンの概要及び強み並びに資産運用会社とAIPヘルスケアジャパンとの提携については以下のとおりです。
(ⅰ)AIPヘルスケアジャパンの概要(本書の日付現在)
(ⅱ)AIPヘルスケアジャパンの強み
・ヘルスケア投資業界での先駆者として社会貢献に注力
AIPヘルスケアジャパンは、2001年よりヘルスケア分野(病院・介護施設)に焦点を当てた投資戦略を開始し、2008年以降、高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行っています。また、業界の先駆者として、高齢者施設・住宅運営事業者、金融機関、不動産業界関係者、行政当局等に対し、ヘルスケア投資業界の現状に関する普及活動を国内外において積極的に行っています。このようなヘルスケア分野への貢献を評価され、2014年8月に高齢者住宅経営者連絡協議会に加入しています。
・ヘルスケア分野への豊富な投資実績と卓越したアセット・マネジメント
病院再生案件(11案件)、高齢者施設・住宅(33施設)(2018年6月1日時点)への投資又は受託実績等を通じ、ヘルスケア施設の運営実績が豊富なオペレーターとの良好な関係を構築しています。また、オペレーター選定及び賃貸借契約の諸条件に関し、過去の投資・運用経験に基づき構築してきた独自の基準を有しており、ヘルスケア分野におけるアセット・マネジメントの知見・ノウハウを有しています。
・ヘルスケア施設へのBTS(Built to Suit)型投資への注力
高齢者施設・住宅運営事業者の要望に沿った立地・仕様に基づき、新規にヘルスケア施設を設計・建築し賃貸するというBTS型投資に関し、実務経験の豊富な人材を配置し注力しております。また、2016年2月には東京都官民連携福祉貢献インフラファンドのファンドマネージャーとして契約を締結(東京都より25億円出資)し、都内における高齢者向け施設や子育て支援施設を含む福祉貢献型建物の整備の促進を目的とした投資活動も行なっており、現在第1号案件として大田区南雪谷において高齢者施設と保育所の併設物件を建設中です。また、2017年4月には都心部初の大規模複合型高齢者施設「AIP勝どき駅前ビル」を、2018年1月には大田区多摩川に高齢者施設を竣工しました。
(ⅲ)AIPヘルスケアジャパンとの連携
資産運用会社は、AIPヘルスケアジャパンと連携して、物件取得に継続的に注力するとともに、PM(プロパティ・マネジメント)会社でもある同社を通じて、定期的にオペレーターや施設(施設長)から運営に関する情報収集を行い、必要に応じて収益力向上のためのアドバイスを行うことにより、各施設の価値向上に努めています。
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産(投信法に定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とします。具体的には、運用資産を、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいます。以下同じです。)のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用するものとし、将来にわたって安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
本投資法人は、かかる基本方針に従い、不動産等(後記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)不動産等」に列挙される資産をいいます。以下同じです。)及び不動産対応証券(後記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ)不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。)に投資します(規約第29条及び規約別紙1「資産運用の対象及び方針」(資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲))。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者(投資運用業者)である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
(イ)本投資法人の基本理念
我が国においては、足元で65歳以上の高齢者人口が総人口の4分の1超を占め、今後のさらなる高齢者比率の拡大と、それに伴う社会保障費の増加の進行が予想されます。
