有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(令和1年6月26日-令和2年5月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
2020年5月末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
(イ) ポートフォリオ一覧
(注1) 「用途」は、保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。
(注2) 「物件番号」は、保有資産を物流不動産(L)及びインダストリアル不動産(I)の2つに分類し、当該分類ごとに番号を付しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。
(注3) 「取得年月日」は、本投資法人の各保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注4) 「取得価格」は、本投資法人の各保有資産に係る売買契約に記載された保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注5) 「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注6) 「鑑定評価額」は、2020年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に委託しています。
(注7) 「鑑定NOI利回り」は、取得価格に対する各保有資産の鑑定NOI(物流不動産については2020年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を、インダストリアル不動産については2020年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における1年目の運営純収益)の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。
(注8) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る取得価格及び鑑定評価額については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を用いています。
(注9) 物件名末尾の「(底地)」とは、当該物件が、借地権(借地借家法第2条第1号に定めるものをいいます。以下同じです。)が付着する土地であることを意味し、物件名末尾の「(土地)」とは、当該物件が、借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地であることを意味します。以下同じです。
(ロ) 不動産等の概要
(注1)「敷地面積」、「延床面積」及び「建築時期(竣工日)」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、「建築時期(竣工日)」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地以外の物件については、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各建物賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地については、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各土地賃貸借契約に表示された賃貸面積をそれぞれ記載しています。以下、本「(ロ)不動産等の概要」において同じです。
(注3)「賃貸面積」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下、本「(ロ)不動産等の概要」において同じです。
(注4)「築年数」は、各物件の登記簿上の新築の日から2020年5月31日までの築年数を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。
(注5)本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち80%を保有していますが、敷地面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
(注6)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る延床面積については、括弧内に当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注7)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(ハ) 賃貸借の状況
a.賃貸借の概要
(注1)「テナント数」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に基づくテナント数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
(注2)「主要テナント」は、各物件について賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注3)「年間賃料」については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要 (ニ) 「賃貸借の概要」の記載について」をご参照ください。以下同じです。
(注4)「敷金・保証金」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「平均賃貸借契約期間」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約に規定された契約期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)「平均賃貸借契約残存期間」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約について、2020年5月31日から当該契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)「稼働率」は、2020年5月31日時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載し、又は当該数値を用いて合計値を記載しています。また、当該物件に係る敷金・保証金については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、百万円以下を切り捨てて記載しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。
(注9)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る年間賃料を開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの単価(坪単価)等の契約条件が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから、非開示としています。
(注10)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
b.稼働率の推移
(注)「稼働率」は、各時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ) 鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を記載しています。
(注2)北港油槽所(底地)に係る収益価格は、当該物件の一部である土地(底地)に相当する数値を記載しています。
(ホ) 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式会社アースアプレイザルにより行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係るエンジニアリング・レポート及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る地震リスク評価報告書の概要は、以下のとおりです。当該報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社アースアプレイザル又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。本書の提出日現在、保有資産について地震保険は付保する予定はありません。
(注1) 「緊急・早期修繕更新費用」は、調査時点から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用としてエンジニアリング・レポートに記載された費用を記載しています。
(注2) 「中長期修繕更新費用」は、調査時点から起算して今後12年間の予測される修繕更新費用としてエンジニアリング・レポートに記載された費用を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「PML値(予想最大損失率)」は、調査業者から提供を受けた地震リスク評価報告書に記載された数値を記載しています。
(注4) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る緊急・早期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5) 「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2019年9月付「5物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて保有資産5物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値(予想最大損失率)を求めた数値を記載しています。
(ヘ) 設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関等
保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
(注1) 構造計算適合性判定(注2)を受けているため記載していません。
(注2) 2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたかどうかを判定することになっています。
(ト) 主要な不動産等の物件の概要
保有資産のうち、2020年5月31日時点において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10%以上を占める不動産等の物件は、以下のとおりです。
(注1)「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの坪単価が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
