有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成30年10月1日-平成31年3月31日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
担保を付している債務は、以下のとおりです。
2. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
※3. 一時差異等調整引当額
前期(2018年9月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
当期(2019年3月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
※4. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により調達しています。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、借入金の返済期日は最長で第8期末(2019年3月31日)後9年6ヶ月、投資法人債の償還期日は最長で第8期末(2019年3月31日)後9年1ヶ月になりますが、支払期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性の評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「4.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金等は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価格のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2018年9月30日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、下表には含まれていません。((注2)参照)
当期(2019年3月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、下表には含まれていません。((注2)参照)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
(3)投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(5)信託預り敷金及び保証金
これらは、その将来キャッシュ・フローを返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
※ 信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
※ 信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
(注4)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2018年9月30日)及び当期(2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年9月30日)及び当期(2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 (注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」をご参照下さい。)
当期(2019年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 (注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」をご参照下さい。)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(退職給付に関する注記)
前期(2018年9月30日)及び当期(2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は2015年2月10日に取得した「サニー野間店」において、土地に係る事業用定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間22年2ヶ月と見積もり、割引率は1.256%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、四大都市圏を中心に東京都その他の地域において、商業施設及び物流施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(7,961,786千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の売却(907,424千円)及び減価償却費(971,702千円)です。当期の主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得(3,951,173千円)、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(3,462,719千円)及び減価償却費(990,722千円)です。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、ソララプラザの前期の期末時価については、2018年11月14日に締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買金額(5,980,000千円)に基づいています。また、ソララプラザ(準共有持分51%)の当期の期末時価については、2018年11月14日に締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買金額(3,049,800千円)、ウエルシア岸和田加守店(底地)の当期の期末時価については、2019年5月16日に締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買金額(560,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は、以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 8～59年 機械及び装置 2～25年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)創立費 定額法(5年)により償却しています。 (2)投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。 (3)投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は39,223千円、当期は18,448千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。ただし、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託建物、信託借地権 | 借地権償却額及び減価償却超過額等の発生 | 4,569 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 167,541 |
2.戻入れの具体的な方法
| 戻入れの具体的な方法 | |
| 信託建物、信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
| 繰延ヘッジ損益 | ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| 信託建物 | 2,688,066千円 | 2,715,656千円 |
| 信託構築物 | 47,581千円 | 45,989千円 |
| 信託工具、器具及び備品 | 1,757千円 | 2,970千円 |
| 信託土地 | 7,811,297千円 | 7,811,297千円 |
| 合計 | 10,548,702千円 | 10,575,913千円 |
担保を付している債務は、以下のとおりです。
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 2,577,920千円 | 2,355,246千円 |
| 合計 | 2,577,920千円 | 2,355,246千円 |
2. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 2,000,000千円 | 2,000,000千円 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 2,000,000千円 | 2,000,000千円 |
※3. 一時差異等調整引当額
前期(2018年9月30日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの事由 |
| 信託建物、信託借地権 | 借地権償却額及び減価償却超過額等の発生 | 9,754 | 9,754 | - | - | 9,754 | - |
| 合計 | 9,754 | 9,754 | - | - | 9,754 | - | |
2.戻入れの具体的な方法
| 戻入れの具体的な方法 | |
| 信託建物、信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
当期(2019年3月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの事由 |
| 信託建物、信託借地権 | 借地権償却額及び減価償却超過額等の発生 | 9,754 | 9,754 | - | - | 9,754 | - |
| 合計 | 9,754 | 9,754 | - | - | 9,754 | - | |
2.戻入れの具体的な方法
| 戻入れの具体的な方法 | |
| 信託建物、信託借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
※4. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | |||
