(ハ)ポートフォリオにおける物件取得の着眼点
本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の3つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。
本投資法人のポートフォリオを構成し、今後も主要な投資対象となるオフィス、商業施設及びホテルにおける物件取得の着眼点は以下のとおりです。

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#6 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 2～64年構築物 2～40年機械及び装置 5～29年工具、器具及び備品 2～15年(2)無形固定資産自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。(3)リース資産所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。(4)長期前払費用定額法を採用しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③ 信託預り敷金及び保証金(2)控除対象外消費税額等の処理方法資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

[重要な会計上の見積りに関する注記]
(固定資産の評価)

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#7 管理報酬等（連結）

③ 本資産運用会社への支払報酬
(イ)本投資法人は本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記a.からe.までの委託業務報酬を下記f.に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。
a.運用報酬Ⅰ

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#8 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が2025年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。

不動産の所有権の取得日	2025年3月31日まで	2025年4月1日から2026年3月31日まで	2026年4月1日以降
土地(一般)	1.5%	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%	上記のとおり

b.不動産取得税
本投資法人が、2025年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

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#9 資産の評価（連結）

(イ)不動産、不動産の賃借権又は地上権(規約第30条第1項第1号、第2号①及び②までに定めるもの。)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。但し、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
(ロ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(規約第30条第1項第2号③に定めるもの。)

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#10 運用体制、資産運用会社の概況（連結）

i.投資運用部投資グループによるデュー・ディリジェンス
投資運用部(投資グループ)は、取得候補の運用資産を選定し、当該運用資産に関する不動産の詳細なデュー・ディリジェンス(鑑定価格調査の他、必要に応じて建物診断調査、土壌汚染調査、地震リスク調査、法務調査等を含みます。)を行うものとし、その結果を踏まえた運用資産の取得計画案を起案します。
デュー・ディリジェンスにおける不動産鑑定評価額の調査に際しては、各種修繕・更新費用等の見積もりについて適切に調査し、不動産の評価額に反映させるものとします。また、DCF法の適用をする場合には、適用数値、シナリオ全体の妥当性及び判断の根拠及びDCF法の適用結果と他の方法・手法の適用結果の比較衡量に関する確認を行い、また確認記録を残すものとします。さらに、エンジニアリングレポート(ER)及び鑑定評価書の作成を委託する場合には、ER作成業者及び不動産鑑定業者の客観的基準に基づいた選定等により第三者性を確保すること、ER作成業者及び不動産鑑定業者に必要な情報等を提供し、情報等の提供状況についての適切な管理を行うこと、ER及び鑑定評価書を受領する際には提供した情報等の反映状況の検証をはじめとする適切な確認を行うこと、ER及び鑑定評価書の記載内容等を適宜活用し、活用しない場合には、採用した数値等の妥当性を検証し、その根拠を記録保存することに留意するものとします。

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