有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(令和1年6月26日-令和2年5月31日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
(イ) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、物流不動産及びインダストリアル不動産へ投資する投資法人です。本投資法人は、住友商事グループが有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及び私募ファンド等の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。また、本投資法人は、住友商事が開発したSOSiLA(ソシラ)シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり(=Sociability)・環境への配慮や持続的成長(=Sustainability)・人と労働環境への配慮(=Individuality)の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。
(ロ) スポンサーである住友商事の祖業・中核事業としての「不動産事業」(スポンサーにおける不動産事業の位置付け)
本投資法人のスポンサーである住友商事は、1919年に大阪港湾エリアの土地開発事業を祖業としてスタートしました。その後商社活動に進出し、総合商社として発展していく過程においても、不動産事業は住友商事の中核事業としてあり続け、蓄積された不動産事業における知見・ノウハウを活用して、現在もまた、次の100年を目指して成長し続けています。
本投資法人は、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの豊富な知見及びノウハウを活用して、物件の継続的な取得と、運用資産の価値の維持及び向上を図り、投資主価値の最大化を目指します。
② 基本方針
(イ) 本投資法人の成長戦略
本投資法人は、本投資法人のスポンサーである住友商事が、SOSiLAシリーズに代表される物流不動産等の開発を行うと共に、リーシング・サービスの提供を行い、本投資法人が当該開発した物流不動産等を取得・保有することで、SOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築し、本資産運用会社が私募リート及び私募ファンド等の運用において蓄積した豊富な実績とノウハウを活用して当該物流不動産等を運用するという、3社がそれぞれの役割を担うことで互いに成長するビジネスモデルを描いています。
本投資法人は、スポンサーサポート契約及びロジスティクスマネジメント契約に基づき、住友商事グループから提供される、不動産事業における豊富な知見・ノウハウを活用し、安定的な成長を図ります。
(ロ) 外部成長戦略
本投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行います。本投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指します。
また、本投資法人は、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資するものと考えています。
(ハ) 内部成長戦略
本投資法人は、住友商事グループの土地の仕込みから施設開発、管理に至るまでの一貫したマネジメント体制、及び総合商社としての住友商事グループのネットワークによって実現される安定的なリーシング力を活用して、持続的な成長を目指します。
住友商事は、グループの顧客ネットワークを活かし、荷主と3PL業者の双方へアプローチが可能です。物流施設の賃貸借形態が、物流施設の所有者とテナントである荷主との間の契約の場合及び3PL業者が物流施設の所有者と賃貸借契約を締結し、荷主は3PL業者と物流業務委託契約を締結する場合のいずれの場合でも、住友商事グループは、総合商社として幅広い取引先と取引関係にあることから、かかる取引関係を活かして、3PL業者及び荷主に対し、直接、テナントとしての入居に向けた働きかけを行うことが可能です。
本投資法人及び本資産運用会社は、ロジスティクスマネジメント契約に基づき、このような住友商事のネットワークを活用することで、保有資産に係る適切なロジスティクスマネジメントを行います。具体的には、保有資産について、適切な賃料を設定し、空室部分のリーシングに向けた営業活動を行い、成約を目指す等、戦略的なリーシング活動を行うと共に、保有資産の適切な管理運営、維持修繕及び資本的支出の実施によるテナント満足度の向上を通じ、既存テナントとの間で信頼関係を構築することにより、賃料改定時及び更新時の賃料上昇又は適正な賃料水準の維持を図ります。
(ニ) 財務戦略
本投資法人は、住友商事の高い信用力を活かした効率的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を実現します。
また、一般的に他アセットと比較して建物割合が高く減価償却費が大きい一方、設備割合が低く資本的支出が限定的である物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、安定的な分配金水準を確保する観点から一定のルールのもと利益超過分配を実施します。
③ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、スポンサーである住友商事が開発するSOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築します。
住友商事が開発するSOSiLAシリーズは、人口密度が高く、消費地に近い都市部をカバーできる立地戦略をとっています。本投資法人は、このような立地戦略に基づき開発されたSOSiLAシリーズをはじめとする住友商事グループが開発する物流不動産及びインダストリアル不動産を主として取得していく方針であり、中でも消費地近接型物流施設(注1)を中心とする物流不動産へ重点的に投資を行います。
ただし、本投資法人は、消費地近接型物流施設に該当しない物流施設であっても、後記「(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」記載の方針及び基準に該当する場合には、投資対象とします。
また、本投資法人は、インダストリアル不動産についても、後記「(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」記載の方針及び基準に該当し、かつ、インダストリアル不動産への投資比率が全体の20%を超えない限りにおいて、投資対象とします。本投資法人は、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設等、物流不動産以外の資産も戦略的に取得する予定です。
(注1) 「消費地近接型物流施設」とは、消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産をいいます。更に、都心配送対応型の消費地近接型物流施設とは、関東エリア・関西エリアを中心とする大規模消費地へラストワンマイル(注2)のエリアに立地する物流不動産で、住宅集積地の近隣に立地するため、即納性が高く、配送効率の向上と環境負荷低減を実現できると、本投資法人が考えるものをいいます。
(注2) 「ラストワンマイル」とは、物流事業者・荷主の最終配送拠点から消費者である配送先までの最終区間をいいます。
(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準
本投資法人は、本投資法人の投資主価値の最大化を目的として、中長期的な収益の安定性及び成長性を重視したポートフォリオの構築を目指すものとします。そのため、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの知見及びノウハウを活用し、投資機会の拡大とリスク分散の観点から適切な用途及び地域並びにそれらの分散状況を勘案して、物流不動産を主たる投資対象としたポートフォリオの構築を行うものとします。
取得に係る投資判断は、(a)当該物件が存するエリアの経済規模、立地特性(消費地、生産拠点への近接性、主要道路へのアクセス等)及び需給状態、並びに(b)当該物件の規模・仕様、賃料水準、空室率、テナントの業種及び賃貸借契約の内容等多岐にわたる要素の分析により、当該物件の競争力や潜在的な成長性等を把握した上で行うものとします。
a. 用途分散
