有価証券報告書-第30期(2024/04/01-2025/03/31)

(2)戦略
①マテリアリティの特定
当社グループは、「当社グループの持続的な利益成長」と「持続的な社会への貢献」を両輪で追求することが真の企業価値向上に繋がると考え、「サステナビリティ経営」を行動理念(2023年11月策定)の一つとして定めております。
また、当社グループは、サステナビリティ経営を着実に進めていくため、ステークホルダー及び当社グループ経営の視点をふまえ、次の3つのステップを経てマテリアリティ(重要課題)を特定し、各マテリアリティに対応する指標及び目標を定め、課題解決に優先的に取り組んでおります。


②気候変動
当社グループは、『脱炭素社会の推進』をマテリアリティの一つとして掲げています。
2022年6月には、「気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)」提言への賛同を表明し、気候変動が事業に与えるリスク・機会に関するシナリオ分析を行うとともに、脱炭素に向けた取り組みに関する情報開示を進めています。
(ア)シナリオ分析
気候変動が当社事業にもたらす影響について、TCFDが提言する枠組みに基づき、シナリオを用いた分析を行いました。
本年は、当社グループの主力事業である住宅分譲事業、不動産開発事業及び不動産賃貸事業を分析対象とし、2030年時点での移行リスクと物理リスク・機会を検討しました。シナリオ分析では脱炭素化が現状以上に進まない3℃シナリオと脱炭素化が進む1.5℃シナリオの2つのシナリオを想定して行いました。

シナリオ	シナリオの概要
3℃シナリオ	・脱炭素について、各国が表明済みの現行の具体的政策が実行され、脱炭素に関わる追加的な政策がとられない場合のシナリオ。国際エネルギー機関(IEA)のシナリオの「公表政策シナリオ(STEPS)」を参照。2030年のGHG排出量は世界全体で2020年比で若干増加。2100年時点で気温は2.4～2.8℃上昇。 ・建築物の環境認証基準や省エネ基準は更なる引き上げがされず、省エネ改修への要求も高まっていない。ZEH、ZEBに対応した物件を求める顧客は増加しないと想定。
1.5℃シナリオ	・2050年に世界でGHG排出ネットゼロを達成する場合のシナリオ。IEAのシナリオの「2050年までの排出量実質ゼロ化シナリオ(NZE)」を参照。2030年のGHG排出量は世界全体で2020年比で約4割減少し、炭素税が導入、強化される。建築物からのGHG排出量も2030年までに2020年から約4割減少。2100年時点で気温は1.3～1.5℃上昇。 ・新築建物はネットゼロ経路に適合した建物として建設されることが一般的となる。ゼロカーボン準拠の建築物規制が導入され、この規制に適合するよう既存建物についても省エネ改修がされていくと想定。

