有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(令和1年6月26日-令和2年5月31日)

(3)【管理報酬等】
① 役員報酬(規約第18条)
本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払時期は、以下のとおりです。
(イ) 執行役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
(ロ) 監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該月の末日までに監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第37条)
本投資法人が保有する資産の運用を委託する資産運用会社に支払う報酬は、期中報酬、資産取得報酬、資産譲渡報酬及び合併報酬から構成され、計算方法、支払期限及び支払方法は、それぞれ以下のとおりとします。
(イ) 期中報酬
本投資法人の各営業期間に係る期中報酬として、以下の運用報酬I、運用報酬II及び運用報酬IIIを合算した金額を当該営業期間終了後3か月以内に支払うものとします。
a. 運用報酬I
本投資法人の営業期間毎に、本投資法人の直前の営業期間の決算期の貸借対照表(投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限ります。)に記載された総資産額に年率0.2%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1年365日として当該計算期間の実日数により日割計算。1円未満を切り捨てます。)を運用報酬Iとします。
なお、本投資法人の設立後最初の営業期間に係る報酬については、当該営業期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産の取得価額(ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。)に年率0.2%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1年を365日として当該不動産関連資産を取得した日から設立後最初の営業期間の末日までの実日数により日割計算。1円未満を切り捨てます。)を運用報酬Iとします。
b. 運用報酬II
本投資法人の営業期間毎に、本投資法人の当該営業期間の決算期毎に算定される「NOI」に5%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1円未満を切り捨てます。ただし、負の値の場合は0円とします。)を運用報酬IIとします。
なお、「NOI」とは、不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した金額を意味します。
c. 運用報酬III
本投資法人の営業期間毎に、本投資法人の当該営業期間の決算期毎に算定される「運用報酬控除前当期純利益」に、「運用報酬控除前EPU」を乗じ、更に0.002%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1円未満を切り捨てる。ただし、負の値の場合は0円とします。)を運用報酬IIIとします。
なお、「運用報酬控除前当期純利益」とは、一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される税引前当期純利益から、運用報酬I、運用報酬II、運用報酬III及び控除対象外消費税等を控除する前の金額(ただし、繰越欠損金がある場合は、その全額を補填した後の金額)を意味します。「運用報酬控除前EPU」とは、当該営業期間に算定された「運用報酬控除前当期純利益」を当該営業期間の決算期における「発行済投資口の総数」で除して得られる金額(1円未満を切り捨てます。)を意味します。「発行済投資口の総数」については、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己の投資口を保有する場合には、当該決算期における発行済投資口の総数から保有する自己の投資口の数を除いた数をいい、本投資口の併合又は分割が行われた場合には、併合又は分割が行われた営業期間以降の決算期における発行済投資口の総数は、併合比率又は分割比率をもって併合又は分割が行われる前の口数に調整された数をいうものとします。
(ロ) 資産取得報酬
本投資法人が新たに不動産関連資産を取得した場合は、当該不動産関連資産の取得価額(ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。)に1.0%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1円未満を切り捨てます。)を、資産取得報酬として、当該不動産関連資産を取得した日から1か月以内に支払うものとします。
(ハ) 資産譲渡報酬
本投資法人が運用資産に属する不動産関連資産を譲渡した場合は、当該不動産関連資産の譲渡価額(ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。)に1.0%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1円未満を切り捨てます。)を、資産譲渡報酬として、当該不動産関連資産を譲渡した日から1か月以内に支払うものとします。
(ニ) 合併報酬
資産運用会社が、本投資法人の合併(新設合併及び本投資法人が吸収合併存続法人又は吸収合併消滅法人となる吸収合併を含みます。以下同じです。)の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施した場合には、合併時において当該合併の相手方の保有資産等の合併時における評価額に1.0%を上限として別途本投資法人と資産運用会社の間で合意した料率を乗じた金額(1円未満を切り捨てます。)を、合併報酬として、当該合併の効力発生日から3か月以内に支払うものとします。
③ 資産保管会社、投資主名簿等管理人及び一般事務受託者への支払手数料
資産保管会社、投資主名簿等管理人及び一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ) 資産保管会社の報酬
a. 本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、以下に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議の上合意により決定するものとします。
(業務手数料の計算方法)
ある暦月(以下、本a.において「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額(ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金25万円に満たなかった場合は金25万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び資産の保管に係る業務の受託者間で別途書面による合意により算出した金額とします。

各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12

ただし、本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日(以下、本a.において「不動産取得日」といいます。)の属する月に係る業務手数料については、上記計算式の「各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」を「不動産取得日を含む計算対象月の末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」に読み替えるものとします。
なお、計算対象月における資産の保管に係る業務の受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料については、当該月の実日数中における資産の保管に係る業務の受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
b. 資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎(最初の計算期間は一般事務委託及び資産保管委託契約の締結日より2020年5月末日までとし、以後毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各期間を意味します。以下、本b.において同じです。)に、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
c. 前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び資産保管会社で協議の上、書面による合意によってのみ、これを変更することができます。
(ロ) 投資主名簿等管理人の報酬
a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、以下に定める手数料を支払います。ただし、以下に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、合意により決定します。
b. 前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを投資主名簿等管理人に支払います。
c. 前記a.及びb.の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人で協議し合意の上、随時これを変更することができます。
<委託事務手数料表>Ⅰ.経常事務手数料