本投資法人は、物流不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を主たる投資対象とし、その中でも社会とのつながり(=Sociability)・環境への配慮や持続的成長(=Sustainability)・人と労働環境への配慮(=Individuality)の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方(Logistic Aspect)を目指す事業コンセプトの下、開発されたSOSiLAシリーズを重点投資対象とします。その他に、企業活動の基盤となるインダストリアル不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に投資します。ただし、物理的乃至経済的な利用形態等に照らし、複数の不動産を一体としてみた場合の用途が、主として物流不動産又はインダストリアル不動産の用に供され、又は供されることが可能なものと評価される場合には、当該一体としての複数の不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券(規約第29条第1項第2号に定義されるものをいいます。本「③ ポートフォリオ構築方針」において以下同じです。)を取得することができます。
なお、用途別投資比率(注)の目標は以下のとおりですが、物件取得等の過程で、一時的にこの比率を超過し又は下回ることがあります。
(注) 「用途別投資比率」とは、各用途に該当する各物件の取得価格の合計額を全物件の取得価格の総額で除したものをいい、用途は以下のとおり区分するものとします。
本資産運用会社があらかじめ定める基準に基づき主たる用途と合理的に判断する用途をもって区分します。
単一の物件においても、それが複合施設である場合等、本資産運用会社が特に必要と判断する場合には、合理的な用途別の投資比率を算出することができます。
本投資法人が土地のみを保有する物件について、土地上に建物が存在する場合は、当該建物の用途によって区分し、土地上に建物が存在せず、かつ、土地そのものが特定の用途に用いられている場合は、当該土地そのものの用途によって区分します。土地上に建物が存在せず、かつ、土地そのものが特定の用途に用いられていない土地(開発予定の土地)については、当該土地の開発目的によって区分します。
用途別投資比率の目標
b. 地域分散
市場規模を考慮し、関東エリア及び関西エリアへの投資を中核としつつ、投資エリアの一極集中による様々なリスク(賃貸市場の変動リスク、天災リスク等)を軽減し、中長期的に安定した収益を確保するため、以下の地域別投資比率(注)を目標として一定の分散投資を行うものとします。ただし、物件取得等の過程で、一時的にこの比率を超過又は下回ることがあります。
なお、海外不動産はその他の地域に含まれるものとします。
(注) 「地域別投資比率」とは、各地域に所在する各物件の取得価格の合計額を全物件の取得価格の総額で除したものをいいます。
地域別投資比率の目標
(注) 地域の定義は以下のとおりとします。
c. 保有期間・売却方針
ⅰ. 本投資法人は、安定的収益を確保するため、原則として運用資産の短期的な売却は行わず、中長期にわたりこれを継続保有するものとします。
ⅱ. 運用資産について、以下の(i)乃至(iv)に該当する事象が発生した場合は、当該運用資産の売却を検討及び実施することができるものとします。
(ⅰ)以下の要素を考慮し、本投資法人のポートフォリオ構成上、売却を行うことが本投資法人の運用状況から適切であると判断される場合
(a) 当該運用不動産の将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測
(b) 当該運用不動産の立地する地域分類及び地域特性の変動
(ⅱ)平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
(ⅲ)経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化、陳腐化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
(ⅳ)本投資法人の支払資金の調達を行う上で合理的と判断される場合
d. 匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資
不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資を行う場合は、主として以下の内容を基準にします。
ⅰ. 不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券の取得価格の合計が、全不動産関連資産の取得価格の総額の10%以内となること。
ⅱ. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等が、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
(ロ) その他投資基準
本投資法人は、上記のポートフォリオ構築方針の他、以下に記載の投資基準に従い、不動産関連資産に分散して投資を行います。
a. 投資規模
b. 個別投資基準
c. 海外不動産の個別投資基準
海外に所在する物流不動産及びインダストリアル不動産については、国内不動産の基準を参考として、当該不動産が所在する国の政治・経済情勢及び都市の不動産マーケット動向を踏まえ投資判断を行います。なお、海外不動産への投資にあたっては、所要の体制整備が行われることを前提とします。
(ハ) デュー・ディリジェンス方針
物件の取得に際しては物理的調査、法的調査及び経済的調査等を行った上で、投資の可否を総合的に判断します。なお、物理的調査、法的調査及び経済的調査等を実施する際には、各種第三者専門家レポート(不動産鑑定評価を含みます。)を取得するほか、以下の表に記載する項目について調査し検討することを原則とします。
ただし、以下の表に記載する項目は、物件の用途・個別的特性によってその重要性が異なることがあり、本投資法人による物件の取得にあたり、全ての項目について常に調査するわけではなく、また、記載事項以外の調査を行うこともあります。
海外不動産への投資にあたっては、国内不動産取得の場合に必要とされる、国内での、(ⅰ)不動産鑑定評価書、(ⅱ)エンジニアリング・レポート、(ⅲ)法務デュー・ディリジェンスによる調査と同等の調査を行うこととし、現地の制度に精通し、かつ信頼性ある専門家に依頼して調査結果を得るものとします。
物件調査の体制として、取得の際のデュー・ディリジェンスにあたっては、基本的に日本の不動産に投資する場合の基準に準じ、所在国固有の法制度や実務慣行等の特殊事情を勘案して総合的に判断した上でデュー・ディリジェンスを実施します。
(ニ) フォワード・コミットメント等に関する基本方針
フォワード・コミットメント等を締結する場合において、本投資法人のポートフォリオの規模に比して多額の解約違約金を要することとなる場合には、フォワード・コミットメント等締結のリスクについて、慎重に検討を行います。
契約不履行に関する解約違約金に関して、当該解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び分配金水準等に与える影響を十分検証の上、慎重な投資判断を行います。
売買契約締結から物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に、市場における同種取引や開発型案件等における取組みに比して妥当な期間を上限とし、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分認識の上、慎重な検討を行うこととします。
また、取得額の上限は、ポートフォリオ全体の規模を勘案し、過大なものとならない範囲に留めるものとします。
決済資金の調達方法については、取得を決定する時点においては、取得額に応じた決済時の取得資金の調達方法及びその実現性を検証し、決済時においては、金融市場、取引先金融機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて最適な資金調達方法を選択することとします。
解約違約金の設定条件その他の解約条件を適切に開示する等、物件の取得中止の場合又は契約不履行の場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。また、売買契約締結から物件引渡しまでの期間が6か月を超える場合には、保有する運用資産の継続鑑定と併せ、当該物件の鑑定評価の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価を取得できない場合には、価格調査の結果)を開示します。