(注3)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注4)上記各物件のテナント数、賃貸面積、賃貸可能面積及び稼働率の推移については、前記「(ハ)賃貸借の状況」をご参照ください。
(チ) 主要なテナントの概要
保有資産のうち、2020年5月31日時点において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
(注1) 「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従った又は賃借人が公表する区分に従った賃借人の業種を記載しています。
(注2) 「面積比率」は、各主要なテナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注4) 上記各テナントに係る賃貸借契約の契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(リ) 保有資産に係る担保提供の状況
該当事項はありません。
(ヌ)個別物件の損益状況
(単位:千円)
(注1)開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの坪単価が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
(注2)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(ル)資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
該当事項はありません。
b. 期中の資本的支出
保有資産において、当期の資本的支出は934千円であり、当期費用に区分された修繕費879千円と合わせ、1,813千円の工事を実施しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
④ ポートフォリオ分散の状況
保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。なお、(ハ) 築年数別及び(ニ) 賃貸借契約期間別に係る分散状況は、それぞれ保有資産のうち、物流不動産に係る分散状況を示しています。
(イ) 用途別投資比率(取得価格ベース)
(注1) 「用途」の詳細については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準 a. 用途分散」をご参照ください。
(注2) 「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。このため、合計しても100.0とならない場合があります。以下、本「④ ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
(ロ) エリア別投資比率(取得価格ベース)
保有資産はいずれも関東エリア又は関西エリアに所在しています。
(注) 「エリア」の詳細については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準 b. 地域分散」をご参照ください。
(ハ) 築年数別投資比率(物流不動産、取得価格ベース)(注1)
(注1) 上記数値は、保有資産のうち、物流不動産のみに係る値です。
(注2) 「平均築年数」の詳細については、前記「③ その他投資資産の主要なもの (ロ) 不動産等の概要」をご参照ください。
(ニ) 賃貸借契約期間別投資比率(物流不動産、年間賃料ベース)(注1)
(注1) 上記数値は、保有資産のうち、物流不動産のみに係る値です。
(注2) 「平均賃貸借契約期間」の詳細については、前記「③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 賃貸借の状況」をご参照ください。
⑤ 保有資産の個別の概要
保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「用途」、「特定資産の概要」及び「賃貸借の概要」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下のとおりであり、2020年5月末日時点の情報に基づいて記載しています。
(イ) 「物件番号」の記載について
・ 「物件番号」は、保有資産を物流不動産(L)及びインダストリアル不動産(I)の2つに分類し、当該分類ごとに番号を付しています。
(ロ) 「用途」の記載について
・ 「用途」は、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
(ハ) 「特定資産の概要」の記載について
・ 「取得年月日」は、各保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・ 「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約に記載された各保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
・ 「信託受託者」は、各保有資産について、信託受託者を記載しています。
・ 「信託設定日」は、信託契約所定の信託設定日を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・ 「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「土地」の所在地は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地、底地物件の場合には、底地上に所在する建物の登記簿上の所在地、借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地の場合には、当該土地の登記簿上の所在地)を記載しています。また、「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「建物」の「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、建物の「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
・ 「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「土地」の「建蔽率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・ 「土地」の「容積率」は、容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティマネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「テナント数」は、各保有資産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約(エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式でのマスターリース契約をいい、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。以下同じです。)が締結されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下、本「⑤ 保有資産の個別の概要」において同じです。)に基づくテナント(ただし、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとします。以下、本「⑤ 保有資産の個別の概要」において同じです。)数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
・ 「特記事項」は、2020年5月31日時点における各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(ニ) 「賃貸借の概要」の記載について
・ 「賃貸借の概要」は、各保有資産について賃貸可能面積(底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地以外の物件については、各建物賃貸借契約に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計をいい、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地については、土地賃貸借契約に表示された賃貸面積をそれぞれいいます。以下、本「⑤ 保有資産の個別の概要」において同じです。)に対する賃貸面積(賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計をいいます。)の比率が上位の3テナント(同順位のテナントがある場合には、それらのいずれも含みます。)及び当該テナントとの各賃貸借契約に関する事項を、各賃貸借契約の内容に基づいて記載しています。
・ 「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従った又は賃借人が公表する区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・ 「賃貸面積」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
・ 「面積比率」は、各保有資産の賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・ 「賃貸借契約期間」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に規定された契約期間を記載しています。当該契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法人の取得時点における賃貸借契約残存期間とは異なります。なお、各保有資産のテナントの平均賃貸借契約残存期間については、前記「③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 賃貸借の状況」をご参照ください。
・ 「年間賃料」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(年間賃料の定めのある場合には共益費を含む年間賃料)の金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・ 「敷金・保証金」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
・ 「賃貸借形態」、「中途解約」、「賃料改定」及び「契約更改の方法」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
(注1) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る取得価格については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を用いています。