※IEAより参照した2つのシナリオでは、2030年時点での気温の上昇はいずれも1.5℃程度で大きな差がないことから、2030年時点での物理リスクは1.5℃シナリオ、3℃シナリオともに同程度と想定されるため、2つのシナリオの間でリスクの大きさは区別していません。
(イ)シナリオ分析のプロセス
シナリオ分析はTCFD提言に沿って、以下のプロセスで実施しました。
a.事業にとって重要な気候関連のリスク・機会の検討
事業に大きな影響を与えうる気候変動リスク・機会を、TCFD提言や関連レポート等の調査によって洗い出しました。
b.シナリオの作成
a.で特定した重要なリスク・機会について、IEA(国際エネルギー機関)のシナリオ等、外部機関の公表する情報を参照し、2030年に想定される状況を3℃シナリオ、1.5℃シナリオのそれぞれで整理しました。
c.シナリオに基づく財務影響の試算とリスク・機会の評価
b.で検討したシナリオに基づいて、事業に与える財務影響を試算し、各リスク・機会について「発生可能性」と「影響度」の二軸でリスクの大きさを評価しました。定量的な財務影響の試算が難しいリスク・機会については定性的な分析を行っています。
d.対応策の検討
事業への影響が大きい気候リスク・機会への対応策として、「脱炭素社会の推進」をマテリアリティの一つとして掲げ、グループ全体の温室効果ガス排出量を2030年度までに40%削減(2022年度対比)を目標とし、ZEHマンションの開発推進や再生可能エネルギーの積極的な活用を推進しております。
(ウ)シナリオ分析の結果:リスクと機会
脱炭素社会への移行及び、気候変動によりもたらされる物理リスク・機会について検討し、住宅分譲事業、不動産開発事業及び不動産賃貸事業に2030年までに影響を与える重要なリスク・機会を、発生可能性と影響度の視点で評価して下表のとおり特定しました。
リスク
脱炭素化に伴う移行リスクについては、1.5℃シナリオにおいて影響が大きく現れ、炭素税による鉄鋼・セメント等の炭素集約度の高い建築資材の調達価格が上昇することや、施工や保有物件からのCO2排出への課税に伴うコスト増加が想定されます。また、GHG排出規制の強化により省エネ設備への投資など低炭素化の対応コストが増加することや、顧客ニーズの変化に伴いZEH、ZEBに対応していない物件での空室率の上昇、成約率、賃料、販売価格の低下、当社不動産の脱炭素化が進んでいないことによる資金調達コストの増加の可能性があります。
物理リスクについては、気象災害の激甚化による開発物件での工期の遅延が生じる可能性や、保有物件の破損や設備故障、機能停止が生じ、修繕費用の発生や被害による評判の低下で空室率が上昇する可能性があります。
機会
当社における気候変動に関する機会は、CO2排出量の少ない物件の競争力が上昇し、環境認証取得物件の評価向上や集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の機会が拡大する可能性や、気象災害が激甚化することに伴い災害に強い物件の販売機会が拡大する可能性があります。また、環境配慮型の融資の獲得などにより資金調達コストが低減することや自社の脱炭素への取組みが投資家に評価され、株価上昇要因になることが考えられます。
当社は、マンションデベロッパーとして、ZEHデベロッパーへの登録を行っており、年間1棟を目標に「ZEH -M(マンション)」の導入、より環境に配慮したマンション開発に取り組んでいます。また、子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、2020年度以降のZEH普及を50%とする目標を策定し、ZEHビルダーの登録が完了し、目標達成に向け、環境に配慮した住宅を提供してまいります。環境認証取得については、子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントを資産運用業務受託者とするエスコンジャパンリート投資法人が保有する地域密着型商業施設が、DBJ Green Building認証を取得しており、今後もこうした認証取得不動産の開発に取り組んでまいります。
住宅分譲事業、不動産開発事業及び不動産賃貸事業に2030年までに影響を与える重要なリスク

分類		外部環境の変化	当社にとってのリスク
移行	政策・ 法規制	炭素税が導入、強化される。	鉄鋼・セメント等の炭素集約度の高い建築資材の調達価格が上昇し、物件施工や保有物件によるCO2排出への課税に伴うコストが増加する。
		GHG排出規制の強化や炭素排出枠の設定がされる。既存建築物の環境性能・省エネ改修への要求が高まる。	省エネ設備への投資など低炭素化の対応コストが増加する。保有物件に対する運用・改修コストが増大する。
	市場	顧客ニーズが変化し、環境・省エネ性能への要求が高まる。	ZEH、ZEBに対応していない物件が顧客から選ばれなくなり、空室率の上昇、成約率、賃料、販売価格が低下する。
	評判	投資家・金融機関からの不動産に対する脱炭素化への圧力が高まる。	保有不動産や販売不動産の脱炭素化が進んでいないことにより、資金調達コストが増加する。自社の脱炭素化の取組みが投資家の期待に応えられないことにより、株価に影響を与える。
物理	急性	気象災害が激甚化する。	開発中の不動産の現場作業が中断し、工期が遅延する。
			災害が発生しやすい地域に立地している保有物件については、災害に伴い物件の破損、設備故障、機能停止が生じ、修繕費用の発生や被害による評判低下で空室率の上昇などが起こりうる。また、商業施設での災害による人的被害が発生した場合に企業としての責任を問われる展開にもなりうる。