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | ||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | |||
| 賃料収入 | 5,807,967 | 5,813,708 | |
| 地代収入 | 929,815 | 929,592 | |
| 共益費収入 | 329,167 | 325,250 | |
| 計 | 7,066,950 | 7,068,551 | |
| その他賃貸事業収入 | |||
| 駐車場収入 | 204,954 | 197,311 | |
| 水道光熱費収入 | 710,167 | 597,255 | |
| その他収入 | 382,926 | 333,986 | |
| 計 | 1,298,047 | 1,128,554 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 8,364,998 | 8,197,106 | |
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | |||
| 管理委託費 | 847,105 | 833,594 | |
| 水道光熱費 | 682,433 | 598,956 | |
| 公租公課 | 690,135 | 690,559 | |
| 修繕費 | 339,258 | 200,684 | |
| 保険料 | 13,191 | 13,078 | |
| 信託報酬 | 22,846 | 22,900 | |
| 減価償却費 | 971,850 | 990,872 | |
| その他賃貸事業費用 | 417,737 | 383,060 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,984,558 | 3,733,705 | |
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 4,380,440 | 4,463,400 |
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
| (単位:千円) | ||
| ケーズデンキ中川富田店(底地) | ||
| 不動産等売却収入 | 1,128,000 | |
| 不動産等売却原価 | 907,424 | |
| その他売却費用 | 8,444 | |
| 不動産等売却益 | 212,130 |
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
| (単位:千円) | ||
| ソララプラザ(準共有持分49%) | ||
| 不動産等売却収入 | 2,930,200 | |
| 不動産等売却原価 | 2,730,981 | |
| その他売却費用 | 19,690 | |
| 不動産等売却益 | 179,528 |
| (単位:千円) | ||
| グルメシティ千葉中央店 | ||
| 不動産等売却収入 | 800,000 | |
| 不動産等売却原価 | 731,737 | |
| その他売却費用 | 29,729 | |
| 不動産等売却益 | 38,532 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | |
| ※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 507,700口 | 507,700口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | |
| 現金及び預金 | 7,582,764千円 | 7,475,785千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 13,710,471千円 | 13,647,110千円 |
| 使途制限付信託預金(注) | △1,890,414千円 | △1,674,737千円 |
| 現金及び現金同等物 | 19,402,822千円 | 19,448,158千円 |
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| 1年内 | 10,500千円 | 10,500千円 |
| 1年超 | 183,298千円 | 178,048千円 |
| 合計 | 193,798千円 | 188,548千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| 1年内 | 9,188,950千円 | 8,902,131千円 |
| 1年超 | 59,957,431千円 | 55,971,359千円 |
| 合計 | 69,146,381千円 | 64,873,490千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により調達しています。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、借入金の返済期日は最長で第8期末(2019年3月31日)後9年6ヶ月、投資法人債の償還期日は最長で第8期末(2019年3月31日)後9年1ヶ月になりますが、支払期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性の評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「4.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金等は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価格のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2018年9月30日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、下表には含まれていません。((注2)参照)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 7,582,764 | 7,582,764 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 13,710,471 | 13,710,471 | - |
| 資産計 | 21,293,236 | 21,293,236 | - |
| (1)短期借入金 | 2,750,000 | 2,750,000 | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 12,000,000 | 11,985,151 | △14,848 |
| (3)投資法人債 | 7,000,000 | 6,951,700 | △48,300 |
| (4)長期借入金 | 84,350,000 | 84,172,853 | △177,146 |
| (5)信託預り敷金及び保証金 | 2,383,685 | 2,376,485 | △7,199 |
| 負債計 | 108,483,685 | 108,236,191 | △247,493 |
| デリバティブ取引 | 142,159 | 142,159 | - |
当期(2019年3月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、下表には含まれていません。((注2)参照)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 7,475,785 | 7,475,785 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 13,647,110 | 13,647,110 | - |
| 資産計 | 21,122,896 | 21,122,896 | - |
| (1)短期借入金 | 2,750,000 | 2,750,000 | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 13,350,000 | 13,361,605 | 11,605 |
| (3)投資法人債 | 7,000,000 | 7,023,800 | 23,800 |
| (4)長期借入金 | 83,000,000 | 83,539,962 | 539,962 |
| (5)信託預り敷金及び保証金 | 2,132,211 | 2,131,966 | △245 |
| 負債計 | 108,232,211 | 108,807,334 | 575,122 |
| デリバティブ取引 | △167,579 | △167,579 | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
(3)投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(5)信託預り敷金及び保証金
これらは、その将来キャッシュ・フローを返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
| 前期(2018年9月30日) | (単位:千円) |
| 区分 | 貸借対照表計上額 |
| 信託預り敷金及び保証金(※) | 10,414,116 |
| 合計 | 10,414,116 |
※ 信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
| 当期(2019年3月31日) | (単位:千円) |
| 区分 | 貸借対照表計上額 |
| 信託預り敷金及び保証金(※) | 10,244,667 |
| 合計 | 10,244,667 |
※ 信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
| 前期(2018年9月30日) | (単位:千円) | |||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 7,582,764 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 13,710,471 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 21,293,236 | - | - | - | - | - |