先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合は、これに準じた取扱いを行うこととします。
(ホ) 運営管理方針
a. 基本方針
運用資産の中長期にわたる資産価値の維持向上、競争力の維持向上、テナント満足度の向上と収益の安定の実現に向け、本資産運用会社が培ってきた不動産運用における知見とノウハウ、住友商事グループの知見とノウハウを活用して、運用不動産の稼働率及び収益の維持及び向上を目指し、内部成長を図るよう努めるものとします。
b. プロパティ・マネジメントに係る方針
本投資法人は、上記a.の基本方針に基づき、効率的かつ効果的な運営管理体制を構築することで、運用資産の物理的・機能的価値向上を図るとともに、入居テナントの動向及びニーズを把握し、適切な対応の実施を通じて、テナントの満足度の向上とリレーションの強化を図ることで、賃料収入の維持・向上を図り、安定的な収入の確保を目指します。そして、個別物件の運営管理計画を策定の上、適切な施設運営管理の実施と管理コストの適正化を図るとともに、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るため、必要な修繕工事及び更新工事を、費用対効果を意識して適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。
また、新規テナントリーシングにおいては、住友商事グループのネットワークを最大限活用するとともに、主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。
c. プロパティ・マネジメント会社の選定方針
本投資法人は、上記a.の基本方針を実現し、個別物件のキャッシュフローの中長期的な極大化を目指すべく、運用不動産毎にその特性を踏まえ、最適なPM会社等を選定し、適切な施設運営管理の実施と管理コストの適正化、賃貸収入と稼働率の維持及び向上のための賃貸営業管理及び適時適切な修繕と工事費用削減のための工事営繕管理等を委託するものとします。
なお、上記方針を踏まえ、住友商事グループが開発した物流不動産のプロパティ・マネジメント業務に関しては、以下の事由を十分に斟酌し、原則として、当該物流不動産の開発・施設運営管理に参画している住商ビルマネージメント株式会社(以下「住商ビルマネージメント」ということがあります。)に委託するものとします。
・物流施設のプロパティ・マネジメントは、テナントとの信頼関係の構築が極めて重要であるが、住商ビルマネージメントは、開発者である住友商事のグループ会社としてプロパティ・マネジメント業務を行う中で、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。
・賃貸募集業務に係るサポートを内容とするロジスティクスマネジメント契約を本投資法人との間で締結している住友商事との連携により、リーシングにおいて、新規テナント営業並びに賃料発生期間及び賃料水準の最大化に貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。
また、住友商事グループが開発したインダストリアル不動産のプロパティ・マネジメント業務に関しては、以下の事由を十分に斟酌し、原則として、当該インダストリアル不動産の開発・施設運営管理に参画している住商ビルマネージメント、住商アーバン開発株式会社(以下「住商アーバン開発」といいます。)又は住商建物株式会社(以下「住商建物」ということがあります。)に委託するものとします。
・インダストリアル不動産は、特定のテナントの利用のための仕様となっているケースが多いことから、そのプロパティ・マネジメントに関しては、テナントとの信頼関係の構築が極めて重要であるが、開発者である住友商事のグループ会社としてプロパティ・マネジメント業務を行う中で、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。
本投資法人は、住商ビルマネージメント、住商アーバン開発及び住商建物以外のプロパティ・マネジメント会社に業務委託を行う場合には、以下の項目に掲げる内容を総合的に考慮し、適切な委託先を選定します。
・業歴、社会的属性、財務体質及び組織体制
・物件所在地域の不動産市場に関する知識及び経験
・物件に関する精通度合い及びテナントとの関係
・新規テナントの募集能力
・物件に関するレポーティング能力
d. 損害保険等付保方針(火災、地震)
火災等の災害及び事故等による建物の損害及び賃貸収入の減少並びに対人対物事故による第三者からの損害賠償請求に対応するため、運用不動産毎に適切な損害保険(火災保険、利益保険及び賠償責任保険等)の付保等の措置を講じるものとします。
地震保険の付保の要否については、前記「(ロ) その他投資基準 b.個別投資基準 建物の状況」に記載のとおり、個別物件のPML値が15%を超えた場合に検討を行うものとし、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響と負担すべき保険料の収益に及ぼす影響等を検討の上決定します。
e. 運用計画等の策定
ⅰ. 本投資法人の営業期間毎に年度運用管理計画(ポートフォリオ全体の収支予算及び物件別収支計画により構成するもの)を策定し、計画的な資産運用を行います。
ⅱ. 投信協会の規則に基づき、資産管理計画書を策定します。
ⅲ. 収支実績を随時検証し、月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正計画を策定します。
ⅳ. 物件の取得又は売却、市場環境の変化等、物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、各計画の修正や見直しを行います。
ⅴ. 年度運用管理計画の策定及び変更は上場リート事業部により、資産管理計画書の策定及び変更はリートマネジメント部により、コンプライアンス室長に対し、審査・承認申請され、コンプライアンス室長がコンプライアンス上の問題の有無について審査・承認し(コンプライアンス室長がコンプライアンス上の問題について検討するためにコンプライアンス・リスク管理委員会に付議する必要があると判断した場合、コンプライアンス室長はコンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議します。)、上場リート投資委員会における審議・決議を経た上で、最終的に決定されます。
ⅵ. 各計画は、以下に記載の対象期間毎に、以下に記載の策定時期に策定します。
f. 海外不動産への投資に対する運用管理方針等
管理・運営にあたっては、現地の事情に精通した信頼のおけるプロパティ・マネジメント会社への委託が可能となる体制を構築します。
管理方針及びその管理体制として、国内のプロパティ・マネジメント会社選定基準に準じて現地のプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、必要に応じ、住友商事グループの海外現地法人等のサポートを受けつつ管理・運営を行うものとします。
(ヘ) 財務方針
a. 基本方針
本投資法人は、中長期の安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化の実現のために、安定的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
b. エクイティ・ファイナンス
本投資法人が投資口の発行を行う場合、役員会の承認を得るものとします。投資口の新規発行については、新たな不動産関連資産の取得時期、全運用資産を規約第33条に記載の方法で評価した価格の合計金額に占めるLTV、分配金への影響、経済環境等を総合的に勘案し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で判断を行うものとします。
c. デット・ファイナンス
本投資法人が資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、規約第34条を遵守し、中長期にわたり安定的かつ調達コストを抑えた適正な条件による資金調達を行います。有利子負債に占める長期の有利子負債の残高や、固定金利(デリバティブ取引による金利固定化を含みます。)の有利子負債の割合、返済期限の分散、調達先等を総合的に勘案し、財務の安定性を確保します。
借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額は1兆円を超えないものとします。
ⅰ. 借入先
