- #1 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
当社グループは、当社及び連結子会社等において取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社グループは、当社及び連結子会社等において取り扱う商品・サービスのセグメントから構成されており、「投資運用事業」、「投資銀行事業」及び「施設運営事業」の3つを報告セグメントとしております。
「投資運用事業」は、主に不動産又は不動産信託受益権を投資対象として私募ファンドの形式で顧客の資産運用を行う事業であり、投資戦略の企画・立案、アクイジション(投資案件の取得)、投資期間中の運用、ディスポジション(投資案件の売却)といった一連の業務を行っております。
2026/02/25 16:12- #2 主要な顧客ごとの情報
3.主要な顧客ごとの情報
| | (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高 | 関連するセグメント名 |
| エルエム・エステート株式会社 | 3,870,000 | 投資銀行事業 |
| いちごホテルリート投資法人 | 2,294,794 | 投資銀行事業 |
- #3 事業の内容
投資運用事業は、主に機関投資家の資産運用を行う事業であり、比較的大規模(数百億円規模)な不動産を投資対象とし、インカムゲインとともにキャピタルゲインの獲得を目指す運用を行います。また、投資家が主体的に行う不動産投資活動において、期中運営のアセットマネジメント業務を受託することも行っています。
(2) 投資銀行事業
投資銀行事業は、当社グループが投資主体となって投資活動を行う事業であり、安定収益が見込める賃貸不動産への投資を主軸に、既存事業のプラットフォームや強みを活かしたプライベートエクイティ投資、再生可能エネルギーをはじめとする社会インフラへの投資の他、当社グループの組成する私募ファンドへの共同投資(セイムボート投資)を行っています。
2026/02/25 16:12- #4 事業等のリスク
また、人材の確保・育成が順調に行われた場合でも、採用・研修に係るコスト、人件費等の固定費が増加することが想定され、当該コスト増に見合う収益の成長がない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
3.投資運用事業及び投資銀行事業について
(1) 特別目的会社の連結に係る方針について
2026/02/25 16:12- #5 会計方針に関する事項（連結）
投資運用事業においては、主として契約期間における投資案件の管理・運営報酬のほか、物件取得時や物件売却時の成功報酬を収益として認識しております。契約期間中の管理・運営業務の履行義務は、業務が提供される一定の期間にわたり充足されるものであり、履行義務の充足に応じて収益を認識しております。また、投資案件の取得又は売却に係る業務の履行義務は、投資案件を取得又は売却される一時点で充足されるものであり、当該取得又は売却時点において収益を認識しております。
ロ 投資銀行事業
投資銀行事業においては、主として不動産売却売上、不動産賃貸売上を収益として認識しております。不動産売却につきましては、顧客との不動産等売買契約に基づいて、不動産の引渡しを行う義務を負っており、当該履行義務は一時点で充足されるものであるため、当該引渡し時点において収益を認識しております。また、不動産賃貸につきましては、リース取引に関する会計基準等を適用して賃貸借契約期間にわたって収益を認識しております。
2026/02/25 16:12- #6 収益認識関係、連結財務諸表（連結）
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当社グループは、外部顧客への売上高をセグメント情報の報告セグメントの区分に基づき分解するとともに、投資銀行事業については、さらに財・サービスの区分により分解しております。
前連結会計年度(自 2023年12月1日 至 2024年11月30日)
2026/02/25 16:12- #7 従業員の状況（連結）
2025年11月30日現在
| セグメントの名称 | 従業員数(人) |
| 投資運用事業・投資銀行事業・施設運営事業・その他 | 141 | (80) |
| 全社(共通) | 33 | (-) |
(注) 1.従業員数は就業人員(契約社員を含む。)であり、使用人兼務役員は含んでおりません。また、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外書で記載しております。
2.当社グループは一部を除きセグメントごとの組織としておらず、同一の従業員が複数の事業に従事しております。
- #8 株式の保有状況（連結）
特定投資株式
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果及び株式数が増加した理由 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(千円) | 貸借対照表計上額(千円) |
| ダイトウボウ㈱ | 965,000 | 965,000 | 投資銀行事業における取引・協業関係の構築・強化を目的として株式を保有しております。(注)2 | 無 |
| 106,150 | 98,430 |
(注) 1.保有特定投資株式が60銘柄以下であるため、全保有特定投資株式1銘柄を記載しております。
(注) 2.定量的な保有効果につきましては、守秘義務の観点から記載が困難であります。なお、保有の合理性の検証方法につきましては、上記②aに記載のとおりであります。
- #9 沿革
2 【沿革】
| 年月 | 事項 |
| 2004年2月 | 東京都千代田区大手町に投資銀行事業を目的として資本金10百万円で設立、投資銀行事業を開始 |
| 2004年12月 | 投資運用事業を開始 |
- #10 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
- 投資銀行事業について
投資銀行事業は自己勘定で投資・運用するビジネスです。現在は中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性を踏まえた投資ストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。また、時機を逃さず物件価値が最大化されたタイミングで売却を行い、得られた売却益を新たな物件の取得原資として活用し、ポートフォリオの規模を持続的に拡大・成長させるとともに、新たな成長投資にも振り向けております。2026/02/25 16:12 - #11 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
(1) 経営成績の状況
当社グループでは、現在、投資運用事業、投資銀行事業及び施設運営事業を収益の柱としています。これらの事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高19,063百万円(前期比13.0%増)、営業利益5,295百万円(前期比86.6%増)、経常利益4,433百万円(前期比102.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,749百万円(前期比23.5%増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
2026/02/25 16:12- #12 製品及びサービスごとの情報（連結）
1.製品及びサービスごとの情報
| | | | (単位:千円) |
| 投資運用事業 | 投資銀行事業 | 施設運営事業 | 合計 |
| 外部顧客への売上高 | 58,682 | 15,115,423 | 1,691,686 | 16,865,791 |
- #13 設備投資等の概要
1 【設備投資等の概要】
当社グループは、当連結会計年度において実施しました設備投資の総額は、3,563百万円であります。その主なものは、投資銀行事業における開発不動産の建設仮勘定2,017百万円、賃貸不動産等の取得1,180百万円であります。
また、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。
2026/02/25 16:12- #14 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
ロ 投資銀行事業
投資銀行事業においては、主として不動産売却売上、不動産賃貸売上を収益として認識しております。不動産売却につきましては、顧客との不動産等売買契約に基づいて、不動産の引渡しを行う義務を負っており、当該履行義務は一時点で充足されるものであるため、当該引渡し時点において収益を認識しております。また、不動産賃貸につきましては、リース取引に関する会計基準等を適用して賃貸借契約期間にわたって収益を認識しております。
ハ 施設運営事業
2026/02/25 16:12
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