(注2) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る延床面積については、括弧内に当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注3) 本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち80%を保有していますが、敷地面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
(注4) 本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち80%を保有していますが、賃貸面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
(注5) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注1) 本物件の指定建蔽率は本来60%ですが、角地緩和の適用により70%となっています。
(注2) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注) 私道負担部分(2,124.99㎡)を含みます。
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
2020年5月末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
(イ) ポートフォリオ一覧
| 用途 (注1) | 物件 番号 (注2) | 物件名称 | 所在地 | 取得 年月日 (注3) | 取得価格 (百万円) (注4) | 投資比率 (%) (注5) | 鑑定評価額 (百万円) (注6) | 鑑定NOI 利回り (%) (注7) |
| 物流 不動産 | L-01 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%)(注8) | 神奈川県 横浜市 (関東エリア) | 2019年 12月10日 | 24,840 | 32.4 | 26,560 | 4.5 |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 神奈川県 相模原市 (関東エリア) | 2019年 12月10日 | 12,820 | 16.7 | 13,800 | 4.8 | |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 埼玉県 春日部市 (関東エリア) | 2019年 12月10日 | 10,300 | 13.5 | 10,500 | 5.0 | |
| L-04 | SOSiLA川越 | 埼玉県川越市(関東エリア) | 2019年 12月10日 | 4,124 | 5.4 | 4,640 | 5.5 | |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 大阪府大阪市(関西エリア) | 2019年 12月10日 | 17,470 | 22.8 | 18,200 | 5.1 | |
| インダストリアル不動産 | I-01 | 北港油槽所 (底地)(注9) | 大阪府大阪市 (関西エリア) | 2019年 12月10日 | 3,210 | 4.2 | 3,290 | 5.2 |
| I-02 | 南港乗下船ヤード (土地)(注9) | 大阪府大阪市 (関西エリア) | 2019年 12月10日 | 3,800 | 5.0 | 3,840 | 5.1 | |
| 合計(平均) | - | - | 76,564 | 100.0 | 80,830 | 4.9 | ||
(注1) 「用途」は、保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。
(注2) 「物件番号」は、保有資産を物流不動産(L)及びインダストリアル不動産(I)の2つに分類し、当該分類ごとに番号を付しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。
(注3) 「取得年月日」は、本投資法人の各保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注4) 「取得価格」は、本投資法人の各保有資産に係る売買契約に記載された保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注5) 「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注6) 「鑑定評価額」は、2020年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に委託しています。
(注7) 「鑑定NOI利回り」は、取得価格に対する各保有資産の鑑定NOI(物流不動産については2020年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を、インダストリアル不動産については2020年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における1年目の運営純収益)の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。
(注8) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る取得価格及び鑑定評価額については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を用いています。
(注9) 物件名末尾の「(底地)」とは、当該物件が、借地権(借地借家法第2条第1号に定めるものをいいます。以下同じです。)が付着する土地であることを意味し、物件名末尾の「(土地)」とは、当該物件が、借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地であることを意味します。以下同じです。
(ロ) 不動産等の概要
| 用途 | 物件番号 | 物件名称 | 敷地面積 (㎡) (注1) | 延床面積 (㎡) (注1) | 賃貸可能面積 (㎡) (注2) | 賃貸面積 (㎡) (注3) | 建築時期 (竣工日) (注1) | 築年数 (年) (注4) |
| 物流 不動産 | L-01 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%) (注5)(注6)(注7) | 39,041.22 | 83,782.32 (67,025.85) | 62,173.90 | 62,173.90 | 2017年 9月21日 | 2.6 |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 28,576.44 | 53,412.93 | 52,842.34 | 52,842.34 | 2018年 5月11日 | 2.0 | |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 24,394.93 | 48,420.86 | 47,827.90 | 47,827.90 | 2019年 3月8日 | 1.2 | |
| L-04 | SOSiLA川越 | 11,924.85 | 21,818.73 | 21,211.56 | 21,211.56 | 2019年 1月18日 | 1.3 | |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 38,024.00 | 71,416.86 | 70,959.63 | 70,959.63 | 2016年 6月30日 | 3.9 | |
| インダストリアル 不動産 | I-01 | 北港油槽所 (底地) | 76,255.99 | - | 73,643.00 | 73,643.00 | - | - |
| I-02 | 南港乗下船ヤード (土地) | 56,237.09 | - | 56,237.09 | 56,237.09 | - | - | |
| 合計(平均) | 274,454.52 | 278,851.70 (262,095.23) | 384,895.42 | 384,895.42 | - | 2.5 | ||
(注1)「敷地面積」、「延床面積」及び「建築時期(竣工日)」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、「建築時期(竣工日)」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」は、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地以外の物件については、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各建物賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地については、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各土地賃貸借契約に表示された賃貸面積をそれぞれ記載しています。以下、本「(ロ)不動産等の概要」において同じです。
(注3)「賃貸面積」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下、本「(ロ)不動産等の概要」において同じです。
(注4)「築年数」は、各物件の登記簿上の新築の日から2020年5月31日までの築年数を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。
(注5)本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち80%を保有していますが、敷地面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
(注6)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る延床面積については、括弧内に当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注7)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(ハ) 賃貸借の状況
a.賃貸借の概要
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸 可能面積 (㎡) | 賃貸 面積 (㎡) | テナント 数 (件) (注1) | 主要 テナント(注2) | 年間 賃料 (百万円) (注3) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注4) | 平均 賃貸借 契約期間 (年) (注5) | 平均 賃貸借 契約残存期間 (年)(注6) | 稼働率 (%) (注7) |
| 物流 不動産 | L-01 | SOSiLA 横浜港北 (準共有 持分80%) (注8) | 62,173.90 | 62,173.90 | 6 | イオングローバルSCM 株式会社 | 非開示 (注9) | 521 | 11.4 | 9.7 | 100.0 |
| L-02 | SOSiLA 相模原 | 52,842.34 | 52,842.34 | 1 | サン都市 建物 株式会社 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 10.0 | 8.0 | 100.0 | |