資金の借入先は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限定します。なお、安定的な資金調達ルートの確保のため、信用力や実績等を総合的に勘案し、安定的な取引を継続することが可能な借入先を選定するとともに、特定の借入先に集中せず、運用資産の規模の拡大に伴い借入先の分散・拡大を検討します。
ⅱ. LTV
本投資法人のLTVの上限は60%とします。ただし、物件の取得等に伴い、一時的に60%を超えることは妨げないものとします。
ⅲ. コミットメントライン等の融資枠の設定
本投資法人は将来の物件の追加取得等に係る資金の安定的かつ機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の融資枠の設定を行うことがあります。
ⅳ. デリバティブ取引
本投資法人は、借入金から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。
ⅴ. 担保
本投資法人の借入れは、原則として、無担保とするものの、金融環境や経済条件等を考慮し、運用資産を担保として提供することがあります。
d. 利益超過分配
本投資法人が主たる投資対象とする物流不動産は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。こうした物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュマネジメント及び安定的な分配金水準を確保する為、一定のルールのもと利益超過分配を実施し、投資主価値の最大化に努めることとします。
本投資法人は、当面の間、対象営業期間の減価償却費の30%相当額を利益超過分配金額の目途とし、毎期継続的に利益超過分配を実施することを原則とします。ただし、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合もあります。
また、継続的な利益超過分配に加え、新投資口発行等の資金調達や大規模な修繕等により投資口の希薄化又は多額の費用が発生し、一時的に1口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。ただし、継続的な利益超過分配と合わせて対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の60%に相当する金額を上限とします。
e. 自己投資口の取得
本投資法人は、資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を実施できるものとします。なお、経済環境や市場状況に加え、本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況等を総合的に勘案し、中長期的な投資主価値の向上に資するかを慎重に判断した上で実施するものとします。
(ト) 投資主への開示方針
本資産運用会社は、本投資法人について、投信法、金融商品取引法等の法令、東京証券取引所の諸規則、投信協会の諸規則等の要請する内容及び様式に従って、本資産運用会社の社内規程である情報等開示規程に基づいて、迅速かつ正確な情報開示を行います。また、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、法定開示以外の情報の開示も可能な限り実施します。
① 本投資法人の基本理念
(イ) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、物流不動産及びインダストリアル不動産へ投資する投資法人です。本投資法人は、住友商事グループが有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及び私募ファンド等の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。また、本投資法人は、住友商事が開発したSOSiLA(ソシラ)シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり(=Sociability)・環境への配慮や持続的成長(=Sustainability)・人と労働環境への配慮(=Individuality)の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。
(ロ) スポンサーである住友商事の祖業・中核事業としての「不動産事業」(スポンサーにおける不動産事業の位置付け)
本投資法人のスポンサーである住友商事は、1919年に大阪港湾エリアの土地開発事業を祖業としてスタートしました。その後商社活動に進出し、総合商社として発展していく過程においても、不動産事業は住友商事の中核事業としてあり続け、蓄積された不動産事業における知見・ノウハウを活用して、現在もまた、次の100年を目指して成長し続けています。
本投資法人は、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの豊富な知見及びノウハウを活用して、物件の継続的な取得と、運用資産の価値の維持及び向上を図り、投資主価値の最大化を目指します。
② 基本方針
(イ) 本投資法人の成長戦略
本投資法人は、本投資法人のスポンサーである住友商事が、SOSiLAシリーズに代表される物流不動産等の開発を行うと共に、リーシング・サービスの提供を行い、本投資法人が当該開発した物流不動産等を取得・保有することで、SOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築し、本資産運用会社が私募リート及び私募ファンド等の運用において蓄積した豊富な実績とノウハウを活用して当該物流不動産等を運用するという、3社がそれぞれの役割を担うことで互いに成長するビジネスモデルを描いています。
本投資法人は、スポンサーサポート契約及びロジスティクスマネジメント契約に基づき、住友商事グループから提供される、不動産事業における豊富な知見・ノウハウを活用し、安定的な成長を図ります。
(ロ) 外部成長戦略
本投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行います。本投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指します。
また、本投資法人は、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資するものと考えています。
(ハ) 内部成長戦略
本投資法人は、住友商事グループの土地の仕込みから施設開発、管理に至るまでの一貫したマネジメント体制、及び総合商社としての住友商事グループのネットワークによって実現される安定的なリーシング力を活用して、持続的な成長を目指します。
住友商事は、グループの顧客ネットワークを活かし、荷主と3PL業者の双方へアプローチが可能です。物流施設の賃貸借形態が、物流施設の所有者とテナントである荷主との間の契約の場合及び3PL業者が物流施設の所有者と賃貸借契約を締結し、荷主は3PL業者と物流業務委託契約を締結する場合のいずれの場合でも、住友商事グループは、総合商社として幅広い取引先と取引関係にあることから、かかる取引関係を活かして、3PL業者及び荷主に対し、直接、テナントとしての入居に向けた働きかけを行うことが可能です。
本投資法人及び本資産運用会社は、ロジスティクスマネジメント契約に基づき、このような住友商事のネットワークを活用することで、保有資産に係る適切なロジスティクスマネジメントを行います。具体的には、保有資産について、適切な賃料を設定し、空室部分のリーシングに向けた営業活動を行い、成約を目指す等、戦略的なリーシング活動を行うと共に、保有資産の適切な管理運営、維持修繕及び資本的支出の実施によるテナント満足度の向上を通じ、既存テナントとの間で信頼関係を構築することにより、賃料改定時及び更新時の賃料上昇又は適正な賃料水準の維持を図ります。
(ニ) 財務戦略
本投資法人は、住友商事の高い信用力を活かした効率的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を実現します。
| エクイティ・ ファイナンス | 投資口の追加発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。 |
| デット・ ファイナンス | 主要金融機関との良好なリレーションに基づく盤石なバンクフォーメーションを構築します。更に、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス、返済期限の分散を図りながら、無担保・無保証での借入れを目指します。 |
| LTV水準 | 資金余力の確保に留意し、成長性に配慮してコントロールをしつつ、原則として平常時の運用において、35～45%台で運用することとします。 |