住宅分譲事業、不動産開発事業及び不動産賃貸事業に2030年までに影響を与える重要な機会

分類	外部環境の変化	当社にとっての機会
製品・サービス	炭素税や建築物のエネルギー基準等の規制が強化される。	低炭素型建築などCO2排出量の少ない物件の競争力が上昇し、環境認証取得建築物の評価が向上する。
市場	コンパクトシティ構想などの地域・都市開発モデルの推進	集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の機会が拡大する。
	脱炭素関連の投融資が拡大し、脱炭素への取組みに対する投資家の評価が高まる。	自社の脱炭素への取組みが金融機関に評価され、環境配慮型の融資の獲得などにより資金調達コストが低減する。また、投資家からの評価向上で株価上昇要因になる。
レジリエンス	気象災害が激甚化する。	気象災害が生じやすい地域にある物件について、災害に強い物件の販売機会が拡大する。また、災害発生時の地域の復旧拠点としての役割を担うことができることで、地域住民や顧客の支持の獲得につながり、テナントの空室率の低下につながる。

(エ)財務影響評価
入手可能な定量データを踏まえ、2030年に住宅分譲事業、不動産開発事業及び不動産賃貸事業に与える財務インパクトを試算しました。定量的な財務評価が難しいものについては定性的な評価を行いました。
財務へのマイナスの影響としては、1.5℃シナリオにおいて、炭素税の導入やエネルギー基準等の規制強化に伴う低炭素化のための設備投資などの対応コストの増加、保有物件の運用・改修コストの増大、資金調達コストや株価への影響が大きくなると評価しました。一方で、プラスの影響としては、1.5℃シナリオにおいて、集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の収益機会拡大や脱炭素への取組みが評価されることによる資金調達コストや株価への影響が大きくなると評価しました。
1.5℃シナリオ/3℃シナリオ共通では、気象災害の激甚化による開発中物件の工期遅延による建築コスト増加、災害に伴う物件の修繕費用の発生、被災による評判低下で空室率の上昇、商業施設での災害による人的被害が発生した場合の賠償の影響が大きくなると評価しました。

分類		当社にとってのリスク・機会	財務影響	財務影響の評価結果
				3℃ シナリオ	1.5℃ シナリオ
移行 リスク	政策・法規制	鉄鋼・セメント等の炭素集約度の高い建築資材の調達価格が上昇し、物件施工や保有物件によるCO2排出等への課税に伴うコストが増加する。	・資材調達費用の増加 ・CO2排出量に関わる費用の増加	小	中
		省エネ設備への投資など低炭素化の対応コストが増加する。また、保有物件に対する運用・改修コストが増大する。	・設備投資、改修等のコストの増加	小	大
	市場	ZEH、ZEBに対応していない物件が顧客から選ばれなくなり、空室率の上昇、成約率、賃料、販売価格が低下する。	・賃料、販売価格の低下による売上の減少	小	中
	評判	保有不動産や販売不動産の脱炭素化が進んでいないことにより、資金調達コストが増加する。自社の脱炭素化の取組みが投資家の期待に応えられないことにより、株価に影響を与える。	・資金調達コストの増加	小	大
物理 リスク	急性	開発中の不動産の現場作業が中断し、工期が遅延する。	・建築費用の増加	大
		災害が発生しやすい地域に立地している保有物件では、災害に伴い物件の破損、設備故障、機能停止が生じ、修繕費用の発生や被害による評判の低下で空室率の上昇などが起こりうる。また、商業施設での災害による人的被害が発生した場合に企業としての責任を問われうる。	・修繕費用の発生 ・空室率の上昇による売上の減少 ・賠償費用の発生	大
機会	製品・ サービス	CO2排出量の少ない物件の競争力が上昇し、環境認証取得建築物の評価が向上する。	・物件の競争力向上に伴う売上の増加	小	中
	市場	集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の機会が拡大する。	・複合開発の機会拡大による売上の増加	小	大
		自社の脱炭素への取組みが金融機関に評価され、環境配慮型の融資の獲得などにより資金調達コストが低減する。また、自社の脱炭素への取組みが投資家に評価され、株価上昇要因になる。	・資金調達コストの低下	小	大
	レジリエンス	気象災害が生じやすい地域では、災害に強い物件の販売機会が拡大する。また、災害発生時の地域の復旧拠点としての役割を担うことができることで、地域住民や顧客の支持の獲得につながり、テナントの空室率の低下につながる。	・物件の販売機会拡大、テナントの空室率の低下による売上の増加	中