| L-03 | SOSiLA 春日部 | 47,827.90 | 47,827.90 | 3 | ヤマトロジスティクス 株式会社 | 617 | 非開示 (注10) | 5.0 | 4.0 | 100.0 | |
| L-04 | SOSiLA 川越 | 21,211.56 | 21,211.56 | 2 | 株式会社 ハマキョウ レックス | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| L-05 | SOSiLA 西淀川Ⅰ | 70,959.63 | 70,959.63 | 2 | 鴻池運輸 株式会社 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| インダ ストリ アル 不動産 | I-01 | 北港油槽所 (底地) | 73,643.00 | 73,643.00 | 1 | アスト 株式会社 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 |
| I-02 | 南港乗下船 ヤード (土地) | 56,237.09 | 56,237.09 | 1 | 栗林運輸 株式会社 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 20.0 | 15.9 | 100.0 | |
| 合計(平均) | 384,895.42 | 384,895.42 | 16 | - | 4,449 | 1,730 | 12.3 | 9.9 | 100.0 | ||
(注1)「テナント数」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。)に基づくテナント数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
(注2)「主要テナント」は、各物件について賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注3)「年間賃料」については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要 (ニ) 「賃貸借の概要」の記載について」をご参照ください。以下同じです。
(注4)「敷金・保証金」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「平均賃貸借契約期間」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約に規定された契約期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6)「平均賃貸借契約残存期間」は、2020年5月31日時点における各物件について締結され賃貸している各賃貸借契約について、2020年5月31日から当該契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7)「稼働率」は、2020年5月31日時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る賃貸可能面積及び賃貸面積については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載し、又は当該数値を用いて合計値を記載しています。また、当該物件に係る敷金・保証金については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、百万円以下を切り捨てて記載しています。以下、本「③ その他投資資産の主要なもの」において同じです。
(注9)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る年間賃料を開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの単価(坪単価)等の契約条件が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから、非開示としています。
(注10)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
b.稼働率の推移
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 稼働率(%) (注) |
| 2020年5月31日 時点 | |||
| 物流 不動産 | L-01 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%) | 100.0 |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 100.0 | |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 100.0 | |
| L-04 | SOSiLA川越 | 100.0 | |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 100.0 | |
| インダ ストリ アル 不動産 | I-01 | 北港油槽所 (底地) | 100.0 |
| I-02 | 南港乗下船ヤード (土地) | 100.0 | |
| 平均 | 100.0 | ||
(注)「稼働率」は、各時点における各物件に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ) 鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及びJLL森井鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 用途 | 物件番号 | 物件名称 | 鑑定機関 | 価格時点 | 鑑定 評価額 (百万円) | 原価法 による 積算価格 (百万円) | 収益還元法 | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | ||||||||||
| 収益価格 (百万円) | 還元 利回り(%) | 収益価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り(%) | |||||||
| 物流不動産 | L-01 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%) (注1) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2020年 5月31日 | 26,560 | 25,200 | 26,720 | 4.2% | 26,400 | 3.8% | 4.4% |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 株式会社 谷澤総合 鑑定所 | 2020年 5月31日 | 13,800 | 13,600 | 13,900 | 4.4% | 13,800 | 4.3%(解約不可期間) 4.5%(解約可能期間) | 4.6% | |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2020年 5月31日 | 10,500 | 11,500 | 10,600 | 4.8% | 10,500 | 4.6% | 5.0% | |
| L-04 | SOSiLA川越 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2020年 5月31日 | 4,640 | 4,580 | 4,700 | 4.8% | 4,570 | 4.2% | 5.3% | |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 株式会社 谷澤総合 鑑定所 | 2020年 5月31日 | 18,200 | 17,700 | 18,100 | 4.9% | 18,200 | 初年度:4.4% 2年度～10年度:4.5% 11年度:4.6% | 4.7% | |
| インダストリアル不動産 | I-01 | 北港油槽所 (底地) | JLL森井鑑定株式会社 | 2020年 5月31日 | 3,290 | - | - | - | 3,330 (注2) | 5.1% | - |
| I-02 | 南港乗下船ヤード(土地) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2020年 5月31日 | 3,840 | - | - | - | 3,840 | 5.0% | - | |
| 合計 | - | - | 80,830 | 72,580 | 74,020 | - | 80,640 | - | - | ||
(注1)SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を記載しています。
(注2)北港油槽所(底地)に係る収益価格は、当該物件の一部である土地(底地)に相当する数値を記載しています。
(ホ) 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式会社アースアプレイザルにより行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係るエンジニアリング・レポート及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る地震リスク評価報告書の概要は、以下のとおりです。当該報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式会社アースアプレイザル又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。本書の提出日現在、保有資産について地震保険は付保する予定はありません。
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| 調査時点 | 調査業者 | 緊急・ 早期修繕 更新費用 (千円) (注1) | 中長期修繕 更新費用 (千円) (注2) | 調査時点 | 調査業者 | PML値 (予想最大損失率) (%) (注3) | |||
| 物流 不動産 | L-01 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%)(注4) | 2019年10月 | 株式会社 アースアプレイザル | - | 130,517 | 2019年9月 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 2.7 |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 2019年10月 | 株式会社 アースアプレイザル | - | 125,385 | 2019年9月 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 4.7 | |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 2019年10月 | 株式会社 アースアプレイザル | - | 100,279 | 2019年9月 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 1.1 | |