また、一般的に他アセットと比較して建物割合が高く減価償却費が大きい一方、設備割合が低く資本的支出が限定的である物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、安定的な分配金水準を確保する観点から一定のルールのもと利益超過分配を実施します。
| 減価償却費の30%相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則として毎期継続的に実施 |
③ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、スポンサーである住友商事が開発するSOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築します。
住友商事が開発するSOSiLAシリーズは、人口密度が高く、消費地に近い都市部をカバーできる立地戦略をとっています。本投資法人は、このような立地戦略に基づき開発されたSOSiLAシリーズをはじめとする住友商事グループが開発する物流不動産及びインダストリアル不動産を主として取得していく方針であり、中でも消費地近接型物流施設(注1)を中心とする物流不動産へ重点的に投資を行います。
ただし、本投資法人は、消費地近接型物流施設に該当しない物流施設であっても、後記「(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」記載の方針及び基準に該当する場合には、投資対象とします。
また、本投資法人は、インダストリアル不動産についても、後記「(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準」記載の方針及び基準に該当し、かつ、インダストリアル不動産への投資比率が全体の20%を超えない限りにおいて、投資対象とします。本投資法人は、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設等、物流不動産以外の資産も戦略的に取得する予定です。
(注1) 「消費地近接型物流施設」とは、消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産をいいます。更に、都心配送対応型の消費地近接型物流施設とは、関東エリア・関西エリアを中心とする大規模消費地へラストワンマイル(注2)のエリアに立地する物流不動産で、住宅集積地の近隣に立地するため、即納性が高く、配送効率の向上と環境負荷低減を実現できると、本投資法人が考えるものをいいます。
(注2) 「ラストワンマイル」とは、物流事業者・荷主の最終配送拠点から消費者である配送先までの最終区間をいいます。
(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準
本投資法人は、本投資法人の投資主価値の最大化を目的として、中長期的な収益の安定性及び成長性を重視したポートフォリオの構築を目指すものとします。そのため、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの知見及びノウハウを活用し、投資機会の拡大とリスク分散の観点から適切な用途及び地域並びにそれらの分散状況を勘案して、物流不動産を主たる投資対象としたポートフォリオの構築を行うものとします。
取得に係る投資判断は、(a)当該物件が存するエリアの経済規模、立地特性(消費地、生産拠点への近接性、主要道路へのアクセス等)及び需給状態、並びに(b)当該物件の規模・仕様、賃料水準、空室率、テナントの業種及び賃貸借契約の内容等多岐にわたる要素の分析により、当該物件の競争力や潜在的な成長性等を把握した上で行うものとします。
a. 用途分散
本投資法人は、物流不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を主たる投資対象とし、その中でも社会とのつながり(=Sociability)・環境への配慮や持続的成長(=Sustainability)・人と労働環境への配慮(=Individuality)の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方(Logistic Aspect)を目指す事業コンセプトの下、開発されたSOSiLAシリーズを重点投資対象とします。その他に、企業活動の基盤となるインダストリアル不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に投資します。ただし、物理的乃至経済的な利用形態等に照らし、複数の不動産を一体としてみた場合の用途が、主として物流不動産又はインダストリアル不動産の用に供され、又は供されることが可能なものと評価される場合には、当該一体としての複数の不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券(規約第29条第1項第2号に定義されるものをいいます。本「③ ポートフォリオ構築方針」において以下同じです。)を取得することができます。
なお、用途別投資比率(注)の目標は以下のとおりですが、物件取得等の過程で、一時的にこの比率を超過し又は下回ることがあります。
(注) 「用途別投資比率」とは、各用途に該当する各物件の取得価格の合計額を全物件の取得価格の総額で除したものをいい、用途は以下のとおり区分するものとします。
本資産運用会社があらかじめ定める基準に基づき主たる用途と合理的に判断する用途をもって区分します。
単一の物件においても、それが複合施設である場合等、本資産運用会社が特に必要と判断する場合には、合理的な用途別の投資比率を算出することができます。
本投資法人が土地のみを保有する物件について、土地上に建物が存在する場合は、当該建物の用途によって区分し、土地上に建物が存在せず、かつ、土地そのものが特定の用途に用いられている場合は、当該土地そのものの用途によって区分します。土地上に建物が存在せず、かつ、土地そのものが特定の用途に用いられていない土地(開発予定の土地)については、当該土地の開発目的によって区分します。
用途別投資比率の目標
| 用途 | 目標投資比率(取得価格ベース) |
| 物流不動産 | 80%以上 |
| インダストリアル不動産 | 20%以下 |
b. 地域分散
市場規模を考慮し、関東エリア及び関西エリアへの投資を中核としつつ、投資エリアの一極集中による様々なリスク(賃貸市場の変動リスク、天災リスク等)を軽減し、中長期的に安定した収益を確保するため、以下の地域別投資比率(注)を目標として一定の分散投資を行うものとします。ただし、物件取得等の過程で、一時的にこの比率を超過又は下回ることがあります。
なお、海外不動産はその他の地域に含まれるものとします。
(注) 「地域別投資比率」とは、各地域に所在する各物件の取得価格の合計額を全物件の取得価格の総額で除したものをいいます。
地域別投資比率の目標
| 地域(注) | 目標投資比率(取得価格ベース) | |
| ポートフォリオ | 関東エリア及び関西エリア | 70%以上 |
| その他の地域 | 30%以下 |
(注) 地域の定義は以下のとおりとします。
| 地域 | 定義 |
| 関東エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県をいいます。 |
| 関西エリア | 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県をいいます。 |
| その他の地域 | 関東エリア及び関西エリアに該当しない都市をいい、海外の都市も含まれます。 |
c. 保有期間・売却方針
ⅰ. 本投資法人は、安定的収益を確保するため、原則として運用資産の短期的な売却は行わず、中長期にわたりこれを継続保有するものとします。
ⅱ. 運用資産について、以下の(i)乃至(iv)に該当する事象が発生した場合は、当該運用資産の売却を検討及び実施することができるものとします。
(ⅰ)以下の要素を考慮し、本投資法人のポートフォリオ構成上、売却を行うことが本投資法人の運用状況から適切であると判断される場合
(a) 当該運用不動産の将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測
(b) 当該運用不動産の立地する地域分類及び地域特性の変動
(ⅱ)平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
(ⅲ)経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化、陳腐化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
