訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成30年11月19日-令和1年8月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
2019年8月31日現在における本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して「保有資産」ということがあります。)の概要は以下のとおりです。
(ア)ポートフォリオ一覧
本投資法人の保有資産に係る物件名称、所在地、取得価格、投資比率、帳簿価額、鑑定評価額及び取得年月日は以下のとおりです。
(注1)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2019年8月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
(注4)「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注5)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る取得価格、帳簿価額及び鑑定評価額は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)(※1)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る取得価格、帳簿価額及び鑑定評価額は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)(※2)に相当する数値を記載しています。
(※1)「東京サンケイビル」については、敷地所有権の2%の共有持分及び借地権の2%の準共有持分並びに建物所有権の2%の共有持分を取得しています。また、「S-GATE日本橋本町」については、敷地所有権及び建物所有権の51%の各共有持分を信託財産とする信託受益権を保有しています。「各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)」との記載はかかる意味で用いています。詳細については、後記「④ 個別不動産の概要」の「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」の個別物件表の記載をご参照ください。
(※2)「ブリーゼタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権並びにその敷地利用権(敷地所有権、借地権及び相互利用権)を信託財産とする信託受益権の30%の準共有持分を信託財産とする信託受益権を保有しています。「オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)」との記載はかかる意味で用いています。詳細については、後記「④ 個別不動産の概要」の「ブリーゼタワー」の個別物件表の記載をご参照ください。
(注6)用途の区分については前記「2 投資方針/(1)投資方針/③ 本投資法人の特徴及び投資方針/<投資方針>」をご参照ください。以下同じです。
(イ)建物及び賃貸借の概要
本投資法人の保有資産に係る物件名称、建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。
(注1)「建築時期」は、各保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデー(※1)は考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。以下同じです。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、保有資産につきパス・スルー型マスターリース(※2)契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(※1)「フリーレント」とは、主として新規入居のテナントに対し、転居に係るコストを一時的に低減させて移転を促進するための賃料等の一時的減額措置をいい、「レントホリデー」とは、テナントの入居期間中の一定時期につき定期又は不定期に賃料等の一時的減額措置を合意することをいいます。以下同じです。本書における月額賃料等の計算においては、別段の記載のない限り、フリーレント及びレントホリデーを考慮しないで算定しています。
(※2)「パス・スルー型マスターリース」とは、賃料保証のないマスターリースをいいます。以下同じです。
(注3)「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額(各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。)につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注5)「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注6)「稼働率」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計及びポートフォリオ合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
なお、各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
(注)「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
(ウ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
(注1)「緊急・短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用のうち、本投資法人の負担する費用を記載しています。
(注2)「中長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注3)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る緊急・短期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。「ブリーゼタワー」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び中長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「PML値」及び「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2018年12月付「8物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。但し、「ブリーゼタワー」に係る「PML値」については、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2019年7月付「11物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
(注5)2018年12月付の建物状況調査報告書は、同年6月付の建物状況調査報告書の結果に追加する方法で建物状況評価の結果を記載したものです。
(エ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算適合性判定機関、構造計算検証・確認機関
本投資法人の保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算適合性判定機関又は構造計算検証・確認機関は、以下のとおりです。
(注1)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算適合性判定機関及び構造計算検証・確認機関の社名は、当時の名称等を記載しています。
(注2)「東京サンケイビル」及び「ブリーゼタワー」は、国土交通大臣より建築認定を取得し、構造計算の適合性の判定を得ているため、構造計算適合性判定(注6)を受ける必要はなく、また、構造計算検証・確認機関による検証又は確認を行いません。
(注3)「東京サンケイビル」の建物の3階の一部(Ⅱ期工事跳出部分)につき、KYB株式会社グループ製造の制振用オイルダンパーが本建物Ⅰ期工事竣工後に設置されていますが、本建物の構造安全性は、かかる制振用オイルダンパー性能に頼らない設計となっているため、その不具合が仮に将来発生したとしても、建物への影響はない旨、株式会社竹中工務店(本建物の設計・構造設計・施工者)より確認を得ています。
(注4)「日比谷サンケイビル」については、構造計算適合性判定(注6)制度の導入前に建築されたことから、構造計算検証機関の株式会社東京建築検査機構に、第三者的な立場から検証を委託したところ、構造設計概要書及び構造図等を検証した結果、構造計算ルートの設定は妥当であり、また許容応力度設計(第1次設計)及び保有水平耐力計算(第2次設計)はいずれも所定の安全率を確保しているため、構造設計概要書等上において構造安全性が確保されているとの所見を得ています。また、「東陽パークビル」については、構造計算適合性判定(注6)制度の導入前に建築されたことから、第三者専門機関である構造計算確認機関の株式会社ERIソリューションに、構造計算書及び構造図の確認業務を委託し、構造計算書及び構造図には、設計者の故意による構造計算の改ざんが行われている懸念、及び構造計算の過程について特に不適切と思われる内容が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。
(注5)「八丁堀サンケイビル」は、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成7年法律第123号、その後の改正を含みます。)に基づき、東京都中央区により耐震改修計画の認定を受けており、その際、一般財団法人日本建築防災協会により、改修により建物は地震に対して安全な構造となる旨の耐震判定書を受けています。したがって、構造計算検証・確認機関による検証又は確認を行いません。
(注6)2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事による構造計算適合性判定、すなわち、構造計算が適正に行われたものか否かを判定することとされています。
(オ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)価格時点は2019年8月31日です。
(注2)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び積算価格は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及び還元利回り、DCF法による収益価格、割引率及び最終還元利回り、並びに積算価格は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
(カ)主要な不動産等の物件に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、2019年8月31日現在において、「総賃料収入」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要(各物件の(準)共有持分割合を考慮した数値を基準とします。)は、以下のとおりです。
(注1)「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
(注2)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注5)「ブリーゼタワー」に係る総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。「S-GATE日本橋本町」に係る総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有している共有持分(51%)に相当する数値を記載しています。
なお、上記各保有資産に係る各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
(注)「稼働率」は、各期末日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(キ)主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産につき、2019年8月31日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)(各物件の(準)共有持分割合を考慮した数値を基準とします。)は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額(各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。)につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。「利害関係者取引規程」の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