項 目	手数料率	対象事務の内容
基本手数料	(1) 月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額(月額)。ただし、上記に関わらず、最低料金を月額210,000円とします。 1 ～ 5,000名 86円 5,001 ～ 10,000名 73円 10,001 ～ 30,000名 63円 30,001 ～ 50,000名 54円 50,001 ～100,000名 47円 100,001名以上 40円 (2) 除籍投資主 1名につき 50円	・投資主名簿等の管理等 ・経常業務に伴う月報等諸報告 ・期末、中間一定日及び四半期一定日現在(臨時確定を除きます)における投資主の確定と諸統計表、大投資主一覧表、全投資主一覧表、役員一覧表の作成 ・除籍投資主データの整理
分配金事務 手 数 料	(1) 分配金計算料 分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計算した合計額とします。ただし、最低料金を1回につき350,000円とします。 1 ～ 5,000名 120円 5,001 ～ 10,000名 105円 10,001 ～ 30,000名 90円 30,001 ～ 50,000名 80円 50,001 ～100,000名 60円 100,001名以上 50円 (2) 指定振込払いの取扱 1件につき 150円 (3) 分配金計算書作成 1件につき 15円 (4) 道府県民税配当課税関係 納付申告書作成 1回につき 15,000円 配当割納付代行 1回につき 10,000円	・分配金額、源泉徴収税額の計算及び分配金明細表の作成 ・分配金領収証の作成 ・印紙税の納付手続 ・分配金支払調書の作成 ・分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成 ・分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成 ・分配金計算書の作成 ・配当割納付申告書の作成 ・配当割納付データの作成及び納付資金の受入、付け替え
未払分配金 支払手数料	(1) 分配金領収証 1枚につき 450円 (2) 月末現在の未払分配金領収証 1枚につき 3円	・取扱期間経過後の分配金の支払 ・未払分配金の管理

項 目	手数料率	対象事務の内容
諸届・調査・ 証明手数料	(1) 諸 届 1件につき 300円 (2) 調 査 1件につき 1,200円 (3) 証 明 1件につき 600円 (4) 投資口異動証明 1件につき 1,200円 (5) 個別投資主通知 1件につき 300円 (6) 情報提供請求 1件につき 300円 (7) 個人番号等登録 1件につき 300円	・投資主情報変更通知データの受理及び投資主名簿の更新 ・口座管理機関経由の分配金振込指定の受理 ・税務調査等についての調査、回答 ・諸証明書の発行 ・投資口異動証明書の発行 ・個別投資主通知の受理及び報告 ・情報提供請求及び振替口座簿記載事項通知の受領、報告 ・株式等振替制度の対象とならない投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号等の収集・登録
諸通知発送 手 数 料	(1) 封入発送料 封入物2種まで 1通につき 25円 1種増すごとに5円加算 (2) 封入発送料(手封入の場合) 封入物2種まで 1通につき 40円 1種増すごとに15円加算 (3) 葉書発送料 1通につき 10円 (4) シール葉書発送料 1通につき 20円 (5) 宛名印字料 1通につき 15円 (6) 照 合 料 1件につき 10円 (7) ラベル貼付料 1通につき 10円	・招集通知、決議通知等の封入、発送、選別及び書留受領証の作成 ・葉書、シール葉書の発送 ・諸通知等発送のための宛名印字 ・2種以上の封入物についての照合 ・宛名ラベルの送付物への貼付
還付郵便物 整理手数料	1通につき 200円	・投資主総会関係書類、分配金その他還付郵便物の整理、保管、再送

項 目	手数料率	対象事務の内容
投資主総会 関係手数料	(1) 議決権行使書作成料 1枚につき 15円 (2) 議決権行使集計料 a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合 議決権行使書(委任状)1枚につき 70円 電子行使1回につき 35円 ただし、最低料金を投資主総会1回につき70,000円とします。 議決権不統一行使集計料 1件につき 70円加算 投資主提案等の競合議案集計料 1件につき 70円加算 b.本投資法人が集計登録を行う場合 議決権行使書(委任状)1枚につき 35円 電子行使1回につき 35円 ただし、最低料金を投資主総会1回につき30,000円とします。 (3) 投資主総会受付補助等 1名につき 10,000円 (4) 議決権行使電子化基本料 1回につき 200,000円 (5) 議決権行使コード付与料 (パソコン端末での行使) 基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円とします。 1 ～ 5,000名 35円 5,001 ～ 10,000名 33円 10,001 ～ 30,000名 29円 30,001 ～ 50,000名 25円 50,001 ～100,000名 20円 100,001名以上 13円	・議決権行使書用紙の作成 ・議決権行使書の集計 ・電子行使の集計 ・議決権不統一行使の集計 ・投資主提案等の競合議案の集計 ・投資主総会受付事務補助等 ・議決権電子行使投資主の管理 ・議決権行使サイトに関する運営、管理、各種照会対応 ・議決権行使コード、パスワードの付与、管理 ・電子行使による議決権行使集計に関する報告書類の作成