| L-04 | SOSiLA川越 | 2019年10月 | 株式会社 アースアプレイザル | - | 42,051 | 2019年9月 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 2.9 | |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 2019年10月 | 株式会社 アースアプレイザル | - | 135,523 | 2019年9月 | 東京海上日動リスクコンサルティング 株式会社 | 6.7 | |
| インダストリアル不動産 | I-01 | 北港油槽所 (底地) | - | - | - | - | - | - | - |
| I-02 | 南港乗下船ヤード (土地) | - | - | - | - | - | - | - | |
| 合計/ポートフォリオPML値 (注5) | - | - | - | 533,755 | - | - | 2.7 | ||
(注1) 「緊急・早期修繕更新費用」は、調査時点から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用としてエンジニアリング・レポートに記載された費用を記載しています。
(注2) 「中長期修繕更新費用」は、調査時点から起算して今後12年間の予測される修繕更新費用としてエンジニアリング・レポートに記載された費用を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「PML値(予想最大損失率)」は、調査業者から提供を受けた地震リスク評価報告書に記載された数値を記載しています。
(注4) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る緊急・早期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5) 「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2019年9月付「5物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づいて保有資産5物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値(予想最大損失率)を求めた数値を記載しています。
(ヘ) 設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関等
保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算 確認機関 |
| L-01 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%) | 前田建設工業株式会社 | 前田建設工業株式会社 | 前田建設工業株式会社 | 一般財団法人日本建築センター | -(注1) |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 浅井謙建築研究所株式会社 | 浅井謙建築研究所株式会社、株式会社奥村組 | 株式会社奥村組 | ビューローべリタスジャパン株式会社 | -(注1) |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 浅井謙建築研究所株式会社 | 前田建設工業株式会社 | 前田建設工業株式会社 | ビューローべリタスジャパン株式会社 | -(注1) |
| L-04 | SOSiLA川越 | 西松建設株式会社 | 西松建設株式会社 | 西松建設株式会社 | 一般財団法人さいたま住宅検査センター | -(注1) |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 大和ハウス工業株式会社 株式会社 安藤・間 | 株式会社 安藤・間 | 大和ハウス工業株式会社 株式会社 安藤・間 | 株式会社国際確認検査センター | -(注1) |
| I-01 | 北港油槽所(底地) | - | - | - | - | - |
| I-02 | 南港乗下船ヤード(土地) | - | - | - | - | - |
(注1) 構造計算適合性判定(注2)を受けているため記載していません。
(注2) 2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたかどうかを判定することになっています。
(ト) 主要な不動産等の物件の概要
保有資産のうち、2020年5月31日時点において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10%以上を占める不動産等の物件は、以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | 年間賃料(百万円) | 賃料比率(%)(注1) |
| L-01 | SOSiLA横浜港北(準共有持分80%) | 非開示(注2) | 非開示(注2) |
| L-05 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 非開示(注3) | 非開示(注3) |
| L-02 | SOSiLA相模原 | 非開示(注3) | 非開示(注3) |
| L-03 | SOSiLA春日部 | 617 | 13.9 |
| 合計 | 3,742 | 84.1 | |
(注1)「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの坪単価が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
(注3)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注4)上記各物件のテナント数、賃貸面積、賃貸可能面積及び稼働率の推移については、前記「(ハ)賃貸借の状況」をご参照ください。
(チ) 主要なテナントの概要
保有資産のうち、2020年5月31日時点において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
| テナント名称 | 業種 (注1) | 物件名称 | 契約期間 満了日 | 年間賃料 (百万円) | 賃料比率 (%) | 賃貸面積 (㎡) | 面積比率 (%) (注2) |
| アスト株式会社 | 倉庫業 | 北港油槽所 (底地) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 73,643.00 | 19.1 |
| 栗林運輸株式会社 | 港湾運送業 | 南港乗下船ヤード (土地) | 2036年 4月30日 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 56,237.09 | 14.6 |
| サン都市建物 株式会社 | 貸事務所業 | SOSiLA相模原 | 2028年 5月31日 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 52,842.34 | 13.7 |
| 鴻池運輸株式会社 | 一般貨物自動車 運送業 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 48,198.63 | 12.5 |
| 合計 | - | 1,860 | 41.8 | 230,921.06 | 60.0 | ||
(注1) 「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従った又は賃借人が公表する区分に従った賃借人の業種を記載しています。
(注2) 「面積比率」は、各主要なテナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
(注4) 上記各テナントに係る賃貸借契約の契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「⑤ 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(リ) 保有資産に係る担保提供の状況
該当事項はありません。
(ヌ)個別物件の損益状況
(単位:千円)
| 物件名称 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%) | SOSiLA相模原 | SOSiLA春日部 | SOSiLA川越 | |
| 取得価格(百万円) | 24,840 | 12,820 | 10,300 | 4,124 | |
| 運用日数 | 174日 | 174日 | 174日 | 174日 | |
| (A)不動産賃貸事業収入 | 非開示(注1) | 非開示(注2) | 319,022 | 非開示(注2) | |
| 賃貸事業収入 | 301,037 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 17,985 | ||||
| (B)不動産賃貸事業費用 | 112,593 | ||||
| 管理業務費 | 18,680 | ||||
| 水道光熱費 | 22,456 | ||||
| 公租公課 | 14,906 | ||||
| 損害保険料 | 1,071 | ||||
| 修繕費 | - | ||||
| その他賃貸事業費用 | 315 | ||||
| 減価償却費 | 108,328 | 69,183 | 55,162 | 29,743 | |
| (C)不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 473,754 | 249,293 | 206,429 | 85,996 | |
| (D)NOI=(C)+減価償却費 | 582,083 | 318,476 | 261,592 | 115,739 | |
(注1)開示した場合、当該物件の賃貸面積当たりの坪単価が明らかになる結果、本投資法人に、テナントとの間の賃料交渉等における不利益が生じ、その結果、本投資法人が得られる賃貸事業収入が減少する等、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
(注2)賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件名称 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 北港油槽所 (底地) | 南港乗下船ヤード(土地) | 合計 | |
| 取得価格(百万円) | 17,470 | 3,210 | 3,800 | 76,564 | |
| 運用日数 | 174日 | 174日 | 174日 | - | |
| (A)不動産賃貸事業収入 | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 2,244,352 | |