こうした環境を背景に、本投資法人は、主たる用途がヘルスケア施設(後記「2 投資方針 (1)投資方針 ② 投資態度」をご参照下さい。)であるもののみを投資対象とする、ヘルスケア施設特化型リートとして、投資家の皆様の資金を有効に活用し、質の高いヘルスケア施設の供給拡大に繋げ、ヘルスケア施設の利用者に対して高水準なサービスを提供するとともに、投資家の皆様に対して適切な収益を還元し、さらなる資金の導入を図るという、投資家の皆様の資金とヘルスケア施設・サービス供給の好循環の創出を目指します。このような取組みを通じて、民間資金を有効に活用した高齢者向け住環境の整備という我が国の重要政策の実現にも貢献したいと考えています。
かかる基本理念に基づき、本投資法人は、高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設に投資し拡充を促すことで、国民生活の長期的な安心感の形成に寄与し、日本に心強い未来をもたらすことを目指します。また、本投資法人は、ヘルスケア施設への社会的需要の高まりを背景に、厳選したヘルスケア施設に分散して投資を行うことで、投資主への中長期にわたる安定的な分配金の支払いを目指します。
(ロ)ヘルスケア施設を取り巻く状況
本投資法人の設立は、我が国が抱える年齢別人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加という構造上の問題と、それに伴い不足すると考えられる高齢者施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景としています。
a.高齢化の進む国内人口
我が国の人口は、出生率の低下を背景に今後減少していくことが予想されています。一方で、医療技術の発展等から、日本人の平均寿命は、厚生労働省「平成28年簡易生命表」によると男性80.98歳、女性87.14歳となっており、総務省「人口推計」(2018年5月21日公表)によると、2017年12月1日現在の総人口1億2,669万人のうち、高齢者人口は3,521万人、高齢化率は27.8%となっています。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(平成29年推計)」によると、2025年には総人口1億2,254万人、高齢者人口3,677万人と高齢化率は30.0%まで上昇し、さらに2065年には総人口が8,807万人と現状から約3,861万人減少する一方で、高齢者人口は3,381万人となり、高齢化率は38.4%にまで到達する見込みとなっています。
上記の人口動態に加えて、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)(2018(平成30)年推計)」によると、高齢化率の高まりとともに高齢者の一人暮らし人口が増加する見込みとなっています。
b.政策としての高齢者向け住宅の拡充
高齢化率の上昇及び高齢者の一人暮らし人口の増加が見込まれる中、高齢者の居住を目的に介護サービス等の付された高齢者向け住宅の整備状況には、大幅に拡大の余地があると認識しています。
国土交通省は、今後の高齢者向け住宅需要の拡大に備えて、2025年までに高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を4%とすることを、政策目標として設定しています(注)。
(注)2016年3月18日閣議決定「住生活基本計画(全国計画)」
c.ヘルスケアリートに関連する政策、ガイドライン等の公表状況
国土交通省は、国内の高齢者向け住宅の不足を早期に解消することを目的として、ヘルスケアリートの創設を通じて、実質的に民間資金を活用したヘルスケア施設の拡充を行うための環境整備を推進しています。また、在宅でありながら選択的に介護サービスを受けることができるサービス付き高齢者向け住宅制度を確立することで、参入障壁の低下を図っています。
なお、政府(国土交通省及び内閣に設置された日本経済再生本部)、投信協会、一般社団法人不動産証券化協会及び東京証券取引所によるヘルスケアリートに関連する政策、ガイドライン等の公表状況は以下のとおりです。
(ハ)ヘルスケア施設の概要
本投資法人は、高齢化の進展、高齢者単身世帯及び高齢者夫婦のみ世帯の増加等に伴い、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考えています。このような考えのもと、本投資法人は、当面の間は、下記のヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とします。また、高齢者施設・住宅の中でも、株式会社が運営可能であることから今後も民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心とします。
| ヘルスケア施設タイプ区分 | 概要 | ||