| 当期(2019年3月31日) | (単位:千円) | |||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 7,475,785 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 13,647,110 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 21,122,896 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
| 前期(2018年9月30日) | (単位:千円) | |||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,750,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 2,000,000 | - | 5,000,000 |
| 長期借入金 | 12,000,000 | 7,000,000 | 13,300,000 | 9,050,000 | 7,500,000 | 47,500,000 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 435,430 | 435,430 | 435,430 | 435,430 | 13,995 | 96,798 |
| 合計 | 15,185,430 | 7,435,430 | 13,735,430 | 11,485,430 | 7,513,995 | 52,596,798 |
| 当期(2019年3月31日) | (単位:千円) | |||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,750,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 1,000,000 | 1,000,000 | - | 5,000,000 |
| 長期借入金 | 13,350,000 | 7,000,000 | 13,300,000 | 9,050,000 | 7,500,000 | 46,150,000 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 435,430 | 435,430 | 435,430 | 224,712 | 13,995 | 89,801 |
| 合計 | 16,535,430 | 7,435,430 | 14,735,430 | 10,274,712 | 7,513,995 | 51,239,801 |
(有価証券に関する注記)
前期(2018年9月30日)及び当期(2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年9月30日)及び当期(2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 26,690,000 | 25,360,000 | 142,159 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 44,550,000 | 38,900,000 | ※ | - |
| 合計 | 71,240,000 | 64,260,000 | 142,159 | |||
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 (注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」をご参照下さい。)
当期(2019年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 32,340,000 | 31,010,000 | △167,579 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 38,900,000 | 31,900,000 | ※ | - |
| 合計 | 71,240,000 | 62,910,000 | △167,579 | |||
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 (注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」をご参照下さい。)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)及び当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 210千円 | 20千円 |
| 信託借地権償却額 | 9,216千円 | 10,473千円 |
| 減価償却超過額 | 3,317千円 | 3,770千円 |
| 資産除去債務 | 7,511千円 | 7,558千円 |
| 繰延ヘッジ損益 | -千円 | 52,938千円 |
| 繰延税金資産合計 | 20,256千円 | 74,761千円 |
| 評価性引当額 | △20,256千円 | △74,761千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2018年9月30日) | 当期 (2019年3月31日) | |
| 法定実効税率 | 34.59% | 31.51% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △34.55% | △31.54% |
| その他 | 0.07% | 0.06% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.11% | 0.03% |
(退職給付に関する注記)
前期(2018年9月30日)及び当期(2019年3月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は2015年2月10日に取得した「サニー野間店」において、土地に係る事業用定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間22年2ヶ月と見積もり、割引率は1.256%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | |
| 期首残高 | 23,629千円 | 23,778千円 |
| 時の経過による調整額 | 148千円 | 149千円 |
| 期末残高 | 23,778千円 | 23,927千円 |
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、四大都市圏を中心に東京都その他の地域において、商業施設及び物流施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 208,376,323 | 215,270,828 | |
| 期中増減額 | 6,894,504 | △15,093 | |
| 期末残高 | 215,270,828 | 215,255,734 | |
| 期末時価 | 229,504,000 | 229,995,800 | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(7,961,786千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の売却(907,424千円)及び減価償却費(971,702千円)です。当期の主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得(3,951,173千円)、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(3,462,719千円)及び減価償却費(990,722千円)です。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、ソララプラザの前期の期末時価については、2018年11月14日に締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買金額(5,980,000千円)に基づいています。また、ソララプラザ(準共有持分51%)の当期の期末時価については、2018年11月14日に締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買金額(3,049,800千円)、ウエルシア岸和田加守店(底地)の当期の期末時価については、2019年5月16日に締結した信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買金額(560,000千円)に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 229,918円 | 229,477円 |
| 1口当たり当期純利益 | 6,298円 | 6,467円 |
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2018年 4月 1日 至 2018年 9月30日) | 当期 (自 2018年10月 1日 至 2019年 3月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 3,197,852 | 3,283,732 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,197,852 | 3,283,732 |
| 期中平均投資口数(口) | 507,700 | 507,700 |
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
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