(注7)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
(注8)契約満了日は、本投資法人と株式会社サンケイビルとの間で2019年3月5日付で締結済みの共有者間協定書(東京サンケイビル)の効力終了時までとされています。なお、「東京サンケイビル」が単独の者に帰属することになった時又は当事者全員の書面による合意がなされた時に、上記共有者間協定の効力は終了します。
(注9)信託受託者とマスターリース会社である本投資法人の間で、エンドテナントに転貸することを目的とするマスターリース契約が締結されています。
(ク)賃貸面積上位エンドテナント
本投資法人の保有資産につき、2019年8月31日現在の情報において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10社を占めるエンドテナント(各物件の(準)共有持分割合を考慮した数値を基準とします。)は以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記載しています。
(注1)「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。また、「S-GATE日本橋本町」については、本投資法人が取得している共有持分51%に相当する数値を記載しています。
(注2)「面積比率」は、総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約形態」は、2019年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注4)テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。
(ケ)ポートフォリオの概況
本投資法人の保有資産に係るポートフォリオの状況は、以下のとおりです。
a.用途別比率
(注1)「用途区分」の詳細については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/③ 本投資法人の特徴及び投資方針/<投資方針>」をご参照ください。
(注2)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「比率」は、取得価格の合計額に対する各用途区分の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b.地域別比率
(A) ポートフォリオ全体
(B) オフィスビル
(C) サブアセット
(注1)「地域区分」の詳細については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/③ 本投資法人の特徴及び投資方針/<投資方針>」をご参照ください。
(注2)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「比率」は、取得価格の合計額に対する各地域区分の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.賃貸借期間別比率
(A) 用途別
(B) 賃貸借期間別
(注1)「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産の延べテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約が締結されているもののうちパス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
(注2)「賃貸借期間」とは、2019年8月31日現在における各保有資産に係る各エンドテナントとの賃貸借契約上の賃貸借期間を指します。また、「平均賃貸借期間」とは、ポートフォリオの用途毎の賃貸借契約上の賃貸借期間を平均したもので、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「東京サンケイビル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については賃貸借期間の算出対象から除いています。
(注3)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を基準としています。加えて、「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る総賃料収入は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を基準としています。「ブリーゼタワー」に係る総賃料収入は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を基準としています。なお、「東京サンケイビル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については総賃料収入の算出対象から除いています。
(コ)担保の状況
保有資産につき、2019年8月31日現在において担保は設定されていません。
④ 個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。また、個別物件表において用いられている用語は、各個別物件表において別途定める場合を除き以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019年8月31日現在の状況を記載しています。
(ア)区分に関する説明
・「分類」は、本投資法人の各保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる分類に応じて記載しています。
(イ)特定資産の概要に関する説明
・「所在地」は、各不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、駅等からの徒歩分数について道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値、又は不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
・「特定資産の種類」は、各保有資産の種類を記載しています。
・「取得年月日」は、各保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、各保有資産の信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」及び「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた緩和措置又は制限措置による加減前の数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「容積率」及び「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・土地の「所有形態」は、各保有資産に関して本投資法人(不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託受託者)が保有している権利の種類を記載しています。
・建物の「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
・建物の「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・建物の「所有形態」は、各保有資産に関して本投資法人(不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託受託者)が保有している権利の種類を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産についてプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「環境評価」は、建物の保有者(前主、その他本投資法人以外の保有者を含みます。)がDBJ Green Building認証の申請を行っているものについては、そのレポート記載の評価結果を記載しています。なお、「DBJ Green Building認証制度」とは、ビルの環境性能に加えて防犯や防災その他の不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより5段階で評価し、時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度です。DBJ Green Building認証における評価ランクは5段階(「5つ星」から「1つ星」)であり、「5つ星」は国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「4つ星」は極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「3つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「2つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「1つ星」は十分な「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。当該評価結果の内容は、一定時点における一定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
・「ML会社」は、各保有資産についてマスターリース契約を締結している会社を記載しています。なお、各保有資産の共有者がML会社となる場合があり得ます。
・「ML種別」は、各保有資産のマスターリース種別(パス・スルー型又は固定型の別をいいます。以下同じです。)を記載しています。なお、「パス・スルー型」とは、賃料保証のないマスターリースをいい、「固定型」とは、賃料保証のあるマスターリースをいいます。
(ウ)特記事項に関する説明
・「特記事項」には、2019年8月31日現在(又は別途注記がある場合はその時点現在)において各保有資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(エ)テナント賃貸借の概要に関する説明
・「賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
・「稼働率」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
・「代表的なテナント名称」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「代表的なテナント名称」欄を非開示としています。
・「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきマスターリース契約上の月額賃料を、それぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
・「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額(各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。)につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
⑤ 個別不動産の収益状況
2019年8月31日現在における本投資法人が保有する個別不動産の収益状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
(単位:千円)
(注)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。また、「ブリーゼタワー」は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
⑥ 資本的支出の状況
(ア)資本的支出の予定
本投資法人が2019年8月31日現在保有する資産に関し、改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(10百万円以上のもの)は以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
(イ)期中の資本的支出
本投資法人が2019年8月31日現在保有する資産に関し、当期に行った、10百万円以上の資本的支出に該当する工事はありません。なお、当期の資本的支出は25,262千円であり、費用に区分処理された修繕費10,663千円と合わせて、合計35,925千円の工事を実施しています。
(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
2019年8月31日現在における本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して「保有資産」ということがあります。)の概要は以下のとおりです。
(ア)ポートフォリオ一覧