| 高齢者施設・住宅 | 有料老人ホーム(注1) | 高齢者に対して、介護、食事、洗濯・掃除等の家事又は健康管理等の日常生活に必要なサービスを提供する施設(老人福祉施設、グループホーム等を除きます。) | |
| 介護付 | 介護保険法上の特定施設入居者生活介護(以下「特定施設」といいます。)の指定を受けた有料老人ホーム | ||
| 健康型 | 特定施設の指定を受けておらず、介護が必要になった場合に、契約を解除して退去することが必要な有料老人ホーム | ||
| 住宅型 | 特定施設の指定を受けていない有料老人ホームのうち、健康型以外の施設(介護が必要となった場合、外部の介護保険サービスを利用) | ||
| サービス付き高齢者向け住宅(注2) | 住宅(面積・設備・構造)、入居者へのサービス及び入居者との契約に関する基準を満たす登録された賃貸住宅 | ||
| その他の高齢者施設・住宅 | 高齢者を入居・利用の対象としたその他の介護施設及び居住施設 | ||
| 医療施設 | 病院、メディカル・モール | ||
| その他 | ライフサイエンス施設(バイオテクノロジー、製薬、医療装置開発等の生命科学産業に従事する法人又は個人が入居する施設) | ||
(注1)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。以下同じです。)第29条に定義される施設をいいます。但し、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除きます。
(注2)「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律等に定められる登録基準を満たし、都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。なお、当該登録基準の概要は以下のとおりです。
(登録基準の概要)
・床面積が原則25㎡以上であり、トイレ・洗面設備等が設置され、バリアフリーであること
・少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されること
・高齢者の居住の安定が図られた契約であり、前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること
(ニ)ヘルスケアリートの仕組みと特性
ヘルスケアリートは、入居者に対しては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等の高齢者施設・住宅等を提供する一方で、ヘルスケア施設の運営事業者(以下「オペレーター」といいます。)に対しては、事業用資産の賃貸を行い、その賃料はあくまでも賃借人であるオペレーターから受領する仕組みとなっており、ヘルスケアリートの保有するヘルスケア施設は運営型施設としての特性を有しています。本投資法人における各関係者の役割は以下のとおりです。
a.本投資法人
本投資法人は、ヘルスケア施設を直接又は信託受益権の形態で保有し、当該施設をオペレーターに賃貸することで、賃料を受領します。加えて本投資法人では、ヘルスケアリートの運営型施設としての特性に鑑み、オペレーターに対してオペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等の開示を求めます。本投資法人は、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等について継続的にモニタリングを行い、本投資法人の運用上著しい問題等が発覚した場合は、その内容を投資家に開示します。
b.資産運用会社
資産運用会社は、本投資法人から資産運用業務を受託します。具体的には、本投資法人によるヘルスケア施設の取得及び運用管理並びに資金調達に関連する業務等を行います。また、ヘルスケア施設の取得に際しては、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等についてのデューデリジェンス等を行うとともに、ヘルスケア施設の取得後においても、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況のモニタリングを行います。
c.スポンサー
資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、資産運用会社との間でスポンサー・サポート契約を締結し、スポンサー・サポートの一環として資産運用会社に対して人材供給を行い、投資対象資産の物件情報等を随時提供し、また、ブリッジファンド組成等への協力を行います。
d.アドバイザー