(ⅳ)本投資法人の支払資金の調達を行う上で合理的と判断される場合
d. 匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資
不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資を行う場合は、主として以下の内容を基準にします。
ⅰ. 不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産対応証券の取得価格の合計が、全不動産関連資産の取得価格の総額の10%以内となること。
ⅱ. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等が、本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
(ロ) その他投資基準
本投資法人は、上記のポートフォリオ構築方針の他、以下に記載の投資基準に従い、不動産関連資産に分散して投資を行います。
a. 投資規模
| 最低投資規模 | 本投資法人は、原則として、物流機能の集約・統合が可能な規模である、延床面積10,000㎡以上の物流不動産を投資対象とします。ただし、規模が上記基準を満たさない場合でも、中長期的な観点から、安定した収益の確保が期待できる物流不動産については、延床面積10,000㎡未満でも投資対象とします。 インダストリアル不動産については、物件特性に応じて個別に判断します。 |
| 最高投資規模 | 本投資法人の総資産が安定的水準である2,000億円に達してからは、ポートフォリオ・マネジメントの観点から、原則として1件の取得価格は総資産の30%を上限とします。 |
b. 個別投資基準
| 立地 | 本投資法人は、消費地、生産拠点、交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産に投資するものとし、以下の基準に基づき判断します。 ・交通立地の優位性(幹線道路、高速道路インターチェンジ、港湾、空港、トラック路線便ターミナル、生産拠点及び消費地との交通利便性の高さ) ・周辺環境の適格性(操業時間、トラック通行の可否及び労働者確保の容易性) ・周辺地域の将来性(人口、労働者人口及び物流不動産の需給) ・法規制、公的助成制度の有無 インダストリアル不動産については、以下の点を考慮し、物件特性に応じて個別に判断します。 ・交通立地の優位性 ・周辺環境の適格性 ・周辺地域の将来性 ・法規制、公的助成制度の有無 |
| 建物の状況 | ・耐震性については、個別物件のPML値は原則15%以下とし、15%を超えた場合には、地震保険の付保を検討します。 ・物流不動産については、以下の点に関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適否を判断します。 ⅰ. 主要施設 有効天井高、柱間隔、車路、床荷重、トラックバース、駐車場・トラックヤード(注)の広さ、事務所、休憩室等 (注) 「トラックヤード」とは、トラックがトラックバースに着車する前に一時待機する場所をいいます。 ⅱ. 設備 エレベーター、垂直搬送機、空調・照明、電気通信容量、ドックレベラー(注)等 (注) 「ドックレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるときに、高さの差を解消するための機械をいいます。以下同じです。 ⅲ. 汎用性 他テナントへの汎用性 ・インダストリアル不動産については、以下の点に関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適否を判断します。 ⅰ. 主要施設 ⅱ. 設備 ⅲ. テナントの事業との適合性 |
| 環境への配慮 | 不動産の設計、施工等において、環境の負荷を減らすことについて配慮がなされており、運営管理においても本資産運用会社の基準から環境への負荷が相対的に低いと評価される不動産については、投資対象として積極的な評価をした上で、その他の要素も総合的に勘案して取得を決定します。 |
| 権利関係 | 完全所有権の他、投資対象不動産に係る権利が区分所有権又は共有持分であっても、他の区分所有者又は共有者の属性、契約内容、持分割合、物件の希少性及びポートフォリオ構成割合等を総合的に勘案の上、投資対象としての適否を判断します。 また、借地又はその他の不動産の用益権又は使用権に係る物件についても、土地の賃貸人、地上権設定者又はその他の不動産の用益権若しくは使用権の設定者の属性、借地契約の内容等を総合的に勘案の上、投資対象としての適否を判断します。 |
| 環境・土壌関連 | アスベスト、PCB、フロン等の有害物質や土壌汚染等の有無については、客観性及び透明性確保の観点から、外部専門家等の意見や調査報告書を取得の上、検証を行い、周辺環境に与える影響、人体に与える影響、経済的な影響等を総合的に勘案の上、投資判断を行います。 |
| テナント構成 | 物流不動産については、原則としてマルチテナントとし、テナントの分散を考慮した上で投資判断を行います。ただし、シングルテナントであっても、属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナントの入替えの可能性等を総合的に勘案の上、投資を行うことができます。 インダストリアル不動産については、特定のテナントの利用のための仕様となっているケースが多いことから、当該テナントの信用力、事業の継続性、賃貸借契約の条件等を総合的に勘案の上、投資判断を行います。 |
| 開発案件 | 本投資法人は、原則として、自ら土地を取得し建物建設を行う開発型物件への投資は行わないものとします。ただし、開発中又は未稼働の物件であっても、開発リスク、テナント確保に係るリスクへの対応がなされ、稼働後の中長期的に安定的な収益が見込まれる場合には取得をすることができるものとします。 |
c. 海外不動産の個別投資基準
海外に所在する物流不動産及びインダストリアル不動産については、国内不動産の基準を参考として、当該不動産が所在する国の政治・経済情勢及び都市の不動産マーケット動向を踏まえ投資判断を行います。なお、海外不動産への投資にあたっては、所要の体制整備が行われることを前提とします。
(ハ) デュー・ディリジェンス方針
物件の取得に際しては物理的調査、法的調査及び経済的調査等を行った上で、投資の可否を総合的に判断します。なお、物理的調査、法的調査及び経済的調査等を実施する際には、各種第三者専門家レポート(不動産鑑定評価を含みます。)を取得するほか、以下の表に記載する項目について調査し検討することを原則とします。
ただし、以下の表に記載する項目は、物件の用途・個別的特性によってその重要性が異なることがあり、本投資法人による物件の取得にあたり、全ての項目について常に調査するわけではなく、また、記載事項以外の調査を行うこともあります。
| 評価項目 | 調査事項 | |
| 物理的調査 | 立地 | ・接面街路の状況、主要幹線道路への系統・連続性、主要交通機関の利便性、近接性 ・周辺の土地利用状況 ・水害等の発生履歴 ・主要消費地、生産拠点、駅、高速道路インターチェンジ、交通結節点への接近性 ・物流施設立地としての法規制(用途地域、開発計画、港湾労働法等)と将来見通し ・周辺道路との関係(交通量、幅員、規制) ・周辺環境との適合性(近隣との関係、嫌悪施設の有無等) |
| 建築・設備仕様 | ・竣工時期、構造、規模、設計者、施工者、法規制、建築確認手続、登記等の確認 ・専有部の間取り、形状、天井高、仕様及び共用部設備 ・建物の劣化状況(緊急修繕の必要性等) ・耐震性、耐久性、破損状況、法令適合性及び建物維持管理費用等を含めた建物診断の実施(ERの取得) ・建物仕様の確認(フロア面積、柱間隔、天井高、床荷重、事務室、休憩室、カフェテリアや売店等のアメニティ施設、スロープ、ランプウェイ、トラックバース、車路等) ・設備仕様の確認(空調、照明、衛生、昇降機、電気容量、ドックレベラー等) ・BCP設備(非常用発電機等) | |
| 建物管理関連 | ・管理会社の質及び建物管理仕様の内容 ・維持管理の状態 ・管理規約の有無及びその内容等 ・近隣住民との協定書の有無 ・施工業者からの保証及びアフターサービス内容及びその承継の可否 | |
| 耐震性・PML | ・新耐震基準又はそれと同等以上の性能の確保 ・構造設計会社、建築確認検査機関の確認 ・PML値の把握(地震保険付保の検討) | |
| 環境・土壌等 | ・アスベスト、PCB、フロン等の有害物質の使用及び管理状況 ・土地利用履歴、土壌等の環境調査、土壌汚染対策法の指定区域の有無、水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。)(以下「水質汚濁防止法」といいます。) ・下水道法の特定施般の有無等 ・CASBEE等の環境関係認証の有無 | |