| 賃貸事業収入 | 2,141,765 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 102,586 | ||||
| (B)不動産賃貸事業費用 | 666,455 | ||||
| 管理業務費 | 72,478 | ||||
| 水道光熱費 | 108,362 | ||||
| 公租公課 | 117,870 | ||||
| 損害保険料 | 5,760 | ||||
| 修繕費 | 879 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 3,733 | ||||
| 減価償却費 | 94,953 | - | - | 357,371 | |
| (C)不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 377,678 | 86,447 | 98,297 | 1,577,897 | |
| (D)NOI=(C)+減価償却費 | 472,631 | 86,447 | 98,297 | 1,935,268 | |
(ル)資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
該当事項はありません。
b. 期中の資本的支出
保有資産において、当期の資本的支出は934千円であり、当期費用に区分された修繕費879千円と合わせ、1,813千円の工事を実施しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
④ ポートフォリオ分散の状況
保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。なお、(ハ) 築年数別及び(ニ) 賃貸借契約期間別に係る分散状況は、それぞれ保有資産のうち、物流不動産に係る分散状況を示しています。
(イ) 用途別投資比率(取得価格ベース)
| 用途 (注1) | 比率(%) (注2) |
| 物流不動産 | 90.8 |
| インダストリアル不動産 | 9.2 |
| 合計 | 100.0 |
(注1) 「用途」の詳細については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準 a. 用途分散」をご参照ください。
(注2) 「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。このため、合計しても100.0とならない場合があります。以下、本「④ ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
(ロ) エリア別投資比率(取得価格ベース)
保有資産はいずれも関東エリア又は関西エリアに所在しています。
| エリア (注) | 比率(%) |
| 関東エリア | 68.0 |
| 関西エリア | 32.0 |
| 合計 | 100.0 |
(注) 「エリア」の詳細については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的な考え方及び投資基準 b. 地域分散」をご参照ください。
(ハ) 築年数別投資比率(物流不動産、取得価格ベース)(注1)
| 平均築年数 (注2) | 比率 |
| 3年以内 | 74.9 |
| 3年超 | 25.1 |
| 合計 | 100.0 |
(注1) 上記数値は、保有資産のうち、物流不動産のみに係る値です。
(注2) 「平均築年数」の詳細については、前記「③ その他投資資産の主要なもの (ロ) 不動産等の概要」をご参照ください。
(ニ) 賃貸借契約期間別投資比率(物流不動産、年間賃料ベース)(注1)
| 平均賃貸借契約期間(注2) | 比率(%) |
| 長期(10年以上) | 64.6 |
| 中期(5年以上10年未満) | 35.4 |
| 短期(5年未満) | 0.0 |
| 合計 | 100.0 |
(注1) 上記数値は、保有資産のうち、物流不動産のみに係る値です。
(注2) 「平均賃貸借契約期間」の詳細については、前記「③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 賃貸借の状況」をご参照ください。
⑤ 保有資産の個別の概要
保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「用途」、「特定資産の概要」及び「賃貸借の概要」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下のとおりであり、2020年5月末日時点の情報に基づいて記載しています。
(イ) 「物件番号」の記載について
・ 「物件番号」は、保有資産を物流不動産(L)及びインダストリアル不動産(I)の2つに分類し、当該分類ごとに番号を付しています。
(ロ) 「用途」の記載について
・ 「用途」は、本投資法人の投資方針において定められる各用途の分類に応じて記載しています。
(ハ) 「特定資産の概要」の記載について
・ 「取得年月日」は、各保有資産に係る売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・ 「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約に記載された各保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
・ 「信託受託者」は、各保有資産について、信託受託者を記載しています。
・ 「信託設定日」は、信託契約所定の信託設定日を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・ 「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「土地」の所在地は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地、底地物件の場合には、底地上に所在する建物の登記簿上の所在地、借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地の場合には、当該土地の登記簿上の所在地)を記載しています。また、「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「建物」の「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、建物の「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
・ 「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「土地」の「建蔽率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・ 「土地」の「容積率」は、容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティマネジメント業務を委託しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「テナント数」は、各保有資産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約(エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式でのマスターリース契約をいい、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。以下同じです。)が締結されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下、本「⑤ 保有資産の個別の概要」において同じです。)に基づくテナント(ただし、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとします。以下、本「⑤ 保有資産の個別の概要」において同じです。)数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
・ 「特記事項」は、2020年5月31日時点における各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(ニ) 「賃貸借の概要」の記載について
・ 「賃貸借の概要」は、各保有資産について賃貸可能面積(底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地以外の物件については、各建物賃貸借契約に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計をいい、底地物件及び借地権に該当しない地上権又は土地の賃借権が付着する土地については、土地賃貸借契約に表示された賃貸面積をそれぞれいいます。以下、本「⑤ 保有資産の個別の概要」において同じです。)に対する賃貸面積(賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計をいいます。)の比率が上位の3テナント(同順位のテナントがある場合には、それらのいずれも含みます。)及び当該テナントとの各賃貸借契約に関する事項を、各賃貸借契約の内容に基づいて記載しています。
・ 「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従った又は賃借人が公表する区分に従った賃借人の業種を記載しています。
・ 「賃貸面積」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
・ 「面積比率」は、各保有資産の賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・ 「賃貸借契約期間」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に規定された契約期間を記載しています。当該契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法人の取得時点における賃貸借契約残存期間とは異なります。なお、各保有資産のテナントの平均賃貸借契約残存期間については、前記「③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 賃貸借の状況」をご参照ください。
・ 「年間賃料」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(年間賃料の定めのある場合には共益費を含む年間賃料)の金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額)を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・ 「敷金・保証金」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
・ 「賃貸借形態」、「中途解約」、「賃料改定」及び「契約更改の方法」は、当期末現在において賃貸を開始している賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