資産運用会社は、本投資法人の資産運用に当たり、ヘルスケア施設への投資及びモニタリングについて知見を有するAIPヘルスケアジャパンとアドバイザリー契約を締結しています。当該契約に基づき、資産運用会社は、AIPヘルスケアジャパンからヘルスケア施設の管理・運営等に関する情報提供、オペレーターの評価・分析に関する情報提供、オペレーターとの各種交渉の補助及び支援並びに投資対象資産に係る市場調査・分析等の各種助言を受けています。
e.オペレーター
オペレーターは、本投資法人又は本投資法人が保有する信託受益権に係る受託者からヘルスケア施設を賃借し、施設を運営します。各施設の入居者はオペレーターに対して入居費用等を支払い、オペレーターは本投資法人又は信託受託者に対して賃料(原則として固定賃料)を支払います。本投資法人の安定運用のためには、オペレーターの信用力及び運営力が重要な要素となります。
f.入居者
本投資法人が保有するヘルスケア施設への入居者を指します。
(ホ)高齢者施設・住宅の概要
一般的な高齢者施設・住宅の施設概要及びサービス概要並びに介護サービス提供方法の違いについては、以下のとおりです。なお、本投資法人の投資対象資産とは、必ずしも一致しないことにご留意下さい。
<高齢者施設・住宅の施設概要>(注1)居室の水光熱費は、個別に水道事業者・電気事業者に支払う方法もあります。
(注2)本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設及び将来取得するヘルスケア施設は、上記の設備をすべて備えているものではありません。
<高齢者施設・住宅のサービス概要>(注)本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供しているものではありません。また、本投資法人が将来取得するヘルスケア施設が、上記のサービスをすべて提供することを保証するものでもありません。
<介護サービス提供方法の違い>(注)本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供しているものではありません。また、本投資法人が将来取得するヘルスケア施設が、上記のサービスをすべて提供することを保証するものでもありません。
(ヘ)本投資法人の果たす役割
前記「(ロ)ヘルスケア施設を取り巻く状況」のとおり、ヘルスケア施設の中でも特に高齢者施設・住宅に対する社会的需要は高まっており、国策としても高齢者施設・住宅の拡充は重点事項の一つとなっています。本投資法人としても、高齢化の進む我が国において高齢者施設・住宅の拡充を推進することは、国民生活の長期的な安心感を形成し、豊かな老後を送るための基盤となるものであり、その意味で、高齢者施設・住宅を含むヘルスケア施設は、高齢化社会の下で必要不可欠な社会インフラであると考えています。
本投資法人は、日本初のヘルスケア施設特化型リートとして、高まる社会インフラ需要から生じるキャッシュ・フローの獲得機会を捉え、かつ、社会インフラであるヘルスケア施設に継続的に投資することにより、以下の「アセットサイクル」、「グロースサイクル」及び「ナレッジサイクル」の3つの観点からの好循環(ポジティブサイクル)を形成し、投資主に対する中長期にわたる安定的な分配を実現すると同時に、国民生活の長期的な安心感の形成に寄与することを企図しています。これにより、今後の高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設の拡充を促進し、国民生活の支えとなることを目的としています。
a.アセットサイクルの形成
本投資法人は、資産運用会社が定める選定基準に合致したヘルスケア施設を保有するオペレーターを厳選し、投資家等から調達した資金を活用して、かかるオペレーターからヘルスケア施設を取得することで、厳選したオペレーターに資金を供給していくことを企図しています。これにより、オペレーターによる当該資金を活用した新たなヘルスケア施設の立ち上げが期待できるほか、ヘルスケア施設の保有・運用を通じて、貸借人であるオペレーターの財務基盤の安定を図り、オペレーターの長期的かつ安定的な事業遂行にも資するものと考えています。本投資法人は、このサイクルを循環させることで、本投資法人が厳選したオペレーター及びその運営するヘルスケア施設を拡充促進させ、高齢者施設・住宅入居者の生活向上に寄与したいと考えています。
また、本投資法人は、オペレーターからのヘルスケア施設の取得の場合だけでなく、オペレーター以外のヘルスケア施設の所有者からの取得も企図していますが、この場合も、ヘルスケア施設の保有・運用に当たり、オペレーターを厳選することで、高齢者施設・住宅入居者の生活向上に寄与したいと考えています。
b.グロースサイクルの形成
