有価証券報告書-第34期(令和3年1月1日-令和3年12月31日)

(重要な会計上の見積り)
1.販売用不動産の評価
(1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

販売用不動産	23,532,677	千円
(うち住宅事業)	9,623,741	〃
(うち不動産投資事業・国内)	13,098,231	〃
売上原価(評価減)	133,912	千円
(うち住宅事業)	110,939	〃

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
当社グループでは、販売用不動産は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における販売用不動産の正味売却価額が帳簿価額よりも下落している場合には、収益性が低下しているとみて、正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、帳簿価額と正味売却価額との差額は当期の費用として処理しております。
住宅事業における戸建分譲物件の建物に関しては、建築後の経過年数に応じた一定比率で取得原価を減額し、建築後4年経過した時点で正味売却価額は零と仮定しております。また、戸建分譲物件の土地に関しては、取得から2年経過した物件に関して近隣相場の動向を総合的に勘案して正味売却価額を見積もっております。
不動産投資事業では販売用不動産として賃貸物件及び主に外国人旅行者向けのアパートメントホテルを保有し、取得後1年以内から3年以内の比較的短期間での販売を目指しております。全ての物件に関し取得後1年を経過した時点で、賃貸物件に関しては賃料水準・稼働率等、アパートメントホテルに関しては客室単価・稼働率等に基づいて、取得時点からの収益性の低下の有無を判断し、収益性の低下が見込まれる物件に関しては、不動産鑑定士による不動産鑑定評価等に基づいて正味売却価額を算定しております。なお、不動産鑑定評価等における新型コロナウイルス感染症の影響は当期末から概ね3年目で収束すると想定しております。
販売用不動産の評価においては、景気動向・個人所得の動向・地価動向・金融情勢・税制・金利水準などのマクロ経済の動向、販売用不動産が所在する地域環境の動向、住環境に影響を及ぼす立地条件、エンドユーザーの選好性、投資家の期待利回り、物件の稼働率及び平均客室単価に対する将来予測、新型コロナウイルス感染症による旅行需要の低迷、生活スタイルの変化など翌期以降の不確実要因が大きく影響するため、翌期の連結財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクが認められます。
2.不動産投資事業におけるホテル(固定資産)の評価
(1) 当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

有形固定資産	14,242,015	千円
(うち不動産投資事業におけるホテル)	1,418,728	〃

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
当社グループでは、固定資産は規則的に減価償却されますが、固定資産に減損の兆候が認められる場合は、資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較することによって、減損損失の認識の要否を判定し、判定の結果、減損損失の認識が必要と判定された場合は帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。
当該固定資産については、新型コロナウイルスの感染状況等の影響により、経営環境が著しく悪化しており、その結果継続的に営業損益がマイナスとなっていることから、減損の兆候が認められています。当該固定資産の減損損失の認識要否にあたり、割引前将来キャッシュ・フローの総額の見積りは、主に新型コロナウイルス感染症の影響を考慮した平均客室単価及び稼働率等の見積りに基づいております。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は当期末から概ね3年目で収束すると想定しております。検討の結果、割引前将来キャッシュ・フローが固定資産帳簿価額を上回ったことから、減損損失の認識は不要と判断しております。当該判定に用いられる割引前将来キャッシュ・フローは、当社が作成した当該ホテルの将来の事業計画を基礎として見積もられています。
これらの保有物件に関しては、国際的な不動産市況の動向、新型コロナウイルス感染症による旅行需要の低迷の長期化など翌期以降の不確実要因が大きく、翌期の連結財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクが認められます。