| 物件番号 | L-01 | 物件名 | SOSiLA横浜港北 (準共有持分80%) | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 (準共有持分80%) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | (土地) 2015年9月29日 (建物:追加信託) 2019年12月10日 | |||
| 取得価格 | 24,840百万円(注1) | 信託期間満了日 | (土地) 2029年12月31日 (建物) 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 神奈川県横浜市緑区 上山一丁目162番地1 | 延床面積 | 83,782.32㎡ (67,025.85㎡)(注2) | |||
| 敷地面積 | 39,041.22㎡(注3) | 建築時期 (竣工日) | 2017年9月21日 | |||
| 用途地域 | 工業地域 | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造 合金メッキ鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商ビルマネージメント 株式会社 | テナント数 | 6 | |||
| 特記事項: ・本投資法人は、本物件の取得に伴い、本投資法人80%、住友商事20%の割合で不動産信託受益権を準共有しており、住友商事と信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で不動産信託受益権準共有者間協定書が締結されています。当該不動産信託受益権準共有者間協定書には以下の内容が規定されています。 ①本物件にかかる意思形成に関し、信託不動産の処分や担保権設定、賃貸借契約の締結等、一定の重要事項については準共有者全員の合意が必要とされています。 ②準共有者は、準共有持分を処分する場合には、第三者に優先して事前に他の準共有者との間で譲渡交渉を行うものとし、譲渡価格について協議することとされています。また、当該準共有者が、かかる優先交渉の後、第三者との間で準共有持分の譲渡について合意した場合には、他の準共有者に対して、譲渡予定価格その他の条件を通知するものとし、当該他の準共有者は、当該譲渡予定価格で当該準共有持分を譲り受けることができることとされています。 ③準共有者が不動産信託受益権準共有者間協定書又は本物件に係る信託契約上の義務を履行しない場合には、他の準共有者は当該義務を履行しない準共有者に対してその保有する準共有持分の全部又は一部を譲渡するよう請求することができることとされています。 |
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| イオングローバルSCM株式会社 | 他運輸付帯 サービス業 | 39,908.09㎡ (注4) | 51.4% | 非開示 (注5) | 非開示 (注5) | 非開示 (注5) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注5) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注5) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| アサヒロジスティクス 株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 18,805.00㎡ (注4) | 24.2% | 非開示 (注5) | 非開示 (注5) | 非開示 (注5) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注5) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注5) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| ヤマト 運輸株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 9,538.85㎡ (注4) | 12.3% | 非開示 (注5) | 非開示 (注5) | 非開示 (注5) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注5) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注5) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る取得価格については、当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を用いています。
(注2) SOSiLA横浜港北(準共有持分80%)に係る延床面積については、括弧内に当該物件の準共有持分割合(80%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注3) 本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち80%を保有していますが、敷地面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
(注4) 本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち80%を保有していますが、賃貸面積については、当該物件全体に相当する数値を記載しています。
(注5) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-02 | 物件名 | SOSiLA相模原 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | (土地) 2016年3月31日 (建物) 2019年3月25日 | |||
| 取得価格 | 12,820百万円 | 信託期間満了日 | (土地) 2029年12月31日 (建物) 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 神奈川県相模原市中央区 田名字黄金山4171番地 | 延床面積 | 53,412.93㎡ | |||
| 敷地面積 | 28,576.44㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2018年5月11日 | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 種類 | 倉庫・事務所 | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商ビルマネージメント 株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 特記事項: ・該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| サン都市建物 株式会社 | 貸事務所業 | 52,842.34㎡ | 100% | 10.0年 | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-03 | 物件名 | SOSiLA春日部 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | (土地) 2019年3月29日 (建物) 2019年12月10日 | |||
| 取得価格 | 10,300百万円 | 信託期間満了日 | (土地) 2029年12月31日 (建物) 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 埼玉県春日部市下柳字香取前 1584番地1 | 延床面積 | 48,420.86㎡ | |||
| 敷地面積 | 24,394.93㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2019年3月8日 | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商ビルマネージメント 株式会社 | テナント数 | 3 | |||
| 特記事項: ・該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| ヤマトロジスティクス 株式会社 | 物流サービス業 | 23,551.41㎡ | 49.2% | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社ベクターロジスティクス | 一般貨物自動車運送業 | 16,256.49㎡ | 34.0% | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 98百万円 |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:本契約は中途解約することはできないものとされています。ただし、賃借人が本契約解約日から賃貸借期間満了日までの賃料及び共益費に相当する額を違約金として賃貸人に一括して支払った上で、本契約の解約により賃貸人が被った一切の損害を賠償する場合で、かつ当該解約についての賃貸人の合意がある場合に限り、賃借人は本契約を解約できるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、賃料の改定を行わないものとされています。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本物件の所有にかかる公租公課、若しくは火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料の改定の協議を申し入れることができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができるものとされています(ただし、本契約締結時の賃料を下限とするとされています。)。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社 サンファミリー | 一般貨物自動車運送業 | 8,020.00㎡ | 16.8% | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 48百万円 |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:本契約は中途解約することはできないものとされています。ただし、賃借人が本契約解約日から賃貸借期間満了日までの賃料及び共益費に相当する額を違約金として賃貸人に一括して支払った上で、本契約の解約により賃貸人が被った一切の損害を賠償する場合で、かつ当該解約についての賃貸人の合意がある場合に限り、賃借人は本契約を解約できるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、賃料の改定を行わないものとされています。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本物件の所有にかかる公租公課、若しくは火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料の改定の協議を申し入れることができ、合意に至った場合には賃料の額を直ちに変更することができるものとされています(ただし、本契約締結時の賃料を下限とするとされています。)。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-04 | 物件名 | SOSiLA川越 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | 2019年12月10日 | |||