本投資法人の保有資産に係る物件名称、所在地、取得価格、投資比率、帳簿価額、鑑定評価額及び取得年月日は以下のとおりです。
| 用 途 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (注1) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 鑑定評価額(百万円) (注3) | 取得 年月日 (注4) | |
| 価格 (百万円) | 投資比率 (%) | |||||||
| オ フ ィ ス ビ ル | A-1 | 東京サンケイビル (注5) | 東京都 千代田区 | 2,509 | 5.8 | 2,591 | 2,680 | 2019年 3月12日 |
| A-2 | ブリーゼタワー (注5) | 大阪府 大阪市北区 | 8,600 | 19.8 | 8,710 | 9,750 | 2019年 3月12日 | |
| A-3 | S-GATE日本橋本町 (注5) | 東京都 中央区 | 6,698 | 15.4 | 6,779 | 7,380 | 2019年 3月12日 | |
| A-4 | S-GATE秋葉原 | 東京都 千代田区 | 2,055 | 4.7 | 2,082 | 2,180 | 2019年 3月12日 | |
| A-5 | 日比谷サンケイビル | 東京都 千代田区 | 5,829 | 13.4 | 6,020 | 6,500 | 2019年 3月12日 | |
| A-6 | 八丁堀サンケイビル | 東京都 中央区 | 4,959 | 11.4 | 5,029 | 5,560 | 2019年 3月12日 | |
| A-7 | 東陽パークビル | 東京都 江東区 | 3,782 | 8.7 | 3,906 | 3,880 | 2019年 3月12日 | |
| 小計 | - | 34,434 | 79.4 | 35,118 | 37,930 | - | ||
| サ ブ ア セ ッ ト | B-1 | ホテルインターゲート 東京 京橋 | 東京都 中央区 | 8,961 | 20.6 | 9,085 | 9,070 | 2019年 3月12日 |
| 小計 | - | 8,961 | 20.6 | 9,085 | 9,070 | - | ||
| 合計 | - | 43,395 | 100.0 | 44,203 | 47,000 | - | ||
(注1)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2019年8月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
(注4)「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注5)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る取得価格、帳簿価額及び鑑定評価額は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)(※1)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る取得価格、帳簿価額及び鑑定評価額は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)(※2)に相当する数値を記載しています。
(※1)「東京サンケイビル」については、敷地所有権の2%の共有持分及び借地権の2%の準共有持分並びに建物所有権の2%の共有持分を取得しています。また、「S-GATE日本橋本町」については、敷地所有権及び建物所有権の51%の各共有持分を信託財産とする信託受益権を保有しています。「各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)」との記載はかかる意味で用いています。詳細については、後記「④ 個別不動産の概要」の「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」の個別物件表の記載をご参照ください。
(※2)「ブリーゼタワー」については、オフィス部分の建物区分所有権並びにその敷地利用権(敷地所有権、借地権及び相互利用権)を信託財産とする信託受益権の30%の準共有持分を信託財産とする信託受益権を保有しています。「オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)」との記載はかかる意味で用いています。詳細については、後記「④ 個別不動産の概要」の「ブリーゼタワー」の個別物件表の記載をご参照ください。
(注6)用途の区分については前記「2 投資方針/(1)投資方針/③ 本投資法人の特徴及び投資方針/<投資方針>」をご参照ください。以下同じです。
(イ)建物及び賃貸借の概要
本投資法人の保有資産に係る物件名称、建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。
| 用 途 | 物件 番号 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | 総賃料収入 (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注4) | 総賃貸面積 (㎡) (注5) | 稼働率 (%) (注6) |
| オ フ ィ ス ビ ル | A-1 | 東京サンケイビル (注7) | 2000年 9月28日 | 99 | 90 | 881.69 | 877.20 | 99.5 |
| A-2 | ブリーゼタワー (注7) | 2008年 7月1日 | 582 | 539 | 8,097.34 | 8,097.34 | 100.0 | |
| A-3 | S-GATE日本橋本町 (注7) | 2018年 10月31日 | 307 | 307 | 3,171.83 | 3,171.83 | 100.0 | |
| A-4 | S-GATE秋葉原 | 2017年 9月29日 | 111 | 111 | 1,681.55 | 1,681.55 | 100.0 | |
| A-5 | 日比谷サンケイビル | 1992年 6月25日 | 386 | 321 | 3,439.61 | 3,439.61 | 100.0 | |
| A-6 | 八丁堀サンケイビル | 1965年 9月1日 | 306 | 252 | 5,594.90 | 5,594.90 | 100.0 | |
| A-7 | 東陽パークビル | 1991年 6月18日 | 205 | 168 | 4,224.52 | 4,224.52 | 100.0 | |
| 小計/平均 | - | 1,998 | 1,789 | 27,091.45 | 27,086.96 | 100.0 | ||
| サ ブ ア セ ッ ト | B-1 | ホテルインターゲート 東京 京橋 | 2018年 1月18日 | 413 | 206 | 6,006.53 | 6,006.53 | 100.0 |
| 小計/平均 | - | 413 | 206 | 6,006.53 | 6,006.53 | 100.0 | ||
| 合計/平均 | - | 2,412 | 1,996 | 33,097.98 | 33,093.49 | 100.0 | ||
(注1)「建築時期」は、各保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデー(※1)は考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。以下同じです。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、保有資産につきパス・スルー型マスターリース(※2)契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(※1)「フリーレント」とは、主として新規入居のテナントに対し、転居に係るコストを一時的に低減させて移転を促進するための賃料等の一時的減額措置をいい、「レントホリデー」とは、テナントの入居期間中の一定時期につき定期又は不定期に賃料等の一時的減額措置を合意することをいいます。以下同じです。本書における月額賃料等の計算においては、別段の記載のない限り、フリーレント及びレントホリデーを考慮しないで算定しています。
(※2)「パス・スルー型マスターリース」とは、賃料保証のないマスターリースをいいます。以下同じです。
(注3)「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額(各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。)につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「総賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注5)「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注6)「稼働率」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、各小計及びポートフォリオ合計欄は、各保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
なお、各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 第1期 2019年8月 | |
| テナント数 | 117 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 33,097.98 |
| 総賃貸面積(㎡) | 33,093.49 |
| 稼働率(%) | 100.0 |
(注)「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
(ウ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
| 用 途 | 物件 番号 | 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| 調査業者 | 調査書 日付 | 緊急・短期 修繕更新費用(千円) (注1) | 中長期修繕 更新費用(千円) (注2) | 調査業者 | 評価 報告書 日付 | PML値 (%) (注4) | |||
| オ フ ィ ス ビ ル | A-1 | 東京 サンケイビル (注3) | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | - | 55,735 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 2.3 |
| A-2 | ブリーゼ タワー (注3) | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 2019年 7月 | - | 343,914 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 2019年 7月 | 2.8 | |
| A-3 | S-GATE 日本橋本町 (注3) | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | - | 34,111 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 2.0 | |
| A-4 | S-GATE 秋葉原 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | - | 28,774 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 2.2 | |
| A-5 | 日比谷 サンケイビル | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | - | 343,715 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 3.1 | |
| A-6 | 八丁堀 サンケイビル | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | - | 399,998 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 0.3 | |
| A-7 | 東陽 パークビル | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 (注5) | - | 127,146 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 9.0 | |
| 小計 | - | - | - | 1,333,394 | - | - | - | ||