| 評価項目 | 調査事項 | |
| 法的調査 | 権利関係 | ・権利の態様(所有権、区分所有権、共有等) ・担保権設定の有無とその状況 ・賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約の内容 ・信託契約の内容(信託受益権の場合) ・登記事項の確認 ・所有権、賃借権、地上権等の権利関係、共有持分・区分所有の場合における他所有者との間の取決め ・訴訟の有無とその状況 ・その他の公法上及び私法上の制約の有無 |
| 境界関係 | ・境界確定の状況と境界確認書、境界標の有無 ・越境物の有無と、越境覚書等の締結状況、隣接地権者との紛争の有無等 ・境界確認図面と現地の実際の状況との整合性 | |
| 法令上の制限 | ・関係法令、条例等の遵守状況 ・既存不適格の有無 | |
| 経済的調査 | マーケット調査 | ・当該物件周辺地域の物流ニーズ(荷主、3PL事業者等)の動向把握 ・賃料水準、稼働状況の推移動向の把握 ・現状の競合状況、競合物件の供給計画、開発余地の把握 ・周辺地域の都市計画、インフラ(高速道路、港湾、空港等)の将来動向 |
| テナント調査 | ・賃貸借契約の内容(設備・費用負担区分等)、転貸、滞納の有無 ・テナントの賃借目的、用途、利用状況、遵法性の確保 ・テナントの属性(業種・業態・業界動向)、信用状況の確認 | |
| 収益性調査 | ・現行賃料水準と想定市場賃料の関係と、中長期的な賃料水準見通し ・契約更新の見通し、新規テナント誘致の競争力 ・費用水準(公租公課、管理費等)の妥当性と将来見通し ・修繕費、更新費等の工事項目の履歴と計画、積立金の有無 | |
| その他 | 取得価格 | ・不動産鑑定士による鑑定評価額、取引事例等を参考に取得価格の妥当性の調査及び分析 |
| 開発物件 | ・建築中の物件の完工リスク、賃料等の経済条件、竣工後のテナントの確保の有無及び予定されているテナントの信用リスク等の調査及び分析 | |
海外不動産への投資にあたっては、国内不動産取得の場合に必要とされる、国内での、(ⅰ)不動産鑑定評価書、(ⅱ)エンジニアリング・レポート、(ⅲ)法務デュー・ディリジェンスによる調査と同等の調査を行うこととし、現地の制度に精通し、かつ信頼性ある専門家に依頼して調査結果を得るものとします。
物件調査の体制として、取得の際のデュー・ディリジェンスにあたっては、基本的に日本の不動産に投資する場合の基準に準じ、所在国固有の法制度や実務慣行等の特殊事情を勘案して総合的に判断した上でデュー・ディリジェンスを実施します。
(ニ) フォワード・コミットメント等に関する基本方針
フォワード・コミットメント等を締結する場合において、本投資法人のポートフォリオの規模に比して多額の解約違約金を要することとなる場合には、フォワード・コミットメント等締結のリスクについて、慎重に検討を行います。
契約不履行に関する解約違約金に関して、当該解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び分配金水準等に与える影響を十分検証の上、慎重な投資判断を行います。
売買契約締結から物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に、市場における同種取引や開発型案件等における取組みに比して妥当な期間を上限とし、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分認識の上、慎重な検討を行うこととします。
また、取得額の上限は、ポートフォリオ全体の規模を勘案し、過大なものとならない範囲に留めるものとします。
決済資金の調達方法については、取得を決定する時点においては、取得額に応じた決済時の取得資金の調達方法及びその実現性を検証し、決済時においては、金融市場、取引先金融機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて最適な資金調達方法を選択することとします。
解約違約金の設定条件その他の解約条件を適切に開示する等、物件の取得中止の場合又は契約不履行の場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします。また、売買契約締結から物件引渡しまでの期間が6か月を超える場合には、保有する運用資産の継続鑑定と併せ、当該物件の鑑定評価の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価を取得できない場合には、価格調査の結果)を開示します。
先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合は、これに準じた取扱いを行うこととします。
(ホ) 運営管理方針
a. 基本方針
運用資産の中長期にわたる資産価値の維持向上、競争力の維持向上、テナント満足度の向上と収益の安定の実現に向け、本資産運用会社が培ってきた不動産運用における知見とノウハウ、住友商事グループの知見とノウハウを活用して、運用不動産の稼働率及び収益の維持及び向上を目指し、内部成長を図るよう努めるものとします。
b. プロパティ・マネジメントに係る方針
本投資法人は、上記a.の基本方針に基づき、効率的かつ効果的な運営管理体制を構築することで、運用資産の物理的・機能的価値向上を図るとともに、入居テナントの動向及びニーズを把握し、適切な対応の実施を通じて、テナントの満足度の向上とリレーションの強化を図ることで、賃料収入の維持・向上を図り、安定的な収入の確保を目指します。そして、個別物件の運営管理計画を策定の上、適切な施設運営管理の実施と管理コストの適正化を図るとともに、中長期的な視点から資産価値の維持・向上を図るため、必要な修繕工事及び更新工事を、費用対効果を意識して適宜実施することで、中長期的な収益安定を図ります。
また、新規テナントリーシングにおいては、住友商事グループのネットワークを最大限活用するとともに、主要仲介会社等と定期的な情報交換を図ることで、市場動向の掌握に基づくリーシング活動を行い、賃料発生期間と賃料水準の最大化に努めます。
c. プロパティ・マネジメント会社の選定方針
本投資法人は、上記a.の基本方針を実現し、個別物件のキャッシュフローの中長期的な極大化を目指すべく、運用不動産毎にその特性を踏まえ、最適なPM会社等を選定し、適切な施設運営管理の実施と管理コストの適正化、賃貸収入と稼働率の維持及び向上のための賃貸営業管理及び適時適切な修繕と工事費用削減のための工事営繕管理等を委託するものとします。
なお、上記方針を踏まえ、住友商事グループが開発した物流不動産のプロパティ・マネジメント業務に関しては、以下の事由を十分に斟酌し、原則として、当該物流不動産の開発・施設運営管理に参画している住商ビルマネージメント株式会社(以下「住商ビルマネージメント」ということがあります。)に委託するものとします。
・物流施設のプロパティ・マネジメントは、テナントとの信頼関係の構築が極めて重要であるが、住商ビルマネージメントは、開発者である住友商事のグループ会社としてプロパティ・マネジメント業務を行う中で、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。
・賃貸募集業務に係るサポートを内容とするロジスティクスマネジメント契約を本投資法人との間で締結している住友商事との連携により、リーシングにおいて、新規テナント営業並びに賃料発生期間及び賃料水準の最大化に貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。
また、住友商事グループが開発したインダストリアル不動産のプロパティ・マネジメント業務に関しては、以下の事由を十分に斟酌し、原則として、当該インダストリアル不動産の開発・施設運営管理に参画している住商ビルマネージメント、住商アーバン開発株式会社(以下「住商アーバン開発」といいます。)又は住商建物株式会社(以下「住商建物」ということがあります。)に委託するものとします。
・インダストリアル不動産は、特定のテナントの利用のための仕様となっているケースが多いことから、そのプロパティ・マネジメントに関しては、テナントとの信頼関係の構築が極めて重要であるが、開発者である住友商事のグループ会社としてプロパティ・マネジメント業務を行う中で、既に既存テナントとの信頼関係を構築しており、既存テナントとの信頼関係の強化、併せて契約の継続と賃料水準の維持改善にも貢献できるとの相当の蓋然性が認められること。