項 目	手数料率	対象事務の内容
投資主総会 関係手数料	(6) 議決権行使コード付与料 (携帯電話端末での行使を追加する場合) 基準日現在における議決権を有する投資主数を基準として、投資主名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円とします。 1 ～ 5,000名 15円 5,001 ～ 10,000名 13円 10,001 ～ 30,000名 12円 30,001 ～ 50,000名 10円 50,001 ～100,000名 8円 100,001名以上 6円 (7) 招集通知電子化基本料 月 額 16,000円 (8) メールアドレス登録・変更料 1件につき 150円 (9)招集メール等送信料 対象投資主1名につき 40円 (10)議決権行使ログデータ保存料 1回につき 30,000円 (11)議決権行使書イメージデータ保存料 1回につき 70,000円	・携帯電話端末等を利用可能とする場合の議決権行使コード、パスワードの付与、管理 ・招集通知電子化投資主の管理 ・メールアドレス届出受理(変更含む) ・電子行使した議決権行使ログに関するCD-ROMの作成 ・議決権行使書の表裏イメージデータ及び投資主情報に関するCD-ROMの作成
投資主一覧表 作成手数料	該当投資主1名につき 20円 ただし、最低料金を1回につき5,000円とします。	・各種投資主一覧表の作成
CD-ROM 作成手数料	(1) 投資主情報分析機能付CD-ROM作成料 全投資主1名につき 15円 該当投資主1名につき 20円 ただし、最低料金を1回につき30,000円とします。 (2) 投資主総会集計機能付CD-ROM作成料 該当投資主1名につき 5円 ただし、最低料金を1回につき30,000円とします。 (3) CD-ROM複写料 1枚につき 10,000円	・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成 ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成
投資主管理 コード設定 手数料	(1) 投資主番号指定での設定 1件につき 100円 (2) 投資主番号指定なしでの設定 1件につき 200円	・所有者詳細区分の設定(役員を除きます)
未払分配金 受領促進 手数料	対象投資主1名につき 200円	・除斥期間満了前の未払分配金受領促進のための送金依頼書の作成、発送

Ⅱ.振替制度関連事務手数料

項 目	手数料率	対象事務の内容
新規住所 氏名データ 処理手数料	対象投資主1名につき 100円	・新規投資主に係る住所・氏名データの作成、投資主名簿への更新
総投資主通知 データ処理 手 数 料	対象 1件につき 150円	・総投資主通知データの受領、検証、投資主名簿への更新
個人番号等 データ処理 手 数 料	個人番号等データ処理 1件につき 300円	・個人番号等の振替機関への請求 ・個人番号等の振替機関からの受領 ・個人番号等の保管及び廃棄、削除 ・行政機関等に対する個人番号等の提供

Ⅲ.新投資口予約権関連事務手数料

項 目	手数料率	対象事務の内容
新投資口予約権 原簿管理 手数料	発行された新投資口予約権毎の月末現在の新投資口予約権者数 1名につき 100円 ただし、最低料金を月額10,000円とします。	・新投資口予約権原簿の管理
新投資口予約権 原簿調査 証明手数料	調査・証明 1件につき 600円	・新投資口予約権原簿の記載事項に関する各種調査、各種証明書の発行
新投資口予約権 行使受付 手数料	(1) 新投資口予約権行使受付料 新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の1を乗じた金額。ただし、ストックオプションに関しては、その行使請求払込額に1,000分の2を乗じた金額。 (2) 行使事務料 行使請求1件につき 800円	・行使請求書類の受付、審査 ・新規記録通知データの作成、通知 ・行使状況の報告

(ハ) 一般事務受託者の報酬
a. 本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者に対し、以下に基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、以下に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上合意により決定するものとします。
(業務手数料の計算方法)
ある暦月(以下、本a.において「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額(ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金25万円に満たなかった場合は金25万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人及び一般事務受託者間で別途書面による合意により算出した金額とします。

各計算対象月の前月末時点における一般事務受託者の合計残高試算表上の総資産額×0.09%÷12

ただし、本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取得した日(以下、本a.において「不動産取得日」といいます。)の属する月に係る業務手数料については、上記計算式の「各計算対象月の前月末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」を「不動産取得日を含む計算対象月の末日時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額」に読み替えるものとします。
なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとします。
上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
b. 一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎(最初の計算期間は一般事務委託及び資産保管委託契約の締結日より2020年5月末日までとし、以後毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各期間を意味します。以下、本b.において同じです。)に、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の当該計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
c. 前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になったときは、本投資法人及び機関運営等に関する一般事務受託者で協議の上、書面による合意によってのみ、これを変更することができます。
④ 会計監査人報酬(規約第25条)
会計監査人の報酬は、監査の対象となる1営業期間あたり2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受けてから3か月以内に、会計監査人が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
(照会先)
住商リアルティ・マネジメント株式会社
東京都中央区京橋一丁目17番10号
住友商事京橋ビル9階
電話番号 03-4346-0579