| サ ブ ア セ ッ ト | B-1 | ホテル インターゲート 東京 京橋 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | - | 36,848 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 | 2018年 12月 | 1.8 |
| 小計 | - | - | - | 36,848 | - | - | - | ||
| 合計/ポートフォリオ PML値(%)(注4) | - | - | - | 1,370,242 | - | - | 1.6 | ||
(注1)「緊急・短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用のうち、本投資法人の負担する費用を記載しています。
(注2)「中長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注3)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る緊急・短期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。「ブリーゼタワー」に係る緊急・短期修繕更新費用の見積額及び中長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「PML値」及び「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2018年12月付「8物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。但し、「ブリーゼタワー」に係る「PML値」については、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2019年7月付「11物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
(注5)2018年12月付の建物状況調査報告書は、同年6月付の建物状況調査報告書の結果に追加する方法で建物状況評価の結果を記載したものです。
(エ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算適合性判定機関、構造計算検証・確認機関
本投資法人の保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算適合性判定機関又は構造計算検証・確認機関は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算適合性判定機関(又は構造計算検証・確認機関) (注6) |
| A-1 | 東京 サンケイビル | 株式会社 竹中工務店 | 株式会社 竹中工務店 | 竹中工務店・ 北野建設 共同企業体 | 東京都 | - (注2)(注3) |
| A-2 | ブリーゼ タワー | 株式会社 三菱地所設計 | 株式会社 三菱地所設計 | 鹿島建設 株式会社 | 一般財団法人 日本建築センター | - (注2) |
| A-3 | S-GATE 日本橋本町 | 株式会社 鴻池組 | 株式会社 鴻池組 | 株式会社 鴻池組 | 一般財団法人 日本建築センター | ビューローベリタス ジャパン株式会社 |
| A-4 | S-GATE 秋葉原 | 株式会社 プランテック 総合計画事務所 | 株式会社 プランテック 総合計画事務所 | 五洋建設 株式会社 | ビューローベリタス ジャパン株式会社 | 日本建築検査協会 株式会社 |
| A-5 | 日比谷 サンケイビル | 鹿島建設 株式会社 | 鹿島建設 株式会社 | 鹿島建設 株式会社 | 東京都 | 株式会社 東京建築検査機構 (注4) |
| A-6 | 八丁堀 サンケイビル | 株式会社 山下寿郎 設計事務所 | 株式会社 山下寿郎 設計事務所 | 株式会社 竹中工務店 | 東京都 | - (注5) |
| A-7 | 東陽 パークビル | 清水建設 株式会社 | 清水建設 株式会社 | 清水建設 株式会社 | 東京都 | 株式会社 ERIソリューション (注4) |
| B-1 | ホテル インターゲート 東京 京橋 | 株式会社 久米設計 | 株式会社 久米設計 | 東急建設 株式会社 | ビューローベリタス ジャパン株式会社 | 株式会社 建築構造センター |
(注1)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算適合性判定機関及び構造計算検証・確認機関の社名は、当時の名称等を記載しています。
(注2)「東京サンケイビル」及び「ブリーゼタワー」は、国土交通大臣より建築認定を取得し、構造計算の適合性の判定を得ているため、構造計算適合性判定(注6)を受ける必要はなく、また、構造計算検証・確認機関による検証又は確認を行いません。
(注3)「東京サンケイビル」の建物の3階の一部(Ⅱ期工事跳出部分)につき、KYB株式会社グループ製造の制振用オイルダンパーが本建物Ⅰ期工事竣工後に設置されていますが、本建物の構造安全性は、かかる制振用オイルダンパー性能に頼らない設計となっているため、その不具合が仮に将来発生したとしても、建物への影響はない旨、株式会社竹中工務店(本建物の設計・構造設計・施工者)より確認を得ています。
(注4)「日比谷サンケイビル」については、構造計算適合性判定(注6)制度の導入前に建築されたことから、構造計算検証機関の株式会社東京建築検査機構に、第三者的な立場から検証を委託したところ、構造設計概要書及び構造図等を検証した結果、構造計算ルートの設定は妥当であり、また許容応力度設計(第1次設計)及び保有水平耐力計算(第2次設計)はいずれも所定の安全率を確保しているため、構造設計概要書等上において構造安全性が確保されているとの所見を得ています。また、「東陽パークビル」については、構造計算適合性判定(注6)制度の導入前に建築されたことから、第三者専門機関である構造計算確認機関の株式会社ERIソリューションに、構造計算書及び構造図の確認業務を委託し、構造計算書及び構造図には、設計者の故意による構造計算の改ざんが行われている懸念、及び構造計算の過程について特に不適切と思われる内容が見受けられなかった旨の総合所見を取得しています。
(注5)「八丁堀サンケイビル」は、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成7年法律第123号、その後の改正を含みます。)に基づき、東京都中央区により耐震改修計画の認定を受けており、その際、一般財団法人日本建築防災協会により、改修により建物は地震に対して安全な構造となる旨の耐震判定書を受けています。したがって、構造計算検証・確認機関による検証又は確認を行いません。
(注6)2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事による構造計算適合性判定、すなわち、構造計算が適正に行われたものか否かを判定することとされています。
(オ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 用 途 | 物 件 番 号 | 物件名称 | 鑑定評価機関 | 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 鑑定評価書の概要 | |||||
| 直接還元法 | DCF法 | 積算 価格 (百万円) | ||||||||
| 収益価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 収益価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| オ フ ィ ス ビ ル | A-1 | 東京 サンケイビル (注2) | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 2,680 | 2,710 | 2.6 | 2,640 | 2.3 | 2.7 | 2,710 |
| A-2 | ブリーゼ タワー (注2) | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 9,750 | 9,840 | 3.9 | 9,660 | 3.5 | 4.1 | 9,330 | |
| A-3 | S-GATE 日本橋本町 (注2) | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 7,380 | 7,420 | 3.4 | 7,330 | 3.0 | 3.5 | 6,650 | |
| A-4 | S-GATE 秋葉原 | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 2,180 | 2,220 | 3.6 | 2,140 | 3.4 | 3.8 | 2,010 | |
| A-5 | 日比谷 サンケイビル | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 6,500 | 6,650 | 3.1 | 6,350 | 2.9 | 3.3 | 6,970 | |
| A-6 | 八丁堀 サンケイビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 5,560 | 5,660 | 4.1 | 5,520 | 4.2 | 4.3 | 5,430 | |
| A-7 | 東陽 パークビル | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 3,880 | 3,960 | 4.1 | 3,800 | 3.9 | 4.3 | 2,780 | |
| 小計 | 37,930 | 38,460 | - | 37,440 | - | - | 35,880 | |||
| サ ブ ア セ ッ ト | B-1 | ホテル インターゲート 東京 京橋 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 9,070 | 9,210 | 3.8 | 9,010 | 3.6 | 4.0 | 9,290 |
| 小計 | 9,070 | 9,210 | - | 9,010 | - | - | 9,290 | |||
| 合計 | 47,000 | 47,670 | - | 46,450 | - | - | 45,170 | |||
(注1)価格時点は2019年8月31日です。
(注2)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び積算価格は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及び還元利回り、DCF法による収益価格、割引率及び最終還元利回り、並びに積算価格は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
(カ)主要な不動産等の物件に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、2019年8月31日現在において、「総賃料収入」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入総額」の10%以上を占める不動産の概要(各物件の(準)共有持分割合を考慮した数値を基準とします。)は、以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | テナント数 (注1) | 総賃料収入(百万円) (注2) | 総賃貸可能面積 (㎡) (注3) | 総賃貸面積 (㎡) (注4) |
| A-2 | ブリーゼタワー(注5) | 36 | 582 | 8,097.34 | 8,097.34 |
| B-1 | ホテルインターゲート東京 京橋 | 1 | 413 | 6,006.53 | 6,006.53 |
| A-5 | 日比谷サンケイビル | 11 | 386 | 3,439.61 | 3,439.61 |
| A-3 | S-GATE日本橋本町(注5) | 3 | 307 | 3,171.83 | 3,171.83 |
| A-6 | 八丁堀サンケイビル | 10 | 306 | 5,594.90 | 5,594.90 |
(注1)「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
(注2)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注5)「ブリーゼタワー」に係る総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。「S-GATE日本橋本町」に係る総賃料収入、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人が保有している共有持分(51%)に相当する数値を記載しています。
なお、上記各保有資産に係る各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 物件名称 | 第1期 2019年8月 (%) |
| ブリーゼタワー | 100.0 |
| ホテルインターゲート東京 京橋 | 100.0 |