| 取得価格 | 4,124百万円 | 信託期間満了日 | 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 埼玉県川越市芳野台二丁目 8番地70 | 延床面積 | 21,818.73㎡ | |||
| 敷地面積 | 11,924.85㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2019年1月18日 | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | 種類 | 倉庫・事務所 | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商ビルマネージメント 株式会社 | テナント数 | 2 | |||
| 特記事項: ・本土地において、土壌汚染(ふっ素の指定基準値超過)が確認されており、土壌汚染対策法第11条第1項に定める形質変更時要届出区域に指定されています。本投資法人は、株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「有害物質の摂取経路がなく、現時点では汚染除去等の措置が不要であり、健康被害が生じるおそれがないと行政が判断しており、また対象土地の現況利用において井戸水の使用はなく、対象土地は建物、アスファルト、コンクリート、タイル、植栽等により被覆されているため、現況の土地利用に支障が生じる可能性は少なく、更に人体への健康被害が生じる可能性は少ないと考えられる。」旨の意見を得ています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社 ハマキョウレックス | 物流センター 事業 | 10,713.44㎡ | 50.5% | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 日本通運 株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 10,498.12㎡ | 49.5% | 9.9年 | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-05 | 物件名 | SOSiLA西淀川Ⅰ | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | (土地) 2013年10月21日 (建物) 2017年10月2日 | |||
| 取得価格 | 17,470百万円 | 信託期間満了日 | (土地) 2029年12月31日 (建物) 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 大阪府大阪市西淀川区 中島二丁目13番地5 | 延床面積 | 71,416.86㎡ | |||
| 敷地面積 | 38,024.00㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2016年6月30日 | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | 種類 | 倉庫・事務所 | |||
| 建蔽率 | 60%(注1) | 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商ビルマネージメント 株式会社 | テナント数 | 2 | |||
| 特記事項: ・該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 鴻池運輸 株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 48,198.63㎡ | 67.9% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注2) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注2) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| トナミ運輸 株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 22,761.00㎡ | 32.1% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:非開示(注2) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注2) | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 本物件の指定建蔽率は本来60%ですが、角地緩和の適用により70%となっています。
(注2) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | I-01 | 物件名 | 北港油槽所(底地) | 用途 | インダストリアル不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | 2019年4月3日 | |||
| 取得価格 | 3,210百万円 | 信託期間満了日 | 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | - | |
| 所在地 | 大阪府大阪市此花区 北港二丁目5番地1 | 延床面積 | - | |||
| 敷地面積 | 76,255.99㎡(注) | 建築時期 (竣工日) | - | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | 種類 | - | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | - | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商建物株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 特記事項: ・本土地の一部(69㎡)について、大阪市のために、大阪港改修事業北港北地区橋梁の建設及び管理を目的とする地上権が設定されています。 ・本土地は、大阪市から占用許可又は使用承認を得た通路を介して公道に接道しています。 ・本土地においては、土壌汚染(1,2-ジクロロベンゼン及びテトラクロロエチレン等の基準不適合)が確認されています。本投資法人は、株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「本土地では地下水の飲用がないこと、本土地の大部分がコンクリートやアスファルトにより被覆又は芝生等で植栽されていること、また裸地の部分も見られるが、敷地内には人の立ち入りが制限されていることから、本土地において健康被害が生じるリスクは低いと考える。」旨の意見を得ています。 ・本物件の賃貸借契約においては、賃貸人が本物件を譲渡する際には、他の第三者に優先して賃借人に本物件の買い取りの意向を打診し、賃借人がこれに応じて双方の条件が合致したときには、賃借人に本物件を譲渡するものとされています。 | ||||||
(注) 私道負担部分(2,124.99㎡)を含みます。
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| アスト株式会社 | 倉庫業 | 73,643.00㎡ | 100.0% | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:事業用定期借地権設定契約 | ||||||
| 中途解約:原則として、賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。 | ||||||
| 賃料改定:非開示(注) | ||||||
| 契約更改の方法:事業用定期借地権設定契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | I-02 | 物件名 | 南港乗下船ヤード(土地) | 用途 | インダストリアル不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2019年12月10日 | 信託設定日 | 2016年10月27日 | |||
| 取得価格 | 3,800百万円 | 信託期間満了日 | 2029年12月31日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | - | |
| 所在地 | 大阪府大阪市住之江区南港南四丁目1番15 | 延床面積 | - | |||
| 敷地面積 | 56,237.09㎡ | 建築時期 (竣工日) | - | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 種類 | - | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | - | |||
| 容積率 | 300% | |||||
| プロパティ・マネジメント会社 | 住商建物株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| 特記事項: ・該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 栗林運輸 株式会社 | 港湾運送業 | 56,237.09㎡ | 100.0% | 20.0年 | 非開示 (注) | 非開示 (注) |
| 賃貸借形態:土地賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として、賃貸借期間中に本契約を中途解約することはできないものとされています。ただし、解約予定日の1年前までに書面をもって賃貸人に通知した上で、解約予定日の翌日から賃貸借期間の末日までの賃料相当額を賃貸人に一括して支払う場合には、賃借人は、賃貸借期間中に本契約を中途解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:法令の制定又は改廃により、土地に対する租税その他の公課の増加により、土地の価格の上昇その他の経済事情及び金融情勢の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、賃貸人は賃料の増額を請求することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:該当事項はありません。 | ||||||
(注) 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
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