財務影響評価の程度を以下の通り区分しています。
大:売上高の10%超、中:売上高の3%～10%、小:売上高の3%未満
定量的なデータが入手困難なリスク・機会については、定性的な分析としています。
(オ)シナリオ分析を踏まえた戦略
対応策例
a.ZEHマンションの開発推進
・2026年を目途に全ての新築分譲マンションについてZEH水準の環境性能を実現していく。
b.再生可能エネルギーの積極的な活用
・物流施設や商業施設での積極的な太陽光発電導入
・非化石証書の安定的な確保・調達
・中部電力グループと協調した取り組みの推進
・「まちづくり×環境配慮」の取り組み可能性の模索
c.グループ全体で「現場レベル」での行動(社員意識の浸透・定着)
・早期退社の推奨やこまめな消灯の実施等による電力使用量の削減
・販売促進活動のWEB化等によるペーパーレスの推進
・省エネ性能の高い自動車の活用
・「ESG経営レポート」における年次での定量実績等の開示
③人的資本多様性
当社グループは、『多様な人材の活用』をマテリアリティの一つとして掲げています。「成長を支える人材の確保」「人材育成の強化」「社員の安全・健康の推進」を三位一体で進め、強固な人材基盤を構築してまいります。
(ア)人材の育成に関する方針(人材の多様性の確保を含む)
a. 人材育成の強化(育成基本方針)
当社グループは、「人材育成の強化」を図るため、2023年に人材育成に関する「基本方針<全社員に適用される人材要件>」を制定し、当該育成方針の全社的浸透を促進しています。また、当該育成方針に連動する新卒・中途入社時の研修や職位・役割に応じた階層別研修、E‐ラーニング、各部署でのOJTを通して教育を実施することで、将来の事業成長を支える人材の育成を図っています。
基本方針

1	DNA(価値観)の継承	お客様本位、社会に貢献できるモノづくり・事業を意識し、常に感謝の気持ちを持って仕事に取り組む。
2	高い志・使命感	仕事を通じて社会的責任を果たす使命感を持っている。
3	誠実性、聡明さ、気力・体力	誠実かつ聡明、日々の多岐にわたる業務を担うだけの十分な気力と体力。
4	卓越したリーダーシップ	情熱・想いと数字への意識を常に持ち、人を巻き込み事業・業務を推進する。
5	先見性・戦略性	常に研鑽し、外部環境の変化に対応する鋭敏さを持つ。
6	人脈・コミュニケーション力	社内外問わずコミュニケーションをとり、信用信頼され豊かな人間関係を構築する。
7	革新的な経験	業界の新たなビジネスモデルへの探求心、革新的な事業を実現しようとする努力・挑戦。

b.人材の多様性確保
当社グループは、「成長を支える人材の確保」を目的として、育児や介護を行う社員が家庭と仕事を両立できるよう支援するとともに、女性を含む全ての人材が継続就業し、活躍できる環境を構築すべく、様々な施策を実施しております。さらに、豊富な経験を有するシニア社員が定年後も嘱託社員として継続して就労することができるよう再雇用制度を整備し、また、障がい者や中途入社者も積極的に雇用することで、多様な人材を確保できるよう取り組んでおります。
(イ)社内環境整備に関する方針
a.社員エンゲージメントの向上
当社グループのエンゲージメントを視覚化し、組織としての当社グループの強み・弱みを客観的に「見える化(定量的な把握)」をすべく、2024年5月に全社員を対象とするエンゲージメントサーベイを実施しました。結果については経営層レベルで把握共有し、エンゲージメント向上に向けた改善施策を推進しています。
今後も、定期的に調査・確認することで、有用な人事施策の実施に繋げてまいります。
b.人権尊重への取組み
当社グループは、国際社会における企業の人権尊重の取り組みに対する要請の一層の高まりを踏まえ、当社グループの事業活動に関わる全ての方々の人権尊重に取り組んでいます。中部電力グループが定める「中部電力グループ人権基本方針(2023年7月)」においても、人権に関する国際規範の支持・尊重や、国連「ビジネスと人権に関する指導原則」の実践に努めることが記されており、人権デュー・ディリジェンスの継続的な実施や、社員への教育・研修の実施等、人権尊重に向けた取り組みを着実に推進します。
c.健康経営の推進
当社グループは、社員の健康保持・増進に取り組むことは労働活力や生産性の向上につながり、事業運営においても良い効果をもたらすと考えています。当社グループは、「社員の安全・健康の推進」のため、2021年7月に健康文化醸成チームを設立し、社員の健康保持・増進に資する施策を検討することで、健康経営の実現に取り組んでいます。