| 日比谷サンケイビル | 100.0 |
| S-GATE日本橋本町 | 100.0 |
| 八丁堀サンケイビル | 100.0 |
(注)「稼働率」は、各期末日現在における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(キ)主要なテナントに関する情報
本投資法人の保有資産につき、2019年8月31日現在の情報をもとに、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)(各物件の(準)共有持分割合を考慮した数値を基準とします。)は、以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 | 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 総賃料 収入(百万円) (注2) | 敷金・ 保証金(百万円) (注3) | 契約 満了日 (注4) | 契約更改の 方法等 (注5) |
| 株式会社 サンケイビル (注6) | 不動産 賃貸業 | A-1 | 東京サンケイビル (注7) | 877.20 | 99 | 90 | - (注8) | 普通建物 賃貸借契約 |
| A-2 | ブリーゼタワー (注7) | 8,097.34 | 582 | 539 | 2029年 3月31日 | 普通建物 賃貸借契約 | ||
| A-3 | S-GATE日本橋本町 (注7) | 3,171.83 | 307 | 307 | 2028年 10月31日 | 普通建物 賃貸借契約 | ||
| A-4 | S-GATE秋葉原 | 1,681.55 | 111 | 111 | 2029年 3月31日 | 普通建物 賃貸借契約 | ||
| A-5 | 日比谷サンケイビル | 3,439.61 | 386 | 321 | 2029年 3月31日 | 普通建物 賃貸借契約 | ||
| A-6 | 八丁堀サンケイビル | 5,594.90 | 306 | 252 | 2029年 3月31日 | 普通建物 賃貸借契約 | ||
| 合計 | 22,862.44 | 1,793 | 1,621 | - | - | |||
| 本投資法人 (注9) | 不動産投資法人 | B-1 | ホテルインターゲート 東京 京橋 | 6,006.53 | 413 | 206 | 2038年 1月31日 | 定期建物 賃貸借契約 |
(注1)「賃貸面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係るテナントを賃借人とする賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額(各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。)につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「契約更改の方法等」は、テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件を含め、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約更改の方法等の内容を記載しています。
(注6)投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。「利害関係者取引規程」の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
(注7)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。「ブリーゼタワー」に係る賃貸面積、総賃料収入及び敷金・保証金は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
(注8)契約満了日は、本投資法人と株式会社サンケイビルとの間で2019年3月5日付で締結済みの共有者間協定書(東京サンケイビル)の効力終了時までとされています。なお、「東京サンケイビル」が単独の者に帰属することになった時又は当事者全員の書面による合意がなされた時に、上記共有者間協定の効力は終了します。
(注9)信託受託者とマスターリース会社である本投資法人の間で、エンドテナントに転貸することを目的とするマスターリース契約が締結されています。
(ク)賃貸面積上位エンドテナント
本投資法人の保有資産につき、2019年8月31日現在の情報において、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10社を占めるエンドテナント(各物件の(準)共有持分割合を考慮した数値を基準とします。)は以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の内容を記載しています。
| エンドテナント名 | 総賃貸面積(㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) | 物件 番号 | 物件名称 | 契約満了日 | 契約形態 (注3) |
| 株式会社グランビスタ ホテル&リゾート | 6,006.53 | 18.2 | B-1 | ホテルインターゲート東京 京橋 | 2038年 1月31日 | 定期建物賃貸借契約 |
| バイエル薬品株式会社 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | A-2 | ブリーゼタワー | 非開示 (注4) | 定期建物賃貸借契約 |
| 日本ハム株式会社 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | A-2 | ブリーゼタワー | 非開示 (注4) | 定期建物賃貸借契約 |
| 株式会社鴻池組 | 2,542.73 | 7.7 | A-3 | S-GATE日本橋本町 | 2028年 10月31日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 日立グローバルライフ ソリューションズ株式会社 | 2,422.96 | 7.3 | A-7 | 東陽パークビル | 2021年 10月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 株式会社フジモト・ コーポレーション | 971.71 | 2.9 | A-5 | 日比谷サンケイビル | 2023年 3月31日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 横河ソリューションサービス 株式会社 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | A-2 | ブリーゼタワー | 非開示 (注4) | 定期建物賃貸借契約 |
| 株式会社リョーサン | 739.11 | 2.2 | A-4 | S-GATE秋葉原 | 2020年 9月30日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 株式会社シバタ | 738.88 | 2.2 | A-6 | 八丁堀サンケイビル | 2021年 3月31日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 株式会社明治 | 726.91 | 2.2 | A-7 | 東陽パークビル | 2020年 9月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| ジップインフォブリッジ 株式会社 | 726.91 | 2.2 | A-7 | 東陽パークビル | 2020年 12月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
(注1)「総賃貸面積」は、2019年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約(但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。)に表示された賃貸面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)の合計につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。また、「S-GATE日本橋本町」については、本投資法人が取得している共有持分51%に相当する数値を記載しています。
(注2)「面積比率」は、総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約形態」は、2019年8月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注4)テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。
(ケ)ポートフォリオの概況
本投資法人の保有資産に係るポートフォリオの状況は、以下のとおりです。
a.用途別比率
| 用途区分(注1) | 取得価格 (百万円) (注2) | 比率(%) (注2) | 物件数 | |
| オフィスビル | 34,434 | 79.4 | 7 | |
| サブアセット | 8,961 | 20.6 | 1 | |
| ホテル | 8,961 | 20.6 | 1 | |
| 合計 | 43,395 | 100.0 | 8 | |
(注1)「用途区分」の詳細については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/③ 本投資法人の特徴及び投資方針/<投資方針>」をご参照ください。
(注2)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「比率」は、取得価格の合計額に対する各用途区分の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
b.地域別比率
(A) ポートフォリオ全体
| 地域区分(注1) | 取得価格 (百万円) (注2) | 比率(%) (注2) | 物件数 |
| 東京圏・大阪市・名古屋市 | 43,395 | 100.0 | 8 |
| 政令指定都市(上記を除く)・中核市・地方主要都市 | - | - | - |
| 合計 | 43,395 | 100.0 | 8 |
(B) オフィスビル
| 地域区分(注1) | 取得価格 (百万円) (注2) | 比率(%) (注2) | 物件数 |
| 東京圏・大阪市・名古屋市 | 34,434 | 100.0 | 7 |
| 政令指定都市(上記を除く)・中核市・地方主要都市 | - | - | - |
| 合計 | 34,434 | 100.0 | 7 |
(C) サブアセット
| 地域区分(注1) | 取得価格 (百万円) (注2) | 比率(%) (注2) | 物件数 |
| 東京圏・大阪市・名古屋市 | 8,961 | 100.0 | 1 |
| 政令指定都市(上記を除く)・中核市・地方主要都市 | - | - | - |
| 合計 | 8,961 | 100.0 | 1 |
(注1)「地域区分」の詳細については、前記「2 投資方針/(1)投資方針/③ 本投資法人の特徴及び投資方針/<投資方針>」をご参照ください。
(注2)「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「比率」は、取得価格の合計額に対する各地域区分の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.賃貸借期間別比率
(A) 用途別
| テナント数(件) (注1) | 平均賃貸借期間(年) (注2) | |
| ポートフォリオ全体 | 117 | 3.9 |
| オフィスビル | 116 | 3.8 |
| サブアセット | 1 | 20.0 |
(B) 賃貸借期間別
| 賃貸借期間別区分 | テナント数(件) (注1) | 総賃料収入(百万円) (注3) | 比率(%) |
| 10年以上 | 4 | 766 | 30.9 |
| 5年以上10年未満 | 33 | 518 | 20.9 |
| 3年以上5年未満 | 54 | 805 | 32.5 |
| 3年未満 | 25 | 389 | 15.7 |
(注1)「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産の延べテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約が締結されているもののうちパス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
(注2)「賃貸借期間」とは、2019年8月31日現在における各保有資産に係る各エンドテナントとの賃貸借契約上の賃貸借期間を指します。また、「平均賃貸借期間」とは、ポートフォリオの用途毎の賃貸借契約上の賃貸借期間を平均したもので、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「東京サンケイビル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については賃貸借期間の算出対象から除いています。