本投資法人は厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設を取得することで、外部成長を実現することを企図しています。資産規模の拡大を通じて、資金調達力を強化し、マーケットでの認知度及び信頼度を向上させることによって、外部成長の継続及び運用の安定性向上という「グロースサイクル」の構築が期待でき、これが「アセットサイクル」及び「ナレッジサイクル」の拡大、ひいては本投資法人の投資主価値向上に寄与するものと考えています。
c.ナレッジサイクルの形成
資産運用会社の株主及びアドバイザーには、特定のヘルスケア施設のオペレーターの参画はありません。そのため、本投資法人は、特定のオペレーターの系列等を問わず施設の取得交渉ができ、様々なオペレーターが運営する施設の取得が可能となります。
本投資法人は、オペレーターの系列等にかかわらず、資産運用会社が定める選定基準に照らして厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設の取得や厳選したオペレーターへの賃貸を行うとともに、施設保有者としてオペレーターのモニタリング等の運用を行うことで、資産運用会社にはヘルスケア施設運営に係る多様なノウハウの蓄積が期待できると考えています。これにより、新たな施設取得における目利き(選定能力)や、運営管理に係る指導能力を向上させることで、より良い施設運営が可能となると考えています。
本投資法人は、独立した先行者として、こうしたナレッジ(知識・ノウハウ)の蓄積とその活用を通じ、業界における主導的な地位を確立することを目指しています。
以上の3つのポジティブサイクルを図示したイメージは以下のとおりです。
(ト)運用サポート体制
本投資法人は日本初のヘルスケア施設特化型リートであり、その資産運用に当たっては金融とヘルスケアを中心とした各分野におけるプロフェッショナルが万全のサポート体制を敷いています。それぞれの関係者の状況は以下のとおりです。
a.スポンサーによるサポート体制
スポンサーである大和証券グループ本社にとっての本投資法人をサポートすることの意義及びサポート体制は以下のとおりです。
(ⅰ)大和証券グループのアセット・マネジメント事業へのコミットメント
大和証券グループの中期経営計画“Passion for the Best”2020で掲げる基本方針において、アセット・マネジメント部門では、資産運用における「新たな価値」としての、「オルタナティブ投資商品の拡大」を主要テーマの一つとして掲げています。その中核を担うのが、不動産アセット・マネジメント・ビジネスであり、中長期的な運用資産残高の拡大を目指していきます。
(出所)大和証券グループ本社「大和証券グループ中期経営計画“Passion for the Best”2020」
上記の取組みに基づき、資産運用会社では以下のとおり順調に運用資産受託残高を拡大しています。2018年6月30日時点における、資産運用会社が資産運用業務を受託する4つの投資法人(本投資法人、大和証券オフィス投資法人、大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人及び大和証券ホテル・プライベート投資法人)に係る運用資産受託残高の合計額(注)は、約5,798億円です。
<資産運用会社が資産運用業務を受託する投資法人の運用資産受託残高の推移>(注)取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)の総額に基づいています。
(ⅱ)大和証券グループの企業理念における本投資法人運用の重要性
大和証券グループでは企業理念の一つに「社会への貢献」を掲げており、当該理念の実現のためのCSR(企業の社会的責任)における重要課題として「金融機能を活用して持続可能な社会に貢献する」及び「健全な金融・資本市場を発展させ次の世代につなげる」の二つを掲げています。
高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設の供給促進を基本理念とする本投資法人の組成・運用は、大和証券グループのかかる企業理念及び重要課題と整合するものであり、大和証券グループにとって本投資法人のサポートは重要な施策の一つと位置付けられます。
(ⅲ)大和証券グループによる本投資法人のサポート体制
大和証券グループは、本投資法人のサポートとして、取得対象となりうる物件情報の提供及びブリッジファンドの組成等への協力に加えて、資産運用会社への人材供給のサポートを行います。
2018年6月1日現在、資産運用会社に在籍する常勤の役員及び従業員(計75人、派遣社員を除きます。)のうち、大和証券グループからの出向者は27人です。これらの出向者の一部が本投資法人の投資業務、資金調達・IR業務、経理業務、コンプライアンス業務、内部管理業務等に関与しています。また、大和証券グループにおいて、不動産の投資実績、ファイナンスのアレンジ実績を積んだ人材等が出向・在籍しています。