本投資法人は、住商ビルマネージメント、住商アーバン開発及び住商建物以外のプロパティ・マネジメント会社に業務委託を行う場合には、以下の項目に掲げる内容を総合的に考慮し、適切な委託先を選定します。
・業歴、社会的属性、財務体質及び組織体制
・物件所在地域の不動産市場に関する知識及び経験
・物件に関する精通度合い及びテナントとの関係
・新規テナントの募集能力
・物件に関するレポーティング能力
d. 損害保険等付保方針(火災、地震)
火災等の災害及び事故等による建物の損害及び賃貸収入の減少並びに対人対物事故による第三者からの損害賠償請求に対応するため、運用不動産毎に適切な損害保険(火災保険、利益保険及び賠償責任保険等)の付保等の措置を講じるものとします。
地震保険の付保の要否については、前記「(ロ) その他投資基準 b.個別投資基準 建物の状況」に記載のとおり、個別物件のPML値が15%を超えた場合に検討を行うものとし、地震発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に与える影響と負担すべき保険料の収益に及ぼす影響等を検討の上決定します。
e. 運用計画等の策定
ⅰ. 本投資法人の営業期間毎に年度運用管理計画(ポートフォリオ全体の収支予算及び物件別収支計画により構成するもの)を策定し、計画的な資産運用を行います。
ⅱ. 投信協会の規則に基づき、資産管理計画書を策定します。
ⅲ. 収支実績を随時検証し、月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正計画を策定します。
ⅳ. 物件の取得又は売却、市場環境の変化等、物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、各計画の修正や見直しを行います。
ⅴ. 年度運用管理計画の策定及び変更は上場リート事業部により、資産管理計画書の策定及び変更はリートマネジメント部により、コンプライアンス室長に対し、審査・承認申請され、コンプライアンス室長がコンプライアンス上の問題の有無について審査・承認し(コンプライアンス室長がコンプライアンス上の問題について検討するためにコンプライアンス・リスク管理委員会に付議する必要があると判断した場合、コンプライアンス室長はコンプライアンス・リスク管理委員会を招集し、コンプライアンス・リスク管理委員会においてコンプライアンス上の問題の有無を審議します。)、上場リート投資委員会における審議・決議を経た上で、最終的に決定されます。
ⅵ. 各計画は、以下に記載の対象期間毎に、以下に記載の策定時期に策定します。
| 対象計画 | 対象期間 | 策定時期 |
| (1)年度運用管理計画 | 1年間 毎年12月1日から翌年11月末日まで(12月1日から始まる2営業期間を対象とします。)及び毎年6月1日から翌年5月末日まで(6月1日から始まる2営業期間を対象とします。) ただし、第1期及び第2期に係る年度運用管理計画は、本投資法人成立の日から第2期末日までを対象とします。 | 毎年5月及び11月末日までに本投資法人に提出 ただし、第1期及び第2期に係る年度運用管理計画は、運用開始までに策定します。 |
| (2)資産管理計画書 | 10年間 | 毎年5月末日及び11月末日までに本投資法人に提出 |
f. 海外不動産への投資に対する運用管理方針等
管理・運営にあたっては、現地の事情に精通した信頼のおけるプロパティ・マネジメント会社への委託が可能となる体制を構築します。
管理方針及びその管理体制として、国内のプロパティ・マネジメント会社選定基準に準じて現地のプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、必要に応じ、住友商事グループの海外現地法人等のサポートを受けつつ管理・運営を行うものとします。
(ヘ) 財務方針
a. 基本方針
本投資法人は、中長期の安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化の実現のために、安定的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
b. エクイティ・ファイナンス
本投資法人が投資口の発行を行う場合、役員会の承認を得るものとします。投資口の新規発行については、新たな不動産関連資産の取得時期、全運用資産を規約第33条に記載の方法で評価した価格の合計金額に占めるLTV、分配金への影響、経済環境等を総合的に勘案し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で判断を行うものとします。
c. デット・ファイナンス
本投資法人が資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、規約第34条を遵守し、中長期にわたり安定的かつ調達コストを抑えた適正な条件による資金調達を行います。有利子負債に占める長期の有利子負債の残高や、固定金利(デリバティブ取引による金利固定化を含みます。)の有利子負債の割合、返済期限の分散、調達先等を総合的に勘案し、財務の安定性を確保します。
借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額は1兆円を超えないものとします。
ⅰ. 借入先
資金の借入先は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限定します。なお、安定的な資金調達ルートの確保のため、信用力や実績等を総合的に勘案し、安定的な取引を継続することが可能な借入先を選定するとともに、特定の借入先に集中せず、運用資産の規模の拡大に伴い借入先の分散・拡大を検討します。
ⅱ. LTV
本投資法人のLTVの上限は60%とします。ただし、物件の取得等に伴い、一時的に60%を超えることは妨げないものとします。
ⅲ. コミットメントライン等の融資枠の設定
本投資法人は将来の物件の追加取得等に係る資金の安定的かつ機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の融資枠の設定を行うことがあります。
ⅳ. デリバティブ取引
本投資法人は、借入金から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。
ⅴ. 担保
本投資法人の借入れは、原則として、無担保とするものの、金融環境や経済条件等を考慮し、運用資産を担保として提供することがあります。
d. 利益超過分配
本投資法人が主たる投資対象とする物流不動産は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。こうした物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュマネジメント及び安定的な分配金水準を確保する為、一定のルールのもと利益超過分配を実施し、投資主価値の最大化に努めることとします。
本投資法人は、当面の間、対象営業期間の減価償却費の30%相当額を利益超過分配金額の目途とし、毎期継続的に利益超過分配を実施することを原則とします。ただし、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合もあります。
また、継続的な利益超過分配に加え、新投資口発行等の資金調達や大規模な修繕等により投資口の希薄化又は多額の費用が発生し、一時的に1口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。ただし、継続的な利益超過分配と合わせて対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の60%に相当する金額を上限とします。
e. 自己投資口の取得
本投資法人は、資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を実施できるものとします。なお、経済環境や市場状況に加え、本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況等を総合的に勘案し、中長期的な投資主価値の向上に資するかを慎重に判断した上で実施するものとします。
(ト) 投資主への開示方針
本資産運用会社は、本投資法人について、投信法、金融商品取引法等の法令、東京証券取引所の諸規則、投信協会の諸規則等の要請する内容及び様式に従って、本資産運用会社の社内規程である情報等開示規程に基づいて、迅速かつ正確な情報開示を行います。また、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、法定開示以外の情報の開示も可能な限り実施します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