(注3)「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を基準としています。加えて、「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」に係る総賃料収入は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を基準としています。「ブリーゼタワー」に係る総賃料収入は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を基準としています。なお、「東京サンケイビル」において、マスターレッシーである株式会社サンケイビルが自ら事務所として使用している部分がありますが、この部分については総賃料収入の算出対象から除いています。
(コ)担保の状況
保有資産につき、2019年8月31日現在において担保は設定されていません。
④ 個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。また、個別物件表において用いられている用語は、各個別物件表において別途定める場合を除き以下のとおりであり、個別物件表については以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019年8月31日現在の状況を記載しています。
(ア)区分に関する説明
・「分類」は、本投資法人の各保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる分類に応じて記載しています。
(イ)特定資産の概要に関する説明
・「所在地」は、各不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、駅等からの徒歩分数について道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値、又は不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。
・「特定資産の種類」は、各保有資産の種類を記載しています。
・「取得年月日」は、各保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に係る各売買契約に記載された不動産及び各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
・「信託受益権の概要」は、各保有資産の信託受託者、信託設定日及び信託期間満了日の概要を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「容積率」及び「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた緩和措置又は制限措置による加減前の数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「容積率」及び「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・土地の「所有形態」は、各保有資産に関して本投資法人(不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託受託者)が保有している権利の種類を記載しています。
・建物の「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、区分所有又は準共有等にかかわらず一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
・建物の「用途」は、登記簿上の建物種類のうち主要なものを記載しています。
・建物の「所有形態」は、各保有資産に関して本投資法人(不動産信託受益権の場合は不動産信託の信託受託者)が保有している権利の種類を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産についてプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「環境評価」は、建物の保有者(前主、その他本投資法人以外の保有者を含みます。)がDBJ Green Building認証の申請を行っているものについては、そのレポート記載の評価結果を記載しています。なお、「DBJ Green Building認証制度」とは、ビルの環境性能に加えて防犯や防災その他の不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより5段階で評価し、時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度です。DBJ Green Building認証における評価ランクは5段階(「5つ星」から「1つ星」)であり、「5つ星」は国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル、「4つ星」は極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「3つ星」は非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「2つ星」は優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル、「1つ星」は十分な「環境・社会への配慮」がなされたビルであることの認証とされています。当該評価結果の内容は、一定時点における一定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
・「ML会社」は、各保有資産についてマスターリース契約を締結している会社を記載しています。なお、各保有資産の共有者がML会社となる場合があり得ます。
・「ML種別」は、各保有資産のマスターリース種別(パス・スルー型又は固定型の別をいいます。以下同じです。)を記載しています。なお、「パス・スルー型」とは、賃料保証のないマスターリースをいい、「固定型」とは、賃料保証のあるマスターリースをいいます。
(ウ)特記事項に関する説明
・「特記事項」には、2019年8月31日現在(又は別途注記がある場合はその時点現在)において各保有資産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(エ)テナント賃貸借の概要に関する説明
・「賃貸可能面積」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積(倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含みません。)につき、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
・「稼働率」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「テナント数」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づき、当該資産のテナント数を記載しています。但し、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分についてはエンドテナントの総数を記載しています。また、同一のテナントが同一の資産において用途の異なる賃貸借契約を締結している場合、当該テナントについてはその用途毎にテナント数として数えるものとします。
・「代表的なテナント名称」は、各保有資産の総賃貸面積中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分における固定型マスターリース契約上のマスターリース会社を記載しています。また、エンドテナント又は関係者より開示の承諾を得られていない場合、「代表的なテナント名称」欄を非開示としています。
・「総賃料収入」は、2019年8月31日現在において有効な各保有資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料(倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、消費税等は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を、固定型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきマスターリース契約上の月額賃料を、それぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
・「敷金・保証金」は、2019年8月31日現在における各保有資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額(各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、倉庫、看板、駐車場等に係る敷金・保証金は含みません。)につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
| 物件番号 | A-1 | 物件名称 | 東京サンケイビル | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都千代田区大手町一丁目7番2号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線・半蔵門線・千代田線・東西線、都営三田線「大手町」駅 直結 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | - | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | - | |||||
| 取得価格 | 2,509百万円 | 信託満了日 | - | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 6,261.96㎡(注1) | 建物 (注3) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根/地上31階地下4階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 2000年9月28日 | |||||
| 容積率 | 1,300% | 延床面積 | 82,494.98㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | 事務所・集会場・店舗・駐車場 | |||||
| 所有形態 | 所有権(共有持分2%)、借地権(準共有持分2%)(注2) | 所有形態 | 所有権(共有持分2%)(注2) | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル | 環境評価 | DBJ Green Building認証「2018 4つ星」取得 | |||||
| ML会社 | 株式会社サンケイビル | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 本物件の土地(敷地)の一部は借地であり、当該借地権(準共有持分2%)を投資法人が保有し、残りの当該借地権(準共有持分98%)を株式会社サンケイビルが保有しています。建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際しては、当該借地の土地所有者(株式会社フジ・メディア・ホールディングス)の承諾が必要とされます。 本物件は、本投資法人2%、株式会社サンケイビル98%の割合で本土地及び本建物を共有し、また、本投資法人2%、株式会社サンケイビル98%の割合で本土地の一部である借地に係る借地権を準共有しており、本投資法人及び株式会社サンケイビルの間では、共有者間協定が締結されています。当該共有者間協定には以下の事項が規定されています。 ・意思決定 本物件(借地権を含みます。以下本特記事項において同じです。)の運営管理に関する一切の事項の意思決定については、原則として全共有者の合意に基づくものとしますが、各共有者は、かかる合意が円滑に成立するよう、協議会を開催のうえ互いに誠実に協議するものとします。複数の協議会を開催のうえ、全共有者の合意が成立しない場合には、多数共有者の合理的な裁量による決定に従うものとします。 ・不分割特約 各共有者は、本物件について、5年間(自動更新あり)分割請求しないこととします。 ・優先交渉権 各共有者は、本物件の共有持分又は借地権準共有持分を第三者へ譲渡しようとするときは、第三者に優先して他の共有者を優先交渉先とするものとします。 ・承諾事項 各共有者は、本物件の共有持分又は借地権準共有持分について、他の全ての共有者の書面による承諾なくして第三者に対する譲渡、質入、担保設定その他一切の処分を行ってはならないものとします。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要(注4) | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 881.69㎡ | 99.5% | 46 | 99百万円 | 90百万円 | 株式会社産業経済新聞社 | |||