(ⅳ)大和証券グループ本社によるセイムボート出資
大和証券グループ本社は、本書の日付現在、本投資法人の投資口7,600口(発行済投資口の総口数の10.18%)を保有しており、投資主との利益の共通化を図っています。大和証券グループは、CSR戦略の一環として、本投資法人の成長戦略に十分なサポートを継続して実施する方針であり、本投資法人の投資口の保有(セイムボート出資)は、かかる方針にも合致するものです。
b.アドバイザーによるサポート体制
本投資法人の資産運用に当たって、資産運用会社は、AIPヘルスケアジャパンとの間でアドバイザリー契約を締結しています。AIPヘルスケアジャパンは、ヘルスケア分野(病院・介護施設)において豊富な投資実績を有しており、ヘルスケア施設の投資運用及びオペレーターの選定について知見を有しています。AIPヘルスケアジャパンの概要及び強み並びに資産運用会社とAIPヘルスケアジャパンとの提携については以下のとおりです。
(ⅰ)AIPヘルスケアジャパンの概要(本書の日付現在)
| 商 号: | AIPヘルスケアジャパン合同会社 |
| 親 会 社: | アジア・インベストメント・パートナーズ・インク(所在地:米国コロラド州デンバー) (グループ代表:エイ・バリー・ハーシュフェルド・ジュニア) |
| 代 表: | 増村 裕之 |
| 沿 革: | 1998年12月 米国コロラド州デンバーに親会社設立 1999年12月 エイ・アイ・ピー・ジャパン・エルエルシー日本支店設立 (その後、改組を経て2009年に現在の合同会社形態に変更) 2014年12月 AIPヘルスケアジャパン合同会社に社名変更 |
| 社 員 数: | 日本拠点 12名(介護事業経験者、ヘルスケア施設投資経験者、商業銀行・投資銀行・不動産会社経験者等にて構成) |
| 資 本 金: | 4億円 |
| 事業内容: | ・投資助言・代理業(ヘルスケア施設を投資対象とした不動産私募ファンドの運用) ・資産運用及び管理に関するコンサルティング(資産運用会社に対する助言業務を含みます。) ・第二種金融商品取引業(ヘルスケア資産を対象とした不動産信託受益権の売買の媒介) |
(ⅱ)AIPヘルスケアジャパンの強み
・ヘルスケア投資業界での先駆者として社会貢献に注力
AIPヘルスケアジャパンは、2001年よりヘルスケア分野(病院・介護施設)に焦点を当てた投資戦略を開始し、2008年以降、高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行っています。また、業界の先駆者として、高齢者施設・住宅運営事業者、金融機関、不動産業界関係者、行政当局等に対し、ヘルスケア投資業界の現状に関する普及活動を国内外において積極的に行っています。このようなヘルスケア分野への貢献を評価され、2014年8月に高齢者住宅経営者連絡協議会に加入しています。
・ヘルスケア分野への豊富な投資実績と卓越したアセット・マネジメント
病院再生案件(11案件)、高齢者施設・住宅(33施設)(2018年6月1日時点)への投資又は受託実績等を通じ、ヘルスケア施設の運営実績が豊富なオペレーターとの良好な関係を構築しています。また、オペレーター選定及び賃貸借契約の諸条件に関し、過去の投資・運用経験に基づき構築してきた独自の基準を有しており、ヘルスケア分野におけるアセット・マネジメントの知見・ノウハウを有しています。
・ヘルスケア施設へのBTS(Built to Suit)型投資への注力
高齢者施設・住宅運営事業者の要望に沿った立地・仕様に基づき、新規にヘルスケア施設を設計・建築し賃貸するというBTS型投資に関し、実務経験の豊富な人材を配置し注力しております。また、2016年2月には東京都官民連携福祉貢献インフラファンドのファンドマネージャーとして契約を締結(東京都より25億円出資)し、都内における高齢者向け施設や子育て支援施設を含む福祉貢献型建物の整備の促進を目的とした投資活動も行なっており、現在第1号案件として大田区南雪谷において高齢者施設と保育所の併設物件を建設中です。また、2017年4月には都心部初の大規模複合型高齢者施設「AIP勝どき駅前ビル」を、2018年1月には大田区多摩川に高齢者施設を竣工しました。
(ⅲ)AIPヘルスケアジャパンとの連携
資産運用会社は、AIPヘルスケアジャパンと連携して、物件取得に継続的に注力するとともに、PM(プロパティ・マネジメント)会社でもある同社を通じて、定期的にオペレーターや施設(施設長)から運営に関する情報収集を行い、必要に応じて収益力向上のためのアドバイスを行うことにより、各施設の価値向上に努めています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