| (注1)借地部分である223.31㎡を含みます。 (注2)本投資法人は土地の所有権の共有持分(2%)及び借地権の準共有持分(2%)並びに建物所有権の共有持分(2%)を保有しています。 (注3)建物の3階の一部(Ⅱ期工事跳出部分)につき、KYB株式会社グループ製造の制振用オイルダンパーが本建物Ⅰ期工事竣工後に設置されていますが、本建物の構造安全性は、かかる制振用オイルダンパー性能に頼らない設計となっているため、その不具合が仮に将来発生したとしても、建物への影響はない旨、株式会社竹中工務店(本建物の設計・構造設計・施工者)より確認を得ています。 (注4)テナント賃貸借の概要のうち、賃貸可能面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、共有持分(2%)に相当する数値を記載しています。 | ||||||||
| 物件番号 | A-2 | 物件名称 | ブリーゼタワー | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 大阪府大阪市北区梅田二丁目4番9号 | |||||||
| 最寄駅 | Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅 徒歩3分 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2019年3月12日 | |||||
| 取得価格 | 8,600百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 4,676.08㎡(注1) | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根/地上37階地下3階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 2008年7月1日 | |||||
| 容積率 | 800% | 延床面積 | 82,718.17㎡(注5) | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | 事務所・店舗・劇場 | |||||
| 所有形態 | 所有権、借地権、相互利用権(いずれも敷地利用権)(準共有持分30%)(注2、3、4) | 所有形態 | オフィス部分の区分所有権(準共有持分30%)(注3) | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル | 環境評価 | DBJ Green Building認証「2018 4つ星」取得 | |||||
| ML会社 | 株式会社サンケイビル | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 本物件の土地(敷地)の一部は借地であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し当該借地の土地所有者(株式会社産業経済新聞社)の承諾が必要とされます。 本物件の土地(敷地)は、①株式会社サンケイビルと信託受託者が共有する土地、②株式会社産業経済新聞社から賃借する借地及び③信託受託者が一部の専有部分を共有する区分所有建物の他の共有者である第三者が所有又は賃借する土地(相互利用権部分)から構成されます。そのため、本建物の区分所有者である株式会社サンケイビル、信託受託者及び当該共有者である第三者との間で本物件の敷地について相互利用権を設定しています。 建物区分所有権等に係る信託受益権の準共有者であるサンケイビル(準共有持分70%)と本投資法人(準共有持分30%)の間では、準共有者間協定を締結していますが、準共有者間協定には以下の事項が規定されています。 ・意思決定 受益者としての行為につき、原則として全準共有者の合意によって決定されますが、全準共有者の合意が成立しない場合には、一定の事項を除き多数準共有者の決定に従うこととします。 ・不分割特約 準共有者は、信託受益権について、5年間(自動更新あり)分割請求しないこととします。 ・優先交渉権 各準共有者は、準共有持分を売却しようとする場合には、第三者に優先して他の準共有者との間で売買条件の協議を行うものとします。 ・承諾事項 各準共有者が、準共有持分につき担保権の設定その他譲渡以外の処分を行う場合には、他の準共有者の事前の書面による承諾を必要とします。 2019年8月31日時点で本物件と北側隣接地との境界確認及びそれに係る覚書等の締結が一部未了です。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要(注6) | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 8,097.34㎡ | 100.0% | 36 | 582百万円 | 539百万円 | バイエル薬品株式会社 | |||
| (注1)①株式会社産業経済新聞社から賃借する借地部分である74.30㎡及び②信託受託者が一部の専有部分を共有する区分所有建物の他の共有者である第三者が所有又は賃借する土地部分(相互利用権部分)である339.89㎡を含みます。 (注2)本物件の土地は、区分所有建物の敷地であり、信託受託者が取得している敷地利用権の準共有持分割合は54.30%です。 (注3)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する信託財産は、①敷地のうち、株式会社サンケイビルと共有する土地の共有持分58.33%、②敷地のうち、借地部分の賃借権の準共有持分58.33%、③敷地のうち、相互利用権部分の相互利用権の準共有持分58.33%、及び④オフィス部分の建物区分所有権(但し、27番の6の建物の専有部分については、第三者との共有のため、建物区分所有権の共有持分38.56%)です。本投資法人は、かかる信託受益権の30%の準共有持分を保有しています。 (注4)信託受託者は、本件敷地に隣接する大阪市の所有地の地下について、大阪市から取得した占有許可に基づき、地下接続通路として使用しています。 (注5)信託受託者が保有するオフィス部分の建物区分所有権に係る専有部分の面積は35,464.91㎡(なお、信託受託者及び第三者で共有する27番の6の建物の専有部分のフロアについては、共有持分を考慮して算出しています。)、第三者が保有する建物オフィス部分の建物区分所有権に係る専有部分の面積は4,504.20㎡(なお、信託受託者及び第三者で共有する27番の6の建物の専有部分のフロアについては、共有持分を考慮して算出しています。)、建物区分所有者間の共有部分(共用部分及び付属施設。信託受託者及び第三者で共有する27番の6の建物の専有部分のフロアの面積は含まれません。)の面積の合計は17,410.39㎡です。なお、オフィス以外の部分の建物区分所有権に係る専有部分の面積は25,338.67㎡であり、株式会社サンケイビルが保有しています。 (注6)テナント賃貸借の概要のうち、賃貸可能面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、信託受益権を構成するオフィス部分の面積・金額等の30%に相当する数値を記載しています。 | ||||||||
| 物件番号 | A-3 | 物件名称 | S-GATE日本橋本町 | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都中央区日本橋本町一丁目9番1号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ半蔵門線・銀座線「三越前」駅 徒歩4分 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2019年3月12日 | |||||
| 取得価格 | 6,698百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 954.21㎡ | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根/地上11階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 2018年10月31日 | |||||
| 容積率 | 800% | 延床面積 | 8,174.43㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | 事務所・駐車場 | |||||
| 所有形態 | 所有権(共有持分51%)(注1) | 所有形態 | 所有権(共有持分51%)(注1) | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル | 環境評価 | DBJ Green Building認証「2019 3つ星」取得 | |||||
| ML会社 | 株式会社サンケイビル | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 本物件は、第三者との間での共有となっており、当該第三者(共有持分49%)と信託受託者のみずほ信託銀行株式会社の間で共有者間協定が締結されています。共有者間協定には以下の事項が規定されています。 ・意思決定 共有者間で合意が成立しない場合には、共有者が挙げた選択肢ごとに共有者の本物件共有持分割合を合計し、その数字が最も大きい選択肢を共有者全体の意思とするものとします。 ・承諾事項 共有持分の譲渡(本投資法人への譲渡等を除きます。)及び信託受益権の譲渡については本物件の共有者である第三者の承諾を必要とします。 ・優先交渉権 共有者のいずれか一方が、自己が保有する本物件共有持分を第三者へ譲渡しようとするときは、第三者に優先して他の共有者を優先交渉先とするものとします。 ・不分割特約 各共有者は、本物件について、5年間(自動更新あり)分割請求しないこととします。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要(注2) | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 3,171.83㎡ | 100.0% | 3 | 307百万円 | 307百万円 | 株式会社鴻池組 | |||
| (注1)本投資法人は土地の共有持分(51%)及び建物の共有持分(51%)を信託財産とする信託受益権を保有しています。 (注2)テナント賃貸借の概要のうち、賃貸可能面積、総賃料収入及び敷金・保証金については、共有持分(51%)に相当する数値を記載しています。 | ||||||||
| 物件番号 | A-4 | 物件名称 | S-GATE秋葉原 | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都千代田区東神田二丁目4番6号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅 徒歩5分 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2019年3月12日 | |||||
| 取得価格 | 2,055百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 366.30㎡ | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根/地上8階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 2017年9月29日 | |||||
| 容積率 | 500% | 延床面積 | 2,012.44㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | 事務所 | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル | 環境評価 | DBJ Green Building認証「2019 3つ星」取得 | |||||
| ML会社 | 株式会社サンケイビル | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 1,681.55㎡ | 100.0% | 5 | 111百万円 | 111百万円 | 株式会社リョーサン | |||
| 物件番号 | A-5 | 物件名称 | 日比谷サンケイビル | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都千代田区有楽町一丁目9番1号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線・日比谷線、都営三田線「日比谷」駅 直結 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2019年3月12日 | |||||
| 取得価格 | 5,829百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 562.07㎡ | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根/地上12階地下2階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 1992年6月25日 | |||||
| 容積率 | 1,300% | 延床面積 | 5,673.04㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | 事務所・店舗 | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル | 環境評価 | なし | |||||
| ML会社 | 株式会社サンケイビル | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 3,439.61㎡ | 100.0% | 11 | 386百万円 | 321百万円 | 株式会社フジモト・コーポレーション | |||
| 物件番号 | A-6 | 物件名称 | 八丁堀サンケイビル | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都中央区八丁堀二丁目7番1号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩3分 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2000年9月26日 | |||||
| 取得価格 | 4,959百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 974.32㎡ | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根/地上9階地下2階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 1965年9月1日 | |||||
| 容積率 | 600%(注) | 延床面積 | 8,810.21㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | 事務所・店舗・車庫 | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル | 環境評価 | なし | |||||
| ML会社 | 株式会社サンケイビル | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 5,594.90㎡ | 100.0% | 10 | 306百万円 | 252百万円 | 株式会社シバタ | |||
| (注)本物件の建物は、当時の建築関連規制に従い、容積率894%で適法に建築されましたが、その後の建築関連規制の改正により、現行の指定容積率は600%となり、既存不適格の状態にあります。 | ||||||||
| 物件番号 | A-7 | 物件名称 | 東陽パークビル | 分類 | オフィスビル | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都江東区東陽五丁目29番17号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩9分 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2017年3月1日 | |||||
| 取得価格 | 3,782百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 1,723.02㎡ | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根/地上6階 | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 建築時期 | 1991年6月18日 | |||||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 5,124.10㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 60% | 用途 | 事務所 | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | 環境評価 | なし | |||||
| ML会社 | なし | ML種別 | なし | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 4,224.52㎡ | 100.0% | 5 | 205百万円 | 168百万円 | 日立グローバルライフ ソリューションズ株式会社 | |||
| 物件番号 | B-1 | 物件名称 | ホテルインターゲート東京 京橋 | 分類 | サブアセット | |||
| 特定資産の概要 | ||||||||
| 所在地 | 東京都中央区京橋三丁目7番8号 | |||||||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「京橋」駅 徒歩1分 | |||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||||
| 取得年月日 | 2019年3月12日 | 信託設定日 | 2019年3月12日 | |||||
| 取得価格 | 8,961百万円 | 信託満了日 | 2029年3月31日 | |||||
| 土地 | 敷地面積 | 489.65㎡ | 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根/地上17階 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 建築時期 | 2018年1月18日 | |||||
| 容積率 | 800% | 延床面積 | 5,583.73㎡ | |||||
| 建ぺい率 | 80% | 用途 | ホテル・店舗・駐車場 | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||||
| PM会社 | 株式会社サンケイビル マネジメント | 環境評価 | なし | |||||
| ML会社 | 本投資法人 | ML種別 | パス・スルー型 | |||||
| 特記事項 | 該当ありません。 | |||||||
| テナント賃貸借の概要 | ||||||||
| 賃貸可能面積 | 稼働率 | テナント数 | 総賃料収入 | 敷金・保証金 | 代表的なテナント名称 | |||
| 6,006.53㎡ | 100.0% | 1 | 413百万円 | 206百万円 | 株式会社グランビスタ ホテル&リゾート | |||
⑤ 個別不動産の収益状況
2019年8月31日現在における本投資法人が保有する個別不動産の収益状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 物件番号 | A-1 | A-2 | A-3 | A-4 | A-5 | |
| 分類 | オフィスビル | オフィスビル | オフィスビル | オフィスビル | オフィスビル | |
| 物件名称 | 東京 サンケイビル | ブリーゼ タワー | S-GATE 日本橋本町 | S-GATE 秋葉原 | 日比谷 サンケイビル | |
| 運用日数 | 173日 | 173日 | 173日 | 173日 | 173日 | |
| ①不動産賃貸事業収益 | 59,682 | 304,994 | 83,874 | 55,179 | 195,239 | |
| 賃料収入 | 50,671 | 228,952 | 77,528 | 52,247 | 170,110 | |
| 共益費収入 | 2,479 | 54,623 | - | - | 12,735 | |
| 水道光熱費収入 | 4,649 | 14,307 | 4,003 | 2,533 | 9,497 | |
| 駐車場収入 | 728 | 5,301 | 2,213 | 350 | 1,823 | |
| その他賃貸収入 | 1,152 | 1,810 | 129 | 48 | 1,072 | |
| ②不動産賃貸事業費用 | 18,100 | 111,768 | 32,924 | 16,435 | 34,159 | |
| 外注委託費 | 5,650 | 39,242 | 6,940 | 5,502 | 15,565 | |
| 水道光熱費 | 3,841 | 26,968 | 6,581 | 2,478 | 9,154 | |
| 支払地代 | 642 | 712 | - | - | - | |
| 修繕費 | 710 | 2,504 | - | - | 4,588 | |
| 損害保険料 | 97 | 603 | 321 | 161 | 358 | |
| 信託報酬 | - | 235 | 235 | 235 | 235 | |
| 減価償却費 | 2,661 | 40,232 | 18,451 | 7,805 | 3,914 | |
| その他賃貸事業費用 | 4,497 | 1,270 | 393 | 251 | 341 | |
| ③不動産賃貸事業損益 (①-②) | 41,581 | 193,225 | 50,949 | 38,744 | 161,079 | |
| 賃貸NOI(③+減価償却費) | 44,243 | 233,457 | 69,401 | 46,549 | 164,994 | |
(単位:千円)
| 物件番号 | A-6 | A-7 | B-1 | |
| 分類 | オフィスビル | オフィスビル | サブアセット | |
| 物件名称 | 八丁堀 サンケイビル | 東陽 パークビル | ホテルインター ゲート東京 京橋 | |
| 運用日数 | 173日 | 173日 | 173日 | |
| ①不動産賃貸事業収益 | 159,346 | 104,049 | 194,716 | |
| 賃料収入 | 130,133 | 73,651 | 194,716 | |
| 共益費収入 | 12,975 | 18,617 | - | |
| 水道光熱費収入 | 8,804 | 9,422 | - | |
| 駐車場収入 | 6,106 | 2,201 | - | |
| その他賃貸収入 | 1,326 | 155 | - | |
| ②不動産賃貸事業費用 | 45,782 | 26,562 | 29,324 | |
| 外注委託費 | 15,635 | 8,380 | 1,129 | |
| 水道光熱費 | 12,323 | 7,156 | - | |
| 支払地代 | - | - | - | |
| 修繕費 | 2,330 | 530 | - | |
| 損害保険料 | 450 | 274 | 577 | |
| 信託報酬 | 235 | 430 | 235 | |
| 減価償却費 | 14,155 | 9,417 | 27,353 | |
| その他賃貸事業費用 | 651 | 373 | 28 | |
| ③不動産賃貸事業損益 (①-②) | 113,563 | 77,486 | 165,391 | |
| 賃貸NOI(③+減価償却費) | 127,719 | 86,904 | 192,745 | |
(注)「東京サンケイビル」及び「S-GATE日本橋本町」は、本投資法人が保有している各物件の共有持分(それぞれ2%及び51%)に相当する数値を記載しています。また、「ブリーゼタワー」は、本投資法人が保有しているオフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分(30%)に相当する数値を記載しています。
⑥ 資本的支出の状況
(ア)資本的支出の予定
本投資法人が2019年8月31日現在保有する資産に関し、改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(10百万円以上のもの)は以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既払 総額 | |||
| 八丁堀サンケイビル (東京都中央区) | 外気処理空調機及び冷却塔部品交換 | 自 2019年11月1日 至 2019年11月23日 | 30 | - | - |
(イ)期中の資本的支出
本投資法人が2019年8月31日現在保有する資産に関し、当期に行った、10百万円以上の資本的支出に該当する工事はありません。なお、当期の資本的支出は25,262千円であり、費用に区分処理された修繕費10,663千円と合わせて、合計35,925千円の工事を実施しています。
(ウ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
| 営業期間 | 第1期 |
| 当期首積立金残高(千円) | - |
| 当期積立額(千円) | 95,103 |
| 当期積立金取崩額(千円) | - |
| 次期繰越額(千円) | 95,103 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
